Рішення № 137372760, 28.05.2026, Господарський суд Житомирської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,

e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ 03499916

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2026 р. м. Житомир Справа № 906/1625/25

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Тимошенка О.М.

секретар судового засідання: Бура Д.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Сіра А.В.

від відповідача: Кирилюк В.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Фермерського господарства "Пчеландія"

до Оліївської сільської ради Житомирського району

про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки .

Зміст позовних вимог та заперечень.

Позивачем пред`явлено позов про визнання укладеним Договору оренди земельної ділянки між Оліївською сільською радою Житомирського району та Фермерським господарством "Пчеландія", в запропонованій редакції.

Позовні вимоги грунтуються на тому, що Фермерське господарство "Пчеландія" належним чином виконувало зобов`язання попереднього договору оренди землі від 14.07.2015, строк дії якого закінчився; маючи переважне право оренди земельної ділянки на новий термін, з метою укладення договору оренди на новий строк, позивач звернувся до відповідача із відповідною заявою та примірником договору, однак відповідь на звернення чи відмову укласти договір оренди з позивачем на новий строк відповідач не надав.

У відзиві на позовну заяву Оліївської сільської ради Житомирського району позов не визнала (а.с.46). Заперечення грунтуються на тому, що всупереч ст.33 Закону України "Про оренду землі", позивач направив відповідачу разом з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди землі примірник Договору оренди, а мав надіслати проєкт Додаткової угоди; позивачем порушено строк для повідомлення відповідача про намір скористатися своїм правом на поновлення договору, оскільки договір укладено 14.07.15 на 10 років , закінчив свою дію 13.06.2025, однак повідомлення відповідач отримав 18.06.2025; позивач неналежним чином виконував договірні зобов`язання по сплаті орендних платежів; сторони не досягли взаємної згоди на укладення договору оренди землі на новий строк, у зв`язку з чим договір припинив свою дію із закінченням строку, на який його було укладено.

У відповіді на відзив на позовну заяву Фермерське господарство "Пчеландія" наголошує на тому, що ст.126-1 Земельного кодексу України передбачає іншу процедуру для поновлення договору оренди на новий строк, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі, натомість договір вважається поновленим , якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення; згідно ст.33 Закону України "Про оренду землі", позивач направив відповідачу разом з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди землі примірник Договору оренди; позивач за 30 днів до закінчення дії договору , 13.06.25, направив повідомлення про намір продовжити його дію, що підтверджено відбитком штемпеля поштового відділення на відправлення відповідачу повідомлення; відповідач не направляв позивачу жодних претензій щодо несплати орендних платежів та щодо погашення заборгованості по їх сплаті; 27.10.25 та 22.12.25 відповідачем проводилися сесії, проте жодного рішення щодо звернення позивача на вказаних засіданнях не приймалося; запропонована позивачем редакція Договору оренди містить усі істотні умови для даного виду договору (а.с.62).

У запереченнях на відповідь на відзив Оліївська сільська рада Житомирського району, зазначає, що поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладання, а саме відповідно до положень ст.33 Закону України "Про оренду землі"; за нормами вказаного закону до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди; позивач просить продовжити договір подавши проект нового договору на інших умовах; суд не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу; переважне право позивача на укладення договору оренди землі припинилося , у зв`язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо умов договору ; позивачем не надано доказів відсутності заборгованості по орендним платежам; не надано доказів повідомлення відповідача про поновлення договору оренди у передбачений договором строк (а.с.127).

Рух справи

10.12.2025 до суду надійшла вказана позовна заява.

Ухвалою від 10.12.2025 суд відкрив провадження у справі №906/1625/25 та вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження .

13.01.2026 до суду надійшов відзив на позовну заяву від Оліївської сільської ради Житомирського району (а.с.46).

27.01.2026 до суду надійшла відповідь на відзив на позовну заяву від Фермерського господарства "Пчеландія" (а.с.62).

09.02.2026 до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив від Оліївської сільської ради Житомирського району (а.с.127).

Ухвалою від 16.03.2026 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав викладених у позовній заяві.

Представник відповідача у судовому засіданні позов не визнав з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.

У судовому засіданні 20.05.2026 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та відклав його проголошення до 28.05.2026.

У судовому засіданні 28.05.2026 проголошено скорочене рішення.

Встановлені судом обставини.

14 липня 2015 року між Черняхівською районною державною адміністрацією Житомирської області (Орендодавець) та Фермерським господарством "Пчеландія" (орендар/позивач) укладено договір оренди землі (а.с.10).

Згідно п. 1 Договору, орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування невитребувану земельну ділянку власника земельної частики (паю) 18/2 загальною площею 4,200 га в тому числі: рілля- 4,2000 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, кадастровий номер - 1825684400:14:000:0129.

Пунктом 8 Договору, визначено, що договір укладено на 10 (десять) років або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 39 Договору визначено таке: Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі ліквідації юридичної особи-орендаря або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить до інших осіб, які використовують земельну ділянку разом з орендарем.

