Ухвала суду № 138110468, 09.07.2026, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

______________________________

УХВАЛА

"09" липня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/2579/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Деркач Т. Г.

за участю секретаря судового засідання Джабраїлової В. В.

розглянувши у судовому засіданні справу № 916/2579/25

за позовом Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Біржова, 1, ідентифікаційний код 26597691)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "КАСКАД-ПРИМ" (65026, м. Одеса, вул. Дерибасівська, будинок 22-А, 24, ідентифікаційний код 33721198)

про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою та зобов`язання вчинити певні дії

за участю представників сторін:

від прокуратури: Ленченко О. О.;

від позивача: Павлюк В. С.;

від відповідача: Мартинчук В. В.;

В С Т А Н О В И В:

Заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "КАСКАД-ПРИМ", в якому просить Господарський суд Одеської області:

- усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою загальною площею 230,9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності ТОВ "КАСКАД-ПРИМ" на нежитлову будівлю кафе, загальною площею 676,5 кв.м., розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 731644451101), з закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи;

- усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою загальною площею 230,9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, шляхом зобов`язання ТОВ "КАСКАД-ПРИМ" звільнити земельну ділянку загальною площею 230,9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, та привести її у попередній стан шляхом знесення самочинно побудованих на вказаній земельній ділянці приміщень нежитлової будівлі кафе та приведення до попереднього стану самочинно реконструйованих нежилих підвальних приміщень загальною площею 96,6 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24 - у відповідність до технічного паспорту, виготовленого КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" 06.10.2008, та самочинно реконструйованої нежитлової споруди павільйону мінеральних вод загальною площею 125,7 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А - у відповідність до технічного паспорту, виготовленого КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" 06.10.2008;

- стягнути з відповідача на користь Одеської обласної прокуратури сплачений судовий збір за подачу позову та інші судові витрати, які прокуратурою будуть понесені при розгляді справи за даним позовом.

Обґрунтовуючи заявлений позов, прокурор покликається на те, що ТОВ "КАСКАД-ПРИМ" шляхом самочинної реконструкції нежитлової споруди павільйону мінеральних вод та нежилих підвальних приміщень, з розширенням, з об`єднанням під нежитлову будівлю кафе, без вихідних даних на проектування та належно затвердженого проєкту будівництва, відповідних дозвільних документів про початок виконання будівельних робіт, без відповідного документа на право власності чи користування земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, самовільно зайняло земельну ділянку комунальної форми власності площею 230,9 кв.м, що є порушенням прав територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.07.2025 суд відкрив провадження у справі №916/2579/25, постановив справу розглядати за правилами загального позовного провадження, та призначив підготовче засідання на 28.07.2025.

У підготовчому засіданні 28.07.2025 за участю прокурора та представника позивача, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав підготовче засідання на 15.09.2025, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

У підготовчому засіданні 15.09.2025 за участю прокурора та представника позивача, розглянувши клопотання відповідача за вх. №28480/25 від 15.09.2025, та заслухавши позиції прокурора та представника позивача, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою задовольнив клопотання позивача про відкладення розгляду справи та продовження строку проведення підготовчого провадження.

Також суд продовжив строк на подання відзиву на позовну заяву на 15 календарних дні та відклав підготовче засідання на 02.10.2025, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

02.10.2025 за вх№30689/25 господарський суд одержав від відповідача відзив на позовну заяву.

У підготовчому засіданні 02.10.2025, за участю представників сторін, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою продовжив строк підготовчого провадження у справі на 30 днів та відклав підготовче засідання на 27.10.2025, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

13.10.2025 за вх№31816/25 господарський суд одержав від прокурора відповідь на відзив.

17.10.2025 за вх№32785/25 господарський суд одержав від відповідача заперечення на відповідь на відзив.

У підготовчому засіданні 27.10.2025, за участю представників сторін, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав підготовче засідання на 24.11.2025, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

04.11.2025 за вх№34993/25 господарський суд одержав від прокурора додаткові пояснення.

У підготовчому засіданні 24.11.2025, за участю представників сторін, судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документа про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 17.12.2025 о 15:00, із викликом учасників справи у судове засідання.

