Рішення № 138258951, 14.07.2026, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49505

E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-58, fax (056) 377-38-63

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.07.2026м. ДніпроСправа № 904/1399/26Господарський суд Дніпропетровської області у складі судді Дупляка С.А.,

за участю секретаря судового засідання Євтушенка Д.Є.,

представників учасників справи:

від позивача представник не з`явився;

від відповідача-1 Ямковий В.І. (в режимі відеоконференції);

від відповідача-2 Сагайдак А.В. (в залі суду);

від третьої особи-1 представник не з`явився;

від третьої особи-2 представник не з`явився,

дослідивши матеріали справи №904/1399/26

за позовом Криворізької міської ради

до

1. ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "МВ ОЛІЙНИК"

2. ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "АСТ ІНМЕКС"

за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_1 ,

за участю третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_2 ,

про розірвання договору оренди земельної ділянки, повернення земельної ділянки, припинення володіння, скасування державної реєстрації,

в с т а н о в и в:

1. ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ ТА ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ

Криворізька міська рада (далі - позивач) звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "МВ ОЛІЙНИК" (далі відповідач-1).

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №904/1399/26 визначено суддю ДУПЛЯКА Степана Анатолійовича, що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.03.2026.

Ухвалою від 23.03.2026 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 21.04.2026.

Через підсистему "Електронний суд" 09.04.2026 від позивача надійшла заява про зміну предмета позову, у якій в якості відповідача-2 позивач зазначив ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "АСТ ІНМЕКС" (далі - відповідач-2) і просить суд:

(1) розірвати договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 1211000000:08:358:0136, площа 0,4248 га, адреса: м. Кривий Ріг, вул. Петра Веропотвеляна, 44Б) укладений між позивачем та відповідачем-2, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №58150199 від 18.12.2024.

(2) зобов`язати відповідача-2, повернути територіальній громаді в особі позивача земельну ділянку (кадастровий номер 1211000000:08:358:0136, площа 0,4248 га, адреса: м. Кривий Ріг, вул. Веропотвеляна Петра, 44Б) за актом приймання-передачі.

(3) припинити володіння відповідачу-2 об`єктом нерухомого майна багатоквартирним житловим будинком загальною площею 1613,5 кв.м, житлова площа 418,9 кв.м за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Веропотвеляна Петра, 44Б (номер запису про право власності: 63773258) шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в цьому реєстрі та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер: 622337712110).

(4) скасувати державну реєстрацію права приватної власності відповідача-2 на об`єкт нерухомого майна багатоквартирний житловий будинок загальною площею 1613,5 кв.м, житлова площа 418,9 кв.м за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Веропотвеляна Петра, 44Б, проведену 06.03.2026 приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Папуча М.О. (номер запису про право власності: 63773258) та державну реєстрацію на об`єкт нерухомого майна проведену проведену 05.04.2024 державним реєстратором Глеюватської сільської ради Дніпропетровської області Волос О.В. (номер запису про право власності: 54485889) шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в цьому реєстрі та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер: 622337712110).

Судові витрати у справі позивач просить суд покласти на відповідача-1 та відповідача-2.

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду заяви про зміну предмета позову у справі №904/1399/26 визначено суддю ДУПЛЯКА Степана Анатолійовича, що підтверджується протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 09.04.2026.

Ухвалою від 10.04.2026 заяву позивача про зміну предмета позову прийнято до розгляду. Залучено ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "АСТ ІНМЕКС" до участі у справі в якості відповідача-2, ОСОБА_1 залучено до участі у справі в якості третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_2 залучено до участі у справі в якості третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.

Через підсистему "Електронний суд" 09.04.2026 від позивача надійшла заява про забезпечення позову (в порядку ст. 136-138 ГПК України).

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду заяви про забезпечення позову у справі №904/1399/26 визначено суддю ДУПЛЯКА Степана Анатолійовича, що підтверджується протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 09.04.2026.

