Рішення № 132626902, 16.12.2025, Шевченківський районний суд м. Львова

Справа № 466/6997/24

Провадження № 2/466/504/25

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

16 грудня 2025 року м. Львів

Шевченківський районний суд м. Львова у складі:

головуючого судді Федорової О.Ф.

секретар судового засідання Волянська Н.В.

склад учасників справи:

представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Рубля О.С.

представник відповідача ТОВ «Єврольвів» - адвокат Маланій І.Я.

представник третьої особи ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» - адвокат Оприско М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні зали судових засідань Шевченківського районного суду м. Львова цивільну справу за позовною заявою представника позивача ОСОБА_1 адвоката Яковенко Ольги Миколаївни до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт, -

встановив:

В провадженні Шевченківського районного суду м. Львова перебуває цивільна справа за позовною заявою представника позивача ОСОБА_1 адвоката Яковенко Ольги Миколаївни до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт.

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача:

28.06.2024 року представник позивача ОСОБА_1 -адвокат ЯковенкоО.М. звернулася до Шевченківського районного суду м. Львова із позовною заявою до ТОВ «Єврольвів» про визнання майнових прав на об`єкт.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 27.10.2021 року позивачем ОСОБА_1 були укладені Попередні договори №1756, 1757 та 1758 купівлі-продажу квартири з відповідачем ТОВ «Єврольвів».

Відповідно до розділу 2 попередніх договорів №1756, 1757 та 1758, предметом договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта на умовах, встановлених договором.

Сторони повинні були укласти основні договори протягом 4 кварталу 2022 року. Квартири повинні передатись відповідачем ТОВ «Єврольвів» позивачу ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів.

Позивач ОСОБА_1 на виконання розділу 4 попередніх договорів №1756, 1757 та 1758, сплатила повну суму забезпечувального платежу.

Однак, станом на день подання позовної заяви, пропозиції щодо укладення основного договору за жодним із попередніх договорів між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ «Єврольвів» не надходило, основні договори не укладено та спірні квартири у власність позивачу ОСОБА_1 не передано.

Представником позивача ОСОБА_1 було надіслано лист відповідачу ТОВ «Єврольвів» з проханням укласти основний договір, відповіді на який отримано не було. Однак, відповідач ТОВ «Єврольвів» надіслав лист-звернення, в якому відмовляє в укладенні основного договору і який містить пропозиції у строк до 30.06.2024 року звернутися до ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» для укладення договорів про придбання квартири на нових умовах, або до ТОВ «Єврольвів» для звірки розміру та узгодження умов повернення коштів. Позивачем був надісланий лист у відповідь з відмовою від пропозицій та проханням виконати зобов`язання, передбаченим у договорі способом.

Представником позивача Ільніціької І.М. подано адвокатський запит до Державної інспекції архітектури та містобудування України, у відповіді на який значиться, що в Реєстрі будівельної діяльності наявна інформація про виданий Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у м. Львові дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.08.2018 року за №ЛВ112182412226 щодо об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Під Голоском у м. Львові», замовник будівництва ТОВ «Єврольвів», клас наслідків СС2; статус документа діючий. Іншої інформації за параметрами пошуку, зазначеними у запиті, у розпорядженні ДІАМ не виявлено.

Також, представником позивача Ільніцької І.М. було подано адвокатський запит до Львівської міської ради з проханням надати інформацію щодо проведення та результатів проведення заходів державного архітектурно-будівельного контролю щодо спірного об`єкта. Станом на момент подання позовної заяви відповідь на запит не надійшла.

Відтак, позивач ОСОБА_1 вважає, що визнання майнових прав на об`єкт інвестування за позивачем захистить інтереси останнього у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом.

21.08.2024 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшов відзив представника відповідача ТОВ «Єврольвів» - адвоката Маланій І.Я., у якому вона просить відмовити у задоволенні позову. Зазначає, що підставою визнання майнових прав позивач ОСОБА_1 зазначає попередній договір купівлі-продажу квартири, однак відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Тому, на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири у позивача ОСОБА_1 не виникло майнових прав на квартиру, а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача.

