Рішення № 136468853, 04.05.2026, Господарський суд Житомирської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,

e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ 03499916

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 травня 2026 р. м. Житомир Справа № 906/1666/25

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Газарової Є.Д.

за участю представників сторін:

від позивача: Сіра А.В, адвокат, ордер серії АМ №1173689 від 10.12.25

від відповідача: Кирилюк В.Л. адвокат, ордер серії АМ №1178078 від 07.01.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Фермерського господарства "Пчеландія"

до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки

Процесуальні дії по справі.

Господарський суд Житомирської області ухвалою від 22.12.25 відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження за позовом Фермерського господарства "Пчеландія" до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, перше підготовче засідання призначив на 15.01.2026 о 11:00 (тут і далі за текстом - Позивач, Відповідач, Господарський суд).

Господарський суд ухвалою від 19.02.2026 закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 12.03.2026 р. о 14:30 год.

Господарський суд ухвалою від 12.03.2026 оголосив перерву до початку стадії дослідження доказів та призначив судове засідання на 08.04.2026 о 14:30 год.

Господарський суд ухвалою від 08.04.2026 оголосив перерву на стадії дослідження доказів до 21.04. 2026 р. о 10:00 .

Господарський суд ухвалою від 21.04.2026 відклав стадію проголошення судового рішення до 04.05. 2026 р. о 14:30 год.

Господарський суд у судовому засіданні 04.05.2026 оголосив скорочене рішення суду про відмову у позові.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Фермерське господарство "Пчеландія" просить в судовому порядку визнати укладеним з моменту набрання законної сили рішенням суду договір оренди землі між Фермерським господарством "Пчеландія" та Оліївською сільською радою у запропонованій редакції.

Фактичні підстави позову наступні. 14.07.2015 між Черняхівською РДА (орендодавець) та Фермерським господарством "Пчеландія" (орендар) укладено договір оренди землі щодо користування невитребуваною земельною ділянкою площею 4,21 га, кадастровий номер 1825684400:14:000:0128 у складі угідь рілля для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зроківської сільської ради строком 10 років або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку. Договір оренди землі 27.07.2015 зареєстровано у Зороківській сільській раді, про що здійснено запис №49 від 27.07.2015. Того ж дня між сторонами підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди. 31.07.2018 між сторонами укладено додаткову угоду про внесення змін до п.п. 5 та 9 Договору оренди землі щодо розміру орендної плати. Речове право оренди на об`єкт оренди зареєстровано за ФГ "Пчеландія" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.04.2019. Протягом строку дії договору оренди землі орендар належним чином виконував його умови, зокрема в частині сплати орендної плати. Згідно з п.24 розділу Х "Перехідні положення" ЗК України, що діє з 27.05.2021 право комунальної власності на земельні ділянки за межами населених пунктів перейшло до територіальної громади в особі Оліївської сільської ради. У п.8 договору оренди землі передбачено переважне право орендаря на його поновлення на новий строк. Оскільки 14.07.2025 закінчувався 10-ний строк дії договору оренди землі, ФГ "Пчеландія" в порядку ст. 33 Закону України " Про оренду землі" звернулося до Оліївської сільської ради з листом -повідомленням № 8 від 13.06.2025 про укладення договору оренди землі на новий строк з 2 -ма примірниками проектів такого договору, який сільська рада отримала 18.06.2025. Відповідач листом № 968/03-19/25 від 11.07.2025 повідомив Позивача, що питання продовження договорів буде розглянуто на черговій сесії Оліївської сільської ради. На офіційному сайту сільської ради https://oliivskatg.gov.ua/docs/ станом на 14.07.2025, 18.08.2025 та 27.10. 2025 є відомості про проведення сесій ради, однак на жодному з них не розглядалося питання щодо продовження договорів оренди землі з позивачем. Отже, відповідач, в порушення ст. 33 Закону України " Про оренду землі", у місячний строк з 18.06.2025 не розглянув проекти договорів оренди землі в новій редакції, не заперечив щодо запропонованих умов та не запропонував власні умови. Зазначена бездіяльність Оліївської сільської ради щодо врегулювання орендних відносин з ФГ "Пчеландія" на новий 10 -ний строк стала підставою для звернення з цим позовом до суду.

Правові підстави позову : ст. 792 ЦК України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній станом на дату звернення з листом -повідомленням № 8 від 13.06.2025, ст. 122 ЗК України, ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

