Рішення № 136375502, 08.05.2026, Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/3590/25

провадження № 2/650/1189/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 травня 2026 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого судді Сікори О.О.,

за участю секретаря Завістовської Л.А.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник адвокат Чиркіна Людмила Юріївна до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом в якому просить розірвати Договір оренди землі від 26 липня 2006 року, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 липня 2006 року за №4АА002118-040671500017, номер запису про інше речове право 33471109 від 26 травня 2016 року, який було укладено між ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий Бериславським РВ УМВС України в Херсонській області 02.02.1996 року) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (юридична адреса: Україна, 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок, 19А; код ЄДРПОУ 41101589), право оренди за яким на підставі договору купівлі продажу №1704/25-14 від 17 квітня 2025 року було відчужено ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (юридична адреса: Україна, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12; код ЄДРПОУ 33251307) та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: 6520685200:02:001:0230, площа 7,0098 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 площею 7,0098 га, яка розташована в адміністративно-територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

26 липня 2006 року між групою громадян, у тому числі ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі, за яким позивач передав в оренду належну йому земельну ділянку. Договір зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель 26 липня 2006 року вчинено запис № 4АА002118-040671500017.

15 жовтня 2015 року право оренди за договором перейшло до Приватного підприємства «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди. 24 липня 2017 року між позивачем, Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700016, за якою Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» набуло прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі.

20 вересня 2019 року між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою продовжено строк дії договору до 30 листопада 2027 року та збільшено розмір орендної плати. За умовами договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058,74 грн, а орендна плата складає 5,48 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 13 045,62 грн за повний рік оренди, та підлягає сплаті до 31 грудня кожного року.

Представник позивача вказав, що орендна плата сплачувалася до 31 грудня 2021 року, однак починаючи з 2022 року орендар припинив виконувати цей обов`язок. За 2022, 2023 та 2024 роки орендна плата позивачу не сплачена, унаслідок чого, за розрахунком позивача, утворилася заборгованість у сумі 39 136,20 грн.

29 квітня 2025 року представник позивача направив Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вимогу про сплату заборгованості з орендної плати та адвокатський запит щодо надання інформації і копій документів про нарахування та виплату орендної плати. Вимогу відповідач отримав 05 травня 2025 року, однак заборгованість не погасив, а відповідь на адвокатський запит не надав.

Представник позивача зазначив, що з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02 червня 2025 року стало відомо про реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-14, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Позивач і його представник не отримували повідомлення про перехід права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», а також не отримували на погодження додаткові угоди щодо заміни сторони орендаря у договорі оренди землі. Такі дії відповідачів представник позивача розцінює як зловживання правами, спрямоване на ускладнення розгляду справи та подальшого виконання судового рішення.

Представник позивача послався на статті 526, 610, 651 ЦК України, статті 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» та пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, які передбачають обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та можливість розірвання договору оренди землі у разі систематичної її несплати.

Несплата орендної плати за три роки поспіль є систематичним порушенням істотної умови договору оренди землі та позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме своєчасного отримання плати за користування належною йому земельною ділянкою.

Щодо можливості використання земельної ділянки представник позивача зазначив, що відповідачі не довели існування об`єктивних перешкод для користування нею у 2023 та 2024 роках. Новорайська сільська військова адміністрація повідомила, що земельні ділянки, зокрема ті, які належать позивачу та перебувають у користуванні відповідачів, не віднесені до ділянок, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а їх огляд представниками адміністрації не проводився.

На підтвердження фактичного використання земель на території Бериславського району представник позивача послався на нотаріально посвідчені заяви колишніх працівників Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», які повідомили про обробіток земельних ділянок у 2023 та 2024 роках із залученням сільськогосподарської техніки та працівників. Також представник позивача послався на відповіді Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ЛАЙФ 2023» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Додола 2021», які після деокупації відновили господарську діяльність на території Бериславського району, обробляють земельні ділянки, за потреби проводять їх обстеження та виплачують орендну плату орендодавцям.

Представник позивача послався на правові висновки Верховного Суду щодо застосування частини шостої статті 762 ЦК України та зазначив, що звільнення орендаря від сплати орендної плати можливе лише за умови доведення повної об`єктивної неможливості використання конкретного майна з причин, за які орендар не відповідає. У цій справі таких доказів відповідачі не надали.

З огляду на систематичну несплату орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, відсутність доказів неможливості користування земельною ділянкою та порушення прав орендодавця, представник позивача просить розірвати договір оренди землі від 26 липня 2006 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 та стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати.

У відзиві на позов представник відповідача зазначив, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не визнає позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 26 липня 2006 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 площею 7,0098 га та вважає їх необґрунтованими.

Представник відповідача вказав, що спірна земельна ділянка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Згідно з Переліком територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які були тимчасово окуповані рф, Новорайська селищна територіальна громада перебувала в тимчасовій окупації рф з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року, а з 11 листопада 2022 року віднесена до територій можливих бойових дій.

Унаслідок збройної агресії рф та тимчасової окупації Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було позбавлене можливості здійснювати господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування товариства і виконання договірних зобов`язань.

На підтвердження цих обставин представник відповідача послався на витяг з ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, за змістом якого військові рф проникли до підприємства у селі Новорайськ, заволоділи автомобілем КАМАЗ, дронами для проведення сільськогосподарських робіт та іншим майном, а представники підприємства були позбавлені доступу до підприємства і належного йому майна.

Також представник відповідача послався на судові рішення у справах інших суб`єктів господарювання до рф, у яких встановлювалися обставини викрадення або знищення майна, що зберігалося чи перебувало за адресою: Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вулиця Промислова, 3.

Крім того, представник відповідача зазначив, що територія, на якій розташована земельна ділянка, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує розмінування. Відсутність розмінування унеможливлює проведення сільськогосподарських робіт, а перебування працівників на такій території створює загрозу їх життю та здоров`ю.

