Рішення № 137689203, 24.06.2026, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

_____________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"24" червня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/422/26Господарський суд Одеської області у складі судді Мостепаненко Ю.І.,

при секретарі судового засідання Самойловій С.А.,

за участю представників сторін:

від позивача Фортуна Є.О. (самопредставництво);

від відповідача не з`явився;

від третьої особи - Осадчий А.Ю. (ордер серії ВН № 1678268 від 23.03.2026);

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 916/422/26

за позовом Управління обласної ради з майнових відносин (65032, м. Одеса, просп. Шевченка, 4, код ЄДРПОУ 23212638);

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» (65014, м. Одеса, вул. Карантинна, 21/1, код ЄДРПОУ 36920688);

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Комунального підприємства «Облтрансбуд» (65014, м. Одеса, вул. Маразліївська, буд. 34-А, код ЄДРПОУ 33311491);

про розірвання договору оренди та виселення, -

ВСТАНОВИВ:

09.02.2025 Управління обласної ради з майнових відносин звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою (вх. № 438/26) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1», в якій просить суд:

- розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 19/04-А від 26 квітня 2019 року та договір про внесення змін до договору оренди майна від 26 квітня 2019 року № 19/04-А, що належить до комунальної власності (нова редакція) від 29 квітня 2021 року б/н;

- виселити ТОВ «СТУДІЯ 10/1» з нежитлового приміщення (кімната №79) площею 43,0 кв.м, що знаходиться на другому поверсі нежитлової будівлі, розташованої за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Маразліївська, буд. 34-а;

- стягнути витрати по сплаті судового збору.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем умов договору оренди комунального майна №19/04-А від 26.04.2019 в редакції договору від 29.04.2021 про внесення змін до договору оренди майна від 26.04.2019, що належить до комунальної власності (нова редакція) в частині повної та своєчасної сплати орендної плати протягом строку дії договору, що є істотним порушенням договору.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 16.02.2026 позовну заяву Управління обласної ради з майнових відносин залишено без руху та встановлено позивачу строк протягом десяти днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху для усунення недоліків позовної заяви.

26.02.2026 до суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви (вх. № 7014/26), згідно якої останнім такі недоліки усунуто.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.03.2026 позовну заяву Управління обласної ради з майнових відносин прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі 916/422/26 за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання на 25.03.2026; залучено до участі у справі №916/422/26 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача КП «Облтрансбуд».

24.03.2026 до суду від третьої особи надійшли пояснення щодо позову (вх. №10162), згідно яких останнє повністю підтримує позовні вимоги Управління обласної ради з майнових відносин та просить суд їх задовольнити, посилаючись на те, що рішенням Господарського суду Одеської області від 31.03.2025 у справі № 916/4521/24, яке набрало законної сили 29.04.2025, було встановлено неналежне виконання ТОВ «Студія 10/1» свого зобов`язання зі своєчасної сплати орендної плати за договором № 19/04-А від 26.04.2019 року за період з квітня 2022 року по червень 2024, внаслідок чого у останнього виник борг перед позивачем у розмірі 30 528,92 грн. Таким чином, оскільки ТОВ «Студія 10/1» допустило прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців, зазначене є підставою для розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 19/04-А від 26.04.2019 та виселення останнього з нежитлового приміщення (кімната №79) площею 43,0 кв.м.

Судове засідання, призначене на 25.03.2026, не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді Мостепаненко Ю.І. на лікарняному з 23.03.2026, про що секретарем судового засідання складено відповідну довідку.

Враховуючи вихід судді Мостепаненко Ю.І. з лікарняного, ухвалою суду від 16.04.2026 призначено підготовче засідання у справі № 916/422/26 на 29.04.2026.

В судовому засіданні 29.04.2026 судом постановлено протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та відкладення підготовчого засідання у справі № 916/422/26 на 13.05.2026, про що повідомлено відповідача ухвалою суду від 29.04.2026 в порядку ст. 120 ГПК України.

12.05.2026 до суду від позивача надійшла заява про уточнення позовних вимог (вх. №16436/26).

