Рішення № 137370724, 28.05.2026, Обухівський районний суд Київської області

Справа № 372/6315/25

Провадження 2-466/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 травня 2026 року м.Обухів

Обухівський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Зінченко О.М.

при секретарі Ільїна А.В.,

представників Шевченко Є.В., Миколенко С.С., Білошицька С.В.,

розглянувши у приміщенні Обухівського районного суду Київської області у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Дім експерт» до ОСОБА_1 про стягнення заборогованності та зустрічним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Дім експерт» про визнання договору недійсним,

ВСТАНОВИВ:

03.11.2025 р. представник позивача ТОВ «Дім експерт» адвокат Шевченко Є.В. звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості. В обґрунтування позовних вимог вказано, що позивач надає послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 . Будинок АДРЕСА_1 це новозбудований багатоквартирний житловий будинок у житловому комплексі «Park Lake City» класу «Бізнес», який укомплектований великою кількістю сучасного дорого вартісного інженерного обладнання (ліфти, насоси, електрощитові, системи протипожежного захисту та димовидалення, системи контролю доступу, тощо), яке потребує постійного технічного обслуговування і періодичного ремонту. Відповідач є власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 101,9 кв.м. 19.07.2022 р. Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано Сертифікат №ІУ123220714309 про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, а саме: будинок черги АДРЕСА_1 введено в експлуатацію. Рішенням Козинської селищної ради Обухівського району Київськоїобласті №8 від 08.09.2022 р. «Про присвоєння (зміну) адреси (проведення, перереєстрації) об`єкту нерухомого майна ТОВ «ЕСТЕТ ПРАЙМ БУД» об`єкту нерухомого майна будівництво багатоквартирного житлового комплексу з об`єктами громадського призначення присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 . Квартира АДРЕСА_2 була передана відповідачу по Акту прийому-передачі 24.04.2023 р. З 24.04.2023 р. відповідач фактично отримав квартиру від компанії-забудовника ТОВ «ЕСТЕТ ПРАЙМ БУД» у власність та користування, а тому зобов`язаний утримувати квартиру, як власник майна. Момент звернення власника до відповідного органу, з метою проведення державної реєстрації, залежить від волевиявлення власника, а не проведення такої реєстрації не дає підстав власнику не оплачувати надані житлово-комунальні послуги. 20.03.2023 р. між ОСОБА_1 та ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» укладено Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №ПЛС-11/8. Плата за послугу з управління нараховується щомісяця Управителем та вноситься власником не пізніше 15-го числа місяця, наступного за розрахунковим. Відповідач не сплачував надані послуги управління багатоквартирним будинком, внаслідок цього за період з березня 2024 р. по вересень 2025 р. (включно) у відповідача виникла заборгованість перед позивачем у розмірі 92174,53 грн. Позивачем на адресу відповідача надсилалася Вимога-попередження від 03.12.2024 р. №110. Заборгованість за надану послугу управління відповідачем не сплачена. Послугу управління у будинку АДРЕСА_1 надавалися позивачем безперервно. Крім того позивачем нараховано відповідачу інфляційну складову боргу 5920,20 грн., 3% річних 1068,24 грн. та пеню на суму боргу 2516,36 грн. за період з 16.04.2024 р. по 24.10.2025 р. В зв`язку з цим просив суд стягнути з відповідача на користь позивача за період з 01.03.2024 р. по 30.09.2025 р. заборгованість у розмірі 102679,34 грн., а саме: заборгованість за послугу управління багатоквартирним будинком у розмірі 92174,53 грн., інфляційну складову боргу у розмірі 5920,20 грн., 3% річних у розмірі 2068,24 грн.; пеню у розмірі 2516,36 грн., суму витрат на оплату судового збору в розмірі 3028,00 грн. та суму витрат на оплату правничої допомоги.

28.11.2025 р. було відкрито провадження у справі та призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін.

03.12.2025 р. до суду від відповідача надійшло клопотання про розгляд справи в порядку загального позовного провадження.

10.12.2025 р. до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву в якому зазначено, що відповідач заперечує позовні вимоги повністю, оскільки з 20.03..2023 р. існує заборгованість позивача перед відповідачем за нарахування житлових послуг з порушенням ст..11 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» та ст..203 ЦК України. Згідно із п.6 ч.1. ст.7 ст.11 Закону споживач має право на неоплату вартості комунальних послуг у разі їх невикористання за період тимчасової відсутності в житловому приміщенні понад 30 календарних днів. З огляду на те, що позивачу достеменно відомо про його чи третіх осіб непроживання у вказаній квартирі (там, навіть, немає світла), включення останнім в пп.1.1.-п.1.14, пп.2.1.-3.1. Звіту про використані кошти за 2023 р. Компанії (крім п.1.9) та відповідні Звіти за наступні роки ) необовязкових послуг до сплати є протиправним. Крім того, визначене в п.44 Договору положення щодо сплати коштів в розмірі 500 грн. на місяць за додаткові роботи з організацію контролю доступу є юридично нікчемним за приписами ст.203 ЦК України, оскільки не дозволяє встановити предмет зобов`язання та виключає юридичну можливість його примусового виконання. Відповідач в червні 2024 р. звернувся до позивача з листом-вимогою щодо зарахування сплачених ним коштів за послуги, встановлені у протиправний спосіб, та надати йому фінансову інфоромацію щодо розміру відповідно заборгованості позивача. До цього, відповідач 22.04.2024 р. також звертався до позивача із запитом щодо загальної суми сплачених ним коштів в розрізі окремих послуг, що входять в структуру ціни послуги управління згідно договору. Проте, відповідачу було відмовлено позивачем як в зарахуванні сплачених сум, так і в наданні відповідної фінансової інформації. В зв`язку з цим відповідач просив суд у задоволенні позовної заяви відмовити повністю.

12.12.2025 р. до суду від відповідача надійшло доповнення до відзиву на позовну заяву в якому зазначено, що у квитанціях на сплату, призначення послуг визначено як зовнішня охорона, організація контролю доступу на територію житлового комплексу та охорона громадського порядку, що за приписами ст.5 ЗУ «Про охоронну діяльність» та ст.9 ЗУ «Про ліцензування видів господарської діяльності» підлягають ліцензуванню. Наразі в матеріалах справи відсутні відомості про наявність відповідної ліцензії у позивача, що свідчить про протиправність нарахування сплати за такі послуги та наявність ознак скоєння протиправного діяння, відповідальність за який встановлена ст.164 КпАП або, за наявності кваліфікуючих ознак, ст.202 КК України. Крім того, в позовній заяві зазначено, що позивачем послідовно підвищувалась ціна з послуги управління, зокрема, наказом №49 від 01.08.2023 р. наказом ТОВ №20 від 29.04.2024 р., наказом №26 від 06.06.2024 р., наказом №11-ОД від 15.05.2025 р. Ці зміни ціни мають протиправний характер, оскільки за приписами ст.651 ЦК України одностороння зміна суттєвих умов недопускається, а сам договір, що припускає цю можливість, є недійсним відповідно до ст.230 ЦК України, оскільки його укладення було здійснено під тиском (погрозою) не передачі права власності (Постанова Верховного суду від 17.04.2020 р. у справі № 761/48586/16-ц). Крім того, підвищення цін не було схвалено співвласниками за правилами пункту 35 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 05 вересня 2018 р. Натомість посилання Позивача на протокол зборів співвласників від 01.12.2022 р. є необгрунтованим, оскільки ці збори відбулись як до підвищення ціни послуги, так і до набуття відповідачем права власності на квартиру. При цьому сам протокол та дійсність прийнятих зборів є сумнівними, оскільки проведення цих зборів відбулось з численними порушеннями закону.