Ухвалою від 10.04.2026 заяву позивача про забезпечення позову задоволено. Заборонено відповідачу-2 та будь-яким іншим особам, у тому числі суб`єктам державної реєстрації прав (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які дії, пов`язані з державною реєстрацією речових прав щодо об`єктів нерухомого майна: (1) багатоквартирного житлового будинку загальною площею 1613,5 кв.м, житлова площа 418,9 кв.м за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Веропотвеляна Петра, 44Б (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 622337712110); (2) квартири загальною площею 44,7 кв.м, житлова площа 8,3 кв.м за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Веропотвеляна Петра, 44Б, квартира 1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302273012060); (3) квартири загальною площею 53,7 кв.м, житлова площа 10,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302285812060); (4) квартири загальною площею 57,9 кв.м, житлова площа 9,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302291712060); (5) квартири загальною площею 46 кв.м, житлова площа 10,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302351312060); (6) квартири загальною площею 58,5 кв.м, житлова площа 11,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302358012060); (7) квартири загальною площею 34,3 кв.м, житлова площа 9,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302361712060); (8) квартири загальною площею 37,2 кв.м, житлова площа 9,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302397112060); (9) квартири загальною площею 35,8 кв.м, житлова площа 18,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_7 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302401712060); (10) квартири загальною площею 57,2 кв.м, житлова площа 20 кв.м за адресою: АДРЕСА_8 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302405412060); (11) квартири загальною площею 47 кв.м, житлова площа 7,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_9 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302409012060); (12) квартири загальною площею 53.8 кв.м, житлова площа 10.9 кв.м за адресою: АДРЕСА_10 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302413612060); (13) квартири загальною площею 56,2 кв.м, житлова площа 9,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_11 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302416312060); (14) квартири загальною площею 47,5 кв.м, житлова площа 10,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_12 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302423712060); (15) квартири загальною площею 60,4 кв.м, житлова площа 12,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_13 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302433812060); (16) квартири загальною площею 37,7 кв.м, житлова площа 10,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_14 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302437512060); (17) квартири загальною площею 37,4 кв.м, житлова площа 9,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_15 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302440212060); (18) квартири загальною площею 35,2 кв.м, житлова площа 18,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_16 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302449612060); (19) квартири загальною площею 70,8 кв.м, житлова площа 22,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_17 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302452512060); (20) квартири загальною площею 107,7 кв.м, житлова площа 47,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_18 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302456012060); (21) квартири загальною площею 58,3 кв.м, житлова площа 10,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_19 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302458812060); (22) квартири загальною площею 102,6 кв.м, житлова площа 50,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_20 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302476512060) до набрання рішенням у справі законної сили. Заборонено відповідачу-2, третій особі-1 та будь-яким іншим особам, у тому числі суб`єктам державної реєстрації прав (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які дії пов`язані з державною реєстрацією речових прав щодо об`єкту нерухомого майна квартири загальною площею 104,5 кв.м, житлова площа 36,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_21 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302479412060), до набрання рішенням у справі законної сили. Заборонено відповідачу-2, третій особі-2 та будь-яким іншим особам, у тому числі суб`єктам державної реєстрації прав (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які дії пов`язані з державною реєстрацією речових прав щодо об`єкту нерухомого майна квартири загальною площею 104,6 кв.м, житлова площа 47,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_22 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3302481412060), до набрання рішенням у справі законної сили.

Через систему «Електронний суд» 09.04.2026 від відповідача-1 надійшов відзив, у якому відповідач-1 проти позовних вимог заперечує у повному обсязі.

Через підсистему "Електронний суд" 15.04.2026 від представника відповідача-1 (Владислава ЯМКОВОГО) надійшло клопотання про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.

Ухвалою від 20.04.2026 заяву відповідача-1 про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволено.

Через систему «Електронний суд» 21.04.2026 від позивача та відповідача-2 надійшли клопотання про відкладення підготовчого засідання.

Ухвалою від 21.04.2026 за результатами судового засідання розгляд справи відкладений до 19.05.2026.

Через систему «Електронний суд» 29.04.2026 від відповідача-2 надійшов відзив, у якому відповідача-2 заперечує проти задоволення позовних вимог.

Через систему «Електронний суд» 15.05.2026 від відповідача-2 надійшла заява, у якій повідомлено про заміну адвоката відповідача-2, у зв`язку з чим виникла необхідність ознайомитися з матеріалами справи та відкласти підготовче засідання.

