Рішення № 138185620, 25.06.2026, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

_____________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"25" червня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/1243/26

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Ю.С.

при секретарі судового засідання: Степанюк А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні позовні вимоги Фермерського господарства «АЛБИС» (66101, Одеська обл., м. Балта, вул. Ломоносова, буд. 162, код ЄДРПОУ 39661119)

до відповідача: Балтської міської ради Подільського району Одеської області (66101, Одеська обл., Подільський р-н, м. Балта, вул. Любомирська, буд. 193, код ЄДРПОУ 04056954)

про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною, -

за участю представників сторін: не з`явились

Суть спору: Фермерське господарство «АЛБИС» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Балтської міської ради Одеської області про визнання додаткової угоди до договору оренди землі №95 від 29.03.2019 укладеною в запропонованій позивачем редакції.

Позовні вимоги Фермерського господарства «АЛБИС» обґрунтовані посиланням на положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» та зверненням у встановлений законом строк до відповідача з заявою про поновлення договору оренди землі, проте відповідачем у місячний строк не було розглянуто відповідної заяви позивача з прийняттям відповідного рішення.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.04.2026, зокрема, прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №916/1243/26; визначено розглядати справу в порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 17.04.2026 о 12:45.

17.04.2026 за вх.№13381/26 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, який прийнято судом до розгляду та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданому відзиві відповідач повідомив, що 14.04.2026 змінилось найменування юридичної особи відповідача з Балтської міської ради Одеської області на Балтську міську раду Подільського району Одеської області, що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 15.04.2026, через що необхідно змінити найменування відповідача у даній справі. У поданому відзиві відповідач просить суд відмовити в позові та зазначив, зокрема, наступне:

- позивач є орендарем земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності площею 15,4752 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, розташованої за адресою: Одеська область, Балтський район (за межами населених пунктів) відповідно до договору оренди землі №95 від 29.03.2019, укладеного ФГ «АЛБИС» з Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області; вказана земельна ділянка перейшла в комунальну власність Балтської міськради 25.01.2021 відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру в Одеській області №51-ОТГ від 10.12.2020 та акту приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність від 10.12.2020; строк дії права оренди земельної ділянки за даним договором завершився 29.03.2026;

- позивач не виконував належним чином свої обов`язки відповідно до умов договору та вимог законодавства України, а саме: несвоєчасно сплачував орендну плату за землю і не сплатив передбачений п.4.7 договором штраф за це; при цьому орендна плата за земельні ділянки комунальної власності має подвійну правову природу, оскільки з одного боку є договірним платежем та регулюється договором оренди, а з другого боку є податковим платежем і належить до податку на майно, справляння якого здійснюється відповідно до Податкового кодексу України і контролюється податковими органами;

- згідно звіту про надходження коштів по ФГ «АЛБИС» та листа Головного управління Державної податкової служби в Одеській області від 11.11.2025 №18074/5/15-32-13 08-05 ФГ «АЛБИС»: в січні 2022 року орендна плата не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 15.02.2022; в березні-червні 2022 року орендна плата не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю який погашено 11.07.2022; в серпні 2022 року орендна плата не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 20.09.2022; в жовтні-листопаді 2022 року орендна плата не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 27.12.2022; в січні-березні 2023 року орендна плата своєчасно та в повному обсязі не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 21.04.2023; в травні-липні 2023 року орендна плата не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 15.08.2023; в серпні 2023 року орендна плата своєчасно та в повному обсязі не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 13.09.2023; в вересні 2023 року орендна плата не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 31.10.2023; в січні 2024 року орендна плата не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 24.02.2024; в березні-серпні 2024 року орендна плата своєчасно та в повному обсязі не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 09.09.2024; в жовтні-листопаді 2024 року орендна плата своєчасно та в повному обсязі не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 05.12.2024; в січні-лютому 2025 року орендна плата не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 17.03.2025; в квітні-травні 2025 року орендна плата своєчасно та в повному обсязі не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 30.05.2025; в липні 2025 року орендна плата своєчасно та в повному обсязі не вносилась, через що виник борг з орендної плати за землю, який погашено 31.07.2025;

- таким чином ФГ «АЛБИС» систематично, протягом п`яти років (2022-2025 роки) несвоєчасно сплачувало орендну плату за земельні ділянки комунальної власності, зокрема і орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, договір оренди якої воно намагається поновити, що свідчить про недобросовісне та неналежне виконання ним умов договору; вказане беззаперечно свідчить про несумлінність і недобросовісність ФГ «АЛБИС», про тривале і систематичне, протягом 2022-2025 років, неналежне виконання ним своїх обов`язків щодо сплати орендної плати за договорами оренди землі комунальної власності, в тому числі невиконання і порушення ФГ «АЛБИС» п.4.3 та п.п. 8.4.6 п.8.4 договору;