У відзиві на позовну заяву Оліївська сільська рада вимоги останнього не визнала. Так, Відповідач визнає, що 14.07.2015 між Черняхівською РДА та ФГ "Пчеландія" було укладено договір оренди землі, на підставі якого на умовах оренди надано невитребувану земельну ділянку власника земельної частки (паю), площею 4,2100 га, кадастровий номер 1825684400:14:000:0128 строком на 10 років з переважним правом на його поновлення на новий строк, повідомивши орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку його дії. Пункт 36 Договору оренди землі передбачає, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. За доводами позову, оскільки 14.07.2025 закінчувався строк дії договору оренди землі від 14.07.2015, то на виконання вимог п.8 договору та ст. 33 Закону України "Про оренду землі" ФГ "Пчеландія" 13.06.2025 надіслано лист-повідомлення за №8 з проектом договору оренди земельної ділянки, який отримано Оліївською сільською радою 18.06.2025, тому ним дотримано всі договірні та законодавчі вимоги. Проте такі доводи не відповідають дійсності. Так, відповідно до ч.1 ст.19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Згідно зі ст. 31 цього Закону договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Водночас , після внесених Законом України " Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ змін до Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі", що набрали чинності 16.07.2020 , поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким Договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву "Поновлення договору оренди землі (правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21). На вказану правову позицію Велика Палата Верховного Суду наголошує у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19. За правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21, поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення сторонами додаткової угоди, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк. Однак ФГ "Пчеландія" 13.06.2025 звернулося з листом-повідомленням про поновлення договору оренди з проектом нового договору оренди, тоді як мало б додати проект додаткової угоди до договору оренди землі від 14.07.2015 зі зміненою умовою про новий строк його дії, та відповідно заявляти позовну вимогу про визнання її укладеною. Натомість, застосувавши невірну редакцію Закону України "Про оренду землі", ФГ "Пчеландія" обрало неналежний та неефективний спосіб захисту свого начебто порушеного права оренди спірної земельної ділянки. Окрім того, за умовою п.8 Договору оренди землі про його поновлення на новий строк орендар повинен був не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Оскільки строк дії Договору закінчився 14.07.2025, останнім днем строку повідомлення про намір його поновити на новий строк, було 13.06.2025. Однак ФГ "Пчеландія" в цей день лише надіслало Оліївській сільській раді лист-повідомлення , який остання отримала 18.06.2025, тобто менше ніж за 30 днів до закінчення дії договору оренди землі. Крім того, ФГ "Пчеландія" не надано належних доказів відправлення листа-повідомлення 13.06.2025. Крім того, розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди ( крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Додатковою угодою від 31.07.20218 про внесення змін Договору оренди землі від 14.07.2015 викладено у новій редакції пп. 5,9 в частині розміру орендної плати, зокрема орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 8% від вартості земельної частки (паю) в рік. ФГ "Пчеландія" надало лише податкові декларації з плати за землю за 2022-2024 роки, однак такі декларації підтверджують лише нарахування орендної плати, а не її фактичної сплати (платіжні інструкції, квитанції). Вказане свідчить про не підтвердження ФГ "Пчеландія" належного виконання зобов`язання щодо сплати орендної плати. Крім того, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин є прийняття сесією відповідного рішення. Так, рішенням 17 сесії Оліївської сільської ради 8 скликання № 1799 від 12.12.2025 було вирішено розглянути клопотання ФГ "Пчеландія" на черговій сесії сільської ради у зв`язку з потребою додаткового вивчення. Окрім того, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. В свою чергу , у запропонованій ФГ "Пчеландія" новій редакції договору такі умови змінено, у тому числі істотні (щодо місця розташування об`єкту оренди, порядку сплати та розміру орендної плати, підстави для припинення дії договору ( отримання власником невитребуваної земельної ділянки у власність) тощо). Оліївська сільська рада не погодила ФГ "Пчеландія" зміну вищевказаних умов договору , тоді як зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в тому числі з підстав переважного права. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося у зв`язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо умов договору, у тому числі істотних. На підставі цих та інших доводів, Оліївська сільська рада просила у позові відмовити.

У відповіді на відзив ФГ "Пчеландія" доводить, що правові позиції Великої Палати Верховного Суду , викладені у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21, на які посилається Оліївська сільська рада, не є релевантними до спірних відносин. Тоді як до вирішення останніх необхідно застосовувати позиції Верховного Суду, сформовані з врахуванням внесених змін Законом України " Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким було суттєво змінено підходи до юридичного визначення понять переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк та поновлення договору оренди землі. Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10.09.2024 у справі № 922/3826/23 про те, що за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, оскільки вказівки про інше положення законодавства не містять. Подібний висновок викладений у пункті 6.25 постанови Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21. В даному випадку, ФГ "Пчеландія" звернулося до суду щодо укладення договору оренди землі на новий строк у порядку реалізації переважного права як орендаря на укладення договору оренди на новий строк. Відповідно до даних правовідносин застосовується стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення до Оліївської сільської ради та до суду. Так, згідно з ч.ч. 1-3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. Тому орендар подав саме проект договору, а не проект додаткової угоди, про що зазначає Оліївська сільська рада. При цьому Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 виходить з того, що вказівка на проект правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин. ФГ "Пчеландія" діяло у повній відповідності до п. 8 Договору оренди землі від 14.07.2015, оскільки 14.07.2025 закінчувався строк його дії, Позивач 13.06.2025, тобто за 30 днів до закінчення строку дії договору, надіслав на адресу Оліївської сільської ради лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк з реєстраційним номером 8. Не заслуговують на увагу доводи Відповідача про не подання доказів надіслання листа - повідомлення від 13.06.2025 за № 8, оскільки на підтвердження цьому було надано номер накладної 1002905108413, за якою проводилось відстеження рекомендованого поштового відправлення. Щодо подання Відповідачем копії рішення 17 сесії Оліївської сільської ради 8 скликання № 1799 від 12.12.2025 , то таке рішення не оприлюднено на офіційному сайті сільської ради https://oliivskatg.gov.ua/docs/ станом на 27.10. 2025 та 22.12.2025, тоді як у зазначені дати проводились сесії ради. ФГ "Пчеландія" висновує, що такого рішення сільської ради як акта органу місцевого самоврядування фактично не існує. На підставі цих та інших доводів Позивач просив позов задовольнити.