17.09.2024 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла відповідь представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Яковенко О.М. на відзив, у якому вона просить задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

15.09.2025 на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшли пояснення представника третьої особи ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» - адвоката Оприско М.В., у яких він заперечує доводи позовної заяви. Вказує, що майнові права на спірну квартиру належать третій особі на підставі Договору №01-26/03-24 від 26.03.2024 року, а тому ТОВ «Єврольвів» є неналежним відповідачем. Зазначає, що позивачем ОСОБА_1 не доплачено за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756 забезпечувальний платіж у сумі 13061,18 грн, за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 забезпечувальний платіж у сумі 13061,18 грн, за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758 забезпечувальний платіж у сумі 11644,52 грн (без нарахування штрафних санкцій по даний час), що спростовує твердження позивача про повне виконання нею таких умов. Вказує, що наслідком неукладення основного договору є припинення попереднього договору та виникнення у потерпілої сторони права вимагати відшкодування збитків, завданих неукладенням договору. Зазначає, що за жодних обставин на підставі попереднього договору не можуть виникати наслідки у вигляді виникнення майнових прав. Зауважує, що кошти, які сплачувалися позивачем ОСОБА_1 не оприбутковувалися Товариством та з цих платежів не сплачувався ПДВ, а лише перебували на балансі як власне забезпечувальний платіж, що теж спростовує твердження позивача ОСОБА_1 , що за попереднім договором вона вже придбала майнові права.

Учасниками справи неодноразово подавалися суду додаткові письмові пояснення.

Заяви (клопотання) учасників справи:

28.06.2024 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника позивача ОСОБА_1 адвоката Яковенко О.М. про забезпечення позову.

07.08.2024 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника позивача ОСОБА_1 адвоката Яковенко О.М. про забезпечення позову.

27.08.2024 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшло клопотання представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Яковенко О.М. про долучення документа до матеріалів справи.

27.08.2024 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Яковенко О.М. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

28.10.2024 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Яковенко О.М. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

11.11.2024 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» - адвоката Оприско М.В., у якій він просив залучити у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ТОВ «Сіті Львів Девелопмент».

03.02.2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшли пояснення представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Яковенко О.М.

04.04.2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Пальчик М.О. про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.

21.05.2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Плиска А.К. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

17.06.2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Плиска А.К. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

05.09.2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Рубля О.С. про проведення судових засідань у режимі відеоконференцзв`язку.

11.09.2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшли додаткові пояснення у справі представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Рубля О.С.

24.09.2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшли заперечення представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Рубля О.С. на клопотання.

30.09.2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшли заперечення представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Рубля О.С. на пояснення третьої особи та долучення доказів.

05.12.2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Львова надійшла заява представника відповідача ТОВ «Єврольвів» - адвоката Маланій І.Я., у якій вона зазначила, що докази понесених відповідачем судових витрат буде подано протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду.

Процесуальні дії суду по справі:

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 01.07.2024 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 01.07.2024 року повернено заяву про забезпечення позову.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 07.08.2024 року задоволено заяву про забезпечення позову та накладено арешт на 1-но кімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 4 (четвертому) поверсі, за будівельним номером 18 (вісімнадцять), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м.; 1-но кімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 11 (одинадцятому) поверсі, за будівельним номером 60 (шістдесят), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м. та 1-но кімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 10 (десятому) поверсі, за будівельним номером 131 (сто тридцять один), загальна проектна площа 51,21 (п`ятдесят одна ціла двадцять одна сота) кв.м. в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500:07:004:0024).

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 27.08.2024 року відмовлено у задоволенні заяви про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 29.10.2024 року задоволено заяву про проведення судових засідань у режимі відеоконференцзв`язку.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 07.04.2025 року відмовлено у задоволенні заяви про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 26.05.2025 року відмовлено у задоволенні заяви про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 19.06.2025 року відмовлено у задоволенні заяви про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 31.07.2025 року залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ТОВ «Сіті Львів Девелопмент».

Постановою Львівського апеляційного суду від 26.08.2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Єврольвів» задоволено, ухвалу Шевченківського районного суду м. Львова від 07.08.2024 року скасовано та постановлено нову ухвалу, якою відмовлено у задоволенні заяви про забезпечення позову.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 08.09.2025 року задоволено заяву про проведення судових засідань у режимі відеоконференцзв`язку.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 25.09.2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судове засідання 05.12.2025 року позивач ОСОБА_1 не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялася у встановленому законом порядку. Причини неявки невідомі. Заяв чи клопотань на адресу суду не надходило.

