Рішення № 13548310, 10.01.2011, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"10" січня 2011 р.

Справа № 12/164-10-4760

Позивач: сільськогосподарський виробничий кооператив імені Кутузова

Відповідач: товариство з обмеженою відповідальністю „Ольвія і К”

про визнання договору частково недійсним

Суддя Цісельський О.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Томашевський р.М –довіреність від 08.11.2010р.

від відповідача: Шаркова Н.Р. –довіреність від 23.11.2010р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач - сільськогосподарський виробничий кооператив імені Кутузова (надалі –СВК ім.. Кутузова) звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю „Ольвія і К” (далі по тексту ТОВ „Ольвія і К”) в якої просить суд визнати пункти договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008р., укладеного між позивачем та відповідачем - недійсними, а саме: п.1.1. договору в частині „обов’язкового права викупу орендованого майна”; п.2.1. договору в частині „з обов’язковим правом подальшого викупу орендованого майна бази відпочинку „Колос””; п.6.2.3.; п.6.2.4.; п.6.2.5.1.; п.6.2.5.2.; п.6.2.5.3.; п.6.2.5.4.; п. 6.3.1.; . 6.3.3.; п.7.6.; п.7.7.; п.7.8.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 08.11.2010 р. позовну заяву прийнято до розгляду, порушено провадження у справі, їй присвоєно №12/100-10-3294 та справу призначено до розгляду в судовому засіданні.

Позивач заявлені позовні вимоги підтримує, просить суд їх задовольнити в повному обсязі.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву (вх. № 34439).

В процесі розгляду справи з боку представників сторін до суду були надані додаткові документи, які судом були оглянуті у судових засіданнях та долучені до матеріалів справи в якості документальних доказів.

Відповідно до ст.85 ГПК України в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представника прокуратури та представників сторін, суд встановив:

27.11.1992р. було зареєстровано колективне сільськогосподарське підприємство імені Кутузова.

18.02.2000р. на загальних зборах засновників сільськогосподарського виробничого кооперативу було прийняте рішення оформлено протоколом № 1 про реорганізацію колективне сільськогосподарське підприємство імені Кутузова в сільськогосподарський виробничий кооператив імені Кутузова та затверджено його статут.

10.03.2000р. Білгород-Днестровською районною державною адміністрацією було здійснено перереєстрацію за реєстр. № 04056813Ю0010143.

Відповідно до п.7.1. Статуту майно кооперативу поділяється на пайовий та неподільний фонди. Неподільний фонд утворюється за рахунок вступних внесків та майна кооперативу.

Пунктом 7.2. статуту кооперативу визначено, що майно та майнові права кооперативу (далі –сукупно –майно кооперативу) складається із: основних та оборотних фондів та майнових прав КСП, що передаються кооперативу в результаті реорганізації КСП у порядку правонаступництва по майну та майнових прав КСП; продукції, що виготовлена кооперативом у результаті його господарської діяльності; отриманих доходів; іншого майна та майнових прав, що були надбані кооперативом на законних підставах.

Головою та головним бухгалтером СВК ім. Кутузова було складено та затверджено Акт розрахунку пайового фонду КСП ім. Кутузова станом на 01.01.2001р.

23.02.2003р. між членами СВК ім.. Кутузова та СВК ім.. Кутузова було укладено договір про порядок володіння, користування та розпорядження майном, що знаходиться у спільній частковій власності членів СВК ім. Кутузова Білгород-Дністровського району.

Відповідно до п.2.1 договору майно, яке належить співвласникам на праві спільної часткової власності передається в користування кооперативу на умовах, які визначені договором.

Пунктом 2.3. договору встановлено, що розмір майнової частки (паю0 кожного з співвласників визначається у вартісному виразі та у відсотковому виразі до загального розміру майна і посвідчується свідоцтвом на майновий пай, виданий в результаті паювання колективного підприємства –КСП ім. Кутузова.

Передано майно використовується для організації та безпосереднього здійснення сільськогосподарського виробництва (вирощування, переробка та реалізація сільськогосподарської продукції, інших видів діяльності, передбачених статутом кооперативу).