Представник відповідача послався на статті 617, 762 ЦК України та зазначив, що орендар звільняється від відповідальності і від сплати орендної плати за час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає. Такими обставинами є тимчасова окупація території, бойові дії, знищення майна товариства, потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та відсутність безпечного доступу до неї.

На підтвердження наявності обставин непереборної сили представник відповідача послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року про включення Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до переліку суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, а також на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо неможливості використання земельних ділянок та надання товариству податкових пільг.

Представник відповідача також послався на підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України, зазначивши, що податкове законодавство передбачає особливості плати за землю на територіях бойових дій або тимчасової окупації, що підтверджує неможливість використання земель на таких територіях.

Окремо представник відповідача послався на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24, у якій суд врахував тимчасову окупацію території Херсонської області, неможливість здійснення господарської діяльності на орендованих земельних ділянках та рішення органів влади щодо непридатності земель через потенційну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами. У цій справі суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі та покладення на товариство обов`язку зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки.

Також представник відповідача послався на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, за яким земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, а ДСНС не може гарантувати безпеку проведення польових робіт на цій території через щоденні обстріли з боку рф.

З огляду на наведене представник відповідача вважає, що несплата орендної плати була зумовлена обставинами непереборної сили та об`єктивною неможливістю використання земельної ділянки, а тому не може бути підставою для розірвання договору оренди землі. Представник відповідача просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

У додаткових поясненнях представник відповідача зазначив, що постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 затверджено порядок ведення реєстру територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а також введено в дію відповідну геоінформаційну систему, якій відповідає інтерактивна карта ДСНС.

Територія Новорайської селищної територіальної громади, до якої входить Новорайська сільська рада Бериславського району Херсонської області, за даними інтерактивної карти ДСНС належить до місць, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Аналогічний висновок, за твердженням представника відповідача, міститься у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25 і № 485/582/25.

Відстань між Новорайською сільською радою Бериславського району Херсонської області та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області, яка перебуває в окупації рф, становить близько 15 км. Така близькість до окупованої території, на думку представника відповідача, додатково підтверджує небезпеку використання земельної ділянки.

Неможливість проведення посівної кампанії, збору врожаю та ведення господарської діяльності на спірній земельній ділянці представник відповідача пов`язав із забрудненням території вибухонебезпечними предметами, можливістю її замінування, а також щоденними атаками FPV-дронів і ракет, що створюють реальну загрозу життю працівників підприємства.

З огляду на ці обставини представник відповідача вважає, що орендар не відповідає за неможливість використання земельної ділянки у розумінні частини шостої статті 762 ЦК України, а тому в нього відсутній обов`язок сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою.

У додаткових поясненнях представник відповідача зазначив, що 06 квітня 2026 року направив адвокатський запит до Херсонської обласної військової адміністрації щодо земельних ділянок, у тому числі земельної ділянки позивача з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230, з метою отримання інформації про їх імовірне або повторне забруднення вибухонебезпечними предметами, проведення робіт з розмінування та можливість безпечного використання для сільськогосподарських робіт.

Херсонська обласна військова адміністрація листом від 13 квітня 2026 року повідомила, що на частині земельних ділянок проводилися роботи з розмінування, а щодо інших земельних ділянок запитувана інформація належить до компетенції Центру протимінної діяльності та Центру гуманітарного розмінування. Окремі території, зокрема Борозенська, Новорайська сільські та Бериславська міська територіальні громади, віднесені до районів ведення бойових дій.

Земельна ділянка позивача у відповіді Херсонської обласної військової адміністрації серед обстежених земельних ділянок не значиться. Цю обставину представник відповідача розцінює як додаткове підтвердження відсутності її обстеження та неможливості безпечного використання.

Новорайська сільська військова адміністрація листом від 20 квітня 2026 року повідомила, що до заходів з обстеження, очищення та розмінування території Новорайської громади не входила 20-кілометрова зона від лінії бойового зіткнення.

Центр протимінної діяльності у листі від 10 лютого 2026 року зазначив, що проведення процесів гуманітарного розмінування допускається виключно на ділянках, розташованих поза межами 20 км від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону. У листі від 23 квітня 2026 року Центр протимінної діяльності повідомив, що земельні ділянки, у тому числі земельна ділянка позивача з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230, розташовані в межах зони, де роботи сертифікованих операторів заборонені.

Земельна ділянка позивача розташована в адміністративних межах Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. За інформацією з ресурсу DeepState, відстань між селом Новорайськ та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області, яка перебуває в окупації рф, становить менше 20 км. Це, на переконання представника відповідача, підтверджує розташування Новорайської громади у прифронтовій зоні та унеможливлює проведення обстеження земельної ділянки до завершення бойових дій.

Представник відповідача також послався на розпорядження Кабінету Міністрів України від 28 червня 2024 року № 616-р, яким схвалено Національну стратегію протимінної діяльності на період до 2033 року. Території, які зазнали впливу збройної агресії рф, потребують обстеження на безпечність використання від забруднення вибухонебезпечними предметами, а повернення таких територій до продуктивного використання передбачене після проведення відповідних процедур.

Інформації про обстеження земельної ділянки позивача та підтвердження її безпечності Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не отримувало. Фактичну відсутність господарської діяльності та невикористання земельних ділянок на території Новорайської сільської територіальної громади представник відповідача підтверджує статистичною звітністю за формою № 4-сг за 2022, 2023 та 2024 роки, а також наказами товариства за 2022-2024 роки.

На підтвердження того, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» постраждало внаслідок обставин непереборної сили, представник відповідача подав рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення Херсонської обласної ради від 28 квітня 2023 року № 516.

Територія, у межах якої розташована земельна ділянка позивача, з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року була тимчасово окупованою рф, з 11 листопада 2022 року належить до територій можливих бойових дій, а з 01 грудня 2024 року визнана районом ведення воєнних (бойових) дій на підставі наказу Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5.

