Рішення № 138463697, 08.07.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

08.07.2026Справа № 910/3373/26

Господарський суд міста Києва у складі судді Пукаса А.Ю., за участю секретаря судового засідання Салацької О.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом заступника керівника Голосіївської окружної прокуратури міста Києва (бул. Антоновича, буд. 107, м. Київ, 03150) в інтересах держави в особі Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01044; ідентифікаційний код 22883141)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Як Супер Естейт» (вул. Героїв Маріуполя (Маршала Якубовського), буд. 6-б, м. Київ, 03191; ідентифікаційний код 40803148)

про зобов`язання вчинити дії,

Представники сторін:

прокурор: Гошуляк Юлія Юріївна

від позивача: Ступак Олексій Іванович

від відповідача: Ренькас Світлана Володимирівна

РОЗГЛЯД СПРАВИ СУДОМ

1. Стислий виклад позиції Прокурора

До Господарського суду міста Києва звернувся заступник керівника Голосіївської окружної прокуратури міста Києва (далі за текстом - Прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі за текстом - Позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Як Супер Естейт» (далі за текстом - ТОВ «Як Супер Естейт», Відповідач), в якому Прокурор просить суд:

1. Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою по АДРЕСА_1 у Голосіївському районі міста Києва шляхом:

1.1. Скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мельниченко І.О. (індексний номер рішення про державну реєстрацію від 12.09.2016 № 31337141), на підставі якого здійснено державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю загальною площею 235,8 кв. м. (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1, м. Київ за ТОВ «Як Супер Естейт» (код ЄДРПОУ 40803148) (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна; 996550580000).

1.2. Закриття в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно розділу та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю загальною площею 235,8 кв. м. (літ. А) по АДРЕСА_1 в Голосіївському районі міста Києва з реєстраційним номером 996550580000, відомості про відкриття якого внесено до Реєстру на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мельниченко І.О. від 12.09.2016 індексний номер № 31337141.

1.3. Визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,1625 га по АДРЕСА_1 у Голосіївському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:79:429:0039), укладеного від 20.10.2020 між Київською міською радою (код ЄДРПОУ 22883141) та ТОВ «Як Супер Естейт» (код ЄДРПОУ 40803148), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за № 841 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2197753180000).

2. Зобов`язати ТОВ «Як Супер Естейт» (код ЄДРПОУ 40803148) повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) земельну ділянку загальною площею 0,1625 га по АДРЕСА_1 у Голосіївському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:79:429:0039) з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення за власний рахунок розташованої на ній будівлі, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 996550580000).

В обґрунтування заявлених вимог Прокурор зазначає, що державна реєстрація права власності на нежитлову будівлю площею 235,8 кв.м. (літ. А) по АДРЕСА_1 ОСОБА_1. здійснено за відсутності обов`язкових документів, визначених пунктом 42 Порядку № 1127 та у порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а подальша державна реєстрація земельної ділянки площею 0,1625 га з кадастровим номером 8000000000:79:429:0039, здійснена у порушення вимог законодавства, а отже зазначені реєстраційні дії підлягають скасуванню у судовому порядку.

Також, Прокурор посилається на виключність випадку, який полягає у невжитті Київською міською радою будь-яких заходів на захист інтересів територіальної громади міста Києва щодо порушених у листі прокуратури питань, у т.ч. цивільно-правового характеру, а отже, за твердженням прокурора, зазначені обставини є підставою для застосування останнім вимог статті 131-1 Конституції України, статті 23 Закону України «Про прокуратуру» щоб інтереси держави не залишались не захищеними.

У відповіді на відзив Прокурор зазначає, що позовні вимоги про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення державного реєстратора, закриття розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, визнання недійсним договору оренди, повернення земельної ділянки з приведенням її у придатний до використання стан шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованого нерухомого майна, відповідають змісту порушеного права та характеру правопорушення, в своїй сукупності забезпечать поновлення порушеного права територіальної громади столиці на спірну земельну ділянку, а тому позовні вимоги нерозривно пов`язані між собою та від вирішення одних з них залежить вирішення інших, оскільки вони стосуються низки дій щодо одного і того самого нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано за Відповідачем.

Доводи Відповідача щодо неналежного способу захисту, зокрема правової природи негаторного та віндикаційного позовів і неможливість їх змішування в межах одного позову є безпідставними.

