Рішення № 137689953, 25.06.2026, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Незалежності, 1, м. Хмельницький, 29607, тел. (0382) 71-81-84, (0382) 71-81-83

e-mail: inbox@km.arbitr.gov.ua, ЄДРПОУ 03500128

________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"25" червня 2026 р. Справа № 924/37/26

м. Хмельницький

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Шевчук О.І., за участі секретаря судового засідання Демчук М.С., розглянувши матеріали

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг", м. Хмельницький

до Об?єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57", м. Хмельницький

за участю третіх осіб, які не заявлють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Центрально-Західного міжрегіонального управління Держпраці, Міського комунального підприємства "Хмельницькводоканал" та Акціонерного товариства "Хмельницькобленерго"

про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями шляхом зобов`язання вчинення дій по демонтажу та винесення з них належного відповідачу майна

Представники учасників справи:

від позивача: Кулаков В.І. згідно виписки з ЄДРПОУ

від відповідача: адвокат Богач А.А. згідно ордеру серії ВХ №1118195 від 05.02.2026

від третьої особи 1: не з`явився

від третьої особи 2: не з`явився

від третьої особи 3: не з`явився

Процесуальні дії по справі, стислий виклад позицій сторін

До Господарського суду Хмельницької області 08.01.2026 надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" про:

1) зобов`язання усунути перешкоди Товариству з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" у користуванні нежитловим приміщенням цоколя №5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 7549402681001), розташованим за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3, шляхом зобов`язання вчинення дій по демонтажу та винесення з приміщення належного Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" майна, а саме:

- систем водопостачання та водовідведення (трубопроводів, запірної арматури, водомірного вузла);

- силових електричних кабелів та щитів управління (електрощитової);

- обладнання та конструктивних елементів сміттєзбірної камери;

2) зобов`язання усунути перешкоди Товариству з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" у користуванні та розпорядженні нежитловим приміщенням (на 11-му поверсі) (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1289242168101), розташованим за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3, шляхом зобов`язання вчинення таких дій:

- демонтувати та винести з приміщення №33 (машинне відділення) ліфтове обладнання: двигун, редуктор, станцію управління ліфтом;

- демонтувати з приміщень №1 та №2 силові електричні кабелі, металевий сходинковий марш та монорельс.

Ухвалою суду від 13.01.2026 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі в порядку розгляду за правилами загального позовного провадження, встановлено сторонам строки подання заяв по суті та призначено підготовче засідання на 11.02.2026.

11.02.2026 ухвалою суду за клопотанням відповідача підготовче засідання відкладено на 19.02.2026.

Ухвалою суду від 19.02.2026 залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Центрально-Західне міжрегіональне управління Держпраці, Міське комунальне підприємство "Хмельницькводоканал", Акціонерне товариство "Хмельницькобленерго" та відкладено підготовче засідання на 10.03.2026.

У зв`язку з тим, що підготовче засідання, призначене на 10.03.2026, не відбулось з огляду на тимчасову непрацездатність судді Шевчук О.І. з 01.03.2026 по 20.03.2026 включно, ухвалою суду від 23.03.2026 підготовче засідання у справі призначено на 01.04.2026.

Ухвалою суду від 01.04.2026 у зв`язку з оголошенням перед початком судового засідання на території м. Хмельницького та Хмельницької області повітряної тривоги, що унеможливило проведення судового засідання, продовжено підготовче провадження у справі №924/37/26 на тридцять днів та призначено підготовче засідання на 09.04.2026.

09.04.2026 ухвалою суду за клопотанням позивача підготовче засідання відкладено на 14.04.2026.

Ухвалою суду від 14.04.2026 за клопотанням Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" витребувано у Хмельницького бюро технічної інвентаризації завірену копію інвентарної справи №13914-000 на житловий будинок за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3 та відкладено підготовче засідання на 22.04.2026.

22.04.2026 ухвалою суду за клопотанням позивача у підготовчому засіданні оголошено перерву до 29.04.2026.

Ухвалою суду від 29.04.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу №924/37/26 до судового розгляду по суті на 30.04.2026.

30.04.2026 ухвалою суду у судовому засіданні оголошено перерву до 13.05.2026.

Ухвалою суду від 13.05.2026 у зв`язку з оголошенням перед початком судового засідання на території м. Хмельницького та Хмельницької області повітряної тривоги, що унеможливило проведення судового засідання, судове засідання у справі призначено на 26.05.2026, а також з огляду на неможливість Хмельницьким бюро технічної інвентаризації надати витребувані ухвалою суду від 14.04.2026 докази через відсутність можливості виготовлення копій інвентаризаційної справи, витребувано у Хмельницького бюро технічної інвентаризації інвентарну справу №13914-000 на житловий будинок за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3.

25.05.2026 до суду надійшла інвентарна справа №13914-000 на житловий будинок за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3.

26.05.2026 та 08.06.2026 ухвалами суду у судовому засіданні оголошено перерви до 08.06.2026 та 15.06.2026 відповідно.

У судовому засіданні 15.06.2026 судом відповідно до ст.219 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) відкладено ухвалення та проголошення судового рішення у справі №924/37/26 до 10 год. 00 хв. 25.06.2026.

Суд враховує, що відповідно до ратифікованої Законом України від 17.07.2007 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (п.1 ст.6) кожен має право на справедливий та публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка застосовується судом при розгляді справ як джерело права, обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору (рішення у справі "Смірнова проти України" від 08.11.2005). Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід уважати строк, який є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи відповідно до вимог матеріального та процесуального законів.

Відтак, враховуючи обставини даної справи, її складність та об`єктивну неможливість проведення судових засідань 10.03.2026, 01.04.2026 та 13.05.2026 розгляд справи здійснювався в розумний строк, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.

Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" (далі ТОВ "ВК-Білдінг", позивач) наполягає на задоволенні позовних вимог, в обґрунтування яких вказує, що є власником нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому, а саме: нежитлового приміщення цоколя №5 загальною площею 147,8 кв.м на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.10.2015 та нежитлового приміщення, розташованого на 11-му поверсі будинку загальною площею 506,6 кв. м на підставі договору дарування нежитлового приміщення від 11.09.2017.

За твердженням позивача статус зазначених приміщень як самостійних об`єктів цивільних прав (нежитлових приміщень), а не допоміжних приміщень спільного користування, був предметом судового розгляду та остаточно встановлений рішенням Апеляційного суду Хмельницької області від 19.02.2015 у справі №686/4123/13-ц, залишеним без змін ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10.06.2015. У цій справі суди виснували, що вказані приміщення з моменту проєктування та введення будинку в експлуатацію мали статус нежитлових, призначених для потреб непромислового характеру (офіси, майстерні тощо) та не належать до житлового фонду чи спільної сумісної власності мешканців у розумінні ст.382 Цивільного кодексу України. Спірні площі з самого початку будівництва проєктувалися та будувалися саме як окремі приміщення для розміщення художньої майстерні, офісу, охорони тощо, а не планувалися як виключно "технічні" чи "допоміжні" приміщення, необхідні лише для обслуговування будинку.

Позивач вказує, що позбавлений можливості вільно володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому нерухомим майном, оскільки у вказаних приміщеннях розміщене майно, що належить до спільного майна багатоквартирного будинку: складні інженерні мережі, комунікації та важке обладнання, яке перебуває в управлінні Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57".

Факт знаходження майна Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" у приміщеннях позивача підтверджується висновком експерта №29/25 від 02.12.2025 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у справі №924/22/25. Експертним дослідженням встановлено, що у приміщеннях цоколя №5 загальною площею понад 70 кв.м, а саме: у приміщенні №8 (6,4 кв.м), приміщенні №6 (кладова, 3,0 кв.м), приміщенні №10 (3,7 кв.м), приміщенні №5 (коридор, 8,9 кв.м), приміщенні №7 (52,3 кв.м) та приміщенні, суміжному з №8 (ліфтова шахта), проходять та стаціонарно розміщені загальнобудинкові інженерні комунікації: система водопостачання (розгалужена водопровідна мережа з пластикових труб, оснащена запірною арматурою та загальнобудинковим водомірним вузлом), система водовідведення (каналізаційна мережа (труби), що транзитом проходять через приміщення позивача), система електрозабезпечення (силова кабельна мережа та щити управління (електрощитова)), сміттєзбірна камера, яка є елементом системи санітарного обслуговування всього будинку. У приміщеннях верхнього поверху, зокрема у приміщенні №33 (машинне відділення, 36,5 кв.м), приміщенні №1 (сходова, 12,5 кв.м) та приміщенні №2 (коридор, 9,2 кв.м), фактично розміщене важке технічне обладнання, що забезпечує життєдіяльність будинку: ліфтове обладнання (у приміщенні №33 (машинне відділення) встановлено основні агрегати ліфта, зокрема запасний ліфтовий двигун із редуктором), електрообладнання (силова кабельна мережа та щити управління ліфтами), конструктивні елементи (металевий сходинковий марш (вихід до ліфтової будки) та монорельс для підйомної лебідки (призначений для ремонту ліфтів)). Згідно з висновками судового експерта, усе обладнання (електрощитова, водомірний вузол, сміттєзбірна камера, ліфтові агрегати тощо) має функціональне призначення забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку.

Позивач стверджує, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" без будь-яких правових підстав використовує вказані приміщення як технічні (допоміжні) приміщення для розміщення свого майна, у зв`язку з чим позивач як власник позбавлений можливості використовувати їх для власної господарської діяльності, позаяк значну частину корисного простору фізично займають труби, щитові та механізми; до приміщень постійно вимагається доступ третіх осіб (обслуговуючого персоналу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, електриків, сантехніків) для технічного обслуговування мереж, що грубо порушує режим приватності та безпеки власності позивача; наявність діючої сміттєзбірної камери та каналізаційних магістралей створює санітарні обмеження, несумісні з перебуванням людей чи веденням бізнесу; робота ліфтового двигуна та насосного обладнання створює постійний шум і вібрацію. Відтак, зазначені обставини є підставою для звернення до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні майном (негаторний позов) шляхом зобов`язання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" звільнити зайняті приміщення.

В якості правових підстав посилається на вимоги ст.391 Цивільного кодексу України.

Представники позивача під час судового розгляду спору підтримали позовні вимоги, вважають їх підтвердженими наявними в матеріалах справи доказами.

Відповідач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" (далі - ОСББ "Фортеця 57", об`єднання, відповідач) заперечує проти позовних вимог та у поданому відзиві на позов вказує, що згідно декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області 08.12.2011 за №ХМ 14311096942, 10-поверховий житловий будинок №57/3 по проспекту Миру у м. Хмельницькому введено в експлуатацію, забудовник Закрите акціонерне товариство "Хмельницьклегпром" (далі ЗАТ "Хмельницьклегпром"). У цій декларації вказаний перелік інженерного обладнання будинку: холодне та гаряче водопостачання, водовідведення, ліфт, сміттєпровід.