17.12.2025 судове засідання не відбулось, у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 17.12.2025 суд призначив судове засідання на 15.01.2026.

15.01.2026 за вх№ 1424/26 господарський суд одержав від відповідача клопотання про долучення доказів.

У підготовчому засіданні 15.01.2026, за участю представників прокуратури та позивача, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав судове засідання на 09.02.2026, із викликом учасників справи у судове засідання.

06.02.2026 за вх№4454/26 господарський суд одержав від прокурора заперечення на клопотання відповідача про долучення доказів.

У судовому засіданні 09.02.2026, за участю представників сторін, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав судове засідання на 05.03.2026, із викликом учасників справи у судове засідання.

25.02.2026 за вх№6762/26 господарський суд одержав від прокурора додаткові пояснення.

04.03.2026 за вх№ 7765/26 господарський суд одержав від відповідача пояснення на заперечення прокурора.

05.03.2026 судове засідання не відбулось, у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 05.03.2026 суд призначив судове засідання на 23.03.2026.

У судовому засіданні 23.03.2026, за участю представників сторін, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав судове засідання на 06.04.2026, із викликом учасників справи у судове засідання.

У судовому засіданні 06.04.2026, за участю прокурора та представника позивача, судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документа про відкладення судового засідання на 22.04.2026.

22.04.2026 за вх№13926/26 господарський суд одержав від прокурора клопотання про повернення на стадію підготовчого провадження.

У зв`язку із перебуванням судді Деркач Т. Г. у відпустці за сімейними обставинами з 22.04.2026 по 24.04.2026 включно, судове засідання 22.04.2026 не відбулося.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.04.2026 суд призначив судове засідання на 13.05.2026.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.05.2026 суд задовольнив клопотання прокурора про повернення на стадію підготовчого провадження, постановив повторно провести підготовче провадження та призначив підготовче засідання на 28.05.2026.

28.05.2026 за вх№18606/26 господарський суд одержав від відповідача клопотання про призначення судової експертизи.

У підготовчому засіданні 28.05.2026, за участю представників сторін, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав підготовче засідання на 25.06.2026, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

24.06.2026 за вх№21979/26 господарський суд одержав від прокурора заперечення на клопотання відповідача про призначення експертизи.

У підготовчому засіданні 25.06.2026, за участю представників сторін, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав підготовче засідання на 09.07.2026, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

У підготовчому засіданні 09.07.2026, за участю представників сторін, суд оголосив скорочену (вступну та резолютивну частини) ухвалу суду.

В обґрунтування призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи відповідач посилається на те, що здійснені відповідачем будівельні роботи не призвели до порушення права власності Одеської міської ради на землю, оскільки земельна ділянка під будівлею була відчужена Одеською міською радою за договором купівлі-продажу № 182 від 25 листопада 2008 року як земельна ділянка, необхідна для обслуговування нежитлових споруд павільйону мінеральних вод, розташованими за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 22-а, та нежилих підвальних приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Каскад-Прим» надало до суду висновок експерта Рапача К.В. від 15.01.2025 № 55/25, згідно з яким проаналізувавши вищенаведені вимоги державних будівельних норм щодо нормативних параметрів проїздів, під`їзних шляхів, майданчиків для розворотів машин для забезпечення нормального функціонування будівель і споруд та виходячи з їх розмірів, об`ємно-планувального рішення, врахування існуючої забудови, інженерних комунікацій, можливості окремого під`їзду, функціонального призначення будівель та споруд основних видів господарсько-виробничої діяльності власника будівель, експертом було визначено що площа земельної ділянки необхідної для використання, експлуатації та обслуговування нежилих приміщень загальною площею 96,6 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24, згідно технічного паспорту від 03.11.2005 р. та обслуговування нежитлової споруди павільйону мінеральних вод, загальною площею 125,7 кв.м., згідно технічного паспорту на вказаний об`єкт нерухомого майна, виготовлений 21.11.2007 р. становить 638,0 кв.м.

Відповідач зазначає, що відповідно до нормативних вимог в будівництві забудувати вільну земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24 окремими об`єктами будівлі (житлові або нежитлові), відповідно до ДБН Б.2.2 12:2019 «Планування та забудова територій» є технічно неможливим.

