Рішення № 136426160, 06.05.2026, Господарський суд Запорізької області

номер провадження справи 15/1/26

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.05.2026 Справа № 908/35/26

м. Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Горохова Ігоря Сергійовича, за участю секретаря судового засідання Пікалова І.С., розглянувши матеріали справи

за позовом Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області, 70432, Запорізька область, Запорізький район, с. Степне, вул. Травнева, 50

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма Нива, 69005, м. Запоріжжя, бул. Центральний, буд. 25, кв. 104

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області, 69089, м. Запоріжжя, вул. Абрагама Коопа, 8

про стягнення несплаченої орендної плати, розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання вчинити певні дії

за участю представників сторін:

від позивача: Гайдук С.П., адвокат, свідоцтво № 531 від 27.04.2012, ордер серії СЕ № 1129664 від 07.01.2026;

від відповідача /в режимі відеоконференції/: Сердюк Р.В., адвокат, свідоцтво № 2602 від 13.08.2012, ордер серії АЕ № 1252393 від 05.02.2024;

від третьої особи: не з`явився;

установив

02.01.2026 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма Нива з вимогами про:

- стягнення 34 309,89 грн несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки;

- розірвання договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322188600:02:002:0261, площею 21,1000 га, (не витребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) - сіножаті), від 13.10.2017, укладеного між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма Нива (із змінами, внесеними додатковою угодою від 27.07.2018);

- зобов`язання Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма Нива повернути земельну ділянку кадастровий номер 2322188600:02:002:0261, площею 21,1000 га, Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу від 02.01.2026 здійснено автоматизований розподіл позовної заяви між суддями, присвоєно їй єдиний унікальний номер судової справи 908/35/26 та визначено до розгляду судді Горохову І.С.

Ухвалою суду від 06.01.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/35/26. Присвоєно справі номер провадження 15/1/26, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 05.02.2026 о 10:30 год.

Ухвалою суду від 23.01.2026 задоволено заяву представника відповідача адвоката Сердюка Романа Вікторовича про участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції.

23.01.2026 через підсистему Електронний суд від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, сформований у підсистемі 22.01.2026, із запереченнями проти задоволення позовних вимог.

02.02.2026 через підсистему Електронний суд суд отримав від позивача відповідь на відзив, сформовану у підсистемі 30.01.2026.

03.02.2026 через підсистему Електронний суд відповідач надав суду заперечення на відповідь на відзив (вих. № п.736 п. 35 д. 3-3-3), сформовані у підсистемі 02.02.2026.

04.02.2026 суд отримав від позивача клопотання про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.

Ухвалою суду від 05.02.2026, окрім іншого, продовжено строк підготовчого провадження у справі на тридцять днів; підготовче засідання відкладено на 09.03.2026 о 10:30 год.; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Запорізьку районну державну адміністрацію Запорізької області.

10.02.2026 через підсистему Електронний суд від відповідача до суду надійшла заява (вих. № п. 736 п. 35 д. 2-3, сформована у підсистемі 09.02.2026), до якої додано опис вкладення та поштовою квитанцію про направлення Запорізькій районній державній адміністрації Запорізької області відзиву та заперечень, поданих ТОВ АФ Нива на позову заяву Степненської сільської ради.

19.02.2026 через підсистему Електронний суд від позивача до суду надійшла заява, в якій Степненська сільська рада повідомляє, що на виконання ухвали суду від 05.02.2026 у справі № 908/35/26 направила разом з цією заявою в електронний кабінет Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області усі заяви по суті справи, що є додатками до заяви.

04.03.2026 через підсистему Електронний суд від відповідача до суду надійшли додаткові пояснення по справі з документами (вих. № п. 736 п. 35 д.3-3-2, сформовані у підсистемі 03.03.2026).

Ухвалою суду від 09.03.2026 підготовче засідання у справі відкладено на 06.04.2026 о 10:00 год.

17.03.2026 через підсистему Електронний суд від позивача суд отримав письмові пояснення у справі з документами.

25.03.2026 через підсистему Електронний суд від позивача судом отримані додаткові письмові пояснення щодо обставин справи (сформовані у підсистемі 24.04.2026).

25.03.2026 через підсистему Електронний суд від відповідача суд отримав додаткові письмові пояснення (вих. № п.736 п.35 д.1-9, сформовані у підсистемі 25.03.2026) та додаткові письмові пояснення у справі (вих. № п.736 п. 35 д. 1-7, сформовані у підсистемі 24.03.2026).

06.04.2026 через підсистему Електронний суд від позивача до суду надійшли додаткові письмові пояснення у справі.

Технічна фіксація підготовчого засідання 06.04.2026 здійснювалась за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку vkz.court.gov.ua.

Судом перевірені повноваження присутніх представників сторін. Відводів складу суду не заявлено.

