Рішення № 138074207, 08.07.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

08.07.2026Справа № 910/4562/26

За позовомТовариства з обмеженою відповідальністю «МІА»доКиївської міської радипророзірвання договору оренди земельних ділянок,Суддя Босий В.П.

секретар судового засідання Дупляченко Ю.О.

Представники сторін:

від позивача:Якименко В.В.;від відповідача:Стороженко К.М.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «МІА» (далі ТОВ «МІА») звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельних ділянок.

Позовні вимоги обґрунтовані протиправною відмовою відповідача у достроковому розірванні договору оренди земельних ділянок, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.08.2006 за №91-6-00579, із змінами, у зв`язку з чим позивач просить суд розірвати такий договір в судовому порядку.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.04.2026 відкрито провадження у справі, вирішено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

30.04.2026 до Господарського суду міста Києва від Київської міської ради надійшов відзив на позов, відповідно до якого відповідач заперечує проти позову та просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі звертаючи увагу на те, що умовами спірного договору передбачено вирішення питання сплати орендних платежів до моменту переоформлення права користування землею на розсуд товариства, а територіальна громада міста Києва не втрачає надходження до бюджету міста у вигляді орендних платежів, тобто такий процес є безперервним. Крім того, відповідач зазначає, що матеріали справи не містять доказів офіційної відмови у припиненні права оренди, натомість позивачу може бути запропоновано механізм врегулювання питання через внесення змін до договору або оформлення титулу на землю новим власником, що не є тотожним відмові, також позивачем не доведено факт протиправного впливу з боку відповідача, який би призвів до неможливості реалізації його прав.

25.05.2026 до Господарського суду міста Києва від ТОВ «МІА» надійшла відповідь на відзив, в якій позивач навів обґрунтування позовних вимог, з урахуванням заперечень відповідача, викладених у відзиві на позов, підтримав позов та просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

В судовому засіданні 10.06.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 08.07.2026.

Представник позивача в судове засідання з`явився, надав пояснення по суті спору, позов підтримав та просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання з`явилася, надала пояснення по суті спору, проти позову заперечила та просила відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

В судовому засіданні 08.07.2026 судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради від 24.04.2003 №422/582 «Про передачу закритому акціонерному товариству «АБС-УКР» земельної ділянки для будівництва бізнес-центру з об`єктами соціально-культурного та соціально-побутового призначення на вул. Глибочицькій, 13 у Шевченківському районі м. Києва» закритому акціонерному товариству «АБС-УКР» передано в оренду на 25 років земельну ділянку площею 1,76 га для будівництва бізнес-центру з об`єктами соціально-культурного та соціально-побутового призначення на вул. Глибочицькій, 13 у Шевченківському районі м. Києва.

Рішенням Київської міської ради від 29.04.2004 №237/1447 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» закритому акціонерному товариству «АБС-УКР» передано в оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,24 га для будівництва, експлуатації та обслуговування бізнес-центру на вул. Глибочицькій, 13 у Шевченківському районі м. Києва.

Так, між Київською міською радою (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством «АБС-УКР» (орендар) укладено договір оренди земельних ділянок, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 23 серпня 2006 року за №91-6-00579 (далі - Договір), за умовами якого орендар отримав у строкове платне користування земельні ділянки площею 17 647 кв.м., кадастровий номер 8 000 000 000:91:096:0015, цільове призначення для будівництва бізнес-центру з об`єктами соціально-культурного та соціально-побутового призначення, та площею 2 449 кв.м., кадастровий номер 8 000 000 000:91:096:0009, цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування бізнес-центру.

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що договір укладено на 25 (двадцять п`ять) років.

На підставі рішення Господарського суду міста Києва від 26 лютого 2008 року у справі №2/58 була укладена Угода про внесення змін до Договору.

