Рішення № 138573511, 15.07.2026, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

_____________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"15" липня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/5265/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Щавинської Ю.М.

секретар судового засідання Масловська Є.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом: Виконавчого комітету Одеської міської ради (65026, Одеська обл., місто Одеса, площа Біржова, будинок 1)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент" (65015, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Люстдорфська дорога, будинок 172/1)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача: Управління капітального будівництва Одеської міської ради (65091, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Комітетська, будинок 10-А)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Р. А. Д. А." (65009, Одеська обл., місто Одеса, Гагарінське Плато, будинок 5)

про розірвання договорів

за участю представників сторін:

від позивача: Явченко Д. В. самопредставництво;

від відповідача: Веприцька В.М. ордер серії ВН №1662440 від 18.02.2026;

від третіх осіб: не з`явилися.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог Виконавчого комітету Одеської міської ради.

29.12.2025 Виконавчий комітет Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент", в якій просить суд:

- розірвати договір пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси від 25.09.2008 р., укладений між Виконавчим комітетом Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Біржова, буд. 1, ідентифікаційний код юридичної особи: 04056919) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент" (65015, м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, буд. 172/1, ідентифікаційний код юридичної особи: 34872601), зареєстрований в Управлінні капітального будівництва Одеської міської ради 25.09.2008 р. за № 596/кс;

- розірвати договір участі замовника у соціально-економічному розвитку м. Одеси від 25.09.2008 р., укладений між Виконавчим комітетом Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Біржова, буд. 1, ідентифікаційний код юридичної особи: 04056919) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент" (65015, м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, буд. 172/1, ідентифікаційний код юридичної особи: 34872601), зареєстрований в Управлінні капітального будівництва Одеської міської ради 25.09.2008 р. за № 023/кс, а також стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає про те, що збудований відповідачем об`єкт "торгово-офісний комплекс з паркінгом" суттєво відрізняється від об`єкта будівництва, передбаченого спірним договором, яким визначено "3-секційний 11-12-поверховий жилий будинок з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом" за своєю конфігурацією, призначенням, конструктивними та об`ємно-планувальними рішенням, тобто є таким, що не відповідає умовам п. 1.1 розділу 1 договору від 25.09.2008 р. № 596/кс, що свідчить про невиконання ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" взятих на себе зобов`язань за останнім.

Враховуючи викладене, позивач вважає, що внаслідок порушення ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" умов договору від 25.09.2008 р. № 596/кс та договору від 25.09.2008 р. №023/кс виконавчий комітет Одеської міської ради позбавляється того, на що розраховував при укладенні таких договорів, що тягне за собою неможливість для останнього досягнення їх цілей, що, у свою чергу, є достатньою підставою для розірвання вказаних договорів у судовому порядку на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Крім того, у позовній заяві позивачем викладено клопотання про залучення до участі у справі Управління капітального будівництва Одеської міської ради третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача.

Обґрунтовуючи відповідне клопотання, позивач зазначає, що рішення у даній справі може вплинути на права та обов`язки Управління капітального будівництва Одеської міської ради, а саме: щодо претензійної роботи, збору та обробки даних та інформаційних матеріалів тощо.

Ухвалою від 05.01.2026 суд постановив відкрити провадження у справі №916/5265/25, прийняти справу до розгляду за правилами загального позовного провадження, залучити Управління капітального будівництва Одеської міської ради до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача та призначити підготовче засідання на "04" лютого 2026 р. о 12:30.

04.02.2026 в підготовче засідання з`явився представник позивача. Інші учасники справи в судове засідання не з`явились.

Суд відклав підготовче засідання при розгляді справи № 916/5265/25 на 25.02.2026 о 14:30.

05.02.2026 до суду від відповідача надійшло клопотання про поновлення строку на подання відзиву на позовну заяву.

25.02.2026 до суду від відповідача надійшли наступні документи: клопотання про поновлення строку на подання відзиву на позовну заяву та відзив на позовну заяву.

25.02.2026 в підготовче судове засідання з`явились представники позивача та відповідача.

В судовому засіданні суд поновив пропущений процесуальний строк відповідачу та долучив відзив на позовну заяву до матеріалів справи.

В підготовчому засіданні представник позивача просив суд надати час на ознайомлення із відзивом на позовну заяву.

З огляду на вищевикладене суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 календарних днів, відклав підготовче засідання на 23.03.2026 о 12:00, встановивши строк на подання до суду відповіді на відзив до 09.03.2026, а заперечення на відповідь на відзив до 18.03.2026, без складання окремого процесуального документу.

09.03.2026 до суду від позивача надійшло клопотання, в якому останній просить суд продовжити строк на надання суду відповіді на відзив до 20.03.2026.

В обґрунтування поданого клопотання позивач зазначає, що для підготовки обґрунтованої відповіді на відзив у даній справі, відповідно до предмета позову, Юридичним департаментом Одеської міської ради направлено лист Управлінню капітального будівництва Одеської міської ради з проханням повідомити про обставини, на які посилається відповідач у відзиві на позовну заяву, однак, запитувані відомості ще не надійшли до останнього з незалежних від нього причин, що у свою чергу виключає можливість подання відповіді на відзив у строк, визначений судом.

Ухвалою суду від 13.03.2026 задоволено клопотання Виконавчого комітету Одеської міської ради за вх.№8378/26 від 09.03.2026 та продовжено Виконавчому комітету Одеської міської ради строк для надання до суду відповіді на відзив до 20.03.2026 (включно).

23.03.2026 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив (документ сформований в системі "Електронний суд" 20.03.2026).

