Рішення № 137924405, 03.07.2026, Індустріальний районний суд міста Харкова (до 25.04.2025 - Орджонікідзевський районний суд м. Харкова)

Суддя Шевченко С. В.

Справа № 644/11615/24

Провадження № 2/644/1187/26

03.07.2026

РІШЕННЯ

іменем України

03 липня 2026 року Індустріальний районний суд м. Харкова в особі головуючого судді Шевченка С.В., розглянув цивільну справу за позовом поданим прокурором Немишлянської окружної прокуратури м. Харкова в інтересах Харківської міської ради до ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, скасування державної реєстрації права власності, визнання права власності за територіальною громадою

в с т а н о в и в :

Позивач просить усунути перешкоди у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом: скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на гараж б/н літ. «Б-1», загальною площею 73,6 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та закриттям розділу 2037125163101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудований гараж б/н літ. «Б-1», загальною площею 73,6 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ; зобов`язання відповідача передати Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради гараж б/н літ. «Б-1», загальною площею 73,6 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом укладення акту прийому передачі.

В обґрунтування вимог позивач зазначає, що на підставі рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С.Д. від 21.02.2020за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на гараж б/н літ. «Б-1» загальною площею 73,6 кв.м. по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2037125163101, запис про право власності 35608282) на підставі довідки № 19568 від 17.02.2020 та технічного паспорту від 17.02.2020, виданих ТОВ «Лімінгтон», тобто за відсутності правовстановлюючих документів як на нерухоме майно, так і на земельну ділянку під цим майном. Документи, надані власником приватному реєстратору не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно. Вказане є порушенням вимог ст.ст. 3, 10, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127. Водночас, такими діями реєстратора порушено інтереси Харківської міської територіальної громади, представником якої є Харківська міська рада, адже своїм рішенням реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова. Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки. Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. У подальшому гараж б/н літ. «Б-1», загальною площею 73,6 кв.м. по АДРЕСА_1 ОСОБА_2 було відчужено ОСОБА_1 на підставі договорів дарування № 698 від 28.02.2020 та № 720 від 02.03.2020 р., які зареєстровані приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. 28.02.2020 № 51396851 та 02.03.2020 № 51422493. Щодо відсутності у відповідача права власності на нерухоме майно та стосовно незаконності реєстрації права власності на самочинне будівництво, позивач зазначив, що до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку. Проте ОСОБА_2 жодних прав на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , на якій збудовано гараж, не набувала. Таким чином, земельна ділянка по АДРЕСА_1 , яка зайнята спірним гаражем, використовується самовільно поза волею власника, що порушує інтереси Харківської міської територіальної громади. Щодо визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, зазначив, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Оскільки відповідно до даних Державного реєстру речових прав на теперішній час, саме за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт самочинного будівництва гараж б/н літ. «Б-1» загальною площею 73,6 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 , то належним способом захисту є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудований гараж.

У поданому до суду відзиві відповідач заперечував проти позову. В обґрунтування чого посилався на те, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Вказав, що згідно довідки № 19568 від 17.02.2020, технічного паспорту на гараж б/н від 17.02.2020 вбачається, що гараж б/н літ. «Б-1» побудовано у 1991 році. Станом на 1991 діяли ЦК Української РСР та Закон Української РСР «Про власність», якими не пов`язувалось виникнення права власності на новостворене майно із моментом введення цього майна в експлуатацію та/або проведення державної реєстрації прав на нього. Відповідач зазначав, що враховуючи відсутність посилань позивача на правові підстави, передбачені законодавством, чинним станом на момент завершення будівництва гаража, які б обґрунтовували позовні вимоги, підстави для задоволення позову відсутні. Також відповідач посилався на право мирного володіння майном та його звернення до ХМР з питанням належного оформлення прав користування земельною ділянкою на якій розташований гараж.

Представники сторін підтримали свої позиці по суті позовних вимог та заперечень.

