Рішення № 138432613, 11.06.2026, Господарський суд Житомирської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,

e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ 03499916

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2026 р. м. Житомир Справа № 906/28/26

Господарський суд Житомирської області у складі судді: Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Газарової Є.Д.

за участю представників сторін:

від позивача: Сааді Р.М., адвокат, ордер серії ВА №1136885 від 31.12.2025 (в режимі відеоконференції)

від відповідача: не прибули

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Фермерського господарства "АСК"

до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання додаткової угоди укладеною

Процесуальні дії по справі.

Господарський суд Житомирської області розглянув справу за позовом Фермерського господарства "АСК" до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 17.08.2018 №3/57-18-ДО на той самий строк (сім років) та на тих самих умовах, що передбачені договором, укладеною за правилами загального позовного провадження.

Господарський суд ухвалою від 10.02.2026 забезпечив позов шляхом встановлення заборони суб`єктам державної реєстрації прав, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав у відповідності до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" вчиняти реєстраційні дії щодо державної реєстрації права користування (сервітут), права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права забудови земельної ділянки (суперфіцій), права оренди (суборенди) та щодо державної реєстрації інших речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо земельної ділянки кадастровий номер 1825684400:06:000:0093, загальною площею 74,5000 га, у тому числі 69,7000 га рілля, 4,8000 га пасовища (або її частина).

Господарський суд ухвалою від 26.03.2026 закрив підготовче засідання та призначив розгляд справи по суті на 23.04.2026.

Стадія розгляду справи по суті тривала з 23.04.2026 до 01.06.2026. У судовому засіданні 01.06.2026 Господарський суд перейшов на стадію ухвалення та проголошення судового рішення до 11.06.2026. В судовому засіданні 11.06.2026 Господарський суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення про часткове задоволення позову.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Фермерське господарство "АСК" просить визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 17.08.2018 №3/57-18-ДО на той самий строк (сім років) та на тих самих умовах, що передбачені договором, в наведеній редакції укладеною з Оліївською сільською радою (тут і далі за текстом - Фермерське господарство, Сільська рада та Договір оренди землі від 17.08.2018).

Фактичні підстави позову. На підставі Договору оренди землі від 17.08.2018 за №33/57-18-ДО, укладеного з ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, Фермерське господарство орендувало земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093, загальною площею 74,5000 га, у т.ч. 69,7000 га рілля, 4,8000 га пасовища, розташовану за межами населених пунктів Зороківської сільської ради. Речове право оренди зареєстровано 18.09.2018 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права на 7 (сім) років. На підставі п. 3.3. Договору оренди землі від 17.08.2018 про переважне право орендаря на його поновлення на новий строк, 27.06.2025 Фермерське господарство через АТ "Укрпошта" та 07.07.2025 через ЦНАП звернулося з листом-повідомленням з відповідним проектом додаткової угоди до Сільської ради. Протягом місяця до закінчення строку дії Договору оренди землі від 17.08.2018, Сільська рада не прийняла рішення або щодо його поновлення , або щодо відмови у такому поновленні. Фермерське господарство повторно 18.09.2025 звернулося через АТ "Укрпошта" та безпосередньо до Сільської ради звернулося з проханням укласти додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі від 17.08.2018 разом з її проектом, однак відповіді Сільської ради не отримано. Згодом 21.10.2025 на офіційному вебсайті Сільської ради з`явився проект рішення 69 сесії VIII скликання Сільської ради про залишення без задоволення клопотання Фермерського господарства щодо поновлення Договору оренди землі від 17.08.2018 року на земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000 га у зв`язку з тим, що земельна ділянка не використовується (ростуть береза, вільха, осика та чагарникова рослинність). Фермерське господарство передало спір на вирішення суду.

Правові підстави позову: ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній станом на дату укладення договору оренди землі - 17.08.2018, ст. 792 ЦК України.

Сільська рада позов не визнала, оскільки Фермерське господарство не підтвердило належне виконання зобов`язання зі сплати орендної плати за Договором оренди землі від 17.08.2018. Та оскільки сторони не досягли згоди щодо істотних умов такого договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. Окрім того, рішенням 69 сесії Сільської ради VIII скликання №1754 від 22.10.2025 залишено без задоволення клопотання Фермерського господарства щодо поновлення Договору оренди землі 17.08.2018 на право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74, 5000 га у зв`язку з тим, що така не використовується (ростуть береза, вільха, осика та чагарникова рослинність).