У запереченні на відповідь на відзив Оліївська сільська рада наполягає на запереченнях проти позову, викладених у відзиві, наполягає на тому, що саме ФГ "Пчеландія" застосувало невірну редакцію ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Звернувшись до Відповідача з проектом нового договору оренди, Позивач змінив істотні умови договору оренди землі від 14.07.2015 в редакції додаткової угоди 2018, тим самим хоче укласти новий договір оренди, а не продовжити попередній на новий строк. Не відповідають дійсності твердження ФГ "Пчеландія" про відсутність рішення 17 сесії Оліївської сільської ради 8 скликання № 1799 від 12.12.2025, оскільки 11.12.2025 на офіційному сайті сільської ради https://oliivskatg.gov.ua/docs/ було оприлюднено розпорядження Оліївського сільського голови від 11.12.2025 за № 497-0/25 про скликання 17 сесії ради, яку провести 12.12.2025 об 11:00 у приміщенні конференц-зали ТОВ "ВМК-Україна" по вул. Садова,4 в с.Оліївка. Питання передачі невитребуваних земельних ділянок в користування було включено до порядку денного сесії за порядковим № 44. На підставі цих та інших доводів, Відповідач просив у позові відмовити.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

14 липня 2015 року між Черняхівською районною державною адміністрацією ( Орендодавець) та Фермерським господарським "Пчеландія" (Орендар) укладено Договір оренди землі ( а. с. 14-16).

За умовою п.1 Договору оренди землі Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування на умовах оренди невитребувану земельну ділянку власника земельної частки (паю) ділянка 18/1 загальною площею - 4,2100 га, в тому числі: рілля - 4,2100 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, кадастровий номер - 1825684400:14:000:0128.

За умовою п.5 Договору оренди землі вартість земельної частки (паю) - рілля з врахуванням коефіцієнту індексації 3,997 та коефіцієнту індексації рілля 1,756 по реформованому ВАТ "Вишпільське" на території Зорівської сільської ради становить 32383,87 грн.

Згідно п.8 Договору оренди землі договір укладено строком на 10 років, або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За умовою п.9 Договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі у 6 % від вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) - рілля, що становить 1943,03грн в рік.

Згідно п.15 Договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки : землі сільськогосподарського виробництва (п.16).

За умовою п.42 Договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Зороківській сільській раді Черняхівського району , про що в реєстрі вчинено запис від 27.07.2015 за № 49.

28 липня 2015 за Актом приймання-передачі об`єкта оренди невитребувану земельну ділянку власника земельної частки (паю) ділянка 18/1 загальною площею - 4,2100 га, в тому числі: рілля - 4,2100 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, кадастровий номер - 1825684400:14:000:0128 передано в оренду Фермерському господарству "Пчеландія" ( а. с. 17).

31 липня 2018 між Черняхівською РДА та ФГ "Пчеландія" укладено додаткову угоду до Договору оренди землі від 14.07.2015, якою викладено у новій редакції п.п. 5 та 9 Договору про те, що вартість земельної частки (паю) - рілля з врахуванням коефіцієнту індексації 4,7964, коефіцієнта індексації ріллі 1,756 по реформованому ВАТ "Вишпільське" на території Вільської (Зороківської) сільської ради станом на 01.01.2018 становить 38860,64 грн. Середній розмір однієї земельної частки (паю) становить 3,53га, а орендна плата сплачується у грошовій формі у розмірі 8 % від вартості земельної частки (паю). Всі інші умови Договору оренди землі від 14.07.2015 залишено без змін ( а.с. 152).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ( інформаційна довідка № 455247695 від 05.12.2025) на підставі Договору оренди землі від 14.07.2015, додаткової угоди від 31.07.2018 про внесення змін до договору оренди землі від 14.07.2015 проведено 10.04.2019 державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га строком на 10 років, або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку за орендарем - Фермерським господарством "Пчеландія" ( а.с. 18, 36).

Згідно витягу № НВ-9966003592025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 05.06.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128 складає 65907,57 грн (а.с. 14, т.1).

Згідно податкової декларації з плати за землю ( земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності ) за 2022 рік річна ставка орендної плати за орендовану земельну ділянку складає 8%, а річна сума орендної плати - 4927,67грн ( а. с. 30).

Згідно податкових декларацій з плати за землю ( земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності ) за 2023/2024 роки річна ставка орендної плати за орендовану земельну ділянку складає 8%, а річна сума орендної плати - 5666,82грн ( а.с. 22 -27). Платіжними інструкціями підтверджується сплата орендної плати за використання земельних ділянок ( а.с. 80- 126).

