Рішення № 137847503, 29.06.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

29.06.2026справа №910/1421/26

Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., за участю секретаря судового засідання Роздобудько В.В., розглянув у відкритому судовому засіданні

справу № 910/1421/26

за позовом Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» (вул. Володимирська, буд. 51-А, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 03366500)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Штадсервис» (вул. Рейтарська, буд. 13Б, м. Київ, 01034; ідентифікаційний код 43128382)

про стягнення 181 137,23 грн,

за участю представників:

позивача - Богданевич Ю.В. (витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань);

відповідача - Кучеренка О.І. (ордер від 26.08.2026 серія АІ №1688627).

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Стислий виклад позовних вимог

Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація» (далі - Підприємство) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Штадсервис» (далі - Товариство): 161 928,94 грн заборгованості з орендної плати, що утворилася у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 06.01.2022 №3538 (далі - Договір оренди); 1 136,32 грн пені; 4 648,65 грн 3% річних і 13 423,32 грн втрат від інфляції, а всього 181 137,23 грн.

Позовні вимоги мотивовано тим, що:

- 06.01.2022 Підприємством (балансоутримувач), Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації; далі - Департамент; орендодавець) і Товариством (орендар) укладено Договір оренди, за умовами якого орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 змінюваних умов Договору оренди, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 змінюваних умов; передається в оренду Товариству нежитлове приміщення загальною площею 131,60 кв.м, в тому числі (1 поверх - 53,90 кв.м, 3 поверх - 77,70 кв.м) в будинку АДРЕСА_2 (пункт 4.1 Умов);

- відповідач договірні зобов`язання в частині здійснення платежів з орендної плати виконує неналежним чином, не сплачує їх вчасно і в повному обсязі;

- загальна сума заборгованості з орендної плати за період з 01.01.2022 по 31.12.2025 складає 161 928,94 грн;

- у зв`язку з неналежним виконанням Товариством умов Договору оренди позивачем нараховано 1 136,32 грн пені, 4 648,65 грн 3% річних і 13 423,32 грн втрат від інфляції.

2. Стислий виклад заперечень відповідача

Товариство 03.03.2026 подало суду відзив на позовну заяву, в якому вказало, що:

- сторонами 06.01.2022 в день підписання Договору оренди було підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди;

- також, 06.01.2022 позивачем і відповідачем на підставі Договору оренди укладено договір №504/3538 про компенсацію витрат балансоутримувачу за користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_2 (далі - Договір компенсації); останній визначає порядок та розміри сплати Товариством витрат за користування земельною ділянкою, на якій розташований об`єкт оренди, на користь Підприємства (пункти 1.1, 2.1, 3.1 Договору компенсації);

- відповідно до пункту 1 висновків і рекомендацій акта обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій вільних приміщень нежитлового будинку АДРЕСА_1 від 27.11.2019 №25/08, складеного Будівельною лабораторією КП «КЖСЕ», який додано до Договору оренди, приміщення знаходяться в непридатному до нормальної експлуатації технічному стані;

- в акті приймання-передачі майна від 06.01.2022 зазначено, що приміщення потребують ремонту згідно з актом будівельної лабораторії від 27.11.2019 №205/08;

- як повідомив колишній керівник Товариства ОСОБА_1 після підписання Договору оренди та акта приймання-передачі майна 06.01.2022 потрапити у передані в оренду приміщення не виявилося можливим, оскільки останні були зачинені на замки, ключі від яких у відповідача були відсутні, питання доступу до орендованих приміщень з Підприємством та Департаментом так і не було вирішено; 02.02.2022 рішенням Товариства №1 ОСОБА_1 було звільнено з посади директора, а новим директором з 03.02.2022 призначено ОСОБА_2 ;

- однак, питання доступу до орендованих приміщень новим керівником також не було вирішено з позивачем та Департаментом через початок повномасштабної військового вторгнення російських військ на територію України, у зв`язку із чим новопризначений директор фактично так і не приступив до виконання посадових обов`язків та залишив територію м. Києва;

- у зв`язку з відсутністю ОСОБА_2 у м. Києві та неможливістю виконувати посадові обов`язки, рішенням єдиного учасника відповідача від 13.02.2024 звільнено з посади директора ОСОБА_2 та призначено з 14.02.2024 директором ОСОБА_3 ;

- з метою з`ясування стану орендованого приміщення та його використання згідно з умовами Договору оренди, новим керівником Товариства 27.02.2024 було здійснено виїзд до приміщення; на місці було виявлено, що вхідні двері приміщення зачинено на замки, від яких ключі у відповідача відсутні, потрапити всередину приміщення не виявилося можливим;

- за даним фактом Товариство 13.03.2024 звернулося до позивача із заявою №1/03-24 про забезпечення доступу до приміщення;

- 15.03.2024 представник відповідача звернувся до Підприємства і Департаменту з заявою №23/03/24 про скасування нарахувань за Договором оренди через фактичну неможливість використання орендованих приміщень відповідно до положень статті 762 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України);

- листом від 20.03.2024 №062/15/05-996 позивач повідомив Товариство про відсутність підстав для припинення та/або скасування нарахувань платежів з орендної плати, оскільки Договір оренди є чинним та в судовому порядку не розірваний;

- також повідомлено, що станом на 18.03.2024 заборгованість відповідача за Договором оренди складає 9 784,20 грн, а за Договором компенсації - 130 733,03 грн;