Фермерське господарство у відповіді на відзив стверджує, що сторони Договору оренди землі від 17.08.2018 не перебували у процесі узгодження його істотних умов за правилами ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки Сільська рада не пропонувала інші умови користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000га на новий строк. Натомість позивач неодноразово отримував довідки від податкового органу на підтвердження відсутності заборгованості зі сплати податків та зборів. Окрім того, Фермерське господарство подало докази на підтвердження вирощування та збирання врожаю на орендованій земельній ділянці. Оскільки в межах останньої також мало місце самозаліснення, Фермерське господарство зверталося до Сільської ради про надання дозволу на очищення земельної ділянки від дерев та чагарників, однак 07.11.2022 остання відмовила у наданні такого дозволу.

Сільська рада у запереченні на відповідь на відзив підтримала викладені у відзиві на позов заперечення по суті позову.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

1. 17.08.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Житомирській області (як орендодавцем ) та Фермерським господарством "АСК" (як орендарем) укладено договір оренди землі №33/57-18-ДО за результатами земельних торгів від 17.08.2018, оформлених протоколом №43/06, про передачу в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093, яка розташована на території Черняхівського району, за межами населених пунктів Зороківської сільської ради (далі - Договір №33/57-18-ДО).

За умовою п. 2.1. Договору №33/57-18-ДО в оренду передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 74,5000 га, у тому числі: 69,7000 га рілля та 4,8000 га пасовища.

Розділ 3 "Строк дії договору" Договору №33/57-18-ДО викладено в такій редакції:

- договір укладено на 7 (сім) років (п. 3.1.);

- право оренди земельної ділянки виникає у орендаря з моменту його державної реєстрації відповідно до закону (п. 3.2.);

- після закінчення строку дії договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмового орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.3. Договору);

- при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється (п. 3.4. Договору).

Земельну ділянку передано в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01) (п.п. 5.1., 5.2).

Згідно абз. 2 п. 8.3. Договору №33/57-18-ДО орендар земельної ділянки має переважне право перед іншими особами на поновлення цього договору за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України.

За умовою п. 11.5. Договору №33/57-18-ДО перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (а.с. 13-15, т. 1).

2. Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 (сім) років зареєстровано за Фермерським господарством "АСК" (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №138449376 від 20.09.2018) (а.с. 16, т. 1).

3. 27.06.2025 Фермерське господарство звернулося до Сільської ради з листом-повідомленням за №27/06-1 про поновлення Договору оренди землі №33/57-18-ДО на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, який отримано Сільською радою 03.07.2025 (а. с. 19-22, т. 1).

4. 07.07.2025 Фермерське господарство звернулося до ЦНАП Сільської ради із заявою про поновлення Договору оренди землі №33/57-18-ДО та проектом додаткової угоди, яку отримано адміністратором ЦНАП за вх. №3165 (а. с. 22 зворот).

5. 18.09.2025 Фермерське господарство повторно звернулося до Сільської ради з листом-повідомленням за №18/19/2025-2 про поновлення Договору оренди землі №33/57-18-ДО на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди (а. с. 23-26).

6. 21.10.2025 на офіційному вебсайті Сільської ради оприлюднено проект рішення 69 сесії VIII скликання "Про розгляд клопотання ФГ "АСК" з резолютивною частиною: 1. Клопотання ФГ "АСК" щодо поновлення договору оренди землі №34/57-18-ДО від 17.08.2018 року на земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:03:000:0037 площею 69, 4926 га та договору оренди землі №33/57-18-ДО від 17.08.2018 року з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000 га, залишити без задоволення у зв`язку з тим, що земельні ділянки не використовуються, на земельних ділянках ростуть дерева та чагарники (береза, вільха, осика та чагарникова рослинність).

7. Фермерське господарство просить в судовому порядку визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 17.08.2018 №33/57-18-ДО у наступній редакції:

"Додаткова угода

про поновлення договору оренди землі від 17.08.2018 №33/57-18-ДО

с. Оліївка Житомирського району Житомирської області "__" ___2025 року

Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області, в особі сільського голови Мельниченка Анатолія Михайловича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", іменована в подальшому "Орендодавець", з одного боку, та Фермерське господарство "АСК", в особі голови Самарського Олександра Леонідовича, який діє на підставі Статуту, іменований в подальшому "Орендар", з другого боку, уклали цю додаткову угоду (далі за текстом - Додаткова угода) про поновлення договору оренди землі від 17.08.2018 №33/57-18-ДО (далі за текстом - Договір) на наступних умовах:

1. Укласти на новий строк (поновити) на 7 (сім) років договір оренди землі від 17.08.2018 №33/57-18-ДО, предметом якого є оренда земельної ділянки комунальної власності кадастровий номер 1825684400:06:000:0093, загальною площею 74,5000га, у тому числі 69,7000 га рілля, 4,8000 га пасовища.

