Рішення № 137335088, 18.05.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

18.05.2026Справа № 910/17612/21За позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Приватного акціонерного товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля"

про розірвання договору оренди, та повернення земельної ділянки.

Суддя Сташків Р.Б.

Секретар судового засідання Гарашко Т.В.

Представники сторін:

від прокуратури - Редька М.В.,

від позивача - Ступак О.І.,

від відповідача - Андрусенко О.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У листопаді 2021 року перший заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 4,2647 га, розташованої на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001), укладеного між КМР та Відкритим акціонерним товариством "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля", посвідченого 22.12.2004 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за номером 1204, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) у Книзі записів державної реєстрації договорів, про що зроблено запис від 24.01.2005 за номером 75-6-00164 та зобов`язання відповідача повернути КМР земельну ділянку площею 4,2647 га, розташовану на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Позов обґрунтовано тим, що відповідач в порушення умов договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004, рішення Київської міської ради від 29.05.2003 № 490/650, використовує земельну ділянку не за її цільовим призначенням, адже на землі з цільовим призначенням для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд здійснює нове будівництво багатоквартирних будинків масової забудови, про що свідчать сертифікати № ІУ123210901416, № ІУ123210827414, дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013201120900. Вважає, що таке нецільове використання земельної ділянки є істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004 та підставою для його розірвання, а також повернення земельної ділянки територіальній громаді в особі КМР.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.02.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023, позов задоволено.

Постановою Верховного Суду від 12.03.2024 касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" задоволено, постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2023 у справі № 910/17612/21 скасовано, справу № 910/17612/21 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

За результатами нового розгляду справи рішенням Господарського суду міста Києва від 29.07.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2025, позов задоволено повністю.

Постановою Верховного Суду від 20.01.2026 касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" задоволено, постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2024 у справі №910/17612/21 скасовано, справу №910/17612/21 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

До Господарського суду міста Києва надійшли матеріали справи №910/17612/21, відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.02.2026 вказану справу передано на новий розгляд судді Сташківу Р.Б.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.02.2026 справу №910/17612/21 прийнято до провадження суддею Сташківим Р.Б., підготовче судове засідання призначено на 16.03.2026.

12.03.2026 від відповідача надійшли письмові пояснення по справі.

12.03.2026 від прокуратури надійшла заява у якій остання просила суд надати ще час для подачі своїх письмових пояснень.

У судовому засіданні 16.03.2026 судом було оголошено перерву до 08.04.2026.

01.04.2026 відповідачем подано клопотання про залучення до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача фізичних осіб та юридичних осіб, які проінвестували понад 700 квартир та майже на всі квартири було уже оформлено право власності за фізичними особами.

07.04.2026 прокуратурою було подано заяву про зміну предмету позову, де викладає свої наступні позовні вимоги: розірвати спірний договір оренди земельної ділянки та припинити право оренди відповідачу на земельну ділянку.

07.04.2026 прокуратура подала письмові пояснення на клопотання відповідача про залучення третіх осіб.

08.04.2026 відповідач подав заперечення на заяву прокуратури про зміну предмету позову.

У судовому засіданні 08.04.2026 протокольною ухвалою суд відмовив у задоволенні клопотання відповідача про залучення третіх осіб та відмовив у прийнятті заяви прокурора про зміну предмету позову.

Верховний Суд неодноразово наголошував, що рішення є таким, що прийняте про права та обов`язки особи, яка не була залучена до участі у справі, якщо в мотивувальній частині рішення містяться висновки суду про права та обов`язки цієї особи, або у резолютивній частині рішення суд прямо вказав про права та обов`язки таких осіб. У такому випадку рішення порушує не лише матеріальні права осіб, не залучених до участі у справі, а й їх процесуальні права, що витікають із сформульованого в пункті 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод положення про право кожного на справедливий судовий розгляд при визначенні його цивільних прав і обов`язків. Будь-який інший правовий зв`язок між особою і сторонами спору не може братися до уваги (постанови Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №908/1141/15-г, від 15.05.2020 у справі №904/897/19, від 27.02.2019 у справі № 910/21894/16, від 11.07.2018 у справі № 911/2635/17).

Відмовляючи у прийнятті заяви прокуратури про зміну предмету позову суд виходив з наступного.

Частинами третьою та четвертою статті 46 ГПК України передбачено, що до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі.