13.05.2026 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів (вх. №16436/26), згідно якого останній просив суд долучити до матеріалів справи: акт звірки взаємних розрахунків за період із січня 2022 року по липень 2024 року між КП «Облтрансбуд» та ТОВ «Студія 10/1»; акти надання послуг за період з січень 2022 травень 2024; розрахунки 3 % річних, інфляційних втрат, штрафних санкцій за договором оренди № 19/04-А від 26.04.2019; копію свідоцтва про право власності № САА273002; копію рішення Одеської обласної ради від 24.12.2020 № 45-VIII.

Судове засідання, призначене на 13.05.2026 року, не відбулось у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони повітряної тривоги в м. Одеса та Одеській області, - про що судом складено відповідну довідку.

Враховуючи зазначене, ухвалою суду від 13.05.2026 підготовче засідання по справі № 916/422/26 призначено на 27.05.2026.

В судовому засіданні 27.05.2026 суд, розглянувши усне клопотання представника позивача про залишення без розгляду клопотання про уточнення позовних вимог від 12.05.2026, задовольнив його та залишив без розгляду зазначене клопотання, про що постановив протокольну ухвалу. Також, постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання у справі № 916/422/26 у розумний строк згідно ст. 114 ГПК України на 10.06.2026, про що повідомлено відповідача ухвалою суду від 27.05.2026 в порядку ст. 120 ГПК України.

28.05.2026 до суду від позивача заява про зміну предмету позову (вх. №18700/26), згідно якої останній просив суд викласти пункт 1 прохальної частини позовної заяви у такій редакції: «Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 19/04-А від 26 квітня 2019 року з урахуванням договору про внесення змін до договору оренди майна від 26 квітня 2019 року № 19/04-А, що належить до комунальної власності (нова редакція) від 29 квітня 2021 року б/н».

В судовому засіданні 10.06.2026 представник позивача зазначив, що позовну вимогу про виселення відповідача залишає без змін, при цьому змінює предмет позову лише щодо вимоги про розірвання договору, з огляду на що суд, розглянувши заяву позивача про зміну предмету позову, прийняв її до розгляду в редакції позовних вимог викладених в останній, про що постановив протокольну ухвалу. Також, постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання - у розумний строк згідно зі ст. 114 ГПК України - на 17.06.2026, про що повідомлено відповідача ухвалою суду від 10.06.2026 в порядку ст. 120 ГПК України.

17.06.2026 до суду від третьої особи надійшла заява про проведення підготовчого засідання без участі представника КП «Облтрансбуд» (вх. №21076/26).

В судовому засіданні 17.06.2026 судом постановлено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження у справі № 916/422/26 та призначення її до розгляду по суті у судовому засіданні на 24.06.2026, про що повідомлено відповідача та третю особу ухвалою суду від 17.06.2026 в порядку ст. 120 ГПК України.

В судовому засіданні 24.06.2026 представники позивача та третьої особи підтримали позовні вимоги та просили суд їх задовольнити.

Відповідач у жодне судове засідання не з`явився, про час та місце судового засідання повідомлявся належним чином шляхом надсилання ухвал суду від 03.03.2026, 16.04.2026, 29.04.2026, 13.05.2026, 27.05.2026, 10.06.2026, 17.06.2026 на його юридичну адресу: 65014, м. Одеса, вул. Карантинна, 21/1, що зазначена у відповіді № 2326366 від 10.02.2026 з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, отриманої на запит суду, однак поштові повідомлення повернуто до суду із відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою». Про поважність причин неявки відповідач не повідомив, відзив на позовну заяву не надав.

Судом додатково, з метою повідомлення відповідача про хід розгляду справи було розміщено оголошення на офіційному сайті Судової влади України: ухвал суду від 03.03.2026, 16.04.2026, 29.04.2026, 13.05.2026, 27.05.2026, 10.06.2026, 17.06.2026.

Згідно з п. 1 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи, зокрема, у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Відповідно до частин 4, 5 статті 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є: день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Приймаючи до уваги, що судові відправлення були повернуті поштою із відміткою у довідках поштової установи про відсутність адресата за адресою, а також відсутність жодних повідомлень щодо причин неявки представника відповідача у судові засідання, суд вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами, відповідно до п. 9 ст. 165 Господарського процесуального кодексу України.