- листом Департаменту від 04.04.2024 №062/05-19-1813 повідомлено Товариство про те, що станом на сьогодні Договір оренди є чинним, в судовому порядку не розірваний, а отже відсутні підстави для припинення та/або скасування нарахувань платежів з орендної плати;

- 20.03.2024 представниками позивача і відповідача було складено акт обстеження нежитлових приміщень АДРЕСА_2; в пункті 2 акта обстеження зазначено, що згідно з листом Шевченківської окружної прокуратури міста Києва від 30.06.2023 №41-6907вих-23 здійснюється процесуальне керівництво досудовим розслідуванням у кримінальному проваджені від 05.05.2023 №12023100100001728 за фактом незаконного заволодіння групою нежитлових приміщень АДРЕСА_1 загальною площею 78,1 кв.м; крім того, Київською міською радою, як власником майна територіальної громади міста Києва, подано до Шевченківського районного суду міста Києва позовну заяву про витребування приміщень, які є предметом Договору оренди від ОСОБА_4 ; ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.11.2023 у справі №761/40401/23 відкрито провадження за позовом Київської міської ради до ОСОБА_4 про витребування нежитлових приміщень, які становлять об`єкт оренди за Договором оренди, з чужого незаконного володіння; на момент проведення перевірки рішення у справі №761/40401/23 не прийнято; відповідно до пункту 3 акта обстеження у зв`язку з викладеними в пункті 2 обставинами, на час перевірки, орендовані приміщення зачинені; ключі від вказаних приміщень у Підприємства і Товариства відсутні, як наслідок відповідачем такі приміщення не використовуються; станом на сьогодні доступ до приміщення у Товариства через незалежні від нього обставини відсутній, тобто фактично з 06.01.2022 і до сьогодні відповідачу так і не було забезпечено позивачем та Департаментом доступ до орендованих приміщень;

- з відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань стало відомо, що з 30.04.2014 об`єкт оренди вибув із власності Департаменту як орендодавця, а його власником на той час був ОСОБА_4 ; до позовної заяви додано копію інформаційної довідки від 01.05.2023 №330799811, яка підтверджує факт вибуття об`єкту оренди із власності Департаменту; орендодавцем майна може бути лише власник такого майна або особа, уповноважена на укладення договору найму; однак, станом на дату укладення Договору оренди 06.01.2022 Департамент не був власником об`єкта оренди, право власності на який, як він вважає, був протиправно позбавлений, у зв`язку із чим останній витребовував об`єкт оренди із чужого незаконного володіння в судовому порядку.

3. Стислий викладі відповіді позивача на відзив

Підприємство 09.03.2026 подало суду відповідь на відзив, в якій зазначило таке:

- відповідач до укладення Договору оренди був обізнаний про стан об`єкта оренди та умови його використання, зокрема, з тим, що приміщення потребують проведення ремонтних робіт; 06.01.2022 сторонами підписано акт приймання-передачі, за яким Департаментом та позивачем передано, а Товариством прийнято у користування зазначені приміщення; в акті зазначено, що приміщення потребують ремонту згідно з актом будівельної лабораторії від 27.11.2019 №205/08; будь-які зауваження щодо відсутності доступу до приміщень або непередрання ключів у зазначеному акті відсутні; строк оренди за Договором оренди починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення Договору оренди;

- підпунктом 11.9.2 пункту 11.9 розділу ІІ Договору оренди передбачено право орендаря вимагати припинення Договору оренди у разі, якщо протягом двох місяців після підписання акта приймання-передачі він не має можливості використовувати об`єкт оренди; водночас матеріали справи не містять доказів, що відповідач звертався до позивача або Департаменту з повідомленням про неможливість використання об`єкта оренди чи з вимогою про припинення Договору оренди; також слід зазначити, що у разі наміру орендаря зберегти договірні відносини, законодавчо передбачений механізм звільнення від орендної плати на час, протягом якого орендар не міг використовувати об`єкт оренди, зокрема, Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 (далі - Порядок); з положень пункту 127 Порядку вбачається, що зменшення або звільнення від сплати орендної плати можливе у разі існування однієї з умов, визначених Порядком, наявності звернення орендаря про зменшення та відповідного рішення орендодавця; Товариство 15.03.2024 звернулося до Підприємства з заявою №23/03/24 про скасування нарахувань за Договором оренди та Договором компенсації; позивач правомірно відмовив відповідачу у задоволені його заяви про припинення та/або скасування платежів з орендної плати, оскільки останнім не додано жодного документа на підтвердження існування обставин, що майно ним не використовувалось або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини;

- основним документом, що підтверджує факт передачі майна в оренду і початок строку оренди, є акт приймання-передачі майна в оренду, який підписано без будь-яких зауважень; посилання Товариства на обставини зміни керівництва відповідача не мають правового значення для вирішення даного спору, оскільки стосуються виключно внутрішньої організації діяльності підприємства та жодним чином не свідчать про ненадання доступу до орендованих приміщень; крім того, доводи Товариства спростовуються матеріалами справи; так, листом від 31.01.2022 відповідач звертався до Підприємства щодо надання письмової згоди балансоутримувача мереж на отримання послуг водопостачання та/або водовідведення через його мережі в орендованих приміщеннях; відповідно до квитанції від 09.02.2022 №60865082 Товариство оплатило послугу з надання такої згоди; наведені обставини свідчать про те, що після укладення Договору оренди відповідач мав доступ до орендованих приміщень та фактично користувався ними;

- відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №48/340, від 12.03.2019 у справі №911/3594/17 і від 19.01.2021 у справі №916/1415/19); отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем; однак, у випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нею таким майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові; останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності; тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно; власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном; така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно); але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові; саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц);