В судовому засіданні 05.12.2025 року:

- представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Рубля О.С. надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві, відповіді на відзив та додатковим поясненням, просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі;

- представник відповідача ТОВ «Єврольвів» - адвокат Маланій І.Я. заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву та просила відмовити у позові;

- представник третьої особи ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» - адвокат Оприско М.В. заперечив проти задоволення позовних вимог, надав пояснення, аналогічні до письмового пояснення.

Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин:

27.10.2021 року між ТОВ «Єврольвів» та ОСОБА_1 укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим №1756.

Згідно з п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1756 від 27.10.2021 року, предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договорів купівлі-продажу Об`єктів (далі Основні договори) на умовах встановлених цим договором.

У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1756 від 27.10.2021 року, Об`єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500:07:004:0024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 4 (четвертому) поверсі, за будівельним номером 18 (вісімнадцять), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м.

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1756 від 27.10.2021 року, сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2022 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору.

Згідно з п. 4.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1756 від 27.10.2021 року, Сторони погодили, що Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 402080,00 гривень. П 4.4 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1756 від 27.10.2021 року передбачено порядок сплати забезпечувального платежу.

Також, 27.10.2021 року між ТОВ «Єврольвів» та ОСОБА_1 укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим №1757.

Згідно з п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1757 від 27.10.2021 року, предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договорів купівлі-продажу Об`єктів (далі Основні договори) на умовах встановлених цим договором.

У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1757 від 27.10.2021 року, Об`єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500:07:004:0024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 11 (одинадцятому) поверсі, за будівельним номером 60 (шістдесят), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м.

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1757 від 27.10.2021 року, сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2022 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору.

Згідно з п. 4.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1757 від 27.10.2021 року, Сторони погодили, що Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 402080,00 гривень. П 4.4 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1757 від 27.10.2021 року передбачено порядок сплати забезпечувального платежу.

Крім цього, 27.10.2021 року між ТОВ «Єврольвів» та ОСОБА_1 укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим №1758.

Згідно з п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1758 від 27.10.2021 року, предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договорів купівлі-продажу Об`єктів (далі Основні договори) на умовах встановлених цим договором.

У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1758 від 27.10.2021 року, Об`єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500:07:004:0024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 10 (десятому) поверсі, за будівельним номером 131 (сто тридцять один), загальна проектна площа 51,21 (п`ятдесят одна ціла двадцять одна сота) кв.м.

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1758 від 27.10.2021 року, сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2022 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору.

Згідно з п. 4.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1758 від 27.10.2021 року, Сторони погодили, що Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 358470,00 гривень. П 4.4 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1758 від 27.10.2021 року передбачено порядок сплати забезпечувального платежу.

На час розгляду справи основні договори купівлі-продажу квартир за жодним із попередніх договорів між ОСОБА_1 та ТОВ «Єврольвів» не укладено.

Позиція суду та оцінка доводів учасників справи:

Суд, дослідивши матеріали цивільної справи, з`ясувавши всі обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази у їх сукупності та кожен окремо, що мають значення для вирішення справи по суті, встановивши фактичні дані та відповідні їм правовідносини, дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право на звернення до суду для захисту своїх прав.

За змістом ст. ст. 12, 81 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України, сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 року у справі №910/15792/20).

Судом встановлено, що 26.03.2024 року між ТОВ «Єврольвів» та ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» укладено Договір №01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року.

Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «Єврольвів» зобов`язалося передати ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «Єврольвів» обумовлену цим договором винагороду.

Згідно з Додатком №1 від 26.03.2024 року до Договору №01-26/03-24, винагорода Замовника за передачу Девелоперу права забудови Земельної ділянки та функції Замовника будівництва, в тому числі комплексу виконаних та/або незавершених будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані при спорудженні Об`єкта будівництва, а також виконання інших договірних зобов`язань за цим Договором перед Девелопером, становить 136708035,39 грн, які підлягають сплаті не пізніше, ніж через 1 календарний рік після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання сертифіката готовності Об`єкта будівництва.

Актом передачі-приймання до Договору №01-26/03-24 від 26.03.2024 року, засвідчено передання Замовником та прийняття Девелопером комплексу виконаних будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Під Голоском у м. Львові» на суму 136708035,39 грн.

Того ж дня, на підставі Акту приймання-передачі ТОВ «Єврольвів» передало, а ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» прийняло відповідний будівельний майданчик.

Не заслуговує на увагу твердження представника позивача, що Договір №01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а ТОВ «Єврольвів» не набуло майнових прав на спірний об`єкт незавершеного будівництва.