Через систему «Електронний суд» 18.05.2026 від позивача надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання на іншу дату.

Ухвалою від 19.05.2026 підготовче засідання відкладено до 02.06.2026.

Через систему "Електронний суд" 28.05.2026 від позивача надійшла заява про участь у всіх судових засіданнях в режимі відеоконференції.

Ухвалою від 01.06.2026 заяву позивача про участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції задоволено.

За результатами судового засідання, яке відбулося 02.06.2026, оголошено перерву до 16.06.2026.

Ухвалою від 02.06.2026 учасників процесу повідомлено про те, що наступне засідання у справі відбудеться 16.06.2026.

Через систему «Електронний суд» 03.06.2026 від позивача надійшли пояснення щодо змінених позовних вимог.

Позивач акцентує увагу, що основними фактичними обставинами, які становлять зміст предмету даного позову є незаконне здійснення реконструкції об`єкта нерухомого майна (нежитлової будівлі) по вул. Петра Веропотвеляна, 44б без отримання відповідного дозволу на будівництво чи реконструкцію існуючої будівлі для збільшення її площі від органів державного архітектурно-будівельного контролю, внаслідок чого загальна площа багатоквартирного житлового будинку з 1.054,6 м2 змінена на 1.613,5 м2, а саме приміщення було незаконно зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як «багатоквартирний житловий будинок» при відсутності необхідного для реєстрації переліку документів, а саме: декларації про введення в експлуатацію та доказів присвоєння адреси.

Позивач наголосив, що на час здійснення оспорюваної реєстраційної дії, відповідач-1 не мав передбачених п. 77, 79 Порядку №1127 документів про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння адреси.

Позивач повідомив, що відповідного дозволу або згоди на будівництво чи реконструкцію існуючої будівлі для збільшення її площі органи державного архітектурно-будівельного контролю не надавав.

Позивач вказує, що відповідач самовільно здійснив реконструкцію нежитлової адміністративної будівлі в багатоквартирний житловий будинок на вул. Петра Веропотвеляна, 44б, чим порушив істотні умови договору оренди землі та свої зобов`язання за ним.

Через систему «Електронний суд» 12.06.2026 від відповідача-1 надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи доказів, а саме Висновок експерта №36-26 за результатами проведення судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи щодо дослідження об`єкта нерухомості - багатоквартирного житлового будинку літ. А та земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:08:358:0136, площею 0,4248 га, за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Веропотвеляна Петра, б. 446, по заяві TOB «MB ОЛІЙНИК».

Через систему «Електронний суд» 16.06.2026 від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату.

Ухвалою від 16.06.2026 підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду по суті на 30.06.2026.

Через систему "Електронний суд" 30.06.2026 від позивача (втретє) надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку із неможливістю забезпечити явку свого представника у судове засідання.

Ухвалою від 30.06.2026 розгляд справи відкладено до 14.07.2026. Звернуто увагу позивача на те, що у разі неявки в наступне судове засідання справу може бути розглянуто за відсутності представника позивача.

Через систему "Електронний суд" 14.07.2026 від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату у зв`язку перебуванням одного працівника на лікарняному, двох працівників у відпустці та необхідністю подати додаткові пояснення.

Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

В судовому засіданні 14.07.2026 суд залишив без задоволення клопотання позивача про відкладення розгляду справи на іншу дату, оскільки позивач вчетверте подає клопотання про відкладення розгляду справи та не забезпечує явку своїх представників у судове засідання (з яких повторно на стадії розгляду справи по суті).

Більш того, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (ст. 202 ГПК України). Аналогічну правову позицію викладено, зокрема в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 26.05.2020 у справі №922/1200/18 та від 04.06.2020 у справі №914/6968/16.

Суд взяв до уваги і те, що у штаті позивача (згідно з поданою самим позивачем випискою) перебуває значна кількість представників, а тому позивач не довів об`єктивної неможливості забезпечити участь свого представника у судовому засіданні.

Представники відповідачів 1, 2 надавали пояснення у справі, відповідали на запитання суду.