- згідно з пунктом 3 акта обстеження від 21.03.2024 встановлено, що відповідач не використовує приміщення площею 78,1 кв.м; водночас щодо приміщень площею 53,6 кв.м перевірка не проводилась, а будь-які зауваження щодо відсутності доступу не зафіксовані; вказаний акт обстеження нежилих приміщень не створює, не змінює та не припиняє прав та обов`язків у сторін Договору оренди, а лише засвідчує певні обставини, фіксує наявність/відсутність певних порушень на дату його складення/підписання, а отже не є доказом неможливості використання приміщення з дати укладення Договору оренди, тобто з 06.01.2022; відтак, посилання Товариства на цей акт не спростовує факту передачі об`єкта оренди та виникнення обов`язку зі сплати орендної плати;

- доводи відповідача щодо нарахування компенсації витрат за користування земельною ділянкою не стосуються предмета даного спору, оскільки у даній справі заявлено вимоги виключно про стягнення заборгованості з орендної плати; крім того, рішеннями Господарського суду міста Києва від 02.10.2023 у справі №910/11380/23 і від 27.11.2025 у справі №910/10608/25 вимоги Підприємства про стягнення зазначеної компенсації вже були задоволені у повному обсязі; зазначені рішення набрали законної сили та Товариством не оскаржувалися; таким чином, матеріали справи підтверджують факт передачі відповідачу об`єкта оренди, виникнення у нього обов`язку зі сплати орендної плати та відсутність правових підстав для звільнення від виконання грошових зобов`язань за Договором оренди.

4. Стислий виклад заперечень відповідача на відповідь на відзив

Товариство 13.03.2026 подало суду заперечення на відповідь на відзив, в яких вказало про те, що:

- відповідач не заперечує того факту, що передані в оренду приміщення потребували ремонту, про що і зазначено в акті приймання-передачі майна від 06.01.2022; але в дійсності, як виявилося, приміщення знаходились в непридатному для нормальної експлуатації стані, що потребувало їх капітального, а не поточного ремонту, що є неспіврозмірним із відповідними витратами на приведення приміщення у нормальний стан; також, акт приймання-передачі майна від 06.01.2022 не містить відомостей про надання Товариству безпосереднього доступу до приміщення та, тим більше, про надання ключів від замків, на які було зачинене приміщення; при цьому, лист-звернення відповідача від 31.01.2022 та квитанція від 09.02.20222 про оплату послуги водопостачання жодним чином не засвідчує факт користування Товариством приміщеннями, натомість свідчить лише про дійсний намір відповідача використовувати приміщення, яке за повідомленням Приватного акціонерного товариства «Акціонерна компанія «Київводоканал» взагалі не було підключене до центрального водопостачання та водовідведення; в подальшому, після отримання відповідного дозволу та оплати послуги відповідне підключення виконати не виявилося можливим через відсутність фактичного доступу Товариства до приміщень та відсутності фізичної можливості виконати відповідні роботи; таким чином, вказаними документами засвідчена формальна, а не реальна передача приміщень відповідачу, стан яких взагалі є непридатним до використання;

- позивач погоджується із фактом невикористання відповідачем приміщень площею лише 78,1 кв.м, посилаючись на пункт 3 акта обстеження орендованих приміщень від 21.03.2024, про що зазначає, зокрема, у відповіді на відзив; таке твердження є помилковим, суб`єктивним та спотвореним трактуванням змісту зазначеного акта обстеження, оскільки в акті обстеження про приміщення площею 78,1 кв.м зазначається лише в пункті 2 з посиланням на досудове розслідування факту заволодіння саме цією площею приміщень у кримінальному провадженні від 05.05.2023 №12023100100001728, яке проводилося Шевченківською окружною прокуратурою міста Києва; натомість, в пункті 3 акта обстеження вказано, що «У зв`язку із викладеним в п. 2 даного акту обставинами, на час перевірки орендовані приміщення зачинені. Ключі від вказаних приміщень у КП «Київжитлоспецексплуатація» та ТОВ «ШТАДСЕРВІС» відсутні, як наслідок ТОВ «ШТАДСЕРВІС» вказані приміщення не використовуються»; тобто, актом підтверджується факт неможливості використання Товариством саме орендованими приміщеннями відповідно до умов Договору оренди, а не їх якоюсь частиною, натомість жодних доказів фактичного, реального використання відповідачем даних приміщень позивачем не наведено, що є належною підставою для звільнення відповідача від сплати орендної плати згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України;

- заочним рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 28.01.2025 у справі №761/40401/23 було задоволено позов Київської міської ради до ОСОБА_4 та витребувано з чужого незаконного володіння останнього нежитлові приміщення, які становлять об`єкт оренди; про виконання даного судового рішення Товариству ні Департаментом, ані позивачем не повідомлялося, об`єкт оренди у фактичне користування відповідача відповідно до Договору оренди до цього часу не переданий; на даний час Товариству не повідомлялося та не відомо про ухвалене остаточне рішення у даній справі; при цьому, хоча Підприємство і зазначає, що предметом розгляду вказаної справи є приміщення площею 78,1 кв.м, а за Договором оренди об`єктом оренди є приміщення площею 131,6 кв.м, позивач жодним чином не розділяє ці приміщення та відповідно не перераховує орендну плату, хоча і визнає неможливість використання відповідачем частини орендованого приміщення.

5. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.02.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами.

Позивачем 19.02.2026 подано суду для огляду оригінали документів, копії яких додано до позовної заяви.