Враховуючи ту обставину, що в умовах воєнного стану суди продовжують працювати в штатному режимі, з огляду на необхідність повідомлення учасників справи про наявність судового розгляду з метою забезпечення доступу до правосуддя, гарантованого державою та ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд розглянув дану справу в межах розумного строку на підставі ст. 114 ГПК України.

В судовому засіданні 24.06.2026 було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача та третьої особи, суд встановив наступне.

Рішенням Одеської обласної ради за №118-VII від 26.05.2016 затверджено Положення про Управління обласної ради з майнових відносин, відповідно до п. 1 якого, Управління обласної ради з майнових відносин (далі - Управління) утворюється обласною радою для реалізації повноважень обласної ради щодо управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області з метою ефективного і раціонального використання майна.

Пунктом 2 Положення визначено, що Управління є самостійним структурним підрозділом виконавчого апарату обласної ради, підзвітним і підконтрольним обласній раді та підпорядкованим безпосередньо голові обласної ради.

Згідно п. 5 Положення, Управління, відповідно до покладених на нього завдань, зокрема: надає в оренду або передає третім особам на інших підставах цілісні (єдині) майнові комплекси обласних комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, а також окреме індивідуально визначене майно, у тому числі нерухоме, що належить до спільної власності територіальних громад області та знаходиться в безпосередньому управлінні обласної ради (пп. 5.7); контролює виконання умов договорів оренди та інших договорів щодо передачі третім особам з будь-яких підстав об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління якими здійснюється безпосередньо обласною радою, та своєчасність і повноту сплати коштів за користування до обласного бюджету, веде облік таких договорів (пп. 5.9); контролює своєчасність сплати за оренду комунального майна та його використання третіми особами з інших підстав (пп. 5.10).

26.04.2019 року між Комунальним підприємством «Облтрансбуд» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №19/04-А, згідно п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення (кім. № 79, згідно техпаспорту від 25.12.2015) площею 43,0 кв.м. (39,0 кв.м. на умовах погодинного використання та 4.0 кв.м на умовах постійної оренди), що розташоване у будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська. 34-А., ринкова вартість якого згідно з незалежною оцінкою від 19 березня 2019 року становить: 555 039 грн. (у подальшому "майно" або "приміщення"), з метою розміщення буфету, що здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Згідно п. 1.2. договору, будівля, в якій зазначене приміщення надається в оренду, є пам`яткою культурної спадщини спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області.

Відповідно до п. 2.1 договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна.

Передача приміщення в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це майно. Орендоване майно залишається об`єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада (у подальшому «Власник») (п. 2.2 договору)

Згідно п. 2.3 договору, майно вважається поверненим орендодавцю з часу підписання сторонами акта приймання-передачі (повернення) майна.

Відповідно до п. 3.1 договору, орендна плата перераховується орендодавцю щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, та визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку лютий 2019 року 6 937,99 грн. Орендна плата за перший місяць оренди травень 2019 р. визначається шляхом коригу вання орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за березень, квітень та травень 2019 р. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за редній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Для цілей цього договору для частини приміщення площею 39,0 кв.м., відповідно до пункту 4 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМ України від 04 жовтня 1995 року № 786, на основі місячної орендної плати розраховується добова орендна плата, а на її основі погодиина орендна плата. Остаточна орендна плата розраховується відповідно до фактичного погодинного використання приміщення, вказаного в акті, складеному про таке використання між Орендодавцем та Орендарем.

Згідно п. 3.2 договору, розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї зі сторін у разі зміни Методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Відповідно до п. 3.4 договору, вказана у п. 3.1 договору орендна плата не враховує ПДВ, експлуатаційні витрати орендодавця по утриманню об`єкта оренди, податок на землю тощо, які сплачуються орендарем на підставі виставлених орендодавцем рахунків за ставками, що діють на час сплати.