Пунктом 4.2 договору передбачено, зокрема, що право розпорядження майном мають: співвласники за їх рішенням, яке оформлюється відповідним рішенням загальних зборів членів кооперативу, в т.ч. і асоційованих (продаж, міна, дарування, передача в оренду, передача в безкоштовне користування, тощо); кооператив в особі виконавчих органів згідно положень статуту –при передачі майна в оренду, видачі частки співвласнику, який припинить відносини з кооперативом, визначення видів майна, що передається під заставу при отримані кредиту, списанні застарілого або непридатного для подальшого використання майна.

18.04.2007р. головою Білгород-Дністровської районної державної адміністрації було видано розпорядження за № 533/2007 „Про оформлення права власності на комплекс будівель бази відпочинку „Колос” сільськогосподарському виробничому кооперативу ім. Кутузова”.

07.06.2007р. головою Білгород-Дністровської районної державної адміністрації було видано розпорядження за № 928/2007 „Про внесення змін та доповнень до розпорядження голови районної державної адміністрації „Про оформлення права власності на комплекс будівель бази відпочинку „Колос” сільськогосподарському виробничому кооперативу ім. Кутузова”.

15.06.2007р. Білгород-Дністровською районною державною адміністрацією на підставі розпоряджень голови Білгород-Дністровської районної державної адміністрації за № 533/2007 від 18.04.2007р. та № 928/2007 від 07.06.2007р. СВК ім. Кутузова було видано свідоцтво на право власності на базу відпочинку „Колос”.

29.03.2008р. між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос”.

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування з обов’язковим правом подальшого викупу орендованого майна бази відпочинку „Колос”.

Об’єкти, що орендуються, являють собою нерухоме майно б/в „Колос”, розташовані в : Одеській обл., Білгород-Дністровський район, Шабівська сільська рада, комплекс будівель та споруд № 26, разом з усіма основними та оборотними засобами, інвентарем та обладнанням, що знаходиться на базі відпочинку „Колос” (п.п.1.1.1. договору).

Загальна площа (разом всього нерухомого майна) складає –964,8 м2 (п.п. 1.1.3. договору).

Згідно з п.п. 1.1.4. кількість нерухомого майна (будиночків), переданого в оренду –6, а саме: будинок відпочинку, літ.”Б”; будинок відпочинку, літ.”З”; будинок відпочинку, медпункт літ.”В”; їдальня, літ. „Г”; магазин, літ. „А”; адмінбудинок, літ. „Д”.

Відповідно до п.п.1.1.8. договору нерухоме майно знаходиться на балансі орендодавця згідно інвентарних карток.

У відповідності з п.2.1 договору об’єкти оренди (нерухоме майно) передаються в оренду для використання по цільовому призначенню бази відпочинку „Колос” –для здійснення орендарем підприємницької діяльності з надання послуг у галузі туризму, оздоровлення та організації дозвілля відпочиваючих з обов’язковим правом подальшого викупу орендованого майна б/в „Колос”.

Згідно з п.3.1. договору термін оренди складає 2 роки 11 місяців та 30 днів з моменту прийняття об’єкту (нерухомого майна), що орендується.

Пунктом 4.1. договору встановлено, що розмір орендної плати за всі об’єкти що орендуються у цілому складає 64000 грн. за рік.

Відповідно до п.4.2. договору орендна плата сплачується орендарем щомісячно по 2000 грн., а залишок суми за один рік розбивається на півріччя (64000грн. –(2000грн. х 12 міс.) = 40000грн. : 2 півріччя = 20000грн. (сплата за одне півріччя)) в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок орендодавця.

