Рішення № 137497231, 08.06.2026, Господарський суд Закарпатської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Коцюбинського, 2А, м. Ужгород, 88605, e-mail: inbox@zk.arbitr.gov.ua, вебадреса: http://zk.arbitr.gov.ua

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 червня 2026 р. м. Ужгород Справа № 907/414/25

Господарський суд Закарпатської області у складі судді Пригузи П.Д., розглянувши матеріали справи,

за позовом Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, м. Ужгород,

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНВЕСТБУД К», м. Ужгород,

про стягнення 2 251 927,35 грн

Секретар судового засідання - Повідайчик Т.В.

Учасники справи, що з`явились в судове засідання:

від позивача Баняс В.Ю. - самопредставництво, на проголошення рішення не з`явився,

від відповідача - Орбан Н.Л. адвокат, в залі суду,

в с т а н о в и в:

Зміст позовних вимог.

Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради заявив позов до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНВЕСТБУД К» про стягнення заборгованості по орендній платі за договором Оренди землі від 15.09.2021р. в розмірі - 1 151 397,54 грн., а також 992 175,87 грн штрафу та 108 353,97 пені за несвоєчасну сплату орендної плати.

Обґрунтування позовних вимог.

1) Позивач зазначає, що 15.09.2021 між сторонами спору був укладений договір оренди земельної ділянки площею 2.5847 га за адресою: м. Ужгород, вул. Миколи Бобяка, 15 "ж", кадастровий номер 2110100000:70:001:0129, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Такий договір був укладений на підставі рішення 9 сесії 8 скликання Ужгородської міської ради від 07.09.2021 №406 строком на 5 років.

16.09.2021 право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Позивач вказує, що за узгодженими сторонами істотними умовами договору (п. 30) передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ділянкою. Так, відповідно до пункту 11 договору, орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 62 189.17 грн.

Даною угодою сторони також дійшли згоди щодо зобов`язання орендаря, а орендар зобов`язався в свою чергу сплатити плату за землю за фактичне її використання у період від 07.09.2021 до моменту державної реєстрації права оренди землі. При цьому, розмір місячних нарахувань такої плати встановлюється у відповідності до вимог чинного законодавства, із урахуванням пунктів 5,10, 11 та 30 даного договору.

Пунктом 3 договору встановлено, що відповідно до землевпорядної документації на земельній ділянці розміщено будівлю літ. Р загальною площею 50.8 кв. м.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України, у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 2110100000:70:001:0129, 22.08.2023 було проведено державну реєстрацію змін до іншого речового права шляхом зміни орендаря з ТОВ "Інвестгруп К-3" на ТОВ "Інвестбуд К", що підтверджується відповідною інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 20.02.2025 №414234128.

Відтак, позивач зазначає, що з 22.08.2023 стороною (орендарем) за договором від 15.09.2021 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2110100000:70:001:0129 є ТОВ "Інвестбуд К".

2) Позивач зазначає, що керуючись пунктом 27 договору, в односторонньому порядку переглянув розмір плати за землю, шляхом його збільшення на відповідний коефіцієнт індексації за 2021 рік, про що відповідачу 23.02.2022 було надіслано повідомлення №30.01-12/403 про перегляд плати в односторонньому порядку. Отже, розмір місячної орендної плати з січня 2022 року становить 68 407.96 грн/міс.

Надалі, департамент в односторонньому порядку переглянув розмір плати за землю, шляхом його збільшення на відповідний коефіцієнт індексації за 2022 рік, про що відповідачу 03.03.2023 було надіслано повідомлення №30.01-12/598 про перегляд плати в односторонньому порядку в т.ч. щодо обов`язку такого перегляду самостійно орендарем у відповідності до пункту 30 угоди станом на 01.01.2023.

Отже, розмір місячної орендної плати з січня 2023 становить 78 669.22 грн/міс.

Надалі, департамент в односторонньому порядку переглянув розмір плати за землю, шляхом його збільшення на відповідний коефіцієнт індексації за 2023 рік, про що відповідачу 23.01.2024 було надіслано повідомлення №24.01-12/177 про перегляд плати в односторонньому порядку в т.ч. щодо обов`язку такого перегляду самостійно орендарем у відповідності до пункту 30 угоди станом на 01.01.2024.

Отже, розмір місячної орендної плати з січня 2024 становить 82 681,32 грн/міс.

За твердженням позивача, відповідач не виконував належним чином зобов`язання щодо сплати орендної плати відповідно до умов договору.

Так, у період з жовтня 2023 року по 25.03.2025 відповідачем систематично в повному обсязі не сплачувались орендні платежі відповідно до умов договору. Заборгованість складає - 1 151 397.54 грн.

Також, у зв`язку з невнесенням орендної плати у строки, визначені договором, за грудень 2024 позивачем відповідно до п. 14 договору нарахований штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати у розмірі 992 175.87 грн.

Окрім цього, відповідно до п. 14 договору за невнесення орендної плати у період з жовтня 2023 по 25.03.2025 позивачем нарахована пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожен день прострочення. Загальний розмір пені складає - 108 353.97 грн.

Стягнення основної суми боргу разом із штрафом і пенею стали предметом розгляду у даній справі.

На адресу суду від позивача надійшло клопотання про часткове закриття провадження у справі (вх. №02.3.1-02/10095/25 від 19.11.2025 року), в якому департамент просив суд закрити провадження у справі №907/414/25 в частині стягнення заборгованості по орендній платі на суму 100 000.00 грн згідно договору оренди землі від 15.09.2021 року.

На адресу суду надійшло клопотання про часткове закриття провадження у справі від позивача (вх. №02.3.1-02/3282/26 від 09.04.2026 року), в якому він просив суд закрити провадження у справі №907/414/25 в частині стягнення суми основного боргу по орендній платі на суму 1 151 397.54 грн згідно договору оренди землі від 15.09.2021; повернути судовий збір у відповідному розмірі та залишити без розгляду попередні клопотання позивача про часткове закриття провадження у даній справі.