- згідно звіту про надходження коштів по ФГ «АЛБИС» до місцевого бюджету Балтської міськради протягом 2022-2025 років не надходили кошти від ФГ «АЛБИС» в якості штрафу за невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, що свідчить про невиконання та порушення ним п.4.7 договору; все вищенаведене, на думку відповідача, доводить систематичне, протягом тривалого часу, невиконання (неналежне виконання) ФГ «АЛБИС» своїх обов`язків за договором; наявність, зокрема, такого юридичного факту як належність виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди - є обов`язковою передумовою визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди;

- під час попереднього розгляду проєкту рішення, підготовленого згідно звернення ФГ «АЛБИС», на постійній депутатській комісії з земельних відносин, містобудування, будівництва та екології - останнє не набрало відповідної кількість голосів, яка необхідна для включення його до порядку денного чергового пленарного засідання міської ради, внаслідок чого не було розглянуте на сесії Балтської міської ради Одеської області; отже Балтською міськрадою належними та допустимими доказами доведено, що ФГ «АЛБИС» неналежним чином виконувало свої обов`язки за договором, а тому останнє втратило право на поновлення даного договору оренди землі, у зв`язку з чим його позовні вимоги, на думку відповідача, не підлягають задоволенню.

У підготовчому засіданні 17.04.2026 судом у протокольній формі змінено найменування відповідача з Балтської міської ради Одеської області на Балтську міську раду Подільського району Одеської області.

Ухвалою суду від 17.04.2026 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 14.05.2026 о 15:20.

20.04.2026 за вх.№13571/26 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, яка прийнята судом до розгляду та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданій відповіді на відзив позивач просить суд задовольнити позов та зазначив, зокрема, наступне:

- відзив Балтської міської ради не містить належних доказів, які б підтверджували факти порушення ФГ «АЛБИС» умов договору оренди землі №95 від 29.03.2019; наведені у відзиві доводи ґрунтуються на загальних зведених таблицях руху коштів без ідентифікації платежів за конкретним договором, що виключає можливість встановити факт несвоєчасної сплати саме орендної плати за спірну земельну ділянку з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759; Балтська міська рада не навела жодного первинного документу, який би підтверджував порушення п.4.3 чи п.8.4.6 договору оренди землі №95 від 29.03.2019 або наявність податкового боргу за відповідним ККД; таким чином, на думку позивача, посилання на «порушення строків сплати» не можуть бути розцінені як доказ неналежного виконання договору;

- ФГ «АЛБИС» протягом усього строку дії договору оренди землі №95 від 29.03.2019 не отримувало від Балтської міської ради жодних письмових зауважень, претензій чи вимог про усунення порушень умов договору, у тому числі стосовно своєчасності чи повноти сплати орендної плати; ані під час розгляду листа-повідомлення ФГ «АЛБИС» про поновлення договору, ані під час підготовки проекту додаткової угоди, проекту рішення про продовження строку дії договору, ані під час засідання постійної комісії міської ради з земельних питань не порушувалося питання про наявність будь-якої заборгованості чи несвоєчасної сплати;

- матеріали справи не містять доказів, які б свідчили про неузгодженість сторонами інших істотних умов договорів оренди землі, як і доказів заявлення заперечень зі сторони орендодавця з приводу неналежного виконання умов договорів орендарем; зазначене свідчить, що між сторонами досягнуто згоди щодо всіх істотних умов даного договору; так само матеріали справи не містять доказів прийняття міською радою рішення про відмову позивачу у поновленні договору оренди землі.

24.04.2026 за вх.№14278/26 до суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, які прийнято судом до розгляду. У поданих запереченнях відповідач просить суд відмовити в позові та зазначив, зокрема, наступне:

- ФГ «АЛБИС» не надав до суду жодних доказів своєчасної сплати орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 5120683800:01:001:0429, розташовану за адресою: Одеська область Балтський район (за межами населених пунктів), а натомість лише стверджує, що докази, надані Балтською міськрадою до суду разом із відзивом, не підтверджують несвоєчасності сплати орендної плати ФГ «АЛБИС» за цю земельну ділянку;

- позивач в 2023 році 12 разів не сплатив в повному обсязі орендну плату за земельну ділянку з кадастровим №5120681100:01:001:0759, що свідчить про неналежне виконання ним своїх обов`язків щодо своєчасної та повної сплати орендної плати за договором; в 2024 та 2025 роках позивач також не в повному обсязі та не своєчасно вносив орендну плату, в тому числі за земельну ділянку з кадастровим №5120681100:01:001:0759, що свідчить про неналежне виконання ним своїх обов`язків щодо своєчасної та повної сплати орендної плати за договором; в подальшому заборгованість не виникала;

