Рішення № 137688188, 16.06.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

16.06.2026Справа № 910/277/26

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "М4"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Венеція"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Територіальне міжгосподарче об`єднання "Ліко-холдінг"

про зобов`язання вчинити дії

Суддя: Людмила ШКУРДОВА.

Секретар с/з (помічник судді): Дмитро БОЖКО.

Представники сторін: згідно з протоколом судового засідання.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "М4" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Венеція", в якому просить суд зобов`язати ТОВ "УК "Венеція" передати ОСББ "М4" документацію на багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. Композитора Мейтуса, буд. 4, а саме: один комплект проектної документації на будівництво; іншу технічну документацію на багатоквартирний будинок згідно з переліком, затвердженим Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово комунального господарства України № 176 від 17.07.2018 р., а саме: технічний паспорт на багатоквартирний будинок; паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва; енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем; проектну документацію зі схемами влаштування внутрішньо будинкових систем; документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; технічну документацію обладнання котелень; технічну документацію на ліфти; план земельної ділянки; акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок; паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку; інформацію та документи щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 03.06.2025 р. було створено та зареєстровано ОСББ "М4", яке 17.06.2025 р., 22.07.2025 р., 05.08.2025 р., 17.09.2025 р. направило ТОВ "УК "Венеція" листи, якими повідомило останнього про створення ОСББ та просило забезпечити передачу відповідної технічної та іншої документації у встановлений законом строк на житловий будинок за адресою: 03189, м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4, чого відповідач не здійснив.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.02.2026 р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі № 910/277/26 за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання та встановлено сторонам строк для подання до суду заяв по суті спору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 р. залучено до участі у справі Товариство з обмеженою відповідальністю "Територіальне міжгосподарче об`єднання "Ліко-холдінг" як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача.

Заперечуючи проти позову, відповідач зазначає, що запитувані ОСББ «М4» документи йому не передавалися, натомість зазначені документи мають бути, як і належить, у забудовника будинку 4 по вул. Композитора Мейтуса в м. Києві - ТОВ «Територіальне міжгосподарче об`єднання «Ліко-холдінг», а отже, ТОВ «УК «Венеція» не є належним відповідачем у даній справі.

Заперечуючи проти доводів відповідача, позивач зазначає, що:

- сам по собі статус «не балансоутримувач» не звільняє від обов`язку передати документацію, якщо саме ця особа здійснювала управління будинком та отримувала відповідні повноваження і вигоди;

- якщо обслуговуюча компанія прийняла на себе функції з управління/обслуговування будинку, вона зобов`язана забезпечити належне ведення та зберігання технічної документації, а у разі її відсутності - вжити заходів для її витребування або відновлення;

- твердження ТОВ "УК "Венеція" про «неналежного відповідача» не підтверджене належними доказами.

Надаючи пояснення по суті спору, третя особа зазначає, що обов`язок відповідача, як управителя, з передачі технічної документації визначений законодавчо та є безумовним, і не ставиться в залежність від того, чи є відповідні документи в наявності.

19.05.2026 р. суд закрив підготовче провадження та призначив справу № 910/277/26 до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні 16.06.2026 р. проголошено скорочене рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням установчих зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "М4", оформленим протоколом № 1 від 03.06.2025 р., вирішено створити Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "М4".

03.06.2025 р. проведено державну реєстрацію ОСББ "М4", яке створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4.

Рішенням загальних зборів ОСББ "М4", оформленим протоколом № 2 від 15.12.2025 р., вирішено:

- управління будинком за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4, здійснюватиметься з 01.01.2026 р. самостійно, шляхом самозабезпечення через статутні органи управління ОСББ "М4";

- відмовитися з 01.01.2026 р. від послуг з управління/обслуговування, забезпечення санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного обслуговування багатоквартирного будинку і споруд, прибудинкової (прибиральної) території, які співвласникам квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку надає виконавець таких послуг - ТОВ "УК "Венеція";

- передати з 01.01.2026 р. усі функції з управління багатоквартирним будинком ОСББ "М4";

- надати повноваження правлінню ОСББ "М4" забезпечити підписання акту приймання-передачі житлового комплексу, технічної та іншої документації від попередньої обслуговуючої організації -ТОВ "УК "Венеція", а також здійснювати усі необхідні дії, пов`язані з оформленням переходу на самостійне управління.

Відповідно до наданих у справу доказів, до створення ОСББ "М4" управителем багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4, було ТОВ "УК "Венеція".