У разі направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції зміна предмета, підстав позову не допускаються, крім випадків, визначених цією статтею.

Зміна предмета або підстав позову при новому розгляді справи допускається в строки, встановлені частиною третьою цієї статті, лише у випадку, якщо це необхідно для захисту прав позивача у зв`язку із зміною фактичних обставин справи, що сталася після закінчення підготовчого засідання, або якщо справа розглядалася за правилами спрощеного позовного провадження - після початку першого судового засідання при первісному розгляді справи.

Із системного аналізу наведених норм вбачається, що позивач відповідно до норм ГПК України наділений правом змінити предмет або підставу позову при новому розгляді справи тільки у тому разі, якщо суд установить, що це необхідно для захисту прав позивача у зв`язку зі зміною фактичних обставин справи, а предмет чи підстава позову при первісному розгляді були недостатніми для такого належного захисту.

Аналогічну позицію викладено Верховним Судом у своїй постанові від 28.09.2021 № 902/743/18.

Враховуючи наведене вище, суд зазначає, що частина четверта статті 46 ГПК України надає позивачу право змінити предмет або підставу позову при новому розгляді справи тільки у разі зміни саме фактичних обставин справи.

При цьому, прокуратура звертаючись із заявою про зміну предмету позову вказує наступне: «з урахуванням того, що з часу подачі позову (01.11.2021) минуло більше 5 років, враховуючи викладені у постанові Верховного Суду від 20.01.2026 у справі № 910/17612/21 висновки та намір відповідача побудувати на решті спірної земельної ділянки ще 6 багатоквартирних будинків, не змінюючи підстав позову наявні підстави для зміни предмета позову у цій справі».

Прокурором не доведено, що фактичні обставини у цій справі, у розумінні частини четвертої статті 46 ГПК України, змінилися, з врахуванням предмету заявленого позову.

У судовому засіданні 08.04.2026 було оголошено перерву до 29.04.2026.

24.04.2026 відповідачем подані додаткові пояснення по справі.

29.04.2026 прокуратурою подані додаткові пояснення по справі.

Протокольною ухвалою від 29.04.2026 суд закрив підготовче провадження та призначив розгляд справи по суті на 18.05.2026.

У судовому засіданні з розгляду справи по суті 18.05.2026 представники прокуратури та позивача вимоги позову підтримали повністю, просили суд задовольнити позов, представник відповідача проти позову заперечив та просив відмовити у позові.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та прокуратури, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради "Про передачу відкритому акціонерному товариству "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд по провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва" № 490/650 від 29.05.2003 вирішено передати відкритому акціонерному товариству "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля", за умовами виконання п. 2 цього рішення, в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 4,95 га для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд по провулку Приладному, 10; ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 Земельного кодексу України (п. 2.1 рішення).

Згідно із п. 3 вказаного рішення право користування земельними ділянками може бути припинено відповідно до ст. ст. 141, 143 ЗК України.

На виконання вказаного рішення, 22.12.2004 між Київською міською радою як орендодавцем та Відкритим акціонерним товариством "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (в подальшому змінено організаційно-правову форму на - Приватне акціонерне товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля"), як орендарем укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), за умовами якого орендодавець, на підставі рішення КМР від 29.05.2003 №490/650, за актом приймання-передачі передає, а орендар - приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Пунктом 2.1 Договору встановлено, що об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - пров. Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва; розміром - 4,2647 га; кадастровий номер - 8000000000:75:041:0001.

Цільове призначення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробних та господарських будівель і споруд (п. 2.1 Договору).

Договір укладено на 25 років (п. 3.1 Договору).

За умовами п. 5.1 Договору на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту відведення сплачує орендар.

Відповідно до п. 7.1 Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Відповідно до п 8.4 Договору орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Згідно з п. 11.1 Договору всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом двох місяців поспіль), здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третіми особами (п. 11.4 Договору).

Пунктом 11.5 Договору визначено, що договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків визначених у пунктах 5.1 та 8.4 Договору.

Факт передачі позивачем та прийняття відповідачем у своє володіння і користування спірної земельної ділянки підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 24.01.2005, який підписаний уповноваженими представниками сторін.