- те, що Балтська міськрада не зверталась до ФГ «АЛБИС» щодо стягнення заборгованості не свідчить про її відсутність, оскільки таке звернення орендаря є його правом, а не обов`язком; окрім того, контролюючим органом щодо справляння орендної плати за дану земельну ділянку є ГУ ДПС в Одеській області, яке згідно наданого листа від 11.11.2025 за вих.№18074/5/15-32-13-08-05 вживало заходи щодо погашення податкового боргу ФГ «Албис» з орендної плати за землю, зокрема направляло йому податкові вимоги про сплату боргу від 31.03.2023 №0000851-1308-1532, від 10.05.2023 №0013662-1308-1532, від 11.08.2023 №0019291-1308-1532, від 14.11.2023 №0023383-1308-1532, від 15.02.2024 №0000591-1308-1532, від 28.03.2024 №0015332 1308-1532, від 31.10.2024 №0094411-1308-1532, від 30.05.2025 №0011337-1308-1532, від 22.04.2025 №0007110-1308-1532, від 06.03.2025 №0006579-1308-1532; також керівником ГУ ДПС в Одеській області приймались рішення про стягнення коштів з рахунків/електронних гаманців ФГ «АЛБИС» у банках, небанківських надавачів платіжних послуг/емітентів електронних грошей у рахунок погашення податкового боргу від 31.07.2024 №1381/4-1532 та від 20.08.2024 №1518/4-1532;

- враховуючи що ФГ «АЛБИС» неналежним чином виконувало свої обов`язки за договором, останнє втратило право на поновлення даного договору оренди землі, у зв`язку з чим його позовні вимоги не підлягають задоволенню.

У підготовчому засіданні 14.05.2026 судом у протокольній формі закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 04.06.2026 о 13:45.

22.05.2026 за вх.№17838/26 до суду від відповідача надійшло клопотання, в якому відповідач просив суд справу розглянути за відсутності представника Балтської міської ради Подільського району Одеської області, яке судом задоволено.

У судовому засіданні 04.06.2026 судом у протокольній формі у порядку ст. 202 ГПК України винесено ухвалу про відкладення судового засідання на 25.06.2026 о 14:30.

17.06.2026 за вх.№21152/26 до суду від відповідача надійшло клопотання про поновлення строку на подання клопотання про витребування та витребування доказів, у задоволенні якого судом у протокольній формі відмовлено, оскільки відповідачем не дотримано положень ст.ст. 80, 81 ГПК України, зокрема, щодо порядку та строків подання такого клопотання, а також не надано доказів на підтвердження поважності пропуску строку для подання такого клопотання під час розгляду справи по суті, з урахуванням того, що після закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 04.06.2026 відповідачем 22.05.2026 було подано клопотання про розгляд справи без участі його представника без зазначення того, що відповідачем планується подання клопотання про витребування доказів.

17.06.2026 за вх.№21162/26 до суду від відповідача надійшли додаткові пояснення, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях відповідачем додатково наголошено на тому, що позивач обрав абсолютно неналежний та неефективний спосіб захисту прав, оскільки відповідно до ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» розпорядження комунальною землею є виключною компетенцією сесії ради та за відсутності сформованої волі колегіального органу (сесії) суд не може примусово укладати договір через судове рішення.

У судове засідання 25.06.2026 сторони не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи належним чином повідомлені.

У зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженим Законом України від 24.02.2022 №2102-IX, в Україні було введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який неодноразово продовжувався, зокрема, Указом Президента України від 27.04.2026 №342/2026, затвердженим Законом України від 28.04.2026 №4857-IX, продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 04 травня 2026 року строком на 90 діб.

Справа №916/1243/26 розглядається судом в період оголошеного на всій території України воєнного стану через військову агресію російської федерації проти України.

Жодних заяв та/або клопотань, пов`язаних з неможливістю вчинення якихось процесуальних дій у зв`язку з воєнним станом, про намір вчинити такі дії до суду від учасників справи не надійшло.

У відповідності до вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод - кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку. Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід вважати строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.

В судовому засіданні 25.06.2026 господарський суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті, оскільки всі заяви по суті справи подані сторонами.

Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 25.06.2026 оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Натомість повне рішення складено 13.07.2026 з урахуванням обставин введеного воєнного стану, обстрілів об`єктів критичної інфраструктури, масованих атак м. Одеси країною-агресором. Відповідні процесуальні строки на апеляційне оскарження вказаного рішення обчислюються з дати складання повного тексту (13.07.2026), на що суд звертає увагу учасників справи.

Розглянувши матеріали справи, господарський суд встановив:

29.03.2019 між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області (орендодавець) та Фермерським господарством «АЛБИС» (орендар, позивач) був укладений договір оренди землі №95.