Судом оглянуто такі оригінали документів, встановлено відповідність наявних в матеріалах справи копій поданим оригіналам та листом від 16.03.2026 повернуто оригінали позивачу.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.04.2026 розгляд справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 25.05.2026; зобов`язати позивача і відповідача в строк до 15.05.2026 подати суду належним чином завірену копію акта обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій вільних приміщень нежитлового будинку АДРЕСА_1 від 27.11.2019 №25/08, складеного Будівельною лабораторією КП «КЖСЕ», який є додатком до договору оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 06.01.2022 №3538.

Позивач 07.05.2026 подав суду клопотання про долучення документів, а саме копії зазначеного акта, та в якому вказав, що такий акт не є додатком до Договору.

Відповідач 21.05.2026 подав суду заяву про виконання ухвали суду до якої додав копію акта, та в якій зазначив про те, що примірник акта приблизно на початку лютого 2024 року було завантажено з вебсайту «Prozorro» за посиланням https://prozorro.sale/auction/LLD001-UA-20211119-90457/, яке зазначено у Договорі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.05.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 29.06.2026.

Представниця позивача у судовому засіданні 29.06.2026 оголосила вступне слово та підтримала позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача оголосив вступне слово та заперечив проти задоволення позовних вимог.

Суд, заслухавши вступне слово представників сторін, з`ясувавши обставини, на які посилаються сторони, дослідив в порядку статей 209 і 210 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) докази у справі.

Після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів.

Представники сторін виступили з промовами (заключним словом), в яких посилалися на обставини і докази, досліджені у судовому засіданні.

У судовому засіданні 29.06.2026 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення згідно зі статтею 233 ГПК України.

Судом відповідно до вимог статей 222 і 223 ГПК України здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.

ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДОМ

06.01.2022 Департаментом (орендодавець), Підприємством (балансоутримувач) і Товариством (орендар) було укладено Договір оренди, за умовами якого:

- інформація про об`єкт оренди (нерухоме майно) - нежитлове приміщення загальною площею 131,60 кв.м (1 поверх - 53,90 кв.м, 3 поверх - 77,70 кв.м), що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 (пункт 4.1 розділу І Договору оренди);

- вартість майна: балансова залишкова вартість, визначена на підставі фінансової звітності балансоутримувача (частина перша статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»); 3 066 623,44 грн без податку на додану вартість; станом на останню дату місяця, що передувала даті оприлюднення оголошення 31.07.2021 (пункт 6.1 розділу І Договору оренди);

- цільове призначення майна: останнє може бути використане за цільовим призначенням на розсуд орендаря (пункт 7 розділу І Договору);

- місячна орендна плата визначена за результатами проведення аукціону; 7 354,33 грн без податку на додану вартість; протокол електронного аукціону № LLD001-UА-20211119-90457 сформований 09.12.2021 о 16:55:31 год, дата визначення балансової залишкової вартості майна 31.07.2021, що є датою визначення орендної плати за базовий місяць оренди грудень 2021 року (пункт 8.1 розділу І Договору оренди);

- компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою: компенсуються орендарем в порядку, передбаченому пунктом 6.5 розділу ІІ Договору оренди (пункт 8.2 розділу І Договору оренди);

- розмір авансового внеску орендної плати: 2 (дві) місячні орендні плати: 14 708,66 грн без податку на додану вартість (пункт 9.1 розділу І Договору оренди);

- сума забезпечувального депозиту: 14 708,66 грн без податку на додану вартість (пункт 10 розділу І Договору оренди);

- строк Договору оренди складає 5 років з дати набрання чинності Договором оренди (пункт 11 розділу І Договору оренди);

- орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 розділу І Договору оренди, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 розділу І Договору оренди (пункт 1.1 розділу І Договору оренди);

- майно передається в оренду для використання згідно з пунктом 7 розділу І Договору оренди (пункт 1.2 розділу ІІ Договору оренди);

- орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна; акт приймання-передачі підписується орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням Договору оренди (пункт 2.1 розділу ІІ Договору оренди);

- передача майна в оренду здійснюється за його страховою вартістю, визначеною у пункті 6.2 розділу І Договору оренди (пункт 2.2 розділу ІІ Договору оренди);

- орендна плата становить суму, визначену у пункті 8.1 розділу І Договору оренди; нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України; до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою; орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.5 розділу ІІ Договору оренди; нарахування податку на додану вартість на орендну плату, розмір авансового внеску орендної плати та суму забезпечувального депозиту, визначених у пунктах 8.1, 9 та 10 розділу І Договору оренди, здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України (пункт 3.1 розділу ІІ Договору оренди);

- орендар сплачує орендну плату на рахунок балансоутримувача щомісяця до 15 числа поточного місяця оренди за поточний місяць; орендна плата сплачується орендарем на рахунок балансоутримувача, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі майна (пункт 3.3 розділу ІІ Договору оренди);

- орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується балансоутримувачем (пункт 3.7 розділу ІІ Договору оренди);

- на суму заборгованості орендаря із сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати; крім того, орендар відповідно до частини другої статті 625 ЦК України сплачує втрати від інфляції за заборгованістю та 3% річних від простроченої суми заборгованості; у разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за ними становить загалом не менше ніж три місяці, орендар також сплачує штраф у розмірі 3% від суми заборгованості; у випадку примусового стягнення орендної плати у порядку, встановленому законодавством України, з орендаря також можуть стягуватись у повному обсязі втрати, пов`язані з таким стягненням та іншими процедурами розірвання договорів [демонтаж, зберігання тощо] (пункт 3.8 розділу ІІ Договору оренди);

