Ухвала суду № 137847169, 01.07.2026, Господарський суд Житомирської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,

e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ 03499916

УХВАЛА

01 липня 2026 р. м. Житомир Справа № 906/780/24

Господарський суд Житомирської області у складі судді Лозинської І.В.,

розглядаючи справу за позовом Заступника керівника Житомирської окружної прокуратури

в інтересах держави в особі Житомирської міської ради

до Фізичної особи - підприємця Пидюри Сергія Михайловича

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні

відповідача Чорноморець Інни Анатоліївни

про визнання недійсним договору купівлі - продажу, зобов`язання повернути земельну ділянку, знести самочинне будівництво та про скасування державної реєстрації прав,

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Житомирської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Житомирської міської ради звернувся до господарського суду з позовом до відповідача (з урахуванням заяви про зміну предмету позову від 10.09.2024) щодо:

- визнання недійсним договору купівлі - продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 від 08.06.2019, що укладений між Житомирською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем;

- зобов`язання відповідача повернути у власність Житомирської міської об`єднаної територіальної громади в особі Житомирської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004;

- зобов`язання відповідача знести об`єкт самочинного будівництва по АДРЕСА_1 з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 963321818101;

- скасування державної реєстрації права власності Пидюри С.М. на земельну ділянку з кадастровим №1810136600:03:010:0004 (номер відомостей про речове право 31919001);

- скасування державної реєстрації права власності Пидюри Сергія Михайловича на торгівельний павільйон по АДРЕСА_1 з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 963321818101 (номер відомостей про речове право 27559846).

Позовні вимоги з посиланням на положення ст. 41, 116, 122, 124, 134, 135, 210 ЗК України, ст. 21, 203, 215, 216, 236, 331, 375, 376 ЦК України обґрунтовані, зокрема, таким:

- станом на 18.09.2013 на спірній земельній ділянці, орендарем якої була ФОП Чорноморець Інна Анатоліївна, були відсутні будь-які об`єкти нерухомого майна;

- в подальшому, ФОП Чорноморець І. А. спорудила на цій земельній ділянці торгівельний павільйон за відсутності дозвільних документів на будівництво, без дозволу власника землі Житомирської міської ради, без реєстрації документа про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, на землях, які не були відведені для цієї мети, зареєструвала право власності на цей об`єкт в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі документів, що в розумінні законодавства не посвідчують ні його створення, ні наявності права власності; тому вказаний об`єкт є самочинним будівництвом, що унеможливлює виникнення права власності на нього;

- ФОП Пидюра С. М. на підставі договору купівлі - продажу від 20.08.2018 №1358 придбав у Чорноморець І. А. цей торгівельний павільйон, на підставі рішення Житомирської міської ради від 07.02.2019 № 1377 та договору купівлі - продажу земельної ділянки від 08.06.2019 придбав земельну ділянку кадастр. №1810136600:03:010:0004, пл. 0,0296 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 18-А, та зареєстрував право власності на цю земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав;

- згодом відповідач на підставі містобудівних умов та обмежень для проєктування об`єкта будівництва в Єдиній електронній системі будівництва 15.05.2024 подав повідомлення про початок виконання будівельних робіт (реконструкції зазначеного торгівельного павільйону) від 15.05.2024 № ЖТ051240517484, за змістом якого реконструкція передбачала перетворення торгівельного павільйону шляхом реконструкції на двоповерхове приміщення побутового обслуговування площею 266,7 м2.

Прокурор зазначає, що договір купівлі - продажу спірної земельної ділянки був укладений між Житомирською міською радою та ФОП Пидюрою С. М. на підставі незаконних рішень, в порушення вимог чинного законодавства та всупереч інтересам територіальної громади і держави, оскільки право власності на самочинно збудований об`єкт не набувається, та, відповідно, є неможливим набуття права користування чи власності земельною ділянкою під цим об`єктом у позаконкурентний спосіб на підставі абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України. За наведеного, прокурор просить визнати цей договір недійсним з огляду на ст. 4, 10, 203, 215 ЦК України, зобов`язати ФОП Пидюру С. М. повернути спірну земельну ділянку позивачеві, знести об`єкт самочинного будівництва, скасувати державну реєстрацію права власності відповідача на цю земельну ділянку та на будівлю торгівельного павільйону.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.03.2026, у задоволенні позову відмовлено.

