Рішення № 136649682, 14.05.2026, Києво-Святошинський районний суд Київської області

Справа № 369/9828/24

Провадження № 2/369/1486/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.05.2026 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Фінагеєвої І. О.,

при секретарі Крикунові І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 369/9828/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрівський квартал 3", Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Альта Капітал", третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмила Миколаївна про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння та визнання недійсним договору іпотеки, -

ВСТАНОВИВ:

У червні 2024 року представник позивача ОСОБА_1 адвокат Годня Антон Алнурович звернувся до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрівський квартал 3", Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Альта Капітал", третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмила Миколаївна про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння та визнання недійсним договору іпотеки.

В обґрунтування позовних вимог посилався на те, що 09 липня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Петрівський квартал 3» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 20/ПК7_ЛУ4, згідно якого ТОВ «Петрівський квартал 3» зобов`язалося передати у власність, а позивач зобов`язалася прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , та оплатити ціну таких майнових прав в порядку та на умовах, визначених договором (пункт 1.1.). Предметом цього договору є майнові права на квартиру (п. 1.3 договору), що являють собою права на отримання у власність квартири із попередніми технічними характеристиками, визначеними у п. 2.1 договору.

Згідно з пунктом 1.4 договору майнові права на квартиру за цим договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за цим договором.

Орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 03 квартал 2021 року (пункт 2.4 договору).

Відповідно до пункту 3.1 договору, ціна майнових прав на квартиру, на момент підписання договору, становить: 241 192,56 гривень, в тому числі ПДВ 40 198,76 гривень, що еквівалентно 8 838,00 доларів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України гривні. Ціна майнових прав одного квадратного метру квартири становить: 9 824,54 гривень, що на дату укладення цього договору еквівалентно 360,00 доларів США.

09 липня 2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» було видано позивачу довідку, згідно якої ТОВ «Петрівський квартал 3» повідомило, що позивач виконав на 100% свої зобов`язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 20/ПК7_ЛУ4 від 09 липня 2021 року. У цій же довідці зазначено, що будь-які претензії до позивача відсутні.

У листопаді 2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» передало позивачу у фактичне користування спірну квартиру.

Як зазначає представник позивача, на прохання позивача підписати акт прийому-передачі квартири, ТОВ «Петрівський квартал 3» відмовився, хоча надав позивачу контакти будівельників, з якими він (ТОВ «Петрівський квартал 3») надав згоду на проведення ремонтних робіт у квартирі.

Також, позивач зазначає, що 16 вересня 2022 року її додали у групу інвесторів в мобільному додатку «Telegram», після чого вона дізналася від сусідів про наявність проблем з ТОВ «Петрівський квартал 3», в тому числі що ТОВ «Петрівський квартал 3» ввело будинок в експлуатацію, однак не повідомив про це інвесторів, тим більше оформив право власності на квартири на себе та передав квартири в іпотеку ТОВ «ФК «Альта Капітал», що є істотним порушенням умов укладеного між сторонами договору.

На підставі вищевикладеного, представник позивача звертається до суду та просить:

- витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення № 24, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080;

- визнати недійсним договір іпотеки від 11 листопада 2021 року, серія та номер 2991, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал», в частині передання в іпотеку нежитлового приміщення № 24, загальною площею 24,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080;

- скасувати державну реєстрацію речових прав (державну реєстрацію іпотеки) на нежитлове приміщення № 24, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080, що здійснено Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною: номер запису про іпотеку 45000672; Іпотекодержатель ТОВ «ФК «Альта Капітал»; Іпотекодавець - ТОВ «Петрівський квартал 3»;

- скасувати державну реєстрацію обтяження нерухомого майна на нежитлове приміщення № 24, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080, що здійснено Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною: номер запису про обтяження 45000532; Обтяжувач ТОВ «ФК «Альта Капітал»; особа, майно/права якої обтяжуються - ТОВ «Петрівський квартал 3»;

- стягнути з ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «ФК «Альта Капітал» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 13 червня 2024 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 13 червня 2024 року заяву представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Годні Антона Алнуровича про забезпечення позову у цивільній справі № 369/9828/24 було задоволено та накладено арешт на нежитлове приміщення № 24, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080.