Судом встановлено, що відповідно до копії технічного паспорту № б/н від 17.02.2020 року та довідки від 17.02.2020 року № 19568, виданих ТОВ «Лімінгтон» на замовлення ОСОБА_2 , за адресою АДРЕСА_1 , розташований гараж б/н літ.«Б-1», загальною площею 73,6 кв.м.

На підставі рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С.Д. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, з відкриттям розділу, індексний номер 51264453 від 21.02.2020) за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на гараж б/н літ. «Б-1» загальною площею 73,6 кв.м. по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2037125163101, запис про право власності 35608282) на підставі довідки № 19568 від 17.02.2020 та технічного паспорту від 17.02.2020, виданих ТОВ «Лімінгтон», які стали підставою виникнення права власності на гараж.

У подальшому вказаний гараж ОСОБА_2 було відчужено ОСОБА_1 на підставі договорів дарування № 698 від 28.02.2020 р. та № 720 від 02.03.2020 р., які зареєстровано приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. 28.02.2020 № 51396851 та 02.03.2020 № 51422493.

Таким чином, документи, надані власником приватному реєстратору не відповідали вимогам законодавства, а отже, право власності на нерухоме майно не підлягало реєстрації, а реєстраційні дії вчинені з порушенням вимог ст.ст.3,10,24,27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно зі ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України.

Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Отже, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

До таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Нормами ст. 90, 95, 102-1 ЗК України визначено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

За змістом ч.ч. 4, 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно), право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проєктування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 4-1) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об`єктів (крім об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об`єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування); 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Таким чином, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.

Проте, матеріали справи не містить відомостей, що ОСОБА_2 у встановленому законом порядку набула право на земельну ділянку по АДРЕСА_1 ,на якій збудовано нежитлову будівлю - гараж літ. «Б-1», загальною площею 73,6 кв.м.

Відомості про реєстрацію речових прав на земельну ділянку по АДРЕСА_1 в Державному реєстрі відсутні, що підтверджується відповідною Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за вказаною адресою.

Відповідно до письмових пояснень ХМР, які подані до суду 11.05.20265 року встановлено, що будь-які проєкти рішень міської ради стосовно надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, передачі у користування та/або у власність земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , будь-яким фізичним та/або юридичним особам, відповідними виконавчими органами міської ради не готувались, на розгляд сесії Харківської міської ради не виносились. Документи від фізичних та/або юридичних осіб щодо збереження самочинно побудованого об`єкту, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , які передбачені Порядком вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом, затвердженим рішенням 9 сесії Харківської міської ради 6 скликання «Про затвердження Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом» від 17.08.2011 № 390/11 (зі змінами), не надходили.

Крім того, за наявною в системі електронного документообігу ХМР інформацією у період з 01.01.2020 по 11.11.20256 включно надійшла заява від ОСОБА_1 щодо надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для обслуговування індивідуального гаражу літ. «Б-1» за адресою: АДРЕСА_1 .

Крім того, згідно листа ГУ ДПС у Харківській області від 27.03.2024 встановлено, що відповідно інформаційних ресурсів, ОСОБА_2 , ОСОБА_1 не зареєстровані платниками земельного податку або орендної плати за використання земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , на якій розташований гараж б/н літ. «Б-1» загальною площею 73,6 кв.м. Протягом 2020-2023 років плата за землю за користування вищезазначеної земельної ділянки останніми не здійснювалась.

Таким чином, суд доходить висновку, що прокурором доведено, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 , яка зайнята спірною нежитловою будівлею, використовується самовільно поза волею власника, що порушує інтереси Харківської міської територіальної громади.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Як виснував Верховний Суд у постанові від 08.07.2020, справа № 1309/4455/12, положення ч. 2 ст. 331 ЦК України необхідно тлумачити у системному зв`язку з положеннями ст. 182 цього Кодексу щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, які не передбачають винятків. За загальним правилом, усі об`єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.

Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (ст. 90 ЗК України), землекористувачі (ст. 95 ЗК України), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав. Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством.

Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинно збудованим вважається об`єкт нерухомості, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного документа чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Такий правовий висновок неодноразово підтверджений Верховним Судом у постанові від 10.10.2018 у справі № 520/17520/14-ц, постанові від 02.12.2015 у справі №6-1328цс15.

Враховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності передбачає дотримання певної процедури, з якою закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, при застосуванні цієї норми суд повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України (постанови Верховного Суду України від 18.02.2015 у справі № 6-244цс14 та від 24.06.2015 у справі № 6-318цс15).

Суд доходить висновку, що оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність у ОСОБА_1 будь-яких правовстановлюючих документів на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , з огляду на відсутність відповідних дозвільних документів на будівництво нежитлової будівлі літ. літ. «Б-1», загальною площею 73,6 кв.м., остання є об`єктом самочинного будівництва.

Частиною 1 ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України.

Частиною 7 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Відповідно до ч. 5 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Відповідно до п. 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 (в редакції на момент спірних відносин), прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Відповідно до п. 18 вказаного Порядку орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації, та забезпечує внесення інформації, зазначеної у декларації, до реєстру. У разі подання декларації через електронний кабінет перевірка повноти даних, зазначених у декларації, здійснюється автоматично за допомогою програмних засобів ведення реєстру під час її заповнення замовником. У випадках, встановлених у Порядку ведення першої черги Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва під час реалізації експериментального проекту, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 1 липня 2020 р. № 559, реєстрація декларації шляхом внесення до реєстру даних, зазначених у декларації, здійснюється автоматично у день її надходження.

Тобто, у вказаному випадку відповідними документами, які б давали право виконувати будівельні роботи щодо будівництва вказаного об`єкту нерухомого майна, є повідомлення про початок будівельних робіт та декларація про готовність об`єктів до експлуатації, при цьому відомості щодо вказаних документів повинні бути у Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

Проте, згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на нежитлову будівлю літ. «Б-1», зареєстровано за ОСОБА_2 лише на підставі довідки № 19568 від 17.02.2020 та технічного паспорта від 17.02.2020, виданих ТОВ «Лімінгтон».

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закону) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з ч. 1 ст. 27 зазначеного Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Аналіз наведених норм дозволяє дійти висновку, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість та є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав. При цьому, реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності.

Такої правової позиції дотримується Верховний Суд у постановах від 29.04.2020 у справі № 911/1455/19, від 20.05.2020 у справі 911/1902/19, від 28.05.2020 у справі № 910/5902/18.

Державна реєстрація це не підстава набуття права власності або користування, а засвідчення державою вже набутого особою права власності або користування і ототожнювати факт набуття права з фактом його державної реєстрації не видається за можливе. При дослідженні обставин існування в особи права власності або користування, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки факт реєстрації права власності є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права, а не є підставою його набуття (постанова Верховного Суду від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19).

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Відповідно до ч. 4 ст. 19 Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Частиною 2 ст. 18 Закону визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (далі Порядок) визначено, що цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону державної реєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Частиною 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державний реєстратор:

1. Встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2. перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

3. під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав, похідних від права власності, здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії.

4. під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.

Так, п. 40 Порядку передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

Згідно з п. 7 Порядку Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

Частиною 1 ст. 27 Закону передбачено перелік документів на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав. Пунктом 14 ч. 1 ст. 27 Закону зазначено серед підстав «інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Проте, технічний паспорт та довідка про інвентаризацію об`єкту не є правовстановлюючими документами. Технічний паспорт це документ, який містить відомості щодо проведеної технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, зокрема інформацію про його місцезнаходження (адресу), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт, тощо. Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на нерухомість, а тільки інформаційним, він лише описує об`єкт та визначає його складові для подальших дій. При цьому, довідка є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, що є підставою для складання технічного паспорту. Довідка не є правовстановлюючим документом та не може слугувати підставою для державної реєстрації.