Позов заявлено з наступних підстав: відповідачу в оренду передана земельна ділянка не витребувані (не розподілені) земельні ділянки частки (паї) сіножаті. За умовами договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років (для сільськогосподарських угідь), визначені Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастром) на виконання статті 289 ПК України. Згідно із Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 12.12.2025, сформованого з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:02:002:0261 складає 169 381,27 грн. Позивачем проведено розрахунок орендної плати, яку відповідач повинен був сплачувати з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки за період з 2019-2025 роки та розмір заборгованості становить 34 309,89 грн. Враховуючи те, що орендна плата сплачувалась не у повному обсязі позивач вважає, що порушення відповідачем умов договору оренди землі є істотним та є підстави для розірвання договору оренди, і як наслідок повернення земельної ділянки орендарем.

Відповідач заперечив щодо позову та зазначив, що нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності. За умовами договору, у разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін зацікавлена сторона повинна повідомити про це іншу сторону не пізніше ніж за один місяць. При досягненні згоди між сторонами укладається додаткова угода про зміну розміру орендної плати. Укладання додаткової угоди про зміну розміру орендної плати, позивач не пропонував. У даному випадку, порядок та спосіб визначення розміру орендної плати за договором, визначається виключно умовами самого договору, а не податковим законодавством. Договором оренди непередбачено право позивача на односторонню зміну істотних умов договору щодо орендної плати. Орендна плата відповідачем сплачувалась з урахуванням коефіцієнту індексації, що підтверджується довідкою про розмір щомісячно сплаченої орендної плати. Твердження позивача про систематичну недоплату відповідачем орендної плати за землю спростовується фактичними обставинами справи та наданими доказами.

Позивач у відповіді на відзив зазначив, що з 01.01.2019 для визначення бази оподаткування земельної ділянки, використовується відомості загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Технічна документації щодо спірної земельної ділянки не виготовлялась. Таким чином, для визначення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки повинна використовуватися технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Відповідачем не надано документального підтвердження інших даних нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на спростування значень нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки наведені позивачем. Орендна плата відповідачем сплачувалась без врахування загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Норми права, що регулюють цивільний обіг земель державної та комунальної власності повинні застосовуватися до не витребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) у відповідних правовідносинах (розмір орендної плати, нормативна грошова оцінка, сплата податку на майно у формі орендної плати за землю, стягнення несплачених сум орендної плати (заборгованості), не витребування земельних ділянок, тощо) згідно із статтею 8 ЦК України та статті 11 ГПК України. У разі наявності підстав для задоволення позову, просить застосувати строки позовної давності до позовних вимог.

У запереченнях відповідач зазначив, що неможливо застосувати норми права, які застосовуються при регулюванні орендних відносин щодо державної та комунальної власності, до регулювання спірних орендних правовідносин невитребуваних паїв. Докази реєстрації права власності щодо спірної земельної ділянки відсутні. До договорів оренди не витребуваних паїв застосовуються загальні положення, які регулюють оренду сільськогосподарської землі. У спірному договорі сторони мали та мають право на власний розсуд визначити спосіб обрахунку орендної плати. Позивачем не доведено, що умовами спірного договору оренди землі, не передбачено обов`язок орендаря в односторонньому порядку враховувати змінену нормативну грошову оцінку земельної ділянки та відповідно переглядати розмір орендної плати. Сам по собі факт запровадження загальнонаціональної нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення не породжує автоматичної зміни умов договору оренди земельної ділянки. Зміна нормативної грошової оцінки землі не змінює автоматично розмір орендної плати, якщо інше не передбачено договором або законом. Розрахунок орендної плати має ґрунтуватися на нормативній грошовій оцінці землі, чинній у відповідний період користування землею, а не на пізніше сформованих показниках. Позивач не ініціював перегляд орендної плати, претензії щодо розміру орендної плати, які сплачував відповідач були відсутні. Формальна прив`язка орендної плати до нормативної грошової оцінки не усуває необхідності дотримання порядку зміни умов договору оренди землі, що прямо передбачено умовами договору. Використання певної форми податкової декларації (через відсутність іншої спеціальної форми для паїв) не означає юридичного визнання того, що ці землі змінили свій статус на комунальні. Позивачем не доведена систематичність несплати орендної плати, що свідчить про відсутність правових підстав для припинення права користування земельною ділянкою. Позивачем не надано доказів, що раніше визначена нормативна грошова оцінка землі втратила чинність до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Також відповідачем надано додаткові пояснення в яких зазначено, що позивачем не надано жодного доказу, який свідчить про набуття органом місцевого самоврядування права комунальної власності на спірну земельну ділянку. Використання спірної земельної ділянки з цільовим призначенням пасовища (сіножаті) для випасання худоби та косіння трави є технологічною необхідністю для стабільної роботи відповідача в галузі тваринництва. Незначний розмір спірної суми (менше 1%) за значний проміжок часу (більше 7-и років) при істотній загальній сплаті (близько 2 млн. грн) не може визначатися як систематичне невиконання обов`язків. На час вирішення спору в суді неможливо стверджувати про те, що мали місце будь-які порушення прав позивача, оскільки відповідач сплачував орендну плату у розмірах та строках визначених договором, та позивач жодного разу не звертався до відповідача із пропозицією щодо перегляду розміру орендної плати.