Зазначений Договір №01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку. Позивачем у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася.

Представником відповідача надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору №01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору №01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку.

Згідно з чинним законодавством у сфері регулювання містобудівної діяльності замовник будівництва та власник майнових прав на результати такого будівництва можуть не збігатися в одній особі. У спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТОВ «Єврольвів» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та функції щодо організації та фінансування будівництва третій особі, що не суперечить жодним нормам законодавства.

З цих підстав суд не бере до уваги посилання представника позивача на постанови Верховного Суду: від 17.07.2024 року у справі №344/13538/17, від 12.01.2022 року у справі №344/12729/17, від 24.10.2018 року у справі №344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не відчужував.

Також, не може бути враховано посилання представника позивача на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.03.2025 року у справі №761/28387/23, оскільки у п. 56 вказаної постанови встановлено, що ТОВ «Парк Хіллс», ані ТОВ «Хіллс Інвест» не є правонаступниками відповідача у справі ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива», а ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» не відчужувало ТОВ «Парк Хіллс» чи ТОВ «Хіллс Інвест» об`єкт незавершеного будівництва чи права на нього. Отже саме ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» має зобов`язання перед позивачем.

Натомість, у даній справі всі результати будівельної діяльності та майнові права на них передані ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», що підтверджується Договором №01-26/03-24, Актом передачі-приймання та іншими доказами.

За запитом адвоката Маланій І.Я., доктором юридичних наук, професором, завідувачем кафедри цивільного права та процесу, членом науково-консультативної ради Верховного Суду Коссаком В.М. було надано Науковий висновок від 02.04.2025 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ТОВ «Єврольвів» про визнання майнових прав, у якому зазначено: «До моменту прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації речових прав на квартири та укладення основного договору купівлі-продажу квартир майнові права на об`єкт незавершеного будівництва належать замовнику будівництва, якщо інше не передбачено договором або законом. Замовником будівництва може здійснюватися розпорядження майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва на підставі цивільно-правових договорів з дотриманням вимог чинного законодавства».

Об`єднана палата КЦС ВС у постанові від 09.12.2024 року у справі №712/4776/23 вказує на таке: ЄСПЛ зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (рішення від 06.12.2007 року у справі «Воловік проти України» (VOLOVIK v. UKRAINE), заява №15123/03, пункт 45). Тому суд вважає за можливе при тлумаченні норм права, які підлягають застосуванню у даній справі взяти до уваги зазначений вище науковий висновок.

Тому на переконання суду, відповідачем та третьою особою подано беззаперечні докази тієї обставини, що ТОВ «Єврольвів» на підставі Договору №01-26/03-24 відчужило майнові права на спірну квартиру ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» і про цю обставину позивач був повідомлений.

Сторона позивача розпорядилася на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначилася з колом учасників справи, до яких пред`являються позовні вимоги.

У постанові КЦС ВС від 04.12.2024 року у справі №592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача.

Суд доходить висновку, що належним відповідачем за вимогами про визнання майнових прав на 1-но кімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 4 (четвертому) поверсі, за будівельним номером 18 (вісімнадцять), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м.; 1-но кімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 11 (одинадцятому) поверсі, за будівельним номером 60 (шістдесят), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м. та 1-но кімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 10 (десятому) поверсі, за будівельним номером 131 (сто тридцять один), загальна проектна площа 51,21 (п`ятдесят одна ціла двадцять одна сота) кв.м. в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500:07:004:0024). є саме ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», яке не було залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Водночас, судом встановлено, що позивачем заявлено вимоги про визнання майнових прав на спірні квартири на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 та Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758.

Згідно з ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України, зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з ч. 2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Тобто, у зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору.

Системний аналіз статті 635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим.

Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного Суду від 24.07.2019 року у справі №200/14946/16-ц.

У зазначеному вище Науковому висновку професора ОСОБА_3 від 02.04.2025 року вказано: «Системний аналіз наведених правових норм, висновків Верховного Суду та положень Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 05.11.2021 року дозволяє дійти висновку, що на підставі попереднього договору у ОСОБА_2 не виникло майнових прав на об?єкт незавершеного будівництва квартиру, а між сторонами виникло зобов`язальне правовідношення, змістом якого є обов?язок у визначений попереднім договором строк та на визначених умовах укласти основний договір купівлі-продажу завершеного будівництвом об`єкта квартири.».