Фермерське господарство "Пчеландія" звернулося до Оліївської сільської ради з листом-повідомленням про укладення договорів оренди землі на новий строк від 13.06.2025 за вих. № 8. До листа-повідомлення орендар додав проект договору. Цим листом орендар повідомив, що використовує п`ять земельних ділянок на території сільської ради ( колишня Зороківська сільська рада), в тому числі з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га протягом 10 років, заборгованості з орендної плати немає та має намір скористатися переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди на новий строк відповідно до їх проектів ( а.с. 34).

Лист-повідомлення про укладення договорів оренди землі на новий строк від 13.06.2025 за вих. № 8 Оліївська сільська рада отримала 18.06.2025 (а. с. 35).

Оліївська сільська рада листом від 11.07.2025 за № 968/03-19/25 повідомила Фермерському господарству "Пчеландія", що питання продовження дії договорів оренди на земельні ділянки (невитребувані земельні частки (паї) буде розглянуто на черговій сесії Оліївської сільської ради ( а.с. 33).

Фермерське господарство "Пчеландія" подало у паперовій формі роздруковану сторінку з сайту Оліївської сільської ради за 24.11.2025 на підтвердження відсутності результатів пошуку у вкладці "Офіційні документи" рішення сесії сільської ради за ключовим словом "Пчеландія" ( а.с. 37).

Оліївська сільська рада подала копію витягу з рішення 70 сесії 8 скликання № 1799 від 12.12.2025 " Про передачу земельних ділянок невитребуваних земельних часток (паїв) в користування на умовах оренди", яким вирішено клопотання ФГ "Пчеландія" розглянути на черговій сесії сільської ради у зв`язку з потребою додаткового вивчення ( а. с. 58).

Станом на дату ухвалення рішення суду у цій справі Оліївська сільська рада не ухвалила рішення по суті звернення ФГ "Пчеландія" щодо продовження орендних відносин з користування невитребуваною земельною ділянкою з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га будь-якого змісту.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

1. Щодо особливостей об`єкта оренди за Договором оренди землі від 14.07.2015.

Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї) ( ч.3 ст. 2 ЗК України).

Реалізація процедури паювання відповідної частини земель має своїм наслідком припинення права державної та комунальної власності на розпайовані землі, що зумовлює припинення й інших правомочностей щодо земельних ділянок державної та комунальної власності. Разом з тим, нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (див. постанову ВПВС від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17, постанови Верховного Суду від 26.04.2023 у справі № 917/2031/19, від 29.08.2023 у справі № 917/253/20).

Внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельні ділянки, місце розташування яких визначено за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв), які розроблені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо визначення складу, змісту та порядку погодження документації із землеустрою" (чинний з 27.06.2015), відомості про які не внесені до Державного земельного кадастру, здійснюється за технічною документацією із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (абз. 5 п. 1 розділу X "Перехідні положення" ЗК України").

Статус невитребуваних нерозподілені земельні ділянки набувають вже після проведення зборів стосовно розподілу земельних ділянок (див. постанову ВПВС від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17, постанову Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 917/1994/20).

Станом на дату укладення Договору оренди землі від 14.07.2015 земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га у складі угідь - рілля була сформована як об`єкт цивільного права з правовим статусом "невитребувана".

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)" ( в редакції станом на 14.07.2015) про те, що нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної [...] районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

Суд висновує, що дана норма вказувала про можливість одноразової передачі таких земельних ділянок в оренду особі на відповідний строк.

Оскільки законодавець уповноважив органи місцевого самоврядування та районні державні адміністрації передавати нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, які віднесені до приватної форми власності, в оренду для використання за цільовим призначенням, до спірних відносин підлягають також застосуванню загальні норми ЗК України та Закону України "Про оренду землі".

Так, згідно із ч.1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Тобто, законодавець станом на 14.07.2015 визначив строк оренди невитребуваної земельної ділянки сільськогосподарського призначення інакше, ніж для інших земельних ділянок такого призначення , а саме до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що обов`язково мало бути зазначено у договорі оренди земельної ділянки, а не на строк 7, 10 або ж на 50 років, як це було передбачено для земельних ділянок державної та комунальної форми власності.

Однак у Договорі оренди землі від 14.07.2015 орендодавець Черняхівська РДА та орендар ФГ "Пчеландія" умову про строк його дії у п.8 погодили в наступній редакції: договір укладено строком на 10 (десять) років, або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку.

Станом на 14.07.2015 стаття 125 ЗК України виникнення права оренди на земельну ділянку пов`язувала з моментом державної реєстрації цих прав. У статті 6 Закону України станом на зазначену дату також було передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

У статті 126 ЗК України у редакції чинній на 14.07.2015 було передбачено, що право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у редакції чинній на 14.07.2015 було передбачено, що обов`язковій державній реєстрації підлягає право користування (сервітут) та право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

У ч. 2 ст. 4 цього Закону було передбачено, що речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтями 4-1 (особливості державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності) та 4-2 (особливості державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на які виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року).

Суд встановив, Договір оренди землі від 14.07.2015 був зареєстрований у Зороківській сільській раді Черняхівського району, про що в реєстрі вчинено запис від 27.07.2015 за № 49.

