Рішення № 138139521, 07.07.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

07.07.2026Справа № 910/14173/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Ягічевої Н.І., за участю секретаря судового засідання Вілінської О.О., розглянувши матеріали справи

за позовом Громадської Організації "Правозахисна група "ЗЕМЛЯКИ" (02094, вул. Вінстона Черчилля, буд. 87, офіс 102, м. Київ, код ЄДРПОУ 44234095)

до ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ "ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ" (02002, вул. Туманяна Ованеса, буд. 15А, м. Київ, код ЄДРПОУ 38576494)

про визнання недійсним та скасування рішення загальних зборів,

Представники сторін: згідно протоколу судового засідання;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Громадська Організація "Правозахисна група "ЗЕМЛЯКИ" (далі - позивач) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ "ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ" (далі - відповідач) про визнання недійсним та скасування рішення загальних зборів.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що прийняте 05.09.2025 на загальних зборах ОСББ "ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ" та оформлене протоколом загальних зборів рішення щодо "Затвердження кошторису ОСББ, затвердження переліку та розміру внесків, визначення повноважень Правління" має бути визнане недійсним, оскільки, за прийняття цього рішення проголосувало менше половини від загальної кількості співвласників багатоквартирного будинку, голоси яких пропорційні до частки загальної площі квартира або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень.

Разом із позовною заявою позивачем було подано клопотання про витребування доказів у ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ "ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ".

19.11.2025 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшло клопотання про долучення доказів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.11.2025 відкрито провадження по справі та призначено підготовче засідання на 16.12.2025.

27.11.2025 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшло клопотання про забезпечення доказів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.11.2025 призначено розгляд заяви Громадської Організації "Правозахисна група "ЗЕМЛЯКИ" про забезпечення доказів на 02.12.2025.

02.12.2025 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшли заперечення на заяву про забезпечення доказів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.12.2025 відмовлено у задоволенні заяви Громадської Організації "Правозахисна група "ЗЕМЛЯКИ" про забезпечення доказів.

16.12.2025 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, мотивований тим, що враховуючи норми ст.10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Статуту ОСББ «Лазурний Блюз», рішення Загальних Зборів ОСББ «Лазурний Блюз» проведених 05.09.2025 року є такими, що були прийняті у відповідності до законодавства та положень Статуту Об`єднання. Звертаючись з позовом до суду, Позивач жодним чином не обґрунтовує порушення прав і законних інтересів (в чому вони проявились) та не зазначає, яким чином у разі задоволення поданого позову буде відновлено порушене право.

У підготовчому засіданні 16.12.2025 судом, на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України оголошено перерву до 20.01.2026.

13.01.2026 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява про зміну підстав позову.

15.01.2026 через відділ діловодства суду надійшло клопотання представника позивача про долучення оригіналу заяви свідка до матеріалів справи.

19.01.2026 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшло клопотання про поновлення процесуального строку та приєднання доказів до матеріалів справи (в порядку ст. 80 ГПК України).

Протокольною ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.01.2026 задоволено заяву представника позивача про зміну підстав позову. Також, протокольною ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.01.2026 поновлено строк та приєднано до матеріалів справи докази подані відповідачем.

У підготовчому засіданні 20.01.2026 судом, на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України оголошено перерву до 17.02.2026.

27.01.2026 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшли заперечення на клопотання ОСББ "ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ" про поновлення процесуального строку та приєднання доказів до матеріалів.

17.02.2026 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшов відзив на процесуальний документ поданий Позивачем іменований "Заява про зміну підстав позову" від 13.01.2026 року.

У підготовчому засіданні 17.02.2026 судом, на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України оголошено перерву до 10.03.2026.

02.03.2026 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшли заперечення на відзив ОСББ "ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ" від 17.02.2026 року на клопотання про доповнення (зміну) підстав позову, де було також викладено зміст відповіді на відзив на позовну заяву.

10.03.2026 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив.

10.03.2026 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшли заперечення на клопотання про витребування доказів.

У підготовчому засіданні 10.03.2026 судом, на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України оголошено перерву до 24.03.2026.