Необхідність вжиття прокуратурою відповідних заходів, спрямованих на захист інтересів держави в даному випадку, обумовлена тривалою бездіяльністю уповноваженого органу - Київської міської ради у правовідносинах, пов`язаних з ефективним використанням земель, а обставини зазначені в позові є безумовно виключним випадком для застосування прокурором вимог статті 131-1 Конституції України, статті 23 Закону України «Про прокуратуру» щоб інтереси держави не залишались незахищеними.

2. Стислий виклад позиції Позивача

Позивач просить суд задовольнити позовні вимоги першого заступника керівника Голосіївської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради в повному обсязі, обґрунтовуючи свою позицію посиланням на те, що згідно матеріалів реєстраційної справи №886550580000 державним реєстратором Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» Коровайко О.С. 10.08.2016 проведено первинну державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю по АДРЕСА_1 у місті Києві за відсутності виписки з погосподарської книги та на підставі підробленого рішення Київської міської ради від 07.07.1998 № 65 про передачу у власність ОСОБА_1 земельної ділянки по АДРЕСА_1 у Голосіївському районі м. Києва.

У зв`язку із поданням державному реєстратору неповного пакету документів для державної реєстрації, у останнього були відсутні підстави для здійснення реєстраційних дій, а вимог Закону щодо зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав державним реєстратором виконано не було.

Отже, виходячи з наявних доказів та зазначених прокуратурою тверджень, можна зробити висновок, що така кількість реєстраційних дій є незаконною та порушує конституційні права територіальної громади міста Києва.

3. Стислий виклад позиції Відповідача

Заперечуючи щодо задоволення позову, Відповідач стверджує, що фактично позовна заява ґрунтується не на встановлених фактах, а на припущеннях, що прямо заборонено процесуальним законом, і тому не може бути покладено судом в основу будь-якого рішення.

Отже, наведені Прокурором та Позивачем обставини не відповідають стандарту доказування, встановленому процесуальним законом та практикою Верховного Суду, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

За твердженням Відповідача аналіз прохальної частини позовної заяви свідчить, що позовні вимоги сформулювані таким чином, що вони не утворюють єдиного, внутрішньо узгодженого предмета спору, а поєднують декілька різних за правовою природою способів захисту, які не можуть бути застосовані одночасно.

Зокрема, із змісту позову вбачається, що Прокурор одночасно: посилається на обставини, які передбачають застосування різних речово-правових способів захисту (віндикаційного та негаторного); оспорює правомірність державної реєстрації прав на нерухоме майно; фактично ставить під сумнів правовий титул на об`єкт нерухомості; та пов`язує ці обставини із вимогами щодо земельної ділянки.

Такі речово-правові способи захисту захищають різні стани порушення права власності. Їх не можна застосовувати довільно чи альтернативно лише з мотивів зручності.

Віндикаційний і негаторний позови є взаємовиключними. При цьому одна з умов застосування як віндикаційного, так і негаторного позову - відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, оскільки в такому разі здійснюється захист порушеного права власності за допомогою зобов`язально-правових способів.

Самостійною підставою для залишення позову без розгляду, на думку Відповідача, є відсутність у Прокурора належно обґрунтованих та підтверджених законом підстав для здійснення представництва інтересів держави у даній справі.

У запереченнях (на відповідь на відзив) Відповідач зазначає, що принцип процесуальної економії не може бути використаний як підстава для ігнорування вимог статті 173 Господарського процесуального кодексу України (надалі за текстом - ГПК України), а наведена прокурором практика Верховного Суду не підтверджує правомірність об`єднання заявлених вимог, а навпаки свідчить про необхідність їх розмежування та самостійного розгляду.

Відсутність виключності у даному випадку для звернення Прокурора до суду, за твердженням Відповідача, є те, що Прокурор листом від 18.03.2026 № 43-2228 вих-26 повідомив Київську міську раду про звернення до суду, а Київрада отримала зазначений лист 19.03.2026.

В свою чергу, позов подано 25.03.2026.

Тобто між повідомленням компетентного органу та поданням позову минуло фактично лише декілька днів. Такий строк об`єктивно не може вважатися достатнім для належної оцінки ситуації, прийняття рішення органом місцевого самоврядування та підготовки самостійного позову.

4. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.03.2025 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, підготовче засідання призначено на 04.05.2026.

17.04.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшла заява Позивача - пояснення на позовну заяву у справі.