Правова позиція відповідача у справі.

На адресу суду надійшло клопотання від ТОВ "Інвестбуд К" (вх. №02.3.1-02/9445/25 від 29.10.2025 року), яким долучило до матеріалів справи докази сплати заборгованості у розмірі 100 000.00 грн, що підтверджується зокрема платіжною інструкцією №14 від 23.10.2025 року.

На адресу суду надійшло клопотання від ТОВ "Інвестбуд К" (вх. №02.3.1-02/10631/25 від 04.12.2025 року), яким долучило до матеріалів справи докази сплати заборгованості у розмірі 200 000.00 грн, що підтверджується зокрема платіжною інструкцією №24 від 03.12.2025 року.

На адресу суду надійшло клопотання від ТОВ "Інвестбуд К" (вх. №02.3.1-02/701/26 від 28.01.2026 року), яким долучило до матеріалів справи додатково докази сплати заборгованості у розмірі 100 000.00 грн, що підтверджується зокрема платіжною інструкцією №39 від 14.01.2026 року.

Також на адресу суду надійшло клопотання від відповідача у справі про зменшення штрафу та пені на 99 % (вх. №02.3.1-02/700/26 від 28.01.2026 року), в якому відповідач просив зменшити штраф та пеню на 99 %.

Надходило від відповідача також і клопотання про долучення судової практики у подібних спорах та зменшення штрафу і пені на 99% (вх. №02.3.1-02/3337/26 від 13.04.2025 року).

Додатково відповідачем були подані до суду письмові пояснення щодо наявності виняткових обставин для зменшення штрафу та пені (вх. №02.3.1-02/5405/26 від 04.06.2026).

Процесуальні дії суду.

Ухвалою суду від 08.04.2025 позовну заяву Департаменту залишено без руху. Постановлено позивачу зокрема сплатити судовий збір у розмірі 33 778.91 грн.

Ухвалою суду від 15.04.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі. Встановлено сторонам строки для подання заяв по суті справи.

Ухвалами суду від 15.05.2025, 25.06.2025, від 18.08.2025, від 25.09.2025 розгляд справи у підготовчому судовому засіданні відкладався з підстав, вказаних в даних ухвалах суду.

Ухвалою від 30.10.2025 продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі №907/414/25 на 30 днів. Відкладено підготовче засідання на 19.11.2025 року.

Ухвалами суду від 19.11.2025, від 04.12.2025, від 28.01.2026 відкладалось підготовче засідання у даній справі.

Ухвалою суду від 16.03.2026 справу № 907/414/25 прийнято до провадження новим складом суду, постановлено розгляд справи почати спочатку, призначено підготовче засідання у справі на 13.04.2026 року.

Ухвалою суду від 10.04.2026 клопотання про часткове закриття провадження у справі, яке надійшло від представника позивача (вх. №02.3.1-02/3282/26 від 09.04.2026 року) - задоволено повністю. Закрито провадження у справі №907/414/25 в частині позовних вимог стягнення з відповідача 1 151 397,54 грн. основного боргу за використання земельної ділянки за договором оренди земельної ділянки від 15.09.2021, на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України, у зв`язку з відсутністю предмета спору. Повернуто позивачу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, код ЄДРПОУ - 36541721, м. Ужгород, пл. Поштова, 3, із Державного бюджету України сплачений судовий збір у розмірі 17 270,96 грн. (сімнадцять тисяч двісті сімдесят гривень 96 копійок).

Ухвалою від 10.04.2026 заяву про часткове закриття провадження у справі та про залишення без розгляду попередніх клопотань позивача про часткове закриття провадження у справі - задоволено повністю. Клопотання про часткове закриття провадження у справі, яке надійшло від позивача у справі (вх. №02.3.1-02/10095/25 від 19.11.2025) - залишено без розгляду.

Ухвалою суду від 13.04.2026 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті на 23 квітня 2026 року.

Ухвалою від 23.04.2026 відкладено судовий розгляд справи по суті на 25 травня 2026 року, в якому оголошено перерву до 05.06.2026 року.

В судовому засіданні 05.06.2026 суд розглянув справу по суті та перейшов до стадії ухвалення судового рішення, встановивши час його проголошення - 08.06.2026 на 09:45 хв.

В судовому засіданні 08.06.2026 судом проголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Частиною 1 статті 240 ГПК України передбачено, що рішення суду (повне або скорочене) проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Під час проголошення повного рішення суду суд може оголосити лише його вступну та резолютивну частини та негайно вручити копії такого рішення учасникам справи, які були присутні у судовому засіданні.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення (ч. 5 ст. 240 ГПК України).

Стислий виклад обставин справи, встановлених судом.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджується, що 07.09.2021 Ужгородська міська рада своїм рішенням №406 затвердила проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ "Інвестгруп К-3", а саме земельної ділянки (кадастровий номер 2110100000:70:001:0129) площею 2.5847 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості по вул. Миколи Бобяка, 15 "Ж" та передано в оренду строком на 5 років.

Так, відповідно 15.09.2021 між ТОВ "Інвестгруп К-3" та Територіальною громадою міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради від імені якої діє Департамент міського господарства Ужгородської міської ради (змінено на Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради) було укладено договір оренди землі.

Пунктом 1 такого договору оренди передбачено, що орендодавець (позивач у справі) надає, а орендар (відповідач у справі) приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості в м. Ужгороді, вул. Миколи Бобяка, 15 "Ж".

Кадастровий номер земельної ділянки - 2110100000:70:001:0129.