20.03.2026 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшло клопотання-уточнення до клопотання про витребування доказів, що було подано разом з позовною заявою 14.11.2025 року.

20.03.2026 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшла відповідь на заперечення на клопотання про витребування доказів.

20.03.2026 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшли додаткові пояснення у справі.

23.03.2026 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшли заперечення на клопотання про витребування доказів.

У підготовчому засіданні 24.03.2026 суд розглянув клопотання представника позивача про витребування доказів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 частково задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 продовжено строк підготовчого провадження та відкладено підготовче засідання на 14.04.2026.

У підготовчому засіданні 14.04.2026 судом з`ясовано, що відповідач витребувані ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 докази у встановлений строк до суду не надав.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.04.2026 повторно витребувано у ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ "ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ" докази та відкладено розгляд справи на 28.04.2026.

У підготовчому засіданні 28.04.2026 судом з`ясовано, що відповідач витребувані ухвалами Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 та від 14.04.2026 докази у встановлений строк до суду не надав.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.04.2026 закрито підготовче провадження розгляд справи по суті призначено на 12.05.2026.

28.04.2026, після проведення підготовчого засідання, через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшла заява про виконання ухвали суду, де представником відповідача зазначено, що ОСББ "Лазурний Блюз" потребує додатковий час для підготовки належним чином засвідчених копій витребуваних документів для надання до суду, у зв`язку з чим ОСББ "Лазурний Блюз" надасть витребувані докази протягом п`яти робочих днів.

Також, 28.04.2026 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання.

11.05.2026 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшла заява про виконання ухвали суду та надано витребувані докази.

12.05.2026 через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшло клопотання про повернення до стадії підготовчого провадження та прийняття доказів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.05.2026 повернуто до стадії підготовчого провадження у справі № 910/14173/25. Поновлено відповідачу пропущений процесуальний строк для подання доказів. Заяву представника відповідача від 11.05.2026 та докази, надані на виконання ухвал Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 та від 14.04.2026 долучено до матеріалів справи. Закрито підготовче провадження розгляд справи по суті призначено на 02.06.2026.

В системі «Електронний суд» 01.06.2026 позивачем сформовано додаткові пояснення по справі.

В судовому засіданні 02.06.2026 оголошено перерву до 09.06.2026.

В системі «Електронний суд» 09.06.2026 відповідачем сформовано додаткові пояснення по справі в яких просить повернутися до стадії підготовчого провадження.

В судовому засіданні 09.06.2026 оголошено перерву до 23.06.2026.

В системі «Електронний суд» 22.06.2026 позивачем подано додаткові пояснення у справі, протокольною ухвалою від 23.06.2026 суд на місці ухвалив відмовити у долученні до матеріалів справи додаткових пояснень.

В судовому засіданні 23.06.2026 оголошено перерву до 07.07.2026.

В судове засідання 07.07.2026 представник позивача не з`явився про розгляд справи повідомлений належним чином, представник відповідача заперечив проти задоволення позовних вимог.

У судовому засіданні 07.07.2026 було закінчено розгляд справи по суті та оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ» є власником нежитлового приміщення № 616 за адресою: м. Київ, вул. Ованеса Туманяна, буд. 15-А, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна - нежитлового приміщення № 616, номер інформаційної довідки: 442096593 від 04.09.2025 року, а отже є співвласником багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Ованеса Туманяна, буд. 15-А, в розумінні Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

05.09.2025 року були проведені загальні збори ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ», результати яких оформлені протоколом загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» від 05.09.2025 року (надалі - «Протокол загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» від 05.09.2025 року»).

З Протоколу загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» від 05.09.2025 року слідує, що: загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 складає 713 співвласників; загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку становить 74 806,40 кв.м.; у загальних зборах (з врахуванням письмового опитування, яке здійснювалося з 05.09.2025 року по 04.10.2025 року) взяли участь 441 співвласник, яким належить квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 48 502,83 кв.м., що становить 64,84% від загальної площі будинку.

