Рішення № 137456119, 14.05.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

14.05.2026Справа № 910/2024/26

За позовомДепартаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)доФізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровичатретя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивачаКомунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго"пророзірвання договору та виселенняСуддя Смирнова Ю.М.

Секретар судового засідання Луцька Ю.М.

Представники учасників справи:

від позивачаВізор О.М.від відповідача від третьої особине з`явилися Антоненко Л.Л.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Департамент комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича, в якому просить суд:

- розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 №3378, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем;

- виселити Фізичну особу-підприємця Донченко Сергія Дмитровича з нежитлових приміщень загальною площею 17,70 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, просп.Григоренка Петра, буд.36-В.

Позовні вимоги мотивовані тим, що на підставі договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3378 від 04.06.2021 відповідачу було передано у користування нерухоме майно (нежитлові приміщення) загальною площею 17,70 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, просп.Григоренка Петра, буд 36-В строком на 5 років, тобто до 03.06.2026. Однак відповідач порушив умови цього договору в частині своєчасного виконання зобов`язань зі сплати орендних платежів та належного користування нежитловими приміщеннями, виконавши ремонтні робіти (з переплануванням) без отримання згоди орендодавця та балансоутримувача, а також самовільно зайнявши додаткове приміщення площею 6,10 кв.м, розташоване з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди, що є підставою для розірвання зазначеного договору та виселення відповідача з орендованих приміщень.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/2024/26 позовну заяву залишено без руху.

Позивачем у строк, встановлений судом, усунуто недоліки позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.03.2026 за вказаним позовом відкрито провадження у справі №910/2024/26, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання у справі призначено на 15.04.2026; залучено до участі у справі Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача; встановлено строк для подання відзиву на позов протягом 20 днів з дня вручення даної ухвали; встановлено строк для подання пояснень третьою особою щодо позову протягом 20 днів з дня вручення даної ухвали.

01.04.2026 від третьої особи надійшли пояснення по справі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.04.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.05.2026.

Представники позивача та третьої особи у судове засідання 14.05.2026 з`явилися, позов підтримали.

Відповідач у судові засідання по справі представників не направив, про дату, час та місце розгляду справи відповідач повідомлений належним чином. Відзиву на позов відповідач не надав.

В судовому засіданні 14.05.2026 судом оголошено про перехід до стадії ухвалення рішення та повідомлено про оголошення вступної та резолютивної частин рішення 14.05.2026 після перерви.

У судовому засіданні 14.05.2026 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та третьої особи, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

04.06.2021 між Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець, Департамент), Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем (орендарач) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (КП "Київтеплоенерго", балансоутримувач) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3378 (договір), згідно з яким об`єктом оренди є: нежитлові приміщення загальною площею 17,70 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, просп.Григоренка Петра, буд.36-В та обліковуються на балансі КП "Київтеплоенерго" (п.4.1 змінюваних умов договору).

Відповідно до п.7.1 змінюваних умов договору майно може бути використане за цільовим призначенням на розсуд орендаря, за винятком таких цільових призначень: заклади харчування, кафе, бари, ресторани, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи.

Згідно п.п.11, 11.1 змінюваних умов договору строк договору складає 5 років з дати набрання чинності цим договором.

Орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у п.4 Умов, вартість якого становить суму, визначену п.6 Умов (п.1.1 незмінюваних умов договору).

Згідно п.1.2 незмінюваних умов договору майно передається в оренду для використання згідно з п.7 Умов.

Відповідно до п.2.1 незмінюваних умов договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акту приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

За змістом п.3.1 незмінюваних умов договору орендна плата становить суму, визначену у підпункті 8.1 п.8 Умов. До складу орендної плати не входить, зокрема, компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати, зокрема, на підставі виставлених балансоутримувачем рахунків в порядку, визначеному п.6.5 незмінюваних умов договору нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Згідно з п.3.3 незмінюваних умов договору орендар сплачує орендну плату щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за розрахунковим місяцем.

Пунктом 4.1 незмінюваних умов договору сторонами погоджено, що у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акту повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконані невід`ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом.

Пунктом 5.1 незмінюваних умов договору визначено, що орендар має право за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту.

Відповідно до п.6.2 незмінюваних умов договору орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

За змістом п.6.4 незмінюваних умов договору орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день.

У п.9.2 незмінюваних умов договору міститься запевнення орендаря, що він має можливість, забезпечену його власними або залученими фінансовими ресурсами, своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі відповідно до цього договору.

Цей договір укладено на строк, визначений у п.11 Умов. Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами. Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акту приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору (п.12.1 незмінюваних умов договору).

Згідно п.12.6.7 незмінюваних умов договору договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці (п.12.7.1 незмінюваних умов договору).

Майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акту повернення з оренди орендованого майна (п.12.12 незмінюваних умов договору).

Згідно підписаного між балансоутримувачем та орендарем акту приймання-передачі нерухомого майна від 04.06.2021 КП "Київтеплоенерго" передало, а відповідач прийняв в орендне користування об`єкт оренди.

06.09.2024 балансоутримувачем на електронну адресу орендаря - donchenkosd84@gmail.com (зазначена в п.3.2.1 змінюваних умов договору) надіслано повідомлення про необхідність отримання 10.09.2024 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника.

Згідно акту огляду орендованих приміщень від 10.09.2024, складеного за участю представників балансоутримувача та орендодавця було встановлено, що на об`єкт оренди не прибув орендар, а натомість прибув неофіційний представник (без довіреності) орендаря - Міцинський В.В., який надав повний доступ до об`єкта оренди.

У вказаному акті зафіксовано факт перевищення орендарем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового приміщення площею 6,10 кв.м, розташованого з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди, яке не передавалося в орендне користування за договором оренди. У наведеному приміщенні демонтовано двері, а замість них змонтовано ПВХ-завісу, облаштовано склад та санвузол, що суперечить п.4.1 змінюваних умов договору. Також, встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди орендодавця та балансоутримувача, тобто з порушенням п.5.1 незмінюваних умов договору, що підтверджується такими спостереженнями: фасадна частина об`єкта оренди пофарбована в темно-сірий колір; на фасаді орендованих приміщень розміщено декілька вивісок та плакатів, а також зовнішній блок кондиціонера; ззовні під стіною установлено автомат з продажу питної води; на вході до об`єкта оренди встановлено вхідні металопластикові двері; віконний проріз з лівого боку від центрального входу до орендованих приміщень розширено, а також там встановлено металопластикове вікно; замуровано прохід до приміщень центрального теплового пункту, що був розташований навпроти центрального входу до об`єкта оренди; всі міжкімнатні перегородки зруйновано, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридор, вмивальня, вбиральня та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень; в об`єкті оренди завершено ремонтні роботи та вивезено будівельне сміття; в орендованих приміщеннях здійснює свою господарську діяльність продуктовий магазин.

КП "Київтеплоенерго" складено та надіслано на адресу орендаря письмовий припис щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 12.09.2024 №1/28/23.1.2/5202, згідно з яким орендарю потрібно терміново, у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем зазначеного письмового припису, усунути виявлені порушення умов договору шляхом звільнення самовільно зайнятих неорендованих площ, відновлення початкової конфігурації конструкцій (зокрема несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату укладення договору.

01.10.2024 копії акту огляду орендованих приміщень від 10.09.2024 та наведеного письмового припису було додатково надіслано на електронну адресу орендаря donchenkosd84@gmail.com.

19.11.2024 на електронну адресу donchenkosd84@gmail.com орендарю надіслано повідомлення про необхідність отримання 21.11.2024 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому.

19.11.2024 орендар засобами електронної пошти повідомив балансоутримувача про відсутність у нього та його представника можливості бути особисто присутніми 21.11.2024 на зазначеній перевірці.

На прохання орендаря, викладене в його електронному листі, балансоутримувачем було прийнято рішення перенести обстеження об`єкта оренди на 28.11.2024, тому 26.11.2024 на електронну адресу donchenkosd84@gmail.com орендарю надіслано повідомлення про необхідність отримання 28.11.2024 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди для проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому.

28.11.2024 на об`єкт оренди орендар, а натомість прибув неофіційний представник орендаря Міцинський В.В. (без довіреності), який надав повний доступ до об`єкта оренди.

Згідно акту огляду орендованих приміщень від 28.11.2024 представниками балансоутримувача та орендодавця повторно зафіксовано перевищення орендарем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового приміщення площею 6,10 кв.м, розташованого з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди, яке не передавалося в орендне користування за договором оренди. У наведеному приміщенні демонтовано двері та облаштовано санвузол (встановлено унітаз), що суперечить п.4.1 змінюваних умов договору. Також, повторно встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди орендодавця та балансоутримувача, тобто з порушенням п.5.1 незмінюваних умов договору, що підтверджується такими спостереженнями: фасадна частина об`єкта оренди пофарбована в темно-сірий колір; на фасаді орендованих приміщень встановлено зовнішній блок кондиціонера; на вході до об`єкта оренди встановлено вхідні металопластикові двері; віконний проріз з лівого боку від центрального входу до орендованих приміщень розширено, а також там встановлено металопластикове вікно; замуровано прохід до приміщень центрального теплового пункту, що був розташований навпроти центрального входу до об`єкта оренди; всі міжкімнатні перегородки зруйновано, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридор, вмивальня, вбиральня та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень; в об`єкті оренди завершено ремонтні роботи та вивезено будівельне сміття. Крім того, повторно встановлено факт порушення орендарем меж граничних зовнішніх контурів (габаритів) будівлі, в якій розташований об`єкт оренди і використання зайнятих земельних площ в господарських цілях орендаря, оскільки ззовні під стінами об`єкта оренди зліва від центрального входу встановлено автомат з продажу питної води. Повторно виявлені факти свідчать про невиконання орендарем вимог письмового припису щодо усунення порушень договору оренди.