23.03.2026 в судове засідання з`явились представники позивача та відповідача. Третя особа в судове засідання не з`явилась, водночас про розгляд справи була повідомлена належним чином.

В судовому засіданні представник відповідача просила суд надати час на ознайомлення із відповіддю на відзив.

У зв`язку з цим, суд відклав підготовче засідання на 15.04.2026 о 13:45, встановивши строк для подання до суду заперечення на відповідь на відзив до 08.04.2026.

07.04.2026 до суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив.

15.04.2026 в підготовче засідання з`явились представники позивача та відповідача. Третя особа в судове засідання не з`явилась, водночас про розгляд справи була повідомлена належним чином.

У судовому засіданні на обговорення було поставлено питання щодо доцільності залучення до участі у справі ТОВ "Р.А.Д.А." у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача. Представники сторін проти залучення не заперечували.

Ухвалою від 15.04.2026 суд залучив Товариство з обмеженою відповідальністю "Р. А. Д. А." до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача та відклав підготовче засідання при розгляді справи №916/5265/25 на "06" травня 2026 р. о 13:45.

23.04.2026 до суду від ТОВ "Р.А.Д.А." надійшли пояснення третьої особи щодо позову або відзиву.

06.05.2026 в підготовче засідання з`явились представники позивача та відповідача. Треті особи в судове засідання не з`явились, водночас про розгляд справи повідомлені належним чином.

В судовому засіданні суд з`ясував думку представників сторін щодо можливості закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті. Останні проти наведеного не заперечувала.

Ухвалою суду від 06.05.2026 закрито підготовче провадження у справі № 916/5265/25 та призначено справу до розгляду по суті в засіданні суду на "27" травня 2026 р. о 12:00.

Водночас судове засідання, призначене ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.05.2026 по справі № 916/5265/25 на "27" травня 2026 р. о 12:00, не відбулося у зв`язку із оголошенням повітряної тривоги.

Ухвалою суду від 27.05.2026 призначено судове засідання по справі № 916/5265/25 на "24" червня 2026 р. о 12:30.

24.06.2026 в судове засідання з`явились представники позивача та відповідача. Треті особи в судове засідання не з`явились, водночас про розгляд справи були повідомлені належним чином.

В судовому засіданні представники сторін проголосили правові позиції по справі у вступних словах.

Суд оголосив перерву в судовому засіданні перед стадією дослідження доказів до 06.07.2026 о 16:00.

У судове засідання 06.07.2026 з`явилися представники позивача та відповідача. Треті особи до суду не з`явилися.

Суд закінчив розгляд справи по суті та перейшов до стадії ухвалення рішення, повідомивши, що вступна та резолютивна частини рішення будуть оголошені 15.07.2026 о 12:30.

У судове засідання 15.07.2026 з`явилися представники позивача та відповідача. Треті особи до суду не з`явилися.

У судовому засіданні 15.07.2026 судом було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

3. Позиція учасників справи.

3.1. Доводи Виконавчого комітету Одеської міської ради.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що за результатами розгляду клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент" 25.09.2008 Виконавчим комітетом Одеської міської ради прийнято рішення № 1087 "Про надання дозволу Товариству з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент" на будівництво 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5".

Вказане рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради прийнято на підставі ст.31, 33, 40 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 24 Закону України "Про планування і забудову територій", Правил забудови міста Одеси, затверджених рішенням Одеської міської ради від 26.09.2003 №1716-ІV, з урахуванням рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.08.2007 № 985 "Про корегування "Містобудівного обґрунтування розміщення багатоповерхової житлової забудови на Гагарінському плато в м. Одесі та внесення змін до "Містобудівного обґрунтування розробки правил використання і забудови прибережних територій курорту "Аркадія" та першого рекреаційного комплексу", висновку Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради по ескізному проекту від 11.08.2008 № 192/08, акту вибору земельної ділянки для розташування об`єкта від 12.08.2008 (протокол № 67), договору купівлі-продажу нежилих будівель від 20.03.2007 № 1040.

Вказаним рішенням надано ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" дозвіл на будівництво 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, після оформлення документів на право користування земельною ділянкою, затвердження відкоригованого містобудівного обґрунтування розміщення багатоповерхової житлової забудови на Гагарінському плато у м. Одесі та внесення змін до "Містобудівного обґрунтування розробки правил використання і забудови прибережних територій курорту "Аркадія" та першого рекреаційного комплексу".

Також вказаним рішенням зобов`язано ТОВ "АГС Проперти Девелопмент", зокрема, оформити відповідно до чинного законодавства документи, що посвідчують право користування земельною ділянкою, та здійснити будівництво 3-секційного 11-12 поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, виконати комплекс робіт з благоустрою прилеглої території відповідно до узгодженої та затвердженої проєктної документації в термін початок ІІІ квартал 2009 р.; завершення ІІІ квартал 2012 р.

На виконання вищезазначеного рішення 25.09.2008 між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" (Забудовник) укладено договір пайової участі замовників у розвитку інженерно транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси, який зареєстровано в Управлінні капітального будівництва Одеської міської ради 25.09.2008 за № 596/кс, предметом якого є надання забудовникові від імені Виконавчого комітету Одеської міської ради права забудови земельної ділянки, у межах відводу, за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 5, строком до 30.09.2012, для здійснення будівництва 3-секційного 11-12 поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом, а також здійснення комплексного благоустрою прилеглої території та внесення забудовником пайової участі на розвиток інженерно транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси

Також 25.09.2008 між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" (Замовник) укладено договір участі замовника у соціально-економічному розвитку міста Одеси, який зареєстровано в Управлінні капітального будівництва Одеської міської ради 25.09.2008 за №023/кс.