20.04.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого Відповідач просив суд залишити позов без розгляду, визнати дії Прокурора з подання позову такими, що мають ознаки зловживання процесуальними правами у зв`язку з цим винести окрему ухвалу.

23.04.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшла відповідь на відзив.

27.04.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшли заперечення на відповідь на відзив.

У підготовчому засіданні 04.05.2026 суд відмовив в задоволенні клопотання Відповідача про закриття провадження у справі на стадії підготовчого засідання, закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті на 08.06.2026.

В судовому засіданні 08.06.2026 суд заслухавши вступні слова Прокурора, Позивача та Відповідача, суд оголосив перерву з розгляду справи по суті до 29.06.2026.

29.06.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшло клопотання Прокурора про визнання причин неподання доказів у справі № 910/3373/26 поважними та долучення до матеріалів справи копії листа КНП «ЦПМСД № 1» Голосіївського району м. Києва від 30.04.2025 № 100/46-340.

В судовому засіданні 29.06.2026 суд відмовив в задоволенні клопотання Прокурора про визнання причин неподання доказів поважними та долучення до матеріалів справи відповідних доказів у зв`язку з порушенням стадійності їх подання, дослідив матеріали справи, заслухав промови представників сторін в судових дебатах та оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення і у зв`язку зі складністю справи відклав проголошення судового рішення на строк до 24.06.2026 відповідно до статті 219 ГПК України.

В судовому засіданні 08.07.2026 відповідно до статті 240 ГПК України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

Державним реєстратором Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» Коровайко О.С. 10.08.2016 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 30877749 (з відкриттям розділу) та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю площею 235,8 кв.м. (літ. А), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 996550580000).

Державну реєстрацію права власності на вказаний об`єкт нерухомості проведено на підставі документів: довідки від 07.07.2016 № 2, про те, що нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 побудована господарчим способом у 1990 році та технічного паспорту на громадський (виробничий) будинок (приміщення) від 07.07.2016, виготовлених Товариством з обмеженою відповідальністю «Проектант», а також рішення Київської міської ради від 07.07.1998 № 65 «Про передачу у приватну власність земельних ділянок для будівництва та обслуговування жилих будинків і господарських будівель», відповідно до якого ОСОБА_1 передано у приватну власність земельну ділянку площею 0,0789 га за адресою: АДРЕСА_1 .

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) листом від 05.03.2025 № 057-2886 інформував, що Київською міською радою прийнято рішення від 07.07.1998 № 65 «Про передачу громадянам у приватну власність земельних ділянок для будівництва та обслуговування жилих будинків і господарських будівель», проте у додатку до вказаного рішення відсутня інформація стосовно передачі у власність ОСОБА_1 земельної ділянки по АДРЕСА_1 .

Тобто, на момент проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 у власність ОСОБА_1 не приймала, а відповідно подане заявником для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості рішення міської ради про виділення земельної ділянки містить ознаки підробленого документу.

Інші обов`язкові документи для здійснення державної реєстрації, передбачені пунктом 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 (у редакції, чинній на момент прийняття рішення державним реєстратором), відсутні.

Голосіївська районна в місті Києві державна адміністрація листом від 10.02.2025 № 100-1952 інформувала, що поштова адреса об`єкту нерухомого майна по АДРЕСА_1 не присвоювалась, жодних звернень не надходило.

Спірне рішення про державну реєстрацію права власності державним реєстратором прийнято без перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Факт знаходження об`єкту нерухомості на зазначеній земельній ділянці підтверджено протоколами огляду від 24.02.2025 та від 11.03.2026, що проведений в ході досудового розслідування кримінального провадження №12024100010003735 від 25.12.2024, матеріалами проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Як Супер Естейт», а також інформацією та матеріалами, наданими Національним центром управління та випробувань космічних засобів від 21.03.2025 № 1108-5-04.01.02-2025.

У подальшому, 31.08.2016 між ОСОБА_1 , як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, укладено договори купівлі-продажу №№ 2439, 2441 щодо будівлі, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , які посвідчено та зареєстровано приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельниченко Іриною Олександрівною, про що внесено відомості до Державного реєстру речових прав.