Листом від 31.03.2025 №062/05-11-1704 Департамент комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив орендаря про необхідність надання належним чином завіреної копії договору страхування орендованого майна та копії платіжного доручення про сплату страхового внеску.

Листом від 18.07.2025 №062/05-11-3757 Департамент комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до орендаря з проханням виконати належним чином зобов`язання, передбачені умовами договору, а саме: погасити заборгованість з орендної плати, надати договір страхування орендованого майна та копію платіжного доручення про сплату страхового внеску, а крім того повідомив орендаря, що при неотриманні відповідної інформації Департамент змушений буде скористатися правом дострокового припинення договору оренди.

КП "Київтеплоенерго" листом від 13.01.2026 №1/28/23.1.2/247 звернулося до Департаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проханням ініціювати процедуру розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 №3378 та виселення орендаря з об`єкта оренди за адресою: просп.Григоренка Петра, буд.36-В, у зв`язку зі здійсненням орендарем непогоджених ремонтних робіт, результатом яких стало перепланування об`єкта оренди, що привело до збільшення орендарем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового приміщення.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач зазначає, що відповідач порушив умови укладеного між сторонами договору, що є підставою для розірвання зазначеного договору та виселення відповідача з орендованих приміщень.

У свою чергу відповідач відзиву на позов не надав.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Правовідносини сторін у цій справі виникли з договору, який за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна та підпадає під правове регулювання глави 58 Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (Закон), Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна" (Порядок).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (ст.759 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч.1 та ч.3 ст.773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (ч.1 ст.778 Цивільного кодексу України).

Згідно ч.1 ст.21 Закону орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

У п.153 Порядку визначено, що орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення.

Згідно з п.5.1 незмінюваних умов договору орендар має право за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту; здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку.

Таким чином, для проведення орендарем ремонтних робіт в орендованому приміщенні, необхідним є отримання згоди балансоутримувача, рішення орендодавця, а також наявність проектно-кошторисної документації на проведення ремонту.

Як стверджують позивач та третя особа відповідач не подавав документи на здійснення перепланування, а ними не було надано згоду на проведення ремонтних робіт.

Доказів протилежного відповідачем суду не надано.

Відповідно до ч.2, ч.3, ч.4 ст.26 Закону контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна, контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів, орендар на вимогу орендодавця зобов`язаний забезпечити доступ на об`єкт оренди.

Згідно п.6.4 незмінюваних умов договору орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні, у робочий час з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день.

Отже, зазначеними нормами Закону та умовами договору визначено право позивача (орендодавця) та третьої особи (балансоутримувача) здійснювати контроль за виконанням умов договору та використанням об`єкта оренди шляхом здійснення огляду орендованого приміщення, а на відповідача (орендаря) покладається обов`язок надати доступ до об`єкта оренди.

В результаті огляду орендованих приміщень представниками позивача та третьої особи було складено акти огляду орендованих приміщень від 10.09.2024 та від 28.11.2024, якими зафіксовано самовільне зайняття додаткового приміщення площею 6,10 кв.м, розташованого з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди, яке не передавалося в орендне користування за договором, зайняття частини земельної ділянки біля об`єкта оренди, що не також не передавалось в оренду за договором, проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди позивача та третьої особи та виготовлення і погодження проектно-кошторисної документації.

Таким чином, в результаті огляду було встановлено порушення відповідачем п.4.1 змінюваних умов договору, п.5.1 незмінюваних умов договору та вимог чинного законодавства.

З метою усунення відповідачем порушень умов договору, на підставі ч.6 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" третьою особою було направлено відповідачу письмовий припис від 12.09.2024 №1/28/23.1.2/5202 про усунення виявлених порушень.

Відповідач письмових заперечень, зауважень щодо припису та актів огляду не надав, виявлені порушення не усунув.

Згідно ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ч.2 ст.24 Закону договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Відповідно до п.12.6.7 незмінюваних умов договору договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Норми ст.773 Цивільного кодексу України встановлюють, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

Як вже вказувалося судом, сторони у договорі погодили, що відповідач не має права проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта оренди без згоди третьої особи, рішення позивача, а відповідні роботи можуть проводитися тільки за погодженою проектно-кошторисною документацією.