Позивач у письмових поясненнях додатково зазначив, що до земельних ділянок не витребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) релевантні рішення Верховного Суду щодо земель комунальної власності, які містять правові висновки відносно нарахування та сплати орендної плати за договором, розірвання договору оренди землі внаслідок неналежного виконання умов договору. Відповідач протягом 2019-2025 років не сплачував у повному обсязі орендну плату за землю, та таке порушення умов договору оренди землі є істотним, отже наявні підстави передбачені частиною другою статті 651 ЦК України для розірвання договору. Позов подано в межах строку позовної давності, а тому підстави для застосування наслідків спливу позовної давності відсутні. Площа спірної земельної ділянки від загальної кількості орендованих відповідачем земельних ділянок становить 1,9%, що ніяким чином не здатне позначитися на виробничій діяльності відповідача.

Судом проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, суд щодо спору зазначає наступне.

12.09.2017 розпорядженням голови Запорізької РДА № 555 затверджено проект землеустрою та погоджено умови договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322188600:02:002:0261, з ТОВ «Агрофірма «Нива».

13.10.2017 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області (Запорізька РДА) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Нива» (ТОВ «Агрофірма «Нива», орендар) укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322188600:02:002:0261, площею 21,1000 га, із земель колишнього КСП «Степне» (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) - сіножаті) розташованої на території Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту, строком на 14 років (договір від 13.10.2017).

13.10.2017 між Запорізькою РДА та ТОВ «Агрофірма «Нива» підписано акт прийому-передачі об`єкту (земельної ділянки) кадастровий номер 2322188600.02.002.0261.

Згідно приписів частини першої статті 30 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, земельні ділянки колективної власності, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування в порядку, визначеному статтями 13, 14-1 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі прав.

27.07.2018 розпорядженням голови Запорізької РДА № 456 погоджено внесення змін до договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322188600:02:002:0261.

27.07.2018 між Запорізькою РДА та ТОВ «Агрофірма «Нива» укладено додаткова угоду до договору від 13.10.2017, якою строк дії договору було збільшено до 49 років (додаткова угода від 27.07.2018).

Земельна ділянка кадастровий номер 2322188600:02:002:0261, площею 21,1000 га, невитребувані (не розподілені) земельні частки (паї) - сіножаті, розташована на території Степненської територіальної громади (UA23060270000087706).

Згідно з частинами першою - третьою статі 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (в редакції до 01.01.2019 - станом на час укладання договору від 13.10.2017 та додаткової угоди від 27.07.2018, нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).

Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження».

До 01.01.2019 орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок виступали сільські, селищні, міські ради та районні державні адміністрації - Степненська сільська рада та Запорізька РДА для земельної ділянки кадастровий номер 2322188600:02:002:0261.

Згідно з частиною третьою статі 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (в редакції станом на 01.01.2019 та на теперішній час): «Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку»

Після 01.01.2019 орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок є виключно сільські, селищні, міські ради.

Згідно з частиною першою, другою, четвертою статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. У разі переходу права власності на земельну ділянку, що перебуває у постійному користуванні, від держави до територіальної громади або від територіальної громади до держави до набувача земельної ділянки переходять права та обов`язки власника земельної ділянки за правовідносинами постійного користування нею. Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Таким чином, при переході речових прав на земельні ділянки від держави до територіальної громади, останні набувають повноважень орендодавців за діючими договорами оренди землі.

Згідно з ч. 1 статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до приписів частин перших статей 317, 319 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до частин першої, третьої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

Оскільки з 01.01.2019 повноваження щодо володіння, користування та розпоряджання нерозподіленими (невитребуваними) земельними ділянками залишились лише за сільськими, селищними, міськими радами, то відповідні органи місцевого самоврядування здійснюють повноваження титульного володільця - особи, яка хоч і не є власником, але володіє майном на підставі, передбаченій законом або договором.

Титульним володінням є таке, що має під собою правову підставу (титул), у якості якої може виступати закон або договір.

Титульне володіння нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок полягає, зокрема, у здійсненні прав та обов`язків орендодавця за чинними договорами оренди землі, у тому числі, внесення змін до та/або припинення договорів оренди землі, надання письмової згоди на укладання договорів суборенди землі, тощо.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 26.04.2023 у справі № 917/2031/19 (пункт 4.29) та від 28.10.2020 у справі № 923/965/19 (пункт 23) дійшов висновку, що «невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних органів до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку» (в сучасних реаліях - до оформлення права приватної власності спадкоємцями до 01.01.2028 або комунальної власності в порядку визнання майна безхазяйним після 01.01.2028).