Положенням статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр-57/3" (правонаступником якого є відповідач), затвердженого установчими мешканців будинку по проспекту Миру, №57/3 (протокол №1 від 14.12.2011), визначено, що це об`єднання створено власниками квартир багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в м. Хмельницькому відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" з метою забезпечення захисту прав його членів та дотримання ними обов`язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Майно об`єднання складається з неподільного майна та загального майна, де неподільне майно неподільна частина житлового комплексу, яка складається з допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечують належне функціонування будинку. До неподільного майна належить технічне обладнання будинку інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території). Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню. Члени об`єднання приймають рішення щодо управління неподільним майном будинку. Аналогічні за своїм змістом положення закріплені і в Статуті ОСББ "Фортеця 57", затвердженому рішенням загальних зборів, оформленим протоколом №13 від 01.03.2018.

15.01.2012 комісією в складі представників Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр-57/3" (далі ОСББ "ЖКЦ-57/3") на чолі з ОСОБА_1 , тодішнім головою правління ОСББ "ЖКЦ-57/3", та комісією в складі представників ЗАТ "Хмельницьклегпром" складено акт приймання-передачі на баланс ОСББ "ЖКЦ - 57/3" 60-квартирного 10-поверхового житлового будинку по проспекту Миру, 57/3. За цим актом будинок має облаштування водопроводом, каналізацією, загальним опаленням (58 квартир), гарячим водопостачанням (58 квартир), електроосвітленням, газопостачанням, газовими плитами, ліфтом вантажно-пасажирським, шахтою ліфтовою, загально-будинковими електролічильниками №763199, №05413206, №069978, обладнанням котельні та ін.

Обставини створення ОСББ "ЖКЦ-57/3", передача будинку з балансу ЗАТ "Хмельницьклегпром" на баланс ОСББ "ЖКЦ-57/3" та подальше утримання будинку та прибудинкової території ОСББ "ЖКЦ-57/3" досліджувались судами, зокрема, у справі №924/567/17 за позовом ОСББ "Фортеця 57" до ТОВ "ВК-Білдінг" про стягнення 16091,02 грн. заборгованості зі сплати внесків.

Відповідач зауважує, що позивач, будучи власником нежитлових приміщень та співвласником в розумінні статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирних будинків", всупереч Статуту відповідача не виніс спірні питання на загальні збори ОСББ "Фортеця 57", натомість без вжиття заходів досудового врегулювання спору вирішив звернутись до суду, що свідчить про його недобросовісність. Покликаючись на висновки експертів №12ед/012 та №66/13 від 25.02.2014 за результатами проведених будівельно-технічних експертиз у справі №686/4123/13-ц, відповідач звертає увагу, що системи водопостачання та водовідведення (трубопроводів, запірної арматури, водомірного вузла); силові електричні кабелі та щити управління (електрощитова), обладнання та конструктивні елементи сміттєзбірної камери, ліфтове обладнання, яке просить демонтувати позивач, було запроєктовано та знаходиться в приміщеннях, які позивач отримав у власність за умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.10.2015 та договору дарування нежитлового приміщення від 11.09.2017. Відтак, у разі існування перешкод у користуванні приміщеннями через наявність в них такого майна, позивач може вимагати його перенесення за умови розробки відповідного проєкту та отримання згоди всіх співвласників будинку. В іншому випадку вимога про демонтаж системи водопостачання та водовідведення (трубопроводів, запірної арматури, водомірного вузла), силових електричних кабелів та щитів управління (електрощитової), обладнання та конструктивних елементів сміттєзбірної камери, ліфтового обладнання зумовить порушення нормативів ДБН щодо безпечної експлуатації будинку та створить загрозу техногенного характеру через демонтаж обладнання, без якого будинок не може експлуатуватися за призначенням.

Також ОСББ "Фортеця 57" вказує, що позивач використовує титул власника приміщень для завдання шкоди іншим особам (співвласникам), що заборонено ч.3 ст.13, ч. 5 ст. 319 Цивільного кодексу України.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позовних вимог заперечив з підстав, викладених у відзиві на позов.

ТОВ "ВК-Білдінг" у відповіді на відзив зауважує, що відповідач помилково намагається надати спірним приміщенням статус "допоміжних приміщень" або "місць загального користування", посилаючись на наявність у них інженерних мереж. Однак, згідно з рішеннями Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 та від 09.11.2011 №14-рп/2011 допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців (колясочні, сміттєкамери, горища). Натомість, нежитлові приміщення це окремі об`єкти нерухомості, які мають інше функціональне призначення. Правовий статус приміщень позивача як окремих об`єктів цивільних прав (нежитлових приміщень), а не допоміжних, вже встановлений та підтверджений правовстановлюючими документами, державною реєстрацією прав на нерухоме майно, рішенням Апеляційного суду Хмельницької області від 19.02.2015 у справі №686/4123/13-ц. Сам факт проходження через приміщення інженерних мереж не перетворює автоматично приватну власність на спільну сумісну власність мешканців (допоміжне приміщення). Це лише свідчить про наявність перешкод у користуванні, які є предметом даного позову.

Також звертає увагу на недобросовісність дій відповідача, який у даній справі стверджує, що приміщення є "технічними" або "спільними", намагаючись уникнути обов`язку звільнити їх, а в інших справах (№924/567/17 та №924/88/22, рішення по яким додані до матеріалів справи), визнає позивача повноправним власником цих приміщень, нараховуючи та стягуючи внески на утримання будинку пропорційно до площі цих приміщень. Об`єднання не може вимагати від позивача сплати внесків як від власника нерухомості і водночас позбавляти його права користуватися цією нерухомістю, розміщуючи там своє майно.

Посилання відповідача на те, що мережі були прокладені забудовником згідно з проєктом, не надає йому права на безоплатне та безстрокове використання чужого майна (сервітут). Позивач набув право власності на приміщення на законних підставах. Відповідач, як балансоутримувач мереж, не уклав з позивачем договору (оренди, сервітуту) щодо розміщення свого обладнання у приватних приміщеннях.

Відсутність технічної можливості перенесення мереж, на яку посилається відповідач, не доведена належними доказами і є лише припущенням. Більше того, "складність" або "вартісність" перенесення мереж для відповідача не є підставою для обмеження конституційного права власності позивача. Відповідач зобов`язаний знайти технічне рішення для звільнення чужого майна (наприклад, шляхом обводу мереж, винесення ліфтових агрегатів у надбудову тощо).

Наданий позивачем висновок експерта №29/25 від 02.12.2025 чітко фіксує факт: приміщення зайняті обладнанням, яке обслуговує весь будинок. Цей факт не спростовується відповідачем. Відповідач лише намагається виправдати це порушення "необхідністю". Однак необхідність експлуатації будинку не може забезпечуватись за рахунок порушення прав окремого власника без відповідної компенсації або правової підстави.

Позивач протягом тривалого часу намагався врегулювати відносини з відповідачем у конструктивному руслі, пропонуючи укласти договір оренди спірних приміщень на пільгових умовах, що підтверджується листом відповідача від 24.12.2025. Однак, відповідач фактично відхилив пропозицію легалізації свого перебування у приміщеннях позивача на платній основі, а його поведінка свідчить про відмову звільнити приміщення (усунути перешкоди), здійснювати плату за користування цими приміщеннями (укладати договір оренди). Тобто, мета відповідача - безоплатне та безстрокове користування чужим майном, що є грубим порушенням ст.41 Конституції України та ст.319 Цивільного кодексу України. Саме тому, вичерпавши всі можливості договірного врегулювання, позивач змушений звернутися до суду з даним позовом як останнім засобом захисту, однак готовий до укладення договору оренди та досягнення компромісу задля узаконення користування відповідачем приміщеннями, які належать позивачу.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Центрально-Західне міжрегіональне управління Держпраці (далі - третя особа 1) не скористалась правом участі в судових засіданнях, 28.04.2026 скерувала до суду заяву про розгляд справи без участі представника, у якій наголосила, що питання, що розглядаються судом у даній справі, не впливають на її права та інтереси; у наданих 24.02.2026 письмових поясненнях щодо предмету спору вказала, що відповідно до вимог Положення про Центрально-Західне міжрегіональне управління Державної служби з питань праці, затвердженого наказом Державної служби України з питань праці від 23.09.2022 №171 основними завданнями міжрегіонального управління є реалізація державної політики у сферах промислової безпеки, охорони праці, гігієни праці, поводження з вибуховими матеріалами промислового призначення, здійснення державного гірничого нагляду, а також з питань нагляду та контролю за додержанням законодавства про працю, зайнятість населення, загальнообов`язкове державне соціальне страхування в частині призначення, нарахування та виплати допомоги, компенсацій, надання соціальних послуг та інших видів матеріального забезпечення з метою дотримання прав і гарантій застрахованих осіб. Міжрегіональне управління не наділене повноваженнями втручатися в майнові спори сторін щодо користування та розпорядження будь-яким майном. Питання щодо розміщення внутрішніх систем забезпечення багатоквартирного будинку, їх обслуговування та експлуатація належить до господарських питань власників відповідного спільного майна й мають вирішуватися в межах чинного законодавства України. У разі виникнення спорів щодо такого майна, міжрегіональне управління не наділене повноваженнями виступати в ролі арбітра.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Міське комунальне підприємство "Хмельницькводоканал" (далі МКП "Хмельницькводоканал", третя особа 2) письмових пояснень щодо предмету спору не надала. У судовому засіданні 30.04.2026 представник МКП "Хмельницькводоканал" проти позову заперечив. Третя особа 2 надає послуги з водопостачання та водовідведення по будинку №57/3 по проспекту Миру в м. Хмельницькому, однак не є власником та не обслуговує внутрішньобудинкові водопровідні мережі. МКП "Хмельницькводоканал" належить вузол комерційного обліку, який знаходиться поза межами житлового будинку №57/3 по проспекту Миру в м. Хмельницькому, за розміщенням якого визначається балансова належність водопровідних мереж, тобто зовнішні водопровідні мережі до цієї межі (вузла обліку) перебувають на балансі МКП "Хмельницькводоканал", а мережі всередині будинку та прилади обліку є власністю споживача або балансоутримувача будинку.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Акціонерне товариство "Хмельницькобленерго" (далі АТ "Хмельницькобленерго", ОСР, третя особа 3) у письмових поясненнях від 22.04.2026 вказала, що між ПАТ "Хмельницькобленерго" та ОСББ "ЖКЦ 57/3" 28.04.2012 укладено договір №4675 на постачання електричної енергії юридичним та фізичним особам-суб`єктам підприємницької діяльності. В 2017 році відбулась зміна назви споживача на ОСББ "Фортеця 57". Між ОСББ "Фортеця 57" та ОСР укладено договір споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії, предметом якого є надання оператором системи послуг з розподілу електричної енергії на об`єкт - житловий будинок за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3. Даний договір укладено із споживачем на умовах чинного договору про постачання електричної енергії юридичним та фізичним особам - суб`єктам підприємницької діяльності №4675 від 28.04.2012 шляхом підписання ОСББ "Фортеця 57" 05.12.2018 заяви-приєднання до публічного договору споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії. Відтак, щодо надання послуг з розподілу електричної енергії на об`єкт - житловий будинок за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3, між АТ "Хмельницькобленерго" та ОСББ "Фортеця 57" існують договірні відносини (о/р споживача №22104675).