Втім, як зазначає позивач, рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 25.09.2008 № 1087 не виконано, оскільки документи, що посвідчують право користування земельною ділянкою, відповідачем так і не оформлені, а 3-секційний 11-12-поверховий жилий будинок з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, не збудовано, незважаючи на строки такого будівництва, що прямо передбачені останнім.

У той же час, рішенням Одеської міської ради від 10.09.2015 №7054-VI затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,6443 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель та надано її ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" в оренду терміном на 10 років.

На підставі вказаного рішення 22.10.2015 між Одеською міською радою та ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" (Орендар) укладено договір оренди землі площею 0,6443 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 22.10.2015 та зареєстрований в реєстрі за № 3225.

Згідно з п. 1.1 розділу 1 договору оренди землі від 22.10.2015 № 3225 орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку площею 0,6443 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, земельна ділянка 5, кадастровий номер 5110137500:51:005:0076, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, цільове призначення: В.03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Крім того, рішенням Одеської міської ради від 30.06.2016 № 1040-VI Товариству з обмеженою відповідальністю "Р.А.Д.А." затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,1954 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В, та надано її ТОВ "Р.А.Д.А." в оренду терміном на 49 років.

На підставі вказаного рішення 19.08.2016 між Одеською міською радою та ТОВ "Р.А.Д.А." укладено договір оренди землі площею 0,1954 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В, для експлуатації та обслуговування будівлі громадського призначення, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 19.08.2016 та зареєстрований в реєстрі за № 1994.

Водночас, позивач зазначає, що ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" спільно з ТОВ "Р.А.Д.А." на підставі дозвільних документів, отриманих протягом 2015-2018, здійснювали будівництво об`єкта торгово-офісного комплексу з паркінгом за вищевказаною адресою, що суттєво відрізняється від об`єкта будівництва, передбаченого спірним договором, яким визначено "3-секційний 11-12-поверховий жилий будинок з вбудовано прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом", за своєю конфігурацією, призначенням, конструктивними та об`ємно планувальними рішенням, тобто, є таким, що не відповідає умовам п. 1.1 розділу 1 договору від 25.09.2008 № 596/кс, що свідчить про невиконання ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" взятих на себе зобов`язань за останнім.

Враховуючи викладене, виконавчий комітет Одеської міської ради зазначає, що внаслідок порушення ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" умов договору від 25.09.2008 №596/кс та договору від 25.09.2008 № 023/кс виконавчий комітет Одеської міської ради позбавляється того, на що розраховував при укладенні таких договорів, що тягне за собою неможливість для останнього досягнення їх цілей, що, у свою чергу, є достатньою підставою для розірвання вказаних договорів у судовому порядку на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

3.2. Доводи Товариства з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент".

Заперечуючи проти позовних вимог у повному обсязі, відповідач зазначає, що у зв`язку із затвердженням Одеською міською радою нового Генерального плану міста Одеси рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 №6489-VI змінилось функціональне призначення земельної ділянки, у зв`язку із чим будівництво 3-секційного 11-12-поверхого житлового будинку з вбудовано прибудованими спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, стало неможливим, а отже, стало неможливим виконання зобов`язань по договору про пайову участь замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси № 596/кс від 25.09.2008.

У подальшому, рішенням Одеської міської ради від 10.09.2015 № 7054-VI, ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" було надано в оренду відповідну земельну ділянку загальною площею 0,6443 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель.

21.12.2015 Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради було надано ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 01-06\2064 на проектування торговельно розважального центру з підземно-наземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, вул. Генуезька, 5.

Як зазначає відповідач, в ході домовленостей із суміжним землекористувачем ТОВ "Р.А.Д.А." було досягнуто відповідні домовленості відносно спільного будівництва торговельно розважального центру з підземно-наземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, вул. Генуезька, 5.

Рішенням Одеської міської ради від 30.06.2016 № 1040-VIІ ТОВ "Р.А.Д.А." було надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1954 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В, для експлуатації та обслуговування будівлі громадського призначення.

02.11.2016 Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради було надано ТОВ "Р.А.Д.А." містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №01-06\1204 на проектування торгово-офісного комплексу з паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В\Гагарінське плато, 5\вул. Генуезька, 5.

22.09.2016 та 23.08.2018 Державною архітектурно-будівельною інспекцією було видано ТОВ "Р.А.Д.А." та ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" дозволи на виконання будівельних робіт серії ІУ 115162662111 та ІУ 113182351456.

05.11.2018 ТОВ "АГС Проперти Девелопмент", з метою належного виконання зобов`язань, передбачених ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", та з метою внесення відповідних змін до договору про пайову участь замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси № 596/кс від 25.09.2008, звернулось до Управління капітального будівництва Одеської міської ради з проханням розглянути питання перерахування розміру пайової участі замовника у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси та внесення відповідних змін до вказаного договору.

Пізніше, у травні 2019 році, в Державну архітектурно-будівельну інспекцію України товариством "АГС Проперти Девелопмент" були надані акти готовності об`єктів до експлуатації від 27.05.2019 р., на підставі яких були видані наступні сертифікати готовності об`єктів до експлуатації: Сертифікат готовності об`єкта до експлуатації серія ІУ №163191510187 від 31.05.2019; Сертифікат готовності об`єкта до експлуатації серія ІУ №163191510168 від 31.05.2019.

ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" зазначає, що з метою належного виконання зобов`язань, передбачених чинною на той час ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", та з метою внесення відповідних змін до Договору про пайову участь замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси № 596/кс від 25.09.2008, останнє звернулось до Управління капітального будівництва Одеської міської ради з проханням розглянути питання перерахування розміру пайової участі замовника у розвитку інженерно транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси та внесення відповідних змін до вказаного договору, тим самим виконавши свій обов`язок, але Управління капітального будівництва Одеської міської ради проігнорувало звернення та надані до нього документи, з огляду на що не були внесені відповідні зміни до Договору про пайову участь замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси №596/кс від 25.09.2008.

Таким чином, відповідач зазначає про відсутність істотного порушення договору, оскільки: 1) зміна об`єкта будівництва була зумовлена зміною Генерального плану і новими містобудівними умовами, виданими уповноваженим органом; 2) будівництво здійснювалось на підставі належних дозвільних документів під наглядом органів державної влади. Тобто, відповідач не самовільно змінив об`єкт, а діяв відповідно до нових правових умов.

При цьому, у 2015 році земельна ділянка була передана відповідачу в оренду (що підтверджено самим позивачем), а будівництво (іншого об`єкта) було фактично здійснене та введене в експлуатацію у 2019 році, тобто, право користування оформлено, будівельна діяльність здійснювалась.

Відповідач також зауважує про неефективність способу захисту позивача, адже розірвання правочинів не тягне правових наслідків, не змінює фактичний стан, а також не відновлює порушене право.

3.3. Доводи Товариства з обмеженою відповідальністю "Р. А. Д. А.".

Третя особа підтримує позицію відповідача та зазначає, що з боку ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" не було жодних порушень, тому відсутні підстави для розірвання договору, що передбачені ч.2 ст. 651 ЦК України.

Так, згідно з рішенням Одеської міської ради від 10.09.2015 № 7054-VI, ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" було надано в оренду відповідну земельну ділянку загальною площею 0,6443 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель.

21.12.2015 Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради було надано ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 01-06\2064 на проектування торговельно розважального центру з підземно-наземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5\ вул. Генуезька, 5.

Дійсно, між ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" та ТОВ "Р.А.Д.А.", як суміжними землекористувачем було досягнуто відповідні домовленості, відносно спільного будівництва торговельно-розважального центру з підземно-наземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5\ вул. Генуезька, 5.

Рішенням Одеської міської ради від 30.06.2016 № 1040-VIІ, ТОВ "Р.А.Д.А." було надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1954 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В, для експлуатації та обслуговування будівлі громадського призначення.

02.11.2016 Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради було надано ТОВ "Р.А.Д.А." містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №01-06\1204 на проектування торгово-офісного комплексу з паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В\Гагарінське плато, 5\вул. Генуезька, 5.

22.09.2016 та 23.08.2018 Державною архітектурно-будівельною інспекцією було видано ТОВ "Р.А.Д.А." та ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" дозволи на виконання будівельних робіт серії ІУ 115162662111 та ІУ 113182351456.

05.11.2018 ТОВ "АГС Проперти Девелопмент", з метою належного виконання зобов`язань, передбачених ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та з метою внесення відповідних змін до Договору про пайову участь замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси № 596/кс від 25.09.2008, звернулось до Управління капітального будівництва Одеської міської ради з проханням розглянути питання перерахування розміру пайової участі замовника у розвитку інженерно транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси та внесення відповідних змін до вказаного договору (лист № 11/2018 від 05.11.2018).

У травні 2019 році, в Державну архітектурно-будівельну інспекцію України товариством "АГС Проперти Девелопмент" були надані акти готовності об`єктів до експлуатації від 27.05.2019, на підставі яких були видані наступні сертифікати готовності об`єктів до експлуатації: Сертифікат готовності об`єкта до експлуатації серія ІУ №163191510187 від 31.05.2019 р.; Сертифікат готовності об`єкта до експлуатації серія ІУ №163191510168 від 31.05.2019 р.

Таким чином, третя особа вважає, що відповідач належно виконав свої зобов`язання, передбачені чинною на той час ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та з метою внесення відповідних змін до Договору про пайову участь замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси №596/кс від 25.09.2008, звернувся до Управління капітального будівництва Одеської міської ради з проханням розглянути питання перерахування розміру пайової участі замовника у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси та внесення відповідних змін до вказаного договору, тим самим виконавши свій обов`язок, але Управління капітального будівництва Одеської міської ради проігнорувало звернення та надані до нього документи, і саме з огляду на це і не були внесенні відповідні зміни до Договору про пайову участь замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси №596/кс від 25.09.2008.

4. Фактичні обставини, встановлені судом.

Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 25.09.2008 р. № 1087 «Про надання дозволу Товариству з обмеженою відповідальністю «Агс Проперти Девелопмент» на будівництво 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5» (а.с.15) надано ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» дозвіл на будівництво 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, після оформлення документів на право користування земельною ділянкою, затвердження відкоригованого містобудівного обґрунтування розміщення багатоповерхової житлової забудови на Гагарінському плато у м. Одесі та внесення змін до «Містобудівного обґрунтування розробки правил використання і забудови прибережних територій курорту «Аркадія» та першого рекреаційного комплексу».

Також вказаним рішенням зобов`язано ТОВ «Агс Проперти Девелопмент», зокрема, оформити відповідно до чинного законодавства документи, що посвідчують право користування земельною ділянкою, та здійснити будівництво 3-секційного 11-12 поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, виконати комплекс робіт з благоустрою прилеглої території відповідно до узгодженої та затвердженої проєктної документації в термін: початок ІІІ квартал 2009 р.; завершення ІІІ квартал 2012 р.

Крім того, рішенням затверджено договір пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент", а також договір участі замовника у соціально-економічному розвитку м. Одеси між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент".