20.03.2019 посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:75:041:0001, за результатами якого складено акт обстеження земельної ділянки №19-0195-08. У вказаному акті обстеження земельної ділянки зазначено, що під час проведення обстеження встановлено, що частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,9 га використовується для будівництва. На території земельної ділянки влаштовано будівельний майданчик, побудовані монолітно-бетонні каркаси багатоповерхових будинків (ЖК "Академ-Квартал"). Територія земельної ділянки огороджена та знаходиться під охороною. Таким чином, вбачається порушення вимог земельного законодавства щодо її цільового використання.

10.07.2019 посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повторно проведено обстеження вказаної земельної ділянки, за результатами якого складено акт обстеження земельної ділянки № 19-0494-08. У цьому акті зазначено, що під час обстеження встановлено, що частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,9 га використовується для будівництва. На території земельної ділянки влаштовано будівельний майданчик, на якому знаходяться баштові крани, тимчасові споруди (побутові приміщення), будівельні матеріали, побудовані монолітно-бетонні каркаси багатоповерхових будинків. Територія земельної ділянки огороджена та знаходиться під охороною.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (номер витягу НВ-0004706012020 дата формування 05.03.2020) цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд.

15.06.2020 Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) видано відповідачу Містобудівні умови та обтяження для проектування об`єкту будівництва № 567 із зазначенням назви об`єкту будівництва: "Реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями".

10.09.2020 посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повторно проведено обстеження вказаної земельної ділянки, за результатами якого складено акт обстеження земельної ділянки № 20-0547-08, у якому зазначено, що під час обстеження встановлено, що частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,9 га використовується для будівництва багатоповерхових будинків. На території земельної ділянки влаштовано будівельний майданчик, на якому знаходяться підйомний кран, тимчасові споруди (побутові приміщення), будівельні матеріали, два багатоповерхові будинки (24 поверхи), на яких проводяться облицювальні роботи. Територія земельної ділянки огороджена та знаходиться під охороною. Поблизу будівельного майданчика в тимчасовій споруді розташовано відділ продажу квартир ЖК "Академ-Квартал", а отже вбачається використання частини земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 орієнтовною площею 0,9 га з порушенням вимог пункту а) ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням.

20.11.2020 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України відповідачу надано дозвіл на виконання будівельних робіт: "Реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями по пров. Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва (Перша черга будівництва)" № ІУ013201120900. У вказаному дозволі зазначено вид будівництва - нове будівництво та код об`єкта - 1122.1 Будинки багатоквартирні масової забудови.

Відповідно до сертифікатів Державної архітектурно-будівельної інспекції України № ІУ123210901416 та № ІУ123210827414 найменування об`єкта згідно з проєктом - Реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями по пров. Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва; характер будівництва - нове будівництво.

02.03.2021 Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві Управлінням контролю за використанням та охороною земель проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом - земельної ділянки, за результатами якої складено акт №32-ДК/0001/АП/09/01/-21, у якому зазначено, що враховуючи те, що цільове призначення земельної ділянки 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, а на земельній ділянці здійснено будівництво та продаж об`єктів нерухомого майна (функціонує відділ продажу) в ЖК "Академ-Квартал", частина земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 орієнтовною площею 1,1 га використовується з порушенням пункту "а" ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України - невиконання вимог щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Крім того, вищезазначеною перевіркою Головним управління Держгеокадастру у м. Києві встановлено, що на спірній земельній ділянці в порушення ч. 2 ст. 168 ЗК України знято ґрунтовий покрив орієнтовною площею 1,1 га без спеціального дозволу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі.

Відповідно до листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 0570202/2 від 23.04.2021 за даними Міського земельного кадастру відкрите акціонерне товариство "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" не зверталося із клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001). За поданням Департаменту рішення щодо зміни цільового призначення Київська міська рада не приймала.

З листа № 10-26-0.21-4435/2-21 Головного управління Держгеокадастру у м. Києві від 22.09.2021 вбачається, що 13.01.2016 під час відкриття Поземельної книги на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 було допущено помилку у частині внесення інформації про категорію земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. У вказаному листі також зазначено, що 23.02.2017 під час внесення відомості (зміни до них) до Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 щодо коду цільового призначення "11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості" помилково оновились відомості про категорію земель. Державним кадастровим реєстратором Головного управління Держгеокадастру у м. Києві 25.08.2021 вказану помилку виправлено. Категорія земель вищезазначеної земельної ділянки зазначена згідно даних Державного земельного кадастру як - не визначена; цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; вид використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд.

Інформація про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 внесена до Державного земельного кадастру у 2016 році на підставі проекту землеустрою від 13.02.2004 (згідно якого земельна ділянка надається для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд).