Відповідно до статті 8 ЦК України якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). У разі неможливості використати аналогію закону для регулювання цивільних відносин вони регулюються відповідно до загальних засад цивільного законодавства (аналогія права).

З 01.01.2019, орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок згідно статі 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» є виключно сільські, селищні, міські ради, останні набули право орендодавців за діючими договорами оренди нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок, укладеними до 01.01.2019 районними державними адміністраціями

05.12.2019 між Запорізькою РДА та Степненською сільською радою був складений Акт прийому-передачі оригіналів договорів оренди землі, договору від 13.10.2017 (кадастровий номер 2322188600:02:002:0261) та додаткової угоди від 27.07.2018.

Таким чином, Степненська сільська рада є орендодавцем за договором оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322188600:02:002:0261, укладеного 13.10.2017 між Запорізькою РДА та ТОВ «Агрофірма «Нива» зі змінами, внесеними додатковою угодою від 27.07.2018.

Відповідно до п. 2.3 договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору згідно з листом Міжрайонного управління у Запорізькому районі та м. Запоріжжі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 07.02.2017 № 0-8-0.18-57/117-17 становить: площею 21,1000 га за кадастровим номером 2322188600:02:002:0261 96 439,45 грн.

Відповідно до Розділу 4 договору оренди землі від 13.10.2017:

п. 4.1. За користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю оренду плату у грошовій безготівковій формі.

п. 4.2 Річний розмір орендної плати становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 21,1000 га за кадастровим номером 2322188600:02:002:0261 складає 9 643,95 грн. (дев`ять тисяч шістсот сорок три гривні 95 копійок).

п. 4.3 Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

п. 4.4 Виплата орендної плати проводиться за перший рік - у п`ятиденний строк після підписання договору оренди, його державної реєстрації та подачі до податкового органу; починаючи з наступного року - відповідно до Податкового кодексу України на рахунок Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області щомісячно не пізніше 30 числа наступного місяця в рівних частинах від загальної суми на рахунок: 33213812700139, банк ГУДКСУ в Запорізькій області, МФО 813015, ЄДРПОУ 38025393 код платежу 18010600.

п. 4.5 Передача продукції в рахунок орендної плати забороняється.

п. 4.6 Розмір орендної плати переглядається сторонами у випадах:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- в інших випадках, передбачених законом.

В разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про це іншу сторону не пізніше, ніж за один місяць. При досягненні згоди між сторонами укладається додаткова угода про зміну розміру орендної плати.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною 1 статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК У країни, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою, другою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови

За приписами статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до пп. 14.1.136 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до п. п. 14.1.147 п. 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності орендна плата).

Відповідно до статті 271 Податкового кодексу України, 271.1. базою оподаткування є:

271.1.1. нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом;

271.1.2. площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено.

База оподаткування по земельних частках (паях) визначається згідно із даними земельних ділянок, на які фізичні особи мають право як власники земельних часток (паїв), з урахуванням підпунктів 271.1.1 та 271.1.2 цього пункту.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки (п. 288.2 ПК України).

Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду (п. 288.3 ПК України).

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 ПК України).

Відповідно до п. 286.2 статті 286 ПК України платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов`язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Податкова декларація з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) затверджена Наказом Міністерства фінансів України 16.06.2015 № 560.

Згідно з пунктом 54.1 статті 54 ПК України крім випадків, передбачених податковим законодавством, платник податків самостійно обчислює суму податкового та/або грошового зобов`язання та/або пені, яку зазначає у податковій (митній) декларації або уточнюючому розрахунку, що подається контролюючому органу у строки, встановлені цим Кодексом. Така сума грошового зобов`язання та/або пені вважається узгодженою.

07.02.2018 Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України» (далі - Постанова № 105).

Постановою № 105 вирішено провести у 2018 році загальнонаціональну (всеукраїнську) нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення, затверджено Порядок проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі - Порядок), доручено Міністерству аграрної політики та продовольства, Державній службі з питань геодезії, картографії та кадастру забезпечити проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення до 31.08.2018.

Порядок визначає процедуру проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (п. 1 Порядку).

Визначено, що під загальнонаціональною (всеукраїнською) нормативною грошовою оцінкою земель сільськогосподарського призначення (далі - оцінка) слід розуміти нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення, яка проводиться одночасно на всій території України (п. 2 Порядку).

Об`єктом оцінки є землі сільськогосподарського призначення незалежно від форми власності в межах території природно-сільськогосподарських районів (у тому числі гірських природно-сільськогосподарських районів) Автономної Республіки Крим, областей, крім земель сільськогосподарського призначення в межах населених пунктів (п. 5 Порядку).