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець на підставі протоколу проведення електронних земельних торгів за лотом №1411(2138) від 29 березня 2019 №1499 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120681100:01:001:0759, розташовану на території Одеської області, Балтського району (за межами населеного пункту).

Згідно з п.п. 2.1, 2.2, 2.4 договору в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 15,4752 га, у тому числі: 15,4752 га ріллі, що розташована на території Одеської області, Балтського району (за межами населеного пункту); кадастровий номер земельної ділянки: 5120681100:01:001:0759; нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного станом на 01.01.2019 складає 689036,86 грн. (шістсот вісімдесят дев`ять тисяч тридцять шість гривень 86 копійок) та підлягає щорічній індексації.

За п.3.1 договору договір укладено на 7 (сім) років.

Згідно з п.п. 3.3, 3.4 договору після закінчення строку дії договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк; у цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору; при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється.

Відповідно до п.п. 4.1, 4.3, 4.4 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Балтської міської ради в УДКСУ у Балтському районі Одеської області у розмірі 8,16 (вісім цілих шістнадцять сотих відсотків) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2019, а саме: 56232 грн. 60 коп. за 1 (один) рік, що зазначено у протоколі проведення електронних земельних торгів за лотом №1411(2138) від 29 березня 2019 року №1499 та складає 4686 грн. 05 коп. за один місяць; орендна плата вноситься орендарем не пізніше 28-го числа місяця, наступного за звітним, у розмірі, встановленому пунктом 4.1 договору, за кожен місяць; річна орендна плата протягом дії договору без внесення до нього змін визначається із діючої нормативної грошової оцінки, яка кумулятивно індексується станом на 1 січня поточного року на коефіцієнт індексації.

Пунктом 4.7 договору передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором, який зараховується до інших надходжень місцевого бюджету Балтської міської ради в УДКСУ у Балтському районі Одеської області; стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла за період, за який нараховується пеня, від суми до сплати, за кожен день прострочення.

Згідно з п.6.1 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Відповідно до п.п. 11.1, 11.5, 11.6 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди до договору; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку; у разі поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою сторін; перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно з п.14.1 договору цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (номер витягу 163414222 від 12.04.2019) вбачається, що 10.04.2019 проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (номер запису 31161481) за кадастровим номером 5120681100:01:001:0759 площею 15,4752 га за орендарем - Фермерським господарством «АЛБИС» строком дії - 29.03.2026 на підставі договору №95 від 29.03.2019 (орендодавець - Головне управління Держгеокадастру в Одеській області).

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав (номер довідки 450151707 від 31.10.2025) щодо земельної ділянки за кадастровим номером 5120681100:01:001:0759 площею 15,4752 га вбачається:

- номер відомостей про речове право 40285407: право власності, дата реєстрації - 25.01.2021, підстава - наказ Головного управління Держгеокадастру в Одеській області №51-ОТГ від 10.12.2020; власник - Балтська міська рада Одеської області;

- номер запису про інше речове право 31161481: право оренди земельної ділянки; дата державної реєстрації - 10.04.2019; підстава - договір №95 від 29.03.2019; орендодавець - Балтська міська рада Одеської області; орендар - Фермерське господарство «АЛБИС»; строк дії - 29.03.2026.

У листі-повідомленні від 09.02.2026 Фермерське господарство «АЛБИС» повідомило Балтську міську раду Одеської області про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди землі №95 від 29.03.2019 на новий строк, у зв`язку з чим просило розглянути даний лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі №95 від 29.03.2019 та підписати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі №95 від 29.03.2019 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором; проєкт додаткової угоди був долучений до вказаного листа та наявний в матеріалах справи. Лист-повідомлення від 09.02.2026 був отриманий відповідачем 09.02.2026, про що свідчить відповідна відмітка Балтської міської ради Одеської області про його реєстрацію за вх.№312/04 від 09.02.2026.

В матеріалах справи наявний витяг з Протоколу №56 засідання постійної комісії з земельних відносин, містобудування, будівництва та екології від 24.02.2026, в якому по розгляду питання №48 - про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, ФГ «АЛБИС», розташованої: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів) зазначено, що після ознайомлення з проєктом рішення, запропоновано винести його на розгляд сесії; голосували (за - 2, проти - 0, утримались - 1, не голосували - 0); вирішили: проєкт рішення «Про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, ФГ «АЛБИС», розташованої: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів)», на розгляд сесії Балтської міської ради Одеської області не виноситься, у зв`язку з не набранням відповідної кількості голосів.