Протокольною ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 29 квітня 2025 року клопотання представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Годні Антона Алнуровича про витребування доказів задоволено та зобов`язано представника відповідача ТОВ «Петрівський квартал 3» надати суду відповідні докази.

04 червня 2025 року на адресу суду від представника відповідача ТОВ «Петрівський квартал 3» - адвоката Новосьолової Юлії Сергіївни надійшли витребувані судом докази. Крім того, у своїй заяві представник відповідача підтвердила, що об`єкт нерухомості, майнові права на який належать позивачу на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 20/ПК7_ЛУ4 від 09 липня 2021 року, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію дійсно має нежитлове функціональне призначення та адресу: АДРЕСА_3 , нежитлове приміщення № 24.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 червня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

14 жовтня 2025 року на адресу суду від представника відповідача ТОВ «Петрівський квартал 3» - адвоката Новосьолової Юлії Сергіївни надійшла заява, у якій зазначено, що вимоги відповідача-2 за договором позики, які були забезпечені іпотекою спірного нежитлового приміщення були добровільно задоволені відповідачем-1, а отже наразі відпала потреба у продовженні існування обтяження (іпотеки), зареєстрованого щодо такого нежитлового приміщення. Враховуючи наведене, ТОВ «Петрівський квартал 3» не заперечує проти витребування позивачем спірного майна та припинення обтяження наведеного приміщення, зареєстрованого на підставі Іпотечного договору.

14 жовтня 2025 року на адресу суду від відповідача ТОВ «ФК» Альта Капітал» надійшла заява, у якій зазначено, що вимоги відповідача-2 за договором позики, які були забезпечені іпотекою спірного нежитлового приміщення були добровільно задоволені відповідачем-1, а отже наразі відпала потреба у продовженні існування обтяження (іпотеки), зареєстрованого щодо такого нежитлового приміщення. Враховуючи наведене, ТОВ «ФК» Альта Капітал» не заперечує проти витребування позивачем спірного майна та припинення обтяження наведеного приміщення, зареєстрованого на підставі Іпотечного договору.

У судове засідання позивач та її представник не з`явилися, про дату, час та місце слухання справи сповіщені належним чином. Представник позивача надав суду заяву, у якій просив розгляд справи проводити без участі сторони позивача. Зазначив, що протягом п`яти днів з моменту ухвалення судового рішення, стороною позивача буде подана заява про стягнення витрат на правову допомогу разом із доказами їх понесення.

У судове засідання представники відповідачів не з`явилися, про дату, час та місце слухання справи сповіщені належним чином. Надали суду заяви, у яких не заперечували проти витребування позивачем спірного майна та припинення обтяження наведеного приміщення, зареєстрованого на підставі Іпотечного договору.

У судове засідання третя особа не з`явилася, про дату, час та місце слухання справи сповіщена належним чином. Будь-яких заяв, клопотань станом на дату ухвалення рішення суду не надано.

У зв`язку з розглядом справи за відсутності учасників в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до постанови КЦС ВС від 30 вересня 2022 року за №761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з`явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з`явились всі учасники такої справи.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку.

Згідно із ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Судом встановлено, що 09 липня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Петрівський квартал 3» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 20/ПК7_ЛУ4, згідно якого ТОВ «Петрівський квартал 3» зобов`язалося передати у її власність, а позивач зобов`язалася прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , та оплатити ціну таких майнових прав в порядку та на умовах, визначених договором (пункт 1.1.).

Відповідно до пункту 1.3 договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після готовності об`єкта будівництва до експлуатації реалізуються шляхом реєстрації покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором, продавець зобов`язаний передати покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.

Згідно з пунктом 1.4 договору майнові права на квартиру за цим договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі підписується сторонами після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за цим договором. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно п. 5.2.4 цього договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому-передачі.