Технічна документація підлягає обов`язковій державній експертизі, яка проводиться Держгеокадастром відповідно до Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації». Технічна документація з позитивним висновком державної експертизи у десятиденний строк надсилається поштою разом із супровідним листом до Мінагрополітики для затвердження (п. 17 Порядку).

Мінагрополітики протягом трьох місяців з дня реєстрації технічної документації здійснює розгляд технічної документації та приймає рішення про її затвердження або про відмову в її затвердженні. Рішення про затвердження технічної документації або про відмову в її затвердженні приймається шляхом видання відповідного наказу. Підставою для відмови у затвердженні технічної документації є її невідповідність вимогам законодавства. Рішення про відмову у затвердженні технічної документації надсилається поштою до Держгеокадастру протягом трьох місяців з дня реєстрації. У разі коли відмова є обґрунтованою, Держгеокадастр у п`ятиденний строк з дня реєстрації відповідного рішення повертає технічну документацію виконавцю для доопрацювання (п. 18 Порядку).

У разі коли технічна документація не затверджена Мінагрополітики протягом трьох місяців з дня реєстрації, вона вважається затвердженою (п. 19 Порядку).

Упродовж 2018 року відповідно до Постанови № 105 були здійснені роботи по проведенню загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

16.11.2018 наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 552 «Про затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення» (наказ № 552) затверджено технічну документацію із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, яка набула чинності з 01.01.2019.

Затверджена технічна документація протягом п`яти робочих днів з дня затвердження подається Мінагрополітики Державному кадастровому реєстратору Держгеокадастру разом із заявою про внесення відомостей про проведення оцінки до Державного земельного кадастру. До заяви додаються матеріали, передбачені пунктами 69 і 96 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. № 1051 (п. 20 Порядку).

Державний кадастровий реєстратор Держгеокадастру вносить у строк, визначений частиною чотирнадцятою статті 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр», відомості про оцінку до Державного земельного кадастру (п. 21 Порядку).

Постановою № 105 внесені зміни до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051: підпункт 8 пункту 22 після абзацу сьомого доповнено новим абзацом такого змісту: «Після проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення відповідно до Порядку проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 7 лютого 2018 р. № 105, підставою для надання відомостей із Державного земельного кадастру про нормативну грошову оцінку земельної ділянки сільськогосподарського призначення (крім земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів) є виключно дані загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, які внесені до Державного земельного кадастру та не підлягають оновленню протягом строку, визначеного Законом України «Про оцінку земель».

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка розроблена і затверджена рішенням органу місцевого самоврядування та відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру до затвердження технічної документації, діє протягом строку, визначеного частиною другою статті 18 Закону України «Про оцінку земель». Власник або землекористувач земельної ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності може замовити проведення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки в порядку, передбаченому частиною другою статті 15 Закону України «Про оцінку земель». В іншому випадку для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності використовуються відомості про оцінку (п. 24 Порядку).

Отже, нормативна грошова оцінка яка розроблена і затверджена рішенням органу місцевого самоврядування та відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру до затвердження загальнонаціональної нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення діє протягом встановленого законом строку, а після - застосовується загальнонаціональна нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення. Можливість власника або землекористувача земель сільськогосподарського призначення замовити проведення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки в порядку, передбаченому Законом України «Про оцінку земель», передбачена лише для земельних ділянок приватної власності.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації за формою згідно з додатком 3 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Мінагрополітики від 23 травня 2017 року № 262 (п. 24 Порядку).

03.11.2021 Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок» (постанова № 1147), якою затверджено Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок (Методика). Методика встановлює методологічні засади проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосовується у випадках, визначених Законом України «Про оцінку земель». Об`єктом нормативної грошової оцінки є земельні ділянки усіх категорій та форм власності в межах території територіальної громади (або її частини) (п. 1 Методики).

Пунктом 4 Постанови № 1147 установлено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Форма Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена законодавством, та надається згідно з додатком 17 до Методики.

Пунктом 20 Методики, в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 01.07.2022 № 753, передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою, форму якої наведено в додатку 16, що подається в електронній або паперовій формі, як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за формою згідно з додатком 17.

У разі розташування земельних ділянок у межах кількох оціночних районів та/або адміністративно-територіальних одиниць, та/або категорій лісів нормативна грошова оцінка таких земельних ділянок визначається як сума нормативних грошових оцінок їх частин, що розташовані у відповідних землеоціночних районах та/або адміністративно-територіальних одиницях, та/або категоріях лісів. Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.

У разі подання заяви в електронній формі витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок або мотивована відмова в наданні такого витягу видається в електронній формі за допомогою технічних засобів електронних комунікацій накладенням кваліфікованого електронного підпису відповідно до вимог Закону України «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги», а за бажанням заявника може також надаватися в паперовій формі.