Згідно з ч. 1 ст. 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва);

3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).

Таким чином, з урахуванням того, що приватним реєстратором проведено державну реєстрацію права власності на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна вперше з відкриттям нового розділу в Державному реєстрі прав та присвоєнням реєстраційного номера цьому об`єкту нерухомого майна, під час розгляду заяви про реєстрацію державному реєстратору слід було керуватися п. 41 Порядку, яким встановлено перелік документів, що подаються для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.

Так, відповідно до п. 41 Порядку для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалась в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримує відомості Єдиного реєстру документів про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та перевіряє, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, також не вимагається у разі, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. У такому разі державний реєстратор відповідно до зазначених заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що згідно з вимогами законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє відсутність суперечностей між заявленою адресою та відомостями, що містяться в Єдиному реєстрі документів.

Окрім того, п. 42 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

У разі коли індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р. та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених цим пунктом, можуть бути подані документи, передбачені статтею 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до п. 68 Порядку Для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, зокрема на об`єкт, що підлягає приватизації, подаються документи, передбачені статтею 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У разі коли реєстрація документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, державний реєстратор з використанням наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер відповідного документа за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримує відомості Єдиного реєстру документів про документ, що відповідно до вимог законодавства дає право на проведення будівельних робіт, та перевіряє відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в зазначеному Реєстрі.

Проте, жодних посилань на правовстановлюючі документи, якими б підтверджувалась належність ОСОБА_2 відповідного об`єкта нерухомого майна, наявність документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння йому у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси, ні означені технічний паспорт та довідка, ні інші матеріали реєстраційної справи, всупереч п.п. 41, 42, 68 Порядку, не містять.

Присвоєння адресу об`єктам нерухомого майна є компетенцією уповноважених державних органів (органів місцевого самоврядування), отже, сама по собі довідка із зазначеною в ній інформацією про адресу об`єкта нерухомого майна не може вважатися належним документом, який підтверджує адресу відповідного об`єкта, а тому вказана довідка не могла бути використана державним реєстратором в якості підстави для прийняття оспорюваного рішення (аналогічний правовий висновок зроблено Верховним Судом України у постанові від 20.04.2016 у справі № 826/18270/15).

Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» до повноважень сільської, селищної, міської, районної, обласної рад відносить, зокрема, прийняття рішень з питань адміністративно-територіального устрою в межах і порядку, визначених цим та іншими законами (пункт 41 частини першої статті 26 та пункт 26 частини першої статті 43).

Стаття 37 вказаного Закону закріплює такі власні (самоврядні) повноваження виконавчих органів сільських, селищних, міських рад щодо вирішення питань адміністративно-територіального устрою: підготовка і внесення на розгляд ради питань щодо найменування (перейменування) вулиць, провулків, проспектів, площ, парків, скверів, мостів та інших споруд, розташованих на території відповідного населеного пункту, а також підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо питань адміністративно-територіального устрою в порядку і межах повноважень, визначених законом.

Отже, питання щодо найменування (перейменування) вулиць, провулків, проспектів, площ, парків, скверів, мостів та інших споруд, в тому числі щодо присвоєння адрес об`єктам нерухомого майна на місцевому рівні, місцевими радами, законодавцем розглядаються в рамках повноважень місцевих рад щодо вирішення питань адміністративно-територіального устрою.

Рішенням Харківської міської ради №325/11 від 06.07.2011 (зі змінами та доповненнями, внесеними згідно з рішеннями Харківської міської ради 24 сесії 7 скликання від 19.12.2018 № 1366/18, 3 сесії 8 скликання від 24.02.2021 № 56/21) затверджено Порядок присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова.