Пунктом 6.2. договору до прав орендаря віднесено, зокрема: здійснювати без згоди орендодавця капітальний ремонт майна, що орендується, покращення та реконструкцію орендованих нежитлових приміщень, встановлення необхідного технологічного устаткування,, зводити у встановленому законодавством порядку будівлі, споруди, закладати насадження, без зміни цільового призначення земельної ділянки (п.п.6.2.3.); орендар має право вимагати від орендодавця повного погашення понесених витрат на капітальний ремонт майна, що орендується та реконструкцію орендованих нежитлових приміщень, встановлення необхідного технологічного устаткування, зведення у встановленому законодавством порядку будівель та споруд, закладання насаджень або зарахування даних витрат відповідно до п.6.2.5.3. договору (п.п.6.2.4.); у разі продажу майна б/в „Колос” СВК ім. Кутузова –орендар (ТОВ „Ольвія і К”) має переважне право на купівлю даної б/в „Колос” в любий час дії чинного договору. В цьому випадку для встановлення продажної ціни майна бази відпочинку сторонами залучається незалежний експерт для проведення незалежної експертизи вартості майна б/в „Колос” (п.п.6.2.5.); майно, що орендується переходить у власність орендаря, якщо він вніс орендодавцю всю належну йому орендну плату на момент викупу та повну суму вартості орендованого майна (п.п.6.2.5.1.); порядок передачі та оформлення права власності на майно, що орендується, здійснюється сторонами відповідно до даного договору та чинного законодавства (п.п.6.2.5.2.); вартість майна б/в „Колос” при його купівлі орендарем підлягає зменшенню на суму понесених орендарем витрат на покращення та реконструкцію б/в „Колос”, встановлення необхідного технологічного устаткування, зведення у встановленому законодавством порядку будівель та споруд, закладання насаджень, надання іншої допомоги СВК ім. Кутузова або зарахування даних витрат у розрахунок за орендну плату (п.п.6.2.5.3.); орендар має право у будь-який час дії даного договору повністю викупити орендоване майно б/в „Колос”. Для цього орендар повинен у будь-який час письмово повідомити орендодавця про свій намір викупити орендоване майно. Після повідомлення орендодавець зобов’язаний повністю продати орендареві майно бази відпочинку „Колос” відповідно до умов даного договору (п.п.6.2.5.4.).

Згідно з п.6.3. договору до прав та обов’язків орендодавця віднесено, зокрема: п.6.3.1. орендодавець за даним договором втрачає право розпорядження об’єктом, що орендується, на термін оренди без письмової згоди орендаря; після повідомлення орендаря про намір викупити орендоване майно, орендодавець зобов’язаний повністю продати орендареві майно бази відпочинку „Колос” відповідно до умов даного договору (п.6.3.3.).

Відповідно до п.7.6. договору здійснені орендарем витрати на поліпшення об’єкту оренди, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди об’єкту оренди, підлягають відшкодуванню.

Пунктом 7.7. договору визначено, що здійснені орендарем відокремлені поліпшення об’єкту оренди є власністю орендаря.

Згідно з п.7.8. договору поліпшення стану об’єкту оренди, проведенні орендарем, підлягають відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування орендарю витрат за проведені ним поліпшення визначаються окремою угодою сторін.

Пунктом 9.1. договору встановлено, що договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і діє до моменту повного виконання сторонами своїх зобов’язань за цим договором.

08.10.2008р. позивач звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до відповідача про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008р. та про виселення відповідача.

Рішенням господарського суду Одеської області від 28.01.2009р. по справі № 22/168-08-4257 у задоволені позовних вимог СВК ім. Кутузова було відмовлено. На час розгляду даної справи вищенаведене рішення не скасовано та є чинним.

13.02.2009р. розпорядженням голови Білгород-Дністровської районної державної адміністрації 3 198/А-2009 „Про відміну розпоряджень голови районної державної адміністрації від 18.04.2007р. № 533/2007 та від 07.06.2007р. №928/2007” відмінено розпорядження голови Білгород-Дністровської районної державної адміністрації за № 533/2007 від 18.04.2007р. та № 928/2007 від 07.06.2007р.

Позивач вважая, що деякі умови договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008р. не відповідають вимогам чинного законодавства України та порушують його охоронювані законом права, звернувся до господарського суду Одеської області з відповідним позовом.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення та доводи представників сторін, суд дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено судом, 29.03.2008 року між Сільськогосподарським виробничим кооперативом імені Кутузова (Орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю “ОЛЬВІЯ І К” (Орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна бази відпочинку “Колос”, за яким Орендодавець надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування з обов’язковим правом подальшого викупу орендованого майна базу відпочинку “Колос”.