Згідно додатку 5 до договору №4675 (Акт розмежування балансової належності електромереж та експлуатаційної відповідальності сторін) на балансі ОСББ "Фортеця 57" знаходиться 2 КЛ-0,4 кВ від ТП-429 до щитової житлового будинку, 2 АВВГ-3х95+1х50 мм2 L=128 м, 2 КЛ-0,4 кВ від ТП-429 до щитової житлового будинку, 2АВВГ-4х35 мм2, та все низьковольтне обладнання житлового будинку, а також засоби обліку. Межа відповідальності встановлюється по балансовій належності і знаходиться на кабельних зажимах РУ-0,4 кВ в ТП-429. Споживач несе відповідальність за технічний стан та експлуатацію належного йому обладнання. Отже, електричні мережі, розташовані після зазначеної межі, зокрема внутрішньобудинкові електричні мережі (силові кабелі, електрощитові тощо), не перебувають у власності або користуванні ОСР та не обслуговуються ним. Відповідно до статті 382 Цивільного кодексу України та статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", такі мережі належать до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, або перебувають в управлінні ОСББ.

Щодо договірних відносин із побутовими споживачам, оператором системи АТ "Хмельницькобленерго" укладено 60 договорів про надання послуг з розподілу електричної енергії з побутовими споживачами - власниками квартир в багатоквартирному будинку за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3. Надання такої послуги технічно можливе виключно за наявності внутрішньобудинкових електромереж, через які здійснюється розподіл електричної енергії до електроустановок споживачів. Зауважує, що заявлені позовні вимоги у частині демонтажу силових електричних кабелів та електрощитових фактично передбачають втручання у внутрішньобудинкову систему електропостачання багатоквартирного будинку. Внутрішньобудинкові електричні мережі є невід`ємною частиною інженерної інфраструктури будинку, забезпечують електропостачання всіх квартир споживачів. Вони були побудовані (улаштовані) відповідно до проєктної документації під час будівництва житлового будинку. Виконання позовних вимог без реконструкції системи електропостачання є технічно неможливим, а їх реалізація призведе до повного знеструмлення багатоквартирного будинку, унеможливить виконання ОСР своїх зобов`язань перед споживачами за договорами про надання послуг з розподілу електричної енергії (зокрема із побутовими споживачами), тобто призведе до порушення прав співвласників та мешканців будинку.

Зазначає, що будь-які дії щодо зміни схеми електропостачання будинку потребують розроблення нової проєктної документації, отримання технічних умов, виконання нового приєднання відповідно до вимог Кодексу систем розподілу. Відповідно до пункту 3.1 розділу ІV (Організація експлуатації електроустановок) Правил технічної експлуатації електроустановок споживачів для забезпечення належного обслуговування та експлуатації електроустановок у споживача повинна бути затверджена проєктна документація (креслення, пояснювальні записки тощо) з усіма змінами. Тобто, з метою зміни схеми електропостачання необхідно розробити та погодити з оператором системи розподілу АТ "Хмельницькобленерго" проєктну документацію. Задоволення позовних вимог в частині демонтажу внутрішньо-будинкових електричних мереж є технічно неможливим без припинення електропостачання будинку, призведе до порушення прав споживачів електричної енергії, унеможливить виконання оператором системи розподілу своїх функцій відносно споживачів, з якими наявні договірні відносини щодо розподілу електричної енергії, а тому АТ "Хмельницькобленерго" вважає, що позовні вимоги в частині демонтажу внутрішньо-будинкових електричних мереж задоволенню не підлягають.

Представник третьої особи 3 в судовому засіданні проти позовних вимог заперечила з підстав, викладених у письмових поясненнях щодо позову.

Позивач у запереченнях від 28.04.2026 на письмові пояснення АТ "Хмельницькобленерго" звернув увагу, що позовні вимоги стосуються лише електричного обладнання, розміщеного у приміщеннях, що належать ТОВ "ВК-Білдінг" і не стосується усіх внутрішньо будинкових електромереж. В разі задоволення позовних вимог усі внутрішньобудинкові мережі залишаються, лише зміниться місце їх підключення. На права споживачів та постачальника електричної енергії зміна місця підключення не вплине. На переконання позивача, відповідачу необхідно буде для зміни схеми підключення електропостачання будинку розробити нову проєктну документацію та отримати технічні умови. Нагадує, що відповідач намагається встановити постійний безоплатний сервітут з правом постійного проходу та користування приміщеннями, що належать позивачу, з метою експлуатації обладнання у справі №924/22/25, а тому демонтаж і перенесення електричного та іншого обладнання є єдиним способом вирішення спору та усунення порушення прав усіх учасників процесу.

Розглядом матеріалів справи встановлено таке.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" 12.04.2011 зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань як юридична особа, ідентифікаційний код 37673735, адреса місцезнаходження: 29019, Хмельницька область, м.Хмельницький, проспект Миру, буд. 57/3, офіс 1, керівник юридичної особи Кулаков Володимир Іванович; основним видом діяльності є будівництво житлових і нежитлових будівель (41.20), що стверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

08.12.2011 за №ХМ14311096942 в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області зареєстровано Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації 10-поверхового житлового будинку у м. Хмельницькому, на проспекті Миру 57/3

Згідно з Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації замовник будівництва ЗАТ "Хмельницьклегпром" забезпечив будівництво та введення в експлуатацію 60-квартирного житлового будинку за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, буд. 57/3; перелік інженерного обладнання: холодне та гаряче водопостачання, водовідведення, ліфт, сміттєпровід, опалення централізоване; загальна площа нежитлових приміщень 1027,38 кв.м, в т.ч. художні майстерні 506,6 кв.м, приміщення цоколя №5 (офіс) 147,78 кв.м.

На установчих зборах мешканців будинку по проспекту Миру, 57/3 в м. Хмельницькому, які відбулись 14.12.2011, затверджено статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" (далі Статут ОСББ "ЖКЦ-57/3"), відповідно до п.1.1 якого об`єднання створене власниками квартир багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в місті Хмельницькому відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Місцезнаходження об`єднання: Україна, 29019, Хмельницька область, м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3.

Згідно з п.2.1 Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3" метою створення об`єднання є забезпечення захисту прав його членів, відповідно до пункту 11.1 цього типового статуту та дотримання ним обов`язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Завданням та предметом діяльності об`єднання є: належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав власників приміщень будинку на володіння та користування спільним майном членів об`єднання; забезпечення сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб (п.2.2 Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3").

Об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту шляхом скликання загальних зборів, серед іншого, визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту неподільного і загального майна (п.2.3 Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3").

За умовами п.2.6 Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3" об`єднання зобов`язане, зокрема: забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об`єднання; забезпечувати виконання вимог законодавства та статуту; у випадках, передбачених законодавством та статутом, представляти інтереси членів об`єднання, відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.

Відповідно до п.3.1 Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3" майно об`єднання складається з неподільного та загального майна: неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечують належне функціонування житлового будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватись згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (кладові, гаражі, в т.ч. підземні, тощо).

У п.3.2.1 Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3" визначено, що до неподільного майна належить, зокрема, технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території).

Члени об`єднання приймають рішення щодо управління неподільним майном будинку. Частка в загальному обсязі обов`язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна будинку встановлюються пропорційно до загальної площі житлових та нежитлових приміщень, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб (п.3.2.2 Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3").

За актом приймання-передачі від 15.01.2012 комісія від об`єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" в складі: голови правління ОСОБА_1 , членів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на підставі Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3" та комісія від ЗАТ "Хмельницьклегпром" (забудовника) провели обстеження активів 10-ти поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , що передається на баланс і обслуговування ОСББ "ЖКЦ-57/3" і встановили, що 60-квартирний 10-поверховий житловий будинок має показники, зокрема, облаштування водопроводом (60 квартир), каналізацією (60 квартир), загальним опаленням, у тому числі від власної котельні (58 квартир), опаленням від поквартирних котлів (2 квартири), гарячим водопостачанням (58 квартир), електроосвітленням (60 квартир), газопостачанням (60 квартир), газовими плитами (60 квартир), ліфтом вантажно-пасажирським 1 од., шахтою ліфтовою 1, загальнобудинковими електролічильниками №763199, №054133206, №069978, обладнанням котельні та ін. Разом із житловим будинком передаються документи: Робочий проєкт на приміщення, Робочий проєкт: Альбом №4: Технологічні рішення, Санітарно-технічні рішення, електротехнічні рішення; Робочий проєкт: Альбом №4: Газопостачання. Згідно з актом уповноваженні представники об`єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" приймають та несуть відповідальність за збереження вказаного в цьому акті майна. Об`єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" бере на себе зобов`язання з передачі інженерних мереж на баланс відповідним організаціям, укладання договорів на електро-, газо-, водопостачання та на сервісне обслуговування ліфта з дня підписання цього акту. ЗАТ "Хмельницьклегпром" (забудовник) знімає, а ОСББ "ЖКЦ-57/3" приймає відповідальність за експлуатацію 60-квартирного 10-поверхового житлового будинку з дня підписання цього акту.

Рішенням загальних зборів власників квартир (приміщень) багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому, оформленим протоколом №8 від 21.08.2014, затверджено Статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" (нова редакція), який зареєстрований 10.09.2014 (далі - Статут ОСББ "Фортеця 57"), згідно п.1.1 якого ОСББ "Фортеця 57" перейменовано з "ЖКЦ-57/3" та є його правонаступником усіх майнових та немайнових прав та обов`язків, створено власниками квартир та/або приміщень багатоквартирного будинку №57/3 (житловий комплекс) по проспекту Миру в м.Хмельницькому відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Місцезнаходження об`єднання: Україна, 29019, Хмельницька область, м. Хмельницький, пр. Миру, 57/3, кв.57.

Згідно з п.1.8 Статуту ОСББ "Фортеця 57" майно об`єднання утворюється з: загального та неподільного майна житлового комплексу, прийнятого на баланс об`єднання; майна, переданого йому членами об`єднання у власність; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.

Пунктами 2.1, 2.2, Статуту ОСББ "Фортеця 57" визначені мета, завдання та предмет діяльності, які відповідають меті, завданням та предмету діяльності, що зазначені у відповідних пунктах Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3".

Об`єднання зобов`язане, зокрема: забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об`єднання; забезпечувати виконання вимог статуту об`єднання; у випадках, передбачених законодавством, Статутом об`єднання, представляти інтереси членів об`єднання, відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами (п.2.6 Статуту ОСББ "Фортеця 57").

Майно об`єднання складається з неподільного та загального майна: неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечують належне функціонування житлового будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (кладові, в тому числі підземні та ін.) (п.3.1 Статуту ОСББ "Фортеця 57").