Прокурором надано до суду відповідь експерта Рапача К. В. № 05/26 від 18.03.2026, в якій експерт стверджує, що замовнику на етапі проведення дослідження, для коригування обсягу та змісту експертного завдання, було передано попередні матеріали досліджень.

Як вказує відповідач, станом на теперішній час остаточний висновок зазначеної судової земельно-технічної експертизи не складено та замовнику не передано. Акт приймання-передачі висновку не підписувався. На підставі наведеного, заступник керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси просить визнати наданий Товариством з обмеженою відповідальністю «Каскад-Прим» висновок експерта недопустимим та недостовірним доказом.

Відповідач наполягає на тому, що для повного та всебічного розгляду справи наявна необхідність повторного проведення експертизи у даній справі з метою встановлення обставин, що входять до предмету доказування у справі, зокрема щодо відсутності порушеного права в Одеської міської ради, а також доцільності та можливості знесення будівлі як об`єкта самочинного будівництва. Встановлення зазначених обставин потребує спеціальних знань та отримання висновку експерта з даного питання.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Каскад-Прим» вважає за необхідне поставити питання:

1. Чи можливо визначити чи розташована будівля реконструйованого кафе площею 676,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, №22-А, 24, в межах (чи поза межами) природоохоронної зони «Міського саду»?

2. Чи можна визначити найбільш ефективне використання (НЕВ) земельної ділянки, на якій розташована реконструйована будівля кафе з урахуванням купівлі продажу суміжних об`єктів нерухомості:

- №1 нежилі приміщення підвалу загальною площею 96,6 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська, №24;

- №2 нежитлова 1-поверхова споруда (павільйон мінеральних вод) загальною площею 125,7 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська, №22-А?

3. Чи забезпечують факти набуття у власність та володіння об`єктами нерухомості з урахуванням їх розташування та отриманих дозволів і погоджень, а саме:

- №1 нежилі приміщення підвалу загальною площею 96,6 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська, №24;

- №2 нежитлова 1-поверхова споруда (павільйону мінеральних вод) загальною площею 125,7 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська, №22-А; технічну можливість проведення їх реконструкції в будівлю кафе (ресторану) площею 676,5 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська, №22-А, 24 в межах земельної ділянки необхідної для обслуговування (експлуатації) придбаних об`єктів нерухомості на умовах виданого архітектурно-будівельного завдання?

4. Чи погіршує фасад кафе «SKANDI» урбаністичний стиль «Міського саду»?

5. Чи є технічно можливим (у відповідності до позовної заяви Приморської окружної прокуратури) відновити будівлі павільйону мінеральних вод та громадського туалету до стану, який існував до реконструкції?

6. Чи погіршились для територіальної громади умови користування земельною ділянкою внаслідок реконструкції об`єктів:

- №1 нежилі приміщення підвалу загальною площею 96,6 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська, №24;

- №2 нежитлова 1-поверхова споруда (павільйону мінеральних вод) загальною площею 125,7 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська, №22-А;

в умовах передачі територіальній громаді для її подальшого демонтажу об`єкту №3, а саме:

- нежилих приміщень бару «Воронцов» з відкритою галереєю та балконом загальною площею 246,9 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, №24?

Відповідач просить доручити проведення дослідження, експерту, що здійснює незалежну професійну діяльність. Зокрема, як відомо Товариству з обмеженою відповідальністю «Каскад Прим», Мазурова Інга Станіславівна (ФОП, код ЄДРПОУ: НОМЕР_2, м. Білгород Дністровський, вул. Олімпійська, 6/4, ІНФОРМАЦІЯ_1 , НОМЕР_1 ) є фахівцем у проведенні будівельно-технічних експертиз, а також на даний час має відносно невелику навантаженість, у зв`язку з чим дане експертне дослідження може бути проведено зазначеним експертом у стислі строки з метою процесуальної економії. Виходячи із наведеного, Товариство з обмеженою відповідальністю «Каскад Прим» вважає за доцільне доручити проведення даної експертизи Мазуровій Інзі Станіславівні.