В матеріалах справи наявний проєкт рішення Балтської міської ради Одеської області від 27.02.2026 № -VIII «Про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, ФГ «АЛБИС», розташованої: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів)», в якому зазначено, що «розглянувши заяву голови ФГ «АЛБИС» Висоцького С.В. (місце розташування: 66101, Одеська область, Подільський район, м. Балта, вул. Госпітальєрів, 162) від 09.02.2026 реєстраційний номер №312/04-25 щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5120681100:01:001:0759, додані документи, відповідно до ст. 12, 93, 122 Земельного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладання), Закону України «Про Державний земельний кадастр», Законом України «Про адміністративну процедуру» та керуючись пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Балтська міська рада Одеської області вирішила: 1.Поновити, строком на 7 (сім) років, договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, загальною площею 15,4752 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (КВЦІЗ 01.01), розташованої за адресою: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів), укладений 29.03.2019 за №95 між Головним управління Держгеокадастру в Одеській області та ФГ «АЛБИС»; 2.Встановити розмір орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, загальною площею 15,4752 га, у тому числі: 15,4752 га - 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; 3.Балтській міській раді Одеської області укласти із ФГ «АЛБИС» додаткову угоду до договору оренди землі укладеного 29.03.2019 за №95 між Головним управління Держгеокадастру в Одеській області та ФГ «АЛБИС» на земельну ділянку загальною площею 15,4752 га, яка додається». Також в матеріалах справи наявна додаткова угода до договору оренди землі від 29.03.2019 №95, яка була долучена до проєкту рішення Балтської міської ради Одеської області від 27.02.2026.

У листі від 10.03.2026 №04-25/488 відповідач повідомив позивача про те, що:

- згідно листа-повідомлення та доданих документів, відділом земельних відносин управління житлово-комунального господарства, архітектури, містобудування та земельних відносин Балтської міської ради Одеської області підготовлено проєкт рішення «Про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, ФГ «АЛБИС», розташованої: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів)», стосовно поновлення строком на 7 (сім) років, договору оренди №95 від 29.03.2019, земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, загальною площею 15,4752 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за адресою: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів), укладення із ФГ «АЛБИС» додаткової угоди, та було подано на попередній розгляд до постійної депутатської комісії з земельних відносин, містобудування, будівництва та екології Балтської міської ради Одеської області, засідання якої відбулося 24 лютого 2026 року;

- за результатом попереднього розгляду та голосування депутатами постійної комісії, даний проєкт рішення не винесено на розгляд сесії Балтської міської ради Одеської області, у зв`язку з не набранням відповідної кількості голосів;

- отже, рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, ФГ «АЛБИС», може бути прийняте лише радою на її пленарному засіданні; у свою чергу рекомендований порядок денний сесії міської ради включає питання, схвалені рішеннями постійних комісій міської ради на їх засіданнях; таким чином, проєкт рішення підготовлений за зверненням, на постійній депутатській комісії з земельних відносин, містобудування, будівництва та екології не набрав відповідної кількість голосів, яка необхідна для включення його у порядок денний чергового пленарного засідання міської ради, внаслідок чого не був розглянутий на сесії Балтської міської ради Одеської області; одночасно повідомлено про право у судовому порядку оскаржувати бездіяльність щодо не розгляду звернення на сесії Балтської міської ради Одеської області.

В матеріалах справи наявна надана позивачем довідка ГУ ДПС в Одеській області від 27.03.2026 про відсутність у ФГ «АЛБИС» податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів (у тому числі розстроченої, відстроченої, реструктуризованої), контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи.

На підтвердження власних доводів відповідачем надано та матеріали справи містять наступні документи:

- звіт про надходження коштів по ФГ «АЛБИС» по ККД 18010600 «Орендна плата з юридичних осіб» з 01.01.2022-30.10.2025;

- лист ГУ ДПС в Одеській області від 11.11.2025, в якому наведено стан розрахунків з орендної плати ФГ «АЛБИС» та вказано, що станом на 11.11.2025 усі вимоги про сплату боргу відкликані, рішення про стягнення коштів не діючі, у зв`язку з повним погашенням податкового боргу;

- витяги з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки 5120681100:01:001:0759: від 19.01.2024 - 724177,74 грн.; від 17.01.2025 - 811334,12 грн.;

- витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 01.05.2026, відповідно до якого найменування відповідача було змінено на Балтську міську раду Подільського району Одеської області.

Зазначаючи про наявність визначених ч.5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» підстав для поновлення спірного договору оренди землі та з огляду на те, що відповідач зволікає в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, яка відповідно до ч.8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» мала бути укладена в обов`язковому порядку у місячний строк, позивач звернувся з даним позовом до господарського суду про визнання додаткової угоди до договору оренди землі №95 від 29.03.2019 укладеною у визначеній позивачем редакції.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ч.ч. 1,2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Згідно зі ст. 791 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України «Про оренду землі».

За ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі» поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент укладення договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями», не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.

Статтею 126-1 ЗК України передбачено, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. 2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Питання застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у відповідних редакціях) неодноразово було предметом розгляду Верховного Суду. Зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №903/1030/19 та у постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №910/7864/20 суд касаційної інстанції зазначив, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити запропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, наданої орендарем.