За умовами п.3.2.1 Статуту ОСББ "Фортеця 57" до неподільного майна належить:

- частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території (ліфтові, щитові, котельні, насосні, технічні коридори, сміттєкамери, приміщення охорони, інші технічні приміщення);

- конструктивні елементи будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в`їздна група тощо);

- технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території).

Члени об`єднання приймають рішення щодо управління неподільним майном будинку. Частка в загальному обсязі обов`язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна будинку встановлюються пропорційно до загальної площі житлових та нежитлових приміщень, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб (п.3.2.2 Статуту ОСББ "Фортеця 57").

Аналогічними за своїм змістом є положення п.1 розділу І, п.1, п.3 розділу ІІ, п.3 розділу ІV Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" в новій редакції, затвердженій рішенням загальних зборів ОСББ "Фортеця 57", оформленим протоколом №13 від 01.03.2018, який зареєстрований у реєстрі за №2327.

Заразом, під час розгляду справ №924/567/17 за позовом ОСББ "Фортеця 57" до ТОВ "ВК-Білдінг" за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ТОВ "Керуюча компанія "Житлово-експлуатаційна контора №9" (далі ТОВ "КК "ЖЕК №9") та №924/88/22 за позовом ОСББ "Фортеця 57" до ТОВ "Кін-Так" та ТОВ "КК "ЖЕК №9" судами установлено, що 25.10.2013 комісією у складі представника ТОВ "Новолуння", яке є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром", в особі представника Кулакової Наталії Миколаївни, що діє по дорученню, - власник (забудовник) та представників ОСББ "ЖКЦ-57/3": голови правління Кулакова Володимира Івановича, Моженко Ольги Іванівни, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , складено акт приймання-передачі (повернення) житлового комплексу або його частини з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс власника (забудовника) ТОВ "Новолуння", де зазначено, що ОСББ "ЖКЦ-57/3" передає (повертає) з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" житловий комплекс 10-поверхового житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3, а ТОВ "Новолуння" приймає на свій баланс житловий комплекс 10-поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . В акті вказано, що квартири передаються в тому числі з радіаторами, лічильниками води, електроенергії, газу, металопластиковими вікнами, балконними дверима та металевими вхідними дверима і виконаними згідно проєкту опоряджувальними роботами. Разом із житловим комплектом передаються технічний паспорт на будинок та інша документація. ОСББ "ЖКЦ-57/3" знімає, а ТОВ "Новолуння" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акта.

Згідно зі статутом ТОВ "Кін-Так", затвердженого рішенням загальних зборів ТОВ "Кін-Так", оформленого протоколом №1 від 05.12.2013, ТОВ "Кін-Так" є правонаступником майнових і немайнових прав і обов`язків ТОВ "Новолуння", яке діє на підставі цього статуту, Цивільного та Господарського кодексів України, Законів України "Про господарські товариства" та іншого чинного в Україні законодавства. Засновник товариства - фізична особа ОСОБА_1 .

10.01.2014 генеральний директор ТОВ "Кін-Так" ОСОБА_1 видав наказ №2 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 ", яким було визначено провести передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , від балансоутримувача - забудовника ТОВ "Кін-Так" (правонаступника ЗАТ "Хмельницьклегпром") на баланс ОК "ЖЕК №9", а також укласти договір між балансоутримувачем - забудовником ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК №9" по передачі з балансу ТОВ "Кін-Так" на баланс ОК "ЖЕК №9" майнового житлового комплексу по АДРЕСА_1 , на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території для здійснення функцій управління майном".

15.01.2014 комісією у складі представника ТОВ "Кін-Так" Кулакової Наталії Миколаївни та за участю представників ОК "ЖЕК №9" Моженко Ольги Іванівни, Ємця Ігоря Олександровича, Кулакової Людмили Дмитрівни, складено акт №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс згідно з яким, ОК "ЖЕК №9" отримав від ТОВ "Кін-Так" житловий комплекс (його частини) житлові і нежитлові приміщення та обладнання за адресою: АДРЕСА_1 . В акті №1 зазначено, що квартири передаються, в тому числі з радіаторами, лічильниками води, електроенергії, газу, металопластиковими вікнами, балконними дверима та металевими вхідними дверима і виконаними згідно проекту опоряджувальними роботами. В акті №1 зазначено, що разом із житловим комплектом передаються технічний паспорт на будинок та інша документація. Згідно з актом №1 ТОВ "Кін-Так" знімає, а ОК "ЖЕК №9" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акта. Загальні відомості: рік введення в експлуатацію 08.12.2011, матеріали стін - цегла ГОСТ 530-80, матеріали покрівлі - рулонна суміщена, кількість поверхів - 10 (десять), об`єм будівлі - 20 227 куб. метрів, кількість маршових сходинок кліток - 23, дата проведення останнього капітального ремонту - 2010. Відомості про площу житлового комплексу (його частини) кв. метрів: площа забудови - 1300 кв. м, загальна площа будинку - 5625,38 кв. м, житлова площа квартир - 2027,7 кв. м, загальна площа квартир - 4527,4 кв. м, загальна площа допоміжних приміщень - 2543 кв. м, шахти - 1 (одна), інші технічні приміщення - щитова, кількість квартир у будинку - 60, у тому числі 20 загальною площею - 1213,0 кв. м, двокімнатні - 30 загальною площею - 2343,0 кв. м, трикімнатні 10 загальною площею - 1043,0 кв. м.

15.01.2014 між ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК №9" укладено договір на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території, переданих власником на баланс для здійснення функцій з управління майном, згідно з пунктом 1.1 якого сторони визначили, що предметом договору є передача власником (ТОВ "Кін-Так") на баланс виконавця (ОК "ЖЕК №9") нерухомого майна (житлового будинку, споруд та ін.), що знаходяться на проспекті Миру, 57/3 міста Хмельницького, власником яких є ТОВ "Кін-Так" та передача виконавцю функцій з утримання будинку, споруд та прибудинкової території, а виконавцем прийняття на баланс його майна (житлового комплексу) та здійснення функцій з його управління та проведення розрахунків із споживачами та комунальними підприємствами.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.03.2020 у справі №924/567/17 за позовом ОСББ "Фортеця 57" до ТОВ "ВК-Білдінг" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ТОВ "КК "ЖЕК №9" про стягнення 16 091,02 грн, залишено без змін рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.11.2019 про часткове задоволення позовних вимог та стягнення 13840,44 грн заборгованості. Суди у цій справі виснували, що з моменту прийняття 10-ти поверхового 60-ти квартирного будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3, на баланс ОСББ "ЖКЦ-57/3", яке в подальшому перейменоване на ОСББ "Саграда" та ОСББ "Фортеця 57", саме останнім здійснювалось обслуговування такого будинку, тому у співвласників виник обов`язок сплачувати внески на утримання будинку та прибудинкової території вказаному ОСББ. Доказів виникнення у співвласників обов`язку сплачувати такі внески ОК "ЖЕК №9" судами не встановлено, оскільки договір на утримання житлового будинку співвласники житлового будинку із ним не укладали. Аналогічно не може вважитися сплата коштів ТОВ "ВК-Білдінг" третій особі належним виконанням відповідачем свого обов`язку як власника майна здійснювати платежі на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, які визначені пропорційно до площі, належної власнику, та у розмірі, затвердженому загальними зборами співвласників.

В подальшому, рішенням Господарського суду Хмельницької області від 31.05.2022 у справі №924/88/22, залишеним без змін постановами Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.10.2022 та Верховного Суду від 11.03.2023, задоволено позов ОСББ "Фортеця 57"; визнано недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3, з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс ТОВ "Новолуння", оформлений актом приймання-передачі (повернення) житлового комплексу або його частини з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3, на баланс власника (забудовника) ТОВ "Новолуння", який є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром", від 25.10.2013; скасовано наказ генерального директора ТОВ "Кін-Так" №2 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3" від 10.01.2014; визнано недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3, з балансу ТОВ "Новолуння" на баланс ОК "ЖЕК №9", оформлений актом №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс" від 15.01.2014; визнано недійсним договір на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території, переданих власником на баланс для здійснення функцій з управління майном від 15.01.2014, укладений між ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК №9".

Суди у цій справі встановили, що у матеріалах справи відсутні докази того, що акт приймання - передачі (повернення) житлового будинку або його частини від 25.10.2013 з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс забудовника ТОВ "Новолуння", яке є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром", складався на підставі рішення загальних зборів членів ОСББ "ЖКЦ-57/3" про передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, та укладення з цією юридичною особою відповідного договору, як це передбачено Порядком передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1521. З огляду на викладене, правочин з передачі багатоквартирного житлового будинку з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс ТОВ "Новолуння", який оформлений актом приймання - передачі (повернення) житлового будинку або його частини від 25.10.2013, є незаконним, оскільки цей правочин не відповідає положенням Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3" та є таким, що порушує права останнього на здійснення управління спільним майном, тобто проведення діяльності, спрямованої на належну експлуатацію, ремонт та утримання приміщень багатоквартирного будинку відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством. Відповідно, усі подальші правочини щодо зміни балансоутримувача багатоквартирного житлового будинку та особи, що здійснює управління спільним майном співвласників, є також незаконними, адже ці правочини так само порушують надане ОСББ "ЖКЦ-57/3" (ОСББ "Фортеця 57") співвласниками майна право на управління багатоквартирним будинком.

21.10.2015 ТОВ "ВК-Білдінг" зареєстровано право власності на нежитлове приміщення цоколя №5 загальною площею 147,8 кв.м, що складається з: цоколь - №1 приміщення площею 22,3 кв.м, №2 приміщення площею 13,4 кв.м, №3 коридор площею 7,0 кв.м, №4 приміщення площею 12,5 кв.м, №5 коридор площею 8,9 кв.м, №6 кладова площею 3,0 кв.м, №7 приміщення площею 52,3 кв.м, №8 приміщення площею 6,4 кв.м, №9 санвузол площею 13,9 кв.м., №10 приміщення площею 3,7 кв.м, №11 коридор площею 4,4 кв.м, за адресою: Хмельницька область, м.Хмельницький, проспект Миру, буд.57/3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 754940268101) на підставі договору купівлі-продажу №2443 від 21.10.2015, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Пулавською О.І., що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №459438627 від 06.01.2026.

Також, 11.09.2017 позивачем зареєстровано право власності на нежитлове приміщення загальною площею 506,6 кв.м за адресою: Хмельницька область, м.Хмельницький, проспект Миру, буд.57/3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1289242168101) на підставі договору дарування №3032 від 11.09.2017, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Новченковим І.В., що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №459439724 від 06.01.2026.