Прокурор проти призначення судової експертизи заперечує посилаючись на те, що клопотання про призначення будівельно-технічної експертизи не містить питань, покликаних з`ясувати юридично значимі обставини у цій справі, а висновок експертизи жодним чином не спростує факту самовільного зайняття земельної ділянки, яке порушує майнові права територіальної громади міста Одеси.

Згідно з пунктом 5 розділу ІІ Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень від 08.10.1998 № 53/5, основними завданнями будівельно-технічної експертизи є: визначення відповідності розробленої проєктно-технічної та кошторисної документації вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення відповідності виконаних будівельних робіт та побудованих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо) проєктно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення відповідності виконаних будівельних робіт, окремих елементів об`єктів нерухомого майна, конструкцій, виробів та матеріалів проектно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення, перевірка обсягів і вартості виконаних будівельних робіт та складеної первинної звітної документації з будівництва та їх відповідність проєктно кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення групи капітальності, категорії складності, ступеня вогнестійкості будівель і споруд та ступеня будівельної готовності незавершених будівництвом об`єктів; визначення технічного стану будівель, споруд та інженерних мереж, причин пошкоджень та руйнувань об`єктів та їх елементів; визначення вартості будівельних робіт, пов`язаних з переобладнанням, усуненням наслідків залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу тощо; визначення можливості та розробка варіантів розподілу (виділення частки; порядку користування) об`єктів нерухомого майна.

Прокурор наполягає на тому, що судова експертиза повинна призначатися лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування суд при розгляді первісного клопотання виснував, що з`ясування обставин, які мають значення для справи та входять до предмету доказування, не потребує спеціальних знань, натомість передбачає оцінку доводів сторін та наявних у справі документів.

Обставини у даній справі можуть бути встановлені на підставі письмових пояснень представників сторін, письмових доказів, інших засобів доказування.

Прокурор вважає, що матеріали справи містять достатньо матеріалів для прийняття рішення, та враховуючи предмет позову (усунення перешкод у користуванні самовільно зайнятої земельної ділянки), що презюмує надання судом правової оцінки існуючим правовідносинам, а не естетиці, технічним параметрам, характеристикам, можливостям, питання про яке бажає поставити представник відповідача експерту, а отже відсутня необхідність для призначення експертизи.

З огляду на кількість об`єктів та обсяг поставлених перед експертом питань, доцільність з`ясування яких не перебуває в межах предмету доказування, призначення судом цієї експертизи з одночасним зупиненням провадження порушить основоположні принципи судочинства, такі як розумність строків розгляду, неприпустимість зловживання процесуальними правами та ефективність судового захисту

Крім того, враховуючи попередні намагання відповідача надати суду неналежний висновок експерта Рапача К. В., у прокуратури є обґрунтовані сумніви (довіра) щодо запропонованого представником відповідача експерта ФОП Мазурової І.С., яка не є працівником будь-якої експертної установи. Також, враховуючи, що об`єктом дослідження судової експертизи, у разі її призначення, буде виступати об`єкти за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, а для вирішення поставлених питань експерту буде необхідно здійснити безпосередній огляд об`єкта дослідження, не буде сприяти вибір судового експерта не з м. Одеси (місце діяльності ФОП Мазурової І.С., як зазначено у клопотанні, - м. Білгород-Дністровський, що перебуває у ускладненому логістичному зв`язку з м. Одесою внаслідок обмеження руху по мостах, які перебувають під постійними атаками збройних сил російської федерації, що є загально відомими фактом), не буде сприяти скороченню часу проведення експертизи, спрощення взаємодії між судом та експертною установою в питаннях проведення експертизи.

Розглянувши клопотання відповідача про призначення експертизи, заперечення прокурора та матеріали справи, суд зазначає таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 177 ГПК України завданнями підготовчого провадження, зокрема, є остаточне визначення предмета спору та характеру спірних правовідносин, позовних вимог та складу учасників судового процесу; з`ясування заперечень проти позовних вимог; визначення обставин справи, які підлягають встановленню, та зібрання відповідних доказів; вчинення інших дій з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті.

