Рішення № 136737913, 20.04.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

20.04.2026Справа № 910/10665/24

Господарський суд міста Києва у складі судді Удалової О.Г, за участю секретаря судового засідання Літовки М.В., розглянув у відкритому судовому засіданні

справу № 910/10665/24

за позовом Приватного акціонерного товариства "Київське автотранспортне підприємство бакалеї"

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору.

За участю представників:

від позивача Крохмальова Я.Е., Гончаренко О.О.

від відповідача Поліщук М.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне акціонерне товариство "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" (далі позивач, Товариство) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі відповідач, КМР), в якому просить суд визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 11.02.1999, укладеного Закритим акціонерним товариством "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" (далі ЗАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї") та Київською міською державною адміністрацією (далі - КМДА), зареєстрованого у книзі договорів на право тимчасового користування землею 11.02.1999 за № 88-5-00040, у редакції, визначеній у прохальній частині позовної заяви.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.03.2025, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025, позов задоволено.

Постановою Верховного Суду від 03.12.2025 постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025, рішення Господарського суду міста Києва від 11.03.2025, додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 25.03.2025 скасовано, справу № 910/10665/24 направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу № 910/10665/24 передано на розгляд судді Удаловій О.Г.

Ухвалою суду від 29.12.2025 прийнято справу № 910/10665/24 до провадження, розгляд справи № 910/10665/24 постановлено здійснювати у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні, підготовче засідання призначено на 29.01.2026.

27.01.2026 від відповідача надійшло клопотання про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Приватного підприємства «МПП "Імпульс" (далі - ПП «Імпульс»).

28.01.2026 від позивача надійшли пояснення.

29.01.2026 від позивача надійшли заперечення на клопотання про залучення до участі у справі третьої особи.

У підготовчому засіданні 29.01.2026 суд оголосив перерву до 12.02.2026.

12.02.2026 від КМР надійшли додаткові пояснення.

12.02.2026 від Товариства надійшли заперечення на додаткові пояснення.

У підготовчому засіданні 12.02.2026 суд протокольною ухвалою відмовив у клопотанні відповідача про залучення до участі у справі третьої особи, відмовив позивачу у задоволенні клопотання про залишення без розгляду пояснень відповідача.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.02.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 05.03.2026.

У судовому засіданні 05.03.2026 було оголошено перерву до 23.03.2026.

20.03.2026 від Товариства надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

У судовому засіданні 23.03.2026 було оголошено перерву до 06.04.2026.

30.03.2026 від Товариства надійшло клопотання про приєднання доказів, а саме доказів, що підтверджують понесення позивачем витрат на професійну правничу допомогу.

06.04.2026 від КМР надійшли заперечення на заяву про стягнення витрат на професійну правничу допомогу.

16.03.2026 від Товариства надійшли додаткові пояснення у справі.

У судовому засіданні 06.04.2026 було оголошено перерву до 20.04.2026.

У судових засіданнях суд, заслухавши вступне слово представників сторін, з`ясувавши обставини, дослідив в порядку статей 209-210 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) докази у справі.

Після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів.

У судовому засіданні 20.04.2026 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.

Судом, відповідно до вимог статей 222-223 ГПК України, здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, відзив, пояснення, тощо, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Верховний Суд, направляючи справу № 910/10665/24 на новий розгляд до суду першої інстанції, у постанові від 03.12.2025 у цій справі вказав, зокрема, таке:

« 53. Що стосується інших доводів касаційної скарги, то колегія суддів зазначає, що предметом позову в цій справі є вимога ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" до Київської міської ради про визнання додаткової угоди про поновлення договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 11.02.1999 укладеною»;

« 64. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

65. При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

66. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

67. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

68. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

69. Саме такий правовий висновок щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі №906/1314/21. Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 16.04.2025 у справі №910/14933/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

70. Разом з тим, при застосуванні приписів абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення договорів оренди землі слід також враховувати обставину знаходження на земельній ділянці державної або комунальної власності об`єктів нерухомого майна, які перебувають у власності орендаря.

71. Колегія суддів звертає увагу, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №916/1608/18 (пункт 84).

72. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц (пункт 42)).

73. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (частина перша статті 377 ЦК України).

74. З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі (укладання договору оренди на новий строк) в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

75. У такому випадку, з огляду на вимоги чинного законодавства, реалізація цього права має здійснюватися саме шляхом укладання нового договору оренди, що передбачає узгодження сторонами нових істотних умов. При цьому, факт відмови орендодавця від продовження договору оренди або прийняття рішення про припинення договірних відносин не може розцінюватися як підстава для автоматичного поновлення договору оренди на попередніх умовах (мовчазна згода).