2. Замінити у всіх частинах і пунктах Договору означення Орендодавця з Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області на Оліївську сільську раду Житомирського району Житомирської області у зв`язку з переходом земельної ділянки у комунальну власність.

3. Всі інші умови вищезгаданого Договору не обумовлені даною Додатковою угодою, залишаються незмінними.

4. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки від 17.08.2018 №33/57-18-ДО та набирає чинності після підписання сторонами.

5. Додаткова угода укладена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у "Орендодавця" Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області, другий - у "Орендаря" Фермерського господарства "АСК".

РЕКВІЗИТИ СТОРІН:

"Орендодавець" "Орендар"

Оліївська сільська рада Житомирського Фермерське господарство "АСК"

району Житомирської області

Місцезнаходження: 12402, Житомирська обл., Місцезнаходження: 28516, Кіровоград-

Житомирський район, село Оліївка, вулиця ська обл., Кропивницький район,

Леоніда Ступницького, будинок 68, село Бокове, вул. Берегова, будинок 45А

код ЄДРПОУ 04348409 код ЄДРПОУ 31077178

Сільський голова Голова ФГ "АСК"

__ А.М. Мельниченко ______ О.Л. Самарський".

8. Сільська рада позов не визнала.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

1. Щодо орендодавця земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093.

Загальний порядок передачі земель з державної у комунальну власність визначено статтею 117 Земельного кодексу України. Така передача здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, які здійснюють розпорядження землями відповідно до повноважень, визначених Земельним кодексом України. Такими суб`єктами є Головні управління Держгеокадастру та міські, селищні, сільські ради, що представляють об`єднані територіальні громади, відповідно до частини першої статті 12 Земельного кодексу України.

У рішенні органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у комунальну власність зазначаються кадастровий номер земельної ділянки, місце розташування, площа, цільове призначення, відомості про обтяження речових прав на земельну ділянку, обмеження у її використанні.

На підставі рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність складається акт приймання-передачі такої земельної ділянки. Рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність разом з актом приймання-передачі такої земельної ділянки є підставою для державної реєстрації права власності держави, територіальної громади на неї.

Згідно з частинами першою та п`ятою статті 148-1 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Вимоги цієї статті поширюються на випадки переходу повноважень з розпорядження земельними ділянками державної власності від одного органу до іншого, а також при переході права власності на земельні ділянки від держави до територіальної громади і навпаки та при переході права власності на земельні ділянки від однієї територіальної громади до іншої.

Відповідно до абзаців 1-5 пункту 24 Перехідних положень Земельного кодексу України із дня набрання чинності цим пунктом ( 27.05.2021) землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім визначених в наведеній нормі земель.

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Наведені норми земельного законодавства узгоджуються з положеннями частини четвертої статті 32 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і зміст наведеного законодавчого регулювання є спрямованим на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря. При відчуженні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов`язаний стати орендодавцем за договором оренди.

Враховуючи правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17 щодо розмежування універсального та сингулярного правонаступництва юридичної особи, зважаючи на те, що норми ст. 148-1 та п. 24 Перехідних положень Земельного кодексу України не містять жодних застережень чи винятків щодо допустимості переходу до місцевих територіальних громад прав орендодавця за договорами оренди земельних ділянок, Верховний Суд у постанові від 08.07.2024 у справі № 911/1580/23 дійшов до висновку, що до місцевої ради в порядку сингулярного правонаступництва та в силу прямої вказівки закону перейшли всі права та обов`язки орендодавця за укладеним раніше з органом державної влади договором оренди. Відповідну правову позицію поділяє Верховний Суд у постанові від 12.02.2025 у cправі № 926/5615/23.

Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 станом 04.07.2018 суб`єктом права власності на неї значилося ГУ Держгеокадастру у Житомирській області.