Відповідно до ч. 2 ст. 182 ГПК України у підготовчому засіданні суд, зокрема, вирішує питання про призначення експертизи, виклик у судове засідання експертів, свідків, залучення перекладача, спеціаліста; вирішує заяви та клопотання учасників справи; здійснює інші дії, необхідні для забезпечення правильного і своєчасного розгляду справи по суті.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.

Відповідно до частин 1 - 3 ст. 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.

Згідно до ч.1 ст. 99 ГПК України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Частиною 1 статті 100 ГПК України визначено, що про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.

За змістом статті 106 ГПК України комплексна експертиза проводиться не менш як двома експертами з різних галузей знань або з різних напрямів у межах однієї галузі знань.

Відповідно до п. 1.2.11 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 №53/5 08.10.1998 № 53/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 26.12.2012 № 1950/5), з урахуванням Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, також затверджених згаданим наказом Міністерства юстиції України, комплексною є експертиза, що проводиться із застосуванням спеціальних знань різних галузей науки, техніки або інших спеціальних знань (різних напрямів у межах однієї галузі знань) для вирішення одного спільного (інтеграційного) завдання (питання). До проведення таких експертиз у разі потреби залучаються як експерти експертних установ, так і фахівці установ та служб (підрозділів) інших центральних органів виконавчої влади або інші фахівці, що не працюють у державних спеціалізованих експертних установах.

Згідно з п. 1.2 Інструкції основними видами експертизи є, зокрема, інженерно-технічна, підвидами якої є будівельно-технічна та земельно-технічна.

Відповідно до п. 5.1 глави 5 розділу ІІ Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень основними завданнями будівельно-технічної експертизи є, зокрема, визначення, перевірка обсягів виконаних будівельних робіт, визначення групи капітальності, категорії складності, ступеня вогнестійкості будівель і споруд та ступеня будівельної готовності незавершених будівництвом об`єктів.

Одним із вирішуваних експертизою цього виду питань може бути питання, чи є об`єкт (результат виконання робіт) нерухомим майном (п. 5.1.1).

Іншим видом експертизи є земельно-технічна, до основних завдань якої належать, зокрема, визначення фактичного землекористування земельними ділянками, а саме фізичних характеристик земельних ділянок (конфігурації, площі, промірів тощо), визначення відповідності фактичного розташування будівель, споруд та інших об`єктів відносно меж земельних ділянок їх розташуванню у відповідній технічній документації (п. 6.1.).

Питання земельно-технічної експертизи вирішуються за наявності відповідної правовстановлювальної та технічної документації, зокрема, результатів виконання топографо-геодезичних робіт, які проводяться відповідними фахівцями з використанням відповідного обладнання та бази даних (п. 6.1.2.).

Як встановлено судом, позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ "КАСКАД-ПРИМ" шляхом самочинної реконструкції нежитлової споруди павільйону мінеральних вод та нежилих підвальних приміщень, з розширенням, з об`єднанням під нежитлову будівлю кафе, без вихідних даних на проектування та належно затвердженого проєкту будівництва, відповідних дозвільних документів про початок виконання будівельних робіт, без відповідного документа на право власності чи користування земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, самовільно зайняло земельну ділянку комунальної форми власності площею 230,9 кв.м, що є порушенням прав територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради.

Відповідач проти позовних вимог заперечує посилаючись на те, що має право на користування земельною ділянкою під об`єктами - нежитловими спорудами, площа користування, що є необхідною для обслуговування будівель і споруд, у тому числі добудованих.

Відповідач зазначає, що належний Товариству з обмеженою відповідальністю «Каскад-Прим» об`єкт нерухомості - нежитлова будівля кафе за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд 22-А, 24, загальною площею 676,5 кв.м. був створений внаслідок реконструкції нежитлової споруди павільйону мінеральних вод та нежилих підвальних приміщень з об`єднанням під нежитлову будівлю кафе. В свою чергу, зазначені об`єкти нерухомості, що були реконструйовані, набуті Товариством з обмеженою відповідальністю «Каскад-Прим» від територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради за договором купівлі-продажу №182 від 25.11.2008.