Рішенням Київської міської ради від 22 травня 2013 року №486/9543 «Про внесення змін до договору оренди земельних ділянок від 23.08.2006№ 91-6-00579, укладеного між Київською міською радою та Закритим акціонерним товариством «АБС-УКР» для будівництва, експлуатації та обслуговування бізнес-центру та для будівництва бізнес-центру з об`єктами соціально-культурного та соціально-побутового призначення на вул. Глибочицькій, 13 у Шевченківському ранові м. Києва» було вирішено внести зміни до Договору, а саме: замінено сторону по договору «Закрите акціонерне товариство «АБС-УКР» на сторону «Товариства з обмеженою відповідальністю «МІА».

Договором про внесення змін і доповнень до договору оренди земельних ділянок, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г. 10 лютого 2014 року та зареєстрований в реєстрі за №49, було замінено орендаря в Договорі з Закритого акціонерне товариство (приватне акціонерне товариство) «АБС-УКР» на Товариство з обмеженою відповідальністю «МІА».

Для реалізації будівництва бізнес-центру з об`єктами соціально-культурного та соціально-побутового призначення в складі офісних та торговельних приміщень, житлових апартаментів, квартир та інших приміщень за адресою м. Київ, Шевченківський район, вул. Глибочицька, 13 між орендарем (ТОВ «МІА») та Приватним підприємством Житлово-будівельна компанія «РІЕЛ» укладено Договір про передачу функцій замовника-забудовника від 01 липня 2014 року, відповідно до п. 1.2 якого предметом є передача позивачем та прийняття ПП ЖБК «РІЕЛ» функцій замовника-забудовника при будівництві та реалізації об`єкта, у обсягах та порядку, що визначені умовами цього договору, а також відповідними довіреностями, що є невід`ємною частиною цього договору, з метою реалізації проекту.

Позивачем отримані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на вул. Глибочицькій, 13 у Шевченківському районі №638/14/12/009-14 від 17 грудня 2014 року, а також дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ115160822189 від 22 березня 2016 року.

На підставі сертифікатів №ІУ123241104412 від 19.11.2024, (черга 2, пусковий комплексу 11), №ІУ123241104688 від 19.11.2024 (черга 2, пусковий комплекс 8), серія ІУ №163191930378 від 12.07.2019, серія ІУ №163180610607 від 02.03.2018, №ІУ123210409356 від 31.05.2021, серія ІУ №163193032073 від 30.10.2019, серія ІУ №163193092424 від 05.11.2019, №ІУ123210111841 від 08.02.2021, №ІУ123210105539 від 01.02.2021, серія ІУ №163180610600 від 02.03.2018, №ІУ123241104979 від 08.11.2024 об`єкт будівництва бізнес-центру з об`єктами соціально-культурного та соціально-побутового призначення в складі офісних та торговельних приміщень, житлових апартаментів, квартир та інших приміщень за адресою м. Київ, Шевченківський район, вул. Глибочицька, 13 прийнято в експлуатацію.

Згідно з розпорядження №265 від 10.05.2018 Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації об`єкту будівництва присвоєно адресу.

Відповідно до Акту приймання-передачі паркінгу №1 та №2 в управління та обслуговування від 31.12.2024, Акту передачі приймання багатоквартирного будинку №3 за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 13 в управління та обслуговування від 25.08.2019, Акту передачі приймання багатоквартирного будинку №1 за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 13 в управління та обслуговування від 05.03.2018, Акту передачі приймання багатоквартирного будинку №7 за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 13 в управління та обслуговування від 26.09.2021 р., Акту передачі приймання багатоквартирного будинку №2 за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 13 в управління та обслуговування від 05.03.2018, Акту передачі приймання багатоквартирного будинку №4 за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 13 в управління та обслуговування від 31.10.2019, Акту передачі приймання багатоквартирного будинку №5 за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 13 в управління та обслуговування від 06.11.2019, Акту передачі приймання багатоквартирного будинку №6 за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 13 в управління та обслуговування від 09.01.2021 будинок та паркінги передано в управління та обслуговування управляючій компанії Товариству з обмеженою відповідальністю «ЛЬВІВСЬКИЙ КВАРТАЛ» (код ЄДРПОУ 39797304).