До порядку денного загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ», що були проведені 05.09.2025 року, було включене питання № 7 «Затвердження кошторису ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень Правління» наступного змісту: «Затвердити кошторис ОСББ на 2025/2026 роки у запропонованій редакції та вести в дію з 01 вересня 2025 року. Кошторис діє до затвердження рішенням Загальних зборів нового кошторису. Встановити, що члени Правління та Голова Правління виконують свої повноваження безоплатно та на громадських засадах. Правління має право здійснювати перерозподіл коштів між статями витрат кошторису та збільшувати дохідну частину кошторису за рахунок укладення договорів сервітуту, оренди тощо.

А. Затвердити щомісячний обов`язковий внесок на утримання будинку та прибудинкової території, експлуатацію неподільного та загального майна з 01 вересня 2025 року для співласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 за 1 кв.м. загальної площі житлового (квартири) та нежитлового приміщення:- у розмірі 16,40 гривні за 1 квадратний метр; Внески сплачуються на банківський рахунок ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» до 20 числа місяця, наступного за розрахунковим.

Б. Затвердити щомісячний обов`язковий внесок на охорону з 01 вересня 2025 року для співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 за 1 кв.м. загальної площі житлового (квартири) та нежитлового приміщення:- у розмірі 4,20 гривні за 1 квадратний метр; Внески сплачуються на банківський рахунок ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» до 20 числа місяця, наступного за розрахунковим. Надати повноваження Правлінню ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» обирати виконавця охоронних послуг та погодити підписання Головою Правління ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» (за посадою) необхідних договорів та/або інших актів з виконавцями охоронних послуг.

В. Затвердити щомісячний обов`язковий внесок на компенсацію витрат на утримання паркінгу з власників машиномісць у підземному паркінгу багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 з 01 вересня 2025 року за 1 машиномісце (гараж, паркомісце):- у розмірі 850,00 гривень; Внески сплачуються на банківський рахунок ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» до 20 числа місяця, наступного за розрахунковим. У разі укладання Договору управління підземним паркінгом внески сплачуються на банківський рахунок Виконавця послуг з управління паркінгом до 20 числа місяця, наступного за розрахунковим. Надати повноваження Правлінню ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» обирати виконавця послуг з обслуговування паркінгу та погодити підписання Головою Правління ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» (за посадою) необхідних договорів та/або інших актів з виконавцями договору(ів) з експлуатації паркінгу.». Відповідно до Протоколу загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» від 05.09.2025 року підсумки голосування по вищезазначеному питанню № 7 «Затвердження кошторису ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень Правління» порядку денного загальних зборів, з урахуванням голосів, поданих на зборах співвласників і голосів співвласників, отриманих під час проведення письмового опитування, склали: «за» - 368 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 38 139,60 кв.м., що разом становить 50,98% голосів усіх співвласників;

«проти» - 73 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 10 270,02 кв.м., що разом становить 13,72% голосів усіх співвласників.

За підсумками голосування рішення по питанню № 7 «Затвердження кошторису ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень Правління» прийнято.

Таким чином, виходячи з наведених в Протоколі загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» від 05.09.2025 року підсумків голосування, за вищезазначене питання № 7 «Затвердження кошторису ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень Правління» порядку денного загальних зборів проголосували «за» співвласники, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 38 139,60 кв.м., що разом становить 50,98% голосів усіх співвласників.

Загальну кількість голосів співвласників, які проголосували «за» по питанню № 7 «Затвердження кошторису ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень Правління» порядку денного загальних зборів, було розраховано лічильною комісією ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» наступним чином: (38 139,60*100%)/74 806,40 = 50,98%.

На думку позивача, це не відповідає дійсності, адже відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна (щодо багатоквартирного будинку) за адресою: м. Київ, вул. Туманяна Ованеса, буд. 15-А, номер інформаційної довідки: 447831942 від 15.10.2025 року, загальна площа всіх квартир та/або нежитлових приміщень, в багатоквартирному будинку за адресою: м. Київ, вул. Туманяна Ованеса, буд. 15-А, які належать на праві власності співвласникам багатоквартирного будинку, складає 77 482,5 кв.м ., а не 74 806,40 кв.м ., як зазначено в Протоколі загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» від 05.09.2025 року.