На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна: згідно землевпорядної документації розміщено будівлю літ. Р загальною площею 50.8 кв. м. (п. 3).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2021 рік становить 24 875 669.74 грн згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої відділом в Ужгородському районі Головного управління Держгеокадасту в Закарпатській області №494/0/419-21 від 08.09.2021 року (п. 5 договору).

Відповідно до п. 8 договору, строк дії такого договору становить 5 років.

Пунктом 10 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та складає 746 270.09 грн.

Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 62 189.17 грн (п. 11 договору).

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п. 12 договору).

Відповідно до п. 13 договору, розмір орендної плати переглядається щороку у разі зокрема: зміни нормативно-грошової оцінки землі, розмірів земельного податку, зміні ставок орендної плати, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Згідно з п. 14 договору, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

- у 10 - ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

- справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Пунктом 27 договору передбачено право орендодавця зокрема в односторонньому порядку вносити зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, коефіцієнтів інфляції, ставок земельного податку та ставок орендної плати відповідно до змін чинного законодавства шляхом надсилання відповідних повідомлень.

Пунктом 30 договору, яким передбачені обов`язки орендаря, передбачено зокрема такі - своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ділянкою; самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.

15.09.2021 підписаний акт приймання - передачі земельної ділянки вказаної в п. 1 договору.

Судом встановлено, що в матеріалах справи міститься повідомлення до Ужгородської міської ради від 06.11.2023, у якому вказано, що через проведення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно - Закарпатська область, м. Ужгород, вул. Бобяка Миколи, буд. 15Ж, повідомляється про проведення одночасної державної реєстрації переходу права користування (оренди) вказаної вище земельної ділянки.

В матеріалах справи також міститься лист Департаменту міської інфраструктури від 12.12.2023, в якому зазначається, що з 17.07.2023 всі права та обов`язки за договором оренди землі від 15.09.2015 перейшли від ТОВ "Інвестгруп К-3" до ТОВ "Інвестбуд К". В даному ж листі було зазначено про зміну розміру місячної орендної плати з січня 2023 року - розмір орендної плати становить 78 669.22 грн / міс, оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає - 31 467 688.62 грн, що підтверджується витягом №НВ-2100096872023 від 27.02.2023 року.

Витягом №НВ-2100024772024 від 19.01.2024 року підтверджується нормативна грошова оцінка земельної ділянки у розмірі 33 072 528.85 грн.

Судом встановлено, що позивач звертався до ТОВ "Інвестгруп К-3" із пропозицією від 23.02.2022 про внесення змін до договору та повідомлення про перегляд плати в односторонньому порядку, в т. ч. щодо обов`язку такого перегляду самостійно орендарем у відповідності до пункту 30 угоди станом на 01.01.2022 року. В такій пропозиції зазначено, що розмір місячної орендної плати з січня 2011 року (в т.ч. на підставі пункту 30 договору) становитиме 68 407.96 грн/міс.

Також позивач звертався і до відповідача із повідомленням про перегляд плати в односторонньому порядку в т.ч. щодо обов`язку такого перегляду самостійно орендарем у відповідності до пункту 30 угоди станом на 01.01.2023 року. В такому повідомленні позивач вказував, що розмір місячної орендної плати з січня 2023 року (в т.ч. на підставі пункту 30 договору) становитиме 78 669.22 грн/міс.

В матеріалах справи також міститься і повідомлення про перегляд плати в односторонньому порядку в т.ч. щодо обов`язку такого перегляду самостійно орендарем у відповідності до пункту 30 угоди станом на 01.01.2024 року. В такому повідомленні було зазначено, що розмір місячної орендної плати з січня 2024 року становитиме 82 681.32 грн/міс.

Відповідно до розрахунку заборгованості по орендній платі, складеного позивачем у справі, розмір боргу за договором станом на 25.03.2025, за період з жовтня 2023 року по грудень 2024 року становить 1 151 397.54 основного боргу та штраф у сумі 992 175.87 грн, а також пеня за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 108 353.97 грн.

Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, номер інформаційної довідки 414234128 від 20.02.2025 року, підтверджується, що земельна ділянка з кадастровим номером 2110100000:70:001:0129 площею 2.5847 га належить на праві власності Територіальній громаді міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради. 16.09.2021 було зареєстровано право оренди земельної ділянки за ТОВ "ІНВЕСТБУД К", код ЄДРПОУ - 45067276.

Мотивувальна частина.

Правове обґрунтування і оцінка (висновки) суду.

Статтею 55 Конституції України передбачено, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Положеннями ст. 11 ЦКУ передбачено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 15 ЦКУ, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути зокрема: припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; зміна правовідношення; припинення правовідношення.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст.202 ЦК).

Статтею 204 ЦКУ передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Частиною 2 статті 214 Цивільного кодексу України передбачено, що особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених законом, відмовитися від нього, навіть і в тому разі, якщо його умови повністю ними виконані.

Згідно положень ст. 509 ЦКУ, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526 ЦКУ).

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч. 1 ст. 530 ЦКУ).

Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (ст. 599 ЦКУ).

Частиною 1 ст. 604 ЦКУ передбачено, що зобов`язання припиняється за домовленістю сторін.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ч. 1 ст. 610 ЦКУ).

Згідно ч. 1 ст. 612 ЦКУ, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Статтею 614 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Згідно з ст. 615 ЦКУ, у разі порушення зобов`язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом.

Одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання.

Внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 626 ЦКУ, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦКУ).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦКУ).

Згідно ст. 631 ЦКУ, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Нормою ст. 638 ЦКУ передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частиною 1 ст. 651 ЦКУ передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (ст. 653 ЦКУ).

За своєю суттю договір від 15.09.2021, укладений між сторонами, є договором оренди.

Відповідно до ст. 792 ЦКУ, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (стаття 1 Земельного кодексу України).