Пунктом 2.1 договору передбачено, що майнові права на квартиру являють собою права на отримання у власність квартиру із наступними попередніми технічними характеристиками: Найменування житлова квартира АДРЕСА_4 ; Адреса АДРЕСА_5 ; Поверх 3; Будинок бульвар Лесі Українки, проектний будинок № 4; Проектна загальна площа 24,55 м.кв.; Проектна житлова площа 10,16 м.кв.; Кількість кімнат 1.

Орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 03 квартал 2021 року (пункт 2.4 договору).

Відповідно до пункту 3.1 договору, ціна майнових прав на квартиру, на момент підписання договору, становить: 241 192,56 грн, в тому числі ПДВ 40 198,76 грн, що еквівалентно 8 838,00 доларів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України гривні.

Ціна майнових прав одного квадратного метру квартири становить: 9 824,54 грн, що на дату укладення цього договору еквівалентно 360,00 доларів США.

Ціна майнових прав одного квадратного метру встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України гривні.

09 липня 2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» було видано позивачу довідку, згідно якої ТОВ «Петрівський квартал 3» повідомило, що позивач виконав на 100% свої зобов`язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 20/ПК7_ЛУ4 від 09 липня 2021 року. У цій же довідці зазначено, що будь-які претензії до позивача відсутні.

У листопаді 2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» передало позивачу у фактичне користування спірну квартиру.

Під час розгляду справи ТОВ «Петрівський квартал 3» не заперечувався той факт, що об`єкт нерухомості, майнові права на який належать позивачу на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 20/ПК7_ЛУ4 від 09 липня 2021 року, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію дійсно має нежитлове функціональне призначення та адресу: АДРЕСА_3 , нежитлове приміщення № 24.

Наявним в матеріалах справи витягом з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва від 25 серпня 2021 року підтверджується факт реєстрації Департаментом архітектурно-будівельної інспекції у Київській області декларації про готовність до експлуатації об`єкта 31 серпня 2021 року. Тобто, з 31 серпня 2021 року будинок за адресою: АДРЕСА_3 , був введений в експлуатацію.

У свою чергу, в порушення укладеного з позивачем договору та чинного законодавства, ТОВ «Петрівський квартал 3» оформило на себе право власності на нежитлове приміщення та не повідомило належним чином позивача про факт введення об`єкта будівництва в експлуатацію та про необхідність оформлення позивачем права власності себе.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (ст. 509 ЦК України).

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України).

У ч. 1 ст. 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За положеннями ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У ч. 1 ст. 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (ст. 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Також у ст. 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у ст. 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац 3 ч. 2 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною 1 ст. 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У ч. 2 ст. 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (п. 9 ч. 1 ст. 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18).

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (провадження № 14-445цс19) зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

У ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

Нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) та у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 лютого 2023 року у справі № 569/6009/19 (провадження № 61-3803св22).

Укладаючи договір пайової участі в будівництві, пайовик отримує речове право, яке засвідчує правомочність його, як власника, на отримання права власності на нерухоме майно у майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено у ч. 1 ст. 182 та ч. 2 ст. 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин 1 та 2 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні і суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18).

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (статті 387, 388 ЦК України). Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову.

Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його із чужого незаконного володіння.

З урахуванням специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності). Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем.

У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності. Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).

З матеріалів справи судом встановлено, що після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в порушення умов укладеного між сторонами Договору купівлі-продажу майнових прав № 20/ПК7_ЛУ4 від 09 липня 2021 року, 18 жовтня 2021 року було зареєстровано право власності на приміщення АДРЕСА_6 за ТОВ «Петрівський квартал 3», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 381789231 від 06 червня 2024 року та не заперечується відповідачами.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що ТОВ «Петрівський квартал 3» в порушення умов укладеного між сторонами договору, незаконно, без відповідної правової підстави заволоділо приміщенням 24 у будинку АДРЕСА_3 , у зв`язку із чим, вказане майно підлягає витребуванню від ТОВ «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 .

Щодо позовних вимог позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 11 листопада 2021 року, серії та номер 2991, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «ФК «Альта Капітал», в частині передання в іпотеку спірного нежитлового приміщення, суд виходить з наступного.