Разом із тим, відповідачем, всупереч п.4.1 змінюваних умов договору, п.5.1 незмінюваних умов договору та вимог чинного законодавства, було здійснено самовільне зайняття додаткового приміщення та частини земельної ділянки біля об`єкта оренди, що не передавались в орендне користування за договором, змінено площу орендованих приміщень внаслідок самовільного перепланування об`єкта оренди без отримання необхідного погодження та без виготовлення і погодження проектно-кошторисної документації, а зміна орендованої площі внаслідок перепланування без погодженої проектної документації та письмової згоди позивача, третьої особи на таке перепланування тягне за собою зміну розміру орендної плати, що є істотною умовою договору.

Зі змісту ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України вбачається, що істотними умовами договору, зокрема, є умови щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Матеріали справи не містять доказів того, що відповідач отримав від орендодавця (та балансоутримувача) згоду на проведення ремонтних робіт та перепланування приміщення, і ці обставини, на думку суду, є істотним порушенням відповідачем умов договору.

Крім того, згідно з ч.1 та ч.5 ст.762 Цивільного кодексу України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч.1 ст.17 Закону орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.

Згідно ч.1 ст.797 Цивільного кодексу України плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

До складу орендної плати не входить, зокрема, компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати, зокрема, на підставі виставлених балансоутримувачем рахунків в порядку, визначеному п.6.5 незмінюваних умов договору (п.3.1 незмінюваних умов договору).

Згідно з п.3.3 незмінюваних умов договору орендар сплачує орендну плату щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за розрахунковим місяцем.

У зв`язку з неналежним виконання відповідачем умов договору в частині своєчасної сплати орендної плати та відшкодування витрат, пов`язаних зі сплатою податку за користування земельною ділянкою, балансоутримувач звернувся до Господарського суду міста Києва з відповідним позовом до відповідача.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.12.2025 у справі №910/9191/25 повністю задоволено позовні вимоги КП "Київтеплоенерго" до Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича та стягнуто з відповідача, зокрема, 96310,24 грн заборгованості зі сплати орендної плати за договором за період з 16.02.2022 по 30.06.2025 та 330,92 грн заборгованості з відшкодування земельного податку за період з 16.11.2024 по 30.06.2025.

Відповідно до ч.4 ст.75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, в ході розгляду справи №910/9191/25 судом було підтверджено наявність заборгованості відповідача зі сплати орендних платежів за договором на строк більше трьох місяців.

Відповідно до п.п.12.6.7, 12.7.1 незмінюваних умов договору договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством. Договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці.

Отже, прострочення відповідачем сплати орендних платежів на строк більше трьох місяців, встановлене рішенням Господарського суду міста Києва від 12.12.2025 у справі №910/9191/25 свідчить про невиконання відповідачем зобов`язань за договором, що відповідно до умов договору також є підставою для розірвання договору.

Таким чином, з огляду на істотне порушення договору відповідачем, суд дійшов висновку про наявність передбачених умовами договору та вимогами чинного законодавства України підстав для розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 №3378, укладеного між Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем на вимогу позивача.

Таким чином, позовні вимоги про розірвання договору є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог про виселення Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича з нежитлових приміщень загальною площею 17,70 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, просп.Григоренка Петра, буд.36-В, то суд зазначає, що ця вимога також є обґрунтованою.

Статтею 16 Цивільного кодексу України, положення якої кореспондуються з положеннями ст.20 Господарського кодексу України, встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Названими нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

При цьому, суд враховує, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам необхідно виходити з його ефективності. Це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст.86 Господарського процесуального кодексу України).

З урахуванням наведеного, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді виселення відповідача із орендованого приміщення (як наслідок розірвання договору в судовому порядку) в даному випадку є ефективним способом захисту порушених прав позивача як орендодавця спірного майна.

Підсумовуючи все вищезазначене, суд задовольняє позовні вимоги позивача в повному обсязі.

У відповідності до вимог ст.129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст.74, 129, 238-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 №3378, укладений між Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем.

3. Виселити Фізичну особу-підприємця Донченка Сергія Дмитровича з нежитлових приміщень загальною площею 17,70 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, просп.Григоренка Петра, буд.36-В.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м.Київ, вул.Хрещатик, 10, ідентифікаційний код 19020407) судовий збір у розмірі 5324 (п`ять тисяч триста двадцять чотири) грн 80 коп.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення, відповідно до ст.ст.256, 257 Господарського процесуального кодексу України, може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 16.06.2026

Суддя Ю.М. Смирнова