Зокрема, відповідно до п. 1.1 вказаного договору Товариство з обмеженою відповідальністю «Каскад-Прим» придбало у територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради:

- нежитлові споруди павільйону мінеральних вод, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 22-а, що в цілому складається з нежитлової одноповерхової споруди, загальною площею 125,7 кв.м., на земельній ділянці, площа якої не визначена та яка належить Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради документи на яку не оформлені;

- нежилі підвальні приміщення, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24, що в цілому складається з нежилих приміщень підвалу, загальною площею 96,6 кв.м.

Згідно з п. 1.2. зазначеного договору відчуження об`єктів комунальної власності здійснюється відповідно до рішення Одеської міської ради від 05.04.2008 № 2487-V № «Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2008 році та внесення змін до рішень Одеської міської ради від 16.04.2008 № 2727-V «Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2008 році та внесення змін до рішень Одеської міської ради», затвердженим у новій редакції рішенням Одеської міської ради № 946-X від 28.04.2000.

Пунктом 5.4.5. вказаного договору передбачено обов`язок протягом 30 календарних днів з моменту одержання Акта приймання-передачі звернутися до Управління земельних ресурсів Одеської міської ради для оформлення права користування та у цей же строк повідомити Представництво по управлінню комунальною власністю і надати докзи виконання зобов`язання.

Пунктом 5.4.7. зазначеного договору передбачено обов`язок відповідача щодо об`єкта № 1 - нежитлових споруд павільйону мінеральних вод дотримуватися закону щодо охорони культурної спадщини, заборонено виконання робіт без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.

Суд установив, що відповідач так і не оформив відповідне речове право для обслуговування та експлуатації нежитлових об`єктів, хоча звертався до відповідного органу.

Варто зауважити, що норми цивільного та земельного права, що діяли на момент укладеного правочину, передбачали також автоматичний перехід права власності на земельну ділянку при переході права власності на будівлі.

Так відповідно до частини першої статті 377 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на дату виникнення правовідносин), до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

На сьогодні також залишається актуальним принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який передбачає, що особа, яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований.

Згідно з постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2010 у справі № 20/47-10-1888 скасовано рішення суду першої інстанції, яким визнано за ТОВ "Каскад-Прим" право власності на нежитлову будівлю-кафе, загальною площею 676,5кв.м, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, у відповідності до технічного паспорту від 20.04.2010. суд апеляційної інстанції керувався тим, що реконструкція павільйону мінеральних вод здійснена без дозволу ДАБК в Одеській області, без належно відведеної земельної ділянки під цю забудову, в обхід процедури введення забудови в експлуатацію.

Натомість в межах цієї справи до матеріалів справи долучено декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, датовану 14.08.2015, проєкт будівництва «Реконструкція нежитлової споруди павільйону мінеральних вод та нежилих підвальних приміщень з об`єднанням під нежитлову забудову кафе без зміни геометричних розмірів фундаментів».

Прокурор долучив до матеріалів справи докази: планове завдання на реабілітацію від 23.05.2006; рішення виконкому Одеської міської ради від 22.08.2006 №379; реставраційне завдання; дозвіл на виконання будівельних робіт з реабілітації парку від 11.10.2006; висновок УАМ Одеської міської ради від 14.02.2007; висновок Державного управління охорони навколишнього природного середовища Одеської області від 19.02.2007; висновок СЕС від 02.10.2007; рішення Одеської міської ради від 05.04.2007 №1313-V; рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1684-V; викопіювання з проєкту землеустрою; заяву КП «Міськзелентрест» від 30.11.2007 про прийняття в експлуатацію; Акт робочої приймальної комісії на павільйон мінеральних вод від 15.10.2007; розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 27.11.2007 №2387; Акт державної приймальної комісії на павільйон мінеральних вод від 30.11.2007; розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 04.12.2007 №2454; рішення Одеської міської ради від 31.01.2011 №318-VI, які, на його переконання свідчать про відсутність повноважень Одеської міської ради про передачу у приватну власність у будь-який спосіб земельної ділянки під відчуженими відповідно до договору нежитловими об`єктами.