Відповідно до пункту 1.1. названого договору цим договором забезпечується виконання зобов`язання, що виникло у іпотекодавця на підставі договору № 11/11-154П про надання коштів у позику, в тому числі на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) від 11 листопада 2021 року, укладеного між іпотекодавцем/позичальником та іпотекодержателем/позикодавцем (надалі «Основний договір» або «Договір позики») на суму та строки, які встановлені в основному договорі та додаткових угодах (договорах) до нього, які можуть бути укладені в майбутньому (надалі Основне зобов`язання).

У пункті 1.2. договору іпотеки наведено перелік нерухомого майна, яке передається в іпотеку, в тому числі спірне нежитлове приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

У частинах 1 та 3 ст. 575 ЦК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2 ст. 583 ЦК України).

Статтею 6 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодавець зобов`язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку.

Як вже було встановлено судом, ТОВ «Петрівський квартал 3» в порушення умов укладеного між сторонами договору, незаконно, без відповідної правової підстави заволоділо приміщенням 24 у будинку АДРЕСА_3 , та, не будучи власником об`єкта нерухомого майна всупереч вимогам ст. 203 Цивільного кодексу України передало таке нерухоме майно в іпотеку ТОВ «ФК «Альта Капітал», з огляду на що, договір іпотеки підлягає визнанню недійсним в частині прав та інтересів, що стосуються позивача.

Аналогічної правової позиції дотримувався Верховний Суд під час розгляду подібних справ згідно постанов від 19 квітня 2018 року по справі № 372/2645/15-ц, від 12 лютого 2020 року по справі № 372/3690/15-ц, від 07 серпня 2019 року по справі № 523/7001/16-ц.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

З врахуванням того, що наслідком укладення договору іпотеки стало прийняття приватним нотаріусом рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, то в порядку застосування наслідків недійсності договору іпотеки в частині, що стосується вказаного нерухомого майна рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень підлягають скасуванню.

Щодо витрат, пов`язаних із розглядом справи на професійну правничу допомогу, суд зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, при розгляді справи адвокат Годня Антон Алнурович надавав ОСОБА_1 правову допомогу на підставі договору про надання правової допомоги № 03/04 від 03 квітня 2024 року.

Згідно пункту 1.1. договору клієнт доручає, а адвокат бере на себе зобов`язання надати правову допомогу клієнту у суді першої інстанції щодо: а) витребування квартири, яка придбана клієнтом згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 20/ПК7_ЛУ4 від 09 липня 2021 року, з права власності ТОВ «Петрівський квартал» на користь клієнта; б) визнання недійсним договору іпотеки від 10 вересня 2021 року, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ОСОБА_2 (зареєстрований в реєстрі за № 4374) в частині, що стосується прав та інтересів клієнта.

Додатковою угодою № 2 від 10 червня 2024 року до договору про надання правової допомоги № 03/04 від 03 квітня 2024 року підтверджується, що сторони, за взаємною згодою, вирішили уточнити предмет договору, зокрема підпункт б) пункту 1.1. викласти в наступній редакції: «визнання недійсним договору іпотеки від 11 листопада 2021 року, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал» (зареєстрований в реєстрі за № 2991) в частині, що стосується прав та інтересів клієнта».

Додатковою угодою № 1 від 03 квітня 2024 року до договору про надання правової допомоги № 03/04 від 03 квітня 2024 року передбачено, що розмір винагороди (гонорару), що підлягає сплаті клієнтом адвокату за надання правової допомоги, передбаченої п. 1.1. договору про надання правової допомоги № 03/04 від 03 квітня 2024 року, становить 20 000,00 грн. за вступ у провадження та по 2 500,00 грн. за кожне представництво в судовому засіданні або іншу представницьку дію.

Платіжною інструкцією від 04 квітня 2024 року та квитанцією від 21 квітня 2024 року підтверджується, що ОСОБА_1 сплатила на розрахунковий рахунок адвоката 20 000,00 грн. за надання правової допомоги згідно Договору.