На виконання вищезазначеного рішення 25.09.2008 між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» (Забудовник) укладено договір пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси, який зареєстровано в Управлінні капітального будівництва Одеської міської ради 25.09.2008 за № 596/кс (а.с.16-18).

Пунктом 1.1 розділу 1 договору від 25.09.2008 р. № 596/кс визначено, що предметом даного договору є надання забудовникові від імені Виконавчого комітету Одеської міської ради права забудови земельної ділянки, у межах відводу, за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 5, строком до 30.09.2012 р., для здійснення будівництва 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом, а також здійснення комплексного благоустрою прилеглої території та внесення забудовником пайової участі на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси.

Надання права забудови земельної ділянки здійснюється відповідно до рішення Виконкому від 25.09.2008 р. № 1087 (п.1.2 договору).

Відповідно до п. 3.1 розділу 3 договору від 25.09.2008 р. № 596/кс забудовник зобов`язується здійснити самостійно або із залученням підрядника будівництво 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом, а також комплексний благоустрій прилеглої території на земельній ділянці, обговореній у п.п.1, відповідно до технічних умов і прийнятими забудовником зобов`язаннями в строк до 30.09.2012.

Пунктом 3.2 розділу 3 договору від 25.09.2008 р. №596/кс передбачено, що забудовник зобов`язується на етапі зведення 50 % коробки 3-секційного 11-12 поверхового жилого будинку за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, письмово повідомити Виконавчому комітету Одеської міської ради перелік конкретних квартир (№ квартири, її загальна та житлова площі, поверх) по номенклатурі та поверховості, узгодженій окремо, у розмірі 10 % житла від загальної площі квартир жилого будинку за зазначеною адресою, з подальшою передачею зазначених квартир із внутрішнім оздобленням згідно з Державним стандартом діючим на момент укладання договору.

Згідно з п. 3.4 розділу 3 договору від 25.09.2008 р. № 596/кс забудовник взяв на себе зобов`язання протягом двох місяців після прийняття Одеською міською радою рішення про відведення земельної ділянки для здійснення будівництва 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом перерахувати пайову участь при будівництві у розмірі 2 152 094,00 грн.

У п. 3.8 розділу 3 договору від 25.09.2008 р. № 596/кс зазначено, що у разі, якщо зміни й доповнення до проєктної документації, виконані в ході будівництва, спричиняють зміни основних техніко-економічних показників (за Генеральним планом, загальної площі, потужності тощо), забудовник зобов`язаний виступити із клопотанням перед Виконавчим комітетом Одеської міської ради про внесення відповідних змін до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 25.09.2008 р. № 1087.

25.09.2008 між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» (Замовник) укладено договір участі замовника у соціально-економічному розвитку міста Одеси, який зареєстровано в Управлінні капітального будівництва Одеської міської ради 25.09.2008 р. за № 023/кс (а.с.18-19).

Відповідно до п. 1.1 розділу 1 договору від 25.09.2008 р. № 023/кс замовник передає, а Виконавчий комітет Одеської міської ради приймає участь замовника у комплексному соціально-економічному розвитку міста Одеси при будівництві 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5.

Пунктом 3.1 розділу 3 договору від 25.09.2008 р. № 023/кс передбачено, що замовник зобов`язується на етапі зведення 50 % коробки 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, письмово повідомити Виконавчому комітету Одеської міської ради перелік конкретних квартир (№ квартири, її загальна та житлова площі, поверх) по номенклатурі та поверховості, узгодженій окремо, у розмірі 10 % житла від загальної площі квартир жилого будинку за зазначеною адресою, з подальшою передачею зазначених квартир із внутрішнім оздобленням згідно з Державним стандартом, діючим на момент укладання договору.

У подальшому, рішенням Одеської міської ради від 10.09.2015 р. №7054-VI "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,6443 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель та надання її в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «АГС Проперти Девелопмент" (а.с.40) затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 5110137500:51:005:0076) площею 0,6443 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель та надано її ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» в оренду терміном на 10 років; затверджено проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ТОВ «Агс Проперти Девелопмент».

22.10.2015 між Одеською міською радою та ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» (Орендар) укладено договір оренди землі земельної ділянки (кадастровий номер 5110137500:51:005:0076) площею 0,6443 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 22.10.2015 та зареєстрований в реєстрі за № 3225 (а.с.41-44).

Згідно з п.1.1 розділу 1 договору оренди землі від 22.10.2015 р. №3225 орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку площею 0,6443 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, земельна ділянка 5, кадастровий номер 5110137500:51:005:0076, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, цільове призначення: В.03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Відповідно до п. 2.2 розділу 2 вказаного договору на земельній ділянці (кадастровий номер 5110137500:51:005:0076) розташовані нежитлові будівлі, що належать ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» на підставі договору купівлі-продажу від 20.03.2007, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гарською В.В. 20.03.2007 та зареєстрованого в реєстрі за № 1040.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.10.2015 за ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» зареєстровано право оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5110137500:51:005:0076), цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; строком дії до 22.10.2025 (а.с.40-41).

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25.12.2025, у Реєстрі прав власності на нерухоме майно міститься архівний запис щодо права власності ТОВ "Агс Проперти Девелопмент" на нежитлові будівлі площею 431,5 кв.м., а також відомості щодо знищення вказаного об`єкта нерухомого майна нежитлових будівель площею 431,5 кв.м за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5 (РНОНМ: 1204894651101), внесені згідно з рішенням державного реєстратора від 23.03.2017 р. № 34423612 (а.с.50).