ТОВ «МІА» звернулось до Київської міської ради з листом №17/06/25 від 17.06.2025, в якому повідомило про завершення будівництва та введення об`єкту в експлуатацію, у зв`язку з чим просило припинити дію Договору з 01.08.2025 на підставі частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», долучивши до цього листа відповідні докази введення будинків в експлуатацію та передачу їх на обслуговування іншій організації.

З огляду на те, що відповідач залишив без відповіді та реагування зазначений лист, питання про розірвання договору не вирішив позивач звернувся до суду із даним позовом з метою реалізації права на розірвання Договору в судовому порядку.

Частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

Згідно із частиною другою статті 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Отже, право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії Договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №910/1582/21.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

Аналогічний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 12.06.2018 у справі №910/18941/17 та від 19.05.2020 у справі №910/10752/19.

В той же час, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

Відповідно до частини другої статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Правовий статус прибудинкової території є по суті невизначеним, оскільки єдиними су6'єктом права власності на прибудинкову територію приватизованого багатоквартирного, як це випливає зі змісту статті 42 Земельного кодексу України, є об`єднання власників такого будинку, однак законодавством України процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прибудинкова територія, не передбачено (постанова Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 07.11.2019 по справі №682/345/16).

В даному випадку, матеріалами справи підтверджується, що будівництво на орендованій згідно з Договором земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації, збудовані на земельній ділянці об`єкти передані для обслуговування експлуатуючій організації.

Тобто, позивач не тільки повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній земельній ділянці, а й передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом експлуатуючій організації.

За наведених обставин суд дійшов висновку про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування бізнес-центру з об`єктами соціально-культурного та соціально-побутового призначення та неможливість використання її позивачем, у зв`язку з чим Договір підлягає розірванню.

Відповідно до частин другої та третьої статті 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

На переконання суду, всі умови для розірвання договору за рішенням суду знайшли своє відображення в обставинах даної справи, а відтак вимога позивача про розірвання Договору є правомірною та обґрунтованою.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За приписами ст. 76, 77, 78, 79 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення Європейського суду з прав людини у справі від 09.12.1994 «Руїс Торіха проти Іспанії»). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії», №37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», №49684/99, п. 30, від

27 вересня 2001 року).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах від 13.03.2018, від 24.04.2019, від 05.03.2020 Верховного Суду у справах №910/13407/17, №915/370/16 та №916/3545/15.

З огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

При цьому, суд зазначає, що іншим доводам оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.

Таким чином, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги ТОВ «МІА» про розірвання Договору підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст. 129, 233, 237-240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «МІА» задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди земельних ділянок, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.08.2006 за №91-6-00579 зі змінами, внесеними угодою про внесення змін до Договору оренди земельних ділянок від 23.08.2006 №91-6-00579, зареєстрованою Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 19.03.2018 за №91-6-00758, рішенням Київської міської ради від 22 травня 2013 року №486/9543 «Про внесення змін до договору оренди земельних ділянок від 23.08.2006 №91-6-00579, укладеного між Київською міською радою та Закритим акціонерним товариством «АБС-УКР» для будівництва, експлуатації та обслуговування бізнес-центру та для будівництва бізнес-центру з об`єктами соціально-культурного та соціально-побутового призначення на вул. Глибочицькій, 13 у Шевченківському ранові м. Києва», договором про внесення змін і доповнень до договору оренди земельних ділянок посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г. 10 лютого 2014 року та зареєстрований в реєстрі за №49, площею 1,7647 га, кадастровий номер 8 000 000 000:91:096:0015, та площею 0,2449 га, кадастровий номер 8000000000:91:096:0009, що знаходяться по вулиці Глибочицькій, 13 у Шевченківському районі м. Києва.

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «МІА» (04050, м. Київ, вул. Глибочицька, буд. 13; ідентифікаційний код 30524350) судовий збір у розмірі 3 328 (три тисячі триста двадцять вісім) грн. 00 коп. Видати наказ.

4. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

5. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 09.07.2026.

Суддя В.П. Босий