Рішення № 13501000, 13.01.2011, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"13" січня 2011 р.Справа № 14/1909-10 За позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 м. Славутич, Київської області

до товариства з обмеженою відповідальністю "Трек" м. Хмельницький

про стягнення 95 504, 66 грн.

Суддя Гладюк Ю. В.

Представники сторін:

позивача: ОСОБА_2 за довіреністю

відповідача: Шкроба В.П. за довіреністю

з перервою в судовому засіданні

Суть спору: позивач у позовній заяві просить суд стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі, згідно договорів від 12.11.2007р., та додаткового договору від 01.04.2009р. (збільшення суми орендної плати) в розмірі 95 504,66 грн.

Представник позивача в судовому засіданні 30.11.2010р. позов підтримав, посилався на неналежне виконання відповідачем умов договорів щодо внесення орендної плати.

Представник відповідача в судових засіданнях та у поданому письмовому відзиві проти позову заперечував, вказував на нікчемність додаткового договору від 01.04.2009р., через недотримання нотаріальної форми договору (основний договір посвідчений нотаріально). Також, звертав увагу суду на те, що дана додаткова угода підписана керівником Чернігівської філії ТзОВ "Трек" Єрьомою М.М., який не мав повноважень на підписання такої угоди, зокрема щодо внесення змін в п. п. 4.1, 4.2. договору, відносно збільшення розміру орендної плати до 15 000 грн.

Крім того, заперечуючи проти позову, відповідач зазначає, що метою оренди приміщення є розташування розважального закладу, кафе, ігрових автоматів, більярду та інше. Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 07.05.09 року № 494-р “Про заходи щодо підвищення рівня безпеки громадян” та Наказом Міністерства Фінансів України від 08.05.09 року №650 “Про призупинення дії ліцензії Міністерства фінансів України на провадження організації діяльності з провадження азартних ігор” діяльність у сфері грального бізнесу була призупинена на термін більше 30 календарних днів. Крім того, у Верховній Раді України, у другому читанні знаходився Закон України “Про заборону грального бізнесу в Україні”, який набрав чинності 25 червня 2009 року. Наведені обставини свідчать про настання для відповідача форс - мажорних обставини, передбачених розділом 10 договору.

В звязку з настанням форс мажорних обставин, та через порушення позивачем істотних умов договору, зокрема п.4.6. (підвищення орендної плати) відповідач, як в усному так і письмовому порядку повідомив позивача, про те що відповідач в односторонньому порядку розриває договір.

Також відповідач зазначає, що 10 травня 2009 року він, звільнив орендоване приміщення та передав його позивачу. Проте, від підписання акту приймання передачі приміщення позивач відмовився.

Крім того відповідач стверджує, що заборгованість була ним погашена в установлений місячний термін, а саме 8.04.2009 року (додаток №1 до відзиву). З урахуванням п. 10.5. основного договору (право відповідача на відмову від виконання обовязків за договором у разі настання форс мажорних обставин”) представник вважає, що дані договори є розірваними з 10.05.2009р., що і є датою повернення обєкта оренди позивачу.

Розглядом матеріалів встановлено.

12 листопада 2007 року між сторонами укладено договір оренди, згідно якого орендодавець (позивач) передає, а орендар (відповідач) приймає в строкове платне користування 15468/100000 частки нежитлової будівлі, БПО „Каунас”, яка розташована за адресою: Київська область, м. Славутич, Вільнюський квартал, 5а. Даний договір 12.11.2007р. посвідчений приватним нотаріусом Славутицького міського нотаріального округу Київської області Хусалімовою Л.В. Згідно наданого Першою Хмельницькою державною нотаріальною конторою витягу з Державного реєстру правочинів № 9341918 запис про даний договір міститься у вказаному реєстрі.

Метою орендного користування є розташування розважального закладу, кафе, ігрових автоматів, більярду та інше (п. 2.1).

Відповідно до п. п. 7.1., 7.2., 7.2.2. договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення, строк оренди сім років, термін повернення обєкту оренди - 12 листопада 2014 р. Розмір орендної плати, згідно п. 4.1., за орендовану площу за перший місяць оренди становить 13000 грн., в.т.ч. ПДВ. За кожен наступний місяць розмір орендної плати визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний. Орендна плата вноситься один раз на місяць.