За таких обставин використання земельної ділянки позивача є тимчасово неможливим до завершення первинного та повторних нетехнічних обстежень, а також встановлення її статусу відповідно до вимог у сфері протимінної діяльності. Відсутність обстеження території, де розташована земельна ділянка позивача, представник відповідача вважає підтвердженням існування обставин непереборної сили, які перешкоджають використанню земельної ділянки та зумовили несплату орендної плати.

Представник відповідача послався на статтю 617 ЦК України та частину шосту статті 762 ЦК України і зазначив, що ці обставини звільняють орендаря від відповідальності за порушення зобов`язання та від сплати орендної плати за час, протягом якого земельна ділянка не могла використовуватися з причин, за які він не відповідає.

З огляду на наведене представник відповідача просить долучити додаткові пояснення та докази до матеріалів справи і відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

На судове засідання позивач не з`явився, його представник надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був неодноразово повідомлений належним чином, зокрема, шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету ТОВ «ЮТС-Агропродукт» в підсистемі «Електронний суд». Про причини неявки суд не повідомив. У відзиві не висловив свою позицію щодо його участі в судовому засіданні.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений у встановленому законом порядку, зокрема, шляхом направлення на його юридичну адресу ухвали про відкриття провадження у справі та судової повістки, які повернулися на адресу суду з відміткою про відсутність адресата за відповідною адресою. Такі заходи були судом вжиті неодноразово.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» суд також виходив з положень частини шостої статті 14 ЦПК України відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, в обов`язковому порядку.

Відповідач ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не виконав такий обов`язок та не зареєстрував свій кабінет в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, з огляду на що суд зазначає, що права відповідача, який не зареєстрував електронний кабінет, не порушуються у разі ненаправлення йому позивачем паперових копій процесуальних документів при поданні позову з використанням підсистеми «Електронний суд». Відповідач несе певні негативні наслідки невиконання обов`язку з реєстрації електронного кабінету. Ці наслідки прямо передбачені ЦПК України, вони є збалансованими та пропорційними, тобто не порушують основоположні принципи цивільного процесу, такі як верховенство права, рівність учасників судового процесу перед законом та судом, диспозитивність, гласність та відкритість судового процесу, змагальність сторін, пропорційність, зокрема, забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами тощо. Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19.06.2024 у справі №752/11445/22, від 01.02.2024 у справі №520/11344/23, від 28.03.2023 у справі №260/1322/21 (з урахуванням відмінностей у змісті процесуальних кодексів).

З огляду на викладені обставини, а також враховуючи, що представники сторін, належним чином повідомлені про дату, час і місце судового розгляду, не з`явилися до суду без поважних причин, окремі з них не вжили заходів для реалізації свого процесуального обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за наявними у матеріалах справи доказами та письмовими поясненнями сторін.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 7,0098 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно-територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Право власності на земельну ділянку підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії ІІ-ХС № 009931 від 07 квітня 2001 року.

26 липня 2006 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі, за умовами якого позивач передав орендарю у строкове платне користування належну йому земельну ділянку площею 7,0098 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230. Договір зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель 26 липня 2006 року вчинено запис за № 4АА002118-040671500017.

15 жовтня 2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» та Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за яким Приватне підприємство «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» набуло прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі від 26 липня 2006 року.

24 липня 2017 року між ОСОБА_1 , Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 26 липня 2006 року, за умовами якої права та обов`язки орендаря перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Передання прав орендаря оформлено за згодою орендодавця, що виражена шляхом підписання додаткової угоди. До додаткової угоди складено акт приймання-передачі земельної ділянки від попереднього орендаря до нового орендаря.

20 вересня 2019 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 26 липня 2006 року, якою сторони змінили умови договору, зокрема продовжили строк його дії та визначили розмір орендної плати.

За умовами договору оренди землі в редакції додаткової угоди від 20 вересня 2019 року строк дії договору визначено до 30 листопада 2027 року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058,74 грн. Орендна плата встановлена у грошовій формі в розмірі 5,48 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди.

Розмір орендної плати за один повний рік користування земельною ділянкою становить 13 045,62 грн: 238 058,74 грн х 5,48 % = 13 045,62 грн.

За умовами договору орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року. Договором передбачено, що орендна плата може сплачуватися шляхом безготівкового перерахування на банківський рахунок орендодавця або його законного представника, через касу орендаря, засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надсилання поштового переказу на адресу орендодавця або в іншій формі.

З наданих доказів вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» сплачувало орендну плату за договором оренди землі до 31 грудня 2021 року. Докази сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки у матеріалах справи відсутні.

За 2022, 2023 та 2024 роки розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 39 136,86 грн: 13 045,62 грн х 3 роки = 39 136,86 грн.

29 квітня 2025 року представник позивача направила Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вимогу про сплату заборгованості з орендної плати № 29-04/2025-5 та адвокатський запит № 9/29-04/2025 щодо надання інформації і копій документів про нарахування та виплату орендної плати, наявну заборгованість, а також копій договору оренди землі та додаткових угод до нього. Згідно з трекінгом ПАТ «Укрпошта» вимогу отримано 05 травня 2025 року. Докази погашення заборгованості після отримання вимоги у матеріалах справи відсутні.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 02 червня 2025 року вбачається, що право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Номер запису про інше речове право щодо оренди земельної ділянки становить 33471109 від 26 травня 2016 року.

Докази повідомлення ОСОБА_1 про перехід права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у матеріалах справи відсутні. Додаткова угода про заміну сторони орендаря між ОСОБА_1 , Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» суду не надана.

За відповіддю Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 01-12/1024/25 від 08 травня 2025 року, земельні ділянки, які перебувають у користуванні відповідачів, не віднесені до ділянок, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами. Безпосередній огляд або обстеження цих земельних ділянок представниками Новорайської сільської військової адміністрації не проводився.