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до положень статті 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Пунктом в частини 1 ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов`язані: своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оренду землі» об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом (ст. 4 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статті 24 Закону України "Про оренду землі", орендодавець має право вимагати від орендаря: своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт. Даному праву кореспондує обов`язок орендаря, передбачений статтею 25 Закону України "Про оренду землі". Орендар земельної ділянки зобов`язаний: своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.

З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з пунктом 14.1.125 статті 14 Податкового кодексу України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до пункту 288.4 статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Індексація нормативної грошової оцінки земель передбачена пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, відповідно до якого для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель (п. 289.2 ст. 289 ПК України). Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Імперативний характер вказаної норми п.284.4 ст. 284 Податкового кодексу України та її пріоритет над положеннями договорів оренди земельних ділянок, а також подвійна правова природа орендної плати за договорами оренди землі державної і комунальної власності підтверджується сформованою судовою практикою Верховного Суду з даного питання, зокрема постановами Верховного Суду (Касаційного господарського суду) у справі №904/1762/19 від 19.12.2019 року, у справі №904/5631/18 від 27.11.2019 року, у справі № 904/5637/18 від 24.10.2019 року, у справі № 904/5639/18 від 22.10.2019 року.

Так, орендна плата за землю державної та комунальної власності має подвійну правову природу, позаяк її сплата регулюється умовами договору, положеннями Податкового кодексу України, адмініструється податковими органами, але сплачується на користь власника майна (державного або комунального), з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина перша статті 21 Закону України «Про оренду землі», підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Разом з тим, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є саме договір оренди такої земельної ділянки (частина друга статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункт 288.1 статті 288 ПК України). У зв`язку з цим та оскільки орендну плату за землю орендар вносить орендодавцеві (стаття 21 Закону України «Про оренду землі», стаття 288 ПК України), то право на стягнення заборгованості з орендної плати має Орендодавець шляхом звернення до відповідного господарського суду в установленому ГПК України порядку.

Частиною 1 ст. 73 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 ст. 26 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Статтею 5 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, плати за суборенду (у разі передачі в суборенду земельних ділянок державної власності, які орендуються акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, що утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебували такі земельні ділянки), втрат лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (стаття 13 Закону України "Про оцінку земель").

Згідно з статтею 20 Закону України "Про оцінку земель", дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до наведених вище положень чинного законодавства нормативна грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 ПКУ. Відповідна правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 02.03.2016 у справі №922/538/14 та від 18.05.2016 у справі №6-325цс16).

Мотивована оцінка судом аргументів учасників справи.

Судом встановлено, що дійсно 15.09.2021 між ТОВ "Інвестгруп К-3" та Територіальною громадою міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради від імені якої діє Департамент міського господарства Ужгородської міської ради (змінено на Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради) було укладено договір оренди землі.

Пунктом 1 такого договору оренди передбачено, що орендодавець (позивач у справі) надає, а орендар (відповідач у справі) приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості в м. Ужгороді, вул. Миколи Бобяка, 15 "Ж".

Кадастровий номер земельної ділянки - 2110100000:70:001:0129.

На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна: згідно землевпорядної документації розміщено будівлю літ. Р загальною площею 50.8 кв. м. (п. 3).

Відповідно до п. 8 договору, строк дії такого договору становить 5 років.

Пунктом 10 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та складає 746 270.09 грн.

Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 62 189.17 грн (п. 11 договору).

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п. 12 договору).

Відповідно до п. 13 договору, розмір орендної плати переглядається щороку у разі зокрема: зміни нормативно-грошової оцінки землі, розмірів земельного податку, зміні ставок орендної плати, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Згідно з п. 14 договору, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

- у 10 - ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

- справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожен день прострочення.

15.09.2021 підписаний акт приймання - передачі земельної ділянки вказаної в п. 1 договору.

Судом встановлено, що в матеріалах справи міститься повідомлення до Ужгородської міської ради від 06.11.2023, у якому вказано, що через проведення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно - Закарпатська область, м. Ужгород, вул. Бобяка Миколи, буд. 15Ж, повідомляється про проведення одночасної державної реєстрації переходу права користування (оренди) вказаної вище земельної ділянки.

В матеріалах справи також міститься лист Департаменту міської інфраструктури від 12.12.2023, в якому зазначається, що з 17.07.2023 всі права та обов`язки за договором оренди землі від 15.09.2015 перейшли від ТОВ "Інвестгруп К-3" до ТОВ "Інвестбуд К". В даному ж листі було зазначено про зміну розміру місячної орендної плати з січня 2023 року - розмір орендної плати становить 78 669.22 грн / міс, оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає - 31 467 688.62 грн, що підтверджується витягом №НВ-2100096872023 від 27.02.2023 року.

Витягом №НВ-2100024772024 від 19.01.2024 року підтверджується нормативна грошова оцінка земельної ділянки у розмірі 33 072 528.85 грн.

Судом встановлено, що позивач звертався до ТОВ "Інвестгруп К-3" із пропозицією від 23.02.2022 про внесення змін до договору та повідомлення про перегляд плати в односторонньому порядку, в т. ч. щодо обов`язку такого перегляду самостійно орендарем у відповідності до пункту 30 угоди станом на 01.01.2022 року. В такій пропозиції зазначено, що розмір місячної орендної плати з січня 2011 року (в т.ч. на підставі пункту 30 договору) становитиме 68 407.96 грн/міс.

Також позивач звертався і до відповідача із повідомленням про перегляд плати в односторонньому порядку в т.ч. щодо обов`язку такого перегляду самостійно орендарем у відповідності до пункту 30 угоди станом на 01.01.2023 року. В такому повідомленні позивач вказував, що розмір місячної орендної плати з січня 2023 року (в т.ч. на підставі пункту 30 договору) становитиме 78 669.22 грн/міс.