Господарський суд враховує, що відповідно до частин 1, 3 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно з частиною 2 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи, встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Отже, беручи до уваги наведені обставини, з огляду на наявність документів про належність відповідачу нежитлових об`єктів, наявність декларації про готовність об`єкта до експлуатації щодо реконструйованих об`єктів, заявлення вимоги у позові про зобов`язання приведення до попереднього стану самочинно реконструйованих нежилих підвальних приміщень, враховуючи необхідність встановлення у справі №916/2579/25, яка саме площа та конфігурація земельної ділянки є необхідними для експлуатації та обслуговування нежитлових підвальних приміщень, загальною площею 96,6 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24, згідно з технічним паспортом від 03.11.2005 та нежитлової одноповерхової споруди (павільйону мінеральних вод), загальною площею 125,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, згідно з технічним паспортом від 21.11.2007, відповідно до вимог будівельних норм та містобудівної документації, що потребує здійснення дослідження, проведеного особою, яка володіє спеціальними знаннями, для правильного вирішення спору у даній справі і прийняття обґрунтованого рішення, а також з метою повного та всебічного розгляду справи, господарський суд вважає за необхідне призначити у справі судову будівельно-технічну експертизу.

Відповідно до ч. 4-5 ст. 99 Господарського процесуального кодексу України питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом. Учасники справи мають право запропонувати суду питання, роз`яснення яких, на їхню думку, потребує висновку експерта. У разі відхилення або зміни питань, запропонованих учасниками справи, суд зобов`язаний мотивувати таке відхилення або зміну.

Враховуючи, що ТОВ "Каскад Прим" було заявлене клопотання щодо призначення у справі будівельно-технічної експертизи, заперечення прокурора проти призначення експертизи, а також відкриттям судом питання щодо проведення відповідної експертизи, фактично суд призначає судову будівельно-технічну експертизу з власної ініціативи.

Таким чином, з урахуванням орієнтовного переліку питань, визначених у Науково-методичних рекомендаціях з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, суд вважає за необхідне поставити на вирішення судової будівельно-технічної експертизи наступні питання:

1) Чи є технічно можливим приведення нежитлової будівлі кафе загальною площею 676,5 кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, до стану, що існував до її реконструкції, шляхом відновлення:

- нежитлових підвальних приміщень, загальною площею 96,6 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24, відповідно до технічного паспорта, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 06.10.2008;

- нежитлової одноповерхової споруди(павільйону мінеральних вод), загальною площею 125,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, відповідно до технічного паспорта, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 06.10.2008;

2) Яка площа та конфігурація земельної ділянки є необхідними для експлуатації та обслуговування:

- нежитлових підвальних приміщень, загальною площею 96,6 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24, згідно з технічним паспортом від 03.11.2005;

- нежитлової одноповерхової споруди(павільйону мінеральних вод), загальною площею 125,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, згідно з технічним паспортом від 21.11.2007, відповідно до вимог будівельних норм та містобудівної документації, та чи здійснено реконструкцію нежитлової будівлі кафе загалььною площею 676,5 кв.м. за рахунок земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування зазначених об`єктів нерухомого майна?

3) Чи розташована нежитлова будівля реконструйованого кафе загальною площею 676,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, повністю або частково в межах території природоохоронної зони «Міського саду» згідно з чинною містобудівною документацією?

Частиною 3 статті 99 Господарського процесуального кодексу України визначено, що при призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза).

Вирішуючи питання щодо визначення експертної установи, суд враховує, що сторонами не досягнуто згоди щодо експертної установи, якій слід доручити проведення судової експертизи.

Товариство з обмеженою відповідальністю ТОВ "Каскад Прим" просило суд доручити проведення судової експертизи експерта ФОП Мазуровій І. С.

Натомість прокурор зазначив, що у прокуратури є обґрунтовані сумніви (довіра) щодо запропонованого представником відповідача експерта ФОП Мазурової І. С., яка не є працівником будь-якої експертної установи. Також, враховуючи, що об`єктом дослідження судової експертизи, у разі її призначення, будуть об`єкти за адресою м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, а для вирішення поставлених питань експерту буде необхідно здійснити безпосередній огляд об`єкта дослідження, не буде сприяти вибір судового експерта не з м. Одеси (місце діяльності ФОП Мазурової І.С., як зазначено у клопотанні, - м. Білгород-Дністровський, що перебуває у ускладненому логістичному зв`язку з м. Одесою внаслідок обмеження руху по мостах, які перебувають під постійними атаками збройних сил російської федерації, що є загально відомими фактом), не буде сприяти скороченню часу проведення експертизи, спрощення взаємодії між судом та експертною установою в питаннях проведення експертизи.