Відповідно до приписів пункту 4.3 договору від 13.10.2017 обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років (для сільськогосподарських угідь), визначені Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастром) на виконання статті 289 ПК України, становлять: 2017-2022 роки - 1,0, 2023 рік - 1,051, 2024 рік - 1,12. З 01 січня кожного року застосовується значення нормативної грошової оцінки за попередній рік, помножений на коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за попередній рік.

Розрахунок коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за попередній рік триває певний час та як правило оприлюднюється у другій декаді січня, про що свідчить застереження при оприлюдненні коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік у наданому позивачем оголошенні з веб-сайту Держгеокадастру (останній абзац).

Позивачем надано Витяг № НВ-9989444792025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 2322188600:02:002:0261 та її нормативна грошова оцінка станом на 12.12.2025 становить 169 381,27 грн.

Згідно з п. 289.1. статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Відповідно до п. 289,2 ст. 289 Податкового кодексу України, 289.2. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кi = І:100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Таким чином, розмір орендної плати за землю визначається величиною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розрахункові значення нормативної грошової оцінки 2019 - 2024 роки: НГО із Витягу за 2025 рік 169 381,27 грн.

Кні (2024 рік) = Кні (2023 рік) х Кі (2023 рік) - 1 х 1,051 - 1,051

Кні (2025 рік) = Кні (2024 рік) х Кі (2024 рік) = 1,051 х 1,12 = 1,177

НГО (2024) = НГО (у 2025 році) / Кні (2025 рік) х Кні (2024 рік) = = 169 381,27 / 1,177 х 1,051 = 151 248,70 грн.

НГО (2023 рік) = НГО (2025 рік) / Кні (2025 рік) = 169 381,27/1,177 = 143 909,32 грн

З урахуванням коефіцієнту індексації 1, НГО за 2019 2022 роки становить 143 909,32 грн.

Кі - коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки (сільськогосподарські угіддя), визначені Держгеокадастром,

Кні - добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель, починаючи від року проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки сільськогосподарського призначення (2018).

Розрахункові значення річної орендної плати:

2025 рік, НГО 169 381,27 грн, річна сума орендної плати 16 938,13 грн, задекларовано відповідачем 11 352,10 грн, недоплата 5586,03 грн;

2024 рік, НГО 151 248,70 грн, річна сума орендної плати 15 124,87 грн, задекларовано відповідачем 10 135,81 грн, недоплата 44989,06 грн;

2023 рік, НГО 143 909,32 грн, річна сума орендної плати 14 390,93 грн, задекларовано відповідачем 9643,97 грн, недоплата 4746,96 грн;

2022 рік, НГО 143 909,32 грн, річна сума орендної плати 14 390,93 грн, задекларовано відповідачем 9643,97 грн, недоплата 4746,96 грн;

2021 рік, НГО 143 909,32 грн, річна сума орендної плати 14 390,93 грн, задекларовано відповідачем 9643,97 грн, недоплата 4746,96 грн;

2020 рік, НГО 143 909,32 грн, річна сума орендної плати 14 390,93 грн, задекларовано відповідачем 9643,97 грн, недоплата 4746,96 грн;

2019 рік, НГО 143 909,32 грн, річна сума орендної плати 14 390,93 грн, задекларовано відповідачем 9643,97 грн, недоплата 4746,96 грн.

Сума недоплаченої орендної плати за землю становить 34 309,89 грн.

Частиною першої статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до абзацу 7 частини другої статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Згідно статей 525, 526, 530 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно пункту 3 частини першої статті 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору.

Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

За правилами частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до пункту «в» частини першої статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Приписами статті 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до пункту 1 статті 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Таким чином, судом установлено, що TOB «Агрофірма «Нива» сплачувало орендну плату за землю без врахування зміни нормативної грошової оцінки землі, що призвело до утворення заборгованості в розмірі 34 309,89 грн.

Щодо заперечень відповідача відносно позову в частині стягнення заборгованості, суд додатково зазначає наступне.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 дійшла наступних висновків, а саме: водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

З моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.

Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

З моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Суд враховує те, що не витребувані (нерозподілені) земельні ділянки частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних органів до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку.

З урахуванням Порядку ведення Державного земельного кадастру, підставою для надання відомостей із державного земельного кадастру про нормативну грошову оцінку земельної ділянки сільськогосподарського призначення (крім земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів) є виключно дані загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, які внесені до державного земельного кадастру та не підлягають оновленню протягом строку, визначеного Законом України «Про оцінку земель».

Позивачем не виготовлялась технічна документація з оцінки спірної земельної ділянки, отже актуальною є загальнонаціональна нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення.