За доводами позивача, загальна кількість голосів співвласників, які проголосували «за» по питанню №7 «Затвердження кошторису ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень Правління» порядку денного загальних зборів фактично становить 49,22% (38 139,60*100%/77 482,50) від загальної кількості голосів усіх співвласників.

Також у заяві про зміну підстав позову ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ» доповнили підставу позову та заявили про незаконний, сфальсифікований та підроблений підрахунок результатів голосування волевиявлення співвласників.

Отже, позовні вимоги обґрунтовані тим, що прийняте 05.09.2025 на загальних зборах ОСББ "ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ" та оформлене протоколом загальних зборів рішення щодо "Затвердження кошторису ОСББ, затвердження переліку та розміру внесків, визначення повноважень Правління" має бути визнане недійсним, оскільки, за прийняття цього рішення проголосувало менше половини від загальної кількості співвласників багатоквартирного будинку, голоси яких пропорційні до частки загальної площі квартира або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень.

Заперечуючи проти позову відповідач зазначив, враховуючи норми ст.10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Статуту ОСББ «Лазурний Блюз», рішення Загальних Зборів ОСББ «Лазурний Блюз» проведених 05.09.2025 року є такими, що були прийняті у відповідності до законодавства та положень Статуту Об`єднання. Звертаючись з позовом до суду, Позивач жодним чином не обґрунтовує порушення прав і законних інтересів (в чому вони проявились) та не зазначає, яким чином у разі задоволення поданого позову буде відновлено порушене право.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про наступне.

Відповідно до статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом.

Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (тут і надалі в редакції, чинній на дату проведення установчих зборів Об`єднання) передбачено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та / або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

За приписами частини 2 статті 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до частини 1 статті 7 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» статут об`єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. У статуті має бути визначено, серед іншого, перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів.

У частинах 1, 2 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори.

За положеннями частини 14 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими (частина 15 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Відповідно до частини 16 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти").

Тобто, статтею 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднанню надано право встановлювати інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах, проте не саму кількість голосів, що необхідна для прийняття рішень (дана правова позиція наведена в постанові Верховного Суду від 12.05.2021 у справі № 910/9469/20).

У випадку визначення в статуті кількості голосів, необхідних для прийняття відповідного рішення, така (кількість) повинна відповідати приписам наведених норм (не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників), прийняття відповідних рішень більшістю голосів можливо лише у разі, якщо б статутом взагалі не було передбачено прийняття таких рішення. Аналогічна правова позиція зазначена в постанові Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 908/1445/21, від 17.09.2024 у справі № 911/1088/23.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою і п`ятнадцятою цієї статті. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної часткової власності, належна кожному співвласнику площа квартири або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки у праві спільної часткової власності. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, для цілей цього Закону такі співвласники вважаються власниками рівних часток.

Відповідно до ч. 4.10 ст. 4 статуту ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ», затвердженого протоколом загальних зборів від 30.07.2024 року, кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, обрання голови загальних зборів об`єднання, секретаря загальних зборів та лічильної комісії.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом та/або статутом об`єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення).

Відповідно до ч. 5.1 ст. 5 статуту ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ», затвердженого протоколом загальних зборів від 30.07.2024 року, рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів усіх співвласників.

Таким чином, при підрахунку результатів голосування волевиявлення співвласників для забезпечення «необхідного» розміру відсотків лічильною комісією було взято за загальну площу всіх квартир та нежитлових приміщень площу 74 806,40 кв.м. замість 77 482,5 кв.м.

Відповідач використовує загальну площу багатоквартирного будинку у розмірі 74 806,40 кв.м. відповідно до проведеної 25.01.2012 року КП «КМР БТІ» технічної інвентаризації багатоквартирного будинку, пояснюючи це тим, що багатоквартирний будинок та окремо взяті квартири в процесі життя не зростають.