Будь-яка інша інформація щодо зміни цільового призначення земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001) до Державного земельного кадастру не вносилась. Доказів протилежного матеріали справи не містять.

У листопаді 2021 року перший заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 4,2647 га, розташованої на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001), укладеного між КМР та Відкритим акціонерним товариством "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля", посвідченого 22.12.2004 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. за номером 1204, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) у Книзі записів державної реєстрації договорів, про що зроблено запис від 24.01.2005 за номером 75-6-00164 та зобов`язання відповідача повернути КМР земельну ділянку площею 4,2647 га, розташовану на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Позов обґрунтовано тим, що відповідач у порушення умов договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004, рішення Київської міської ради від 29.05.2003 №490/650, використовує земельну ділянку не за її цільовим призначенням, оскільки на землі з цільовим призначенням для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд здійснює нове будівництво багатоквартирних будинків масової забудови, про що свідчать сертифікати № ІУ123210901416, № ІУ123210827414, дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013201120900, а отже таке нецільове використання земельної ділянки є істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004 та підставою для його розірвання, а також повернення земельної ділянки територіальній громаді в особі КМР.

Спір неодноразово розглядався в межах цієї справи №910/17612/21.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.02.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023, позов задоволено.

Постановою Верховного Суду від 12.03.2024 постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2023 у справі № 910/17612/21 скасовано, справу № 910/17612/21 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.07.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2025, позов задоволено повністю.

Постановою Верховного Суду від 20.01.2026 касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" задоволено, постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2024 у справі №910/17612/21 скасовано, справу №910/17612/21 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Верховний Суд у своїй постанові від 20.01.2026 зазначив, що ані місцевий господарський суд, ані суд апеляційної інстанції в повному обсязі не врахували висновків та вказівок Верховного Суду, викладених у постанові від 12.03.2024 у цій справі, які стали підставою для направлення справи на новий розгляд.

Верховний Суд у постанові від 20.01.2026 зауважив, що пославшись на обрання прокурором належного способу захисту інтересів держави, суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду щодо права позивача обрати той ефективний спосіб захисту, який призведе до поновлення порушеного права. При цьому поза увагою судів та належної правової оцінки залишилася та обставина, що прокурор обрав такий спосіб захисту як розірвання договору та повернення земельної ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому вона одержана в оренду, тобто є вимогою про повернення земельної ділянки без збудованих багатоповерхових житлових будинків. Так, на спірній земельній ділянці перебувають об`єкти нерухомого майна, які належать відповідачу на праві власності, і з цих підстав суди попередніх інстанцій прийняли рішення про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки, тому незрозумілим є те, яким чином буде відновлено порушене право КМР у разі задоволення позовних вимог прокурора.

В силу ч. 1 ст. 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Підстави для розірвання договору визначені ЦК України, ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

За ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Відповідно до ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку (ст. 1 Закону України "Про землеустрій").

За ст. 19 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є)землі водного фонду; ж)землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Здійснивши аналіз ст. 19 ЗК України, Верховний Суд у постанові від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19 дійшов висновку, що усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено ст. 19 ЗК України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства. Натомість, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної ч. 1 ст. 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Верховний Суд у постановах від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 18.10.2023 у справі № 910/20745/20 також зазначив, що цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо). Єдина умова, яку встановлюють положення ч. 5 ст. 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Земельним законодавством чітко визначено, які землі належать до тієї чи іншої категорії, та для чого вони можуть використовуватися. Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки. Нецільовим використанням земельної ділянки з категорії відповідних земель є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України (подібний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 10.10.2018 у справі № 357/4277/17).

У постанові Верховного Суду від 07.09.2021 у справі № 910/597/18 сформульовано висновок про те, що оцінка обставин використання орендарем земельною ділянки за цільовим призначенням здійснюється судом з урахуванням конкретних обставин кожної справи.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Київської міської ради від 29.05.2003 та укладеним на його підставі Договором передано ПрАТ "КДЕЗ "Вугілля" в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 4,2647 га з цільовим призначенням "для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд".

В свою чергу, відповідно до Генерального плану міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804, спірна земельна ділянка за функціональним призначенням віднесена частково до промислової території і частково до території громадських будівель та споруд.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про регулювання містобудівної документації" генеральний план населеного пункту - одночасно містобудівна документація на місцевому рівні та землевпорядна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту.