17.12.2025 р. до суду від представника позивача надійшли заперечення на відзив на позовну заяву в яких зазначено, що апартаменти відповідача, а саме: квартира АДРЕСА_2 , розташовуються у житловому комплексі «Park Lake City» (далі ЖК «PLC») який віднесено до класу житла « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». Відповідач посилаючись на надумані та необґрунтовані причини, безпідставно та злісно ухиляється від оплати послуг управління, що надаються позивачем для забезпечення життєдіяльності, комфорту та охорони апартаментів відповідача у ЖК «PLC». Предметом Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № ПЛС-11/8 від 20.03.2023 р., укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» визначено надання управителем послуги з управління багатоквартирним будинком, а не комунальних послуг, як стверджує відповідач. Відповідач не вірно застосовує норми законодавства та не розрізняє значення понять «послуга управління» та «комунальні послуги», відповідно посилається у відзиві на п.6 ч.1 ст.7 Закону № 2189-VIII, який передбачає право споживача на не оплату виключно комунальних послуг. Відповідно до ч.3 ст.12 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» 14 травня 2015 року № 417-VIII невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком. До складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території будинку АДРЕСА_1 включаються: загальнообов`язкові витрати, згідно з Обов`язковим переліком робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, затвердженим Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва, та житлово-комунального господарства України №190від27.07.2018; додаткові витрати, затверджені протоколом № 01 зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 від 01.12.2022 р. Додаткові послуги охорони громадського порядку нараховуються у розмірі 500,00 грн. з житлового/нежитлового приміщення у місяць з ПДВ згідно пункту 44 Договору управління і сортування та вивезення твердих побутових відходів (ТПВ) (п. 39.1 Договору управління). За період утворення у відповідача заборгованості, послуга управління належно, безперебійно та в повному обсязі надавалась позивачем відповідно до умов Договору управління укладеного з відповідачем. Позивач надає послугу з управління на підставі рішення загальних зборів співвласників, затвердженим протоколом №01 зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 від 01.12.2022 р. Відповідно до п.1 ч.1 ст.5 Закону № 2189-VIII, послуга з управління багатоквартирним будинком включає інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку. 01.12.2022 р. на загальних зборах співвласниками багатоквартирного будинку було прийнято рішення про затвердження Розділу «Інші умови» Договорів на послуги з управління з ТОВ «ДІМ Експерт» (до якого серед іншого включено пункт 44 Договорів управління) та затверджено питанням 2 порядку денного Протоколу №01від 01.12.2022. Пунктом 44 Договору управління передбачено, що Власник уповноважує Управителя забезпечити щомісячне проведення додаткових робіт з організації контролю доступу на територію житлового комплексу та охорони громадського порядку за ціною 500,00 (п`ятсот гривень) з житлового/нежитлового приміщення у місяць з ПДВ.

Відповідно до частини 28 статті 10 Закону № 417-VIII рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які після прийняття таких рішень набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення. ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» (Замовник) укладено Договір №01/09/22-PLC про надання послуг з охорони від 01.09.2022 р. з ТОВ «АБ МЕГА-ЛАДОН» (Виконавець), яким надаються послуги охорони на підставі ліцензії Міністерства внутрішніх справ України №685 від 18.07.2016 р. Згідно п.1.1 предметом Договору охорони є надання наступних послуг Виконавцем на об`єкті Замовника - ЖК «PLC», який знаходиться за адресами: Київська область, Обухівський район, село Підгірні, вул. Паркова, 19, вул. Паркова, 17, вул. Паркова,15, вул. Паркова,11 (далі - «Об`єкт»): охорона громадського порядку; контрольно-пропускний режим; безпека та охорона майна на Об`єкті (далі-послуги). Також, відповідно до пункту 2.1. Охорона Об`єкту здійснюється співробітниками Виконавця у формовому одязі зі спеціальними засобами, засобами зв`язку, шляхом виставлення постів на Об`єкті охорони та патрулювання території. Крім того, зміни та доповнення до умов Договору здійснювались сторонами шляхом укладення додаткових угод, в тому числі щодо обов`язків охорони та зміни ціни договору, у встановленому порядку: додаткова угода № 1 від 12.06.2023 до Договору охорони № 01-09-22-PLC від 01.09.2022; додаткова угода № 2 від 01.08.2023 до Договору охорони № 01-09-22-PLC від 01.09.2022; додаткова угода № 3 від 16.10.2023 до Договору охорони № 01-09-22-PLC від 01.09.2022 р.;

додаткова угода № 4 від 01.07.2024 до Договору охорони №01-09-22-PLC від 01.09.2022.; додаткова угода № 5 від 09.09.2024 до Договору охорони № 01-09-22-PLC від 01.09.2022 р. Відповідач викладає хибні міркування, стосовно протиправності нарахування позивачем сплати за послуги охорони. Таким чином, інформація викладена відповідачем стосовно незаконності надання послуг охорони у ЖК «PLC» не відповідає дійсності. Відповідно до п.35 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою КМУ № 12 від 05.09.2018 р. визначено, що за погодженням співвласників та управителя до договору управління можуть бути включені умови про зміну ціни у порядку та на умовах, визначених відповідним договором управління. У період з серпня 2023 р. по травень 2025 р. на підставі п.35 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою КМУ № 712 від 05 вересня 2018 р. та п.40 Договору управління ціну послуги з управління (з урахуванням винагороди Управителя) було змінено: наказами ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» №49 від 01 серпня 2023 р., №20 від 29 квітня 2024 р., №26 від 06 червня 2024 р., №11-ОД від 15.05.2025 р., «Про підвищення вартості послуги управління багатоквартирними будинками АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_1 ». Підстави для прийняття та затвердження вищевказаних наказів про підвищення вартості послуги управління багатоквартирними будинками АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_1 , наступні: зростанням з 01 червня 2023 р. фіксованої ціни на електричну енергію для побутових споживачів до рівня 2,64 грн. з ПДВ. За 1 кВт.год (Постанова КМУ №544 від 30 травня 2023 р.). зростання з 01 червня 2024 р. фіксованої ціни на електричну енергію для побутових споживачів до рівня 4,32 грн. з ПДВ. За 1 кВт.год (Постанова КМУ №632 від 31 травня 2024 р.); зростанням вартості догляду за зеленими насадженнями, збільшенням обсягу споживання електроенергії, яка використовується для загально будинкових потреб, зростанням податків, індексацією винагороди управителя. Позивач змушений змінювати тарифи на послугу управління з незалежних від нього причин і підстав, з метою належного, повного та якісного надання послуг управління співвласникам житлового будинку. Будь-яких доказів на спростування наданого позивачем розрахунку заборгованості відповідачем не надано, як і не надано доказів щодо належного виконання грошових зобов`язань щодо сплати за надані житлові послуги. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» листами №97 від 02.07.2024 р. та №78 від 20.05.2024 р. було надано відповіді на звернення відповідача від 04.06.2204 р. та 22.04.2024 р. В зв`язку з цим представник позивача просив суд задовольнити позовні вимоги.