ОСОБА_2 , як єдиний учасник ТОВ «Як Супер Естейт» на підставі протоколу загальних зборів від 06.09.2016 № 2 та акту приймання-передачі нерухомого майна від 06.09.2016 вніс у статутний капітал ТОВ «Як Супер Естейт» будівлю, що розташована за адресою: вул. Героїв Маріуполя (Маршала Якубовського) буд. 6-б, м. Київ.

Реєстрацію права власності на зазначений об`єкт нерухомості здійснено 12.09.2016 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельниченко Іриною Олександрівною, про що внесено відомості до Державного реєстру речових прав (реєстраційний номер об`єкта: 996550580000).

За клопотанням ТОВ «Як Супер Естейт», як власника об`єкта нерухомості, рішенням Київської міської ради від 06.12.2018 № 283/6334 надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на АДРЕСА_1 у Голосіївському районі міста Києва орієнтовною площею 0,16 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення.

Рішенням Київської міської ради від 12.12.2019 № 336/7909 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Як Супер Естейт» та передано ТОВ «Як Супер Естейт» в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,1625 га (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:429:0039) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 у Голосіївському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

На виконання вказаного рішення між Київською міською радою та ТОВ «Як Супер Естейт» 20.10.2020 укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі за №841.

За твердженням Прокурора, вищевказані обставини свідчать про безпідставну державну реєстрацію за ОСОБА_1 , а у подальшому за ОСОБА_2 та ТОВ «Як Супер Естейт», права власності на вищевказаний об`єкт, самовільне зайняття земельної ділянки та самочинне будівництво на ній.

Набуття ТОВ «Як Супер Естейт» права користування на умовах оренди земельною ділянкою у неконкурентний спосіб у порядку абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України на підставі зареєстрованого права власності на вищевказаний об`єкт, за жодних обставин не може свідчити про легітимізацію раніше самочинно збудованого на такій земельній ділянці об`єкту.

Таким чином, державна реєстрація права власності на нежитлову будівлю площею 235,8 кв.м. (літ. А) по АДРЕСА_1 та подальша державна реєстрація земельної ділянки площею 0,1625 га з кадастровим номером 8000000000:79:429:0039, здійснені у порушення вимог законодавства та підлягають скасуванню.

Голосіївською окружною прокуратурою міста Києва у порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» листом від 10.03.2026 № 43-1907 вих-26 повідомлено Київську міську раду про встановлений факт самочинного будівництва нерухомого майна по АДРЕСА_1 у Голосіївському районі міста Києва, незаконну реєстрацію права власності на нього та протиправного отримання в оренду земельної ділянки без проведення аукціону, а також витребувано інформацію про вжиті заходи цивільно-правового характеру за вказаним фактом.

На виконання вимог частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» окружною прокуратурою листом від 18.03.2026 № 43-2228 вих-26 повідомлено Київську міську раду про звернення до суду з даним позовом. Указаний лист отримано Київрадою 19.03.2026 та зареєстровано за № 08/12032.

На виконання доручення Київського міського голови Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) листом від 23.03.2026 № 057-3477 повідомлено прокуратуру, з урахуванням характеру спірних правовідносин та необхідності оперативного реагування, органи прокуратури відповідно до статті 23 Закону України «Про прокуратуру» у межах визначених повноважень мають право самостійно вирішити питання щодо здійснення представництва інтересів держави в суді. При цьому, Департамент у разі необхідності, будь-яким способом сприятиме у наданні наявної та необхідної інформації щодо зазначеного питання.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА ТА МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД

Частиною 1 статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 319 ЦК України встановлено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з частиною 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України).

Водночас в силу положень частини 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині 1 статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Правовідносини, які виникають із приводу знесення самочинно збудованих будівель і споруд, урегульовано частиною 4 статті 376 ЦК України, згідно з якою у випадку якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Разом з тим, Верховний Суд у низці постанов сформував правовий висновок, відповідно до якого знесення самочинно збудованого об`єкта є крайньою мірою, застосування якої допустиме лише за умови, що інші способи захисту прав власника земельної ділянки є неможливими або недостатніми. Зокрема, у постанові від 05.03.2025 у справі № 120/13166/21 Верховний Суд наголосив, що суди при вирішенні подібної категорії спорів мають враховувати необхідність дотримання балансу між захистом суспільних інтересів і правами осіб, які можуть постраждати від знесення, та відповідність обраного заходу легітимній меті.

Застосування судом такого заходу як знесення без дослідження питання про можливість урегулювання відносин між сторонами в інший спосіб є передчасним та суперечить зазначеним правовим позиціям.