Відповідно до пунктів 4.2 та 4.3 договору за період з 12.11.2007року по 12 01.2008року орендна плата не нараховується та орендарем не сплачується у звязку з переобладнанням приміщень на залу гральних автоматів. Орендна плата за перший та останній місяць оренди сплачуються орендарем не пізніше десяти робочих днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору. Сума орендної плати за останній місяць підлягає перерахунку відповідно до п. 4.1 цього договору, з урахуванням індексу інфляції.

Умови договору не передбачають виставлення орендодавцем рахунків.

Згідно п. 4.5 договору підставою для сплати орендної плати є щомісячне зобовязання орендаря за даним договором. Орендна плата сплачується незалежно від результатів фінансово-господарської діяльності орендаря.

Крім вказаного договору, між сторонами (на таких же умовах) підписаний інший договір оренди за № 2, теж датований 12.11.2007р., згідно якого позивачем передана в оренду відповідачу частка нежитлового приміщення № 53, площею 15,20 кв.м., розташованого за адресою: м. Славутич, Вільнюський квартал, 5 а. Даний договір нотаріально не посвідчений. До суду цей договір подано в копії і оригінал договору на вимогу суду сторонами не наданий через відсутність оригінальних примірників як у позивача так і у відповідача.

З умов цього договору, строк його дії встановити не можливо. Так, відповідно до п. 1.2. строк оренди встановлюється з дня передачі орендареві приміщення за актом прийому передачі по 12.11.2007р., тобто строк оренди співпадає з датою підписання договору. Пункт 7.1. встановлює строк оренди у два роки та одинадцять місяців. В той же час пунктом 7.2.2. термін повернення обєкту оренди встановлений 12.11.2010р. При цьому остання дата з виправленням.

Про передачу приміщень, що є обєктами оренди за вищеназваними договорами оренди свідчать наявні в матеріалах справи, завірені обома сторонами акти прийому передачі датовані 12.11.2007р.

01.04.2009р. між сторонами підписано додаткову угоду до договору оренди частки нежитлового приміщення від 12.11.2007р. згідно якої сторони змінили умови п. 4.1 договору від 12.11.2007р. встановивши фіксований розмір орендної плати 15000 грн. на місяць. Термін дії цієї угоди встановлено з 01.04.2009р. по 31.12.2009р. включно та визначено, що з 01.01.2010р. вступає в силу попередня редакція п. 4.1. договору від 12.11.2007р.

Додаткова угода зі сторони ТзОВ „Трек” підписана Єромою М.М., який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Гусєвою Л.В. 09.04.2009р.

Згідно довіреності від 09.04.2009р. ТзОВв „Трек” в особі генерального директора Артемчик Надії Володимирівни уповноважує Єрому Михайла Михайловича представляти інтереси товариства в органах нотаріату з питання укладення додаткових договорів до договору оренди 16468/100000 частини не житлової будівлі, БПО „Каунас”, яка розташована за адресою: Київська область, м. Славутич, Вільнюський квартал, 5а, посвідченого приватним нотаріусом Славутицького міського нотаріального округу Хусалімовою Л.В. 12.11.2007року за реєстром 4890.

Позивачем надано суду копію листа без номера та дати, з якого вбачається, що він звертався до відповідача з вимогами:

-оплатити заборгованість за період лютий березень 2009 року в сумі 4503,11 грн. до 31.03.09р.

-нотаріально оформити додаткову угоду до договору оренди з фіксованою сумою орендної плати з квітня 2009 року в розмірі 15000 грн.

В ньому також міститься нагадування про те, що всі зміни до договору оренди оформляються письмово та підлягають нотаріальному посвідченню

Крім зазначеного листа позивачем також наданий інший лист без номера та дати, в якому позивач вимагає:

- оплатити орендну плату в сумі 10133,36 грн. (2265,75 заборгованість за квітень 2009 року, 7867,61 грн. оренда за 14 днів травня 2009 року);

- компенсувати затрати за відновлення приміщення (ремонт) на суму 14850 грн;

- оформити відповідні документи щодо припинення договору у відповідності до умов договору оренди.

Судом відмічається те, що в даному листі позивач вказує на звільнення відповідачем орендованого приміщення 14.05.2009року.

Отримання цих листів не заперечується відповідачем. В свою чергу ним надані листи відповіді на вимоги позивача. Так 9 липня 2009 року відповідачем на адресу позивача направлено лист, в якому відповідач повідомляє, що у звязку з настанням „форс мажорних” обставин, у відповідності до п.п. 10.1., 10.5. розділу 10 договору оренди від 12.11.2007р. орендар (відповідач) з 10.05.09р. відмовився від подальшого виконання обовязків за даним договором, а тому у позивача відсутні підстави вимагати відшкодування збитків за травень червень 2009р. З цього ж дня (10.05.09р.) орендоване приміщення відповідачем звільнено.