22.12.2025 р. до суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, в яких зазначено, що позовні вимоги є необґрунтованими та мають бути залишені без задоволення. Так послуги, сплату за надання яких позивач вимагає у судовому порядку, останнім фактично не надавалися. Позивач не здійснює надання відповідачу послуг після спливу 30 календарних днів з моменту виникнення заборгованості, а саме з 01.04.2024 р. Письмові докази є недостовірними, неналежними та недопустимими. Відповідачу було відмовлено позивачем як в зарахуванні сплачених сум, так і в наданні відповідної фінансової інформації.

12.01.2026 р. до суду від відповідача надійшла зустрічна позовна заява ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІМ ЕКСПЕРТ» про визнання договору недійсним в обґрунтування якої вказано, що Договір №ПЛС-11/8 від 20.03.2023 р. порушує пп.2 п.2 ст.10, п.2 ст.11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» щодо визначення договірних умов зборами співвласників багатоквартирного будинку. Наданий відповідачем протокол зборів співвласників №1 від 01.12.2022 р. не є належним доказом проведення таких зборів та змісту прийнятих рішень, відтак не може підтвердити волю співвласників на встановлення правовідносин з відповідачем. Протокол не має доказової сили через порушення вимог ч.1 пп. 6 п.15, ч.2 ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» щодо його підписання головою зборів співвласників та іншими особами.

З Протоколу вбачається, що він складений та підписаний особою, а саме ОСОБА_2 , роль та повноваження якої не встановлено зборами співвласників від 01.12.2022 р. Крім того, хоча в п.1 Протоколу зазначено про участь співвласників та/або їх представників, в інформації проголосування відсутні відомості про статус особи та не зазначено документальну підставу представництва, чим порушено вимоги пп.5 п.15 ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Таким чином, з формальної точки зору Договору бракує правової підстави його укладення та наступного виконання, що відповідно до п.1. Ст.203 ЦК України спростовує презумпцію його правомірності, оскільки зміст правочину не може суперечити закону. Договір укладено внаслідок насильницьких дій в формі психологічного тиску відповідача та інших осіб на ОСОБА_1 завдати шкоду його майновим правам в разі відмови його підписати. 01.11.2022 р. директор ТОВ «ЕстетПраймБуд» Цивадзе В.А. 01.11.2022 р., що разом з відповідачем є частиною DIM Group, направив ОСОБА_1 повідомлення, в якому було зазначено, що квартира АДРЕСА_5 буде передана за актом приймання-передачі лише за умови укладення договору з Відповідачем. Примус до укладення спірного Договору підтверджено повідомленням менеджера позивача від 19.01.2024 р. а саме .. для того щоб отримати ключі та право власності на квартиру потрібно підписати договір на управління та сплатити кошти в резервний фонд та завдаток». ОСОБА_1 зазначив, що, недобросовісні дії у формі психологічного тиску відповідача мали також корисливий мотив на заволодіння його коштами, оскільки при укладенні спірного Договору посадові особи Відповідача одночасно вимагали сплати коштів буцімто для «забезпечення майбутніх зобовязань» на підставі п.47 спірного Договору. У подальшому, після тривалого, емоційно насиченого листування, у відповідь на його звернення до засновника DIM Group О. Насіковського , відповідач повернув ОСОБА_1 ці кошти. ОСОБА_1 вважає, що погроза відповідача та ТОВ «Естет Прайм Буд» не передати йому майно в разі непідписання спірного Договору мала реальний характер, оскільки посадові особи DIM Group мали юридичну можливість здійснити подальше відчуження його майна через перебування його на балансі ТОВ «Естет Прайм Буд» в момент укладення спірного Договору.Таким чином, через загрозу не передати належне ОСОБА_1 майно, відповідач вплинув на його волевиявлення з метою спонукання до укладення Договору та сплати коштів. Зокрема, через наявний психологічний тиску ОСОБА_1 був позбавлений свободи обрати іншого ніж відповідача управителя багатоквартирного будинку, не мав можливості узгодити положення Договору на свій розсуд та був змушений погодитись на його явно дискримінаційні умови. Відтак, згода, надана під тиском, зокрема під загрозою втрати майнових прав, не є результатом вільного волевиявлення та не може вважатися дійсною, якщо вона дана в умовах залежності, страху або фактичної відсутності альтернатив. В зв`язку з цим просить визнати Договір №ПЛС-11/8 укладений 20.03.2023 р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Дім Експерт» недійсним.

19.01.2026 р. до суду від представника позивача надійшло клопотання про долучення доказів по даній справі.

19.01.2026 р. до суду від відповідача надійшло заперечення на клопотання (заяву), в яком просив відмовити у задоволенні клопотання позивача від 18.01.2026 р.

03.02.2026 р. ухвалою суду було перейдено з спрощеного провадження до загального провадження, призначено по справі підготовче судове засідання. Прийнято зустрічний позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Дім експерт» про визнання договору недійсним та об`єднано його в одне провадження з позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Дім експерт» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості.