76. Наявність заперечень з боку орендодавця щодо поновлення орендних відносин свідчить про відсутність волевиявлення на пролонгацію старого договору, однак не позбавляє орендаря - власника нерухомості права вимагати в судовому порядку визнання укладеним саме нового договору оренди землі на нових умовах для обслуговування його майна.

77. У справі, що переглядається, позивач звернувся із позовом, в якому просив визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору від 11.02.1999.

78. Судами встановлено, що позивач у визначений договором та законом строк, що не заперечується відповідачем, направив останньому лист-повідомлення про поновлення договору від 11.02.1999, яким повідомив про намір скористатися переважним правом для укладення спірного договору на новий строк. При цьому до листа додав проект додаткової угоди про поновлення такого договору. Однак відповідач повідомив позивача про те, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач не є одноособовим власником об`єктів нерухомого майна, розташованого на вказаній земельній ділянці, у зв`язку з чим поновлення договору оренди позивачу порушуватиме права іншого власника та зазначив, що подальший розгляд питання оформлення права користування цією земельною ділянкою можливий за участю всіх власників нерухомого майна, розташованого на ній.

79. Отже, відповідач відмовив позивачу в укладанні додаткової угоди про поновлення договору оренди з наведених вище підстав.

80. При цьому, за доводами позивача, він після закінчення строку договору від 11.02.1999 не припиняв користуватися земельною ділянкою, на якій розташований належний йому на праві власності майновий комплекс адміністративно-господарських будівель і споруд (на вул. Дегтярівській, 29 у м. Києві).

81. За таких обставин висновок судів попередніх інстанцій про те, що позивач має переважне право на укладання договору оренди спірної земельної ділянки колегія суддів вважає помилковим, адже чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності позивача нерухомого майна (майнового комплексу), яке розташовується на спірній земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання позивачем та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об`єкта нерухомого майна (частина четверта статті 120 ЗК України).

82. Водночас за змістом абзацу третього розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

83. Реалізуючи відповідні приписи, сторони договору оренди можуть викласти такі умови у письмовому вигляді шляхом зазначення про це в проекті додаткової угоди про поновлення договору або шляхом укладення нового договору на нових погоджених сторонами умовах на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.

84. Однак суди попередніх інстанцій наведеного не врахували та не здійснили аналіз змісту наданої позивачем додаткової угоди про поновлення договору від 11.02.1999 на предмет того, чи суперечить запропонована позивачем редакція додаткової угоди положенням Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання її укладеною), зокрема, в частині наявності/відсутності умов, передбачених статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України, як це вимагається наведеним вище абзацом третім розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі".

85. Крім того, суди проігнорували ту обставину, що сам по собі об`єкт оренди (спірна земельна ділянка) суттєво змінився з моменту укладання первинного договору оренди від 11.02.1999, оскільки фактичними землекористувачами наразі є два власника нерухомого майна розташованого на такій земельній ділянці, а саме, позивач та МПП "Імпульс".

86. Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 916/3030/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, зазначив, що "у силу принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об`єктів нерухомості, які на ній розміщені, користування земельною ділянкою під об`єктом нерухомості не може здійснювати ніхто, окрім власника нерухомості. Наслідком набуття іншою особою права власності на нерухоме майно є припинення користування попереднім землекористувачем відповідною частиною земельної ділянки під нерухомим майном".

87. Проте суди попередніх інстанцій, встановивши, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно двох власників, дійшли передчасних висновків про переважне право на укладання позивачем договору оренди на новий строк щодо всієї спірної земельної ділянки, адже знаходження у власності іншої особи (МПП "Імпульс") об`єкту нерухомого майна, яке розташовується на частині спірної земельної ділянки, обумовлює фактичне її використання МПП "Імпульс" та унеможливлює передання цієї частини земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об`єкта нерухомого майна, у тому числі позивачу.

88. Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

89. Однак, ухвалені у справі судові рішення не можна визнати обґрунтованими, оскільки судами допущено неповне з`ясування фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи - адже без з`ясування зазначених вище обставин, а саме: щодо наявності у запропонованій позивачем редакції додаткової угоди про поновлення договору умов, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 126-1 ЗК України, а також щодо розміру тієї частини земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно позивача, - неможливо дійти однозначного висновку щодо наявності/відсутності у ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" як власника майнового комплексу за адресою м. Київ, вул. Дегтярівська, 29 підстав для отримання у користування земельної ділянки у розмірі, необхідному для обслуговування його майна».