Порядок присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова (далі - Порядок), розроблено відповідно; до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», «;Про регулювання містобудівної діяльності», «;Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Положення про містобудівний кадастр, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.05.2011 № 559, ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», ДБН В.2.3-5:2018 «Вулиці і дороги населених пунктів».

Порядок визначає єдині правила присвоєння адрес земельним ділянкам, а також об`єктам нерухомого майна, розташованим на них, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, встановлює єдині правила визначення адрес, їх склад і структуру.

Дія Порядку поширюється на фізичних та юридичних осіб, що використовують адресну інформацію щодо об`єктів нерухомого майна всіх форм власності, розташованих на території міста Харкова.

Кожному об`єкту нерухомого майна присвоюється унікальна адреса на території міста Харкова.

Адреса об`єкта нерухомого майна після проведення процедури присвоєння, зміни або анулювання підлягає реєстрації у Єдиному адресному реєстрі міста Харкова.

Присвоєння та зміна адреси земельних ділянок здійснюється на підставі рішення Харківської міської ради.

Присвоєння, зміна та анулювання адрес житлових будинків, будівель, споруд, квартир, нежитлових приміщень здійснюється на підставі наказу Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради.

Наказ про присвоєння, зміну або анулювання адреси об`єкта нерухомості погоджується з керівником Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради та керівником відділу правового забезпечення Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради.

Копія наказу про присвоєння, зміну або анулювання адрес об`єктів нерухомості та копії документів, на підставі яких його прийнято, не пізніше наступного робочого дня з моменту його прийняття направляється до комунального підприємства «Міський інформаційний центр» для внесення відповідних даних до Єдиного адресного реєстру.

Адреса не присвоюється спорудам, які встановлено тимчасово без улаштування фундаменту, у тому числі пересувним і тимчасовим спорудам торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності, малим архітектурним формам та приміщенням допоміжного і технічного призначення, розташованим у житлових та нежитлових будинках, інженерним мережам.

Підставами для зміни адреси є перейменування вулиць, включення територій адміністративно-територіальних одиниць до меж міста Харкова, поділ або об`єднання об`єктів нерухомості, зміна функціонального призначення, виявлення невідповідності адреси існуючого об`єкта нерухомого майна його фактичному розміщенню на території міста, упорядкування елементів забудови, упорядкування нумерації з метою усунення виявлених дублювань, виправлення технічних помилок.

Присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна не тягне за собою виникнення або припинення прав на такий об`єкт.

Копія рішення Харківської міської ради про присвоєння або зміну адреси земельним ділянкам та копії документів, на підставі яких його прийнято, не пізніше 10 робочих днів з моменту його прийняття направляється до комунального підприємства «Міський інформаційний центр» для внесення відповідних даних до Єдиного адресного реєстру.

З огляду на зазначене, належним документом, який би підтверджував присвоєння об`єкту нерухомого майна поштової адреси, може бути рішення Харківської міської ради або довідка (витяг) з Єдиного адресного реєстру міста Харкова (аналогічного висновку дійшов Верховний суд України у своїй постанові від 20.04.2016 по справі № 826/1112/15).

Вивченням відомостей з Єдиного адресного реєстру міста Харкова (https://geo-portal.com.ua/kharkiv/index.html) встановлено відсутність відомостей щодо адреси « АДРЕСА_2 ».

Порядок вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом, затверджений рішенням Харківської міської ради від 17.08.2011 № 390/11 «Про затвердження Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом» регулює процедуру вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом на території міста Харкова.

Відповідно до п. 3.1 даного Порядку для збереження об`єкту самочинного будівництва забудовником подається клопотання на ім`я міського голови за формою згідно з додатком 1 до цього Порядку та документами визначеними п. 3.1.

Однак, за результатами опрацювання позивачем відомостей з Єдиного міського реєстру актів Харківської міської ради, встановлено відсутність рішень щодо збереження об`єкту самочинного будівництва. Відповідачем також не надано суду рішень щодо збереження об`єкту самочинного будівництва.