Листами № 20250617-01 від 17.06.2025 р. та № 20250617/03 від 17.06.2025 р. позивач повідомив відповідача про створення та реєстрацію ОСББ "М4", а також просив надати повний комплект технічної документації на багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4.

Листом № 20250722/05 від 22.07.2025 р. позивач повторно просив відповідача надати технічну документацію на багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4.

Листом № 20250805/07 від 05.08.2025 р. позивач просив відповідача надати технічну документацію на ліфти та технічну документацію системи пожежної безпеки.

Листом № 20250917/4 від 17.09.2025 р. позивач повідомив відповідача, що у випадку відмови надати технічну документацію на багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4, ОСББ "М4" буде вимушене звернутися до суду.

Листом № 584 від 16.09.2025 р. відповідач надав позивачу дефектні акти за результатами обстеження ліфтів та акт підтвердження відповідності систем протипожежного захисту.

Разом з тим, решту запитуваної технічної документації на будинок за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4, ТОВ "УК "Венеція" не надало ОСББ "М4", у зв`язку з чим останнє і звернулось до суду з даним позовом.

Згідно з ч.ч. 1 та 3 ст.11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

За приписами ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управитель багатоквартирного будинку - фізична особа-підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Згідно з ч.ч. 5, 6 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання, протягом 30 календарних днів з дня направлення відповідного звернення особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку, забезпечує передачу співвласникам в особі їх об`єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку:

- одного комплекту проектної документації на будівництво та іншої технічної документації на багатоквартирний будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства;

- інформації та документів щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань тощо.

У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок, визначеної абзацами другим і третім цієї частини, замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання, протягом шести місяців з дня направлення відповідного звернення особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку, відновлює її за власний рахунок та передає особам, визначеним абзацом першим цієї частини.

У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку.

У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю.

За загальним правилом, встановленим ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, а у випадку прийняття ним відповідного рішення - управителем чи об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 вказаного Закону співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Спеціальним у даному випадку законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків, визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку, є Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання до створення об`єднання, протягом 30 календарних днів з дня направлення об`єднанням відповідного звернення забезпечує передачу такому об`єднанню:

- одного комплекту проектної документації на будівництво та іншої технічної документації на багатоквартирний будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства;

- інформації та документів щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань тощо.

У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок, визначеної частиною тридцять першою цієї статті, замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання до створення об`єднання, протягом шести місяців з дня направлення об`єднанням відповідного звернення відновлює її за власний рахунок та передає об`єднанню.

Як встановлено судом, 03.06.2025 р. в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань здійснено запис № 1000681020000069074 про проведення державної реєстрації Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "М4", яке створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4.

Рішенням загальних зборів ОСББ "М4", оформленим протоколом № 2 від 15.12.2025 р., вирішено відмовитися з 01.01.2026 р. від послуг з управління/обслуговування, забезпечення санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного обслуговування багатоквартирного будинку і споруд, прибудинкової (прибиральної) території, які співвласникам квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку надає виконавець таких послуг - ТОВ "УК "Венеція"; передати з 01.01.2026 р. усі функції з управління багатоквартирним будинком ОСББ "М4".

Матеріалами справи, зокрема листами від 17.06.2025 р., 22.07.2025 р., 05.08.2025 р., 17.09.2025 р. підтверджується, що ОСББ "М4" неодноразово зверталося до ТОВ "УК "Венеція" з вимогою передати ОСББ усю необхідну документацію на багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. Композитора Мейтуса, буд. 4, однак ТОВ "УК "Венеція" не виконало такі вимоги.

Суд зазначає, що правовий аналіз положень ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» дозволяє дійти висновку про те, що передбачений зазначеною нормою обов`язок особи, яка здійснювала управління будинком або його обслуговування/утримання з передачі документації на будинок об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку виникає у нього з дня державної реєстрації об`єднання та не залежить від прийняття об`єднанням рішення про передачу йому функцій з управління будинком та про прийняття будинку на баланс, оскільки будь-яких інших умов, крім державної реєстрації об`єднання, для передачі документації від попереднього балансоутримувача або управителя Законом не визначено. При цьому, обставини фактичної наявності або відсутності такої документації у відповідача не мають істотного значення для вирішення цієї категорії спорів, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» така документація повинна була бути передана замовником будівництва або попереднім власником будинку відповідачу, а у випадку відсутності документації на багатоквартирний будинок він, відповідно до вимог ч.ч. 31, 32 ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», зобов`язаний відновити її за власний рахунок.

Такий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 15.06.2023 р. у справі № 910/17109/21, від 28.08.2024 р. у справі № 914/2874/23, від 17.12.2024 р. у справі № 911/44/24, від 04.03.2025 р. у справі № 925/425/24.