Суд погоджується з доводами позивача, що такі твердження ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» є помилковими, адже, як вже неодноразово зазначалося ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ», на протязі 13 років з моменту здачі будинку в експлуатацію площа як окремих квартир та нежитлових приміщень так і площа всього багатоквартирного будинку може змінюватися внаслідок переобміру квартир, внесення змін до вже проведеної технічної інвентаризації, проведення повторної технічної інвентаризації, поділу/об`єднання квартир (нежитлових приміщень), реконструкції квартир (нежитлових приміщень), переводу житлових приміщень в нежитлові чи навпаки.

ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ», виходячи з даних експлікацій технічної інвентаризації багатоквартирного будинку, проведеної 25.01.2012 року КП «КМР БТІ», встановила площу кожної квартири та нежитлового приміщення станом на 25.01.2012 року, які разом становлять загальну площу будинку у розмірі 74 806,40 кв.м.

Судом встановлено, після 25.01.2012 року, тобто після проведення КП «КМР БТІ» первинної технічної інвентаризації, забудовник - АТ «МІК «ІСІ», замовник будівництва - УСТФ «Укртелефильм», управитель ФФБ - ТОВ «ФК «МІТЕХ» та власники квартир (нежитлових приміщень) безпосередньо зверталися до КП «КМР БТІ» для проведення переобміру квартир (нежитлових приміщень), внесення змін до даних проведеної технічної інвентаризації, здійснення повторної технічної інвентаризації, виготовлення нового технічного паспорту тощо, з метою встановлення дійсної площі квартир та нежитлових приміщень, необхідної для первинної державної реєстрації права власності на них, що підтверджується відповідними заявами на адресу КП «КМР БТІ», замовленнями КП «КМР БТІ», новими експлікаціями КП «КМР БТІ» тощо. В матеріалах справи міститься додаток № 3 де відображені заяви, замовлення, нові експлікації та технічні паспорти щодо 48 квартир (нежитлових приміщень).

Також, первинні експлікації технічної інвентаризації КП «КМР БТІ» від 25.01.2012 року містять в собі багаточисленні виправлення щодо площі квартир та нежитлових приміщень, позначки «Погашено», шо були внесені співробітниками КП «КМР БТІ» після 25.01.2012 року внаслідок переобміру квартир (нежитлових приміщень), внесення змін у вже проведену технічну інвентаризацію, здійснення повторної технічної інвентаризації тощо.

Внаслідок проведення переобміру, внесення змін у вже проведену технічну інвентаризацію, здійснення повторної технічної інвентаризації площа таких квартир та нежитлових приміщень як НОМЕР_1 змінилася, що відображено у таблиці, що міститься у матеріалах справи.

Після введення багатоквартирного будинку в експлуатацію, такі квартири як №№ НОМЕР_2, АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 , НОМЕР_3 зазнали поділу чи реконструкції, що підтверджується деклараціями про готовність до експлуатації та висновками про можливість поділу.

Внаслідок проведення поділу та реконструкції площа таких квартир як №№ НОМЕР_2, АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 , АДРЕСА_24 , АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_28 , НОМЕР_4 змінилася.

Станом на 25.01.2012 року КП «КМР БТІ» не здійснювалася технічна інвентаризація таких квартир та приміщень як №№ НОМЕР_5, яка була здійсненна забудовником чи/або управителем ФФБ після 25.01.2012 року, що підтверджується технічними паспортами. Тому площа таких квартир та нежитлових приміщень як №№ НОМЕР_5 взагалі не увійшла у загальну площу багатоквартирного будинку у розмірі 74 806,40 кв.м. станом на 25.01.2012 року.

Отже, за 13 років у зв`язку з переобміром, внесенням змін до вже проведеної технічної інвентаризації, проведення повторної чи/або нової технічної інвентаризації, поділом, реконструкцією та переводом з жилого в нежилий фонд площа окремих квартир та нежитлових приміщень змінилася, внаслідок чого змінилися і загальна площа багатоквартирного будинку.