Отже, оспорюваним рішенням державного реєстратора узаконено самовільне присвоєння номеру об`єкту нерухомості, що суперечить вищевказаному Порядку.

Окрім того, моніторингом відкритих даних на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (https://e-construction.gov.ua/mist_bud_cr) ні містобудівних умов та обмежень, ні декларації про готовність до експлуатації об`єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , не виявлено.

Зі змісту ч. 1 ст. 18 Закону вбачається, що після отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрації заяви про державну реєстрацію прав в базі даних заяв (п.1) прийняттю рішення про державну реєстрацію прав (п.5) передує перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів, автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для, зокрема, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень (п.4).

Відповідно до ст. 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом та не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Враховуючи викладене, за результатами розгляду поданих документів, державний реєстратор відповідно до вимог законодавства, чинного на момент прийняття відповідного рішення, мав відмовити у державній реєстрації речових прав на об`єкт нерухомості.

Таким чином, рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна саме по собі не може вважатися підставою виникнення у ОСОБА_2 права власності на означене нерухоме майно та не може слугувати підставою для набуття права власності, оскільки фактично спрямоване на легалізацію здійсненого самочинного будівництва, чим порушено інтереси держави в особі Харківської міської ради.

Щодо визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Частиною 2 цієї статті одним із способів захисту цивільних прав та інтересів передбачено визнання права. Крім того, такий спосіб захисту прав та законних інтересів, як визнання наявності або відсутності прав, передбачений ч. 2 ст. 20 ГК України.

За ч. 5 ст. 376 ЦК України, на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Вказане узгоджується з п. 9 ч. 1 ст. 27 цього Закону, за яким державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Ураховуючи наведене, визнання права власності на самочинно збудований об`єкт будівництва є належним способом захисту інтересів держави, який не порушує права інших осіб, оскільки вони мають право на відшкодування витрат на будівництво.

Таким чином, Харківська міська рада може бути визначена позивачем у справі за позовом прокурора про визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва за власником земельної ділянки. У свою чергу, відповідачем за вказаною позовною вимогою є особа, яка здійснила будівництво, особа, за якою зареєстровано право на майно, або інша особа, яка вважає себе власником такого об`єкта.

Верховний Суд у постанові від 15.03.2023 у справі № 910/5501/21 зазначив, що визнання права власності міської ради на спірну будівлю за рішенням суду дозволить ввести спірний об`єкт в експлуатацію шляхом подання нею до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю декларації про готовність до експлуатації за формою, наведеною в додатку 5 до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461, і таку невизначеність щодо прав власника (користувача) земельної ділянки може бути усунуто.

Перешкоди в користуванні земельною ділянкою можуть полягати не лише у фізичному розміщенні самочинного об`єкта на відповідній ділянці, а й у наявності зареєстрованих речових прав на таке майно за приватною особою. У такому разі ефективним способом захисту прав, поряд із визнанням права власності на самочинно збудоване майно, буде скасування державної реєстрації прав на нерухомість.

Листом від 28.06.2024 № 4427/0/225-24 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради повідомлено окружну прокуратуру про те, що належними вимогами, які може заявити особа власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

На теперішній час власником спірного об`єкту нерухомості є ОСОБА_1 , оскільки гараж б/н літ. «Б-1», загальною площею 73,6 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 було відчужено ОСОБА_1 .

Державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У разі визнання недійсною підстави виникнення цивільних прав та обов`язків, припиняються самі цивільні права та обов`язки.

Згідно з вимогами ч.ч. 1, 2 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Як роз`яснив Пленум Верховного суду України в пункті 2 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 № 9, судам необхідно враховувати, що згідно із ст. ст. 4, 10, 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законам, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правовим актам, прийнятих відповідно до Конституції України (ст. ст. 1, 8 Конституції України).

Відповідно до статті 717 ЦК України за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов`язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

У ст. 216 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

За приписами ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 ЦК.