- орендар має право: за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту; здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого згідно із Законом України «Про оренду державного та комунального майна» та Порядком передачі в оренду державного і комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483; за згодою орендодавця, наданою відповідно до вказаних Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати (пункт 5.1 розділу ІІ Договору оренди);

- протягом п`яти робочих днів з дати укладення Договору оренди балансоутримувач зобов`язаний надати орендарю для підписання два примірники договору про компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою; орендар зобов`язаний самостійно сплачувати вартість фактично спожитих комунальних послуг постачальникам таких послуг, які надаються за окремими договорами, укладеними орендарем з цими організаціями (водопостачання, каналізація, газ, електрична та теплова енергія, вивіз сміття і т.п.), за тарифами, які у встановленому законодавством порядку відшкодовують повну вартість їх надання; орендар зобов`язаний самостійно сплачувати на підставі договору з постачальниками таких послуг, пропорційно орендованій площі, частку витрат на утримання прибудинкової території, на ремонт покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо, послуг по технічному обслуговуванню інженерного обладнання внутрішньобудинкових мереж; орендар зобов`язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання примірників договору про компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору; або подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем за договором; орендар зобов`язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання від балансоутримувача відповіді на свої зауваження, яка містить документальні підтвердження витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем, підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору; орендар вживає заходів для укладення із постачальниками комунальних послуг договорів на постачання відповідних комунальних послуг протягом місяця з моменту отримання проектів відповідних договорів від постачальників таких послуг; орендар зобов`язаний надати балансоутримувачу копії договорів, укладених із постачальниками комунальних послуг (пункт 6.5 розділу ІІ Договору оренди);

- балансоутримувач і орендодавець запевняють орендаря, що:

крім випадків, коли про інше зазначене в акті приймання-передачі, об`єкт оренди є вільним від третіх осіб, всередині об`єкта немає майна, належного третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта може бути наданий орендарю в день підписання акта приймання-передачі разом із комплектом ключів від об`єкта у кількості, вказаній у акті приймання-передачі;

інформація про майно, оприлюднена в оголошенні про передачу в оренду (в обсязі, передбаченому пунктом 26 Порядку), посилання на яке зазначене в пункті 4.2 розділу І Договору оренди, відповідає дійсності, за винятком обставин, відображених в акті приймання-передачі (пункт 9.1 розділу ІІ Договору оренди);

- Договір оренди укладено на строк, визначений у пункті 11 розділу І Договору оренди; перебіг строку Договору оренди починається з дня набрання ним чинності; Договір оренди набирає чинності в день його підписання сторонами; строк оренди за Договором оренди починається з дати підписання Акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору (пункт 11.1 розділу ІІ Договору оренди).

Крім того, 06.01.2022 орендарем і балансоутримувачем було підписано акт приймання-передачі майна, за яким балансоутримувач передав, а орендар прийняв в орендне користування за Договором оренди нежилі приміщення загальною площею 131,6 кв.м (І поверх - 53,9 кв.м, III поверх - 77,7 кв.м), що перебувають на балансі Підприємства та розташовані за адресою: АДРЕСА_2; стан нежилих приміщень, що передаються в оренду згідно з Договором оренди - потребують ремонту відповідно до акта будівельної лабораторії від 27.11.2019 №205/08.

Так, відповідач в період з січня 2022 року по грудень 2025 року орендні платежі не сплачував, у зв`язку з чим у Товариства утворилася заборгованість у сумі 161 928,94 грн (за вирахуванням забезпечувального депозиту).

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ. ПОЗИЦІЯ СУДУ

Частиною першою статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до частини першої статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з частинами першою - четвертою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.

Орендна плата визначається за результатами аукціону.

Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати.

Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статті 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися, зокрема, неустойкою.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання; штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання; пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (стаття 549 ЦК України).

За приписами статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Передбачене законом право кредитора вимагати сплати боргу з урахуванням індексу інфляції та 3% річних в порядку статті 625 ЦК України є способами захисту його майнового права та інтересу, суть яких полягає у відшкодуванні матеріальних втрат від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

ВИСНОВКИ

Отже, оскільки Товариством в порушення умов Договору оренди не було сплачено орендні платежі за період з січня 2022 року по грудень 2025 року в загальній сумі 161 928,94 грн, то позовні вимоги Підприємства в частині стягнення з відповідача наведеної суми основної заборгованості є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Що ж до доводів відповідача стосовно неможливості використання ним приміщення за Договором оренди, що є підставою для звільнення його від сплати орендних платежів за частиною шостою статті 762 ЦК України, то слід зазначити таке.

Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату наведена норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені. Подібні правові висновки викладені у пункті 31.4 постанови Верховного Суду від 27.08.2019 у справі № 914/2264/17.

При цьому, незалежними від волі орендаря обставинами є, зокрема, але не виключно: форс-мажорні обставини (бойові дії на сході України, стихійні лиха), незаконне захоплення майна іншою особою, неповідомлення орендодавцем орендаря про права третіх осіб на майно (наприклад, право застави, при реалізації якого може накладатися арешт на майно, що унеможливлює доступ орендаря до нього), аварійний чи незадовільний технічний стан майна, відсутність опалення та інших комунікацій в опалювальний період, що обумовлюють його непридатність для експлуатації за призначенням, правомірне зайняття приміщення третьою особою на підставі договору оренди, раніше укладеного з орендодавцем.