19.02.2026 р. до суду від представника первісного позивача (відповідача за зустрічним позовом) надійшов відзив на зустрічну позовну заяву в якому зазначено, що на виконання вимог чинного законодавства, щодо обов`язковості укладення договору про надання житлово-комунальних послуг між ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» та позивачем за зустрічним позовом ОСОБА_1 , було укладено Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №ПЛС-11/8 від 20. 03. 2023 р. по квартирі АДРЕСА_2 . ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ», як відповідач за зустрічним позовом, надає послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 на підставі: протоколу №1 від 01.12.2022 р. зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 ; акту приймання-передачі в управління новозбудованого багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 від 01.12.2022 р (далі акт приймання-передачі від 01.12.2022) укладених із співвласниками будинку індивідуальних договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Рішення по питанню 1 протоколу №1 від 01.12.2022 прийнято більшістю голосів співвласників багатоквартирного будинку, а саме: затверджено форму управління багатоквартирним будинком за поштовою адресою: АДРЕСА_1 передача функцій управління багатоквартирним будинком Управителю; визначено ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» Управителем багатоквартирного будинку. Питаннями 2-4 протоколу №1 від 01.12.2022 винесено на затвердження загальних зборів співвласників додатки до договору управління та умови Договору управління, які не є типовими, які відповідно були затверджені більшістю голосів співвласників. Відповідно до п.35 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 05.09.2018 р. визначено, що за погодженням співвласників та управителя до договору управління можуть бути включені умови про зміну ціни у порядку та на умовах, визначених відповідним договором управління. Таким чином, п.40 Договору управління передбачено, ціна послуги з управління, ціна інших додаткових та комунальних послуг, які надаються по цьому Договору, може бути змінена в продовж строку дії цього Договору у зв`язку зі зміною цін/тарифів, обсягу окремих, економічно обґрунтованих складових витрат з причин, які не залежать від Управителя, зокрема, збільшення або зменшення податків і зборів, мінімальної заробітної плати, вартості електричної енергії на технічні потреби багатоквартирного будинку, вивезення твердих побутових відходів (ТПВ),технічне обслуговування ліфтів, орендної плати та амортизаційних відрахувань, підвищення або зниження цін на паливно-енергетичні та інші матеріальні ресурси, інфляційних процесів тощо. В такому випадку Управитель проводить коригування встановлених цін/тарифів на послугу з управління, послугу з вивезення ТПВ та інші додаткові послуги, зазначені у Договорі. Таким чином, позиція позивача за зустрічним позовом стосовно порушення п.2 ч.2 ст.10 та ч.2 ст.11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» є його суб`єктивною думкою та не відповідає дійсності. Станом на 01.12.2022 р. ст.10 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у редакції Закону від 10.06.2018 р. не містила ч.15. Таким чином, позивач за зустрічним позовом ставить під сумнів законність Протоколу №01 від 01.12.2022 р. посилаючись на норми ст.10 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у редакції Закону № 3270-IX від 14.07.2023, які не були чинними на дату складення Протоколу №1 від 01.12.2022 р. Отже, Протокол №1 від 01.12.2022 відповідає Формі протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затвердженій Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва, та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 №203. ОСОБА_2 є особою, що склала цей протокол.

П.5.2.8. Договору №ПЛС-4-1-2-8МП визначено що, протягом 10 днів з моменту здійснення 100% розрахунку за цим Договором, Покупець зобов`язаний підписати з Продавцем та/або Експлуатуючою компанією та/або Експлуатуючою компанією та/або Управителем багатоквартирного будинку договори, пов`язані з технічним обслуговуванням та експлуатацією житлового будинку та Квартири (утримання), сплачувати в повному обсязі витрати Продавця та/або Експлуатуючої компанії чи Управителя багатоквартирного будинку, що пов`язані з утриманням будинку та квартири. Таким чином, зміст листа ТОВ «ЕСТЕТ ПРАЙМ БУД» вих.№119 від 01.11.2022 р. адресований ОСОБА_1 доданий позивачем за зустрічним позовом до матеріалів справи, не містить ознак фізичного та/чи психологічного тиску чи будь-якого насилля, а лише вказує на необхідність виконати умови Договору №ПЛС-4-1-2-8МП.

Будь-яких незаконних насильницьких дій щодо позивача за зустрічним позовом, відповідачем та іншими особами не вчинялось, а наведені у зустрічному позові аргументи не містять доказів, які підтверджують застосування насильницьких дій щодо позивача. Зобов`язання оплатити житлово-комунальні послуги виникає у будь-якого споживача, якщо ці послуги були фактично надані. Співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_6 було прийнято рішення про обрання ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» компанією Управителем зміст якого затверджено протоколом №1 від 01.12.2022. Будь-яких інших рішень щодо визначення форми управління багатоквартирним будинком співвласниками будинку не приймалось.

Таким чином, з 01.12.2022 р. ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» надає послугу управління багатоквартирним будинком не тільки позивачу за зустрічним позовом, а також іншим співвласникам багатоквартирного будинку, які отримують зазначені послуги та відповідно оплачують їх вартість. На думку представника первісного позивача (відповідача за зустрічним позовом), зустрічна позовна заява ОСОБА_1 до ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» про визнання договору недійсним має штучний характер, вигаданий позивачем за зустрічним позовом, з метою ухилитися від виконання обов`язку оплати житлових послуг, виконання якого передбаченого чинним житлово-комунальним законодавством України. В зв`язку з цим просить суд у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

23.02.2026 р. до суду від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) надійшла відповідь на відзив, в якому зазначено, що відповідачем не спростовані доводи позивача проте, що збори співвласників №1 від 01.12.2022 р. були проведені з порушенням процедури, встановленої законом, що не дозволяє достовірно встановити сам факт проведення зборів,наявність кворуму, участь в них осіб, що зазначені як власники, дійсність їх підписів та зміст прийнятих рішень. Відповідачем у відзиві визнано факт того, що передача ОСОБА_1 права власності на майно була обумовлена укладенням з ним спірного договору на надання житлово-комунальних послуг. ОСОБА_1 зазначив, що відповідач не передав йому оригінал договору про надання послуги управління від 20.03.2023 р. та ключ від вхідної двері будинку, що разом з порушенням його права на інформацію, спотворенням волевиявлення співвласників та вчиненням на них тиску з метою укладення договору підтверджує недобросовісність відповідача та зловживання його посадових осіб своїми посадовими обов`язками.

02.03.2026 р. до суду від представника первісного позивача (відповідача за зустрічним позовом) надійшло заперечення (відповідь на відзив) в якому зазначено, що протокол зборів співвласників №1 від 01.12.2022 є достовірним, належним та допустимим доказом. Позивач за зустрічним позовом не довів жодних обставин, які могли б свідчити про те, що будь-які посадові особи ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» спонукали його (його представника) насильницькими діями або психологічним насильством на укладення Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №ПЛС-11/8 від 20.03.2023 по квартирі АДРЕСА_5 у будинку. Не приймаючи участь у витратах на утримання спільного майна будинку, забезпечення його технічного обслуговування, охорони, збереження тощо, позивач за зустрічним позовом порушує вимоги чинного законодавства України та конституційні права інших співвласників будинку.