Так, судом встановлено, станом на дату проведення загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ ЮЛЮЗ» загальна площа багатоквартирного будинку складає 77 482,50 кв.м відповідно до даних ДРРП, відомості якого є достовірними та гарантуються державою.

В зв`язку з чим доводи відповідача про те, що багатоквартирний будинок та окремо взяті квартири в процесі життя не зростають, повністю спростовуються наведеними вище фактами та доданими до цих пояснень належними та допустимими доказами.

Слід зазначити, станом на сьогодні, не має жодного рішення суду стосовно визнання будь-якого нежитлового/житлового приміщення допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку чи/або витребування з чужого незаконного володіння будь-якого співвласника місць загального користування.

Отже, суд при здійсненні підрахунку голосів використовує достовірні дані щодо площі квартир та загальної площі багатоквартирного будинку, які зазначені в ДРРП.

Крім того, ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ» взяло до уваги надані ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» 09.06.2026 року до суду листки опитування співвласників таких квартир та нежитлових приміщень як №№: НОМЕР_6 та врахувало їх у своєму підрахунку.

ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» дискваліфікувало 21 листок опитування співвласників квартир АДРЕСА_29 , АДРЕСА_30 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_31 , АДРЕСА_32 ( АДРЕСА_33 /2 частка), АДРЕСА_34 , АДРЕСА_35 , АДРЕСА_36 , АДРЕСА_37 , АДРЕСА_38 , АДРЕСА_39 , АДРЕСА_40 , АДРЕСА_41 , АДРЕСА_42 , АДРЕСА_43 , АДРЕСА_44 , АДРЕСА_45 , АДРЕСА_46 , АДРЕСА_47 , АДРЕСА_48 , АДРЕСА_49 , тому, ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ» також не враховує їх в підрахунку.

ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ» додатково дискваліфікує листки опитування власників таких квартир та нежитлових приміщень як: НОМЕР_8, НОМЕР_7, НОМЕР_9, оскільки: власник квартири НОМЕР_8 проголосував одночасно «ЗА» тариф 16,40 грн. за 1 кв.м. та «ПРОТИ», зазначивши що тариф потрібно встановлювати не більше 14,00 грн. за 1 кв.м., що є взаємовиключним; власник квартири НОМЕР_7 проголосував по питанню одночасно «ЗА» та «ПРОТИ», що є взаємовиключним; власник квартири НОМЕР_10 проголосував по питанню одночасно «ЗА» та «ПРОТИ», що є взаємовиключним; власник квартири НОМЕР_11 проголосував по питанню одночасно «ЗА» та «ПРОТИ», що є взаємовиключним; власник квартири 394 проголосував по питанню спочатку «ПРОТИ», потім перекреслив та проголосував «ЗА», тобто листок опитування має такі виправлення, що не можливо встановити дійсне волевиявлення співвласника, що повністю відповідає вимогам, встановленим самим ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» у протоколі лічильної комісії від 05.10.2025 року . Більш того, відповідно до ч. 22 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» листок опитування має містити відповідь співвласника «За» або «Проти» щодо кожного питання окремо. ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» запевняє, шо виправлення завірені підписом співвласника, але ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ» критично оцінює ці пояснення, адже виправлення внесені без зазначення дати виправлення, прізвища, ім`я, по батькові особи, яка вносила виправлення, словосполучення «виправленому вірити» тощо, що в свою чергу не дає змогу встановити чи вносилися ці виправлення саме співвласником а не іншою особою, не дає встановити дійсну волю співвласника при голосуванні та є можливою ознакою спотворення волевиявлення співвласника. До речі, співвласник, який допустив описку, міг без проблем заповнити новий бланк. власник нежитлового приміщення 604 проголосував по питанню одночасно «ЗА» та «ПРОТИ», що є взаємовиключним. Вищезазначені підстави дискваліфікації повністю відповідають вимогам, встановленим ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» та зазначеним в протоколі лічильної комісії від 05.10.2025 року, в якому зазначено, що відсутність чіткої відповіді у графі голосування або будь-яке виправлення вважається таким, що не має можливості встановити факт беззаперечного висловлювання, такі голоси вважаються такими, шо не голосували і не враховуються при підрахунку голосів.