З відповіді Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ЛАЙФ 2023» від 12 травня 2025 року вбачається, що це товариство з 2023 року використовує земельні ділянки на території Бериславського району, зокрема в межах Бериславської, Новорайської, Великоолександрівської та Борозенської територіальних громад. У відповіді зазначено, що за наявності підстав проводиться огляд земельних ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів, на переважній більшості ділянок такі предмети не виявлені, а орендна плата орендодавцям виплачувалася з 2023 року та виплачується надалі без утворення заборгованості.

З відповіді Товариства з обмеженою відповідальністю «Додола 2021» від 12 травня 2025 року № 12/02-3 вбачається, що це товариство користується земельними ділянками приватної та комунальної власності на території Бериславського району, зокрема Новорайської, Борозенської та Милівської територіальних громад. Після деокупації Херсонщини 11 листопада 2022 року підприємство відновило діяльність на цій території та продовжило здійснювати господарську діяльність. За потреби проводився огляд земельних ділянок фахівцями. Орендна плата за 2023-2024 роки та в окремих випадках за 2025 рік виплачена повністю.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_3 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації № 29 від 06 лютого 2024 року, виданого в селищі Новорайськ, встановлено, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за І квартал 2024 року - з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року.

Відповідно до пункту 2 цього розпорядження, визначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не є об`єктом оподаткування у період з 01 січня по 31 березня 2024 року у зв`язку з тим, що вони визнані потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.2023 № 163 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 20222023 роки», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.

У розпорядженні також зазначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, не є об`єктом оподаткування у визначений період. Вказано, що відповідні земельні ділянки не підлягають оподаткуванню на території Новорайської сільської територіальної громади в період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18 квітня 2024 року № 154 «Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року» № 29 від 06.02.2024 року», ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, а також з єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб на 2024 рік з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року. Пільги надані на земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, із зазначенням кадастрових номерів, з урахуванням наявності на території підприємства потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 11 лютого 2025 року № 58 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025 рік», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання на період з 01 січня 2025 року по 31 грудня 2025 року.

Відповідно до листа Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, на окремих земельних ділянках, перелічених у відповіді, проводилися роботи з розмінування місцевості від вибухонебезпечних предметів згідно з наявними актами виконаних робіт, отриманими від уповноважених підрозділів фахових відомств з питань протимінної діяльності. Земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 серед ділянок, щодо яких у листі підтверджено проведення робіт з розмінування, не зазначена.

У цьому ж листі Херсонська обласна військова адміністрація повідомила, що надання відомостей про земельні ділянки, забруднені вибухонебезпечними предметами або очищені від них, не належить до її компетенції, оскільки відповідна електронна інформаційна взаємодія з Державним земельним кадастром віднесена до завдань Центру протимінної діяльності та повноважень Центру гуманітарного розмінування.

Також Херсонська обласна військова адміністрація зазначила, що відповідно до наказів Головнокомандувача Збройних Сил України про визначення районів ведення воєнних бойових дій окремі громади Бериславського району Херсонської області, у тому числі території Борозенської, Новорайської сільських та Бериславської міської територіальних громад, були віднесені та/або відносяться до районів ведення воєнних бойових дій.

Зі звітів Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за формою № 4-сг «Звіт про посівні площі сільськогосподарських культур» під урожай 2022, 2023 та 2024 років вбачається, що товариство подавало статистичну звітність щодо діяльності на території Новорайської територіальної громади. У розділі «Посівні площі сільськогосподарських культур» за відповідні роки відомості про площі посівів сільськогосподарських культур не зазначені, у графах щодо площі посіву проставлені прочерки.

Відповідно до листа Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України від 14 лютого 2026 року № 285, Центр протимінної діяльності повідомив, що в межах виконання своїх завдань обробляє та узагальнює інформацію про ідентифіковані ділянки, а також про земельні ділянки, які забруднені вибухонебезпечними предметами або очищені від них, на підставі даних, отриманих від сертифікованих операторів протимінної діяльності.

У листі зазначено, що більша частина території відповідних сільських рад Бериславського району Херсонської області розташована в межах 20 км від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону. Проведення процесів гуманітарного розмінування, зокрема нетехнічного обстеження, технічного обстеження, розмінування та очищення, допускається лише на ділянках, розташованих поза межами цієї 20-кілометрової зони. Допуск сертифікованих операторів гуманітарного розмінування, які не є урядовими операторами протимінної діяльності, до виконання робіт на ділянках у межах 20 км від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону заборонений.

Також Центр протимінної діяльності повідомив, що не є розпорядником інформації Державного земельного кадастру, не має доступу до його даних, не володіє інформацією щодо правового статусу земельних ділянок і не надає правових оцінок щодо належності або користування земельними ділянками. Інформація про земельні ділянки, забруднені або ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами, та результати вивільнення придатності міститься на інтерактивній карті виконання заходів гуманітарного розмінування.

З відповіді Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26 вбачається, що після деокупації Новорайської громади земельні ділянки на її території обстежувалися та очищувалися від вибухонебезпечних предметів військовими саперами в межах заходів із гуманітарного розмінування.

У відповіді зазначено, що копії актів обстеження та очищення земельних ділянок наявні у Новорайської сільської військової адміністрації, однак у таких актах зазначені просторові матеріали, зокрема план-схеми очищених земельних ділянок, без переліку кадастрових номерів. У зв`язку з цим військова адміністрація не може підтвердити або спростувати проведення очищення щодо окремих земельних ділянок за їх кадастровими номерами.

Також Новорайська сільська військова адміністрація повідомила, що за результатами проведених заходів було очищено близько 60 % території Новорайської громади, а саме територію, яка не входила до 20-кілометрової зони від лінії бойового зіткнення. Контроль і взаємодія із саперними групами покладені на Центр протимінної діяльності, тому військова адміністрація не може пояснити зміст актів очищення та інформацію, розміщену на офіційному сайті ДСНС щодо потенційного забруднення земельних ділянок, зазначених в актах обстеження.