Листом від 21.12.2015 №01-06/2064 Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради (а.с.28-29) було надано ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки та вказано, що наданим на розгляд управління містобудівним розрахунком передбачається проектування будівництва торговельно-розважального центру з підземно-надземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з містобудівним розрахунком, виконаним КП "Одеське міське проектно-виробниче бюро архітектури та містобудування" (Ліцензія АВ №555509; архітектор - Сурова О.С.) та наданим замовником, зазначено умовну висоту будівлі - +42,65 м, а також техніко-економічні показники об`єкта (орієнтовні).

Повідомлено, що відповідно до нового Генерального плану м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 р. №6489-VI, зазначена ділянка розміщена в зоні громадських центрів та окремих об`єктів обслуговування. Відповідно до «Детального плану території у межах: вулиць Генуезька, Піонерська, Французький бульвар, Гагарінське плато в м. Одесі», затвердженого рішенням Одеської міської ради від 16.12.2015 р. №27-VII, земельна ділянка розташована в зоні Ж-4 - змішана багатоповерхова житлова та громадська забудова.

Рішенням Одеської міської ради від 30.06.2016 р. № 1040-VI Товариству з обмеженою відповідальністю «Р.А.Д.А.» затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером 5110137500:51:005:0052 площею 0,1954 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В, та надано її ТОВ «Р.А.Д.А.» в оренду терміном на 49 років (а.с.36 зі звороту).

19.08.2016 між Одеською міською радою та ТОВ «Р.А.Д.А.» укладено договір оренди землі площею 0,1954 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В, для експлуатації та обслуговування будівлі громадського призначення (цільове призначення: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 19.08.2016 р. та зареєстрований в реєстрі за № 1994 (а.с.37-39).

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.08.2016 за ТОВ «Р.А.Д.А.» зареєстровано право оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5110137500:51:005:0052); цільове призначення: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови; строком дії до 19.08.2065 (а.с.44-45).

Листом Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 02.11.2016 р. № 01-06/1204 (а.с.30-33) було надано ТОВ «Р.А.Д.А.» містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки та вказано, що наданим на розгляд управління містобудівним розрахунком передбачається проектування торговельно-офісного комплексу з паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В/Гагарінське плато, 5/вул. Генуезька, 5, на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді ТОВ «Р.А.Д.А.», та частково на земельних ділянках, які орендують у територіальної громади міста ТОВ «АГС Проперти Девелопмент» та ТОВ «Атланта інвест енд Девелопмент».

Згідно з містобудівним розрахунком зазначено граничну висоту будівлі орієнтовно - + 36,0 м, умовну висоту будівлі - +31,0 м; а також техніко-економічні показники об`єкта (орієнтовні).

Листами № 02-05/1232-07 від 4.07.2018 (а.с.19-20) та № 02-05/2246-07 від 02.11.2018 (а.с.20-22) Управління капітального будівництва Одеської міської ради зверталося до відповідача для вирішення питання щодо актуальності намірів будівництва 3-секційного 11-12-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, та коригування проектної документації.

Листом №11/2018 від 05.11.2018 (а.с.115) ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» звернулось до Управління капітального будівництва Одеської міської ради з проханням розглянути питання перерахування розміру пайової участі замовника у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси та внесення відповідних змін до вказаного договору.

Як свідчить зміст листа, для проведення відповідних розрахунків разом з листом №11/2018 від 05.11.2018 були надані копії документів відносно будівництва торгово-офісного комплексу з паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-В \Гагарінське плато, 5\вул. Генуезька, 5 та будівництва торговельно-розважального центру з підземно-наземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5\ вул. Генуезька, 5

Вказаний лист був прийнятий Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради 05.11.2018, про що свідчить штамп про прийняття вхідної кореспонденції.

Як вбачається з листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради №01-8/819-вх від 19.11.2018 (а.с.22-23), в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, наявні наступні відомості:

- декларація про початок підготовчих робіт №ОД 030143580579 від 24.12.2014 року, найменування об`єкта будівництва - «Будівництво торгівельно-розважального центру з паркінгом; Одеська обл., м. Одеса, вул. Гагаринське плато, 5»; Замовник - ТОВ "АГС ПРОПЕРТИ ДЕВЕЛОПМЕНТ";

- дозвіл на будівельні роботи №ІУ 115162662111 від 22.09.2016, зареєстровано Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, найменування об?єкта будівництва - «Будівництво торгово-офісного комплексу з паркінгом по вул. Генуезька, 5/Гагарінське плато, 5 в м. Одеса, Ш черга будівництва; Одеська обл., м. Одеса, Приморський, вул. Генуезька, 5/вул. Гагарінське плато, 5»; Замовник ТОВ "АГС ПРОПЕРТИ ДЕВЕЛОПМЕНТ";

- дозвіл на будівельні роботи №ІУ 113182351456 від 23.08.2018, зареєстровано Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, найменування об?єкта будівництва - «Нове будівництво торговельно-офісного комплексу з паркінгом по вул. Гагарінське плато, 5/вул. Гагарінське плато, 5-В в Приморському районі м. Одеса; Одеська обл., м. Одеса, Приморський, вул. Гагарінське плато,5 вул. Гагарінське плато, 5-В»; Замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю "Р.А.Д.А"; Товариство з обмеженою відповідальністю "АГС ПРОПЕРТИ ДЕВЕЛОПМЕНТ".