Позивачем до матеріалів справи подано:

- договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21.10.2015, укладений між ОСОБА_1 , як продавцем, та позивачем, як покупцем, за яким продавець зобов`язується передати майно у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього обговорену грошову суму; предметом договору є нежитлове приміщення цоколя №5 загальною площею 147,8 кв.м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , яке належить продавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане 05.01.2012 Управлінням житлово-комунального господарства на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ХМ 14311096942 від 08.12.2011; договір підписаний сторонами, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Пулавською О.І., зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №2443;

- договір дарування нежитлового приміщення від 11.09.2017, укладений між Кулаковою Наталією Миколаївною, як дарувальником, та позивачем, як обдаровуваним, за яким дарувальник передала безоплатно у власність обдаровуваного, а обдаровуваний прийняв в дар належне дарувальнику на праві приватної власності нежитлове приміщення загальною площею 506,6 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; нежитлове приміщення належить дарувальнику на праві власності на підставі договору дарування нежитлового приміщення, посвідченого 30.06.2017 приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Оксанюк А.А., за реєстром №5519; договір підписаний сторонами, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Новченковим І.В., зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №3032;

- технічний паспорт, виготовлений ТОВ "Буд-Тех Інвентаризація" на замовлення ОСОБА_1 за станом на 10.02.2014, на нежитлове приміщення 11 поверху будинку за адресою: АДРЕСА_1 ;

- технічний паспорт, виготовлений ТОВ "Буд-Тех Інвентаризація" на замовлення ТОВ "ВК-Білдінг" за станом на 10.02.2014, на нежитлове приміщення в цоколі №5 будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Окрім того, позивачем долучено до позовної заяви висновок експерта №29/25 від 02.12.2025 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, призначеної ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 26.03.2025 у справі №924/22/25 за позовом ОСББ "Фортеця 57" до ТОВ "ВК-Білдінг" про встановлення сервітуту на нежитлове приміщення.

У дослідницькій частині висновку експерта зазначено, що відповідно до аналізу наданої документації, проведеного візуального обстеження та співставлення фактичного розташування приміщень:

- приміщення №8 (приміщення) площею 6,4 кв.м, приміщення №6 (кладова) площею 3,0 кв.м, приміщення №10 (приміщення) площею 3,7 кв.м, приміщення №5 (коридор) площею 8,9 кв.м, приміщення №7 (приміщення) площею 52,3 кв.м, приміщення суміжне із приміщенням №8 (ліфтова шахта) являються складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні цоколя №5" згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення в цоколі №5 по пр. Миру, 57/3 в м. Хмельницькому, виготовленого ТОВ "Буд-Тех Інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ТОВ "ВК-Білдінг"; у вищенаведених приміщеннях знаходяться доступні до візуального огляду наступні загальнобудинкові інженерні мережі: водопостачання (водопровідна мережа з пластикових труб із запірною арматурою), водовідведення (каналізаційна мережа з пластикових труб), електрозабезпечення (силова кабельна мережа, щити управління);

- приміщення №33 (машинне відділення) площею 36,5 кв.м, приміщення №1 (сходова) площею 12,5 кв.м, приміщення №2 (коридор) площею 9,2 кв.м, являються складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні" згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення, виготовленого ТОВ "Буд-Тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ОСОБА_1 ; у вищенаведених приміщеннях знаходяться доступні до візуального огляду наступні загальнобудинкові інженерні мережі та обладнання: електрозабезпечення (силова кабельна мережа, щити управління), ліфтове обладнання (запасний ліфтовий двигун із редуктором), вихід до ліфтової будки (металевий сходинковий марш), монорельс (для облаштування підйомної лебідки для ремонту ліфтового обладнання), монтажний люк (отвір в міжповерховому перекритті між 10-м та 11-м поверхом).

Зазначені приміщення за функціональним призначенням відносяться до допоміжних приміщень житлового будинку. Також, згідно аналізу наданої проєктної документації з`ясовано розташування в даних приміщеннях інженерних мереж у багатоквартирному будинку, зокрема: електрозабезпечення, водопостачання, водовідведення, сміттєзбирання, машинних відділень ліфтів. Проєктним рішенням передбачено безперешкодний доступ до допоміжних приміщень житлового будинку, в т.ч. приміщення №8 (приміщення) площею 6,4 кв.м, приміщення №6 (кладова) площею 3,0 кв.м, приміщення №10 (приміщення) площею 3,7 кв.м, приміщення №5 (коридор) площею 8,9 кв.м, приміщення №7 (приміщення) площею 52,3 кв.м, приміщення суміжне із приміщенням №8 (ліфтова шахта) являються складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні цоколя №5", а також приміщення №33 (машинне відділення) площею 36,5 кв.м, приміщення №1 (сходова) площею 12,5 кв.м, приміщення №2 (коридор) площею 9,2 кв.м, що є складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні".

Також, експертом установлено наявність облаштованих входів із запірною арматурою (замки) як в цокольному поверсі (цоколь № 5), так і в нежитлових приміщеннях (машинне відділення та ліфтова шахта) 11-го поверху, які не забезпечують безперешкодний доступ до загальнобудинкових допоміжних приміщень.

По поставлених судом питаннях експертом зроблені наступні висновки:

1) система електропостачання (електрощитова), система водопостачання (водомірний вузол), сміттєзбірна камера, ліфтове та інше обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, знаходиться в приміщеннях, що належать на праві власності ТОВ "ВК- Білдінг" за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема: приміщення №8 (приміщення) площею 6,4 кв.м, приміщення №6 (кладова) площею 3,0 кв.м, приміщення №10 (приміщення) площею 3,7 кв.м, приміщення №5 (коридор) площею 8,9 кв.м, приміщення №7 (приміщення) площею 52,3 кв.м, приміщення суміжне із приміщенням №8 (ліфтова шахта), що є складовою частиною приміщень знаходиться в "нежитловому приміщенні цоколя №5", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення в цоколі №5 виготовленого ТОВ "Буд-Тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ТОВ "ВК-Білдінг";

2) приміщення №33 (машинне відділення) площею 36,5 кв.м, приміщення №1 (сходова) площею 12,5 кв.м, приміщення №2 (коридор) площею 9,2 кв.м, що є складовою частиною приміщень знаходиться в "нежитловому приміщенні", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення, виготовленого ТОВ "Буд-Тех Інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ОСОБА_1 ;

3) можливість експлуатації та проходу до системи електропостачання (електрощитової), системи водопостачання (водомірного вузла), сміттєзбірної камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, без проходу через приміщення, що належать на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" за адресою: м. Хмельницький проспект Миру, 57/3 відсутня;

4) оскільки питання встановлення сервітуту - це право користування чужим майном, т.б. питання права, тому в межах кваліфікації судового експерта в подальшому досліджувалась лише технічна можливість встановлення проходу до допоміжних приміщень житлового будинку по пр.Миру, 57/3 розташованих у цокольному поверсі (цоколь №5) та нежитлових приміщеннях (машинне відділення та ліфтова шахта) 11-го поверху, відповідно до якої з`ясовано про наступне: за планувальним рішенням технічна можливість облаштування проходу до системи електропостачання (електрощитової), системи водопостачанню (водомірного вузла), сміттєзбірної камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, в приміщеннях, що належать на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема: приміщення №8 (приміщення) площею 6,4 кв.м, приміщення №6 (кладова) площею 3,0 кв.м, приміщення №10 (приміщення) площею 3,7 кв.м, приміщення №5 (коридор) площею 8,9 кв.м, приміщення №7 (приміщення) площею 52,3 кв.м, приміщенню суміжне із приміщенням №8 (ліфтова шахта), що є складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні цоколя № 5" згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення в цоколі №5, виготовленого ТОВ "Буд-Тех Інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ТОВ "ВК-Білдінг"; приміщення №33 (машинне відділення) площею 36,5 кв.м, приміщення №1 (сходова) площею 12,5 кв.м, приміщення №2 (коридор) площею 9,2 кв.м, що є складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні" згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення, виготовленого ТОВ "Буд-Тех Інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ОСОБА_1 - наявна. При цьому слід зазначити, що для безперешкодного доступу до вищенаведених приміщень ТОВ "ВК-Білдінг" достатньо надати можливість користування ОСББ "Фортеця 57" облаштованими запірними дверними блоками у цокольному поверсі (цоколь №5): коридор площею 4,4 кв.м (11); коридор площею 8,9 кв.м (4) та нежитлових приміщень 11-го поверху: коридору площею 9,2 кв.м (2). Схематичні плани для облаштування проходу до загальнобудинкових допоміжних приміщень наведені у дослідницькій частині та додатках.

Також, на підтвердження доводів, викладених у позові, ТОВ "ВК-Білдінг" долучив до матеріалів справи:

- рішення Хмельницького міськрайонного суду у справі №686/8208/14-ц від 23.10.2014, залишене без змін ухвалою Апеляційного суду Хмельницької області від 23.12.2014, яким відмовлено у позові ОСОБА_5 , ОСОБА_6 до ТОВ "Кін-Так", ОСББ "Фортеця 57", ОСОБА_1 , третя особа Обслуговуючий кооператив "ЖЕК №9" про визнання незаконними дій голови правління ОСОБА_1 та ОСББ "ЖКЦ-57/3" по передачі 10-поверхового 60-квартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс ТОВ "Новолуння", дій по передачі вказаного будинку з балансу ТОВ "Кін-Так" на баланс ОК "ЖЕК №9"; у цій справі суди дійшли висновку, що позивачами обраний неналежний спосіб захисту порушених прав;

- позовну заяву ОСББ "ЖКЦ-57/3", ОСОБА_6 та ОСОБА_7 до ОСОБА_1 , ЗАТ "Хмельницьклегпром" про визнання недійсними правочинів;

- рішення Апеляційного суду Хмельницької області у справі №686/4123/13-ц від 19.02.2015, залишене без змін ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10.06.2015, яким скасовано рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 09.10.2014 та відмовлено у позові ОСОБА_6 , ОСОБА_7 до ОСОБА_1 , ТОВ "Кін-Так", Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради, третя особа - Хмельницьке бюро технічної інвентаризації про визнання недійсними договорів на дольову участь у будівництві житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між ЗАТ "Хмельницьклегпром" та ОСОБА_1 , в частині набуття права власності на нежитлові приміщення, в тому числі і на приміщення, в яких знаходиться загальнобудинкове обладнання, скасування свідоцтв про право власності та скасування державної реєстрації; апеляційний суд дійшов висновку, що суду не були надані докази про те, що спірні нежитлові приміщення на момент здачі будинку в експлуатацію та на момент придбання наймачами квартир використовувались як допоміжні та що без доступу до них у балансоутримувача немає технічної можливості експлуатувати та обслуговувати будинок в цілому; також не було встановлено порушення прав позивачів, у зв`язку з укладенням оспорюваних договорів;

- рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області у справі №686/10882/21 від 21.10.2021, залишене без змін постановою Хмельницького апеляційного суду від 21.02.2022, яким відмовлено в позові ОСББ "Фортеця 57" до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості з оплати внесків на утримання будинку; суди зазначили, що оскільки позивач не є балансоутримувачем будинку АДРЕСА_1 та не встановлено, що позивач надає послуги по утриманню зазначеного будинку (таких доказів суду не надано), у позові слід відмовити;

- постанову Хмельницького апеляційного суду у справі №686/10882/21 від 20.07.2023, якою залишено без змін ухвалу Хмельницького міськрайонного суду від 18.04.2023 про відмову в задоволенні заяви ОСББ "Фортеця 57" про перегляд рішення суду за нововиявленими обставинами; як на нововиявлені обставини ОСББ "Фортеця 57" послалося на рішення Господарського суду Хмельницької області від 31.05.2022 у справі №924/88/22; апеляційний суд зазначив, що рішенням у господарській справі підтверджено лише факт незаконності правочинів із передачі багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс ТОВ "Новолуння" та з балансу ТОВ "Новолуння" на баланс ОК "ЖЕК №9". Водночас, господарськими судами не з`ясовувалися та не встановлювалися обставини щодо діяльності управителя з надання послуг по утриманню будинку та прибудинкової території, а також обставини щодо оплати власниками житлових та нежитлових приміщень цих послуг, тому вказані обставини не можуть вплинути на висновки суду про права та обов`язки сторін.