В якості „форс-мажорних” обставин відповідач вказує на законодавчі обмеження господарської діяльності в сфері грального бізнесу.

В іншому листі від 29.07.2009р. відповідач зазначає, що в звязку з настанням „форс мажорних” обставин з 10.05.09р. він відмовився від виконання умов договору оренди нежитлового приміщення по Вільнюському кварталу, 5а, м. Славутич. В звязку з чим позивач позбавлений права вимагати відшкодування будь яких збитків.

Надані відповідачем платіжні документи свідчать про здійснення ним орендних платежів, зокрема: платіжне доручення № 1559 від 20.11.07р. на суму 26000 грн., з відміткою призначення платежу оренда приміщення за 2 місяці згідно договору від 12.11.07 року; платіжне доручення № 2617 від 08.04.2009р. на суму 4503,11 грн., з відміткою призначення платежу оплата заборгованості за оренду приміщення за лютий 2009р. та за березень 2009 року згідно договору оренди б/н від 12.11.07р.; платіжне доручення № 2616 від 08.04.09р. на суму 15000 грн., з відміткою призначення платежу оренда частини будівлі „Каунас” згідно рахунку № ГЕ 0000009 від 03.04.09р.; платіжне доручення № 2661 від 08.05.09р. на суму 2500 грн., з відміткою призначення платежу оренда частини будівлі „Каунас” згідно рах. № ГЕ 0000014 від 05.05.09р.

В судовому засіданні представник відповідача не заперечував правильність відображення проведених ним оплат в поданому позивачем розрахунку позовних вимог.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та давши їм оцінку в сукупності, суд прийшов до висновку про обґрунтованість позову, а відтак необхідність його задоволення виходячи з наступного.

Згідно ст. 175. Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

В силу ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Обґрунтовуючи свої вимоги позивач доводить наявність між ним та відповідачем правовідносин з оренди нерухомого майна на підставі договорів оренди від 12.11. 2007 року.

Проте аналіз поданої копії договору оренди № 2 частки нежитлового приміщення від 12.11.2007року, згідно якого позивачем передана в оренду відповідачу частка нежитлового приміщення № 53, площею 15,20 кв.м., розташованого за адресою: м. Славутич, Вільнюський квартал, 5 а, свідчить про неукладеність даного договору через недосягнення між його сторонами згоди з такої істотної умови договору як строк. Вище зазначено, що сторони в даному договорі вказали три різних строки. За змістом же ст. 180 та 284 Господарського кодексу України строк, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору. Згідно п. 8 ст. 181 Господарського кодексу України у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Аналіз додаткової угоди до договору оренди частки нежитлового приміщення від 01.04.2009року (якою сторони внесли зміни до розміру орендної плати) свідчить про нікчемність даної угоди внаслідок недотримання нотаріальної форми угоди. Так, зміст доручення, виданого ОСОБА_4 та предмет додаткової угоди, зокрема розмір орендної плати підтверджує те, що вона стосується саме нотаріально посвідченого договору оренди від 12.11.2007року.

Пунктом 9.1 договору сторони обумовили, що всі зміни до договору оформлюються у письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.

Згідно ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Згідно ст. 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

В силу п. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Оцінюючи заперечення відповідача щодо відмови від договору внаслідок обставин непереборної сили „форс-мажор” судом враховується наступне.

Метою орендного користування приміщенням (п.1.4 договору) є розташування розважального закладу, кафе, ігрових автоматів, більярду та інше. Таким чином законодавчі обмеження лише відносно грального бізнесу не можуть оцінюватись як „форс-мажорні” по відношенню до зобовязань відповідача орендаря за договором від 12.11.2007року.

Згідно ст. 205 Господарського кодексу України господарське зобов'язання припиняється неможливістю виконання у разі виникнення обставин, за які жодна з його сторін не відповідає, якщо інше не передбачено законом.

У разі неможливості виконання зобов'язання повністю або частково зобов'язана сторона з метою запобігання невигідним для сторін майновим та іншим наслідкам повинна негайно повідомити про це управнену сторону, яка має вжити необхідних заходів щодо зменшення зазначених наслідків. Таке повідомлення не звільняє зобов'язану сторону від відповідальності за невиконання зобов'язання відповідно до вимог закону.