Відповідно до ст. 15-1, 117, 122 ЗК України, розпорядження КМУ від 31.01.2018 №60-р "Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об`єднаних територіальних громад", наказом Головного управління від 28.09.2018 №6-3884/14-18-СГ "Про передачу земельної ділянки державної власності у комунальну власність" та актом приймання-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність від 28.09.2018 земельна ділянка, зокрема, загальною площею 1825684400:06:000:0093, була передана у комунальну власність Вільській сільській раді Черняхівського району Житомирської області.

Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України №711-р від 12 червня 2020 року "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Житомирської області", територію колишньої Вільської сільської об`єднаної територіальної громади включено до складу Оліївської сільської територіальної громади Житомирського району Житомирської області.

Таким чином, земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093, яка є об`єктом оренди за Договором оренди земельної ділянки від 17.08.2018 №33/57-18-ДО, перейшла з державної у комунальну власність, а її орендодавцем, тобто особою, що представляє місцеву територіальну громаду в орендних правовідносинах, в силу законодавчих приписів стала Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області.

2. Щодо права ФГ "АСК" на оренду земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 після закінчення строку Договору оренди земельної ділянки №33/57-18-ДО від 17.08.2018 - 17.08.2025.

2.1. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 цього ж Закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою.

Така правова позиція для практики Верховного Суду є усталеною ( див. постанови Верховного Суду від 17.09.2025 у справі № 917/1946/24, від 05.08.2025 у справі № 917/1814/24, від 26.05.2026 у cправі № 917/1955/24, від 09.06. 2026 у cправі № 927/989/25).

Натомість умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 126-1 ЗК України (якщо на земельній ділянці розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою). Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності за процедурою, зазначеною в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонене.

Такі висновки викладені в постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та застосовуються Верховним Судом як усталені ( див. постанову від 27.05. 2026 у cправі № 917/1369/25).

У цій справі семирічний строк дії Договору оренди землі №33/57-18-ДО від 17.08.2018 спливав 17.08.2025. Фермерське господарство 27.06.2025 звернулося до Сільської ради з листом-повідомленням за №27/06-1 про поновлення Договору оренди землі №33/57-18-ДО на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, який отримано Сільською радою 03.07.2025 (а. с. 19-22, т. 1).

Отже до спірних відносин підлягає застосуванню ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з назвою " Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", тобто в редакції, чинній станом на 27.06.2025 ( далі - ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в чинній редакції), а не як помилково вважають сторони справи - в редакції, чинній станом на 17.08.2018.

2.2. Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Тобто за загальним правилом саме приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють алгоритм дій орендаря та орендодавця щодо продовження орендних правовідносин, та передбачають певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від їх продовження за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Верховний Суд у справах № 910/5179/20, № 3190/34/17 акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то необхідно виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов`язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.

Оцінюючи доводи Сільської ради про припинення у Фермерського господарства переважного права на укладення нового договору оренди у спосіб підписання додаткової угоди до Договору №33/57-18-ДО від 17.08.2018 з тих підстав, що сторони не дійшли згоди щодо істотних умов такого договору, Господарський суд повністю поділяє аргументи Фермерського господарства про те, що Сільська рада, отримавши 03.07.2025 проект додаткової угоди до Договору №33/57-18-ДО від 17.08.2018, не дотрималася вимог останнього речення ч.5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі": за наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже Сільська рада знехтувала обов`язком добросовісно провести переговори, за наявності, узгодити істотні умови договору оренди землі з Фермерським господарством.

Не заслуговують на увагу доводи Сільської ради про не підтвердження Фермерським господарством належного виконання зобов`язання за Договором №33/57-18-ДО від 17.08.2018 в частині сплати орендної плати, оскільки за умовами п. 4.4 цього Договору №33/57-18-ДО орендна плата вноситься саме до місцевого бюджету рівними частками за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період.

Господарський суд враховує, що відповідно до статті 14 Податкового кодексу України плата за землю це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до п. 288.1 ст. 288 Кодексу, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Відповідно до п. 285.1 ст. 285 Кодексу базовим податковим (звітним) періодом для плати за землю є календарний рік.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни (п. 288.1 ПКУ).

Попри те, що саме органи ДПС України здійснюють адміністрування та прямий контроль за своєчасністю сплати податків і зборів, куди входить і орендна плата за землю, Сільська рада мала всі можливості отримати повну інформацію щодо дотримання Фермерським господарством вимог чинного законодавства в частині повноти та своєчасності внесення орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 впродовж дії строку Договору оренди земельної ділянки №33/57-18-ДО від 17.08.2018 після набуття прав власника такої ділянки.