Також, за умовами пунктів 4.2, 4.3, 4.6 договору оренди землі від 13.10.2017, річний розмір орендної плати становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, а також розмір орендної плати переглядається сторонами у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, суд вважає, що у даному випадку розмір орендної плати за користування земельною ділянкою не витребувані (нерозподілені) земельні ділянки частки (паї) сіножаті повинен визначатися з урахуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки та автоматично змінюватися при новому розмірі нормативної грошової оцінки землі, які права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати.

Звернення позивача до суду з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) сіножаті лише з підстав зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки,. Не призведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною додаткової спірної угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Заперечення відповідача щодо неможливості стягнення заборгованості з орендної плати за землю з урахуванням щорічної нормативної грошової оцінки земельної ділянки без укладення додаткової угоди до договору, суд вважає безпідставним, з урахуванням наведеного вище.

Також позивачем заявлено позовні вимоги про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.

З приводу даних позовних вимог суд зазначає наступне.

Позивач посилається на істотність порушення орендарем умов договору оренди землі враховуючи сплату орендної плати у розмірі лише 67,01% від належного (дійсного) розміру орендної плати, а також систематичність порушень орендарем обов`язків за договором оренди землі протягом тривалого строку. Отже, на його думку, наявні підстави для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Розбіжність у сплаті орендної плати виникла у зв`язку з тим, що ТОВ «Агрофірма «Нива» використовувало значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на час укладення договору оренди землі від 13.10.2017, яка втратила чинність з 01.01.2019.

ТОВ «Агрофірма «Нива» не проводило Індексацію величини нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 2322188600:02:002:0261, шляхом формування протягом 2020-2025 років Витягів із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру та зазначення отриманих величин в Податкових деклараціях з плати на землю за 2020-2025 роки або індексацію величини нормативної грошової оцінки земельної ділянки у 2019 році самостійно з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель, визначених Держгеокадастром.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 справа № 918/391/23 щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України дійшла наступних висновків.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само

у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо,

у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

З обставин справи та наданих доказів судом установлено, що:

- з урахуванням щорічної індексованої нормативної грошової оцінки землі згідно із розрахунком позивача, наведеного у позові сума розміру орендної плати за період з 2019 по 2025 повинен становити 107 017,65 грн;

- відповідач за спірний період часу сплатив орендну плату за землю в розмірі 69 707,76 грн з урахуванням нормативної грошової оцінки землі визначеній у розмірі 96 439,45 грн (п. 2.3 договору оренди землі від 13.10.2017);

- несплачена сума орендної плати за землю відповідачем становить 34 309,89 грн, що дорівнює 34,86% від суми річної орендної плати - 107 017,65 грн, тобто заборгованість становить менше 35%;

- відповідач сплатив більшу частину розміру орендної плати за землю і наразі між сторонами у справі існує спір щодо розміру орендної плати за користування земельною ділянкою;

Позивачем не надано, докази несвоєчасної та неповної оплати задекларованих відповідачем сум орендної плати за землю, до виникнення спору між сторонами. Підстави стверджувати про тривалість порушень орендарем обов`язків за договором оренди землі відсутні;

- частково несплачена сума орендної плати за землю, на думку суду, є неістотною, у порівнянні з сумою, на яку розраховував позивач.

- умовами розділу 4 договору оренди землі від 13.10.2017 передбачено, що орендна плата переглядається у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, і наслідком такого перегляду за ініціативою зацікавленої сторони є укладення додаткової угоди про зміну розміру орендної плати, у разі досягнення домовленості між сторонами.

Необхідно зазначити, що за більшу частину спірного періоду виникнення заборгованості з 2019 року по першу половину 2024 року, не існувала судова практика на яку посилається позивач, зокрема постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі 914/2848/22 в земельних спорах про обов`язок внесення змін до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, та визначення правильного способу захисту прав орендодавця у випадку зміни розміру орендної плати, у зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності шляхом звернення до суду з позовом про стягненні спірної суми. Раніше у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленостей сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни. У вказаній справі ухвалила нове рішення, яким весла зміни до договору оренди землі з урахуванням зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

З 01.01.2019 Степненська сільська рада Запорізького району як орендодавець, так і ТОВ «Агрофірма «Нива» як орендар, не зверталися одна до одного з пропозицією перегляду орендної плати за землю внаслідок зміни нормативної грошової оцінки землі. Доказів таких звернень не надано. Також Степненською сільською радою Запорізького району як розпорядником спірної земельної ділянки не надано доказів звернення до відповідача з повідомленням про зміну орендодавця з урахуванням ч. ч. 3-5 ст. 148-1 Земельного кодексу України або наявності заборгованості з орендної плати за землю;

- додатковою угодою від 27.07.2018 змінено строк дії договору оренди земельної ділянки від 13.10.2017 на 49 років. Отже, відповідач є заінтересованим у збереженні договору.

Таким чином, з урахуванням обставин справи та наданих доказів, з метою додержання справедливого балансу між інтересами сторін договору, неістотності порушення договору відповідачем, суд не вбачає підстав для задоволення позову в частині розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.