Правовою підставою позову у даній справі визначено ст. 392 ЦК України, якою передбачено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою застосування такого способу захисту як визнання права є наявність цього права в особи до звернення до суду та його невизнання або оспорення іншою особою.

Водночас підстав виникнення у позивача ОСОБА_1 майнових прав на спірні квартири судом не встановлено.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Закон не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу. Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав.

Схожа за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду по справах №522/970/18 від 03.06.2021 року та №450/563/17 від 16.05.2019 року.

У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.03.2021 року у справі №904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства.

У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 року справа №916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків.

Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 року у справі №905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов?язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з?ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з?ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов?язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права.

Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 та Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758, їх предметом є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором, покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, передбачено можливість неукладення основного договору за певних умов та наслідки такого неукладення.

У самому Попередньому договорі купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756 сторони, керуючись принципом диспозитивності та свободи договору визначили (п. 7.6 Договору), що навіть у разі, якщо сторона-1 (відповідач) з власної вини не уклала Основний договір в строк, передбачений цим Договором та/або погоджений сторонами, то у Сторони-2 (позивач) виникає право розірвати цей Договір в односторонньому порядку шляхом направлення рекомендованим листом на адресу Сторони-1 або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього Договору. У цьому разі Договір ж розірваним і вважається припиненим в повному обсязі без укладення будь-яких документів на 10-й робочий день з моменту отримання Стороною-1 Повідомлення. У такому випадку Сторона-1 повертає сплачений Стороною-2 забезпечувальний платіж протягом 10 робочих днів після дати розірвання цього договору.

При цьому, суд враховує, що істотною умовою договору купівлі-продажу є умова про предмет. Водночас, Попередній договір купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, містить умову про можливість зміни будівельного номера, проектної загальної та проектної житлової площі за результатами технічної інвентаризації перед укладенням основного договору (п. 4.7) та коригування інших істотних умов (п. 6.1.2), що свідчить про те, що на момент укладення Попереднього договору характеристики предмету Основного договору та інші істотні умови остаточно не є визначеними та майбутня площа квартири може відрізнятися від планової, що, на думку суду, також заперечує можливість виникнення у позивача майнових прав на квартиру на даній стадії договірних правовідносин.

У п. 8.3 Попереднього договору від 27.10.2021 року №1756 сторони підтверджують, що цей Договір не носить характеру фіктивного чи удаваного правочину та є попереднім договором згідно із статтею 635 ЦК України.

Аналогічні умови містять і Попередній договір купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 та Попередній договір купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758.

Детально проаналізувавши умови Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 та Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758, суд доходить висновку, що їх назва відповідає правовій природі, а предмет договору та інші умови, права та обов`язки сторін, фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами спрямовані саме на настання правових наслідків, притаманних для попереднього договору. Ознак удаваності вчинених сторонами правочинів суд не вбачає. Жодна із умов Попередніх договорів не дає підстав для висновку про можливість виникнення у позивача ОСОБА_1 на їх підставі майнових прав на спірні квартири

Виходячи з наведеного суд не бере до уваги посилання представника позивача на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 13.05.2019 року у справі №760/17864/16-ц, від 20.03.2019 року у справі №761/20612/15-ц та від 27.02.2019 року у справі №761/32696/13-ц, суть яких полягає у тому, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування, оскільки правова природа відносин сторін у вказаних справах є іншою, ніж у даній справі сторонами було укладено інвестиційні договори, за якими повно та своєчасно сплачувалися пайові внески. Натомість у даній справі судом встановлено, що між сторонами був укладений попередній договір.

З цих мотивів суд також відхиляє покликання представника позивача на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 року у справі №359/5719/17, у якій суд касаційної інстанції дійшов висновку, що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою, оскільки у вказаній справі між сторонами було укладено не попередній, а інвестиційний договір, що свідчить про кардинально іншу правову природу спірних відносин сторін.

Суд погоджується із доводами відповідача та третьої особи, що на підставі попереднього договору у його сторони не виникає майнових прав, а лише зобов`язальні правовідносини, що підтверджується також сталою практикою Верховного Суду.