Дослідивши матеріали справи, повно та всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд прийняв рішення у справі.

З урахуванням режиму воєнного стану та можливості повітряної тривоги в місті Дніпрі у Господарському суді Дніпропетровської області встановлено особливий режим роботи й запроваджено відповідні організаційні заходи. Відтак, справу розглянуто у розумні строки, ураховуючи вищевказані обставини та факти.

Стислий виклад позиції позивача

Рішенням Криворізької міської ради від 28.08.2024 №3047 «Про надання дозволу на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у користування» відповідачу-1 було надано дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,4248 га у користування під розміщення існуючого багатоквартирного будинку (зі зміною цільового призначення земельної ділянки) по вул. Петра Веропотвеляна, 44Б у Центрально-Міському районі.

Рішенням Криворізької міської ради від 23.10.2024 №3182 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зміну виду їх цільового призначення, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду» земельна ділянка площею 0,4248 га на вул. Петра Веропотвеляна, 44б (кадастровий номер 1211000000:08:358:0136) передана у орендне користування відповідачу-1.

На підставі зазначеного рішення між відповідачем-1 та позивачем укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №58150199 від 18.12.2024 (термін дії до 17.12.2029).

Відповідно до п. 3 зазначеного договору оренди на земельній розташований об`єкт нерухомого майна багатоквартирний житловий будинок згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 04.10.2024 №397944119. Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 04.10.2024 №397944119 містить відомості про загальну площу об`єкта нерухомого майна багатоквартирного житлового будинку, яка складає 1.054,6 м2.

Згідно з рішенням Криворізької міської ради від 23.10.2024 №3182 (п. 7.1.2), договором оренди землі відповідач-1 попереджений про недопущення в межах орендованої земельної ділянки здійснення будь-якого будівництва чи реконструкції існуючих будівель та зведення житлових, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд без відповідного дозволу органів державного архітектурно-будівельного контролю та згоди міської ради.

Пунктом 30 договору оренди землі встановлено, що орендар за письмовою згодою орендодавця має право зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші споруди.

За Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка від 06.11.2025 №450888731) до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно були внесені зміни, а саме: 09.04.2024 об`єкт нерухомого майна на вул. Петра Веропотвеляна, 44б «нежитлова будівля» замінено на «багатоквартирний житловий будинок» загальною площею 1.054,6 м2; 05.02.2025 загальна площа багатоквартирного житлового будинку з 1.054,6 м2 замінена на 1.613,5 м2.

Позивач стверджує, що відповідного дозволу або згоди на будівництво чи реконструкцію існуючої будівлі для збільшення її площі органи державного архітектурно-будівельного контролю та Криворізька міська рада не надавали.

Як зазначено у листі відділу з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконкому міської ради від 04.11.2025 №7-04/26-17/435, на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відсутня інформація щодо документів, які дають право на виконання будівельних робіт, а також засвідчують прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна багатоквартирного житлового будинку, що розташований на земельній ділянці площею 0,4248 га на вул. Петра Веропотвеляна, 44б (кадастровий номер 1211000000:08:358:0136).

Тобто відповідачем-1 не виконані умови договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №58150199 від 18.12.2024, та рішення міської ради від 23.10.2024 №3182 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зміну виду їх цільового призначення, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду».

Також позивач вказує, що 07.11.2025 відбулося засідання комісії щодо розгляду питань у сфері містобудівної діяльності на якій розглядалося звернення виконкому Центрально-Міської районної у місті ради стосовно здійснення реконструкції нежитлової адміністративної будівлі в багатоквартирний житловий будинок на вул. Петра Веропотвеляна, 44б. В протоколі засідання комісії зазначено, що в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відсутня інформація щодо декларативних та дозвільних документів по зазначеній адресі. Дані обставини, на думку позивача, свідчать про порушення орендарем відповідачем-1 умов договору оренди земельної ділянки, розташованої на вул. Петра Веропотвеляна, 44б внаслідок нецільового її використання.