Відповідно до наказу Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 «Про визначення районів ведення воєнних бойових дій», з 01 до 31 грудня 2024 року до районів ведення воєнних бойових дій віднесено окремі територіальні громади Херсонської області. Зокрема, у Бериславському районі до таких районів віднесено Новоолександрівську, Милівську, Новорайську, Бериславську та Тягинську територіальні громади. Спірна земельна ділянка розташована в адміністративних межах Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

З наказів директора Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 11 квітня 2022 року № 11/04, 15 листопада 2022 року № 15/11, 05 січня 2023 року № 05/01 та 03 січня 2024 року № 03/01 вбачається, що у зв`язку з повномасштабним військовим вторгненням рф, окупацією частини території Херсонської області, проникненням на територію підприємства, викраденням майна та небезпекою для працівників товариство спочатку призупинило господарську діяльність і користування орендованими земельними ділянками, а після деокупації частково відновило діяльність лише для інвентаризації майна та обстеження земель. У подальшому, за результатами попереднього огляду орендованих земель у межах Новорайської та інших територіальних громад, товариство визначило частину земельних ділянок непридатними для сільськогосподарського використання через наявність залишків боєприпасів і ризик мінного забруднення, а на 2024 рік продовжило заборону на виконання сільськогосподарських робіт на полях, які не пройшли процедуру повного розмінування та очищення від вибухонебезпечних предметів.

Відповідно до рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, обласна рада визнала наявність форс-мажорних обставин, які у 2022 році постраждали внаслідок таких обставин, та затвердила перелік відповідних суб`єктів господарювання згідно з додатком. У рішенні визначено, що цей перелік діє з 24 лютого до 31 грудня 2022 року, а голові обласної ради надано право доповнювати його іншими суб`єктами господарювання з подальшим затвердженням на пленарному засіданні сесії.

Відповідно до рішення Херсонської обласної ради від 28 квітня 2023 року № 516, обласна рада затвердила розпорядження голови обласної ради, видані у міжсесійний період у січні-квітні 2023 року, про доповнення переліку суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили. У рішенні також передбачено направлення його до регіонального органу Державної податкової служби України, який обслуговує платників податків, зареєстрованих у Херсонській області.

Відповідно до листа Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України від 23 квітня 2026 року, роботи з гуманітарного розмінування сертифікованими операторами на земельних ділянках, зазначених у додатку до адвокатського запиту, не проводилися, а акти виконаних робіт щодо таких ділянок відсутні. У листі окремо зазначено, що земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230, яка належить позивачу, разом з іншими переліченими земельними ділянками розташована в межах зони, визначеної Національним органом з питань протимінної діяльності від кордонів України та лінії ведення бойових дій, де проведення робіт сертифікованими операторами заборонено.

Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання мають виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог закону.

Земельним кодексом України, а саме статтею 96, передбачено обов`язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату. Вказана норма кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка надає орендодавцю право вимагати своєчасного внесення орендної плати.

На підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі», договір оренди може бути достроково розірваний у разі невиконання орендарем своїх зобов`язань, визначених статтями 24, 25 цього закону та умовами договору.

Відповідно до статті 651 ЦК України, договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення його умов однією зі сторін. Істотним вважається таке порушення, яке призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 10 постанови від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, провадження № 12-80гс23, зробила наступний висновок щодо застосування норм права: «Застосовуючи в контексті спірних правовідносин статті 13, 17, 15 та 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, а також статті 3, 6, 627, 638, 640 ЦК України у відповідній редакції, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що договір оренди землі є консенсуальним.

Слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).

Абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340- IX зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.

Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не змінюють визначеного в Законі № 161-XIV моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі».

Стаття 629 ЦК України встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною і інше. Вказані умови є істотними для зобов`язальних правовідносин, а отже повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов договору.

Земельним кодексом України, а саме статтею 96, встановлений обов`язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею. Ця норма Земельного кодексу України кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Зазначені принципи земельного законодавства відображені і в укладеному Договорі оренди землі, а саме в п 29- «Орендодавець має право вимагати від орендаря в повному обсязі внесення орендної плати» та п.32 - «Орендар зобов`язаний розраховуватися з Орендодавцем по орендній платі».

На підставі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Аналогічна умова зазначена у пункті 12.3 Договору оренди землі (у редакції від 26.12.2023 року).

У зв`язку з цим, прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022, 2023 та 2024 роках, є невиконанням обов`язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі.

Відповідно до ч. 1. ст. 2 Закону України «Про оренду землі» до інших законодавчих актів, що регулюють відносини щодо оренди земельної ділянки відносяться положення Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. ст. 610, 611 ЦК України, порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст. 526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Згідно з п. 2 ст. 651 ЦК України, Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, сторона орендодавців була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені Договору оренди землі.

Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України є підставою припинення права користування земельною ділянкою. Отже договір оренди землі можливо розірвати лише у разі систематичного порушення строків сплати орендної плати, разове порушення умов договору не є підставою для його розірвання. Несплата орендної плати, а також невиконання обов`язку щодо нарахування та сплати щорічних інфляційних витрат відповідачем є підставою для розірвання Договору оренди землі. Із зазначеного питання є відповідна позиція Верховного Суду України, викладена в постановах від 12 грудня 2012 року справа № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року № 6-977цс16, від 11 жовтня 2017 року № 6-1449цс17 і яка в силу ст. 263 ЦПК України повинна враховуватись судами при прийнятті рішення.