Постановою від 09.06.2026 Верховний Суд у складі колегії суддів КГС постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.03.2026 та рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі скасував, справу передав на новий розгляд до господарського суду та зазначив, серед іншого таке (а. с. 57 - 64 у т. 5):

- за змістом ч. 1 та 7 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил; у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову; якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво; Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стан;.

- вирішуючи спір у відповідній категорії справ, суди зобов`язані встановити всі юридично значущі обставини, без дослідження яких неможливе ухвалення законного та обґрунтованого рішення; так, належить з`ясувати, чи відноситься спірне майно до об`єктів нерухомого майна у розумінні цивільного законодавства, чи є воно тимчасовою спорудою, право власності на яку, відповідно до положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не підлягає державній реєстрації;

- наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним; формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею;

- реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20);

- не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці; виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35), від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 (пункт 103));

- сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (п. 123 постанови ВП Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20));

- державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності; факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту (схожий висновок викладено в п. 7 постанови ОП КГС у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18);

- суди попередніх інстанцій не встановили всіх обставин справи, зокрема, щодо того, чи належить об`єкт, придбаний ФОП Пидюрою С. М. за договором купівлі-продажу від 20.08.2018 до нерухомого майна або/та чи є цей об`єкт самочинним будівництвом; наявність правових підстав для здійснення державної реєстрації майна; чи будівництво на спірній земельній ділянці проведено за наявності/відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку, дозвільних документів, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, чи надавалась земельна ділянка саме для будівництва нерухомого майна; чи могло виникнути у відповідача право власності на майно, а отже і право на придбання земельної ділянки;

- ураховуючи положення ч. 3-5 ст. 376 ЦК України, коли власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина 2 статті 152 Земельного кодексу України);

- правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва (постанова Верховного Суду від 11.06.2024 у справі № 904/4338/21);

- обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо його збудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/ або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; в усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості його перебудови (постанови ВС від 24.06.2020 у справі № 320/5880/18, від 19.09.2023 у справі № 911/1406/20);

- висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судовій практиці Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 01.07.2020 у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19, від 10.01.2024 у справі № 916/619/22);

- за усталеними висновками Верховного Суду особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку (постанови від 02.06.2022 у справі № 910/14524/19, від 04.09.2024 у справі № 904/2077/23);

- поза увагою судів залишилося необхідність встановлення обставин стосовно того, чи порушує у цьому випадку розміщення на земельній ділянці спірного майна умови землекористування та чи підлягає такий об`єкт знесенню на підставі ч. 4 ст. 376 ЦК України.

29.06.2026 матеріали справи №906/780/24 повернулись до Господарського суду Житомирської області.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.01.2026, справу №906/811/24 передано для нового розгляду судді Лозинській І. В.

За таких обставин, зазначену справу необхідно прийняти до свого провадження.

Приймаючи до уваги характер спірних правовідносин та предмет доказування, справа підлягає розгляду за правилами загального позовного провадження.

Керуючись ст. 234, 235 ГПК України, господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Справу №906/780/24 прийняти до провадження.

2. Розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження.

3. Призначити підготовче судове засідання на 29 липня 2026 р. о 12:00 в приміщенні господарського суду, в залі судових засідань № 108.

4. Учасникам справи надіслати господарському суду в термін до 27.07.2026 наявні докази та документи, які відсутні в матеріалах справи щодо предмету спору, з врахуванням висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.06.2026 у справі №906/780/24.

5. Направити копії цієї ухвали учасникам справи.

Ухвала набирає законної сили з дати її підписання та оскарженню не підлягає.

Ухвала підписана 01.07.2026

Суддя Лозинська І.В.

Друк:

1 - в справу

2 - прокуратура Електронний суд

3,4 - сторонам "Електронний суд"

5 - третій особі - ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ) (реком.)