Після відкриття провадження у справі позивачу, відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 06.04.2026 №471454307, стало відомо, що на теперішній час орендарем земельної ділянки площею 0,4248 га на вул. Петра Веропотвеляна, 44б, кадастровий номер 1211000000:08:358:0136 є відповідач-2 внаслідок переходу права оренди на земельну ділянку на підставі ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України, в зв`язку із набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці (договір купівлі-продажу, серія та номер: реєстровий 140, виданий 06.03.2026 приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Дніпропетровської області Папуча М.О.).

Позивач вказує, що відповідач-1 самовільно здійснив реконструкцію нежитлової адміністративної будівлі в багатоквартирний житловий будинок на вул. Петра Веропотвеляна, 44б, чим порушив істотні умови договору оренди землі та свої зобов`язання за ним. За наслідками встановлення цих фактів, на думку позивача, повинна застосовуватися ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та умови договору оренди як підстава для його розірвання. На підтвердження цієї правової позиції позивач звертає увагу суду на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 03.06.2020 у справі №916/2791/13 та від 11.04.2018 у справі №910/9140/17.

Позивач наголошує, що відповідач-1, в порушення умов п. 28 договору оренди і вимог земельного та містобудівного законодавства України, за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця, здійснив самочинне будівництво об`єктів на земельній ділянці.

У пункті 17 Договору оренди передбачено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, за актом приймання-передачі (повернення).

У постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що вимога про повернення земельних ділянок є похідною від вимоги про розірвання договорів оренди. Тож за наявності правових підстав для розірвання договорів оренди неодмінним є обов`язок орендаря повернути земельні ділянки, що були у його користуванні.

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі №911/3594/17 (провадження № 12-234гс18)).

Стислий виклад позиції відповідача-1

Щодо аргументів позивача про нецільове використання земельної ділянки.

- 09.04.2024 на підставі акту приймання-передачі майнового вкладу до статутного капіталу товариства відповідач зареєстрував право власності на багатоквартирний житловий будинок, розташований за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Веропотвеляна Петра, будинок 44б, загальною площею 1.054,6 м2.

- рішенням Криворізької міської ради від 28.08.2024 №3047 «Про надання дозволу на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у користування» відповідачу-1 надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,4248 га у користування під розміщення існуючого багатоквартирного будинку (зі зміною цільового призначення земельної ділянки) по вул. Петра Веропотвеляна, 44Б у Центрально Міському районі.

- рішенням Криворізької міської ради від 23.10.2024 №3182 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зміну виду їх цільового призначення, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду» земельна ділянка площею 0,4248 га на вул. Петра Веропотвеляна, 44б (кадастровий номер 1211000000:08:358:0136) передана у орендне користування відповідачу-1. На підставі зазначеного рішення між відповідачем-1 та позивачем був укладений договір оренди земельної ділянки від 17.12.2024 №2024757 (далі договір), що зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №58150199 від 18.12.2024 (термін дії до 17.12.2029).

Відповідач-1 звертає увагу суду, що на момент підписання договору позивач мав повну інформацію про правовий статус та характеристики будівлі, і саме в такому стані прийняв рішення про надання земельної ділянки в оренду. Відтак відповідач-1 за спірним договором оренди земельної ділянки отримав у користування земельну ділянку комунальної власності, яка належить до категорії земель землі житлової та громадської забудови з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, та використовував спірну земельну ділянку виключно за її цільовим призначенням - для обслуговування розташованого на ній об`єкта нерухомого майна, що належало йому на праві приватної власності.

Відповідач-1 стверджує, що користувався земельною ділянкою в межах її цільового призначення відповідно до спірного договору оренди землі виключно з метою обслуговування розташованого на ній багатоквартирного будинку. Наведене спростовує доводи позивача щодо нецільового використання спірної земельної ділянки.