03.03.2026 р. до суду від представника первісного позивача (представника відповідача за зустрічним позовом) надійшла заява про збільшення позовних вимог, в якій вказано, що ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» звернулося до Обухівського районного суду Київської області з позовною заявою до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за послугу управління, за період з 01.03.2024 р. по 30.09.2025 р., у розмірі 102679,34 грн., а саме: заборгованість за послугу управління багатоквартирним будинком у розмірі 92 174,53 грн.; інфляційну складову боргу у розмірі 5920,20грн.; 3% річних у розмірі 2068,24 грн.; пеню у розмірі 2516,36 грн. Послуга з управління надана позивачем у період з 01.10.2025 р. по 31.01.2026 р., що не входить до розрахунку позовних вимог, відповідачем дотепер не оплачена. За період з 01.03.2024 р. до 31.01.2026 р. основна сума заборгованості відповідача збільшилась та становить 113617,17 грн. Керуючись ст. 625 Цивільного кодексу України, ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» вважає за необхідне збільшити позовні вимоги до ОСОБА_1 та нарахувати інфляційну складову боргу, 3% річних та пеню на суму боргу здати виникнення заборгованості з 16.04.2024 р. по 02.03.2026 р. Таким чином, позивачем нарахована інфляційна складова боргу у розмірі 8127,67 грн., 3% річних на суму боргу у розмірі 3153,49 грн., пеня у розмірі 3836,75 грн. Разом стягненню підлягає 128735,08 грн. В зв`язку з цим просив суд стягнути з відповідача, за період з 01.03.2024 р. по 31.01.2026 р., заборгованістьу розмірі128 735,08 грн., а саме: заборгованість за послугу управління багатоквартирним будинком у розмірі 113617,17грн.; інфляційну складову боргу у розмірі 8127,67 грн.; 3% річних у розмірі3153,49 грн.; пеню у розмірі 3836,75 грн. Судові витрати покласти на відповідача, стягнути на користь позивача суму витрат на оплату судового збору в розмірі 3028,00 грн. та суму витрат на оплату правничої допомоги.

09.03.2026 р. до суду від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) надійшла заява про зміну предмету позову, в якій вказано, що внаслідок протиправних дій відповідача він зазнав збитків в розмірі 32 335 грн. у вигляді платежів за спірним договором про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № ПЛС-11/8від 20.03.2023 р. Крім того, йому було завдано моральної шкоди в наслідок порушення його прав та законних інтересів діями відповідача, йому було завдано моральної шкоди в розмірі 20000 грн. В зв`язку з цим просив суд стягнути з ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» збитки в подвійному розмірі, що становить 64890 грн. та моральну шкоду в розмірі 30000 грн., всього 94 890 грн.

09.03.2026 р. до суду від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) надійшла заява про зміну предмету позову, в якій вказано, що вважає, що збільшені позовні вимоги не підлягають до задоволення з мотивів, викладених у відзиві на первісну позовну заяву, подальших пояснень та зустрічні позовній заяві. а саме: відсутність фактичних підстав для нарахування платежів на підставі спірного договору. Так, відповідно до ст.39 договору позивач не здійснює надання йому послуг після спливу 30 календарних днів з моменту виникнення заборгованості, а саме з 01.04.2024 р. Позивачем визнано його не проживання за відповідною адресою. Спірний договір не може бути правовою підставою для нарахування платежів, оскільки на порушення ст.203 ЦК України вчинений під загрозою не передати йому майнові права на квартиру, тобто під впливом насильства та суперечить закону, зокрема, ст.10, п.2 ст.11 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» щодо визначення договірних умов зборами співвласників багатоквартирного будинку. В зв`язку з цим просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

27.03.2026 р. до суду від представника первісного позивача (представника відповідача за зустрічним позовом) надійшли додаткові пояснення у справі, в яких зазначено, що у зв`язку з тим, що у розрахунку заборгованості у розділі «Оплата, грн» за січень 2026 р., через допущену арифметичну помилку зазначена загальна сума оплат, здійснена відповідачем 14.01.2024 р., 17.02.2024 р., 11.03.2024 р. у розмірі 16 824,00 грн. Однак, за період з березня 2024 р. по січень 2026 р., відповідачем не здійснювалось оплати за надану позивачем послугу управління будинком. У Заяві про збільшення позовних вимог від 03.03.2026 вх. № 6324/26-Вх заявлено розмір позовних вимог у розмірі 128735,08 грн., 1,5% від цієї суми становить 1 931,03 грн. Згідно ст.7 ЗУ «Про Державний бюджет України на 2025 рік» від 19.11.2024 р. № 4059-IХ, у 2025 р. прожитковий мінімум на одну працездатну особу з 01.01.2025 р. становить 3028,00 грн. У свою чергу, за подання позовної заяви позивачем було сплачено судовий збір у розмірі 3028,00 грн. згідно оригіналу платіжного доручення №7881 від 02.05.2025 грн. Таким чином, доплата судового збору, за подання заяви про збільшення позовних вимог від 03.03.2026 вх.№6324/26-Вх, не здійснюється, оскільки 1,5 відсотки ціни позову не перевищує 1-го розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, сплаченого за подання позовної заяви до суду.

Крім того, 27.03.2026 р. до суду від представника первісного позивача (представника відповідача за зустрічним позовом) надійшли заперечення на заяву про зміну предмета зустрічного позову, в яких вказано, що заява про зміну предмета позову не відповідає вимогам та нормам матеріального та процесуального цивільного законодавства України. Зокрема у поданій позивачем за зустрічним позовом заяві про зміну предмета позову не зазначено: ціну позову та обґрунтований розрахунок сум, що стягуються, натомість позивач за зустрічним позовом просить стягнути 94 890,00 грн з ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ»; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини - у заяві про зміну предмета позову позивач за зустрічним позовом не наводить логічних обґрунтувань своїх позовних вимог та не додає жодного доказу, яким би підтверджувались викладені ним обставини; інших вимог визначених ст.175 ЦПК України. Заява про зміну предмета позову викладена позивачем за зустрічним позовом в хаотичній формі, з порушенням вимог ст. 175 ЦПК України. Крім того, із змісту заяви про зміну предмета позову не зрозуміло чи додає позивач за зустрічним позовом додаткові позовні вимоги чи замінює їх на нові. Позивачем за зустрічним позовом не сплачено судовий збір з подання вимоги майнового характеру. Вимоги викладені позивачем за зустрічним позовом у заяві про зміну предмета позову не мають логічного зв`язку з предметом зустрічного позову, а саме: визнати Договір №ПЛС-11/8 від 20.03.2023 р. недійсним. Натомість у заяві про зміну предмета позову позивач за зустрічним позовом просить суд стягнути з ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» збитки в подвійному розмірі, що становить 64 890 грн. та моральну шкоду в розмірі 30 000 грн., всього 94 890 грн. Позивач за зустрічним позовом здійснював оплату за послугу управління будинком АДРЕСА_1 за платіжними дорученнями: №0000-023089 від 05.09.2023 р. оплата за послуги у розмірі 4010.00 грн; №0000-029291 від 08.11.2023 р. оплата за послуги у розмірі 8407,00 грн; №0000-033148 від 16.12.2023 р. оплата за послуги у розмірі 4204,00 грн; №0000-002257 від 14.01.2024 р. оплата за послуги у розмірі 4204,00 грн; №0000-035400 від 17.02.2024 р. оплата за послуги у розмірі 7000,00 грн; №0000-037879 від 11.03.2024 р. оплата за послуги у розмірі 4620,00 грн. У призначенні платежу вказаних платіжних доручень ОСОБА_1 зазначено: «Утримання будинкiв та прибудинкових територій, консьєрж, охорона; о/р НОМЕР_1 ». Відтак, оплата ОСОБА_1 належно наданих ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» послуг з управління не підпадає під поняття збитків визначених ст.22 ЦК України, а є обов`язком останнього, який закріплено ч. 1 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Тобто, вимога про відшкодування, нібито, завданих ОСОБА_1 матеріальних збитків у розмірі 64890,00 грн, обґрунтована останнім нормами матеріального права, а саме ст. 22 ЦК України, які не відповідають обставинам справи. ОСОБА_1 не зазначено та не доведено обставин, якими саме незаконними діями йому нанесено моральну шкоду ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ», яке надає послугу з управлінняза місцем знаходження його нерухомого майна, тобто у будинку АДРЕСА_1 . Оскільки, п.1 ч.2 ст.7 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» закріплено обов`язок споживача, яким є ОСОБА_1 , укладати договори про надання житлово-комунальних послуг щодо свого нерухомого майна. Крім того, у заяві про зміну предмета позову ОСОБА_1 зазначає різний розмір вимог в описовій частині 20000,00 грн, а в прохальній 30000, 00 грн. не посилаючись на жодні докази та не наводячи належних обґрунтувань. Позивач за зустрічним позовом, зобов`язаний виконувати обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору та оплачувати надані ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» послуги з управління. В зв`язку з цим просив суд відмовити у задоволенні заяви ОСОБА_1 від 09.03.2026 про зміну предмета позову.