Тоді як реєстрація договорів оренди виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) проводилась виключно щодо оренди несформованої земельної ділянки, що підтверджується Порядком реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженим постановою КМУ № 119 від 24.01. 2000. Земельна частка (пай), яка передавалась в оренду, ідентифікувалась за місцем її розташування (кадастровий номер, масив, урочище, поле) в умовних кадастрових гектарах.

Однак станом на 14.07.2015 земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га у складі угідь - рілля вже була сформована як об`єкт цивільних прав, тому право її оренди підлягало обов`язковій державній реєстрації ФГ "Пчеландія" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У пункті 45 постанови від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц Велика Палата Верховного Суду також дійшла висновку про те, що державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі.

Законом України " Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо правової долі земельних ділянок, власники яких померли" № 1533-VIII від 20.09.2016 ( чинний з 19.10.2016) було доповнено Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» статтею 30, якою врегульовано особливості державної реєстрації права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, а також земельні ділянки, що залишилися у колективній власності.

Як встановив Суд за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка № 455247695 від 05.12.2025) державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га строком на 10 років, або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку за орендарем - Фермерським господарством "Пчеландія" проведено лише 10.04.2019 на підставі Договору оренди землі від 14.07.2015, додаткової угоди від 31.07.2018 про внесення змін до Договору оренди землі від 14.07.2015 ( а.с. 18, 36).

Станом на дату проведення державної реєстрації права оренди ФГ "Пчеландія" на користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га - 10.04.2019 стаття 30 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачала, що право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, земельні ділянки, що залишилися у колективній власності, надані в оренду здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі прав.

З наведеного слідує, що законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, в даному випадку, Черняхівській РДА , можливість правомірно передати володіння нею іншій особі за договором оренди, однак з врахуванням спеціальних умов відмінних від орендних відносин щодо земель державної чи комунальної власності.

Стаття 17 Закону України "Про оренду землі" в редакції станом на 14.07.2015 передбачала, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Як встановив Суд, об`єкт оренди - невитребувану земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,2100 га, з них рілля - 4,2100 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області передано в оренду ФГ "Пчеландія" за Актом приймання-передачі від 28.07.2015 орендодавцем Черняхівською РДА( а. с. 17).

Однак ВПВС у постанові від 06.03. 2024 у справі № 902/1207/22 виснувала, що Закон України "Про оренду землі" № 161-XIV у вказаній вище редакції не визначає акт приймання-передачі як документ, яким здійснюється передання земельної ділянки, а передбачає, що таке передання відбувається шляхом державної реєстрації речового права оренди. Відтак земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, і з цього ж моменту в нього виникає відповідне речове право.

2. Щодо визначення дати початку перебігу десятирічного строку оренди за Договором оренди землі від 14.07.2015 та визначення дня та року його закінчення, відповідно.

За умовою п.42 Договору оренди землі від 14.07.2015 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

До 2013 року початок перебігу строку оренди був прив`язаний до державної реєстрації договору. Якщо сторони домовлялися про нотаріальне посвідчення, відлік строку пов`язували з нотаріальним посвідченням та подальшою державною реєстрацією договору.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.10.2025 у справі № 907/882/22, пояснюючи еволюцію регулювання, окремо зауважила, що законодавству того періоду була властива концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності.

01.01.2013 набрала чинності нова редакція Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон № 1878-VI). Зі статей 182, 640, 657, 732, 745 Цивільного кодексу прибрали посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону «Про оренду землі» виключили статті 18 та 20 про обов`язкову державну реєстрацію договорів. Відтак «реєстраційним» об`єктом став не договір, а право оренди: воно підлягає державній реєстрації на підставі укладеного договору (ч. 5 ст. 6 Закону «Про оренду землі»; п. 2 ч.1 ст. 4 та пункт 1 частини першої статті 19 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Це призвело до розмежування двох моментів:

1) укладення договору як зобов`язання (досягнення згоди щодо всіх істотних умов і підписання), з якого виникають права та обов`язки сторін у зобов`язальних правовідносинах;

2) виникнення речового права оренди, яке пов`язане з моментом державної реєстрації права.

Для договорів, укладених із 01.01.2013, момент укладення пов`язується з досягненням сторонами згоди щодо всіх істотних умов і підписанням у простій письмовій формі, якщо інше не погоджено, за умови дотримання вимог статей 638, 759 і 792 Цивільного кодексу та статті 15 Закону «Про оренду землі».

Договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).

Висновки про те, що договір оренди землі є консенсуальним, містяться також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 808/4797/13-а та КЦС ВС від 09.08.2023 у справі № 357/10393/19.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).

Наведене узгоджується також із подальшими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

З врахуванням правових висновків ВПВС, проведення реєстрації Договору оренди землі від 14.07.2015 у Зороківській сільській раді Черняхівського району 27.07.2015 за № 49 за змістом ст.ст. 125, 126 ЗК України, ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та ст. 6 Закону України "Про оренду землі" не можна вважати "державною реєстрацією речового права оренди".

Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16.01.2020 (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), ч.1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Цим же Законом абз. 3 ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16.01.2020, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що абз. 3 ч. 1 ст. 15 та 2 речення ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

У постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими і однозначними.

Тому сторони договору оренди землі не можуть на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважує, що за змістом пункту 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації.