Відповідач-1 пояснює, що збільшення загальної площі багатоквартирного будинку відбулося не внаслідок самочинного будівництва шляхом реконструкції, як зазначає позивач, а за рахунок використання під поверх горищного простору спірного об`єкта нерухомості без втручання у його несучі та огороджувальні конструкції. Після набуття права власності на спірний об`єкт нерухомості відповідач-1 замовив у ТОВ «Київ-БТІ» проведення технічної інвентаризації спірного об`єкта нерухомого майна, за наслідками якої було виготовлено Технічний паспорт від 03.02.2025, реєстраційний номер у Реєстрі будівельної діяльності: ТІ01:9326-1890-2365-9040 (копія додається). Зі змісту вказаного технічного паспорту вбачається, що загальна площа багатоквартирного житлового будинку, адреса м. Кривий Ріг вулиця Веропотвеляна Петра, 44Б змінилася за рахунок використання горищного простору без втручання у несучі та огороджувальні конструкції, що згідно з п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України №406 від 07.06.2017 не потребує дозволу на виконання та не підлягає введенню в експлуатацію.

Стислий виклад позиції відповідача-2

Відповідач-2 звертає увагу, що земельна ділянка надавалася у користування попередньому власнику об`єкта нерухомості, що на ній розміщений, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, та належить до категорії земель землі житлової та громадської забудови, що виключає порушення умови договору взагалі, тим більше таке, що має ознаки істотного.

06.03.2026 між відповідачами 1, 2 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого відповідачем-2 набуто у власність об`єкт нерухомого майна - багатоквартирний житловий будинок, що розташований на спірній земельній ділянці комунальної форми власності площею 0,4248 га кадастровий номер: 1211000000:08:358:0136, категорія земель: землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення: 02.03, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

На думку відповідача-2, використання відповідачем-1, а згодом відповідачем-2 спірної земельної ділянки під розміщення існуючого багатоквартирного будинку відповідає проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішенню органу місцевого самоврядування, на підставі якого укладено договір оренди земельної ділянки, а тому використання спірної земельної ділянки не може вважатися землі її нецільовим використанням.

Відповідач-1 вважає, що поняття «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки. Отже, на думку відповідача, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України. Аналогічну правову позицію виклав Верховний Суд в постанові від 04.02.2020 у справі №915/47/17.

Віднесення спірної земельної ділянки до категорії земель житлової та громадської забудови фактично відповідає генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто відповідає земельному законодавству України. При цьому відповідач-2 як останній набувач спірного нерухомого майна, до якого перейшло право оренди спірної земельної ділянки в силу вимог ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України користується нею виключно в межах її цільового призначення відповідно до умов спірного договору оренди землі з метою обслуговування розташованого на ній багатоквартирного будинку і жодним чином не порушував умови договору. Більш того відповідач-2 не несе і не може нести відповідальності за дії попереднього власника нерухомого майна та орендаря землі, якому землю було надано на підставі рішень самого позивача, які було реалізовано та дію яких було вичерпано, що спростовує доводи позивача щодо нецільового використання спірної земельної ділянки відповідачем-2.

Виходячи з дійсних фактичних обставин справи та змісту позовної зави, позивачем не обґрунтовано, чим саме йому завдано шкоду та в чому проявляється неможливість його як сторони договору отримати очікуване, тобто те, на що вона розраховувала при укладенні договору, адже умови договору виконуються орендарем як щодо сплати орендної плати, так і щодо цільового використання землі, а отже і підстави для його розірвання за ініціативою однієї із сторін в судовому порядку, на думку відповідача-2, відсутні.

На думку відповідача-2, обраний позивачем спосіб захисту у вигляді скасування державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості не є ефективним.

Скасування державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна із одночасним закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно фактично призведе до припинення існування зареєстрованого речового права без належного вирішення питання про подальшу юридичну долю такого майна, що є прямим втручанням у право власності.

На думку відповідача-2, він є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна, оскільки право власності на нього перейшло на підставі правочинів, які не визнано недійсними (тобто на законних підставах); попередній власник спірного об`єкта нерухомості набув право власності відповідно до чинного законодавства; станом на дату відчуження об`єкта нерухомості сторонами та нотаріусом перевірено відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державний реєстр обтяжень рухомого майна, Єдиний реєстр боржників зі змісту яких не вбачалось існування будь-яких зареєстрованих обтяжень на вказаний об`єкт, що вказує на прояв відповідачем належної обачності при придбанні об`єкта нерухомості.

Стислий виклад позиції третьої особи-1

Третя особа-1 правом на подачу письмових пояснень щодо позову/відзиву не скористалася.