Суд звертає увагу на те, що Прокурором у позовній заяві не конкретизовано, які саме інші конкретні дії з розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:79:429:0039 неможливо здійснити, не підтверджено належними і допустимими доказами заниження орендної плати за договором оренди і як наслідок недоотримання місцевим бюджетом коштів від здачі такої земельної ділянки в орендне користування ТОВ «Як Супер Естейт», Прокурором не обґрунтовано прийняття рішення Київської міської ради від 12.12.2019 № 336/7909 без урахування чинних Державних будівельних норм «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92**» та Державних санітарними правилами планування та забудови населених пунктів, натомість Прокурор лише послався на зазначені ДБН та зазначив про їх не дотримання, без належного обґрунтування.

Між тим матеріали справи свідчать про протилежне. Згідно з рішенням Київської міської ради від 12.12.2019 № 336/7909 передано ТОВ «Як Супер Естейт» в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,1625 га (кадастровий номер 8000000000:79:429:0039) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення по АДРЕСА_1 у Голосіївському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

Звернення до суду з вимогою про знесення за умови, що орган місцевого самоврядування самостійно передав в орендне користування земельну ділянку, суперечить принципу добросовісності здійснення права та не відповідає критерію ефективності обраного способу захисту.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Втручання у право на мирне володіння майном має бути законним, переслідувати легітимну мету та бути пропорційним їй.

У практиці Європейського суду з прав людини (зокрема, у справах «Спорронг і Льоннрот проти Швеції», «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства», «Булвес» АД проти Болгарії», «Щокін проти України», «Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії») сформовані критерії, за якими оцінюється допустимість втручання у право власності: законність, суспільний інтерес та пропорційність застосованого заходу переслідуваній меті.

Примусове знесення зареєстрованого нерухомого майна за умови, коли сама держава через свої уповноважені органи послідовно здійснювала дії, що формували у власника обґрунтовані очікування щодо законності його становища, є заходом, несумісним із принципом пропорційності. Держава, яка зареєструвала право власності на об`єкти, погоджувала документацію із землеустрою, передала земельну ділянку в орендне користування, а згодом через свій орган вимагає знесення тих самих об`єктів, фактично перекладає на приватну особу тягар наслідків власних дій та бездіяльності. Такий підхід суперечить принципу правової визначеності та загальновизнаній у праві забороні суперечливої поведінки (venire contra factum proprium).

Крім того, знесення об`єктів нерухомого майна матиме наслідком не лише позбавлення ТОВ «Як Супер Естейт» майна, але й фактичну втрату громадою міста Києва можливості отримувати регулярні надходження від оренди або плати за землекористування, що не відповідає жодному суспільному інтересу.

Суд зазначає, що мотивуючи заявлені позовні вимоги, Прокурор посилається, зокрема, на обставини, встановлені в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні № 12024100010003735 від 25.12.2024 в СВ Голосіївського УП ГУНП у м. Києві, а також на твердження про, те, що подане ОСОБА_1. для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості рішення міської ради про виділення земельної ділянки містить ознаки підробленого документу

Разом з тим, суд звертає увагу на те, що відповідно до частини шостої статті 75 ГПК України вирок суду в кримінальному провадженні, ухвала про закриття кримінального провадження і звільнення особи від кримінальної відповідальності або постанова суду у справі про адміністративне правопорушення, які набрали законної сили, є обов`язковими для господарського суду, що розглядає справу про правові наслідки дій чи бездіяльності особи, стосовно якої ухвалений вирок, ухвала або постанова суду, лише в питанні, чи мали місце ці дії (бездіяльність) та чи вчинені вони цією особою.

З наведеного припису закону убачається, що преюдиційне значення для господарського суду має виключно обвинувальний вирок суду, який набрав законної сили. Жоден інший процесуальний документ у кримінальному провадженні - ані постанова про початок досудового розслідування, ані повідомлення про підозру, ані ухвала про закриття кримінального провадження - не є обов`язковим для господарського суду в частині встановлення факту вчинення відповідних дій та вини конкретної особи.

Як убачається з матеріалів справи, на час розгляду цієї справи обвинувальний вирок суду у кримінальному провадженні № 12024100010003735 щодо будь-якої особи відсутній. Відтак обставини підроблення рішення міської ради про виділення земельної ділянки, на які посилається Прокурор, не можуть вважатися встановленими судом у кримінальному провадженні та не мають преюдиційного значення для цієї господарської справи.