З врахуванням цих ж правових висновків ВПВС, Суд враховує, що сторони Договору оренди землі скріпили його своїми підписами та вказали в ньому дату укладення (14.07.2015), що відповідає вимогам абз. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України " Про оренду землі" № 161-XIV, і саме з цієї дати обчислюється 10-річний строк дії цього договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 254 ЦК України строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.

Отже, перебіг 10-річного строку дії Договору оренди землі розпочався 14.07.2015 та сплинув 14.07.2025.

3. Щодо внесення змін до п.5 та п.9 Договору оренди землі від 14.07.2015 додатковою угодою від 31.07.2018 щодо річного розміру орендної плати за об`єкт оренди в межах 10-річного строку його дії.

Ч.1 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

Відповідно до ч.ч. 1 та 2 ст. 30 Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Аналіз наведених норм в сукупності з положеннями Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", виснувала ВПВС у постанові від 15.10.2025 у cправі № 907/882/22, дозволяє дійти висновку, що зміна умов договору оренди землі, укладеного з 01.01.2013, за загальним правилом здійснюється за взаємною згодою сторін в письмовій формі, а їх права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання відповідного документа (зазвичай додаткової угоди).

Водночас державній реєстрації на підставі вказаного вище правочину підлягає речове право оренди земельної ділянки (відповідні відомості про нього), а не умови договору оренди землі, зокрема, розмір орендної плати (див. mutatis mutandis пункт 41 постанови палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19).

Як встановив Суд за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка № 455247695 від 05.12.2025) державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га строком на 10 років, або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку за орендарем - Фермерським господарством "Пчеландія" проведено 10.04.2019 на підставі Договору оренди землі від 14.07.2015, а також додаткової угоди від 31.07.2018 про внесення змін до Договору оренди землі від 14.07.2015 ( а.с. 18, 36).

З врахуванням викладеного, з 31.07.2018 для ФГ "Пчеландія" річна орендна плата встановлена у розмірі 8% від вартості земельної частки (паю) - 38860,64 грн ( а. с. 152).

Ця обставина визнається ФГ "Пчеландія" шляхом подання щорічних декларацій з плати за землю та внесення орендної плати до місцевого бюджету територіальної громади.

4. Щодо набуття Оліївською сільською радою статусу орендодавця об`єкта оренди.

Відповідно до ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)" в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин" № 3993-IX від 08.10.2024 ( чинний з 08.11.2024) нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки [... ]".

Також у ч.3 ст. 13 цього Закону з моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв`язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю.

Важливою для спірних відносин є норма ч.4 ст. 13 цього Закону про те, що у разі якщо до 1 січня 2028 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

У ч.ч. 5 та 6 ст. 13 цього Закону законодавець також передбачив, що така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

Договір оренди земельної ділянки, сформованої з невитребуваної земельної частки (паю), укладений відповідно до частини третьої цієї статті, у разі переходу такої земельної ділянки у комунальну власність припиняється через два роки з дня державної реєстрації права комунальної власності на неї (крім випадків, коли цим договором передбачено його припинення раніше).

Статті 30 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" діє в незміненій редакції про те, що право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування в порядку, визначеному статтями 13, 14-1 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі прав.

Станом на дату закінчення 10-річного строку Договору оренди землі від 14.07.2015, оскільки інша підстава (юридичний факт) не відбувся, статусом орендодавця невитребуваної земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)" наділяє органи місцевого самоврядування. У цій справі - Оліївську сільську раду.

При цьому в Оліївської сільської ради відсутні правомочності щодо розпорядження земельними ділянками, сформованими за рахунок земельних часток (паїв), з метою використання їх для власних потреб, а наведе вище законодавство надає відповідній раді, яка не є власником земельної ділянки, можливість правомірно передати користування землею тимчасово іншій особі (подібний висновок викладено ВПВС у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 також нагадує, що за усталеним розумінням інституту правонаступництва усі юридично значущі дії (бездіяльність), вчинені стороною зобов`язання, є обов`язковими для її правонаступника.

З врахуванням викладеного, для Оліївської сільської ради обов`язковою є умова п.36 Договору оренди землі від 14.07.2015, яка визначає підстави, з настанням яких його дія припиняється, серед яких :

- закінчення строку, на який його було укладено;

- у разі отримання власником даної невитребуваної земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку.

Умова п.36 Договору оренди землі від 14.07.2015 корелюється з договірною умовою п.8 цього Договору.

Згідно з інформаційною довідкою № 455247695 від 05.12.2025 у розділі "Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права" у графі "зміст, характеристика іншого речового права" зберігає чинність наступний запис: строк дії: 10 (десять) років, або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку. У графі "відомості про суб`єкта іншого речового права" зберігає чинність запис: орендодавець: Черняхівська районна державна адміністрація та орендар: Фермерське господарство "Пчеландія". Відомості про державну реєстрацію права приватної власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га - відсутні, що узгоджується із ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)" та ст. 30 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" ( а с. 18).

Суд нагадує, що поняття строку визначає ст. 251 ЦК України. Відповідно до зазначеної статті строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк може бути визначений актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

До таких актів цивільного законодавства, які визначають строки, в контексті спірних правовідносин відноситься ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)".