Згідно із ч. 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Стислий виклад позиції третьої особи-2

Третя особа-1 правом на подачу письмових пояснень щодо позову/відзиву не скористалася.

Згідно із ч. 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

2. ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДОМ

Суд встановив, що відповідно до Інформації (довідка №450888731 від 06.11.2025) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон Відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна - закінченого будівництвом об`єкту багатоквартирного житлового будинку загальною площею (кв. м): 1.613,5, житлова площа (кв. м): 418.9, Опис: багатоквартирний житловий будинок ліф.: А Дніпропетровська обл., м. Кривий Ріг, вулиця Веропотвеляна Петра (вулиця Чкалова), будинок 44Б:

05.04.2024 додано закінчений будівництвом об`єкт, нежитлова будівля, об`єкт житлової нерухомості: Ні змінено на багатоквартирний житловий будинок загальною площею (кв. м): 1.065.4 змінено на загальною площею (кв. м): 1.054.6, житлова площа (кв. м): 191.1.

05.02.2025 загальна площа (кв. м): 1.054.6, житлова площа (кв. м): 191.1 змінено на загальна площа (кв. м): 1.613,5, житлова площа (кв. м): 418.9.

На підставі рішення Криворізької міської ради від 23.10.2024 №3182 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зміну виду їх цільового призначення, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду» надано в оренду земельну ділянку площею 0,4248 га (кадастровий номер 1211000000:08:358:0136) на вул. Петра Веропотвеляна, 44Б для розміщення існуючого багатоквартирного житлового будинку (код виду цільового призначення земельної ділянки 02.03), державна реєстрація права оренди від 18.12.2024 №58150199, терміном дії до 17.12.2029.

17.12.2024 між позивачем та відповідачем-1 був укладений договір оренди земельної ділянки №2024757 (далі - договір), відповідно до п. 1 якого орендодавець на підставі рішення Криворізької міської ради від 23.10.2024 №3182 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зміну виду їх цільового призначення, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (код 02.03) з кадастровим номером 1211000000:08:358:0136, яка розташована на вул. Петра Веронотвеляна, 44Б у Центрально-Міському районі м. Кривого Рогу.

Відповідно до п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,4248 га.

На земельній ділянці, як вказано у п. 3 договору, розміщені об`єкти нерухомого майна: багатоквартирний житловий будинок відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 04.10.2024 №397944119, право власності зареєстровано 05.04.2024, номер запису 54485889. реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 622337712110, а також інші об`єкти інфраструктури: охоронні зони інженерних мереж.

Договір укладено строком на 5 років з можливістю поновлення, з урахуванням вимог ст. 1261 ЗК України. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладання (п. 7).

Пунктом 14 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для розміщення існуючого багатоквартирного житловою будинку. Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (п. 15).

Рішенням Криворізької міської ради від 25.02.2026 за №4388 «Про вжиття заходів з усунення виявлених правопорушень» вирішено ужити заходів з усунення правопорушень виявлених під час: 1.1.1 державної реєстрації права власності; 1.1.2 унесення змін до Державного реєстру речових прав на об`єкт нерухомого майна на вул. Петра Веропотвеляна, 446; 1.2 недотримання орендарем умов договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 18.12.2024 №58150199). 2. Юридичному управлінню виконкому міської ради звернутися до суду з метою реалізації вимог пункту 1 рішення.

Відповідно до Інформації (від 06.04.2026 №471454307) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 06.03.2026 об`єкт нерухомого майна (закінчений будівництвом об`єкт, багатоквартирний житловий будинок, об`єкт в процесі поділу, загальна площа (кв. м): 1.613.5, житлова площа (кв. м): 418.9. Опис: багатоквартирний житловий будинок літ. А, Дніпропетровська обл., м. Кривий Ріг, вулиця Веропотвеляна Петра, будинок 44Б), що знаходиться на земельній ділянці перейшов у власність відповідача-2 на підставі договору купівлі-продажу.

Позивач стверджує, що відповідач-1, в порушення умов п. 28 договору оренди і вимог земельного та містобудівного законодавства України, за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця, здійснив самочинне будівництво об`єктів на земельній ділянці.