Нерухоме майно бази відпочинку “Колос” знаходиться на балансі Орендодавця згідно інвентарних карток (п.1.1.7. договору оренди нерухомого майна від 29.03.2008 року).

Як вбачається зі статуту СВК ім.. Кутузова, затвердженого загальними зборами засновників сільськогосподарського виробничого кооперативу 18.02.2000 року (протокол №1), перереєстрованого Білгород-Дністровською районною державною адміністрацією 10.03.2000 року, реєстраційний № 04056813Ю0010143 (надалі “Статут”), Сільськогосподарський виробничий кооператив імені Кутузова створений у процесі реорганізації і є правонаступником реорганізованого колективного сільськогосподарського підприємства імені Кутузова.

Реформування колективних сільськогосподарських підприємств на засадах приватної власності на землю та майно відбувалось на підставі Указу Президента України від 3 грудня 1999 року №1529/99 “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки”.

За даним указом Кабінету Міністрів України, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним та Севастопольській міській державним адміністраціям було доручено забезпечити реформування протягом грудня –квітня 2000 року колективних сільськогосподарських підприємств на засадах приватної власності на землю та майно.

Одним з шляхів реформування аграрного сектора економіки, який передбачав Указ Президента України № 1529/99, був шлях реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств відповідно до вимог діючого законодавства і створення на їх базі приватних формувань, зокрема, сільськогосподарських кооперативів.

Згідно з п. 1 Указу Президента України №1529/99 реформування колективних сільськогосподарських підприємств на засадах приватної власності на землю та майно мало відбуватися шляхом, зокрема, забезпечення всім членам колективних сільськогосподарських підприємств права вільного виходу з цих підприємств із земельними частками (паями) і майновими паями та створення на їх основі приватних (приватно-орендних) підприємств, селянських (фермерських) господарств, господарських товариств, сільськогосподарських кооперативів, інших суб'єктів господарювання, заснованих на приватній власності (далі - приватні формування). Це право, гарантоване частиною другою статті 14 Конституції України, не може бути обмежено рішеннями загальних зборів членів колективних сільськогосподарських підприємств або будь-якими іншими рішеннями.

Питання реорганізації та оформлення правонаступництва за зобов'язаннями реорганізованих колективних сільськогосподарських підприємств на той час регулювались Цивільним кодексом УРСР, Законами України “Про власність”, “Про колективне сільськогосподарське підприємство”, іншими нормативно-правовими актами.

Зокрема, реорганізація передбачала створення на базі КСП однієї або декількох юридичних осіб-правонаступників в один із таких способів: злиття, поділ, виділення або перетворення. До новостворених юридичних осіб-правонаступників КСП повністю або в межах обсягів правонаступництва переходили майнові права та обов'язки реорганізованого підприємства.

Відповідно до ст. 7 Закону України “Про колективне сільськогосподарське підприємство” майно у колективному сільськогосподарському підприємстві належить на праві спільної часткової власності його членам. Суб'єктом права власності у підприємстві є підприємство як юридична особа, а його члени - в частині майна, яку вони одержують при виході з підприємства. Статтею 9 цього Закону визначено, що пай є власністю члена підприємства. Право розпоряджатися своїм паєм за власним розсудом член підприємства набуває після припинення членства в підприємстві.

Згідно з п. 5 Постанови Верховної Ради України “Про порядок введення в дію Закону України "Про колективне сільськогосподарське підприємство" від 14.02.1992 р. №2115-ХII об'єкти соціально-побутового призначення не підлягають поділу (паюванню) між членами колективного сільськогосподарського підприємства.

Не зважаючи на відсутність у діючому законодавстві України визначення терміну “об'єкт соціально-побутового призначення” суд, виходячи з етимології словосполучення «соціально-побутовий», вважає, що База відпочинку “Колос” відноситься саме до таких об’єктів.

Так, соціальний –це суспільний, пов'язаний з життям і відносинами людей у суспільстві. Тобто об'єктами соціальної сфери або інфраструктури є будь-які об'єкти, пов'язані з життям і відносинами людей. Побут –уклад повсякденного життя поза виробництвом, сфера, що включає як задоволення матеріальних потреб людей (їжа, одяг, підтримка здоров'я), так і освоєння духовних благ (культура, спілкування, відпочинок, розваги).