Згідно п. 3.5 договору, якщо орендар не вносить орендної плати протягом 60 діб понад строку, встановленого в п. 3.1 договору, орендодавець має право на розірвання договору у порядку, встановленому чинним законодавством, що не звільняє орендаря від обов`язків по сплаті пені та орендної плати за час користування майном.

Відповідно до п. 4.1 договору, орендар повинен використовувати орендоване майно у відповідності до його цільового призначення та умов цього договору, своєчасно і в повному обсязі вносити орендодавцев: орендну плату та кошти, вказані в п. 3.4 договору.

Договір діє з 1 травня 2019 року і по 1 травня 2021 року (п. 9.1 договору).

Згідно п. 9.4 договору дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі майна, що орендується; достроково за згодою сторін або за рішенням суду (господарського суду); банкрутства орендаря; в інших випадках, передбачених законодавством України.

Відповідно до п. 9.6 договору, зміни, доповнення або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін.

Згідно п. 9.7 договору, зміни та доповнення до договору підлягають оформленню відповідної додаткової угоди за підписом сторін і повинні бути погоджені з власником майна. Одностороння відмова від виконання договору та внесених змін не допускається.

Відповідно до п. 9.8 договору, договір може бути розірвано на вимогу однієї з сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання іншою стороною зобов`язань за цим договором, а також у випадках, передбачених чинним законодавством України.

Додатком до договору оренди №19/04-А від 26.04.2019 є розрахунок орендної плати за базовий місяць лютий 2019 року.

01.05.2019 між Комунальним підприємством «Облтрансбуд» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» (орендар) було підписано акт приймання-передачі нежитлових приміщень, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове платне користування нежитлове приміщення площею 43,0 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська. 34-а.

Рішенням Одеської обласної ради «Про деякі питання оренди комунального майна, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Одеської області» № 45-VIII від 24.12.2020 визначено представницьким органом місцевого самоврядування з питань оренди комунального майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, в розумінні Закону України від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» Одеську обласну раду; визначено органом, уповноваженим представницьким органом місцевого самоврядування, та уповноваженим органом управління в розумінні Закону Управління обласної ради з майнових відносин; уповноважено виступати орендодавцем комунального майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області Управління обласної ради з майнових відносин щодо нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності, загальна площа якого перевищує 400 квадратних метрів на одного балансоутримувача, єдиних майнових комплексів та нерухомого майна й іншого окремого індивідуально визначеного майна, яке перебуває у комунальній власності, балансоутримувачі якого не мають технічної чи будь-якої іншої можливості щодо здійснення заходів з передачі в оренду комунального майна відповідно до вимог чинного законодавства України.

29.04.2021 року між Управлінням обласної ради з майнових відносин (орендодавець), Комунальним підприємством «Облтрансбуд» (балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» (орендар) було укладено договір про внесення змін до договору оренди майна №19/04-А від 26.04.2019, що належить до комунальної власності (нова редакція), згідно якого затверджено змінювані умови договору (розділ І) та незмінювані умови договору (розділ ІІ).

Так, відповідно до п. 3.1, 3.3 змінюваних умов договору, новим орендодавцем є Управління обласної ради з майнових відносин, балансоутримувачем Комунальне підприємство «Облтрансбуд».

Згідно п. 4.1 змінюваних умов договору об`єктом оренди є нерухоме майно - нежитлове приміщення (кім. № 79) загальною площею 43,0 кв. м, що розташоване на другому поверсі в будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 34-а та перебуває на балансі КП «Облтрансбуд».

Згідно п. 5.1 змінюваних умов договору, процедура, в результаті якої майно отримано в оренду: продовження без проведення аукціону договору оренди майна від 26.04.2019.

Згідно п. 6.1 змінюваних умов договору, ринкова (оціночна) вартість, визначена на підставі звіту про оцінку Майна (частина четверта статті 8 Закону України від 3 жовтня 2019 р. № 137-ІХ Про оренду державного і комунального майна(Відомості Верховної Ради України, 2020 р., № 4, ст. 25) та становить без податку на додану вартість: 563 601 грн.