Наведені вище обставини зумовили звернення позивача до суду з даною позовною заявою.

3. ПОЗИЦІЯ СУДУ

Предметом позову позивач визначив:

1) розірвання договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 1211000000:08:358:0136, площа 0,4248 га, адреса: м. Кривий Ріг, вул. Петра Веропотвеляна, 44Б), укладений між позивачем та відповідачем-2, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №58150199 від 18.12.2024;

2) зобов`язання відповідача-2, повернути територіальній громаді в особі позивача земельну ділянку (кадастровий номер 1211000000:08:358:0136, площа 0,4248 га, адреса: м. Кривий Ріг, вул. Веропотвеляна Петра, 44Б) за актом приймання-передачі;

3) припинення володіння відповідачем-2 об`єктом нерухомого майна багатоквартирним житловим будинком загальною площею 1.613,5 кв.м, житловою площею 418,9 кв.м за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Веропотвеляна Петра, 44Б (номер запису про право власності: 63773258) шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в цьому реєстрі та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер: 622337712110);

4) скасування державної реєстрації права приватної власності відповідача-2 на об`єкт нерухомого майна багатоквартирний житловий будинок загальною площею 1.613,5 кв.м, житловою площею 418,9 кв.м за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Веропотвеляна Петра, 44Б, проведену 06.03.2026 приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Папуча М.О. (номер запису про право власності: 63773258) та державну реєстрацію на об`єкт нерухомого майна проведену проведену 05.04.2024 державним реєстратором Глеюватської сільської ради Дніпропетровської області Волос О.В. (номер запису про право власності: 54485889) шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в цьому реєстрі та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер: 622337712110).

Як зазначалось вище, позивач стверджує, що відповідач-1 здійснив самочинне будівництво об`єктів на земельній ділянці.

Щодо правового режиму самочинного будівництва Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі №908/2388/21 зазначила таке:

« 93. Частиною першою статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

94. Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

95. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).

96. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

97. Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

98. Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.

99. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).

100. Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.

101. Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

102. Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

103. Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

104. Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

105. Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.

106. Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.

107. Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.

108. Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.

109. У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.

110. Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.

111. У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.

112. У статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

113. Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.

114. Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.

115. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.

116. У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.

117. Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

118. Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.

119. За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Такий висновок сформульовано у пункті 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22».

Щодо захисту порушеного права власника земельної ділянки Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі №908/2388/21 зазначила таке:

« 139. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

140. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справi № 916/1174/22).

141. Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.

142. Щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів купівлі-продажу, то слід зазначити, що Міськрада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об`єктів купівлі-продажу. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов`язків Міськради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою.

143. Отже, права та інтереси Міськради укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються. Визнання цих договорів недійсними не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови в задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними. Подібні висновки викладені в пунктах 47, 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, в пункті 8.38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18.

144. Велика Палата звертає увагу, що згідно з усталеною практикою Верховного Суду обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові [див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.13)].

145. Підсумовуючи викладене, слід зазначити, що у справі, яка розглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.

146. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача».

Також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 вказала на таке:

« 112. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

113. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно».

З урахуванням положень ст. 376 ЦК України та судової практики Великої Палати Верховного Суду суд дійшов висновку, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки обраний позивачем спосіб захисту не вирішить подальшу долю спірного майна.

Як зазначалось вище, згідно з усталеною практикою Верховного Суду обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, а тому суд не розглядає всі інші аргументи учасників справи.

Щодо заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 10.04.2026.

Згідно із ч. 9 ст. 145 ГПК України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Оскільки суд у справі №904/1399/26 ухвалив рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі наявні підстави вказати про скасування заходів забезпечення позову.

Судові витрати

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплаті судового збору за подання позовної заяви та заяви про вжиття заходів до забезпечення позову покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 73-79, 86, 129, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог відмовити.

Судові витрати зі сплати судового збору покласти на позивача.

Скасувати заходи забезпечення позову у справі №904/1399/26, вжиті ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 10.04.2026.

Рішення суду може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складене 16.07.2026.

Суддя С.А. Дупляк