Згідно з наведеним вище Науковим висновком професора ОСОБА_3 «наслідком неукладення у визначений строк основного договору купівлі-продажу квартири, передбаченого п. 2.1 Попереднього договору, є припинення відповідного зобов`язання. У залежності від того, яка із сторін ухилилася від укладення основного договору, в іншої сторони виникає право на відшкодування збитків та застосування інших наслідків, передбачених розділом 7 Договору», чим також спростовується твердження представника позивача про виникнення у ОСОБА_1 майнових прав, зокрема у зв`язку із сплатою забезпечувального платежу.

В контексті застосування судової практики, слід брати до уваги саме правові висновки Верховного Суду щодо застосування норм матеріального права, якими регулюються спірні правовідносини сторін. Як зазначалося вище, до спірних правовідносин сторін підлягають застосуванню положення ст. 635 ЦК України. Тому суд бере до уваги правові висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 22.01.2025 року у справі №753/7776/22 щодо застосування положень вказаної статті.

Зокрема, Верховний Суд у згаданій постанові зазначив: «Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.

З огляду на те, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору не відбулася, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовів, оскільки саме по собі укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до майнових прав на квартиру.

Проте, підстав для визнання права на частку майнових прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири немає, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та не надає не стороні цього договору право на отримання частки, майнових прав тощо, відповідно до положень статті 635 ЦК України.».

Про те, що за своєю правовою природою укладені між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ «Єврольвів» договори є саме попередніми договорами свідчить також та обставина, що кошти, які сплачувалися Позивачем на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 та Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758 не оприбутковувалися Товариством та з цих платежів не сплачувався ПДВ, що підтверджується наявними у матеріалах справи деклараціями ТОВ «Єврольвів» зі сплати ПДВ за жовтень 2021 - лютий 2022 року, а лише перебували на балансі як власне забезпечувальний платіж.

Так, якщо умовами договору передбачено, що забезпечувальні (гарантійні) платежі виконують тільки функцію засобу забезпечення зобов`язань, така сума забезпечувальних платежів не збільшує базу оподаткування ПДВ у їх одержувача. Податкові зобов`язання й податковий кредит не визначають у разі одержання (перерахування) відповідного забезпечувального платежу (лист ДФСУ від 28.10.2015 року №22839/6/99-99-19-03-02-15 та інші).

Також суд враховує, що згідно з ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в редакції, яка діяла на момент укладення попередніх договорів інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Тобто, позивач просить суд застосувати до його правовідносин норми права у спосіб, заборонений законом.

Натомість у спірних договорах чітко визначене зобов`язання укладення в майбутньому основного договору, а не набуття майнових прав на майбутній об`єкт нерухомого майна.

Тому, суд погоджується із доводами відповідача та третьої особи, що заявлені вимоги про визнання майнових прав є безпідставними, необґрунтованими та неефективними.

Суд також враховує, що згідно з п. 2.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, сторони визначили, що Об`єкт передається Стороною-1 за Основним договором, що посвідчується нотаріально, у власність Сторони-2 виключно після здійснення Стороною-2 усіх платежів згідно з цим Договором (в тому числі із врахуванням платежів згідно з п. 4.7 розділу 4 цього Договору). Аналогічне положення містять Попередній договір купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 та Попередній договір купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758.

Згідно з п. 4.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, Сторони погодили, що Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 402080,00 грн.

Відповідно до п. 4.4 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, вказаний у п. 4.3 забезпечувальний платіж має бути сплачений десятьма рівними платежами у сумі 40208,00 грн до 30 числа відповідного місяця, починаючи із 30.10.2021 року.

Водночас, згідно з п. 4.4. Попереднього договору, до сплати забезпечувальних платежів застосовується коефіцієнт коригування, який розраховується, як відношення між офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на дату здійснення платежу до офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ на дату укладення цього договору. При цьому сторони дійшли згоди, що коли Ккв (коефіцієнт коригування вартості) за розрахунком буде становити менше одиниці, то в цьому випадку Ккв (коефіцієнт коригування вартості) вважається таким, що дорівнює одиниці.

Також, згідно з п. 7.2 Попереднього договору, за порушення строків виконання грошових зобов`язань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від простроченої суми за кожний день прострочення.

Позивачем своєчасно та в повному розмірі сплачено лише перший платіж, а в подальшому свої зобов`язання щодо внесення забезпечувального платежу позивач належно не виконував.

Відповідачем та третьою особою подано суду розрахунок заборгованості, згідно з яким позивачем не доплачено за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756 забезпечувальний платіж у сумі 13061,18 грн (без нарахування штрафних санкцій по даний час). Зазначений розрахунок позивачем належними та допустимими доказами не спростовано.