Пунктом 7 ч. 1 ст. 1 вказаного Закону визначено, що містобудівна документація - затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій. Функціональна зона території - визначена комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, планом зонування території частина території територіальної громади, щодо якої визначений певний набір дозволених (переважних (основних) та супутніх) видів цільового призначення земельних ділянок та відповідно до законодавства встановлені обмеження у використанні земель у сфері забудови (п. 17 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про регулювання містобудівної документації").

Основні типи зон територій визначені у ДСТУ-Н Б Б.1.1-12:2011 "Настанова про склад та зміст плану зонування території (зонінг)". З урахуванням функціонального призначення території поділяються на типи (зони): громадські Г; житлові Ж; рекреаційні Р; курортні К; зони транспортної інфраструктури ТР; зони інженерної інфраструктури ІН; комунально-складські КС; виробничі В; спеціальні С; зони земель історико-культурного призначення ІК; зона земель природно-заповідного фонду ПЗФ.

Отже, за функціональним призначенням, земельні ділянки в межах території громадської забудови і земельні ділянки в межах території житлової забудови - це різні території (зони): громадська Г та житлова Ж, оскільки для кожної зони встановлено перелік дозволених та допустимих видів забудов та використання земельних ділянок в межах територіальних зон.

Разом з тим, земельним законодавством передбачено, що містобудівна документація, у даному випадку функціональне призначення території, має враховуватись при визначенні виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель.

Таким чином, для здійснення громадської чи житлової забудови спірної земельної ділянки віднесеної до категорії земель промисловості, з урахуванням функціонального призначення території, необхідна зміна категорії земельної ділянки на категорію, яка відповідатиме функціональному призначенню території.

При цьому, вказані норми Закону надають можливість власнику землі, у даному випадку Київській міській раді, самостійно визначати переважний (основний) та супутній вид цільового призначення земельних ділянок, зокрема, при наданні їх у користування та закріплюючи своє волевиявлення в умовах договору оренди.

Отже, Київська міська рада надавши відповідачу у 2003 році, з урахуванням затвердженого у 2002 році Генерального плану міста Києва, в довгострокову оренду на 25 років спірну земельну ділянку визначила вид її цільового призначення - для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд.

При цьому, функціональне призначення меншої частини спірної земельної ділянки, на якій здійснено будівництво багатоквартирних житлових будинків, як території громадських будівель та споруд лише свідчить про можливість її супутнього використання для зазначених цілей за наявності відповідного волевиявлення власника - Київської міської ради.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру як від 25.08.2021, так і на момент отримання відповідачем дозвільних документів на будівництво, цільове призначення спірної земельної ділянки - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості для експлуатації та обслуговування адміністративної-виробничих та господарських будівель і споруд.

Вид використання: для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд.

Згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 № 548, спірна земельна ділянка за кодом КВЦПЗ відноситься до підрозділу 11.02 (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості) розділу 11 (землі промисловості) секції J (землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення).

Пунктами 1.2, 1.4 розділу І Загальних положень Класифікації видів цільового призначення земель визначено, що код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі, КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.

Інформація про спірну земельну ділянку внесена до Державного земельного кадастру у 2016 році на підставі проекту землеустрою від 13.02.2004 (згідно якого земельна ділянка надається для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд).

Будь-яка інша інформація щодо зміни цільового призначення земельної ділянки до Державного земельного кадастру не вносилась.

Водночас, згідно інформації ГУ Держгеокадастру у м. Києві від 22.09.2021, під час відкриття Поземельної книги у 2016 році та внесення даних до Державного земельного кадастру про спірну земельну ділянку у 2017 році було допущено помилку у частині внесення відомостей про категорію земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

У зв`язку з невідповідністю вказаних відомостей Державного земельного кадастру інформації, що міститься в документах, які стали підставою для їх внесення, вказану помилку державним кадастровим реєстратором 25.08.2021 виправлено.

Разом з тим, суд приймає до уваги принцип "належного урядування" який, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість; будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам; з іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу; іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків; ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 04.04.2020 у справі № 910/8124/19, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 800/439/17 (П/9901/200/18).

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, однією з яких є землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Згідно ч. 1 ст. 20 Земельного кодексу України при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення.

Частиною 1 ст. 1 Закону України "Про Державний земельний кадастр" визначено, що державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами.