Тобто приписи ст.13 названого Закону імперативно та безальтернативно вказують на який саме строк орган місцевого самоврядування може передати в оренду невитребувану земельну ділянку - строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

Тому надаючи оцінку змісту п.п. 8 та 36 Договору оренди землі від 14.07.2015 через призму наведених положень ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)", Суд висновує, що за наявності у Договорі альтернативних підстав його припинення, закінчення 10-річного строку не зумовлює автоматичне закінчення іншого - не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

Отже закінчення строку дії Договору оренди землі від 14.07.2015 -14.07.2025 не є підставою для його припинення. Підставою припинення Договору оренди землі від 14.07.2015, а отже і речового права оренди ФГ "Пчеландія" на земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га буде державна реєстрація права власності на неї - приватної або комунальної після 01 січня 2028, у разі, якщо законодавець не змінить ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)". У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв`язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю.

5. Щодо застосування до спірних відносин ст. 33 Закону України "Про оренду землі" .

ФГ "Пчеландія", як встановив Суд, покликаючись на умову п. 8 Договору оренди землі від 14.07.2015 про переважне право на його поновлення на новий строк, звернулося до Оліївської сільської ради з листом-повідомленням про укладення договорів оренди землі на новий строк від 13.06.2025 за вих. № 8. До листа-повідомлення орендар додав проект нового договору оренди землів. Цим листом орендар повідомив, що використовує п`ять земельних ділянок на території сільської ради ( колишня Зороківська сільська рада), в тому числі з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21 га протягом 10 років, заборгованості з орендної плати немає та має намір скористатися переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди на новий строк відповідно до їх проектів ( а.с. 34).

Лист-повідомлення про укладення договорів оренди землі на новий строк від 13.06.2025 за вих. № 8 Оліївська сільська рада отримала 18.06.2025 (а. с. 35).

ФГ "Пчеландія" вважає застосовними у відносинах з Оліївською сільською радою ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній станом на 13.06.2025, тоді як сільська рада - в редакції , чинній станом на дату укладення Договору оренди землі від 14.07.2015.

Суд не погоджується з таким розумінням земельного законодавства щодо такого об`єкта оренди як невитребувана земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21га.

Суд також приймає до уваги, що 16 січня 2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16 липня 2020 року), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

За загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Вказані висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23 листопада 2023 року у справі №906/1314/21.

Аналіз змісту статті 33 Закону "Про оренду" вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції переважне право на поновлення договору, а в чинній - переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

При вирішенні цього спору Судом враховується позиція Верховного Суду, наведена у постанові від 17 вересня 2025 року в справі № 906/1220/24 про те, що норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Так, у чинній редакції частини 1 ст. 33 Закону України " Про оренду землі" йдеться виключно про укладення договору оренди землі на новий строк, а у ч.3 цієї статті Закону, що до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

Тобто, орендар подає орендодавцеві проект договору оренди землі, а не додаткову угоду в частині зміни такої істотної умови як строк дії договору, адже у ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Та оскільки право оренди невитребуваної земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21га належить ФГ "Пчеландія" до моменту державної реєстрації права власності на неї за приватним власником, чи за територіальною громадою в особі Оліївської сільської ради, у ФГ "Пчеландія" a priori до настання такого моменту не виникає "переважне" право на оренду цієї ж земельної ділянки перед іншими особами, а в Оліївської сільської ради - право надати цю земельну ділянку в оренду іншим потенційним орендарям після 14.07.2025.

Таким чином, закінчення строку дії Договору оренди землі від 14.07.2015 -14.07.2025 не є правоприпиняючою обставиною орендних відносин між сторонами спору.

До викладеного, Суд доповнює, що ВПВС ухвалою від 29.04.2026 у справі № 911/1138/25 прийняла її до розгляду з тих підстав, що хоча правовий режим "невитребуваних паїв" (які не є комунальною власністю, а лише перебувають у розпорядженні ради) і відрізняється від правового режиму земель комунальної власності, але принципи справедливості, розумності та рівності суб`єктів господарювання є універсальними. Отже, положення ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" у системному зв`язку зі ст.ст. 124, 134,135 ЗК України слід тлумачити так: спеціальна процедура надання в оренду невитребуваних паїв без аукціону застосовується виключно за відсутності конкуренції ( тобто за наявності лише одного заявника). У разі надходження двох і більше заяв на оренду одних і тих самих невитребуваних часток (паїв) єдиним законним та справедливим способом визначення орендаря є проведення земельних торгів, оскільки це забезпечує найвищу плату за землю (що відповідає інтересам громади та майбутніх власників паїв) та однакові умови для бізнесу.

Правові висновки ВПВС у справі № 911/1138/25 не будуть застосовні до відносин, що склалися між сторонами справи, однак вказують на розвиток судової практики щодо набуття вперше права оренди на невитребувану земельну ділянку.