Сам факт систематичного порушення Договору оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такий висновок щодо застосування норм матеріального права міститься у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18, провадження №61-39488ск18.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Незалежно від того, несплата орендної плати була в повному обсязі або в частині.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди». Такого висновку дійшла об`єднана палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, провадження № 61-41932сво18. Схожі висновки зроблено Верховним Судом у постановах від 17 червня 2021 року, справа № 485/784/20, провадження № 61-3760св21, та від 10 вересня 2021 року, справа № 650/628/19-ц, провадження № 61-21777св19.

Стаття 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до статті 4 ЦПК України, статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Зважаючи на вищевказані обставини, згідно з Договором оренди землі, відповідач зобов`язаний був нарахувати орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки.

Відповідно до Договору оренди землі від 26 липня 2006 року у редакції додаткової угоди від 20 вересня 2019 року орендна плата за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 встановлена у розмірі 5,48 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 238 058,74 грн, що складає 13 045,62 грн за один повний рік оренди. Починаючи з 2022 року та протягом 2023 і 2024 років орендна плата Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» орендодавцю не сплачувалася, у зв`язку з чим загальна сума заборгованості за вказаний період становить 39 136,86 грн, що складається із сум орендних платежів за 2022, 2023 та 2024 роки.

Матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема - платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договорами. Водночас, позивач послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022-2024 роки, посилаючись на конкретні умови договору, розрахунок заборгованості.

Не надав представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» і доказів того, що новий орендар вказаної земельної ділянки ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на даний час здійснює на ній господарську діяльність, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.

Крім того, у відзиві представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не заперечує той факт, що орендна плата за договором оренди землі за 2022-2024 роки позивачу не сплачувалась, однак посилається при цьому на обставини непереборної сили (форс-мажор), зокрема: окупацію території, на якій розташована спірна земельна ділянка, неможливість її використання через потенційну загрозу мінування, втрату доступу до майна підприємства, які, на думку відповідача, звільняють його від обов`язку сплачувати орендну плату за вказані періоди.

Суд не погоджується з наведеними у відзиві доводами представника відповідача в частині причин невиконання договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладеного договору оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за відповідний період.

За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов`язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617 ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не за виконання договірного зобов`язання. Тому стаття 617 ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов`язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі № 757/58385/16-ц).

Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц).

У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.

Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30 34, 38, 39, 41 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі № 913/20/21».

З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. […] Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо ( постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 81 ЦПК України).

Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1.

Так, в цьому листі, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей 14, 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») посилається на причину невиконання зобов`язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконання зобов`язань.

З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Суд вважає, що той факт, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договорами оренди.

Крім того, з боку представників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України28 лютого 2025 року № 376 територія Новорайської селищної територіальної громади, на якій розташована, зокрема спірна земельна ділянка, була тимчасово окупованою в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року.

Тобто протягом 2023 року та 2024 року відповідна територія не передбачала перешкод, пов`язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року, жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, не існувало.

Обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає представник відповідача, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даної земельної ділянки. Процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою, має вирішити питання щодо розмінування та привести земельну ділянку в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності.

Крім того, якщо орендар зіткнувся з об`єктивними перешкодами, він мав звернутися до орендодавця, повідомити про ці обставини та обговорити можливі заходи для вирішення проблеми. Однак, суду не надано доказів того, що орендар ініціював відповідні процедури, звертався до компетентних органів чи подав конкретні заяви щодо обстеження і розмінування земель. Він не виявив належної активності, і саме тому земельні ділянки не були оброблені, а зобов`язання за договорами оренди не виконувались.

Загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не може констатувати, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Крім того, в даному випадку суд враховує, що земля є спеціальним предметом, який за своїми природними властивостями вимагає постійної опіки та догляду. Договірні відносини, що виникають між орендодавцем і орендарем, передбачають певні права та обов`язки, які повинні виконуватись належним чином. Весь масив обов`язків щодо подальшого використання земельної ділянки в першу чергу покладається на орендаря, який має право користування цією земельною ділянкою. Оскільки власник земельної ділянки, передаючи її в оренду, не має права користуватися нею, ініціатива щодо використання та догляду за земельною ділянкою повинна виходити від орендаря.

Однак, в даному випадку орендар обрав пасивну позицію і не вжив належних заходів для активного використання землі, зокрема не організував обстеження та розмінування ділянки, не звернувся до орендодавця з відповідними запитами або пропозиціями щодо вирішення проблеми. Тому орендар не виконав свої зобов`язання за договорами оренди та не забезпечив належне використання земельної ділянки, не маючи для цього об`єктивних перешкод.

В цьому контексті суд також враховує загальні приписи щодо істотності порушень умов договору, що містяться в Цивільному кодексі України. Згідно з положеннями статті 651 ЦК України, договір може бути розірваний за рішенням суду, якщо одна зі сторін істотно порушила умови договору, і таке порушення призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотним порушенням є таке, що суттєво порушує баланс прав і обов`язків сторін, викликаючи серйозні наслідки для виконання договору, що в свою чергу ставить під загрозу подальше виконання його умов. Враховуючи це, суд має ретельно оцінити всі обставини справи, наслідки порушення та ступінь довіри до контрагента, перш ніж приймати рішення щодо розірвання договору оренди землі.

За описаних обставин, які стосуються поведінки орендаря впродовж 2023 та 2024 років, очевидним є те, що орендар самоусунувся від виконання своїх обов`язків орендаря, вживає усіх заходів, як для невиплати орендної плати, так і для залишення спірної земельної ділянки, створюючи штучні перешкоди для її повернення. Зокрема, це вбачається з того, що відповідачем вже після вжиття позивачем заходів щодо судового розв`язання спору було укладено договір відчуження права оренди на користь іншої юридичної особи, щодо якої жодних даних про господарську діяльність або інтерес цієї юридичної особи до вказаної земельної ділянки в матеріалах справи немає. Це свідчить про те, що орендар фактично втратив довіру, і подальше перебування спірної земельної ділянки вже у нового орендаря не дає підстав для очікувань, що вона буде використовуватися в майбутньому, а також що орендодавець отримає орендну плату за майбутні роки в добровільному порядку. З огляду на ці обставини, суд має підстави для висновку, що збереження договору оренди в умовах такої поведінки орендаря є неможливим, оскільки це порушує баланс прав та обов`язків сторін і фактично ставить під загрозу подальше виконання договору.