Відповідно до п. 7.1 змінюваних умов договору, цільове призначення майна - розміщення буфету, що здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Згідно п. 8 змінюваних умов договору, графік використання: частина приміщення площею 39,0 кв. м - на умовах, погодинного використання (графік фактичного погодинного використання частини приміщення зазначається в акті складеного про таке використання між балансоутримувачем та орендарем) та частина приміщення площею 4,0 кв. м. - на умовах постійної оренди.

Відповідно до п. 9.1 змінюваних умов договору, місячна орендна плата без податку на додану вартість: 7770,54 грн. за базовий місяць розрахунку - березень 2021 року. Для цілей цього договору для частини приміщення площею 39,0 кв. м відповідно до п. 4 Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої Кабінетом Міністрів України, на основі місячної орендної плати розраховується добова орендна плата, а на її основі - погодинна орендна плата. Остаточна орендна плата розраховується відповідно до фактичного використання приміщення, вказаного в акті, складеному про таке використання між балансоутримувачем та орендарем; 962,95 грн. - остання місячна орендна плата, встановлена договором, що продовжується, за березень 2021 року (з урахуванням погодинного використання).

Витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю компенсується орендарем в порядку, передбаченому п. 6.5 незміюваних умов договору (9.2 змінюваних умов договору).

Згідно з п. 12.1 змінюваних умов договору, цей договір діє до 01.05.2023 включно.

Відповідно до п. 1.1 незмінюваних умов договору, орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає в строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Умов.

Згідно п. 2.1 незмінюваних умов договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна, який було підписано 01.05.2019 згідно з договором оренди майна №19/04-А від 26.04.2019.

Відповідно до п.п. 3.1, 3.2 незмінюваних умов договору, орендна плата становить суму, визначену у пункті 9 Умов. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

До складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту, технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньо будинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із Балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.5 незмінюваних умов договору.

Орендна плата за другий і кожний наступний місяці оренди визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Згідно з п.п. 3.3, 3.4 незмінюваних умов договору, орендар сплачує орендну плату балансоутримувачу щомісяця до 15 числа, що настає за поточним місяцем оренди.

Орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків балансоутримувача. Балансоутримувач виставляє рахунок на загальну суму орендної плати. Орендар сплачує Балансоутримувачу орендну плату разом із податком на додану вартість, нарахованим на загальну суму орендної плати. Балансоутримувач надсилає Орендарю рахунок не пізніше ніж за п`ять робочих днів до дати платежу.

Відповідно до п. 3.8 незмінюваних умов договору, орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується орендодавцем та/або балансоутримувачем. Орендодавець і балансоутримувач можуть звернутися із позовом про стягнення орендної плати та інших платежів за цим договором, за якими у орендаря є заборгованість, в інтересах відповідної сторони цього договору. Сторона, в інтересах якої подається позов, може компенсувати іншій стороні судові і інші витрати, пов`язані з поданням позову.

Згідно п. 3.9 незмінюваних умов договору, на суму заборгованості орендаря із сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати.

Відповідно до п. 4.1 незмінюваних умов договору, у разі припинення договору орендар зобов`язаний, зокрема, звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконані невід`ємні поліпщеннями/капітальним ремонтом.

Згідно п. 4.2 незмінюваних умов договору, протягом трьох робочих днів з моменту припинення цього договору балансоутримувач зобов`язаний оглянути майно і зафіксувати його поточий стан, а також стан розрахунків за цим договором і за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю в акті повернення з оренди орендованого майна. Балансоутримувач складає акт повернення з оренди орендованого майна у трьої примірниках і надає підписані балансоутримувачем примірники орендарю.

Орендар зобов`язаний: підписати три примірники акта повернення з оренди орендованого майна не пізніше ніж протягом наступного робочого дня з моменту їх отримання від балансоутримувача і одночасно повернути балансоутримувачу два примірники підписаних орендарем актів разом із ключами від об?єкта оренди (у разі, коли доступ до об?єкта оренди забезпечується ключами); звільнити майно одночасно із поверненням підписаних орендарем актів. Не пізніше ніж на четвертий робочий день після припинення договору балансоутримувач зобов?язаний надати орендодавцю примірник підписаного акта повернення з оренди орендованого майна або письмово повідомити орендодавцю про відмову орендаря від підписання акта та/або створення перешкод Орендарем у доступі орендарем примірників акта.