Згідно з п. 4.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757, Сторони погодили, що Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 402080,00 грн.

Відповідно до п. 4.4 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757, вказаний у п. 4.3 забезпечувальний платіж має бути сплачений десятьма рівними платежами у сумі 40208,00 грн до 30 числа відповідного місяця, починаючи із 30.10.2021 року.

Водночас, згідно з п. 4.4. Попереднього договору, до сплати забезпечувальних платежів застосовується коефіцієнт коригування, який розраховується, як відношення між офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на дату здійснення платежу до офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ на дату укладення цього договору. При цьому сторони дійшли згоди, що коли Ккв (коефіцієнт коригування вартості) за розрахунком буде становити менше одиниці, то в цьому випадку Ккв (коефіцієнт коригування вартості) вважається таким, що дорівнює одиниці.

Також, згідно з п. 7.2 Попереднього договору, за порушення строків виконання грошових зобов`язань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від простроченої суми за кожний день прострочення.

Позивачем своєчасно та в повному розмірі сплачено лише перший платіж, а в подальшому свої зобов`язання щодо внесення забезпечувального платежу позивач належно не виконував.

Відповідачем та третьою особою подано суду розрахунок заборгованості, згідно з яким позивачем не доплачено за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 забезпечувальний платіж у сумі 13061,18 грн (без нарахування штрафних санкцій по даний час). Зазначений розрахунок позивачкою належними та допустимими доказами не спростовано.

Згідно з п. 4.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758, Сторони погодили, що Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 358470,00 грн.

Відповідно до п. 4.4 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758, вказаний у п. 4.3 забезпечувальний платіж має бути сплачений десятьма рівними платежами у сумі 35847,00 грн до 30 числа відповідного місяця, починаючи із 30.10.2021 року.

Водночас, згідно з п. 4.4. Попереднього договору, до сплати забезпечувальних платежів застосовується коефіцієнт коригування, який розраховується, як відношення між офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на дату здійснення платежу до офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ на дату укладення цього договору. При цьому сторони дійшли згоди, що коли Ккв (коефіцієнт коригування вартості) за розрахунком буде становити менше одиниці, то в цьому випадку Ккв (коефіцієнт коригування вартості) вважається таким, що дорівнює одиниці.

Також, згідно з п. 7.2 Попереднього договору, за порушення строків виконання грошових зобов`язань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від простроченої суми за кожний день прострочення.

Позивачем своєчасно та в повному розмірі сплачено лише перший платіж, а в подальшому свої зобов`язання щодо внесення забезпечувального платежу позивач належно не виконував.

Відповідачем та третьою особою подано суду розрахунок заборгованості, згідно з яким позивачем не доплачено за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758 забезпечувальний платіж у сумі 11644,52 грн (без нарахування штрафних санкцій по даний час). Зазначений розрахунок позивачкою належними та допустимими доказами не спростовано.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У зазначеному вище Науковому висновку професора ОСОБА_3 від 02.04.2025 року зазначено: «Враховуючи п. 2.4, та розділу 4 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 05.11.2021 року сплату покупцем забезпечувального платежу із порушенням строку сплати чергових частин такого платежу, визначеного умовами Попереднього договору слід вважати порушенням умов договору (простроченням сторони). Наслідком такого прострочення є припинення обов`язку іншої сторони договору щодо укладення основного договору».

Враховуючи наведене, суд вважає що позивачем ОСОБА_1 було допущено прострочення боржника зі сплати забезпечувального платежу за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 та Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758, тому у відповідача ТОВ «Єврольвів» не виникло обов`язку укласти основні договори купівлі-продажу квартир в обумовлений попередніми договорами строк.

Стосовно доводів позивача про недобросовісність поведінки відповідача суд зазначає наступне. Згідно зі ст. 3 ЦК України, однією з основних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Протягом 2018-2019 років ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» укладалися із фізичними особами Попередні договори купівлі-продажу квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , замовником будівництва якого було ТОВ «Єврольвів» на підставі інвестиційного договору між Товариствами.

За вказаними договорами відповідними фізичними особами вносилися грошові кошти в якості забезпечувального платежу за майбутнє придбання квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів. Зазначені кошти в подальшому частково були перераховані на рахунки ТОВ «Єврольвів» на виконання умов інвестиційного договору.