10.04.2019 відділом економічного розвитку і торгівлі Черняхівської районної держаної адміністрації було зареєстровано речове право - право оренди земельної ділянки загальною площею 4,2000 га , кадастровий номер 1825684400:14:000:0129, яка знаходиться за адресою: Житомирська область, Черняхівський район, с. Вишпіль за Фермерським господарством "ПЧЕЛАНДІЯ", що підтверджується витягом з Державного реєстру речових права на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права ( індексний номер витягу 163090089).

Позивач 13.06.2025 на адресу Оліївської сільської ради Житомирського району надіслав Лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк № 8 (а.с.15). До цього листа додано проект Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0129.

Проект договору загалом містить умови, які відповідають умовам Договору від 14.07.2025, однак містить суттєві розбіжності щодо наслідків переходу права власності на земельну ділянку та в частині права орендаря на передачу ділянки в суборенду.

Так, у пункті 37 проекту договору зазначено таке: Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особо-орендаря не є підставою для зміни або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі реорганізації юридичної особи-орендаря переходить до її правонаступників.

Пункт 27 проекту договору містить право орендаря передавати земельну ділянку в суборенду після повідомлення орендаря. (тобто без згоди)

Вказаний лист з проектом договору відповідач отримав 18.06.2025, що підтверджується треком Укрпошти (а.с.16).

11.07.2025 відповідач надіслав лист № 968/03-19/25, де зазначено, що Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області розглянула лист щодо продовження дії договорів оренди землі та повідомляє про те, що питання продовження договорів буде розглянуто на черговій сесії Оліївської сільської ради (а.с.21).

Станом на момент звернення з даним позовом до суду, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачувати за неї орендну плату.

Позивач зазначає, що з офіційного сайту Оліївської сільської ради https://oliivskata.qov.ua/docs в розділі офіційні документи та підрозділі рішення сільської ради вбачається, після направлення позивачу вищевказаного листа, 14.07.2025, 18.08.2025 та 27.10.2025 відбулися засідання сесії сільської ради, проте на жодному засіданні сесії не вирішувалося питання щодо продовження договорів оренди землі, укладених із позивачем. Вказане свідчить про те, що протягом одного місяця з моменту отриманням листа - повідомлення від позивача (18.06.2025) Оліївською сільською радою не було висловлено заперечень щодо продовження дії договорів оренди землі, укладених 14.07.2015, не було запропоновано змінених умов та було проігноровано пропозицію позивача щодо укладення договорів оренди землі у тій же редакції на новий строк, що стало підставою для звернення з даним позовом до суду.

Заперечуючи проти позову відповідач зазначив про відсутність наміру укласти договір оренди з позивачем, сторони не досягли згоди щодо істотних умов договору, позивач порушив строк звернення з листом-повідомленням про намір укласти договір на новий строк.

Висновки суду та норми права.

За приписами ч. 1 ст.116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права; власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до вимоги ч. 1 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

За приписами ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Згідно із ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За приписами ч. 1 ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Позивач посилається на те, що правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка станом на момент пред`явлення позову від часу укладання договору оренди (14.07.2015р.) зазнала змін.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, на яку посилається позивач, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

За обставинами даної справи, Договір оренди землі укладений 14.07.2015, тобто до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" (16.01.2020), а тому на спірні правовідносини не поширюється дія ст. 126-1 ЗК України, що спростовує посилання позивача.

Приписи ст. 58 Конституції України закріплюють один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).

Приписи ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювали, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа- повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами ч. 8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

При цьому, необхідно врахувати, що у пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 зазначено наступне: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважаються поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Статтею 33 Закону України Про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору що полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

За умовами договору оренди від 14.07.2015 на орендаря покладався обов`язок не пізніше тридцяти днів до закінчення строку договору, а саме до 13.06.2025, звернутися до орендодавця з листом-повідомленням про укладення договору оренди землі на новий строк.

Як зазначалося вище , ТОВ "Пчеландія" 13.06.2025 направило листа з пропозицією укласти договір оренди землі на новий строк, який відповідач отримав 18.06.25 (а.с.16).До цього листа додано проект Договору оренди земельної ділянки.

Пунктом 8 Договору, визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, передбачала, що Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).

Як встановлено судом, умови договору, які запропоновано позивачем в направленому відповідачу проекті, не в повній мірі відповідають умовам первісного договору в частині наслідків зміни власника предмету оренди та в частині права орендодавця на суборенду. Запропоновані умови звужують обсяг прав орендодавця та власника земельної частки (паю), який можливо її витребує. Ці умови договору відповідачем не узгоджені, тому у суду не має підстав визнавати укладеним договір з такими умовами.

З огляду на викладене вище, приймаючи до уваги фактичні обставини справи, суд дійшов висновку, що вимоги позивача не підлягають задоволенню

Керуючись статтями 129,236,237,238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позову.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише скорочене рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 15.06.26

Суддя Тимошенко О. М.

Віддрукувати:

1- в справу

- сторонам до ЕК