Відповідно до п. 4.3 незмінюваних умов договору, майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна

Згідно п. 12.1 незмінюваних умов договору, цей договір укладено на строк, визначений у пункті 12 Умов. Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Цей договір набирав чинності в день його підписання сторонами. Строк, оренди, за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору.

Відповідно до пп. 12.6.7 п. 12.6 незмінюваних умов договору, договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Згідно пп. 12.7.1 п. 12.7 незмінюваних умов договору, договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці.

Відповідно до п. 12.12 незмінюваних умов договору, майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.

12.09.2024 Комунальним підприємством «Облтрансбуд» на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» було надіслано вимогу №132/24, згідно якої підприємство, посилаючись на неналежне виконання орендарем свого обов`язку щодо сплати орендної плати за користування майном, просило відповідача сплатити наявну заборгованість за договором у розмірі 30 528,92 грн. та звільнити займані приміщення з оформленням акту повернення. Додатками до вказаної вимоги є: акт звірки взаємних розрахунків за період січень 2022 липень 2024; акти надання послуг за договором оренди №19/04-А від 26.04.2019 за період січень 2022 червень 2024.

При цьому, оскільки зазначена вимога була залишена без відповіді та задоволення, 10.10.2024 Комунальне підприємство «Облтрансбуд» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Управління обласної ради з майнових відносин про стягнення заборгованості за договором оренди майна №19/04-А від 26.04.2019 в розмірі 48 145,21 грн., з яких: 30 528,92 грн. - основний борг (за період квітень 2022 червень 2024), 2 456,13 грн. - інфляційні втрати, 1 206,17 грн. - 3% річних та 13 953,99 грн. пеня.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 31.03.2025 у справі №916/4521/24, яке набрало законної сили 29.04.2025, позов Комунального підприємства Облтрансбуд задоволено частково; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Студія 10/1 на користь Комунального підприємства Облтрансбуд основний борг у розмірі 30 528, 92 грн., інфляційні втрати в розмірі 2 147, 05 грн., 3 % річних в розмірі 1 117, 05 грн., пеню в розмірі 6361 грн. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 418, 02 грн. В решті позовних вимог відмовлено.

З огляду на викладене, враховуючи неналежне виконання відповідачем укладеного договору оренди нежитлового приміщення №19/04-А від 26.04.2019 в частині сплати орендної плати, Управління обласної ради з майнових відносин як орендодавець і звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до ТОВ Студія 10/1 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 19/04-А від 26.04.2019 з урахуванням договору про внесення змін до договору оренди майна від 26.04.2019 № 19/04-А, що належить до комунальної власності (нова редакція) від 29.04.2021 року б/н. та виселення ТОВ «СТУДІЯ 10/1» з нежитлового приміщення (кімната №79) площею 43,0 кв.м, що знаходиться на другому поверсі нежитлової будівлі, розташованої за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Маразліївська, буд. 34-а.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши наявні у справі докази у сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків:

У відповідності до ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно з п. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до п. 1 ст. 628 Цивільного Кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно вимог ст. 629 Цивільного Кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За приписами ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно до п. п.1,2 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Як вбачається з матеріалів справи, 26.04.2019 року між Комунальним підприємством «Облтрансбуд» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №19/04-А, згідно п. 1.1 якого орендодавець передав, а орендар приймав в строкове платне користування нежитлове приміщення (кім. № 79, згідно техпаспорту від 25.12.2015) площею 43,0 кв.м. (39,0 кв.м. на умовах погодинного використання та 4.0 кв.м на умовах постійної оренди) що розташоване у будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська. 34-А., ринкова вартість якого згідно з незалежною оцінкою від 19 березня 2019 року становить: 555 039 грн. (у подальшому "майно" або "приміщення"), з метою розміщення буфету, що здійснює продаж товарів підакцизної групи.