Частиною першою статті 316 ГПК України передбачено, що вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Суд за результатами нового розгляду дійшов висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову, виходячи з такого.

Товариство є правонаступником ЗАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї", яке, у свою чергу, є правонаступником Київського державного автотранспортного підприємства Міністерства зовнішніх економічних зав`язків і торгівлі України.

Позивач вказує, що йому на праві власності належить майновий комплекс за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 29 [складові частини об`єкту нерухомого майна: частина основного (підвал) "А" загальною площею 796,6 кв. м, нежила будівля "Б" загальною площею 176,6 кв. м, нежила будівля "В" загальною площею 173,2 кв. м, гараж "Г" загальною площею 193,1 кв. м, нежила будівля "Д" загальною площею 199,9 кв. м, прохідна "Ж" загальною площею 13,7 кв. м, адміністративна будівля "З" загальною площею 113,1 кв. м], придбаний за договором купівлі-продажу державного майна від 29.03.1996 та переданий за актом прийому-передачі державного майна від 05.05.1996.

11.02.1999 ЗАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" та КМДА укладено договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди строком на 25 років для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-господарських будівель і споруд на вул. Дегтярівській, 29 у м. Києві. Договір зареєстровано у книзі договорів на право тимчасового користування землею 11.02.1999 за № 88-5-00040 (далі - Договір).

Позивач вказує, що Товариство є орендарем земельної ділянки площею 6 557 кв. м, яка надана йому в користування для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-господарських будівель і споруд на вул. Дегтярівській, 29 у м. Києві строком на 25 років.

Позивач зазначає, що 09.01.2024 звернувся до КМР з листом-повідомленням про поновлення договору від 11.02.1999 № 88-5-00040 на новий строк для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-господарських будівель і споруд на вул. Дегтярівська, 29 у Шевченківському районі м. Києва, земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:88:061:0044, справа № 691590518 (вх. від 10.01.2024), втім, 19.01.2024 листом Департамент земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) [далі - Департамент] № 05716-847 у відповідь на лист-повідомлення про поновлення вказаного вище договору вказано, що згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що позивач не є одноособовим власником об`єктів нерухомого майна, розташованого на вказаній земельній ділянці, у зв`язку з чим поновлення договору оренди позивачу порушуватиме права іншого власника та вказано, що подальший розгляд питання оформлення права користування цією земельною ділянкою можливий за участю всіх власників нерухомого майна, розташованого на ній.

Товариство вказує, що для досудового врегулювання спору неодноразово звертався як до відповідача, Департаменту з клопотаннями щодо земельної ділянки 8000000000:88:061:0044 з посиланням, зокрема, на імперативні положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою регламентовано переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий строк (клопотання від 11.04.2024 №11-04/24, від 27.05.2024 № 24-05/24-04, від 01.08.2024 № 01-08/24-01), втім у відповідь на клопотання від 11.04.2024 № 11-04/24 Департамент листом від 15.04.2024 № 05716-5153 надав аналогічну відповідь тій, що викладена у попередньому листі від 19.01.2024 № 05716-847.

Товариство вказує, що оскільки йому у поновленні договору відмовили, він звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору на право тимчасового користування землею, у редакції запропонованій Товариством, а саме:

«Додаткова угода

про поновлення Договору 88-5-00040 від 11.02.1999

_____ "___" _____20____ року

Київська міська рада (ідентифікаційний код 227883141, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) далі в тексті - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, що діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" з однієї сторони, та

ПрАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" (ідентифікаційний код 21534734, м. Київ, вул. Дегтярівська, 29) далі в тексті - "Орендар", в особі директора Гончаренко Олександра Олександровича, з другої сторони, на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" уклали цей Договір про таке:

1. Поновити на 25 (двадцять п`ять) років Договір 88-5-00040 від 11.02.1999 (далі в тексті - Договір оренди):

2. Дана додаткова угода є невід`ємною частиною Договору 88-5-00040 від 11.02.1999р. та набуває чинності з дня її нотаріального посвідчення в установленому законом порядку.

3. Витрати пов`язані з нотаріальним посвідченням цього Договору, сплачує Орендар.