При настанні таких обставин вже після укладення договору оренди доказами на підтвердження неможливості використання майна можуть бути, зокрема, сертифікат торгово-промислової палати щодо форс-мажорних обставин, документально оформлені результати розгляду заяв та скарг до правоохоронних органів, акт державного виконавця про арешт майна та його передачу третій особі на відповідальне зберігання, судове рішення у справі за позовом про усунення перешкод у користуванні майном, висновок судової експертизи про аварійний стан об`єкта оренди, рішення компетентного державного органу про початок його реконструкції, реставрації чи капітального ремонту тощо. Подібні правові висновки викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.06.2018 зі справи №905/1601/17.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 зі справи №910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини шостої статті 762 ЦК України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Подібний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.04.2023 зі справи №910/14244/20.

Так, як на підстави невикористання приміщення, Товариство посилається на відсутність в акті приймання-передачі від 06.01.2022 інформації щодо передачі відповідачу комплекту ключів від об`єкта, зазначення в акті обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій вільних приміщень нежитлового будинку АДРЕСА_1 від 27.11.2019 №205/08, складеного Будівельною лабораторією КП «КЖСЕ», інформації про те, що приміщення знаходяться в непридатному до нормальної експлуатації технічному стані, наявність відомостей про те, що з 30.04.2014 об`єкт оренди вибув із власності Департаменту як орендодавця, а його власником на той час був ОСОБА_4 , а також на складений 20.03.2024 представниками позивача і відповідача акт обстеження нежитлових приміщень АДРЕСА_2.

В акті приймання-передачі від 06.01.2022 дійсно відсутня інформація щодо передачі відповідачу комплекту ключів від об`єкта, втім акт не містить і інформації щодо не передання таких ключів або відсутності доступу до приміщення.

Акт обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій вільних приміщень нежитлового будинку АДРЕСА_1 від 27.11.2019 №25/08 сторонами суду не подано.

Оскільки сторонами не було подано суду акт обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій вільних приміщень нежитлового будинку АДРЕСА_1, то суд ухвалою від 20.04.2026 зобов`язав сторін надати такий акт.

Позивач 07.05.2026 подав суду копію акта обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій вільних приміщень нежитлового будинку АДРЕСА_1 від 27.11.2019 №205/08, з якого вбачається таке:

- приміщення першого поверху: частина приміщень першого поверху, що розташовані в лівій частині будинку зі сторони дворового фасаду загальною площею 71,2 кв.м, знаходяться в комунальній власності м. Києва; внаслідок гасіння пожежі відбулося на багатьох ділянках обвалення мінераловолокнистих плит підвісної стелі, штукатурного шару стелі та стін; на ділянках зволоження можливе подальше обвалення як плит підвісної стелі, так і штукатурного шару; поверхні огороджувальних конструкцій вкриті шаром плісняви; пошкоджене покриття підголи; в приміщенні санвузла демонтовано більшу частину сантехобладнання; відсутнє опалення приміщень; приміщення від`єднанні від електромережі;

- приміщення третього поверху: частина приміщень третього поверху, що розташовані в лівій частині будинку, загальною площею 77,7 кв.м (згідно з поверховим планом БТІ м. Києва група приміщень №5), знаходяться в комунальній власності м. Києва; на час обстеження приміщенні вільні і не експлуатуються; приміщення складаються із трьох кімнат, коридору підсобного приміщення та санвузла; в приміщенні, що розташоване зі сторони дворового (відповідно до поверхового плану БТІ приміщення №5) відбулося обвалення штукатурного шару стелі; дранка та дошки підвісної стелі вражені гнилизною; зволожені ділянки штукатурного шару загрожують обваленням; на окремих ділянках відбулося також обвалення штукатурного шару стін та перегородок; при огляді приміщень мансардного поверху було встановлено, що головні балки горищного перекриття вражені гнилизною; прогини головних дерев`яних балок горищного перекриття становлять до 200 мм, що значно перевищує нормативні допуски; в приміщеннях, що розташовані зі сторони головного та дворового фасадів, наявні балкони; конструкція балконів така: по консольно-защемленим в товщу стіни металевим балкам влаштована монолітна плита з заповненням із цегляного щебеню; поверх плити влаштована цементно-піщана стяжка; по зовнішньому контуру балконної плити закріплене металеве огородження; балкони мають такі пошкодження: обвалення та відшарування захисного бетонного шару нижніх, фронтальних і бічних поверхонь балконних плит; на нижніх поверхнях окремих балконних плит утворились тріщини, шириною розкриття до 2 мм; на ділянках обвалення захисного бетонного шару арматура оголена та вражена іржею; враження корозією та розшарування металу оголених ділянок балконних балок; окремі фрагменти відшарованих ділянок балконних плит загрожують обваленням; цегляний щебінь крихкий, розшаровується; на поверхні балконної плити росте парость; після залиття електромережа в обстежуваних приміщеннях не функціонує;

- висновки і рекомендації:

обстежувані вільні приміщення підвального поверху, І та III поверхів знаходяться в непридатному до нормальної експлуатації технічному стані - категорія 3 (ДСТУ-Н Б В. 1.2-18:2016 «Настанова щодо обстеження будівель і споруд для визначення та оцінки їх технічного стану» ДП «УкрНДНЦ» Київ - 2017 р.);