Договором від 12.11.2007року окремо визначені умови його припинення або розірвання (п. 8) та „форс-мажор” (п.10). Так, пунктом 8 договору передбачено, що дія договору припиняється достроково за взаємною згодою сторін чи рішенням господарського суду; - з ініціативи орендаря, якщо він письмово попередив орендодавця за 90 календарних днів про таке розірвання.

Згідно ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Будь-яких належних повідомлень про розірвання договору від 12.11.2007року відповідач позивачу не надсилав. Тобто договір в установленому порядку не розривався.

Описуючи умови „форс-мажор” (п.10) сторони договору передбачили, що вони не несуть відповідальності за невиконання взятих на себе за цим договором зобовязань в разі настання під час дії договору обставин непереборної сили форс-мажору. Про настання форс-мажорних обставин сторона, яка підпала під дію таких обставин повинна повідомити іншу сторону протягом 5 робочих днів з дня початку дії таких обставин. Крім того, сторона, яка підпала під дію форс-мажорних обставин повинна надати іншій стороні підтвердження про настання таких обставин з Торгово-Промислової Палати України, або іншого повноважного органу (організації). Якщо форс-мажорні обставини продовжуються більш ніж 30 календарних днів, то кожна із сторін має право відмовитись від подальшого виконання обовязків за цим договором і у такому випадку відповідна сторона не має права вимагати від іншої сторони відшкодування збитків.

Судом відмічається, що навіть за умови віднесення обставин заборони грального бізнесу до форс-мажорних, при виконанні договору від 12.11.2007року, відповідач мав би виконати умови договору щодо відповідного повідомлення орендодавця позивача про настання цих обставин. Однак такого повідомлення зі сторони ТОВ „Трек” зроблено не було, а в своїх листах від 09.07.2009року та 29.07.2009року товариство інформує позивача про свою відмову від виконання умов договору з 10.05.2009року в звязку з форс-мажорними обставинами, як про подію (мається на увазі повідомлення про відмову) яка вже відбулась. Тобто надіслані відповідачем листи не були листами, що ініціюють питання припинення договору, а відповідями на листи позивача.

Таким чином, виходячи з приписів ст.ст. 193 та 205 Господарського кодексу України поведінку відповідача, під час виконання договору від 12.11.2007 року, не можна вважати добросовісною.

Враховуючи викладене суд виходить з того, що нотаріально посвідчений договір оренди від 12.11.2007року чинний, а відтак позивач вправі вимагати від відповідача виконання зобовязань щодо внесення передбаченої договором орендної плати, яку не можна оцінювати а ні як збитки, а ні як відповідальність.

Також судом враховується, що в силу ст. 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінились передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан обєкта оренди.

З урахуванням наведеного фактичне звільнення відповідачем орендованого приміщення не має правового значення, оскільки не змінює та не припиняє зобовязання за договором.

Статтею 795 Цивільного кодексу України встановлено, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

На момент фактичного звільнення приміщення у позивача не було підстав для його прийняття з огляду на невирішеність питання припинення договору оренди.

З наданого позивачем розрахунку та пояснень представника позивача слідує, що позивач вимагає стягнення орендної плати по листопад 2009 року включно. Така вимога відповідає законодавству та фактичним обставинам справи. Однак при здійсненні розрахунку позивач, починаючи з квітня 2009 року необґрунтовано виходив з розміру орендної плати 15000 грн., який встановлений нікчемною угодою від 01.04.2009року. Здійснений судом, у відповідності до умов нотаріально посвідченого договору оренди від 12.11.2007року, перерахунок заборгованості свідчить про те, що за період оренди (по листопад 2009 року включно) орендар мав сплатити 355586,27 грн.. Фактично ним за цей період сплачено 248674,73 грн. Отже заборгованість становить 106911,54 грн., а тому вимоги про стягнення заборгованості в сумі 95 504, 66 грн. підлягають задоволенню.

Судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 44,49,82-85,116 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „Трек” (Проспект Миру, буд.. 78/1, кв. 51, м. Хмельницький, 29000, р/р № 26001115 в ХОД АППБ „Аваль” м. Києва, МФО 315966, код 22782598) на користь фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідн. Код НОМЕР_1, р/р НОМЕР_2 в АБ „Київська Русь” м. Києва, МФО 319092) 95504,66 грн. заборгованості, 955,05 грн. державного мита, а також 236 грн. витрат на інформаційно технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

СуддяЮ.В. Гладюк

Віддрук 3 прим: до справи та сторонам