Що стосується покликання представника відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, суд зазначає, що з витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року вбачається, що розслідування здійснюється за ознаками злочину, передбаченого частиною першою статті 438 КК України порушення законів і звичаїв війни. Зокрема, слідством встановлено два епізоди: перший стосувався незаконного вивезення невстановленими особами у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт» у селі Новорайськ трьох одиниць сільськогосподарської техніки (включаючи автомобіль КАМАЗ) 09 квітня 2022 року; другий стосувався захоплення 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE) 23 квітня 2022 року, що перебували на території підприємства, а також втрати підприємством можливості доступу до власного майна внаслідок окупації території.

Разом із тим, вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання впродовж 2023 та 2024 років конкретної орендованої земельної ділянки. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірна земельна ділянка була визнана такою, що не може використовуватись за цільовим призначенням, матеріали справи не містять. В матеріалах справи відсутні докази того, що зазначена земельна ділянка оголошена небезпечною для сільськогосподарського використання або на неї накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.

Відтак, сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може вважатися належним доказом, який би звільняв відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати або слугував підставою для невиконання договору за вказані два роки.

Що стосується посилання представника відповідача на розпорядження органів місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, зокрема й орендної плати за землю, суд зазначає таке.

Відповідно до змісту вказаних розпоряджень, пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача, що підтверджується належними правовстановлюючими документами, і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються.

Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об`єктом оподаткування у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначає, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням. Відповідачами не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірної земельної ділянки непридатною до використання за 2023 та 2024 роки.

Таким чином, наведені розпорядження не звільняють ані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ані ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», як нового орендаря, від обов`язку сплати орендної плати саме за спірну земельну ділянку, яка є приватною власністю і не віднесена до земель комунальної форми власності за вказаний період, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договорами оренди.

Крім того, сприяння суб`єкту господарювання шляхом надання пільг з оподаткування (у тому числі звільнення від сплати земельного податку або мінімального податкового зобов`язання), як це передбачено відповідними розпорядженнями органів місцевого самоврядування, жодним чином не впливає на зміст та виконання договірних зобов`язань між орендодавцем і орендарем.

Оподаткування та договірні відносини регулюються різними правовими інститутами. Норми податкового законодавства, які визначають порядок нарахування і сплати податку за землю, не мають впливу на зобов`язання сторін, що виникли з договору оренди землі приватної власності. Звільнення від земельного податку це публічно-правовий захід, спрямований на зменшення податкового навантаження, а не на звільнення від обов`язку сплачувати орендну плату, яка є елементом приватно-правового зобов`язання, погодженого сторонами в договорі.

Таким чином, навіть за умов надання податкових пільг, договір залишається чинним, а орендар зобов`язаний виконувати всі його істотні умови, зокрема щодо сплати орендної плати, визначеної в розмірі, строках і порядку, погоджених сторонами.

Що стосується посилань представника відповідача на постанову Миколаївського та Херсонського апеляційного суду, суд зазначає, що у даному випадку мова не йде про висловлення правової позиції, яка є обов`язковою до застосування судами нижчих інстанцій у розумінні статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів».

Крім того, кожна справа розглядається судом з урахуванням конкретних фактичних обставин, наявних доказів та умов укладення договору, а тому правові висновки, викладені у наведених судових рішеннях, не можуть автоматично застосовуватись до спірних правовідносин у цій справі.

Обставини, встановлені під час розгляду даної справи, свідчать, що представник відповідача не довів факту наявності обставин, на які посилався у відзиві, зокрема щодо наявності форс-мажорних обставин або неможливості використання земельної ділянки, у зв`язку з чим доводи відповідача не знайшли свого підтвердження належними та допустимими доказами.

Що стосується посилання представника відповідача на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року як на доказ неможливості використання спірної земельної ділянки за цільовим призначенням впродовж 2023 та 2024 років у розумінні положень статей 617, 651, 762 Цивільного кодексу України, слід зазначити, що зміст зазначеного листа не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договору оренди землі.

По-перше, ГУ ДСНС у Херсонській області у відповіді прямо зазначає, що піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з розмінування на відповідних земельних ділянках не залучались, а самі роботи проводились іншими фаховими відомствами, при цьому не вказано, які саме органи виконували такі роботи, на підставі яких документів і в яких межах.

По-друге, твердження вказаного листа щодо потенційної забрудненості ділянок вибухонебезпечними предметами носить гіпотетичний та попереджувальний характер. Жодного обстеження конкретної земельної ділянки, яка є предметом даного спору, ГУ ДСНС не проводило, як і не зазначало факту наявності на них вибухонебезпечних предметів або неможливості їх використання.

По-третє, у листі відсутні будь-які висновки, які б вказували на фактичну або юридичну неможливість використання саме спірної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, або на те, що така неможливість виникла внаслідок дії непереборної сили у значенні статті 617 ЦК України.

Таким чином, наведений документ не доводить належним чином факту дії обставин непереборної сили, не підтверджує виникнення правових підстав для звільнення відповідача від обов`язку виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі, за вказані два роки.

Що стосується покликань представника відповідача на дані, які містяться в інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами, суд, відповідно до частини сьомої статті 85 ЦПК України, здійснив огляд зазначеного веб-ресурсу.

Встановлено, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок.

Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.