ФГ "Пчеландія", звертаючись до Оліївської сільської ради з порядку чинної редакції ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з проектом нового договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21га залишило поза увагою вимоги п.п. 2 п.27 розділу X "Перехідні положення" ЗК України про те, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:

- у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України, передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) здійснюється на таких умовах:

а) розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області;

б) орендар земельної ділянки не має права на: компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки; поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря; передачу земельної ділянки в суборенду; встановлення земельного сервітуту; зміну угідь земельної ділянки; будівництво на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд); закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень; переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу; відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою; поділ земельної ділянки, об`єднання її з іншою земельною ділянкою; використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об`єктів, а також інших корисних властивостей землі; зміну цільового призначення земельної ділянки;

- договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця;

- передача в оренду земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів.

Очевидно, що протягом десяти років використання земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21га змінювалось законодавство, зокрема, в частині такої істотної умови як орендна плата, і ця обставина має бути врахована сторонами для приведення умов Договору оренди землі від 14.07.2015 у відповідність із законом.

Чинна станом на 14.07.2025 редакція ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі також визначає:

об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

дата укладення та строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Суд приймає до уваги, що договір оренди невитребуваної земельної ділянки, яка перебуває в управлінні органу місцевого самоврядування укладається останнім з врахуванням Типового договору оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03. 2004 р. № 220 зі змінами та доповненнями.

Згідно з типовою умовою п.5 нормативна грошова оцінка земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору становить: ____ гривень; (кадастровий номер земельної ділянки ) ____ гривень (кадастровий номер земельної ділянки).

Згідно з типовою умовою п. 9 орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі ____Середня нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі по ___області становить ___ гривень (у разі укладення договорів оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва під час дії воєнного стану), а у разі оренди земельних ділянок відповідно до підпункту 2 пункту 27 розділу X Перехідні положення Земельного кодексу України - із зазначенням середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по відповідній області.

Відповідно до витягу № НВ-9966003592025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок станом на 05.06.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21га складає 65907,57га.

ФГ "Пчеландія" пропонувало Оліївській сільській раді привести умови п.5 та п.9 Договору оренди землі від 14.07.2015, в редакції додаткової угоди від 31.07.2018, в частині річного розміру орендної плати у відповідність з чинною нормативною грошовою оцінкою орендованої земельної ділянки.

Водночас у відзиві на позовну заяву Оліївською сільською радою вказано, що орендар вправі вимагати змінити лише умову п. 8 Договору оренди землі від 14.07.2015 в частині строку його дії без зміни інших істотних умов використання орендованої земельної ділянки.

Однак для Суду очевидно, що залишення Договору оренди землі від 14.07.2015 на діючих умовах не відповідає фінансовим інтересам Оліївської територіальної громади з огляду на необхідність застосування актуальної нормативної грошової оцінки земельної ділянки та ставки орендної плати в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки землі.

На підставі викладеного, Суд висновує, що ФГ "Пчеландія" та Оліївська сільска рада, як управитель земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0128, площею 4,21га можуть додатковою угодою змінити редакцію п.п. 5 та 9 Договору оренди землі від 14.07.2015 в частині визначення грошового еквівалента 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Житомирській області. Однак зазначене питання не було предметом спору у цій справі, оскільки Суд не вправі виходити за межі позовних вимог (ч.2 ст. 14 та ч.2 ст. 237 ГПК України).

Отже, вирішення спірних правовідносин у цій справі залежало від оцінки обставин припинення дії Договору оренди землі від 14.05.2015, з урахуванням настання/ненастання обставин, які прямо відповідають вимогам ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", в редакції чинній на момент його укладення, котра також не надавала права укладення договору на конкретний строк, а лише обумовлювала строк дії договору настанням юридичного факту отримання власником правовстановлюючих документів на орендовану земельну ділянку.

6. Щодо підстав відмови у позові.

Cтаття 14 ГПК України визначає принцип диспозитивності господарського судочинства та встановлює, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Таким чином, при вирішенні позову застосуванню підлягають загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Особа, яка звертається до суду з позовом вказує у позові власне суб`єктивне уявлення про її порушене право та/або охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

У свою чергу, суд перевіряє доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.

У постанові від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 Велика Палата Верховного Суду вказувала, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові ( див. постанову ВПВС від 04.03. 2026 у справі № 922/264/24).

Щодо розподілу судових витрат

При зверненні з цим позовом до суду ФГ "Пчеландія" сплатило судовий збір в розмірі 2422,40грн, що підтверджується квитанцією про сплату № 8803-9030-6735-7526 від 17.12.2025.

При зверненні з цим позовом до суду ФГ "Пчеландія" заявило, що попередньо очікує понести витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 40 000,00грн, з яких 10 000,00грн позивачем вже фактично понесені за підготовку позовної заяви.

В силу приписів п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав - покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові, покладаються на позивача (ч. 4 ст. 129 ГПК України).

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

У позові Фермерського господарства "Пчеландія" до Оліївської сільської ради Житомирського району про визнання укладеним з моменту набрання законної сили рішенням суду договір оренди землі в запропонованій редакції щодо земельної ділянки площею 4,21 га, кадастровий номер 1825684400:14:000:0128 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Оліївської сільської ради Житомирського району за межами села Вишпіль відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 12.05.26

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати: 1 - у справу, 2-3 сторонам через Ел.суд