Квитанцією від 14 листопада 2024 року, платіжними інструкціями від 08 травня 2025 року, від 31 травня 2025 року, від 06 вересня 2025 року, від 01 листопада 2025 року, від 24 лютого 2026 року, від 17 квітня 2026 року підтверджується, що ОСОБА_1 сплатила на розрахунковий рахунок адвоката всього 11 725,00 грн. за участь в судових засіданнях та 2 500,00 грн. додатково за підготування заяви про прискорення розгляду справи та адвокатського запиту до суду.

20 квітня 2026 року між адвокатом Годнею А.А. та ОСОБА_1 підписано акт приймання-передачі наданої правової допомоги, відповідно до якого адвокат виконав свої зобов`язання перед клієнтом на загальну суму 34 225,00 грн.

До матеріалів заяви про стягнення витрат на правову допомогу долучено докази про надіслання її відповідачам за допомогою підсистеми «Електронний суд», однак заперечення на заяву від відповідачів не надходили.

Пунктом 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України передбачено, що до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Відповідно до частин 1-3 ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:

1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;

2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Згідно із ч. 4 ст. 137 ЦПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

Відповідно до ч. 6 ст. 137 ЦПК України обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Дослідивши надані представником позивача документи, які підтверджують понесені витрати позивачем на надання правової допомоги, суд вважає, що такі витрати підтвердженні належними та допустимими доказами. Підстави для зменшення витрат на надання правової допомоги відсутні.

Враховуючи, що суд задовольняє позовні вимоги в повному обсязі, то стягненню з відповідачів підлягають усі витрати, понесені позивачем на надання їй правової допомоги, пропорційно до задоволених позовних вимог до кожного з відповідачів (позовна вимога про витребування було пред`явлена тільки до ТОВ «Петрівський квартал 3»).

Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України,, суд стягує з відповідачів понесені позивачем витрати на сплату судового збору в сумі 12 746,10 грн.

Таким чином, загальний розмір судових витрат, які підлягають до стягнення з відповідачів на користь позивача складає 46 971,10 грн. (34 225,00 + 12 746,10), з яких з ТОВ «Петрівський квартал 3» на користь позивача підлягає стягненню 35 228,32 грн. (3/4 розміру задоволених позовних вимог), а з ТОВ «ФК «Альта Капітал» підлягає стягненню на користь позивача 11 742,78 грн. (1/4 розміру задоволених позовних вимог).

Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, суд дійшов висновку про те, що вимоги позивача є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 7 ст. 158 ЦПК України у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 2, 4, 10, 12, 13, 76-81, 89, 133, 137, 141, 247, 258, 263-265, 268, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрівський квартал 3", Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Альта Капітал", третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмила Миколаївна про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння та визнання недійсним договору іпотеки, - задовольнити.

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення № 24, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080.

Визнати недійсним договір іпотеки від 11 листопада 2021 року, серія та номер 2991, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», в частині передання в іпотеку нежитлового приміщення № 24, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080.

Скасувати державну реєстрацію речових прав (державну реєстрацію іпотеки) на нежитлове приміщення № 24, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080, що здійснено Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною: номер запису про іпотеку 45000672; Іпотекодержатель Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал»; Іпотекодавець - Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3».

Скасувати державну реєстрацію обтяження нерухомого майна на нежитлове приміщення № 24, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080, що здійснено Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною: номер запису про обтяження 45000532; Обтяжувач Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал»; особа, майно/права якої обтяжуються - Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати в сумі 35 228 (тридцять п`ять тисяч двісті двадцять вісім) грн. 32 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати в сумі 11 742 (одинадцять тисяч сімсот сорок дві) грн. 78 коп.

Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 13 червня 2024 року, щодо накладення арешту на нежитлове приміщення № 24, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2483632332080, продовжитимуть діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Інформація про позивача: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_7 .

Інформація про відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», код ЄДРПОУ: 42005404, адреса місцезнаходження: 08130, Київська область, Бучанський район, с. Петропавлівська Борщагівка, вул. Соборна, 2В.

Інформація про відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», код ЄДРПОУ 40270590, адреса місцезнаходження: 01001, м. Київ, Спортивна площа, буд. 3.

Інформація про третю особу: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмила Миколаївна, адреса: 01004, м. Київ, вул. Антоновича, буд. 12-Б.

Суддя Інна ФІНАГЕЄВА