Обов`язок забудовника або особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання, з передачі технічної документації визначено законодавцем та є безумовним, тобто не ставиться в залежність від того, чи є відповідні документи в наявності зобов`язаної особи. При цьому, невиконання нею такого обов`язку унеможливлює здійснення ОСББ функцій з утримання житлового будинку.

Враховуючи зазначене та проведення 03.06.2025 р. державної реєстрації ОСББ "М4", суд дійшов висновку, що з дня державної реєстрації ОСББ "М4" в останнього виникло право витребувати у забудовника та/або в особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання документацію на будинок, а у зазначених осіб - обов`язок у 30-денний строк передати документацію на будинок.

При цьому, суд відхиляє твердження відповідача, про те, що вимога позивача про передачу технічної документації на будинок має бути пред`явлена саме до забудовника (ТОВ "Територіальне міжгосподарче об`єднання "Ліко-холдінг"), оскільки таке твердження ґрунтується на довільному розширеному тлумаченні змісту положень ч.ч. 31, 32 ст. 6 Закону «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У даному випадку суд вважає обґрунтованими вимоги в частині покладення на відповідача, як управителя будинку станом на дату створення ОСББ, обов`язку з передачі спірної технічної документації позивачу.

Щодо переліку документації на будинок, яку позивач просить передати.

Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 176 від 17.07.2018 р. затверджено Перелік технічної документації на багатоквартирний будинок, до якої віднесено:

- технічний паспорт на багатоквартирний будинок;

- паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва;

- енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем;

- проектна документація зі схемами влаштування внутрішньо будинкових систем;

- документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;

- технічна документація обладнання котелень;

- технічна документація на ліфти;

- план земельної ділянки;

- акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок;

- паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.

При цьому, як зазначено у постанові Верховного Суду від 19.01.2023 р. у справі № 925/1147/21, перелік такої документації, визначений наказом від 17.07.2018 р., не є вичерпним.

Пунктом 14 «Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком» затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 05.09.2018 р. визначено, що управитель зберігає та веде технічну документацію на будинок, а також забезпечує внесення змін до неї у випадку зміни технічного стану будинку, зокрема в результаті проведення його капітального ремонту або реконструкції, переобладнання, перепланування тощо.

За змістом п. 43 зазначених Правил, управитель зобов`язаний вести і зберігати технічну та іншу встановлену законом та договором управління документацію багатоквартирного будинку.

Як зазначалось раніше, наявними в матеріалах справи доказами підтверджується звернення позивача до відповідача із вимогами передати усю необхідну документацію на багатоквартирний будинок, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4.

За висновком суду, у відповідача, як управителя будинком до моменту створення ОСББ, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4, відповідно до ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", виник обов`язок в установлений законом строк передати об`єднанню усю технічну та іншу документацію на будинок, який не був виконаний відповідачем.

З огляду на викладене та те, що відповідач не виконав передбаченого законом обов`язку щодо передачі ОСББ «М4» протягом 30 календарних днів з дня направлення позивачем відповідного звернення технічної та іншої документації на будинок, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "М4".

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 73, 74, 76-80, 123, 129, 232, 233, 236-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Венеція" (03189, м. Київ, вул. Кішки Самійла, буд. 7А, прим. 65, 66, код 30303467) передати Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "М4" (03189, м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4, код 45810359) документацію на багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. Композитора Мейтуса, буд. 4, а саме: один комплект проектної документації на будівництво; іншу технічну документацію на багатоквартирний будинок згідно з переліком, затвердженим Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово комунального господарства України № 176 від 17.07.2018 р., а саме: технічний паспорт на багатоквартирний будинок; паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва; енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем; проектну документацію зі схемами влаштування внутрішньо будинкових систем; документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; технічну документацію обладнання котелень; технічну документацію на ліфти; план земельної ділянки; акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок; паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку; інформацію та документи щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Венеція" (03189, м. Київ, вул. Кішки Самійла, буд. 7А, прим. 65, 66, код 30303467) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "М4" (03189, м. Київ, вул. Мейтуса Композитора, буд. 4, код 45810359) 3328 (три тисячі триста двадцять вісім) грн. 00 коп. витрат зі сплати судового збору.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили через 20 днів з моменту виготовлення повного рішення в разі не оскарження його в установленому порядку. Рішення може бути оскаржене в 20-денний строк до суду апеляційної інстанції.

Суддя Людмила ШКУРДОВА

Повне рішення складено та підписано 25.06.2026 р.