В матеріалах справи також міститься і повідомлення про перегляд плати в односторонньому порядку в т.ч. щодо обов`язку такого перегляду самостійно орендарем у відповідності до пункту 30 угоди станом на 01.01.2024 року. В такому повідомленні було зазначено, що розмір місячної орендної плати з січня 2024 року становитиме 82 681.32 грн/міс.

Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, номер інформаційної довідки 414234128 від 20.02.2025 року, підтверджується, що земельна ділянка з кадастровим номером 2110100000:70:001:0129 площею 2.5847 га належить на праві власності Територіальній громаді міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради. 16.09.2021 було зареєстровано право оренди земельної ділянки за ТОВ "ІНВЕСТБУД К", код ЄДРПОУ - 45067276.

Відповідно до розрахунку заборгованості по орендній платі, складеного позивачем у справі, розмір боргу за договором станом на 25.03.2025, за період з жовтня 2023 року по грудень 2024 року становить 1 151 397.54 основного боргу.

Судом встановлено під час судового розгляду даної справи, що відповідачем не заперечувалась сума основного боргу у розмірі 1 151 397.54 грн. Навпаки, відповідачем здійснено повне погашення суми основного боргу.

Так, ухвалою суду від 10.04.2026 клопотання про часткове закриття провадження у справі, яке надійшло від представника позивача (вх. №02.3.1-02/3282/26 від 09.04.2026 року) - задоволено повністю. Закрито провадження у справі №907/414/25 в частині позовних вимог стягнення з відповідача 1 151 397,54 грн. основного боргу за використання земельної ділянки за договором оренди земельної ділянки від 15.09.2021, на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України, у зв`язку з відсутністю предмета спору. Повернуто позивачу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, код ЄДРПОУ - 36541721, м. Ужгород, пл. Поштова, 3, із Державного бюджету України сплачений судовий збір у розмірі 17 270,96 грн. (сімнадцять тисяч двісті сімдесят гривень 96 копійок).

Відтак, предметом розгляду справі є стягнення 992 175.87 грн штрафу та 108 353.97 грн пені за несвоєчасну сплату орендної плати.

Перевіривши правильність здійсненого позивачем розрахунку та здійснивши оцінку доказів, на яких він ґрунтується, суд вважає арифметично вірним нарахування відповідачу пені та штрафу, що розраховані Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради в означені вище періоди.

Разом з тим, суд зазначає, що загальна сума штрафних санкцій у цій справі є надмірною в порівнянні з основною сумою боргу.

Обгрунтовуючи додатково своє клопотання про зменшення судом суми штрафних санкцій, Відповідач зазначив про те, що він піддався втручанню у свою діяльність з боку правоохоронних органів та суду, в результаті чого його активи були заарештовані, тому він був обмежений щодо можливості виконати свої обов`язки, але після скасування таких обмежень, негайно став до виконання своїх обов`язків, за якими виникли прострочки у грошових зобов`язаннях.

Так, ухвалою слідчого судді Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 02.05.2023 у справі №308/5063/23, провадження №1-кс/308/1729/23, накладено арешт на земельну ділянку з кадастровим номером 2110100000:70:001:0129 шляхом заборони користування та розпорядження. У подальшому ухвалою слідчого судді Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 22.09.2023 у справі №308/5063/23, провадження №1-кс/308/4279/23, накладено арешт на об`єкти нерухомого майна площею 102 кв.м та 28 кв.м, розташовані на зазначеній земельній ділянці.

Крім того, ухвалою слідчого судді Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 20.10.2023 у справі №308/5063/23, провадження №1-кс/308/4798/23, накладено арешт у вигляді заборони користування, розпорядження та відчуження нерухомого майна та земельних ділянок, серед яких земельна ділянка з кадастровим номером 2110100000:70:001:0129.

На виконання зазначених судових рішень державними виконавцями були відкриті виконавчі провадження №71756728, №72897980 та №73126662, а відповідні записи про арешти внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Станом на період виникнення спірної заборгованості ТОВ «ІНВЕСТБУД К» було власником нерухомого майна, розташованого на вказаній земельній ділянці, та здійснювало діяльність за КВЕД 68.10 «Купівля та продаж власного нерухомого майна».

Унаслідок накладених арештів Товариство було фактично позбавлене можливості вільно користуватися та розпоряджатися майном, здійснювати його відчуження, реалізовувати інвестиційні проєкти, використовувати нерухомість як предмет забезпечення фінансування та отримувати дохід від основного виду господарської діяльності.

Таким чином, прострочення виконання грошових зобов`язань виникло не внаслідок недобросовісної поведінки відповідача, а через об`єктивні обмеження його господарської діяльності, встановлені державою в межах кримінального провадження.

При цьому постановою начальника відділення розслідування злочинів у сфері господарської та службової діяльності СВ Ужгородського РУП ГУНП в Закарпатській області від 20.09.2025 кримінальне провадження №42019071030000176 від 13.12.2019 закрито на підставі пункту 2 частини першої статті 284 КПК України у зв`язку з відсутністю складу кримінального правопорушення.

Отже, арешти майна та земельної ділянки застосовувалися в межах кримінального провадження, яке завершилося встановленням відсутності складу кримінального правопорушення.

Крім наведеного, діяльність відповідача здійснювалася в умовах воєнного стану, який об`єктивно вплинув на ринок нерухомості, інвестиційну активність та платоспроможність суб`єктів господарювання.

Вирішуючи питання стягнення цієї грошової суми, суд керується таким.

Належне виконання зобов`язання є одним із фундаментальних принципів цивільного права. Зміст цього принципу полягає в тому, що виконання має бути проведене: 1) належними сторонами; 2) щодо належного предмету; 3) у належний спосіб; 4) у належний строк (термін); 5) у належному місці.

Водночас порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст.610 ЦК).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: сплата неустойки (штрафу, пені); відшкодування збитків та моральної шкоди (ч.1 ст.611 ЦК).