На підтвердження своїх заперечень проти позову відповідачем подано у матеріали справи:

- лист АТ "Хмельницькобленерго" №2022-27-476 від 18.10.2022, за змістом якого оператор системи розподілу повідомив, що 29.12.2021 за зверненням ОСББ "Фортеця 57" для проведення спільного обстеження електроустановки за адресою: АДРЕСА_1 , був направлений представник оператора системи розподілу, однак доступ до засобу обліку електричної енергії був відсутній, про що складено акт про недопуск до електроустановок споживача;

- висновок експертного дослідження №2062-ед/013 будівельно-технічної експертизи, складений ТОВ "Бюро судових будземекспертиз" 18.02.2013, згідно якого основне призначення приміщень (цокольний поверх: насосна (приміщення №6) площею 3,0 кв.м, технічний коридор (приміщення №7) площею 52,3 кв.м., щитова (приміщення №8) площею 6,4 кв.м, ліфтова шахта, технічний коридор (приміщення №5) площею 8,9 кв.м, приміщення чергового санвузла (приміщення №9) площею 13,9 кв.м, мусорокамера (приміщення №10) площею 3,7 кв.м, технічний коридор площею 4,4 кв.м; 1-й поверх: кімната охорони площею 4,0 кв.м; технічний поверх: машинне приміщення ліфта (приміщення №33) площею 36,5 кв.м, сходи (приміщення №1) площею 12,5 кв.м, коридор (приміщення №2) площею 9,2 кв.м., загальна лоджія площею 11,7 кв.м, загальна лоджія площею 5.5 кв.м, технічний коридор (приміщення №3) площею 15,8 кв.м, технічний коридор (приміщення №14) площею 14,1 кв.м, технічний коридор площею 12,5 кв.м, технічний коридор (приміщення №18) площею 40,1 кв.м, технічний коридор (приміщення №28) площею 10,0 кв.м. є підсобними приміщеннями для обслуговування мереж теплопостачання, гарячого водопостачання, побутової каналізації, електропостачання, ліфтового обладнання, сміттєвидалення під`їзду всього житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ; додатками до висновку оформлено план цокольного поверху та план технічного поверху житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3;

- висновок експерта № 66/13 від 25.02.2014 за результатами судової будівельно-технічної експертизи, згідно якого спірні приміщення цокольного поверху насосної площею 3,0 кв.м, технічного коридору площею 52,3 кв.м, щитової площею 6,4 кв.м, ліфтової шахти, технічного коридору площею 8,9 кв.м, сміттєкамери площею 3,7 кв.м, кімнати охорони площею 4,0 кв.м, приміщення санвузла площею 13,9 кв.м, технічного коридору площею 4,4 кв.м., кімнати охорони площею 4,0 кв.м., першого поверху та приміщення технічного поверху - машинного приміщення ліфта площею 36,5 кв.м, сходів 12,5 кв.м, сходів площею 9,2 кв.м, загальної лоджії площею 11,7 кв.м, загальної лоджії площею 5,5 кв.м, технічного коридору площею 40,1 кв.м, технічного коридору площею 10 кв.м, технічного коридору площею 14,1 кв.м, технічного коридору площею 15,8 кв.м класифікуються наступним чином: - ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення" - підсобні приміщення багатоквартирного житлового будинку та приміщення технічні; - Закон України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" - допоміжні приміщення багатоквартирного будинку; - Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 від 17.05.2005 - допоміжні приміщення житлового будинку. Відповідно до проєктних рішень в спірних приміщеннях знаходяться загальнобудинкові інженерні мережі - опалення, водопостачання, каналізації, електропостачання та обладнання ліфта, які є доступними до візуального огляду так і відносяться до прихованих. З технічної точки зору вказані приміщення являються допоміжними та підсобними. Архітектурно-планувальне рішення спірних приміщень в цілому відповідає даним щодо планування цих приміщень відповідно до технічних паспортів на них. Встановлене незначне відхилення від проектних рішень в площі вищенаведених приміщень. Питання чи є вільним доступ до означених приміщень технічним персоналом виходить за межі спеціальних знань експерта, тому надати відповідь не виявляється можливим;

- виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 21.08.2017, з якої вбачається, що державна реєстрація ТОВ "КК "ЖЕК №9" проведена 11.11.2016, керівником є Кулаков Володимир Іванович;

- повідомлення Хмельницького бюро технічної інвентаризації №673569 від 30.01.2013, з якого вбачається проведення державної реєстрації права власності на квартири в будинку АДРЕСА_1 станом на 31.12.2012;

- довідку ОСББ "Фортеця 57" про те, що станом на 21.08.2014 кількість членів ОСББ "Саграда" (після зміни назви - ОСББ "Фортеця 57") складала 44 чол.;

- лист Виконавчого комітету Хмельницької міської ради №М-1317-15 від 17.02.2015, адресований ОСББ "Фортеця 57" та ОК "ЖЕК № 9", щодо встановлення тарифів на послуги з утримання будинку та прибудинкової території по проспекту Миру, 57/3 в м.Хмельницькому, в якому повідомлено, зокрема, що ОК "ЖЕК №9" не визначався виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради. Також члени ОСББ "Фортеця 57" та власники квартир в будинку по проспекту Миру, 57/3 не визначали ОК "ЖЕК №9" виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Тому питання визначення розміру витрат на утримання будинку, необхідності та доцільності виконання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій ОК "ЖЕК №9" необхідно узгоджувати з ОСББ "Фортеця 57", в іншому випаду ОК "ЖЕК №9" не може бути виконавцем послуг в будинку по проспекту Миру, 57/3;

- рішення Хмельницького міськрайонного суду від 08.04.2025 у справі №686/17735/24, яким задоволено позов ОСББ "Фортеця 57" до Промінської Нелі Хомівни, третя особа ТОВ "КК "ЖЕК №9" та стягнуто з Промінської Н.Х. заборгованість за послуги з управління багатоквартирним будинком за період з 01.11.2021 по 31.05.2024 в сумі 7 590,79 грн.

Також, сторонами у матеріали справи подано рішення Господарського суду Хмельницької області у справі №924/22/25 від 09.03.2025 (не набрало законної сили), яким позов ОСББ "Фортеця 57" до ТОВ "ВК-Білдінг" про встановлення сервітуту на нежитлове приміщення задоволено. Встановлено для ОСББ "Фортеця 57" постійний безоплатний сервітут, який полягає у праві проходу до системи електропостачання (електрощитової), система водопостачання (водомірного вузла), сміттєвої камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, та у праві здійснення експлуатації вказаного майна в приміщеннях, що належать на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3, а саме: приміщення №8 (приміщення) площею 6,4 кв.м., приміщення №6 (кладова) площею 3,0 кв.м., приміщення №4 (приміщення) площею 12,5 кв.м., приміщення №10 (приміщення) площею 3,7 кв.м., приміщення №5 (коридор) площею 8,9 кв.м., приміщення №7 (приміщення) площею 52,3 кв.м., приміщення суміжне із приміщенням №8 (ліфтова шахта), приміщення №11 (коридор) площею 4,4 кв.м., що є складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні цоколя № 5", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення в цоколі № 5, виготовленого ТОВ "Буд-Тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ТОВ "ВК-Білдінг"; приміщення №33 (машинне відділення) площею 36,5 кв.м, приміщення №1 (сходова),площею 12,5 кв.м., приміщення №2 (коридор) площею 9,2 кв.м., що є складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення, виготовленого ТОВ "Буд-Тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення Кулакова Володимира Івановича.

Третьою особою 3 - АТ "Хмельницькобленерго" до матеріалів справи подано:

- акт від 29.03.2012 прийому-передачі на баланс електрообладнання, яке знаходиться в житловому будинку за адресою: проспект Миру, 57/3, згідно якого комісія від об`єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" та комісія від ТОВ "Хмельницьклегпром", провели обстеження електромереж 10-поверхового житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3, що передаються на баланс і обслуговування об`єднанню "ЖКЦ-57/3", а саме: 2 КЛ - 0,4 кВ від ТП-429 до щитової житлового будинку, 2 АВВГ-395+1х50мм кв. L=128 м 2 КЛ - 0,4 кВ від ТП 429 до щитової житлового будинку, 2 АВВГ - 4 х 35 мм кв. та все низьковольтне обладнання житлового будинку та засоби обліку-лічильники: СА4У -И672 М № 763199 пок. 2725 СА4 - И 678 № 054133206 пок. 196009 CA4 - 198 № 0609286 пок. 2705 НІК 2301 № 069978 пок. 2120, при цьому ТОВ "Хмельницьклегпром", знімає, а ОСББ "ЖКЦ-57/3" приймає відповідальність за експлуатацію електромереж житлового будинку за адресою вул. проспект Миру 57/3;

- заяву-приєднання ОСББ "Фортеця 57" від 05.12.2018 до умов договору споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії;

- акт розмежування балансової належності електромереж та експлуатаційної відповідальності сторін від 28.04.2012 з однолінійною схемою постачання електроенергії, за яким ОСББ "ЖКЦ-57/3" належить та знаходиться у нього на балансі 2 КЛ-0,4 кВ від ТП-429 до щитової житлового будинку, 2 АВВГ-3х95+1х50 мм2 L=128 м, 2 КЛ-0,4 кВ від ТП-429 до щитової житлового будинку, 2АВВГ-4х35 мм2, та все низьковольтне обладнання житлового будинку, а також засоби обліку; межа відповідальності встановлюється по балансовій належності і знаходиться на кабельних зажимах РУ-0,4 кВ в ТП-429.

Інших доказів, які стосуються предмету спору, матеріали справи не містять.

Дослідивши обставини справи та оцінивши надані докази по суті спору, суд бере до уваги таке.

Згідно зі ст.ст.15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Реалізуючи передбачене ст.55 Конституції України та ст.4 ГПК України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Своєю чергою суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.