Щодо рішення 69 сесії Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області VIII скликання №1754 від 22.10.2025 за результатами розгляду клопотання ФГ "АСК" щодо поновлення Договору оренди землі №33/57-18-ДО від 17.08.2018, яке залишено без задоволення у зв`язку з тим, що на орендованій земельній ділянці ростуть дерева та чагарники.

Насамперед Господарський суд приймає до уваги, ГУ Держгеокадастру у Житомирській області у листі від 16.12.2022 за №27-6-0.6-3096/2-22 роз`яснило питання щодо належного суб`єкта надання дозволу на розчищення від дерев та кущів на земельних ділянках, в тому числі, з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093, вказавши відсутність таких повноважень в останнього згідно з приписами ст. 148-1 ЗК України.

Щодо Акту обстеження земельних ділянок на території Оліївської сільської ради від 14.10.2025, складеного комісією під час обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000 га про те, що за результатами такого обстеження, вказана земельна ділянка використовується частково (орієнтовна площа засіяна кукурудзою складає 22,0 га), решта території не використовується.

Виходячи з аналізу положень статті 143 Конституції України, статті 4 Європейської хартії місцевого самоврядування, частини першої статті 18, підпункту 1 пункту «б» частини першої статті 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статті 12 Закону України «Про охорону земель», Сільська рада наділена правом здійснювати самоврядний контроль за використанням та охороною земель комунальної власності та складати відповідні акти за результатами проведеного обстеження.

Однак Сільська рада не довела, що при здійсненні самоврядного контролю було дотримано процедуру проведення обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000га, з обов`язковим повідомленням Фермерського господарства про її застосування, а також забезпечено належне оформлення результатів такого обстеження із застосуванням інструментальних вимірювань площі земельної ділянки , яка не використовується орендарем за призначенням, з обов`язковим з`ясуванням причин такого не використання , зокрема, чи є такі об`єктивними або ж, навпаки, виникли через недогляд орендаря тощо. З врахуванням викладеного, Акт обстеження земельних ділянок на території Оліївської сільської ради від 14.10.2025, не є належним за правилом ст. 76 ГПК України, тому Господарським судом не приймається його до уваги.

3. Щодо задоволення позову в частині.

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає ст. 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони. Така позиція у подібних правовідносинах викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17, від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, від 08.09.2020 у справі № 920/418/19.

Належним способом захисту порушеного права Фермерського господарства є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі №33/57-18-ДО від 17.08.2018, із викладенням її змісту в резолютивній частині судового рішення.

Як вже мотивував Господарський суд, назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця.

Схожі висновки щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 та у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

У такий спосіб нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього.

На підставі аналізу ст. 33 Закону України "Про оренду землі", реалізація процедури укладення договору оренди землі на новий строк (зокрема, обов`язок орендодавця розглянути лист-повідомлення, перевірити проєкт договору, за потреби узгодити істотні умови або надіслати обґрунтоване заперечення) є наслідком наявності у орендаря переважного права.

Обов`язок орендодавця взаємодіяти з орендарем у межах процедури, визначеної ст. 33 зазначеного Закону, кореспондує виключно праву добросовісного орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором. У цій справі такі обставини встановлені.

Відповідно до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Частинами 1, 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Таким випадком є ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ч.3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Сама по собі правова конструкція передачі спору щодо укладення договору на підставі рішення суду (як і внесення на його підставі змін до діючих договорів або їх розірвання) має місце, коли сторони не досягли згоди як до необхідності його укладення внаслідок відмови однієї з сторін від його укладення, так і не погодження однією з сторін окремих його істотних умов.

Іншими словами, звертаючись до суду з відповідним позовом, сторони (або сторона) договору прагнуть не констатації факту його укладення у випадку досягнення згоди щодо всіх його істотних умов, а вирішення спору, яке включає в себе визначення судом (з урахуванням вимог законодавства та позицій сторін) його істотних умов. При цьому кожна сторона має право обґрунтовувати та доводити свою позицію у справі з урахуванням принципів справедливості, добросовісності, розумності, диспозитивності, змагальності тощо.

Згідно з ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" рішення суду є підставою для державної реєстрації права оренди Фермерського господарства на новий строк. З огляду на норми ст. 125 ЗК України, саме із цією реєстрацією закон пов`язує продовження права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000га.