Сплату неустойки (штрафу) та відшкодування збитків характеризуються загальним поняттям "санкція" - визначена міра майнових чи інших невигідних для особи наслідків невиконання вимог закону та / або умов договору.

Частиною 1 ст. 549 ЦКУ передбачено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.

У разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором (ч. 4 ст. 230 ЦКУ).

Пунктом 14 договору оренди встановлено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором: у 10 - денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої договором, а також з першого дня прострочення справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Згідно даних розрахунку, позивачем нарахований штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої договором, у зв`язку з тим, що відповідачем допущено порушення - несвоєчасне внесення орендної плати всупереч строкам, визначеним договором.

Відповідач зазначає у своєму клопотанні про зменшення штрафних санкцій, що зобов`язання, які стали предметом даного спору, на момент розгляду справи виконано у повному обсязі, що свідчить про належну правову позицію та добросовісну поведінку відповідача у справі. Порушення термінів оплати виникло не з умислу чи зловживання. Суд враховує, що наявність арешту майнових активів відповідача, зокрема активів, що знаходяться на орендованій земельній ділянці, якими орендар не зміг розпоряджатися для отримання доходів, є серйозною перешкодою для виконання грошового зобов`язання, відповідач зазнав фінансових труднощів, що тимчасово унеможливило своєчасне виконання грошових зобов`язань.

Зважаючи на обставини цієї справи та попередню поведінку Відповідача, суд погоджується з запереченнями Відповідача та зазначає, що загальна сума штрафних санкцій у цій справі є надмірною, може зашкодити економічній діяльності відповідача, стане додатковим надмірним тягарем.

На переконання суду, така сума штрафних санкцій може фінансово зруйнувати економіку будь-якого господарюючого суб`єкта. Суд враховує те, що розмір штрафу, який міститься у п. 14 Договору оренди землі не має економічної і господарської мети, не ґрунтується на домовленості сторін про розмір і характер відповідальності сторін за порушення господарських зобов`язань, а походить з Типового договору оренди землі, де таку відповідальність запропоновано застосовувати Кабінетом Міністрів України. Цей розмір відповідальності не є нормою цивільного права, не передбачений Законом, не є обов`язковим в силу закону.

Відповідно до норм ст. 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством, а органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Норма ст. 92 Конституції України (п. 22 ч. 1) встановлює імперативу, що засади цивільно-правової відповідальності визначаються виключно законами України.

Як зазначив Конституційний Суд України у п. 1.1. Рішення від 30 травня 2001 року у справі № 1-22/2001, провадження № 7-рп/2001, щодо офіційного тлумачення положень пункту 22 ч. 1 ст. 92 Конституції України (справа про відповідальність юридичних осіб), засади цивільно-правової відповідальності та відповідальність за правопорушення (діяння) не можуть бути предметом регулювання підзаконними нормативно-правовими актами.

Як встановлено приписами ст. 14 Закону України "Про оренду землі", ця норма права регулює питання виключно форми договору оренди землі. Так, цим законом встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Частиною 2 ст. 14 цього закону законодавець уповноважив Кабінет Міністрів України затвердити Типовий договір оренди землі.

Такий Типовий договір Кабінет Міністрів України затвердив Постановою від 03.03.2004 р. № 220, форма якого та зміст викладно у додатку до цієї Постанови КМУ.

Пункт 14 цієї форми типового договору очевидно спрямований на виконання приписів ст. 15 Закону України "Про оренду землі" щодо істотних умов договору оренди землі, якими, зокрема, є відповідальність за несплату орендної плати. Типовим договором відповідальність за невнесення орендної плати у строки, визначені договором, викладена із двох пунктів, що передбачають: сплату штрафу та сплату пені.

"14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

- у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

- стягується пеня у розмірі ____ відсотків несплаченої суми за кожний день прострочення."

Юридично цей Типовий договір відповідно до норми ст. 18 Закону України "Про правотворчу діяльність" має статус як "Модельний підзаконний нормативно-правовий акт". Згідно цієї норми Модельний підзаконний нормативно-правовий акт - це нормативно-правовий акт, що визначає типові, стандартизовані форми нормативно-правових актів чи інших документів. Модельний підзаконний нормативно-правовий акт приймається (видається), зокрема, у формі типової угоди (договору).

Згідно ст. 19 Закону України "Про правотворчу діяльність" юридична сила постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", виходячи з його компетенції як суб`єкта правотворчої діяльності, визначених Конституцією України та (або) законом, є обов`язковою щодо форми (моделі) відповідного типового договору (угоди).

Це означає, що Кабінет Міністрів України структурує "форму" договору, до якої входить і пункт про санкції, як обов`язковий елемент такого договору. Але це не стосується конкретних умов, як-то розмір штрафу, пені, чи інших елементів змісту договору.

Договором же, відповідно до ст. 626 ЦК України є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ч. 3 ст. 203 ЦКУ загальною вимогою, додержання якої є необхідним для чинності правочину - вільне волевиявлення учасника правочину, яке відповідає його внутрішній волі.

В свою чергу, відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦКУ форма правочину має бути дотримано у випадку, якщо вона (форма) встановлена законом.

Вказівка у пункті 14 типового договору оренди землі як у підзаконному нормативно-правововому акті про 100% штрафу від річної орендної плати не має юридичного значення, оскільки розмір відповідальності не стосується форми договору, а є істотною умовою договору про розмір відповідальності у забезпечення виконання зобов`язань (неустойка), які відповідно до приписів ч. 2 ст. 546 ЦК України можуть встановлюватися лише договором або законом.

Отже, про конкретний розмір певного виду неустойки (штрафу, пені) сторони договору оренди землі мають право домовлятися відповідно до свого волевиявлення.