4. Спори, пов`язані з виконанням умов цього договору, вирішуються в судовому порядку із застосуванням, чинного законодавства України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цього Договору.

5. Всі інші пункти Договору залишити без змін.

Київський міський голова ___

Директор ПрАТ "Київське автотранспортне

підприємство бакалеї" О.О. Гончаренко».

Відповідач, у свою чергу, заперечив проти задоволення позовних вимог, вказуючи таке:

- згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач не є одноосібним власником об`єктів нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, у зв`язку з чим поновлення договору позивачу порушуватиме права іншого власника;

- так, ПП "Імпульс" на законних підставах набуло право власності на нерухоме майно, нежилий будинок - склад (літера А) загальною площею 830,7 кв. м, що знаходиться по вул. Дегтярівській, 29 у м. Києві (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 861058380000, номер відомостей про речове право від 26.02.2016 №13453996);

- подальший розгляд питання оформлення права користування цією земельною ділянкою можливий за участі всіх власників нерухомого майна, розташованого на ній, а саме Товариства та ПП «Імпульс».

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

При цьому умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон).

Відповідно до статті 1 Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з частиною першою статті 2 Закону передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

З 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону, що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Так, стаття 33 Закону у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та визначала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Відповідно до статті 33 Закону визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Водночас, згідно з частиною шостою статті 33 Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Разом з тим, Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" змінив редакцію статті 33 Закону, яка тепер регулює переважне право орендаря (частини перша-п`ята).

Поновлення договору оренди землі (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону) на сьогодні регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі -ЗК України).

Відповідно до частини другої статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Слід зазначити, що Верховний Суд у постанові від 03.12.2025 у цій справі вказав, таке:

«… зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

65. При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

66. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

67. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

68. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять».

Також, як вже зазначено вище, Верховний Суд, направляючи цю справу на новий розгляд, зазначив, таке:

« 89. Однак, ухвалені у справі судові рішення не можна визнати обґрунтованими, оскільки судами допущено неповне з`ясування фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи - адже без з`ясування зазначених вище обставин, а саме: щодо наявності у запропонованій позивачем редакції додаткової угоди про поновлення договору умов, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 126-1 ЗК України, а також щодо розміру тієї частини земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно позивача, - неможливо дійти однозначного висновку щодо наявності/відсутності у ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" як власника майнового комплексу за адресою м. Київ, вул. Дегтярівська, 29 підстав для отримання у користування земельної ділянки у розмірі, необхідному для обслуговування його майна».

На виконання вказівок Верховного Суду, які викладені у постанові від 03.12.2025 у цій справі, судом проаналізовано зміст запропонованої позивачем редакції додаткової угоди та встановлено таке.

Додаткова угода у редакції, запропонованій Товариством, містить п`ять пунктів такого змісту:

« 1. Поновити на 25 (двадцять п`ять) років Договір 88-5-00040 від 11.02.1999 (далі в тексті - Договір оренди):

2. Дана додаткова угода є невід`ємною частиною Договору 88-5-00040 від 11.02.1999. та набуває чинності з дня її нотаріального посвідчення в установленому законом порядку.

3. Витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням цього Договору, сплачує Орендар.

4. Спори, пов`язані з виконанням умов цього договору, вирішуються в судовому порядку із застосуванням, чинного законодавства України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цього Договору.

5. Всі інші пункти Договору залишити без змін».

Позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору 09.01.2024.

Так, відповідно до статті 33 Закону, у редакції, що діяла на момент звернення Товариства до КМР з відповідним листом, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями", не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.

Згідно зі статтею 126-1 ЗК України, у редакції, що діяла на момент звернення Товариства до КМР з відповідним листом, договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Судом встановлено, що позивач звернувся з відповідним листом-повідомленням до відповідача, а Департамент КМР (КМДА), розглянувши вказане звернення, надав відповідь, в якій зазначив, що Товариство не є одноосібним власником об`єктів нерухомого майна, розташованого на змеленій ділянці.

Так, 25.03.2002 АКБ "Східно-Європейський Банк", як продавцем, та ПП "Імпульс", як покупцем, укладено договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна - частини нежилої будівлі-складу (літера А) загальною площею 830,7 кв.м. за адресою вул. Дегтярівській, 29 у м. Києві. Дане майно передано покупцю за актом приймання-передачі нерухомого майна від 26.03.2002.