30.03.2026 р. ухвалою суду було прийнято заяву відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) ОСОБА_1 про зміну предмету позову по даній цивільній справі.

13.04.2026 р. до суду від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) ОСОБА_1 надійшла заява про виклик свідка ОСОБА_3

14.04.2026 р. в судовому засіданні представник позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) адвокат Білошицька С.В. первісний позов підтримала, проти зустрічного позову заперечувала. Пояснила, що позивач надає послуги за які відповідач не сплачує кошти з березня 2024 р. Це житловий комплекс бізнес класу. Деякий час відповідач сплачував надані послуги. В зв`язку з цим просить суд стягнути з відповідача 113617,00 грн. основний борг, 8127,67 інфляційна складова, 3153,49 грн. 3% річних, 3836,75 грн. пеня.

14.04.2026 р. в судовому засіданні відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) ОСОБА_1 просив суд відмовити в задоволенні первісного позову, зустрічний позов задовольнити. Пояснив, що він не проживає в квартирі, тому має право не сплачувати за деякі послуги. Договір йому був нав`язаний під психічним насильством. Вимагає відшкодувати завдану йому шкоду: моральну 30000,00 грн., подвійні збитки 64890,00 грн. Вказав, що він має нести фактичні витрати.

21.05.2026 р. до суду від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) ОСОБА_1 надійшло клопотання, в якому він вказав, що свідок ОСОБА_3 не зможе взяти участь в судовому засіданні в зв`язку з перебуванням в незапланованому відрядженні. В зв`язку з цим просив суд долучити його пояснення від 20.05.2026 р. до матеріалів справи як письмовий доказ.

21.05.2026 р. в судовому засіданні в судових дебатах представник позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) адвокат Білошицька С.В. первісний позов підтримала, проти зустрічного позову заперечувала. Просила суд стягнути з відповідача збільшену суму боргу в розмірі 128735,08 грн. та сплачений судовий збір в розмірі 3028,00 грн.

21.05.2026 р. в судовому засіданні в судових дебатах відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) ОСОБА_1 заперечував проти первісного позову, підтримав зустрічний позов, просив суд визнати недійсним договір №ПЛС-11/8 укладений 20.03.2023 р. між ним та ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ», крім того стягнути на його користь з ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» збитки в розмірі 6489,00 грн. та моральну шкоду в розмірі 30000,00 грн.

Суд, вислухавши пояснення представника позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) та відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом), дослідивши матеріали справи, наявні в ній докази у їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги первісного позову підлягає задоволенню, позовні вимоги зустрічного позову задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлені наступні обставини

19.07.2022 р. Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано Сертифікат №ІУ123220714309 про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, а саме: будинок черги АДРЕСА_1 введено в експлуатацію. (а.с.33 т.1)

08.09.2022 р. рішенням Козинської селищної ради Обухівського району Київської області №8 «Про присвоєння (зміну) адреси (проведення, перереєстрації) об`єкту нерухомого майна ТОВ «ЕСТЕТ ПРАЙМ БУД» об`єкту нерухомого майна будівництво багатоквартирного житлового комплексу з об`єктами громадського призначення присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 . (а.с.40 т.1)

Товариство з обмеженою відповідальністю «ДІМ ЕКСПЕРТ» ЄДРПОУ 41680455, відповідно до Статуту ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ», затвердженого протоколом загальних зборів №19/03 від 19.02.2024 р., надає послуги з комплексного обслуговування об`єктів та виконує функції управителя багатоквартирними будинками. Зокрема надає послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 , згідно протоколу №01 від 01.12.2022р. зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 (а.с.34-39 т.1)

ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 .

01.11.2022 р. ТОВ «ЕСТЕТ ПРАЙМ БУД» листом №119 повідомив ОСОБА_1 щодо огляду квартири за результатом якого підписати Акт огляду, підписання додаткової угоди до Договору про збільшення/зменшення площі квартири, укладання договору з Управителем ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» на управління житловим будинком та прибудинковою територією. (а.с.157 т.1)

Згідно п.1 ч.1 ст.5 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» до житлово-комунальних послуг належить, зокрема, житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо.

Ч.1 ст.6 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є: 1) споживачі (індивідуальні та колективні); 2) управитель; 3) виконавці комунальних послуг.

Згідно п.14 ст.1 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» визначено, управитель багатоквартирного будинку фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Ч.1 ст.12 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.

П.1, 5 частини 2 статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що індивідуальний споживач зобов`язаний укладати договори про надання житлово-комунальних послуг у порядку і випадках, визначених законом, а також оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.

20.03.2023 р. між ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» та довіреною особою ОСОБА_4 , який діяв в інтересах власника ОСОБА_1 було укладено Договір №ПЛС-11/8 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком з додатками №1, 2, 3. (а.с.56-71 т.1)

П.1-2 Договору управління передбачено, що Управитель зобов`язується надавати Власнику послугу з управління багатоквартирним будинком (далі-послуга з управління), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (далі«будинок», «багатоквартирний будинок»), а Власник зобов`язуються оплачувати Управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору. Послуга з управління полягає у забезпеченні Управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб Власника шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території.

П.3 Договору управління передбачено, що послуга з управління включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку, інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками.

Згідно п.6 Договору управління, власник зобов`язується оплачувати Управителю надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором.

П.7 Договору управління передбачено, що Управитель має право вимагати від Власника оплату наданої послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором.