Таким чином, відповідно до ст.ст. 19, 20 Земельного кодексу України підставою віднесення земель до певної категорії є саме їх цільове призначення, яке у свою чергу визначається згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 № 548.

Отже, відповідно до цільового призначення, визначеного у Договорі, та наявних в матеріалах справи відомостей з Державного земельного кадастру, спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель промисловості.

Разом з тим, на момент отримання відповідачем дозвільних документів у Державному земельному кадастрі спірна земельна ділянка відносилася до категорії земель: "землі житлової та громадської забудови", з урахуванням чого відповідач у вказаний період почав збирати вихідні дані для проектування реконструкції багатофункціонального комплексу, отримав дозвіл на виконання будівельних робіт, що свідчить про те, що ним вчинялися дії, передбачені законом та договором оренди в частині використання земельної ділянки.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (щодо багатоквартирних будинків на спірній земельній ділянці), понад 700 квартир були проінвестовані фізичними особами, та майже 700 квартир було уже оформлено право власності за фізичними особами. Копії інформаційних довідок долучені до справи.

Прокуратура ж заявила вимогу про повернення земельної ділянки в стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

При цьому, Верховний Суд у своїй постанові від 20.01.2026 у цій справі дійшов висновку, що в стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, тобто, без збудованих багатоповерхових житлових будинків.

У постанові від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.

Ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи, та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Так, у пункті 33 постанови Верховного Суду від 20.01.2026 у цій справі при касаційному розгляді справи, колегія суддів зазначила:

«як обґрунтовано зазначає скаржник у касаційній скарзі, задоволення позовної вимоги про повернення земельної ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому було одержано її в оренду, зводиться до повного припинення права користування спірною земельною ділянкою, що створює повну неможливість використання належного відповідачу на праві власності нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці.

Правомірне набуття відповідачем право власності на нерухоме майно на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:75:041:0001, є чинним, ніким не оскаржувалося.

Згідно з вимогами статей 319, 328 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Отже, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

Водночас, позовні вимоги Першого заступника керівника Київської міської прокуратури зводяться до повного припинення права користування спірною земельною ділянкою, що створює повну неможливість використання належного відповідачу на праві власності нерухомого майна, розташованого на такій ділянці.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною.

Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Один з критеріїв ефективного способу захисту є принцип процесуальної економії (без необхідності повторного звернення до суду).».

Частиною 2 ст. 16 ЦК України, ст. 20 ГК України визначено основні способи захисту цивільних прав та інтересів.

Разом з тим, у певних випадках спосіб захисту імперативно "прив`язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку ст. 16 ЦК України, ст. 20 ГК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню.

У цих випадках положення ч. 1 ст. 5 ГПК України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Частиною 1 ст. 93 ЗК України, приписи якої кореспондуються зі ст. 1 Закону України "Про оренду землі", визначено, що засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, є правом оренди земельної ділянки.

Порядок переходу права на земельну ділянку в разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду визначено ст. 377 ЦК України, приписи якої кореспондуються зі ст. 120 ЗК України, за змістом яких до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Так, частинами 1, 2 ст. 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу "superficies solo cedit" (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Отже особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди . Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).

Власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 та Верховного Суду від 15.12.2021 в справі № 924/856/20.

Відповідно до практики Верховного Суду (в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17), за змістом глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та положень статті 1212 Цивільного кодексу України до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Тобто з підстав розташування на земельній ділянці нерухомого майна, але відсутності оформленої оренди, Київська міська рада все рівно нараховує орендну плату за користування такою земельною ділянкою.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (аналогічний висновок міститься у п. 127 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц, у п. 48 постанови Верховного Суду від 07.11.2023 у справі № 915/1008/21).

Враховуючи, що обраний прокуратурою спосіб захисту у конкретному випадку не зможе реалізувати бажаний результат «отримати земельну ділянку у тому ж стані, як на момент передачі її в оренду», оскільки на цій земельній ділянці збудовані багатоповерхові будинки, право власності на які оформлено за відповідачем та близько 700 фізичних осіб та таке право власності є чинним, то задоволення позову не призведе до відновлення прав позивача. У зв`язку із чим, суд відмовляє у позові.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача (у даному випадку прокуратуру).

Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України, і може бути оскаржено в порядку та строк встановлені статтями 254, 256, 257 ГПК України.

Повний текст рішення складено 12.06.2026.

Суддя Р.Б. Сташків