При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Відповідно до приписів частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Наведене узгоджується з вимогами чинного земельного законодавства та відповідно виснувано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №903/1030/19.

Базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає таким чином:

- якщо орендар у строки, встановлені договором або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах (постанова Верховного Суду від 21.09.2022 у справі 926/2720/21).

Для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених Законом України «Про оренду землі» строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди. Така правова позиція є усталеною та міститься, зокрема але не виключно, у постановах Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №910/7864/20, від 17.07.2024 у справі №911/1284/23.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 28.01.2021 по справі №909/139/19 зауважив, що з матеріалів справи убачається, що позивачем при зверненні до суду з цим позовом проєкту додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди (яку суд міг би розглянути і, в разі задоволення позову, викласти в резолютивній частині рішення) надано не було; наявні ж в матеріалах позовної заяви проєкти додаткових угод, як встановлено господарськими судами, є додатками до листів позивача, надісланих Раді з пропозицією поновити вказаний договір оренди на новий строк (тобто є частиною переписки сторін, що передувала зверненню до суду), містять інші, ніж передбачено договором, умови; у такий спосіб зазначені додаткові угоди не є відповідним проєктом щодо поновлення строку дії договору оренди землі згідно з частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» та не підтверджують виконання позивачем умов, необхідних для захисту його прав у спосіб, встановлений чинним законодавством; належним і ефективним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису закону про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону №161-XIV, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі №908/299/18 (пункти 65-67) і від 29 травня 2020 року у справі №378/596/16-ц (пункти 76-77)).

Відповідно до ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів; 5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката; 6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката; 7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; 8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року; 9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості; 10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно; 12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об`єкта нерухомого майна релігійній організації; 13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність; 13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об`єктом довірчої власності; 13-2) актів приймання-передачі нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб"; 13-3) договору про передачу страхового портфеля; 14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Обов`язок з доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою. На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: «баланс імовірностей» (balance of probabilities) або «перевага доказів» (preponderance of the evidence); «наявність чітких та переконливих доказів» (clear and convincing evidence); «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt). Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.01.2022 у справі №917/996/20).

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Салов проти України» від 06.09.2005).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Надточий проти України» від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов?язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов?язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов?язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 09.12.1994, серія A, №303-A, п.29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов?язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії», №37801/97, п.36, від 01.07.2003). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», №49684/99, п.30, від 27.09.2001).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов?язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов?язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

Як вбачається з наявних матеріалів справи:

- 29.03.2019 між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області (орендодавець) та Фермерським господарством «АЛБИС» (орендар, позивач) був укладений договір оренди землі №95 строком на 7 років щодо земельної ділянки площею 15,4752 га за кадастровим номером 5120681100:01:001:0759;

- з п.п. 3.3, 3.4 договору вбачається, що після закінчення строку дії договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк; у цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору; при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється;

- 25.01.2021 було зареєстровано право власності на земельної ділянки за кадастровим номером 5120681100:01:001:0759 площею 15,4752 га за Балтською міською радою Одеської області на підставі наказу Головного управління Держгеокадастру в Одеській області №51-ОТГ від 10.12.2020;

- з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав вбачається: право оренди земельної ділянки; дата державної реєстрації - 10.04.2019; підстава - договір №95 від 29.03.2019; орендодавець - Балтська міська рада Одеської області; орендар - Фермерське господарство «АЛБИС»; строк дії - 29.03.2026.

- у листі-повідомленні від 09.02.2026 Фермерське господарство «АЛБИС» повідомило Балтську міську раду Одеської області про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди землі №95 від 29.03.2019 на новий строк, у зв`язку з чим просило розглянути даний лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі №95 від 29.03.2019 та підписати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі №95 від 29.03.2019 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором; проєкт додаткової угоди був долучений до вказаного листа та який наявний в матеріалах справи; лист-повідомлення від 09.02.2026 був отриманий відповідачем 09.02.2026, про що свідчить відповідна відмітка Балтської міської ради Одеської області про його реєстрацію за вх.№312/04 від 09.02.2026;

- у листі від 10.03.2026 №04-25/488 відповідач повідомив позивача про те, що: відділом земельних відносин управління житлово-комунального господарства, архітектури, містобудування та земельних відносин Балтської міської ради Одеської області підготовлено проєкт рішення «Про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, ФГ «АЛБИС», розташованої: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів)», стосовно поновлення строком на 7 (сім) років договору оренди №95 від 29.03.2019, земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, загальною площею 15,4752 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за адресою: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів), укладення із ФГ «АЛБИС» додаткової угоди та було подано на попередній розгляд до постійної депутатської комісії з земельних відносин, містобудування, будівництва та екології Балтської міської ради Одеської області, засідання якої відбулося 24 лютого 2026 року; за результатом попереднього розгляду та голосування депутатами постійної комісії, даний проєкт рішення не винесено на розгляд сесії Балтської міської ради Одеської області у зв`язку з не набранням відповідної кількості голосів;