Згідно п.11 Договору управління, плата за послугу з управління нараховується щомісяця Управителем та вноситься Власником не пізніше 15-го числа місяця, наступного за розрахунковим. Розмір щомісячної плати, яку вносить кожен співвласник за надані послуги з управління вказується у платіжному документі (квитанція або рахунок на сплату послуг), який надсилається/вручається Споживачу не пізніше 5 (п`ятого) числа місяця, наступного за розрахунковим. У разі не отримання відповідного платіжного документу у визначений у цьому пункті строк, співвласник зобов`язаний отримати відповідний платіжний документ самостійно в офісі Управителя.

Згідно абз.2 п.44 Договору управління, Власник уповноважує Управителя забезпечити щомісячне проведення додаткових робіт з організації контролю доступу на територію житлового комплексу та охорони громадського порядку за ціною 500 грн. з житлового/нежитлового приміщення в місяць з ПДВ.

Крім того, п.39.1 Договору управління передбачається, що Власник уповноважує Управителя забезпечити щомісячне надання послуги з вивезення твердих побутових відходів(ТПВ)за ціною 1,67 грн. за 1 кв.м площі житлового/ нежитлового приміщення.

П.40 Договору управління передбачено, ціна послуги з управління, ціна інших додаткових та комунальних послуг, які надаються по цьому Договору, може бути змінена впродовж строку дії цього Договору у зв`язку зі зміною цін/тарифів, обсягу окремих, економічно обґрунтованих складових витрат з причин, які не залежать від Управителя, зокрема, збільшення або зменшення податків і зборів, мінімальної заробітної плати, вартості електричної енергії на технічні потреби багатоквартирного будинку, вивезення твердих побутових відходів (ТПВ), технічне обслуговування ліфтів, орендної плати та амортизаційних відрахувань, підвищення або зниження цін на паливно-енергетичні та інші матеріальні ресурси, інфляційних процесів тощо. В такому випадку Управитель проводить коригування встановлених цін/тарифів на послугу з управління, послугу з вивезення ТПВ та інші додаткові послуги, зазначені у Договорі. При цьому перерахунок цін/тарифів може проводитися шляхом коригування лише тих складових структури цін/тарифів, за якими відбулися цінові зміни в бік збільшення або зменшення. При коригуванні додатково враховується компенсація втрат від застосування не скоригованої на зміну вартості окремих витрат ціни/тарифу в період до встановлення скоригованих цін/тарифів. У разі зміни цін/тарифів на послугу з управління. Управитель не менше ніж за 15 днів до введення їх у дію повідомляє про це усіх співвласників шляхом розміщення повідомлення на інформаційних стендах, розташованих в місяцях загального користування, та/або шляхом інформування безпосередньо в офісі Управителя, в МЗК будинку, електронною поштою, в офіційному Телеграм-каналі (чаті) будинку, в особистому електронному кабінеті мешканця будинку, через СМС розсилку та через Мобільний додаток.

24.04.2023 р. між ТОВ «ЕСТЕТ ПРАЙМ БУД» та довіреною особою ОСОБА_4 , який діяв в інтересах власника ОСОБА_1 було складено Акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_7 . (а.с.161 т.1)

У період з серпня 2023 року по травень 2025 року ціну послуги з управління (з урахуванням винагороди Управителя) було змінено:

01.08.2023 р. наказом ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» №49 «Про підвищення вартості послуги управління багатоквартирними будинками АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_1 » (а.с.50 т.1);

29.04.2024 р. наказом ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» №20 «Про підвищення вартості послуги управління багатоквартирними будинками АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_1 » (а.с.53 т.1);

06.06.2024 р. наказом ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» №26 «Про підвищення вартості послуги управління багатоквартирними будинками АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_1 » (а.с.52 т.1)

15.05.2025 р. наказом ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» №11-ОД «Про підвищення вартості послуги управління багатоквартирними будинками АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_1 » (а.с.54 т.1)

Відповідач ОСОБА_1 за Договором управління здійснював оплату за послугу управління будинком АДРЕСА_1 за платіжними дорученнями: №0000-023089 від 05.09.2023 р. оплата за послуги у розмірі 4010.00 грн; №0000-029291 від 08.11.2023 р. оплата за послуги у розмірі 8407,00 грн; №0000-033148 від 16.12.2023 р. оплата за послуги у розмірі 4204,00 грн; №0000-002257 від 14.01.2024 р. оплата за послуги у розмірі 4204,00 грн; №0000-035400 від 17.02.2024 р. оплата за послуги у розмірі 7000,00 грн; №0000-037879 від 11.03.2024 р. оплата за послуги у розмірі 4620,00 грн. (а.с.43-48 т.1)

07.02.2024 р. ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» звернулося до ОСОБА_1 листом №34 в якому зазначено, що платіжним дорученням №0000-009105 від 06.04.2023 р. сплачено 7000,00 грн. на рахунок ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» з призначенням платежу: «забезпечення майбутніх зобов`язань» по кв. АДРЕСА_2 , ЖК «PLC». Разом з тим заборгованість за послугу управління (з поточними нарахуваннями за січень 2024 р.) по кв. АДРЕСА_2 становить 15412,11 грн. Таким чином навіть перерахування коштів у сумі 7000,00 грн. не покриє в повному обсязі заборгованість за послугу управління перед ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ». В зв`язку з цим просить сплатити залишок заборгованості до 15.02.2024 р. (а.с.194 т.1)

Як вбачається з копій Актів про надання послуг №29 від 31.03.2024 р., №39 від 30.04.2024 р., №51 від 31.05.2024 р., №61 від 30.06.2024 р., №69 від 31.07.2024 р., №81 від 31.08.2024 р., №90 від 30.04.2024 р., №99 від 31.10.2024 р., №111 від 30.11.2024 р., №121 від 31.12.2024 р., №11 від 31.01.2025 р., №20 від 28.02.2025 р., №33 від 31.03.2025 р., №45 від 30.04.2025 р., №57 від 31.05.2025 р., №69 від 30.06.2025 р., №81 від 31.07.2025 р., №93 від 31.08.2025 р., №105 від 30.09.2025 р. ТОВ «АБ МЕГА-ЛАДОН» на підставі Договору №01/09/22-РLС від 01.09.2022 р. надавало ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» послуги з охорони за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.210-228 т.1)

Крім того,ТОВ «КРАМАР ЕКО» згідно Договору №СМ-34-21 про надання послуг з поводження з твердими побутовими відходами від 01.11.2021 р. надавав ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» послуги з управління твердими побутовими послугами за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується копіям Актів здачі-приймання робіт (надання послуг) № 906 від 31.03.2024 р., №1414 від 30.04.2024 р., №1840 від 31.05.2024 р., №2298 від 30.06.2024 р., №2593 від 31.07.2024 р., №3213 від 31.08.2024 р., №3733 від 30.09.2024 р., №4224 від 31.10.2024 р., №4663 від 30.11.2024 р., №4732 від 30.11.2025 р., №243 від 31.01.2025 р., №739 від 28.02.2025 р., №1269 від 31.03.2025 р., №1563 від 30.04.2025 р., №2050 від 31.05.2025 р., №2511 від 30.06.2025 р., №3038 від 31.07.2025 р., №3934 від 30.09.2025 р., №3198 від 31.08.2025 р. (а.с.236-250 т.1, а.с.1-4 т.2)

03.12.2024 р. за №110 ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» звернулося до ОСОБА_1 з вимогою-попередженням про сплату заборгованості за послугу управління будинком кв. АДРЕСА_2 в розмірі 36916,50 грн.(а.с.72 т.1)

Квитанції (рахунки) на оплату за послугу управління по квартирі АДРЕСА_2 за період з березня 2024 р. по січень 2026 р.(включно) надсилались відповідачу для оплати послуг. (а.с.81-99 т.1, 64-67 т.2).