Таким чином, ОСОБА_2 , ОСОБА_1 не набули права власності на самочинно збудований гараж б/н літ. «Б-1», загальною площею 73,6 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 , жодних прав на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , на якій збудовано гараж, не набували.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі №338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16- ц (пункт 7.23).

Під способами захисту суб`єктивних земельних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 90), від 15 вересня 2020 року у справі №469/1044/17 (пункт 68)).

Враховуючи, що відповідно до даних Державного реєстру речових прав на теперішній час, саме за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт самочинного будівництва гараж б/н літ. «Б-1» загальною площею 73,6 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 , то належним способом захисту є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудований гараж б/н літ.«Б-1», загальною площею 73,6 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Перший протокол, Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Перший протокол ратифікований Законом України №475/97-ВР від 17 липня 1997 року та з огляду на приписи частини першої статті 9 Конституції України, статті 10 ЦК України застосовується судами України як частина національного законодавства.

При цьому, розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини, яка згідно зі статтею 17 Закону України від 23 лютого 2006 року №3477-IV «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» застосовується українськими судами як джерело права.

Європейський суд з прав людини, оцінюючи можливість захисту права особи за ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, загалом перевіряє доводи держави про те, що втручання в право власності відбулося у зв`язку з обґрунтованими сумнівами щодо законності набуття особою права власності на відповідне майно, зазначаючи, що існують відмінності між тією справою, в якій законне походження майна особи не оспорюється, і справами стосовно позбавлення особи власності на майно, яке набуте злочинним шляхом або стосовно якого припускається, що воно було придбане незаконно (наприклад, рішення та ухвали у справах «Раймондо проти Італії» від 22.02.1994, «Філліпс проти Сполученого Королівства» від 05.07.2001, «Аркурі та інші проти Італії» від 05.07.2001, «Ріела та інші проти Італії» від 04.09.2001, «Ісмаїлов проти Російської Федерації» від 06.11.2008).

Таким чином, ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання справедливого балансу в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

Згідно зі статтями 13, 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земля та її надра є об`єктами права власності Українського народу, від імені якого право власності здійснюють органи державної влади і місцевого самоврядування у межах, визначених Конституцією України і Законами України.

Таким чином, правовідносини пов`язані з використанням земельних ділянок державної чи комунальної власності становлять «суспільний», «публічний» інтерес, а незаконність використання земель комунальної власності, такому суспільному інтересу не відповідає.

Звернення прокурора до суду відповідає законній меті, оскільки спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання щодо користування майном, яке становить власність територіальної громади.

Виходячи з вищевикладеного, у правовідносинах щодо самочинного будівництва особою нерухомого майна на земельній територіальної громади, відсутній критерій законності та добросовісності набуття майна у власність.

Відповідно до позиції ЄСПЛ у справі «Жидов та інші проти Росії» (Zhidov and Others v. Russia), 2018, §§ 94-95, суд встановив, що будинок мав усі ознаки самочинного будівництва у розумінні національного Цивільного кодексу, а саме: будівництво на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, без необхідних дозволів та з грубим порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. З огляду на ці аргументи, ЄСПЛ дійшов висновку, що рішенням про знесення такого майна заявник не зазнав непропорційного втручання у своє право власності. Отже, порушення статті 1 Протоколу №1 до Конвенції не було.

Отже, в даному випадку не порушується принцип справедливого балансу між загальними інтересами суспільства та вимогами фундаментальних прав окремої особи. Таким чином, гарантії, передбачені ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, не порушуються.

Згідно з правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 11.01.2023 у справі № 924/820/21, у якій, у свою чергу, врахований висновок Великої Палати Верховного Суду (постанова від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц), серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 ЦК України, частина 2 статті 152 ЗК України).