- в матеріалах справи наявний проєкт рішення Балтської міської ради Одеської області від 27.02.2026 № -VIII «Про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759, ФГ «АЛБИС», розташованої: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів)» та додаткова угода до договору оренди землі від 29.03.2019 №95, яка була долучена до проєкту рішення Балтської міської ради Одеської області від 27.02.2026, яка узгоджується із запропонованою позивачем у прохальній частині позову редакцією додаткової угоди;

- з витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 01.05.2026 вбачається, що найменування відповідача було змінено на Балтську міську раду Подільського району Одеської області.

Таким чином, судом встановлено, що позивач із дотриманням порядку, встановленого договором оренди та положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі», скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та своєчасно, з дотриманням встановлених договором оренди та законом строків, повідомив відповідача про свій намір скористатися таким правом шляхом направлення Балтської міської ради Одеської області як орендодавцю листа-повідомлення із проєктом додаткової угоди про поновлення договору строком на 7 років. Натомість з відповіді відповідача та наявних матеріалів справи вбачається, що відповідачем було підготовлено відповідний проєкт рішення про поновлення відповідного договору на 7 років з відповідним текстом додаткової угоди, проте вказане рішення не було винесено на розгляд сесії Балтської міської ради Одеської області у зв`язку з не набранням відповідної кількості голосів комісії з земельних відносин, містобудування, будівництва та екології Балтської міської ради Одеської області.

Отже, господарський суд вбачає відсутність між сторонами спору з приводу неузгодження істотних умов договору, натомість наявний спір у даній справі стосується виключно питання процедури прийняття рішень відповідачем.

В той же час відповідач, розглянувши звернення позивача, не надав вмотивованої відповіді/відмови у поновленні договору, як і не висловив заперечень щодо поновлення договору. Таким чином, матеріали справи не містять доказів, які б свідчили про неузгодженість сторонами інших істотних умов договорів оренди землі, як і доказів заявлення заперечень зі сторони орендодавця з приводу неналежного виконання умов договору орендарем станом на час розгляду листа-повідомлення позивача. Так само матеріали справи не містять доказів прийняття відповідачем рішення про відмову позивачу у поновленні договору оренди землі.

При цьому суд не приймає до уваги заперечень відповідача щодо неналежного виконання позивачем своїх обов`язків щодо сплати орендної плати за договором оренди в якості підстави для відмови у позові, оскільки зазначені обставини без надання належних доказів, які б підтверджували факти порушення ФГ «АЛБИС» умов договору оренди землі №95 від 29.03.2019, не створюють підстав для висновку про відсутність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі.

Окрім того, як було вказано судом, відповідач, отримавши лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди, не висловив жодних зауважень чи заперечень до виконання позивачем умов договору в частині сплати орендної плати та/або відсутності у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі.

Господарський суд також не приймає до уваги посилань відповідача на обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту з огляду на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі №903/1030/19, оскільки у вказаній постанові Великою Палатою Верховного Суду у п.69, зокрема, зауважено, що якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону № 161-XIV, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

Проаналізувавши наявні матеріали справи, враховуючи вищевстановлені судом обставини, господарський суд дійшов висновку про доведеність, підставність та необхідність задоволення позовних вимог Фермерського господарства «АЛБИС» та визнання додаткової угоди до договору оренди землі №95 від 29.03.2019 укладеною в запропонованій позивачем редакції в тій частині, яка відповідає передбаченому ст. 33 Закону України «Про оренду землі» механізму поновлення договору оренди землі на новий строк при збереженні умов цього договору, із застосуванням при цьому ст. 5 ГПК України.

Відповідно до вимог ч.2 ст. 5 ГПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосовуючи конструкцію ст. 5 ГПК України, суд вважає за належне визначити той спосіб захисту, який відповідає чинному законодавству, обставинам даної справи та наявним і ній доказам, з огляду на що не зазначає у резолютивній частині рішення даних, об?єктивність яких не доведена суду виходячи з наданих і наявних доказів та/або які не відповідають дійсному змісту, оскільки в даному випадку додаткова угода є укладеною на підставі рішення суду, зокрема в частині особистих даних підписантів угоди, реквізитів рішення ради тощо (оскільки в даному випадку йдеться про укладення додаткової угоди на підставі рішення суду).