Тому, ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ» не враховує зазначені вище листки опитування та обґрунтовано вважає їх як «дискваліфіковані»,адже вони не відображають дійсне волевиявлення співвласників. В наданих 09.06.2026 року ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» поясненнях до суду ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» зазначає, що він додає до своїх пояснень відомості поіменного голосування співвласників безпосередньо 05.09.2025 року на зборах у готелі «Турист» з незатертими голосами співвласників квартир АДРЕСА_50 , НОМЕР_12, АДРЕСА_51 , але при цьому нічого так і не надав. Враховуючи, що власниками цих квартир є ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , тобто особи, які безпосередньо пов`язані з правлінням ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ», ГО «ПГ «ЗЕМЛЯКИ» враховує ці голоси співвласників як голоси За.

Отже, відповідно до зведеної інформації про голосування кожного співвласника багатоквартирного будинку по питанню № 7 «Затвердження кошторису ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень Правління» проголосували «ЗА» - 408 співвласників (стовбець 5), загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких 37 402,63 кв.м. (стовбець 6), що складає 48,27% від 77 482,50 кв.м. (загальної площі багатоквартирного будинку згідно даних ДРРП щодо багатоквартирного будинку).

ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» заявляє, що воно оскаржує право власності на нежитлові приміщення №№ НОМЕР_13 та квартир АДРЕСА_52 , як такі що відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

Жодного голосів співвласників вищезазначених нежитлових приміщень ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» в своєму підрахунку не враховує.

Якщо виключити загальну площу нежитлових приміщень №№ НОМЕР_13 та квартир АДРЕСА_52 у розмірі 1296,7 кв.м. із загальної площі багатоквартирного будинку 77 482,50 кв.м., то отримаємо загальну площу багатоквартирного будинку у розмірі 76 185,80 кв.м.

Визначення повноважень Правління» проголосували «ЗА» - 408 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких 37 402,63 кв.м., що складає 49,09% від 76 185,80 кв.м. Тобто, все одне менше ніж 50%.

Таким чином, за прийняття рішення по питанню № 7 загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ», проведених 05.09.2025 року, проголосувало менше половини від загальної кількості співвласників багатоквартирного будинку, що є безумовною підставою для визнання недійсним рішення зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» , проведених 05.09.2025 загальних року, оформлених протоколом загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ», складеним та підписаним 05.10.2025 року, в частині питання № 7 . «Затвердження кошторису ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень Правління»

За наведених обставин, відповідні рішення загальних зборів підлягають визнанню недійсними.

Одночасно, судом ураховані всі інші наведені сторонами доводи, проте на результат вирішення спору останні не вплинули. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа "Серявін проти України", § 58, рішення від 10 лютого 2010 року).

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Понесені позивачем витрати по оплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 74, 76-80, 86, 129, 236-242, 252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва,

В И Р І Ш И В:

1.Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним та скасувати рішення загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» (код ЄДРПОУ - 38576494), оформлене протоколом загальних зборів ОСББ «ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ» від 05.09.2025 року, у частині питання № 7 «Затвердження кошторису ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень Правління».

3.Стягнути з ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ "ЛАЗУРНИЙ БЛЮЗ" (02002, вул. Туманяна Ованеса, буд. 15А, м. Київ, код ЄДРПОУ 38576494) на користь Громадської Організації "Правозахисна група "ЗЕМЛЯКИ" (02094, вул. Вінстона Черчилля, буд. 87, офіс 102, м. Київ, код ЄДРПОУ 44234095) 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп витрати з оплати судового збору.

4.Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене у строки та порядку, встановленому розділом ІV ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 13.07.2026.

Суддя Наталія ЯГІЧЕВА