Матеріали справи містять наступні документи:

- сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів від 31.05.2019 р. № IУ 163191510168, зареєстрований та виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України; об`єкт: нове будівництво торговельно-офісного комплексу з паркінгом по вул. Гагарінське плато, 5/вул. Гагарінське плато, 5-В, в Приморському районі м. Одеса; замовник: ТОВ «Р.А.Д.А», ТОВ «Агс Проперти Девелопмент»; дата початку будівництва: 23.08.2018, закінчення будівництва 10.01.2019; строк введення об`єкта в експлуатацію: 31.05.2019; земельна ділянка 5110137500:51:005:0052;

- сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів від 31.05.2019 р. № ІУ 163191510187, зареєстрований та виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України; об`єкт: будівництво торгово-офісного комплексу з паркінгом по вул. Генуезька, 5/ Гагарінське плато, 5 в м. Одеса, III черга будівництва; замовник: ТОВ «Агс Проперти Девелопмент»; дата початку будівництва: 22.09.2016, закінчення будівництва 19.11.2018; строк введення об`єкта в експлуатацію: 31.05.2019; земельна ділянка 5110137500:51:005:0076 (а.с.48-49).

Листом № 02-05/45-07 від 18.01.2021 (а.с.24-25) Управління капітального будівництва Одеської міської ради звернулося до відповідача з проханням надати згоду на розірвання договору пайової участі та договору участі замовника у соціально-економічному розвитку міста Одеси у зв`язку зі здійсненням будівництва іншого об`єкта містобудування.

Листом №02-05/1517-07 від 14.12.2021 (а.с.25-28) Управління капітального будівництва Одеської міської ради звернулося до ТОВ «Р.А.Д.А» та ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» щодо необхідності надання заяви про внесення змін до договору про пайову участь та надання документів, що підтверджують кошторисну вартість будівництва об`єктів.

Листом №02-03/30 від 19.12.2022 (а.с.46-48) Управління капітального будівництва Одеської міської ради повідомило про те, що на підставі дозвільних документів, отриманих протягом 2015-2018 р., ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» спільно з ТОВ «Р.А.Д.А.» здійснювали будівництво іншого об`єкта за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5/ вул. Генуезька, 5.

Відповідно до листів Державної інспекції архітектури та містобудування України №5769/05/13-22 від 27.07.2022 (а.с.33-34) та №02-05/458-07 від 25.05.2023 (а.с.34-35) в Реєстрі будівельної діяльності відомостей про реєстрацію/видачу документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту, не виявлено.

Відомості про наявність інформації щодо виданих сертифікатів про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів від 31.05.2019 підтверджено листом Державної інспекції архітектури та містобудування України від 01.06.2023 №5163/04/13-23 (а.с.35-36).

Управління капітального будівництва Одеської міської ради листом від 19.03.2026 №02-19/288 (а.с.150-151) повідомило, що за результатами перевірки бази даних електронного документообігу та опрацювання наявних матеріалів лист відповідача №11/2018 від 05.11.2018 відсутній, а також зазначено про несплату останнім коштів пайової участі.

5. Позиція суду.

Як встановлено судом, предметом спору у цій справі є вимоги позивача про розірвання договору пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси від 25.09.2008 та договору участі замовника у соціально-економічному розвитку м. Одеси від 25.09.2008, укладених між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "АГС Проперти Девелопмент".

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає про те, що збудований відповідачем об`єкт "торгово-офісний комплекс з паркінгом" суттєво відрізняється від об`єкта будівництва, передбаченого спірним договором, яким визначено "3-секційний 11-12-поверховий жилий будинок з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом" за своєю конфігурацією, призначенням, конструктивними та об`ємно-планувальними рішенням, тобто є таким, що не відповідає умовам п. 1.1 розділу 1 договору від 25.09.2008 № 596/кс, що свідчить про невиконання ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" взятих на себе зобов`язань за останнім.

Враховуючи викладене, позивач вважає, що внаслідок порушення ТОВ "АГС Проперти Девелопмент" умов договору від 25.09.2008 №596/кс та договору від 25.09.2008 №023/кс виконавчий комітет Одеської міської ради позбавляється того, на що розраховував при укладенні таких договорів, що тягне за собою неможливість для останнього досягнення їх цілей, що, у свою чергу, є достатньою підставою для розірвання вказаних договорів у судовому порядку на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 2 ст.651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З аналізу змісту статті 651 Цивільного кодексу України вбачається, що йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі №910/8819/18.

Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 28.08.2019 у справі № 910/5381/18.

З вищевказаного вбачається, що для встановлення наявності підстав розірвання спірного договору необхідно визначити, чи були допущені відповідачем саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і (якщо наявна) який її розмір внаслідок дій/бездіяльності відповідача, а також співвіднести очікуваний результат орендодавця від укладеного договору та фактичні наслідки неналежного його виконання. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Таку правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 927/877/17, від 28.06.2023 у справі № 617/1845/19.

Тобто для застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 651 ЦК України, необхідним є встановлення судом факту належного виконання умов договору стороною, яка звернулася з вимогою про його розірвання, та істотного порушення умов договору іншою стороною, внаслідок чого перша сторона значною мірою позбавилася того, на що обґрунтовано розраховувала при його укладенні.

Як встановлено судом, на виконання рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 25.09.2008 №1087 «Про надання дозволу Товариству з обмеженою відповідальністю «Агс Проперти Девелопмент» на будівництво 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5», 25.09.2008 між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» (Забудовник) укладено договір пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси, який зареєстровано в Управлінні капітального будівництва Одеської міської ради 25.09.2008 за № 596/кс (а.с.16-18), згідно з п.1.1 якого предметом даного договору є надання забудовникові від імені Виконавчого комітету Одеської міської ради права забудови земельної ділянки, у межах відводу, за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 5, для здійснення будівництва 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом, а також здійснення комплексного благоустрою прилеглої території та внесення забудовником пайової участі на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси.