Щодо строку позовної давності.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2025 у справі № 903/602/24 викладені наступні висновки щодо питання перебігу позовної давності:

За загальним правилом позовна давність триває безперервно з моменту усвідомлення учасником правовідносин порушення його права і до спливу цього строку звернення до суду.

Законодавство може визначати певні обставини, які впливають на перебіг позовної давності і змінюють порядок її обчислення. До таких обставин відноситься зупинення перебігу позовної давності та її переривання, що передбачено статтями 263 та 264 Цивільного кодексу України.

Водночас під час дії карантину та воєнного стану законодавець застосував нову конструкцію, якою тимчасово доповнив перелік обставин, які впливають на перебіг позовної давності, а саме продовження позовної давності.

Так, постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» з 12 березня 2020 року на всій території України було встановлено карантин.

Законом України від 30.03.2020 № 540-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» (Закон № 540-ІХ) розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України доповнено пунктом 12, відповідно до якого під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. Цей Закон набрав чинності 02.04.2020.

Відтак початок продовження строку для звернення до суду потрібно пов`язувати саме з моментом набрання чинності 02 квітня 2020 року Законом № 540-ІХ.

Подібний правовий висновок висловила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 06.09.2023 у справі № 910/18489/20 (провадження № 12-46гс22).

Строк дії карантину неодноразово продовжувався, а відмінений він був з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 року № 651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2».

Отже, під час дії карантину позовна давність була продовжена з 02 квітня 2020 року до 30 червня 2023 року.

Поряд із цим Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» було введено воєнний стан в Україні із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України. Надалі строк дії воєнного стану в Україні неодноразово продовжувався Указами Президента України, цей стан триває до теперішнього часу.

Законом України від 15.03.2022 № 2120-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» (Закон № 2120-ІХ) розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України доповнено пунктом 19, згідно з яким у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії. Закон № 2102-ІХ набрав чинності 17.03.2022.

Надалі Законом України від 08.11.2023 № 3450-ІХ «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо вдосконалення порядку відкриття та оформлення спадщини» (далі - Закон № 3450-ІХ) пункт 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України викладено в новій редакції, відповідно до якої у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України від 24.02.2022 № 2102-ІХ «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні», перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану. Закон № 3450-ІХ набрав чинності 30.01.2024.

Таким чином, в умовах дії воєнного стану строк звернення до суду (позовна давність) було продовжено від початку воєнного стану до 29.01.2024, а після 30.01.2024 перебіг такого строку зупинився і такий стан триває дотепер.

Підсумовуючи, Велика Палата Верховного Суду зазначає, що в разі якщо позовна давність не спливла станом на 02.04.2020, то цей строк звернення до суду спочатку було продовжено (до 30.06.2023 року - на строк дії карантину, а надалі до 29.01.2024 року - на строк дії воєнного стану), а з 30.01.2024 перебіг строку звернення до суду зупинився на строк дії воєнного стану.

Законом України «Про внесення зміни до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності» від 14.05.2025 № 4434-ІХ, пункт 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., №№ 40-44, ст. 356) виключено. Закон набрав законної сили 04.09.2025.

Позивач звернувся з позовом про стягнення з відповідача несплаченої орендної пати за користування земельною ділянкою за період з 01.01.2019. Відповідно, станом на 02.04.2020 позовна давність за такими вимогами не спливла.

Отже, поданий Степненською сільською радою 31.12.2025 (надісланий до суду засобами поштового зв`язку) позов є таким, що пред`явлений в межах загальної позовної давності. Підстави для застосування наслідків спливу строку позовної давності, передбачені статтею 267 ЦК України, відсутні.

Частинами 3, 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України (ГПК України) передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно з положеннями ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Відповідно до ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на не вчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину не вчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

За приписами ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

З урахуванням наведеного вище та наданих доказів, суд вважає позов таким, що підлягає частковому задоволенню. Заперечення відповідача щодо позову є частково безпідставними.

Витрати із сплати судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив

Позов задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Нива» (бул. Центральний, буд. 25, кв. 104, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69005, Україна, ідентифікаційний код 30719778) на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вулиця Травнева, 50, с. Степне, Запорізький район, Запорізька область, 70432, Україна, ідентифікаційний код 05383342) заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 34 309,89 грн (тридцять чотири тисячі триста дев`ять гривень 89 коп.). Видати наказ.

У задоволенні іншої частини позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Нива» (бул. Центральний, буд. 25, кв. 104, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69005, Україна, ідентифікаційний код 30719778) на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вулиця Травнева, 50, с. Степне, Запорізький район, Запорізька область, 70432, Україна, ідентифікаційний код 05383342) судовий збір у розмірі 3028,00 грн (три тисячі двадцять вісім гривень 00 коп.). Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 12.05.2026.

Суддя І. С. Горохов