Суд визнає укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі №33/57-18-ДО від 17.08.2018 з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення, однак в тій частині, що визнана судом обґрунтованою, на підставі ч.9 ст. 238 ГПК України.

Щодо розподілу судового збору

При вирішенні питання щодо розподілу судових витрат суд виходить з такого.

Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами (ч. 1, 2 ст. 126 ГПК України).

В силу приписів п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав - покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

У зв`язку із задоволенням позову, судовий збір покладається на Відповідача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Фермерського господарства "АСК" до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області про визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 17.08.2018 №33/57-18-ДО укладеною задовольнити частково.

2. У проєкті додаткової угоди до договору оренди землі від 17.08.2018 №33/57-18-ДО:

- замінити у назві сполучення слів "про поновлення" на прийменник "до";

- замінити у реквізиті "дата укладення" преамбули рік з "2025" на "2026";

- замінити у преамбулі сполучення слів "про поновлення" на прийменник "до";

- замінити у реченні п.1 слово "укласти" на "продовжити" та виключити слово в дужках (поновити):

- виключити у реченні п. 2 після слів "Житомирської області" сполучення слів " у зв`язку з переходом земельної ділянки у комунальну власність";

- замінити у реченні п. 4 сполучення слів "після підписання сторонами" на сполучення слів "з дня набрання рішенням суду від 11.06.2026 у справі №906/28/26 законної сили";

- п. 5 виключити.

3. Визнати укладеною між Оліївською сільською радою Житомирського району Житомирської області (код ЄДРПОУ 04348409) та Фермерським господарством "АСК" (код ЄДРПОУ 31077178) додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 17.08.2018 №33/57-18-ДО на той самий строк (сім років) та на тих самих умовах, що передбачені договором, у такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до Договору оренди землі від 17.08.2018 №33/57-18-ДО

с. Оліївка Житомирського району Житомирської області "___" ___ 2026

Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області, в особі сільського голови Мельниченка Анатолія Михайловича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", іменована в подальшому "Орендодавець", з одного боку, та Фермерське господарство "АСК", в особі голови Самарського Олександра Леонідовича, який діє на підставі Статуту, іменований в подальшому "Орендар", з другого боку, уклали цю додаткову угоду (далі за текстом - Додаткова угода) до договору оренди землі від 17.08.2018 №33/57-18-ДО (далі за текстом - Договір) на наступних умовах:

1. Продовжити на новий строк на 7 (сім) років договір оренди землі від 17.08.2018 №33/57-18-ДО, предметом якого є оренда земельної ділянки комунальної форми власності кадастровий номер 1825684400:06:000:0093, загальною площею 74,5000 га, у тому числі 69,7000 га рілля, 4,8000 га пасовища.

2. Замінити у всіх частинах і пунктах Договору означення орендодавця з Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області на Оліївську сільську раду Житомирського району Житомирської області.

3. Всі інші умови вищезгаданого Договору не обумовлені даною Додатковою угодою, залишаються незмінними.

4. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки від 17.08.2018 №33/57-18-ДО та набирає чинності з дня набрання рішенням суду від 11.06.2026 у справі №906/28/26 законної сили.

РЕКВІЗИТИ СТОРІН:

"Орендодавець" "Орендар"

Оліївська сільська рада Фермерське господарство "АСК"

Житомирського району

Житомирської області

Місцезнаходження: 12402, Місцезнаходження: 28516,

Житомирська обл., Житомирський район, Кіровоградська обл. Кропивницький р-н,

с. Оліївка, вул. Л. Ступницького, буд. 68, с. Бокове, вул. Берегова, буд. 45А

код ЄДРПОУ 04348409 код ЄДРПОУ 31077178

Сільський голова ___А.М. Мельниченко Голова ФГ "АСК" __О.Л.Самарський".

5. Стягнути з Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області (вул. Леоніда Ступницького, буд. 68, с. Оліївка, Житомирського району, Житомирської області,12402, код ЄДРПОУ 04348409) на користь Фермерського господарства "АСК" ( вул. Берегова, буд. 45, с.Бокове, Кропивницького району, Кіровоградської області, 28516, код ЄДРПОУ 31077178 ) -3028,00грн судового збору. Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 22.07.26

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати:

1 - в справу

2,3 - сторонам(через ел.суд)