В той же час, суд враховує, що така відповідальність у розмірі "100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором" закріплена у чинному між сторонами договорі оренди землі №2548 від 11.11.2024 року, а тому сторони зобов`язані дотримуватися цих зобов`язань. Орендодавець за таких обставин обгрунтовано має право претендувати на сплату відповідачем саме такого розміру штрафу, що визначений Договором - 100 відсотків річної орендної плати, встановленої договором.

Однак, суд звертає увагу на те, що наявність у орендодавця можливості стягувати із орендаря надмірні грошові суми у вигляді штрафу та пені змінює їхнє дійсне правове призначення. Штраф та пеня мають на меті, насамперед, стимулювати боржника до виконання основного грошового зобов`язання та не можуть становити непомірний тягар для покупця і бути джерелом отримання невиправданих додаткових прибутків для орендодавця, а для боржника - фактором втрати чи поглиблення його економічної (фінансової) неспроможності. Таку правову позицію викладено і в Рішенні Конституційного Суду України від 11.07.2013 по справі №7-рп/2013.

Суд виходить з завдань господарського правосуддя, якими є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Вирішуючи питання про зменшення розміру пені та штрафу, які підлягають стягненню зі сторони, що порушила зобов`язання, з`ясував наявність значного перевищення розміру неустойки перед розміром збитків, а також об`єктивно оцінив, чи є даний випадок винятковим, виходячи з інтересів сторін, які заслуговують на увагу, ступеня виконання зобов`язань, причини неналежного виконання або невиконання зобов`язання, незначності прострочення у виконанні зобов`язання, невідповідності розміру пені наслідкам порушення, поведінки винної особи (в тому числі вжиття чи невжиття нею заходів до виконання зобов`язання, негайне добровільне усунення нею порушення та його наслідки), майновий стан сторін.

При цьому, зменшення розміру заявлених до стягнення штрафу та пені є правом суду, і за відсутності у законі переліку обставин, які мають істотне значення, господарський суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки.

Така ж правова позиція викладена у постановах Верховного Суду, зокрема, від 03.07.2019 у справі №917/791/18, від 22.10.2019 у справі №904/5830/18, від 13.01.2020 у справі №902/855/18, від 04.02.2020 у справі № 918/116/19.

Таким чином, суд доходить висновку, що накладення і стягнення з відповідача надмірних штрафних санкцій у вигляді визначених у позові штрафу та пені, безсумнівно є обтяжливим для нього.

Позивач у своїй позовній заяві не навів доказів щодо того, що внаслідок порушення відповідачем строків виконання зобов`язання Орендодавцю завдано збитків або, що розмір завданих йому збитків перевищує розмір нарахованих штрафів згідно умов договору.

Суд звертає увагу на те, що наявність у сторони договору можливості стягувати із контрагента надмірні грошові суми у вигляді штрафу та пені змінює їхнє дійсне правове призначення. Штраф та пеня мають на меті, насамперед, стимулювати боржника до виконання основного грошового зобов`язання та не можуть становити непомірний тягар для іншої сторони і бути джерелом отримання невиправданих додаткових прибутків для постачальника, а для боржника - фактором втрати чи поглиблення його економічної (фінансової) неспроможності.

Таку правову позицію викладено у Рішенні Конституційного Суду України від 11.07.2013 по справі №7-рп/2013.

Вирішуючи питання про зменшення розміру пені та штрафу, які підлягають стягненню зі сторони, що порушила зобов`язання, як зазначає Верховний Суд, суд повинен з`ясувати наявність значного перевищення розміру неустойки перед розміром збитків, а також об`єктивно оцінити, чи є даний випадок винятковим, виходячи з інтересів сторін, які заслуговують на увагу, ступеня виконання зобов`язань, причини неналежного виконання або невиконання зобов`язання, незначності прострочення у виконанні зобов`язання, невідповідності розміру пені наслідкам порушення, поведінки винної особи (в тому числі вжиття чи невжиття нею заходів до виконання зобов`язання, негайне добровільне усунення нею порушення та його наслідки), майновий стан сторін.

При цьому, зменшення розміру заявлених до стягнення штрафу та пені є правом суду, і за відсутності у законі переліку обставин, які мають істотне значення, господарський суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки.

Така правова позиція викладена у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.01.2024 року.

Таким чином, суд доходить висновку, що накладення і стягнення з відповідача штрафних санкцій у вигляді пені та штрафу є надмірною мірою відповідальності.

Позивач у своїй позовній заяві не навів доказів щодо того, що внаслідок порушення відповідачем строків виконання зобов`язання постачальнику завдано збитків або, що розмір завданих йому збитків перевищує розмір нарахованих штрафів згідно умов договору.

Суд також враховує той факт, що Указом Президента України №64/2022 від 24.02.2022 було введено в Україні воєнний стан у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, що є форс-мажорними обставинами (обставини непереборної сили) до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для відповідача. Також суд враховує той факт, що відповідачем належно виконувалися поточні зобов`язання з оплати орендної плати. Так, відповідачем здійснено повне погашення суми основного боргу після відкриття провадження у справі, а судом було частково закрито провадження у справі через відсутність предмету спору. На такому тлі порушення, що допущене відповідачем є незначним.

Згідно з ч. 3 ст. 551 ЦК України, розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

Зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду, яке випливає із загальних норм процесуального права та завдань господарського судочинства, що полягає у досягненні в господарських відносинах справедливості, ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів їх учасників, необхідності забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами. Господарський суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, з власної ініціативи та на власний розсуд вправі вирішити питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки.

Дотримуючись принципу змагальності суд оцінює лише надані сторонами докази, наведені ними аргументи, поведінку сторін та інші обставини згідно норм ст. 233 ГК України та ч. 3 ст. 551 ЦК України (подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 14.07.2021 у справі №916/878/20).

Верховний Суд у постанові від 16.06.2021 у справі №915/2222/19 зауважив, що суд може вирішити питання про зменшення розміру штрафних санкцій, процентів річних і за власною ініціативою, а не тільки за клопотанням заінтересованої особи.