Тобто бази відпочинку є об'єктами соціально-побутової сфери, оскільки є об'єктами, пов'язаними з життям людей по освоєнню духовних благ, а саме відпочинку.

Крім того, наказом Міністерства транспорту України від 25.04.2002 року №277 “Про включення об’єктів соціальної сфери до статутних фондів господарських товариств ДХК “Укрзалізреммаш” бази відпочинку віднесені до об’єктів соціально-культурного та побутового призначення, що також свідчить про те, що бази відпочинку є саме об’єктами соціально-побутового призначення.

З оглядом на викладене суд дійшов висновку, що База відпочинку “Колос”, яка є об’єктом оренди за спірним договором оренди нерухомого майна від 29.03.2008 року, являючись об’єктом соціально-побутового призначення, не підлягала паюванню при реорганізації Колективного сільськогосподарського підприємства імені Кутузова в Сільськогосподарський виробничий кооператив імені Кутузова, у зв’язку з чим у колишніх членів КСП, включаючи тих членів, які виступили засновниками Орендодавця, ніколи не виникало будь-яких прав щодо указаної Бази відпочинку. А тому суд дійшов висновку, що всі майнові права на Базу відпочинку “Колос” перейшли до Сільськогосподарського виробничого кооперативу імені Кутузова, як до повного правонаступника КСП імені Кутузова.

Відповідно до ст. 19 Закону України „Про кооперацію”, кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом; володіння, користування та розпорядження майном кооперативу здійснюють органи управління кооперативу відповідно до їх компетенції, визначеної статутом кооперативу.

Статтею 20 Закону України “Про сільськогосподарську кооперацію” передбачено, що кооператив є власником будівель, споруд, грошей, майнових внесків його членів, виготовленої ним продукції, доходів, одержаних від її реалізації та іншої діяльності, передбаченої статутом кооперативу, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом.

Згідно зі ст. 25 Закону України “Про сільськогосподарську кооперацію” членам кооперативу на праві власності належить лише майновий пай, поняття якого не є тотожним поняттю “майно кооперативу”.

Тобто члени кооперативу є власниками своїх майнових паїв, але не є співвласниками майна кооперативу.

Враховуючи викладене, доводи позивача про те, що власниками бази відпочинку “Колос” є члени СВК, є повністю безпідставними та такими, що суперечать діючому законодавству України, і у зв’язку з цим не приймаються судом до уваги.

Статтею 23 Закону України “Про кооперацію” встановлено, що кооперативи мають право провадити будь-яку господарську діяльність, передбачену статутом і не заборонену законом.

Статтею 14 Закону України „Про сільськогосподарську кооперацію” визначені повноваження загальних зборів членів сільськогосподарського кооперативу. До питань, що складають компетенцію загальних зборів членів кооперативу, питання щодо володіння, користування та розпорядження майном кооперативу, указаним законом не віднесені.

Статутом СВК імені Кутузова не передбачено, що загальні збори членів кооперативу повинні затверджувати або надавати згоду на укладення будь-яких договорів.

Статтею 16 Закону України „Про кооперацію” передбачено, що виконавчим органом кооперативу є правління, яке очолює голова, повноваження якого визначаються статутом кооперативу; виконавчий орган кооперативу здійснює управління кооперативом у період між загальними зборами членів кооперативу, забезпечує виконання їх рішень; представляє кооператив у відносинах з органами державної влади та органами місцевого самоврядування, міжнародними організаціями, юридичними та фізичними особами; укладає угоди між кооперативом та іншими особами; діє від імені кооперативу в межах, передбачених статутом кооперативу; виконавчий орган може бути наділений іншими повноваженнями, визначеними вищим органом управління кооперативу або статутом кооперативу.

Відповідно до ст. 16 Закону України „Про сільськогосподарську кооперацію”, голова кооперативу очолює правління; функції голови та порядок його відкликання визначаються статутом кооперативу.