Оцінка предмета заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (такий правовий висновок Верховного Суду викладений у постановах від 19.09.2019 у справі №924/831/17, від 28.11.2019 у справі №910/8357/18, від 22.09.2022 у справі №924/1146/21, від 06.10.2022 у справі №922/2013/21, від 17.11.2022 у справі №904/7841/21).

Відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Водночас, зазначені норми не означають, що кожний позов, поданий до суду, має бути задоволений. Якщо позивач не довів порушення його права чи безпосереднього інтересу, в позові слід відмовити (близький за змістом правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2021 у справі №761/45721/16-ц).

Аналіз наведених норм свідчить, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово вказувала, що, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (зокрема, у постановах від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, від 22.06.2021 у справі №334/3161/17).

У справі, що розглядається, предметом позову є матеріально-правові вимоги ТОВ "ВК-Білдінг", як власника розташованих за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3 нежитлових приміщень, про зобов`язання відповідача усунути перешкоди у користуванні ним цими приміщеннями, а саме: цоколя №5 - шляхом зобов`язання вчинення дій по демонтажу та винесення з приміщення належного відповідачу майна: систем водопостачання та водовідведення (трубопроводів, запірної арматури, водомірного вузла), силових електричних кабелів та щитів управління (електрощитової), обладнання та конструктивних елементів сміттєзбірної камери; нежитловим приміщенням (на 11-му поверсі) - шляхом зобов`язання вчинення таких дій: демонтувати та винести з приміщення №33 (машинне відділення) ліфтове обладнання: двигун, редуктор, станцію управління ліфтом, демонтувати з приміщень №1 та №2 силові електричні кабелі, металевий сходинковий марш та монорельс.

Як слідує зі змісту позовної заяви, саме зобов`язання відповідача усунути перешкоди у користуванні нежитловими приміщеннями шляхом вчинення дій по демонтажу та винесення з них майна, що перебуває на балансі ОСББ "Фортеця 57", позивач вважає ефективним способом захисту своїх порушених прав. Відтак, заявлені позивачем вимоги мають кореспондувати змісту права, за захистом якого він звернувся, та характеру його порушення відповідачем.

За змістом ч.1 ст.317, ч.1 ст.319, ч.1 ст.321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст.391 ЦК України).

Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном (постанова Верховного Суду у справі №676/2334/18 від 05.11.2020).

Відповідачем не оспорюється факт знаходження вищевказаного майна в належних позивачу нежитлових приміщеннях багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.10.2022 у справі №227/3760/19-ц виснувала, що зайняття нежитлового приміщення фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не позбавляє власника його права володіння на майно, не створює перешкоди у розпорядженні цим майном, а створює лише перешкоди в користуванні володільцем своїм майном. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник нежитлового приміщення вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, тобто негаторний позов.

Позаяк порушення права позивача полягає у створенні відповідачем перешкод у користуванні належними йому приміщеннями, ефективним способом захисту є саме вимога про усунення таких перешкод.

Як вбачається з позовної заяви, спір у даній справі виник з підстав розміщення у нежитлових приміщеннях, які належать позивачу, систем водопостачання та водовідведення (трубопроводів, запірної арматури, водомірного вузла), силових електричних кабелів та щитів управління (електрощитової), обладнання та конструктивних елементів сміттєзбірної камери, а також ліфтового обладнання (двигуна, редуктора, станції управління ліфтом), силових електричних кабелів, металевого сходинкового маршу та монорельсу. За твердженням позивача таке обладнання створює йому перешкоди у користуванні приміщеннями, а відтак підлягає демонтажу та винесенню.

Суд враховує, що за змістом ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Частиною 2 ст.382 ЦК України (в редакції, чинній до 01.07.2015) визначено, що власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Чинною редакцією ч.2 ст.382 ЦК України закріплено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Таким чином, з моменту набуття права власності на квартиру чи нежитлове приміщення (проведення державної реєстрації такого права) особа автоматично в силу закону стає співвласником спільного майна багатоквартирного будинку. При цьому, чинним законодавством не передбачено необхідності проведення державної реєстрації права спільної сумісної власності на спільне майна багатоквартирного будинку.

Правовідносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку врегульовано нормами Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Згідно зі ст.1 наведеного Закону багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку (ч.2 ст.4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Частинами 1, 2 ст.5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" унормовано, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Статтею 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" серед основних обов`язків співвласників багатоквартирного будинку визначено: 1) забезпечення належного утримання та належного санітарного, протипожежного і технічного стану спільного майна багатоквартирного будинку; 2) забезпечення технічного обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; 3) використання спільного майна багатоквартирного будинку за призначенням; 4) додержання вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; 5) додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин; 6) забезпечення поточного огляду і періодичного обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку та відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом.

Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками (ч.1 ст.9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту (ст.385 ЦК України).

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначає Закон України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Відповідно до ст.1 цього Закону об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання (ст.4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").

Судом установлено та не оспорюється сторонами, що 08.12.2011 за №ХМ14311096942 в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області зареєстровано Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації 10-поверхового житлового будинку у АДРЕСА_1 , згідно якої замовник будівництва - ЗАТ "Хмельницьклегпром" забезпечив будівництво та введення в експлуатацію 60-квартирного житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, буд.57/3. У декларації, серед іншого, визначено перелік інженерного обладнання будинку (холодне та гаряче водопостачання, водовідведення, ліфт, сміттєпровід, опалення централізоване), а загальна площа нежитлових приміщень становить 1027,38 кв.м, в т.ч. художні майстерні 506,6 кв.м, приміщення цоколя №5 (офіс) 147,78 кв.м.

На установчих зборах мешканців будинку №57/3 по проспекту Миру в м. Хмельницькому, які відбулись 14.12.2011, вирішено створити ОСББ "ЖКЦ-57/3" та затверджено його Статут.

За актом приймання-передачі від 15.01.2012 комісія від об`єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" в складі: голови правління ОСОБА_1 , членів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на підставі Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3" та комісія від ЗАТ "Хмельницьклегпром" (забудовника) провели обстеження активів 10-ти поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , що передається на баланс і обслуговування ОСББ "ЖКЦ-57/3" і встановили, що 60-квартирний 10-поверховий житловий будинок має показники, зокрема, облаштування водопроводом (60 квартир), каналізацією (60 квартир), загальним опаленням, у тому числі від власної котельні (58 квартир), опаленням від поквартирних котлів (2 квартири), гарячим водопостачанням (58 квартир), електроосвітленням (60 квартир), газопостачанням (60 квартир), газовими плитами (60 квартир), ліфтом вантажно-пасажирським 1 од., шахтою ліфтовою 1, загальнобудинковими електролічильниками №763199, №054133206, №069978, обладнанням котельні та ін. Разом із житловим будинком передаються документи: Робочий проєкт на приміщення, Робочий проєкт: Альбом №4: Технологічні рішення, Санітарно-технічні рішення, електротехнічні рішення; Робочий проєкт: Альбом №4: Газопостачання. Згідно з актом уповноваженні представники об`єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" приймають та несуть відповідальність за збереження вказаного в цьому акті майна. Об`єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" бере на себе зобов`язання з передачі інженерних мереж на баланс відповідним організаціям, укладання договорів на електро-, газо-, водопостачання та на сервісне обслуговування ліфта з дня підписання цього акту. ЗАТ "Хмельницьклегпром" (забудовник) знімає, а ОСББ "ЖКЦ-57/3" приймає відповідальність за експлуатацію 60-квартирного 10-поверхового житлового будинку з дня підписання цього акту.

Відповідно до п.1.1 Статуту ОСББ "Фортеця 57" (в новій редакції), затвердженого рішенням загальних зборів власників квартир (приміщень) багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому, оформленого протоколом №8 від 21.08.2014, ОСББ "Фортеця 57" перейменовано з "ЖКЦ - 57/3" та є його правонаступником усіх майнових та немайнових прав та обов`язків, створено власниками квартир та/або приміщень багатоквартирного будинку №57/3 (житловий комплекс) по проспекту Миру в м.Хмельницькому відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Згідно з п.п.2.1, 2.2 Статуту ОСББ "Фортеця 57" метою створення об`єднання є забезпечення захисту прав його членів відповідно до цього статуту та дотримання ними обов`язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Завданням та предметом діяльності об`єднання є: належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації та захисту прав власників квартир (приміщень) будинку на володіння та користування спільним майном членів об`єднання; забезпечення сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Об`єднання зобов`язане, зокрема: забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об`єднання; забезпечувати виконання вимог статуту об`єднання; у випадках, передбачених законодавством, Статутом об`єднання, представляти інтереси членів об`єднання, відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами (п.2.6 Статуту ОСББ "Фортеця 57").

Згідно з п.1.8 Статуту ОСББ "Фортеця 57" майно об`єднання утворюється з: загального та неподільного майна житлового комплексу, прийнятого на баланс об`єднання; майна, переданого йому членами об`єднання у власність; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.

Майно об`єднання складається з неподільного та загального майна: неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечують належне функціонування житлового будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (кладові, в тому числі підземні та ін.) (п.3.1 Статуту ОСББ "Фортеця 57").

За умовами п.3.2.1 Статуту ОСББ "Фортеця 57" до неподільного майна належить:

- частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території (ліфтові, щитові, котельні, насосні, технічні коридори, сміттєкамери, приміщення охорони, інші технічні приміщення);

- конструктивні елементи будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в`їздна група тощо);

- технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території).

Аналогічними за своїм змістом є положення п.1 розділу І, п.1, п.3 розділу ІІ, п.3 розділу ІV Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" в новій редакції, затвердженій рішенням загальних зборів ОСББ "Фортеця 57", оформленим протоколом №13 від 01.03.2018, який зареєстрований у реєстрі за №2327.

Відтак, враховуючи наведені положення законодавства та подані у матеріали справи докази, системи водопостачання та водовідведення (трубопроводи, запірна арматура, водомірний вузол), силові електричні кабелі та щити управління (електрощитова), обладнання та конструктивні елементи сміттєзбірної камери, а також ліфтове обладнання (двигун, редуктор, станція управління ліфтом), силові електричні кабелі, металевий сходинковий марш та монорельс, призначення яких є забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому та перебувають на балансі ОСББ "Фортеця 57" з метою здійснення управління, утримання і використання такого майна.

Судом встановлено, що ТОВ "ВК-Білдінг" є власником нежитлових приміщень в житловому будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому.

Так, ТОВ "ВК-Білдінг" 21.10.2015 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення цоколя №5 загальною площею 147,8 кв.м, що складається з: цоколь - №1 приміщення площею 22,3 кв.м, №2 приміщення площею 13,4 кв.м, №3 коридор площею 7,0 кв.м, №4 приміщення площею 12,5 кв.м, №5 коридор площею 8,9 кв.м, №6 кладова площею 3,0 кв.м, №7 приміщення площею 52,3 кв.м, №8 приміщення площею 6,4 кв.м, №9 санвузол площею 13,9 кв.м., №10 приміщення площею 3,7 кв.м, №11 коридор площею 4,4 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 754940268101) на підставі договору купівлі-продажу №2443 від 21.10.2015, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Пулавською О.І., а 11.09.2017 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення загальною площею 506,6 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1289242168101) на підставі договору дарування №3032 від 11.09.2017, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Новченковим І.В., що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №459438627 від 06.01.2026 та №459439724 від 06.01.2026.