Отже, на земельній ділянці за адресою вул. Дегтярівській, 29 у м. Києві розташовані об`єкти нерухомості, які належать на праві приватної власності, як позивачу, так і ПП «Імпульс».

Стосовно посилання позивача на те, що у ПП «Імпульс» є земельний сервітут, який встановлено рішенням суду від 14.09.2023 у справі № 910/2361/21, яке набрало законної сили, то слід зазначити таке.

Зі змісту судових рішень у справі № 910/2361/21 вбачається, що судом було встановлено, що нерухоме майно, яке належить на праві приватної власності ПП «Імпульс», знаходить в центрі земельної ділянки, що і стало підставою для встановлення земельного сервітуту.

Слід зазначити, що судом встановлено, що відповідно до умов договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди загальна площа земельної ділянки, яка була передана у тимчасове користування Товариству, складає 6 557,0 кв. м, водночас, загальна площа нерухомого майна, яке належить на праві приватної власності за договором купівлі-продажу державного майна № 21-877 від 29.03.1996 позивачу складає 1 666,2 кв. м.

Разом з тим, позивач стверджує, що йому належить на праві приватної власності нерухоме майно загальною площею 2 374,9 кв. м.

Водночас, позивачем у цій справі не доведено та не обґрунтовано, що вказаний розмір земельної ділянки у договорі на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 11.02.1999 (6 557,0 кв. м) є відповідним розміру нерухомого майна, що належить Товариству на праві приватної власності за договором купівлі-продажу державного майна № 21-877 від 29.03.1996 (1 666,2 кв. м), чи розміру нерухомого майна, який наведено Товариством у позовній заяві (2 374,9 кв.м).

Слід зазначити, що посилання як відповідача, так і позивача щодо наявності спору стосовно наявності/відсутності підстав для скасування/поновлення запису щодо реєстрації права власності на нежитлові будівлі літери «К» і «Л» (справа № 910/1129/26) не мають вагомого й ключового значення для розгляду цієї справи, оскільки суд відмовляє у задоволенні позову, виходячи з такого.

У пунктах 75, 76 та 82 постанови від 03.12.2025 у цій справі Верховний Суд вказав таке:

« 75. У такому випадку, з огляду на вимоги чинного законодавства, реалізація цього права має здійснюватися саме шляхом укладання нового договору оренди, що передбачає узгодження сторонами нових істотних умов. При цьому, факт відмови орендодавця від продовження договору оренди або прийняття рішення про припинення договірних відносин не може розцінюватися як підстава для автоматичного поновлення договору оренди на попередніх умовах (мовчазна згода).

76. Наявність заперечень з боку орендодавця щодо поновлення орендних відносин свідчить про відсутність волевиявлення на пролонгацію старого договору, однак не позбавляє орендаря - власника нерухомості права вимагати в судовому порядку визнання укладеним саме нового договору оренди землі на нових умовах для обслуговування його майна»;

« 82. Водночас за змістом абзацу третього розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України».

Разом з тим, судом встановлено, що Товариству було відмовлено орендодавцем у поновленні договору оренди, а тому у цьому випадку реалізація права Товариством має здійснюватися саме шляхом укладання нового договору оренди, що передбачає узгодження сторонами нових істотних умов, ураховуючи розмір нерухомого майна, що належить на праві власності позивачу, належного обґрунтування розміру земельної ділянки, необхідного для обслуговування такого майна Товариства тощо.

Отже, суд, ураховуючи вказівки Верховного Суду, які є обов`язковими в силу приписів статті 316 ГПК України, встановив, що відсутні підстави для визнання укладеною додаткової угоди у редакції, запропонованій позивачем.

Враховуючи викладене вище, суд дійшов висновку про наявність підстав для відмови у задоволення позову.

Суд відзначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.

Згідно з практикою Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ) очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив ЄСПЛ від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому ЄСПЛ зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні ЄСПЛ «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою ЄСПЛ, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункті 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994, серія A, N303-A, п. 29).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі № 910/13407/17.

З огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

При цьому суд зазначає, що іншим доводам сторін оцінка судом не надається, адже вони не спростовують встановлених судом обставин та не впливають на результат прийнятого рішення.

Відповідно до частини першої статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За таких обставин, враховуючи подані учасниками справи докази, які оцінені судом у порядку статті 86 ГПК України, у задоволенні позову слід відмовити повністю.

За приписами статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору слід покласти на позивача.

Керуючись статтями 129, 233, 236, 237, 240 та 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 22.05.2026.

Суддя О.Г. Удалова