Згідно з п.16.5. Статуту СВК імені Кутузова Голова Кооперативу має наступні повноваження: безпосередньо здійснює оперативно-розпорядче управління кооперативу; без доручення діє від імені Кооперативу, представляє Кооператив в усіх установах, підприємствах та організаціях; укладає угоди і вчиняє інші дії, що мають юридичне значення; приймає рішення щодо розпорядження майном Кооперативу тощо.

Таким чином, при укладенні спірного договору оренди голова Кооперативу діяв у повній відповідності зі Статутом СВК імені Кутузова, в межах своєї компетенції та наданих йому повноважень. Будь-яких погоджень з боку загальних зборів членів Кооперативу або з боку членів кооперативу на укладення цього правочину йому потрібно не було.

З оглядом на викладене, суд зазначає, що твердження позивача про те, що спірний договір оренди мав укладатися тільки за рішенням загальних зборів членів СВК, як співвласників майна бази відпочинку “Колос”, не заслуговують на увагу.

Що стосується посилань позивача на недійсність окремих положень договору оренди, суд вважає за доцільне зазначити наступне.

Відповідно до ст. 67 ГК України відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями, громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів. Підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов'язань, інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України.

Статтею 144 ГК України встановлено, що майнові права та майнові обов'язки суб'єкта господарювання можуть виникати, зокрема, з угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.

Статтею 289 ГК України закріплене право орендаря на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачене договором оренди.

Враховуючи викладене, посилання Орендодавця на те, що діючим законодавством не передбачена можливість укладення такого виду договору, як договір оренди нерухомого майна з обов’язковим правом подальшого викупу, є цілком безпідставними і не заслуговують на увагу.

Крім того, суд вважає за необхідне звернути увагу Позивача на наступне.

Статтею 3 ЦК України встановлено, що однією з загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.

Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ст. 6 ЦК України).

Відповідно до статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору означає право громадян, юридичних осіб та інших суб'єктів цивільного права вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у наданій сторонам можливості визначати умови такого договору.

Свобода договору передбачає можливість укладати не лише ті договори, які передбачені нормами чинного цивільного законодавства, а й ті, які законом не передбачені, але в такому разі такий договір не повинен суперечити законодавству. У загальному вигляді це правило формулюється як „дозволене все, що не заборонено законом”. Навіть якщо б можливість укладати договори оренди майна з правом викупу такого майна не була б закріплена на законодавчому рівні, укладення такого договору ніяким чином не суперечило б закону.

Не може суд погодитись і з позицією Позивача щодо попереднього договору, елементи якого, на думку Позивача, містяться в спірному договорі оренди, а також щодо форми попереднього договору.

Господарський кодекс України визначає основні засади господарювання в Україні і регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб'єктами господарювання, а також між цими суб'єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання (ст. 1 ГК України).

Тобто правовідносини, що виникли між сторонами спірного договору оренди нерухомого майна бази відпочинку “Колос”, регулюються насамперед Господарським кодексом України.

Згідно зі статтею 182 ГК України за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

Але ті умови договору оренди, на які посилається Позивач, як на елементи попереднього договору, на думку суду, не можуть вважатися такими, оскільки не містять істотні умови основного договору, а саме договору купівлі-продажу майна. Так, сторонами договору оренди не визначені строк укладення договору купівлі-продажу орендованого майна, ціна договору купівлі-продажу, порядок і строк оплати майна, що має бути продане за основним договором, порядок передачі майна за договором купівлі-продажу тощо. Вартість об'єкта оренди, визначена в п.1.1.5 договору оренди, не може вважатися узгодженою сторонами ціною продажу орендованого об’єкту нерухомості, оскільки є балансовою вартістю указаного майна, яка не обов’язково збігається з продажною ціною. До балансової вартості, встановленої договором оренди, не включена вартість магазину літ. “А”. Більш того, в п.6.2.5. спірного договору, який Позивач не вимагає визнати недійсним, сторони домовились, що у разі продажу майна для встановлення його продажної ціни сторонами буде залучений незалежний експерт. Тобто ціна, яка є істотною умовою договору купівлі-продажу, спірним договором оренди не встановлена.