При цьому, 29.04.2021 року між Управлінням обласної ради з майнових відносин (орендодавець), Комунальним підприємством «Облтрансбуд» (балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» (орендар) було укладено договір про внесення змін до договору оренди майна №19/04-А від 26.04.2019, згідно п. 3.1, 3.3 змінюваних умов яких, визначено нового орендодавця - Управління обласної ради з майнових відносин та балансоутримувача майна Комунальне підприємство «Облтрансбуд».

Згідно п. 4.1 змінюваних умов договору об`єктом оренди є нерухоме майно - нежитлове приміщення (кім. № 79) загальною площею 43,0 кв. м, що розташоване на другому поверсі в будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 34-а та перебуває на балансі КП «Облтрансбуд».

Відповідно до п. 1.1 незмінюваних умов договору, орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає в строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Умов.

Згідно п. 2.1 незмінюваних умов договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна, який було підписано 01.05.2019 згідно з договором оренди майна №19/04-А від 26.04.2019.

Отже, на підставі вказаного договору оренди нежитлового приміщення №19/04-А з урахуванням договору про внесення змін до нього від 29.04.2021 року між сторонами виникли орендні правовідносини щодо нерухомого майна, яке є комунальною власністю.

Відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Частиною першою статті 763 Цивільного кодексу України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Як встановлено судом, 10.10.2024 Комунальне підприємство «Облтрансбуд» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Управління обласної ради з майнових відносин про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення №19/04-А від 26.04.2019 в розмірі 48 145,21 грн., з яких: 30 528,92 грн. - основний борг (за період квітень 2022 червень 2024), 2 456,13 грн. - інфляційні втрати, 1 206,17 грн. - 3% річних та 13 953,99 грн. пеня.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 31.03.2025 у справі №916/4521/24, яке набрало законної сили 29.04.2025, позов Комунального підприємства Облтрансбуд задоволено частково; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Студія 10/1 на користь Комунального підприємства Облтрансбуд основний борг у розмірі 30 528, 92 грн., інфляційні втрати в розмірі 2 147, 05 грн., 3 % річних в розмірі 1 117, 05 грн., пеню в розмірі 6361 грн. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 418, 02 грн; в решті позовних вимог відмовлено.

В рамках справи № 916/4521/24 судом було встановлено, зокрема:

- строк дії договору оренди №19/04-А від 26.04.2019 відповідно до п. 12.1 змінюваних умов договору становить до 01.05.2023 включно. При цьому, відповідно до п.5 Постанови Кабінету Міністрів України «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 № 634, договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються. Таким чином строк дії вказаного договору продовжено на строк дії воєнного стану.

- в порушення вимог законодавства та умов договору оренди нежитлового приміщення №19/04-А від 26.04.2019, відповідач неналежним чином виконував свої зобов`язання щодо своєчасної сплати орендної плати за період з квітня 2022 року по червень 2024, внаслідок чого у ТОВ Студія 10/1 виник борг перед позивачем у розмірі 30 528,92 грн.

Згідно ч. 4 ст. 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Отже, встановлені у рішення Господарського суду Одеської області від 31.03.2025 по справі № 916/4521/24 обставини щодо: продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення №19/04-А від 26.04.2019 на строк дії воєнного стану та неналежне виконання ТОВ Студія 10/1 своїх зобов`язань за вказаним договором в частині сплати орендної плати в період з квітня 2022 року по червень 2024, внаслідок чого у останнього виник борг перед позивачем у розмірі 30 528,92 грн. - в силу приписів ч. 4 ст. 75 ГПК України - є преюдиційними для суду під час розгляду даної справи та не підлягають повторному доказуванню.

Так, в якості підстав розірвання договору позивач послався на порушення відповідачем умов договору: п. 3.3, 3,4 (щодо сплати орендної плати балансоутримувачу в порядку визначеному договором), п. 12.7.1 (допущення орендарем прострочення орендної плати на строк більше трьох місяців та сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці).

Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України (чинного на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписом ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. (ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів. Об`єктами оренди за цим Законом є, зокрема, інше окреме індивідуально визначене майно.

Згідно з частиною 2 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Разом з тим слід зазначити, що об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата з урахуванням її індексації є одними з істотних умов договору оренди.