Сукупність обставин у конкретних правовідносинах може вказувати на несправедливість стягнення з боржника неустойки в будь-якому істотному розмірі. Визначення справедливого розміру неустойки належить до дискреційних повноважень суду. У вирішенні судом питання про зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки підлягають врахуванню та оцінці на предмет підтвердженості та обґрунтованості як підстави для зменшення неустойки, що прямо передбачені законом (ч. 3 ст. 551 ЦКУ, стаття 233 ГКУ), так і підстави, які хоча й прямо не передбачені законом, однак були заявлені як підстави для зменшення розміру неустойки та мають індивідуальний для конкретних спірних правовідносин характер.

Індивідуальний характер підстав, якими у конкретних правовідносинах обумовлюється зменшення судом розміру неустойки (що підлягає стягненню за порушення зобов`язання), а також дискреційний характер визначення судом розміру, до якого суд її зменшує, зумовлюють висновок про відсутність універсального максимального і мінімального розміру неустойки, на який її може бути зменшено, що водночас вимагає, щоб цей розмір відповідав принципам верховенства права.

Суд звертається до аналогічних висновків ОП КГС ВС в постанові від 19.01.2024 у справі №911/2269/22.

На підставі викладеного, враховуючи економічні і правові інтереси сторін у швидкому виконанні рішення і збереженні платоспроможності сторін як гарантії виконання судового рішення, суд дійшов висновку щодо необхідності зменшення розміру належної до сплати пені та штрафу із загальної суми 1 100 529.84 грн (992 175.87 грн штрафу та 108 353.97 грн пені) до 100 000.00 грн, що є адекватною мірою відповідальності. Цей захід суду є проявом справедливого балансу між інтересами кредитора і боржника, узгоджується з нормами закону, які регулюють можливість такого зменшення, та є засобом недопущення використання штрафу ані як інструменту позивача для отримання безпідставних доходів, ані як способу відповідача уникнути відповідальності.

Таким чином, суд задовольняє частково позовні вимоги позивача щодо стягнення з відповідача штрафних санкцій, зокрема задовольняє позовні вимоги щодо стягнення з відповідача - 100 000.00 грн штрафу та пені.

Висновки суду.

Суд висновує, що матеріалами справи підтверджується порушення відповідачем грошового зобов`язання за договором у вигляді несвоєчасної сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Разом з тим, враховуючи повне погашення відповідачем суми основного боргу після відкриття провадження у справі та часткове закриття провадження у справі, суд дійшов висновку, що стягнення пені та штрафу з відповідача на користь позивача у повному обсязі є надмірною мірою відповідальності та застосував власні дискреційні повноваження, зменшивши суму пені та штрафу до сплати і стягнення.

Згідно ч.2, 3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч.1 ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відтак, сторони звертаючись до суду повинні враховувати те, що визначення та наповнення доказової бази переданого на розгляд суду спору покладаються саме на сторони, а не на суд.

Суд вирішує спір на підставі поданих та витребуваних в порядку ст. 81 ГПК України сторонами доказів.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч.1 ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України», зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись, як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Відтак з урахуванням усіх встановлених обставин та зроблених правових висновків, враховуючи аргументи позивача та подані ним докази, суд вказує, що існують підстави для задоволення позовних вимог позивача частково.

Сторонами у справі не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження наявності інших обставин ніж ті, що досліджені судом, а відтак, зважаючи на зазначене вище, позовні вимоги як обґрунтовано заявлені, підтверджені належними та допустимими доказами підлягають до часткового задоволення судом.

Розподіл судових витрат.

Судові витрати на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем сплачено судовий збір за подання позовної заяви в загальному розмірі 33 778.91 грн, що підтверджується зокрема платіжною інструкцією №278 від 08.04.2025 року.

Судом встановлено, що ухвалою суду від 10.04.2026 клопотання про часткове закриття провадження у справі, яке надійшло від представника позивача (вх. №02.3.1-02/3282/26 від 09.04.2026 року) - задоволено повністю. Закрито провадження у справі №907/414/25 в частині позовних вимог стягнення з відповідача 1 151 397,54 грн. основного боргу Повернуто позивачу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, код ЄДРПОУ - 36541721, м. Ужгород, пл. Поштова, 3, із Державного бюджету України сплачений судовий збір у розмірі 17 270,96 грн. (сімнадцять тисяч двісті сімдесят гривень 96 копійок).

Частиною 9 статті 129 ГПК України передбачено, що у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.

Таким чином, суд покладає на відповідача залишок сплаченого позивачем судового збору в повному розмірі - 16 507.95 грн.

Враховуючи наведене та керуючись статтями 11, 13, 14, 73 - 79, 86, 129, 210, 220, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

у х в а л и в:

1. Позовні вимоги задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНВЕСТБУД К», код ЄДРПОУ 42716094, м. Ужгород, на користь Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, код ЕДРПОУ 36541721, м. Ужгород, пл. Поштова, 3, неустойку (штраф, пеню) у розмірі 100 000.00 грн. (сто тисяч гривень 00 копійок) за несвоєчасну сплату орендної плати за договором оренди землі від 15.09.2021 року.

3. Судові витрати покласти на відповідача у справі повністю.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНВЕСТБУД К», код ЄДРПОУ 42716094, м. Ужгород, на користь Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, код ЄДРПОУ - 36541721, м. Ужгород, пл. Поштова, 3, сплачений судовий збір у розмірі 16507,95 грн. (шістнадцять тисяч п`ятсот сім гривень 95 копійок).

5. В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Накази видати після набрання рішення законної сили.

Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду, згідно зі ст. 256 Господарського процесуального кодексу України, подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення складено та підписано 18.06.2026 року.

Суддя П. Д. Пригуза