При цьому, згідно з п.3.4 договору забудовник взяв на себе зобов`язання протягом двох місяців після прийняття Одеською міською радою рішення про відведення земельної ділянки для здійснення будівництва 3-секційного 11-12-поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованим спортивним центром, басейном та підземним паркінгом перерахувати пайову участь при будівництві у розмірі 2 152 094 грн.

Суд також враховує, що земельне законодавство України встановлює імперативну заборону щодо використання земельної ділянки до належного оформлення речових прав на неї.

Так, відповідно до ст.125 Земельного кодексу України право власності, право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають виключно з моменту державної реєстрації таких прав.

Крім того, згідно з ч. 2 ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки у строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Отже, наведені норми мають імперативний характер та прямо пов`язують можливість законного використання земельної ділянки з належним оформленням і державною реєстрацією відповідного речового права, виключаючи правомірність її використання до виконання таких вимог законодавства.

Тобто можливість виконання відповідачем, який є забудовником, зобов`язання зі здійснення будівництва відповідного об`єкта нерухомості та сплати коштів пайової участі, з урахуванням положень Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі", безпосередньо пов`язано з виконанням зобов`язань Одеською міською радою стосовно прийняття рішення про відведення земельної ділянки для здійснення такого будівництва.

Відповідно до ч.1 ст.538 ЦК України виконання свого обов`язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов`язку, є зустрічним виконанням зобов`язання.

Частиною четвертою статті 612 ЦК України передбачено, що прострочення боржника не настає, якщо зобов`язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

При цьому, кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку (ч.1 ст.613 ЦК України).

Аналізуючи положення договору пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси від 25.09.2008 за №596/кс, суд зазначає, що останній має двосторонній характер, тобто певні обов`язки покладаються як на одну, так і на іншу сторону, то у такому зобов`язанні кожна зі сторін одночасно є боржником та кредитором.

З точки зору виконання такі зобов`язання є зустрічними, оскільки виконання свого обов`язку однією зі сторін обумовлюється виконанням другою стороною свого обов`язку. Виконання зустрічних зобов`язань передбачає виконання кожною зі сторін свого обов`язку у порядку, встановленому в цьому випадку договором пайової участі.

Відповідно до частин 1-3 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін, а кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

Згідно зі статтями 73, 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги та заперечення сторін, при цьому обов`язок доказування покладається на учасників справи.

Відповідно до статті 79 ГПК України обставина вважається доведеною, якщо надані на її підтвердження докази є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Як встановлено судом та не спростовано позивачем, позивач не виконав своє зобов`язання, передбачене договором 25.09.2008 за № 596/кс, щодо відведення земельної ділянки для здійснення будівництва саме того об`єкта, який визначений умовами спірного договору.

Так, згідно з рішенням Одеської міської ради від 10.09.2015 №7054-VI "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,6443 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель та надання її в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «АГС Проперти Девелопмент" (а.с.40) затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 5110137500:51:005:0076) площею 0,6443 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель та надано її ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» в оренду терміном на 10 років.

На виконання вказаного рішення 22.10.2015 між Одеською міською радою та ТОВ «Агс Проперти Девелопмент» (Орендар) укладено договір оренди землі земельної ділянки (кадастровий номер 5110137500:51:005:0076) площею 0,6443 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 22.10.2015 та зареєстрований в реєстрі за № 3225 (а.с.41-44).

Отже, матеріалами справи підтверджується, що відповідачу була надана земельна ділянка для іншої мети використання, ніж та, яка визначена спірним договором пайової участі від 25.09.2008 №596/кс.

Водночас саме по собі надання земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель не може вважатися належним виконанням Виконавчим комітетом Одеської міської ради свого договірного зобов`язання щодо надання відповідачу права забудови земельної ділянки для будівництва об`єкта, передбаченого пунктом 1.1 спірного договору.

Дійсно, фактично на вказаній земельній ділянці було здійснено будівництво об`єкта нерухомості. Разом з тим, наявні у матеріалах справи докази не дають підстав дійти висновку, що таке будівництво здійснювалося саме на виконання спірного договору пайової участі від 25.09.2008 №596/кс та договору участі замовника у соціально-економічному розвитку м. Одеси від 25.09.2008 №023/кс.

При цьому, суд зазначає, що питання щодо можливості зміни умов спірних договорів або їх розірвання з інших підстав, зокрема у зв`язку з істотною зміною обставин відповідно до ст. 652 ЦК України, не є предметом доказування у цій справі, а тому правова оцінка таким обставинам судом не надається.

Суд також зазначає, що матеріали справи містять листування між сторонами та іншими органами щодо зміни намірів забудови, коригування проєктної документації, внесення змін до спірних договорів, перерахунку розміру пайової участі, а також документи, пов`язані з отриманням містобудівних умов та обмежень, дозвільної документації й введенням в експлуатацію іншого об`єкта будівництва, водночас, оскільки предметом справи не є питання внесення змін до договору, для уникнення створення штучної преюдиції, суд позбавлений можливості надавати оцінку вказаним діям сторін.

За таких обставин суд доходить висновку, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами факту порушення відповідачем зобов`язань за спірними договорами, а отже, відсутні передбачені ч. 2 ст. 651 ЦК України підстави для їх розірвання.

Таким чином, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог Виконавчого комітету Одеської міської ради.

Приймаючи до уваги відмову у задоволенні позовних вимог, судові витрати зі сплати судового збору на підставі ст.129 ГПК України покладаються на позивача та відшкодуванню з відповідача не підлягають.

Керуючись ст. 129,232,233,236-238,240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати зі сплати судового збору покласти на позивача.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст.241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повне рішення складено 27 липня 2026 р.

Суддя Ю.М. Щавинська