З огляду на викладене, суд констатує, що твердження Прокурора про підроблення рішення міської ради про виділення земельної ділянки є лише версією сторони обвинувачення в межах досудового розслідування, яке на цей час не завершилося ухваленням обвинувального вироку. Господарський суд позбавлений права встановлювати факт підроблення офіційного документа як самостійний висновок у господарській справі, оминаючи кримінально-правовий механізм підтвердження такого факту. Таке встановлення є прерогативою кримінального суду в межах відповідного провадження і може знайти своє відображення у господарській справі виключно через набраний законної сили обвинувальний вирок у порядку, передбаченому частиною шостою статті 75 ГПК України.

Отже, з урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що знесення самочинного будівництва не є найменш обтяжливим для Відповідача, не враховує наявності у останнього правомірних очікувань щодо оформлення права на земельну ділянку.

Щодо обраного Прокурором способу захисту суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Суб`єктивні цивільні права та інтереси особи захищаються в порядку, передбаченому законом, за допомогою застосування, зокрема, способів захисту.

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Переважно спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 11.02.2025 у справі № 922/985/24, від 12.11.2024 у справі № 911/3292/23, від 03.09.2024 у справі № 907/358/20, від 27.08.2024 у справі № 924/128/21, від 11.06.2024 у справі № 914/3293/20, від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23.

Право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога щодо захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування. Зазначені правові позиції неодноразово висловлювалися Верховним Судом та узагальнено викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни.

Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі засоби правового захисту на національному рівні, що дозволили би компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, ЄСПЛ у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" зазначив, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

Стаття 13 Конвенції вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності «небезпідставної заяви» за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов`язань за статтею 13 Конвенції також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається зазначеною статтею, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення ЄСПЛ у справі «Афанасьєв проти України» від 05.04.2005 (заява № 38722/02)).

Додатково в контексті обраного способу захисту, розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Ефективність позовної вимоги має оцінюватися з огляду на обставини справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, відповідати встановленим обставинам.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача в цих правовідносинах, позовні вимоги позивача не можуть бути задоволені. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 та постановах Верховного Суду від 11.02.2025 у справі № 922/985/24, від 06.02.2024 у справі № 916/1431/23, від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23.

Водночас Велика Палата Верховного Суду в постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 зазначила, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, то задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або позовних вимог про скасування державної реєстрації прав, або вимог про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Подібні висновки також викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Крім того, відповідно до висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, в категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності.

Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора чи скасування державної реєстрації прав, про припинення права власності тощо визнаються неналежними і такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до закінчення розгляду якої зупинялося касаційне провадження в цій справі, виснувала, що належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України. Цей спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

З урахуванням викладеного суд погоджується з висновками Відповідача про те, що позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про скасування рішення державного реєстратора, закриття в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки є неналежним способом захисту прав Позивача.

Висновки про те, що позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про скасування рішення державного реєстратора із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки є неналежним способом захисту права Позивача, узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.

Крім того, щодо вимоги про повернення територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельної ділянки загальною площею 0,1625 га по АДРЕСА_1 у Голосіївському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:79:429:0039) з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення за власний рахунок розташованої на ній будівлі.

Витребування спірної земельної ділянки з володіння треба розглядати як віндикаційний позов, заявлений на підставі статей 387-388 ЦК України власником з метою введення його у володіння цією ділянкою. Тоді як вимога про знесення спорудженого на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомості спрямована на усунення власнику перешкод у фактичному користуванні та розпорядженні цим майном і є окремою від вимоги про витребування останнього. Така вимога є різновидом негаторного позову та відповідає способу захисту, передбаченому статтею 391 ЦК України та пункту «б» частини третьої статті 152 Земельного кодексу України. Її задоволення залежить, зокрема, від того, чи поверне суд у володіння власника спірну земельну ділянку, тобто, чи витребує її у фактичного володільця.

Факт володіння нерухомим майном за загальним правилом можна підтвердити, зокрема, державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 90)). Цей фактичний стан володіння слід відрізняти від права володіння, яке належить власникові (частина перша статті 317 ЦК України) незалежно від того, є він фактичним володільцем майна, чи ні. Тому власник не втрачає право володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість ця особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем останнього, але не набуває право володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчує державна реєстрація права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Тоді як право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункти 65-67)).