Окремо суд звертає увагу на те, що положення первісної редакції договору, в яких зазначено розмір нормативної грошової оцінки та розмір орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки, містять інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору оренди землі. Подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки відбуваються у відповідному порядку, встановленому законом. Відповідно в цій частині суд погоджується з визначенням в тексті поновленого договору землі актуальних даних на сьогоднішній день. Окремо суд звертає увагу сторін на те, що індексація нормативної грошової оцінки землі та вирахування з неї орендної плати здійснюються автоматично та не залежать від волі сторін, коефіцієнт індексації встановлено законодавчо, а відповідна індексація здійснюється відповідно до закону.

За таких обставин суд вважає повністю достатнім включення в резолютивну частину рішення (в додаткову угоду) виключно умов щодо поновлення дії договору та відповідного строку, а також зазначених судом вище актуальних даних розмірів діючої нормативної грошової оцінки і орендної плати, які фактично відповідають чинному законодавству, в решті - всі інші умови договору залишено без змін.

Окрім того, суд враховує, що конструкція ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає можливість поновлення договору оренди землі на такий самий строк, який був передбачений договором, чим скористався позивач і з чим погодився суд - 7 років, натомість в тексті нової редакції договору оренди землі в п.3.1 містяться дані про 14-річний строк оренди землі, з чим суд не погоджується і ще раз фіксує, що позовні вимоги позивача задоволені в частині поновлення договору оренди землі на той самий строк - 7 років.

При цьому, враховуючи, що під час розгляду справи відповідачем (орендодавцем) було змінено найменування, господарський суд вважає за необхідне по тексту додаткової угоди визначити актуальне найменування орендодавця - Балтська міська рада Подільського району Одеської області.

Іншого сторонами не доведено.

Доводи відповідача про виключну компетенцію ради не нівелюють правового змісту інституту поновлення договору оренди землі.

Інші доводи та наявні в матеріалах справи документи не спростовують вищевикладених висновків господарського суду.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви покладаються на відповідача

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1.Позовні вимоги Фермерського господарства «АЛБИС» задовольнити наступним чином:

Визнати додаткову угоду до договору оренди землі №95 від 29.03.2019 укладеною в наступній редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА

до Договору оренди землі від 29.03.2019 №95

Балтська міська рада Подільського району Одеської області (66101, Одеська обл., Подільський р-н, м. Балта, вул. Любомирська, буд. 193, код ЄДРПОУ 04056954) (далі Орендодавець) з однієї сторони та Фермерське господарство «АЛБИС» (66101, Одеська обл., м. Балта, вул. Госпітальєрів (Ломоносова), буд. 162, код ЄДРПОУ 39661119) з іншої сторони, а разом іменовані - «Сторони», уклали дану додаткову угоду (далі - Додаткова угода) до Договору оренди землі, укладеного 29.03.2019 року за №95 між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та Фермерським господарством «АЛБИС», предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759 площею 15,4752 га, розташована за адресою: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів), про наступне:

1)Поновити Договір оренди землі від 29.03.2019 №95, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5120681100:01:001:0759 площею 15,4752 га, розташована за адресою: Одеська область, Подільський район (за межами населених пунктів), строком на 7 (сім) років, тобто до: 29.03.2033.

2)Викласти п.2.4 та п.4.1 договору в наступній редакції:

- п.2.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: - 876130,56 (вісімсот сімдесят шість тисяч сто тридцять гривень 56 коп.) згідно витягу № HB-9952940242026 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 20.02.2026, та підлягає щорічній індексації.

- п.4.1. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Балтської міської ради Подільського району Одеської області в ДКСУ у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної у пункті 2.4 Договору, а саме: 105135,67 грн. за рік або 8761,31 грн. в місяць.

3)Інші умови договору залишити без змін.

Реквізити сторін:

Орендодавець: Балтська міська рада Подільського району Одеської області (66101, Одеська обл., Подільський р-н, м. Балта, вул. Любомирська, буд. 193, код ЄДРПОУ 04056954)

Орендар: Фермерське господарство «АЛБИС» (66101, Одеська обл., м. Балта, вул. Госпітальєрів (Ломоносова), буд. 162, код ЄДРПОУ 39661119)».

2.Стягнути з Балтської міської ради Подільського району Одеської області (66101, Одеська обл., Подільський р-н, м. Балта, вул. Любомирська, буд. 193, код ЄДРПОУ 04056954) на користь Фермерського господарства «АЛБИС» (66101, Одеська обл., м. Балта, вул. Ломоносова, буд. 162, код ЄДРПОУ 39661119) 2662 /дві тисячі шістсот шістдесят дві/ грн. 40 коп. судового збору за подання позовної заяви.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.

Повне рішення складено 13 липня 2026 р. з урахуванням обставин введеного воєнного стану, обстрілів об`єктів критичної інфраструктури, масованих атак м. Одеси країною-агресором.

Суддя Ю.С. Бездоля