одною із основних причин сирості та поширення плісняви на поверхні огороджувальних конструкцій підвальних приміщень є висока вологість повітря, що обумовлена відсутністю вентиляції підвальних приміщень та наслідками залиття приміщень після гасіння пожежі; для попередження поширення сирості в підвальних приміщеннях необхідно влаштувати примусову припливно-витяжну вентиляцію;

значно пошкоджені несучі елементи міжповерхового (між другим та третім поверхами) та горищного перекриття в межах групи нежитлових приміщень №5 замінити або виконати їх підсилення; виконати утеплення конструкцій горищного перекриття; дані роботи проводити по спеціально-розробленому проекту; нове перекриття та підлогу рекомендується виконати із облегшених конструкцій, вага яких не повинна суттєво перевищувати вагу від старих конструкцій;

у вільних підвальних приміщеннях І та ІІІ поверхів необхідно проведення комплексу робіт капітального характеру, а саме: демонтувати рештки плити підвісної та підшивної стелі; обвалити відшаровані ділянки штукатурного шару стелі, стін та перегородок; матеріал огороджувальних конструкцій просушити штучним методом; в місцях поширення плісняви конструкції обробити антибактерицидним розчином; замінити пошкоджені гнилизною дранку та дошки підшивної стелі; замінити покриття підлоги; попередньо виконати роботи по заміні основи підлоги та заміні теплозвукоізоляції підлоги; провести відновлювальні роботи (влаштування підвісної стелі, штукатурні та опоряджувальні роботи); замінити віконні та дверні блоки; в приміщеннях провести необхідні електромонтажні роботи; виконати ремонт двох балконних плит шляхом їх підсилення; в приміщенні санвузлів замінити сантехприлади, виконати обличкування стін та покриття підлоги.

Відповідач 21.05.2026 подав суду заяву про виконання ухвали суду, до якої додав копію акта, та в якій вказав про те, що примірник акта приблизно на початку лютого 2024 року було завантажено з вебсайту «Prozorro» за посиланням https://prozorro.sale/auction/LLD001-UA-20211119-90457/, яке зазначено у Договорі.

Судом встановлено, що за наведеним посиланням вся документація стосовно об`єкта оренди, в тому числі і акт обстеження з додатками (фото обстежуваного приміщення), були завантажені 19.11.2021 о 16:02 год.

Тобто як під час прийняття Товариством рішення щодо участі у торгах та участі відповідача у торгах, так і на момент підписання Договору та акта приймання-передачі Товариство усвідомлювало ризик неможливості використання майна.

Щодо посилань відповідача на частину шосту статті 762 ЦК України, якою передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, то за положеннями Договору Товариство має право на здійснювати поліпшення і ремонт орендованого майна з подальшим правом на компенсацію вартості здійснених поліпшень.

Таким чином, положення частини шостої статті 762 ЦК України у даному випадку застосуванню не підлягають.

Крім того, пунктом 11.9 розділу ІІ Договору передбачено, що останній може бути достроково припинений на вимогу орендаря, якщо:

- протягом одного місяця після підписання акта приймання-передачі орендар отримає докази істотної невідповідності об`єкта оренди інформації про нього, зазначеній в оголошенні або в акті приймання-передачі; або

- протягом двох місяців після підписання акта приймання-передачі орендар не матиме можливості використовувати об`єкт або приступити до виконання ремонтних робіт на об`єкті через відсутність на об`єкті можливості підключення до комунальних послуг, або відмови постачальників відповідних комунальних послуг укласти із орендарем договори на постачання таких послуг протягом одного місяця з моменту звернення орендаря (за умови, що орендар звернувся до таких постачальників послуг не пізніше ніж протягом одного місяця після підписання акта приймання-передачі майна).

Товариство же передбаченим правом на припинення Договору не скористалося.

В акті від 20.03.2024 зазначено, що згідно з листом Шевченківської окружної прокуратури міста Києва від 30.06.2023 №41-6907вих-23 здійснюється процесуальне керівництво досудовим розслідуванням у кримінальному проваджені від 05.05.2023 №12023100100001728 за фактом незаконного заволодіння групою нежитлових приміщень АДРЕСА_1 загальною площею 78,1 кв.м. Київською міською радою, як власником майна територіальної громади міста Києва, подано до Шевченківського районного суду міста Києва позовну заяву про витребування приміщень, які є предметом Договору оренди від ОСОБА_4. Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.11.2023 у справі №761/40401/23 відкрито провадження за позовом Київської міської ради до ОСОБА_4 про витребування нежитлових приміщень, які становлять об`єкт оренди за Договором оренди, з чужого незаконного володіння. На момент проведення перевірки рішення у справі №761/40401/23 не прийнято (пункт 2).

Відповідно до пункту 3 акта обстеження у зв`язку з викладеними в пункті 2 обставинами на час перевірки орендовані приміщення зачинені; ключі від вказаних приміщень у Підприємства і Товариства відсутні, як наслідок відповідачем такі приміщення не використовуються.

Втім відсутність як у Підприємства, так і у Товариства в день проведення обстеження ключів від приміщення, не свідчить про не передання таких ключів відповідачу, а також про невикористання Товариством приміщення.

Відповідач посилається на рішення Шевченківського районного суду міста Києва у справі №761/40401/23, яким витребувано з чужого незаконного володіння нежитлові приміщення площею 78,1 кв.м.

Заочним рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 28.01.2025 у справі №761/40401/23, яке набрало законної сили 11.03.2025, позов задоволено; витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради нежитлові приміщення (група нежитлових (вбудованих) приміщень) 5 (№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) в літ. А площею 78,1 кв.м.