Послуги управління у будинку АДРЕСА_1 надавались ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» безперервно.

Отже, між позивачем та відповідачем виникли відносини, що породжують цивільні права та обов`язки, оскільки Позивач надавав житлову послугу, а відповідач нею користувався, претензій, підтверджених доказами, щодо відсутності наданої послуги з управління не було заявлено в установленому законом порядку.

Згідно п.10 ч.1, ч.2 ст.7 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники зобов`язані своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги. Кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонту технічного перепланування спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно його частки співвласника.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.7 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», споживач має право одержувати своєчасно та належної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством і умовами укладених договорів.

Згідно з вимогами п.5 ч.2 ст.7 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» індивідуальний споживач зобов`язаний оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.

Відповідно до ст.509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст.11 ЦК України. Згідно зазначеної статті, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно з п.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Ст.629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У відповідності до вимог ст.526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Згідно з ч.1 ст.530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

До заяви про збільшення позовних вимог представником позивача долучені розрахунки заборгованості станом на 02.03.2026 р., з яких вбачається, що заборгованість відповідача виникла за період з березня 2024 р. по січень 2026 р. (включно) і становить 113617,17 грн. (а.с.80 т.2)

Відповідно до ст.625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів невстановлений договором або законом.

Згідно ч.1 ст.546 ЦК України, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Ч.3 ст.549 ЦК України, пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до ч.2 ст.551 ЦК України, якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

П.24 Договору управління передбачено, що за несвоєчасне та/або не в повному обсязі внесення плати за послугу з управління Власник сплачує Управителю пеню в розмірі облікової ставки НБУ від суми простроченого платежу, яка нараховується за кожний день прострочення, але не вище 0,01 відсотка суми боргу за кожен день прострочення. При цьому загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу.

Нарахування пені починається з першого робочого дня, наступного за останнім днем граничного строку внесення плати за послугу з управління відповідно до пункту 11 цього договору. (а.с.58 зворот т.1)

До заяви про збільшення позовних вимог представником позивача долучені розрахунки інфляційної складової боргу, 3 % річних, пені за період з 16 квітня 2024 р. по 02 березня 2026 р., відповідно до яких, інфляційна складова боргу 8127,67 грн, 3 % річних 3153,49 грн., пеня 3836,75 грн., разом 128735,08 грн. (а.с. 49-62 т.2).

В письмових поясненнях свідка ОСОБА_3 зазначено, що 01.12.2022 р. на прохання менеджера керуючої компанії ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» він підписав протокол зборів співвласників, в самих зборах він участі не приймав.

Надані суду відповідачем за первісним позовом (позивачем за зустрічним позовом) письмові пояснення свідка ОСОБА_3 викликають сумніви у їх достовірності та правдивості, оскільки до письмових пояснень не додано доказів, того, що їх написав саме ОСОБА_3 . В зв`язку з цим суд їх оцінює критично.

На підставі належним чином оцінених доказів поданих позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом), встановивши наявність у відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) заборгованості суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення первісного позову та стягнення з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» заборгованості по утриманню багатоквартирного будинку в сумі 128735,08 грн., яка складається з: заборгованість за послуги управління багатоквартирним будинком у розмірі 113617,17 грн.; інфляційна складова боргу у розмірі 8127,67 грн.; 3% річних у розмірі 3153,49 грн.; пеня у розмірі 3836,75 грн.

Разом з тим, твердження відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) ОСОБА_1 , що Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №ПЛС-11/8 від 20.03.2023 р. було укладено внаслідок насильницьких дій у формі психологічного тиску на нього з боку представників ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» та ТОВ «ЕСТЕТ ПРАЙМ БУД» є голослівними та не підтвердженими жодними належними доказами. В зв`язку з цим зустрічні позовні вимоги в частині визнання недійсним Договору №ПЛС-11/8 укладеного 20.03.2023 р. між відповідачем та ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» задоволенню не підлягають.

Крім того, задоволенню не підлягають зустрічні позовні вимоги, щодо стягнення з ТОВ «ДІМ ЕКСПЕРТ» на користь ОСОБА_1 збитків в подвійному розмірі 64890,00 грн., та моральної шкоди в розмірі 30000,00 грн., оскільки дані вимоги є надуманими та викликані намаганням відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) уникнути цивільної відповідальності за невиконання умов Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №ПЛС-11/8 від 20.03.2023 р. Жодних належних доказів, які б спростовували вимоги первісного позову та підтверджували вимоги зустрічного позову відповідачем ОСОБА_1 суду не надано.

Згідно ч. 1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи . Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Ст.89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно із положеннями ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вимоги позивача про стягнення з відповідача ОСОБА_1 3028,00 грн. судового збору, які були сплачені позивачем за первісним позовом, суд вважає необхідним задовольнити, оскільки ці витрати були понесені позивачем внаслідок неправомірної відмови відповідача від виконання зобов`язання за договором про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №ПЛС-11/8 від 20.03.2023 р. і пов`язаним з цим зверненням до суду. Дані вимоги відповідають ст.141 ЦПК України.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 4, 10, 76, 81, 141, 259, 264-265, 268, 273 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Дім експерт» до ОСОБА_1 про стягнення заборогованності, задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Дім експерт» заборгованність по утриманню багатоквартирного будинку в сумі 128735 грн.08 коп. яка складається з:

- заборгованість за послуги управління багатоквартирним будинком у розмірі 113617 грн. 17 коп.;

- інфляційна складова боргу у розмірі 8127 грн.67 коп.;

- 3% річних у розмірі 3153 грн.49 коп.;

- пеня у розмірі 3836 грн. 75 коп.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Дім експерт» сплачений позивачем при звернені до суду судовий збір у розмірі 3028 грн. 00 коп.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Дім експерт» про визнання договору недійсним, відмовити повністю.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду через Обухівський районний суд Київської області шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, а в разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено та підписано 05.06.2026 р.

Суддя О.М.Зінченко