Порушення орендарем умов договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом законодавчо визначеного строку (три місяці) платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, надходження відповідних коштів з орендної плати.

Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку (постанова Верховного Суду від 21.01.2020 у справі № 914/252/19).

Підпунктом 12.7.1 пункту 12.7 незмінюваних умов договору передбачено, що договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці.

Таким чином, враховуючи, що рішенням Господарського суду Одеської області від 31.03.2025 у справі № 916/4521/24 встановлено обставини систематичного невиконання ТОВ Студія 10/1 своїх зобов`язань за договором оренди нежитлового приміщення №19/04-А від 26.04.2019 щодо сплати орендної плати в період з квітня 2022 року по червень 2024, що становить 27 місяців, та сумарна заборгованість за який перевищує орендну плату за три місяці та складає 30 528,92 грн., господарський суд доходить висновку про істотне порушення відповідачем умов договору, та як наслідок наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги позивача про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 19/04-А від 26 квітня 2019 року з урахуванням договору про внесення змін до договору оренди майна від 26 квітня 2019 року № 19/04-А, що належить до комунальної власності (нова редакція) від 29 квітня 2021 року б/н.

Щодо позовної вимоги про виселення відповідача з орендованого приміщення, суд зазначає наступне.

Статтею 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до п. 4.1 незмінюваних умов договору, у разі припинення договору орендар зобов`язаний, зокрема, звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно віл належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконані невід`ємні поліпщеннями/капітальним ремонтом.

Відповідно до п. 4.3 незмінюваних умов договору, майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна

Також, згідно п. 12.12 незмінюваних умов договору, майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.

Отже, із аналізу вказаних положень чинного законодавства та договору вбачається, що наслідком розірвання договору оренди є обов`язкове повернення об`єкта оренди.

За таких обставин, враховуючи задоволення судом вимоги позивача про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 19/04-А від 26 квітня 2019 року з урахуванням договору про внесення змін до договору оренди майна від 26 квітня 2019 року № 19/04-А, що належить до комунальної власності (нова редакція) від 29 квітня 2021 року б/н, відсутні підстави користування відповідачем орендованим приміщенням, з огляду на що суд доходить висноку про наявність підстав для виселення ТОВ «СТУДІЯ 10/1» з нежитлового приміщення (кімната №79) площею 43,0 кв.м, що знаходиться на другому поверсі нежитлової будівлі, розташованої за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Маразліївська, буд. 34-а.

У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи вищевикладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог позивача в повному обсязі.

На підставі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку із задоволенням позовних вимог, судові витраті по сплаті судового збору у розмірі 5 324,80 грн. покладаються на відповідача із застосуванням понижуючого коефіцієнта 0,8, визначеного частиною третьою статті 4 Закону України "Про судовий збір" враховуючи подання позовної заяви позивачем у електронній формі з використанням системи "Електронний суд".

При цьому, позивач не позбавлений права звернутися до суду з заявою про повернення надмірно сплаченого судового збору у розмірі 1331,20 грн.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 19/04-А від 26 квітня 2019 року, укладений між Комунальним підприємством «Облтрансбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» з урахуванням договору про внесення змін до договору оренди майна від 26 квітня 2019 року № 19/04-А, що належить до комунальної власності (нова редакція) від 29 квітня 2021 року б/н, укладеного між Управлінням обласної ради з майнових відносин та Товариством з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1».

3. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» (65014, м. Одеса, вул. Карантинна, 21/1, код ЄДРПОУ 36920688) з нежитлового приміщення (кімната №79) площею 43,0 кв.м, що знаходиться на другому поверсі нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, буд. 34-а.

4. Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «Студія 10/1» (65014, м. Одеса, вул. Карантинна, 21/1, код ЄДРПОУ 36920688) на користь Управління обласної ради з майнових відносин (65032, м. Одеса, просп. Шевченка, 4, код ЄДРПОУ 23212638) 5 324 (п`ять тисяч триста двадцять чотири) грн. 80 коп. витрат по сплаті судового збору.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено до Південно - західного апеляційного господарського суду в порядку ст. 256 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено та підписано 25.06.2026.

Суддя Ю.І. Мостепаненко