Метою позову про витребування майна (незалежно від того, на підставі приписів яких статей Цивільного кодексу України цю вимогу заявив позивач) є забезпечення введення власника-позивача у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. Тобто зміст такого позову полягає не у знесенні об`єкта нерухомості, спорудженого на спірній земельній ділянці, про що у позовній заяві просив Прокурор, а у внесенні до відповідного державного реєстру запису (відомостей) про право держави на цю ділянку/відсутність права оренди Відповідача. Такий запис засвідчуватиме, що держава як власник спірної земельної ділянки відновила володіння останньою.

Однією з підстав державної реєстрації права на нерухоме майно є, зокрема, судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого володіння суд витребує це майно від відповідача, який незаконно ним володіє, на користь позбавленого володіння позивача-власника. Таке рішення суду є підставою не для знесення спорудженого на земельній ділянці нерухомого майна, а для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису (відомостей) про державну реєстрацію за позивачем права на нерухоме майно, незалежно від того, чи таке витребування відбувається у порядку віндикації (статті 387-388 Цивільного кодексу України), чи у порядку, визначеному для повернення майна від особи, яка набула його за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (статті 1212-1215 Цивільного кодексу України), чи у порядку примусового виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України).

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України). За змістом цієї статті негаторний позов застосовується для захисту від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння, а не для захисту права володіння, яке належить власнику незалежно від вчинених щодо нього порушень.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав(пункт «б» частини третьої статті 152 Земельного кодексу України).

Фізичне зайняття особою, за якою не зареєстроване право власності на нерухоме майно, не позбавляє власника фактичного володіння, але створює перешкоди у здійсненні ним права користування своїм майном. Інакше кажучи, зайняття земельної ділянки, зокрема фактичним користувачем, треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його володіння цією ділянкою. У таких випадках її власник має право вимагати усунення цих перешкод, зокрема заявити негаторний позов про демонтаж спорудженого на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна.

З урахуванням наведеного, визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається, виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правомочності власника, включаючи право володіння.

Територіальна громада, в інтересах якої прокурор звернувся до суду, не є володільцем спірної земельної ділянки, але як власник має право володіння нею (частина перша статті 317 Цивільного кодексу України). Тому може просити про захист цього права шляхом витребування такої ділянки з володіння ТОВ «Як Супер Естейт» Статус володільця у територіальної громади буде відновлений у разі задоволення вимог у частині витребування на її користь спірної земельної ділянки та внесення до відповідного державного реєстру запису. Після того власник може ставити питання про захист прав від порушень, які не пов`язані із позбавленням його володіння спірною земельною ділянкою.

Інакше кажучи, не можна розглядати як єдиний позов вимогу витребувати спірну земельну ділянку у кінцевої набувачки «шляхом знесення об`єкта нерухомості», оскільки у такій вимозі поєднані одночасно два способи захисту (віндикаційний і негаторний позови), спрямовані на усунення різних за змістом порушень права власності. Відновлення володіння спірною земельною ділянкою здійснюється не шляхом знесення спорудженого на ній об`єкта нерухомості, а шляхом внесення запису (відомостей) про право на спірну земельну ділянку до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тоді як усунення володіючому власникові перешкод у користуванні та розпорядженні цією ділянкою може відбуватися, зокрема, шляхом знесення спорудженого на ній об`єкта нерухомості.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд керується висновками, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Колегія суддів апеляційного господарського суду з огляду на викладене зазначає, що у даній постанові надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному значенні, а інші доводи учасників справи не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.

ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ

В сукупності зазначеного вище та на підставі встановлених судом обставин, суд дійшов висновку, що знесення самочинного будівництва не є найменш обтяжливим для Відповідача, не враховує наявності у останнього правомірних очікувань щодо оформлення права на земельну ділянку, при тому, що Прокурором обрано неналежний спосіб захисту, суд дійшов висновку відмовити у задоволенні такого позову.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на Прокуратуру та їй не відшкодовується.

Kеруючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, 123, 129, статтями 236-238, статтями 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову заступника керівника Голосіївської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради - відмовити.

2. Судові витрати Київської міської прокуратури - не відшкодовуються.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення підписано: 23.07.2026

Суддя Антон ПУКАС