Вказаним рішенням було встановлено таке:

- рішенням Київської міської ради від 27.12.2001 №208/1642 «Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва» нежитловий будинок загальною площею 1 110,30 кв.м на АДРЕСА_1 було включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади Шевченківського району міста Києва (пп. 14 п. 1.1б Таблиці 7 додатку 11 до вказаного рішення Київської міської ради);

- відповідно до рішення Київської міської ради від 02.12.2010 №284/5096 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» нежитловий будинок загальною площею 1 110,30 кв.м на АДРЕСА_1 належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва;

- згідно з розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 29.07.2011 №1339 «Про внесення змін та доповнень до розпоряджень виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10 грудня 2010р. № 1112 та від 12 травня 2011р. № 715», нежилі приміщення площею 217,8 кв.м на АДРЕСА_1, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, закріплені за Підприємством на праві господарського відання;

- за актом приймання-передачі основних засобів від 31.05.2013 нежилі приміщення площею 217,8 кв.м на АДРЕСА_1 (відповідно до поверхового плану Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» (далі - КП КМР «КМБТІ») - АДРЕСА_1) передані на баланс Підриємства;

- згідно з технічним паспортом КП КМР «КМБТІ» від 22.04.2014 загальна площа нежилих приміщень, що перебувають на балансі Підприємства складає 293,2 кв.м (частина підвалу - 144,3 кв.м, 1 поверх - 71,2 кв.м, 3 поверх - 77,7 кв.м) у будинку АДРЕСА_1;

- з інформаційної довідки від 01.05.2023 №330799811 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Київській міській раді, судом встановлено, що останнім власником групи нежитлових (вбудованих) приміщень 5 (№ 1, 2, 3, 4, 5, 6,7, 8) в літ. А площею 78,1 кв.м у будинку АДРЕСА_1 , є ОСОБА_4 , який набув право власності на нерухоме майно 04.09.2015 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П. 04.09.2015 та зареєстрованого в реєстрі за №5895;

- відповідно до відомостей із зазначеної інформаційної довідки, вперше спірне нерухоме майно було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.04.2014 на підставі рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 02.10.2013 у справі №760/5672/14 на праві власності за третьою особою ОСОБА_3;

- однак, як вбачається з листа Солом`янського районного суду міста Києва від 02.10.2023 №01-05/46/2023 згідно з відомостями автоматизованої системи документообігу Солом`янського районного суду міста Києва, за єдиним унікальним номером 760/5672/14 зареєстровано матеріали про притягнення особи до адміністративної відповідальності за частиною другою статті 1732 Кодексу України про адміністративні правопорушення;

- таким чином, рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 02.10.2013 у справі №760/5672/14, яке стало підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно за третьою особою ОСОБА_3 , Солом`янським районним судом міста Києва у цивільній справі не ухвалювалося, а тому право власності зареєстроване в порушення закону протиправно;

- в подальшому, спірне нерухоме майно неодноразово відчужувалося на користь інших фізичних осіб, про що внесені відповідні записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- отже, група нежитлових (вбудованих) приміщень) 5 (№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) в літ. А площею 78,1 кв.м вибула із власності Київської міської ради, як дійсного власника спірного майна незаконно, та в подальшому неодноразово перереєстрована за іншими фізичними особами, останнім з яких є ОСОБА_4 .

Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

За приписами частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 у справі №48/340, від 12 березня 2019 у справі №911/3594/17, від 19 січня 2021 у справі №916/1415/19).

Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. Однак, у випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нею таким майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.

Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц).

Крім того, за висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 16.06.2020 зі справи №372/266/15-ц та від 14.11.2018 зі справи №183/1617/16 (пункт 94), власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Тому не є ефективним способом захисту права власника для мети витребування ним його майна з чужого незаконного володіння оспорювання не тільки рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, але й договорів, інших правочинів щодо спірного майна та документів, що посвідчують відповідне право.

Відтак, Департамент є належним орендодавцем майна, переданого Товариству в оренду за Договором.

Крім основної заборгованості позивач просить стягнути з відповідача 1 136,32 грн пені, 4 648,65 грн 3% річних і 13 423,32 грн втрат від інфляції.

Перевіривши розрахунок наведених сум і періодів їх нарахування суд встановив, що вони правильні.

Відтак, стягненню з Товариства на користь Підприємства підлягає 1 136,32 грн пені, 4 648,65 грн 3% річних і 13 423,32 грн втрат від інфляції.

За приписами статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору слід покласти на відповідача.

Керуючись статтями 129, 233, 236 - 238, 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» (вул. Володимирська, буд. 51-А, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 03366500) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Штадсервис» (вул. Рейтарська, буд. 13Б, м. Київ, 01034; ідентифікаційний код 43128382) про стягнення 181 137,23 грн задовольнити повністю.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Штадсервис» (вул. Рейтарська, буд. 13Б, м. Київ, 01034; ідентифікаційний код 43128382) на користь Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» (вул. Володимирська, буд. 51-А, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 03366500): 161 928 (сто шістдесят одну тисячу дев`ятсот двадцять вісім) грн 94 коп. заборгованості з орендної плати; 1 136 (одну тисячу сто тридцять шість) грн 32 коп. пені; 4 648 (чотири тисячі шістсот сорок вісім) грн 65 коп. 3% річних; 13 423 (тринадцять тисяч чотириста двадцять три) грн 32 коп. втрат від інфляції та 2 662 (дві тисячі шістсот шістдесят дві) грн 40 коп. судового збору.

Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 30.06.2026.

Суддя Оксана Марченко