Згідно зі статтею 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Тобто законом встановлені лише два види форми правочину, різновидом якого є договір, а саме усна та письмова форми. Закон не містить такого поняття як нотаріальна форма правочину (договору). Що стосується нотаріального посвідчення правочинів, то воно є не формою правочину, а додатковою вимогою до процедури укладення окремих письмових правочинів, випадки якої встановлюються законом або за домовленістю сторін.

Тому, навіть якщо припустити, що договір оренди дійсно містить елементи попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, такий договір мав укладатися в тій самій формі, що і основний договір купівлі-продажу нерухомого майна, тобто в письмовій формі, що і було зроблено сторонами. Що стосується нотаріального посвідчення попереднього договору, то закон не вимагає нотаріального посвідчення попередніх договорів. Крім того, як вбачається з матеріалів справи, домовленості сторін спірного договору оренди щодо його нотаріального посвідчення не існувало.

Згідно зі ст. 778 ЦК України наймач (орендар) може поліпшити річ, яка є предметом договору найму (оренди), лише за згодою наймодавця (орендодавця).

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Тобто право орендаря на відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення речі або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю, або на вилучення поліпшень, які можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, виникає лише при наявності згоди орендодавця на здійснення орендарем таких поліпшень.

При цьому закон не вимагає оформлення такої згоди лише окремим документом, відмінним від договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, пунктом 6.2.3. спірного договору оренди орендарю було надано право на здійснення без згоди орендодавця капітального ремонту майна, що орендується, покращення та реконструкцію орендованих нежитлових приміщень, встановлення необхідного технологічного устаткування, зведення у встановленому законодавством порядку будівель і споруд, закладення насаджень без зміни цільового призначення земельної ділянки.

На думку суду, наявність в спірному договорі оренди пункту 6.2.3., яким Орендарю були надані відповідні права на здійснення поліпшень орендованого майна, свідчить про те, що Орендодавець ще під час укладення договору оренди надав Орендарю згоду на здійснення таких поліпшень.

Враховуючи викладене, посилання Позивача на те, що пункти 6.2.3., 6.2.4. спірного договору мають бути визнані недійсними як такі, що суперечать закону, не приймаються судом до уваги.

Що стосується пунктів 7.6., 7.7., 7.8. спірного договору, визнання недійсними яких також вимагає Позивач, то указані пункті дублюють норми статті 778 ЦК України.

Щодо відмови у задоволенні вимог Позивача про визнання недійсними пункту 6.3.1. договору оренди нерухомого майна бази відпочинку “Колос”, суд зазначає наступне.

Пунктом 6.3.1. договору оренди нерухомого майна бази відпочинку “Колос” встановлено, що Орендодавець втрачає право розпорядження об’єктом, що орендується, на термін оренди без письмової згоди орендаря.

Як вже було указано вище, сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ст. 6 ЦК України).

Відповідно до ст. 12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом. Особа може відмовитися від свого майнового права. Особа може за відплатним або безвідплатним договором передати своє майнове право іншій особі, крім випадків, встановлених законом.

Отже, умови спірного договору оренди щодо втрати Орендодавцем права розпоряджатися без згоди Орендаря на термін оренди об’єктом, що використовується Орендарем за договором оренди від 29.03.2008р., на думку суду є нічим іншим, як добровільною відмовою Орендодавця від здійснення свого майнового права щодо розпорядження базою відпочинку на строк дії договору оренди.

Відповідно до ст. 12 ЦК України нездійснення Орендодавцем права щодо розпорядження базою відпочинку протягом дії договору оренди без згоди орендаря, не буде являтися підставою для припинення майнових прав Орендодавця на указану базу відпочинку.

Враховуючи викладене, посилання Позивача на те, що пункт 6.3.1. договору оренди суттєво порушує п.1 ч.1 ст. 203 ЦК України, є безпідставними, а тому судом до уваги не приймаються.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 82–85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. В задоволені позову - відмовити.

Рішення господарського суду набирає чинності в порядку ст.85 ГПК України.

Рішення підписане 17.01.2011р.

Суддя Цісельський О.В.