Фізичне зайняття особою, за якою не зареєстроване право власності на нерухоме майно, не позбавляє власника фактичного володіння, але створює перешкоди у здійсненні ним права користування своїм майном. Інакше кажучи, зайняття земельної ділянки, зокрема фактичним користувачем, треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його володіння цією ділянкою.

У таких випадках її власник має право вимагати усунення цих перешкод (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункти 70-71)), зокрема заявити негаторний позов про демонтаж спорудженого на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна.

Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна (відновив володіння майном), до будь-якої особи про усунення перешкод (шляхом повернення майна, виселення, демонтажу самочинного будівництва тощо), які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.

Предмет негаторного позову становить вимога власника майна до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом.

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном та факти, які підтверджують дії відповідача у створенні позивачу перешкод щодо здійснення цих правомочностей.

Власник земельної ділянки може вимагати, зокрема, усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою (частина 2 статті 152 ЗК України). Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України). За змістом цієї статті негаторний позов застосовується для захисту від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння, а не для захисту права володіння, яке належить власнику незалежно від вчинених щодо нього порушень (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункт 71)).

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (пункт «б» частини третьої статті 152 ЗК України).

З наведеного слідує, що звернутися з негаторним позовом може власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ, щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження.

При цьому поняття перешкод у реалізації прав користування і розпорядження є загальним поняттям і може включати не лише фактичну відсутність доступу до земельної ділянки та можливості використати її за цільовим призначенням, а й будь-які інші неправомірні дії порушника прав, а також рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, договори, інші правочини, у зв`язку з якими розпорядження і користування майном ускладнене або повністю унеможливлене.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14 та від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 вказані можливі способи усунення таких порушень, яких може вимагати законний власник, а саме шляхом оспорення відповідних рішень органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, договорів або інших правочинів, а також вимагаючи повернути земельну ділянку.

Окрім того, у постанові Верховного Суду від 20.10.2020 у справі № 910/13356/17 суд виклав висновок про те, що способом захисту в негаторних правовідносинах є вимога, яка забезпечить законному володільцю реальну можливість користуватися і розпоряджатися майном тим чи іншим способом (зобов`язання повернути або звільнити майно, виселення, знесення, накладення заборони на вчинення щодо майна неправомірних дій).

При цьому на негаторний позов не поширюються вимоги щодо позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення.

Таким чином, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позовна заява з додатками подана прокуратурою через систему «Електронний суд».

Згідно з ч. 3 ст. 4 Закону України «Про судовий збір» при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.

Так, з матеріалів справи вбачається, що Харківською обласною прокуратурою сплачено судовий збір у сумі 9883,50 грн. за подання позовної заяви у даній справі.

Таким чином з ОСОБА_1 на користь Харківської обласної прокуратури підлягає стягненню судовий збір у сумі 9883,50 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 81, 82, 141, 263-265, 279, 280-282, 284 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

Позов задовольнити у повному обсязі.

Усунути перешкоди у здійсненні права Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності та зобов`язати ОСОБА_1 передати Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради гараж б/н літ. «Б-1» загальною площею 73,6 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна № 2037125163101) шляхом укладення акту прийому передачі.

Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на гараж б/н літ. «Б-1» загальною площею 73,6 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна № 2037125163101; запис про право власності 35756400, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51422493 від 02.03.2020, запис про право власності 35732352, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51396851 від 28.02.2020) із закриттям відповідного розділу (№ 20371251663101) Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи.

Визнати за Харківською міською радою право власності на самочинно збудований гараж б/н літ. «Б-1» загальною площею 73,6 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Харківської обласної прокуратури (код 02910108, банк отримувач: Державна казначейська служба України м. Київ, рахунок UA178201720343160001000007171, код класифікації видатків бюджету 0901010) судовий збір в сумі 9883,50 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 30-ти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду

Апеляційна скарга подається учасниками справи безпосередньо до Харківського апеляційного суду.

Повний текст судового рішення складений 03.07.2026.

Суддя С.В. Шевченко