Із висновку судового експерта №29/25 від 02.12.2025 вбачається, що в приміщеннях, належних на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг", знаходяться загальнобудинкові інженерні мережі та обладнання: водопостачання (водопровідна мережа з пластикових труб із запірною арматурою), водовідведення (каналізаційна мережа з пластикових труб), електрозабезпечення (силова кабельна мережа, щити управління), ліфтове обладнання (запасний ліфтовий двигун із редуктором), вихід ліфтової будки (металевий сходинковий марш), монорельс (для облаштування підйомної лебідки для ремонту ліфтового обладнання), монтажний люк (отвір в міжповерховому перекритті між 10-м та 11-м поверхом).

Суд враховує, що на момент набуття позивачем у власність нежитлових приміщень (нежитлового приміщення цоколя №5 загальною площею 147,8 кв.м та нежитлового приміщення на 11 поверсі будинку загальною площею 506,6 кв.м) у багатоквартирному будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому, йому було відомо, що в цих приміщеннях знаходяться загальнобудинкові інженерні мережі та обладнання, оскільки останні були запроєктовані ще при здійсненні будівництва вказаного багатоквартирного будинку та розміщені у цих приміщеннях забудовником. Доказів зворотного матеріали справи не містять. Відтак, зважаючи на приписи ст.382 ЦК України, позивач усвідомлював правовий режим такого майна і пов`язані з ним відповідні технічні особливості.

Статтею 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" визначено, що внутрішньобудинкові системи багатоквартирного будинку - механічне, електричне, газове, сантехнічне та інше обладнання в будинку, яке обслуговує більше одного житлового та/або нежитлового приміщення, у тому числі комунікації до обладнання споживача, системи автономного теплопостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання від зовнішньої поверхні стіни будівлі до точки приєднання житлового (нежитлового) приміщення (для систем газопостачання - від запірного пристрою на вводі в будинок до запірних пристроїв включно перед місцями підключення газових приладів, газоспоживального обладнання, теплових агрегатів тощо).

Згідно п.3.47 ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення" інженерні комунікації та технічні пристрої, необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир (загальнобудинкові мережі тепло-, холодо-водо-, газо-, електропостачання та обладнання, системи опалення, охолодження, вентиляції, кондиціонування, бойлерні, системи протипожежного захисту, вентиляційні канали/шахти та димоходи; сміттєпроводи, пристрої ліфтів, центральних розподільних щитів, індивідуальних і квартирних теплових пунктів, системи зв`язку та сигналізації, теле-, радіо-, інтернеткомунікації та обладнання, а також елементи благоустрою території).

Послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами є комунальними послугами в розумінні ст.5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги".

Надання комунальних послуг та надання послуги з управління багатоквартирним будинком здійснюються безперервно, крім часу перерв на: 1) проведення ремонтних і профілактичних робіт згідно з будівельними нормами і правилами, правилами технічної експлуатації і користування, положеннями про проведення поточного і капітального ремонтів та іншими нормативно-правовими актами; 2) міжопалювальний період для мереж (систем) опалення (теплопостачання) виходячи з кліматичних умов згідно з нормативно-правовими актами; 3) ліквідацію наслідків аварії (ст.16 Закону України "Про житлово-комунальні послуги").

Безпечне, надійне та безперервне постачання електричної енергії споживачам є обов`язком оператора системи розподілу згідно ст.46 Закону України "Про ринок електричної енергії". Забороняється здійснювати дії, що призводять до порушення надійності електропостачання споживачів (п.11.4.1 Кодексу систем розподілу, затвердженого постановою Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг від 14.03.2018 №310). У п.3.1 розділу ІV (Організація експлуатації електроустановок) Правил технічної експлуатації електроустановок споживачів, затверджених наказом Міністерства палива та енергетики України від 25.07.2006 №258, визначено, що для забезпечення належного обслуговування та експлуатації електроустановок у споживача повинна бути затверджена проєктна документація (креслення, пояснювальні записки тощо) з усіма змінами.

Згідно пункту 7.19 ДБН В.2.2-15:2019 житлові будинки повинні обладнуватися системами холодного та гарячого водопостачання, каналізації, водостоками та внутрішнім протипожежним водопроводом, що проектуються згідно з вимогами ДБН В.2.5-64, ДБН В.2.5-74, ДБН В.2.5-75.

Статтею 1 Закону України "Про питну воду та питне водопостачання" визначено, що водопровідна мережа - система трубопроводів, відповідних споруд та устаткування для розподілу і подачі питної води споживачам; система питного водопостачання - сукупність технічних засобів, включаючи мережі, споруди, устаткування (пристрої) для централізованого та нецентралізованого питного водопостачання.

Послуги з централізованого питного водопостачання надаються споживачам підприємством питного водопостачання з урахуванням вимог Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" на підставі договору з об`єднаннями співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельними кооперативами та іншими об`єднаннями власників житла, яким передано право управління багатоквартирними будинками та забезпечення надання послуг з водопостачання на підставі укладених ними договорів, а також індивідуальними і колективними споживачами житлово-комунальних послуг, визначеними Законом України "Про житлово-комунальні послуги".

Споживачі питної води, послуг з питного водопостачання мають право, зокрема, на забезпечення питною водою, якість якої відповідає державним санітарним нормам і правилам, кількість і режим подачі якої визначаються на договірних засадах в обсязі, не меншому від нормативів питного водопостачання, а також підключення в установленому порядку до централізованого водопостачання (ст.22 Закону України "Про питну воду та питне водопостачання"), а підприємства питного водопостачання зобов`язані забезпечити виробництво та постачання споживачам питної води відповідно до умов договору; подачу води для протипожежних потреб; впровадження новітніх технологій виробництва питної води, ресурсозберігаючих технологій та обладнання (ст.23 Закону України "Про питну воду та питне водопостачання").

За п.7.4 ДБН В.2.2-15:2019 у житлових будинках з позначкою підлоги верхнього житлового поверху, яка перевищує на 8 м позначку підлоги першого поверху рекомендується встановлювати пасажирські ліфти, а в разі перевищення на 12 м і більше від позначки підлоги першого поверху їх встановлення обов`язкове. Ліфти, їх обладнання, розміщення машинного та блочного приміщень та сходів між цими приміщеннями слід влаштовувати згідно з вимогами ДБН В.2.2-40, ДСТУ ISO 4190-1, ДСТУ Б В.2.6-52, ДСТУ EN 81-20. Щонайменше один ліфт у під`їзді має відповідати вимогам ДСТУ EN 81-70. У житлових будинках (крім одноквартирних), починаючи з другого поверху, рекомендується влаштовувати пожежні ліфти згідно з ДСТУ-Н Б В.2.2-38, ДСТУEN 81-72 для пересування та організації проведення рятувальних робіт, у тому числі маломобільних груп населення.

За змістом п.п.7.15, 7.18 ДБН В.2.2-15:2019 необхідність влаштування сміттєпроводу в житлових будинках визначається з урахуванням прийнятої в населеному пункті системи сміттєзбирання та вимогами ДСанПіН 145, ДБН Б.2.2-6. Сміттєзбірну камеру слід розміщувати безпосередньо під стовбуром сміттєпроводу з підведенням до неї гарячої і холодної води та водовідводів (улаштування трапів у підлозі). Сміттєзбірну камеру не допускається розташовувати суміжно і під житловими кімнатами. Висота камери у просвіті повинна бути не менше ніж 1,95 м. Сміттєзбірна камера повинна мати самостійний зовнішній вхід із дверима, які відчиняються назовні, ізольованими від входу до будинку і вікон, літніх приміщень сусідніх квартир глухою стінкою (екраном), і відокремлюватися протипожежними перегородками і перекриттями з класами вогнестійкості не менше ЕІ 60 (для перегородок), REI 60 (для перекриттів) і мати групу за межею поширення вогню - М0. У разі розміщення сміттєзбірної камери під маршами (площадками) сходових кліток перекриття над нею повинні бути протипожежними класом вогнестійкості REI 150 - у будинках І ступеня вогнестійкості, REI 120 - у будинках інших ступенів вогнестійкості, крім V.

З наведеного вбачається, що технічні комунікації та інженерне обладнання є технологічно невід`ємною частиною цілісного майнового комплексу будинку. Функціональне призначення загальнобудинкових інженерних мереж та обладнання, зокрема систем водопостачання та водовідведення, силових електричних кабелів та щитів управління (електрощитової), сміттєзбірної камери та ліфтового обладнання полягає у забезпеченні житлового будинку в цілому та власники квартир та нежитлових приміщень зокрема, всіма необхідними ресурсами для безпечного, комфортного проживання та функціонування.

Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (ч.ч.1-3 ст.13 ЦК України).

Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства (ч.5 ст.319 ЦК України).

Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (ч.2 ст.6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності (ст.16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").

Враховуючи викладене, вимога позивача про усунення перешкод у користуванні належними йому нежитловими приміщеннями шляхом демонтажу та винесення майна (загальнобудинкових інженерних мереж і обладнання) з цих приміщень сформована без урахування фунціонального призначення таких мереж і обладнання. Вказані мережі та обладнання були встановлені забудовником ще на етапі будівництва багатоквартирного житлового будинку відповідно до проєктної документації. Вони є невід`ємною частиною цілісного майнового комплексу, призначені для забезпечення життєдіяльності та задоволення потреб усіх мешканців, а тому, в силу закону, становлять спільну сумісну власність співвласників багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в м. Хмельницькому. Їх демонтаж не лише грубо порушить законні права та інтереси інших співвласників будинку, позбавивши їх базових житлово-комунальних послуг, а й призведе до прямого порушення чинних державних будівельних, санітарних та протипожежних норм.

Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно із положеннями ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Судом кожному учаснику справи була надана розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цього учасника в суттєво невигідне становище відносно другої сторони, в т.ч. подати докази на підтвердження своїх вимог та заперечень, обґрунтувати перед судом переконливість поданих доказів та позицій по справі, скористатись іншими процесуальними правами.

За змістом частин 1-3 ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення (правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16).

З огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин. Інші доводи сторін не спростовують встановлених судом обставин та не впливають на результат прийнятого рішення.

Враховуючи встановлені судом обставини справи та виходячи з наявних в матеріалах справи доказів та вимог чинного законодавства, які регулюють спірні правовідносини, протягом розгляду справи судом не встановлено і позивачем не доведено порушення відповідачем його прав, а тому суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Щодо розподілу судових витрат між сторонами, суд зазначає таке.

Згідно ст.ст.123, 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору у зв`язку із відмовою в позові покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.2, 4, 73, 74, 86, 123, 129, 232, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення Господарського суду Хмельницької області подається до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Повне рішення складено 25.06.2025.

Суддя О.І. Шевчук