Щодо посилань представника відповідача на лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року, листи Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України, відповідь Новорайської сільської військової адміністрації, звіти за формою № 4-сг та внутрішні накази Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», суд зазначає, що ці докази у своїй сукупності підтверджують лише загальний стан території Новорайської громади, її віднесення до прифронтових територій, існування потенційного ризику забруднення вибухонебезпечними предметами, а також відсутність підтверджених даних про проведення розмінування саме спірної земельної ділянки. Водночас такі докази не підтверджують факту реального забруднення цієї земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, її фактичної непридатності для сільськогосподарського використання або наявності заборони на її використання у 2023 та 2024 роках.

Сам по собі факт того, що земельна ділянка не була обстежена або щодо неї не складено акт про очищення чи безпечність, не є тотожним доказу неможливості її використання. У цивільно-правових відносинах орендар, який посилається на неможливість виконання свого обов`язку, має довести не припущення про потенційну небезпеку, а конкретні обставини, які об`єктивно унеможливлювали використання саме орендованої земельної ділянки та виконання саме його договірного обов`язку зі сплати орендної плати. Подані відповідачем документи мають значення для організації заходів протимінної діяльності, визначення пріоритетів обстеження територій та взаємодії компетентних органів, однак не замінюють доказів фактичної неможливості використання конкретного об`єкта оренди у спірний період.

Звіти Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за формою № 4-сг та накази керівника товариства також не доводять об`єктивної неможливості використання спірної земельної ділянки. Вони лише відображають позицію самого орендаря щодо нездійснення посівів і прийнятих ним внутрішніх управлінських рішень. Такі документи не підтверджують, що саме земельна ділянка позивача була забруднена вибухонебезпечними предметами, що її використання було заборонене компетентним органом або що відповідач вжив усіх залежних від нього заходів для з`ясування її фактичного стану та можливості використання.

При цьому надані матеріали не підтверджують, що у 2022, 2023, 2024 чи 2025 роках орендар вжив достатніх і послідовних заходів, спрямованих саме на з`ясування фактичного стану спірної земельної ділянки, її обстеження, очищення або визначення можливості використання за цільовим призначенням. Звернення до органів ДСНС саме по собі не свідчить про те, що відповідач ініціював проведення обстеження конкретної земельної ділянки, отримав висновок про її фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами чи домігся встановлення заборони на її використання. Так само суду не надано доказів, що орендар повідомляв орендодавця про конкретні перешкоди у користуванні саме цією земельною ділянкою або ініціював врегулювання питання про зміну умов виконання договору у зв`язку з такими перешкодами.

Отже, наведена група доказів не спростовує встановленого судом факту систематичної несплати орендної плати та не підтверджує наявності обставин, які б звільняли орендаря від виконання договірного грошового зобов`язання. Потенційний ризик забруднення території вибухонебезпечними предметами не може автоматично ототожнюватися з доведеною неможливістю використання конкретної земельної ділянки, а відсутність акта про її очищення не є доказом її фактичної непридатності для використання за цільовим призначенням.

Отже, зважаючи на систематичне невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який укладено між сторонами та діяв впродовж вказаного періоду часу, наявні підстави для розірвання договору оренди, у зв`язку з чим позов слід задовольнити.

Оскільки орендар відповідно до умов Договору оренди землі від 26 липня 2006 року у редакції додаткової угоди від 20 вересня 2019 року зобов`язаний сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 у розмірі 5,48 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 238 058,74 грн, що становить 13 045,62 грн за кожен повний рік оренди, а встановлено факт невиконання Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, наявна заборгованість з орендної плати перед орендодавцем за вказаний період у сумі 26 091,24 грн, що складається із сум орендних платежів за 2023 та 2024 роки.

Вказана заборгованість свідчить про істотне порушення відповідачем умов договору оренди землі та відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для його дострокового розірвання.

Що стосується посилань позивача щодо виникнення заборгованості з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд зазначає, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірної земельної ділянки на території, яка відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України28 лютого 2025 року № 376 була тимчасово окупованою в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.

Такі обставини свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень частини шостої статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

На цій підставі доводи позивача у цій частині суд визнає необґрунтованими.

Разом з цим, суд зазначає, що відсутність вини орендаря щодо невиплати орендної плати за 2022 рік, тобто неумисне допущення ним порушення відповідних умов договору, хоча враховане при розгляді даної справи, проте не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати, аналіз щодо чого судом був наведений.

Таким чином, враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.

Позов задоволено повністю, а підставою для розірвання договору оренди землі стало невиконання Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обов`язку зі сплати орендної плати, тобто саме поведінка цього відповідача зумовила виникнення спору та необхідність звернення позивача до суду.

З огляду на характер спірних правовідносин, встановлені судом обставини невиконання договору саме Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а також причинний зв`язок між такими діями та понесенням позивачем судових витрат, судовий збір слід покласти на цього відповідача.

Позивач сплатив судовий збір у розмірі 1 211,20 грн, тому вказану суму слід стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь позивача.

Зважаючи на викладене, враховуючи вказані положення цивільного законодавства та керуючись статтями 12, 13, 141, 209, 259, 263 265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник адвокат Чиркіна Людмила Юріївна до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі, задовольнити.

Розірвати Договір оренди землі від 26 липня 2006 року, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 липня 2006 року за №4АА002118-040671500017, номер запису про інше речове право 33471109 від 26 травня 2016 року, який було укладено між ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий Бериславським РВ УМВС України в Херсонській області 02.02.1996 року) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (юридична адреса: Україна, 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок, 19А; код ЄДРПОУ 41101589), право оренди за яким на підставі договору купівлі продажу №1704/25-14 від 17 квітня 2025 року було відчужено ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (юридична адреса: Україна, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12; код ЄДРПОУ 33251307) та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: 6520685200:02:001:0230, площа 7,0098 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул.Промислова, будинок 3, ЄДРПОУ 41101589) на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 08 травня 2026 року.

Суддя: ___ О.О. Сікора