Відтак, враховуючи доводи відповідача та прокурора, суд вважає за необхідне доручити проведення судової будівельно-технічної експертизи судовому експерту Маркусу Якову Ісааковичу (свідоцтво №1573 від 20.04.2012, м. Київ, вул. Предславинська, 31/11).

Суд вважає за необхідне попередити судового експерта Маркуса Якова Ісааковича про кримінальну відповідальність згідно ст.ст. 384,385 Кримінального Кодексу України за завідомо неправдивий висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків

Щодо оплати проведення експертизи суд зазначає таке.

Враховуючи, що відповідач є ініціатором призначення у справі судової експертизи та зобов`язується сплатити вартість експертизи з подальшим включенням відповідної суми до складу судових витрат у зв`язку з розглядом даної справи, про що зазначено в клопотанні про призначення судової експертизи, суд вважає за необхідне витрати за проведення судової будівельно-технічної експертизи покласти на відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Каскад Прим".

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 228 ГПК України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку призначення судом експертизи.

Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 229 ГПК України провадження у справі зупиняється у випадку, встановленому у пункті 2 частини першої статті 228 цього Кодексу - на час проведення експертизи.

Враховуючи вищевикладене, з метою дотримання строків розгляду справи, визначених ГПК України, провадження у справі №916/2579/25 належить зупиненню до закінчення проведення експертизи.

Керуючись ст.99, 100, 228, 229, 234, 235 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Призначити у справі №916/2579/25 судову будівельно-технічну експертизу.

2. На розгляд судової будівельно-технічної експертизи поставити наступні запитання:

1) Чи є технічно можливим приведення нежитлової будівлі кафе загальною площею 676,5 кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, до стану, що існував до її реконструкції, шляхом відновлення:

- нежитлових підвальних приміщень, загальною площею 96,6 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24, відповідно до технічного паспорта, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 06.10.2008;

- нежитлової одноповерхової споруди(павільйону мінеральних вод), загальною площею 125,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, відповідно до технічного паспорта, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 06.10.2008;

2) Яка площа та конфігурація земельної ділянки є необхідними для експлуатації та обслуговування:

- нежитлових підвальних приміщень, загальною площею 96,6 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24, згідно з технічним паспортом від 03.11.2005;

- нежитлової одноповерхової споруди(павільйону мінеральних вод), загальною площею 125,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, згідно з технічним паспортом від 21.11.2007, відповідно до вимог будівельних норм та містобудівної документації, та чи здійснено реконструкцію нежитлової будівлі кафе загалььною площею 676,5 кв.м. за рахунок земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування зазначених об`єктів нерухомого майна?

3) Чи розташована нежитлова будівля реконструйованого кафе загальною площею 676,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24, повністю або частково в межах території природоохоронної зони «Міського саду» згідно з чинною містобудівною документацією?

4. Доручити проведення судової будівельно-технічної експертизи судовому експерту Маркусу Якову Ісааковичу ( свідоцтво №1573 від 20.04.2012, м. Київ, вул. Предславинська, 31/11).

6. Попередити судового експерта Маркуса Якова Ісааковича про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов`язків згідно зі ст. 384, 385 Кримінального кодексу України.

7. Витрати з проведення судової будівельно-технічної експертизи покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "КАСКАД-ПРИМ".

8. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "КАСКАД-ПРИМ" надати до суду докази оплати експертизи.

9. Направити матеріали справи №916/2579/25 судовому експерту Маркусу Якову Ісааковичу ( свідоцтво №1573 від 20.04.2012, м. Київ, вул. Предславинська, 31/11) для проведення судової будівельно-технічної експертизи.

10. Провадження у справі №916/2579/25 зупинити до закінчення проведення експертизи та повернення матеріалів справи до Господарського суду Одеської області.

Ухвала набирає законної сили 09.07.2026 та може бути оскаржена в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду протягом 10 днів з дня складання повної ухвали.

Повну ухвалу складено 10.07.2026.

Суддя Т.Г. Деркач