З 2018 року учасником та кінцевим бенефіціарним власником Товариства був ОСОБА_4 . Протягом 2018-2019 років ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» укладалися із фізичними особами Попередні договори купівлі-продажу квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , замовником будівництва якого було ТОВ «Єврольвів» на підставі інвестиційного договору між товариствами.

За вказаними договорами відповідними фізичними особами вносилися грошові кошти в якості забезпечувального платежу за майбутнє придбання квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів. Зазначені кошти в подальшому частково були перераховані на рахунки ТОВ «Єврольвів» на виконання умов інвестиційного договору.

В подальшому учасник ТОВ «Єврольвів» був змінений із ОСОБА_4 на ОСОБА_5 , який був одночасно призначений директором Товариства. Надалі, наприкінці 2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», особами, з якими були укладені Попередні договори купівлі-продажу квартир та ТОВ «Єврольвів» були укладені Договори про внесення змін та заміну сторони до Попередніх договорів, якими замінено сторону Продавця із ТОВ «КУА «Оптимум» на безпосередньо ТОВ «Єврольвів».

У зазначених договорах також передбачалося здійснити доплату до забезпечувального платежу за попереднім договором. Ці кошти фізичні особи повинні були сплачувати вже безпосередньо на поточні банківські рахунки ТОВ «Єврольвів». Необхідність доплати коштів пояснювалася контрагентам здорожчанням будівельних матеріалів та робіт, а також розтратою коштів попереднім керівництвом Товариства.

Також було укладено декілька нових попередніх договорів, у тому числі із позивачем

Після цього робіт із добудови багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 проведено не було, а новий учасник та керівник ТОВ «Єврольвів» ОСОБА_6 зник та перестав виходити на зв`язок із контрагентами.

Після цього, за особистими боргами ОСОБА_4 в межах виконавчого провадження №70949336 (приватний виконавець Пиць А.А.) було звернуто стягнення та реалізовано на електронних торгах корпоративні права частку у розмірі 100 відсотків в статутному капіталі ТОВ «Єврольвів».

Новими учасниками було проведено аналіз поточного стану справ в Товаристві, зокрема Суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_7 проведено оцінку ринкової вартості незавершеного будівництвом багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , яка становила 103175558,00 грн. Стан готовності об`єкта становив менше 50%. Згідно зі Зведеним кошторисним розрахунком вартості об`єкта будівництва №3 від 02.10.2023 року загальна вартість добудови будинку становила 167545843,00 грн.

Водночас, жодного іншого майна, коштів або дебіторської заборгованості Товариства на час набуття корпоративних прав не було. Відповідно, на момент придбання корпоративних прав на ТОВ «Єврольвів» на електронних торгах та зміни учасників та керівника товариства загальна вартість активів товариства становила 103175558,00 грн, а пасивів (в тому числі вартість добудови будинку 136708035,39 грн + 167545843,00 грн = 304253878,00 грн, тобто, розмір необхідних вкладень для покриття заборгованості перед контрагентами та добудови будинку становив 201078320,00 грн.

З приводу можливого розкрадання коштів посадовими особами ТОВ «Єврольвів» представником ТОВ «Єврольвів» подано до Відділу поліції №1 Львівського районного управління поліції №1 Головного управління Національної поліції у Львівській області заяву про кримінальне правопорушення, внаслідок чого внесено відомості до ЄРДР.

18.04.2024 року у Львівській міській раді відбулося обговорення можливих шляхів вирішення проблеми із добудовою багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , що підтверджується Протоколом зустрічі покупців квартир у будинку по АДРЕСА_1 та представників ТОВ «Єврольвів» від 18.04.2024 року. На вказаній зустрічі було повідомлено про необхідність залучення стороннього інвестора (девелопера) та про укладення Договору № 01-26/03-24 із ТОВ «Сіті Львів Девелопмент».

Обсяг зобов`язань ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» значно перевищує вартість результатів будівельної діяльності, майнові права на які товариство отримало за Договором №01-26/03-24. На даний час ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» організовує та здійснює добудову будинку, та забезпечує реалізацію квартир та повернення коштів особам, які мали укладені попередні договори із ТОВ «Єврольвів», що підтверджується письмовими доказами. Згідно з Довідкою №16 від 30.05.2025 року, станом на 30.05.2025 року ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» повернуто особам, які за попередніми договорами перераховували грошові кошти на ТОВ «Єврольвів» та Компанія з управління активами «Оптимум» суму 7375111,37 грн.

Тому, на думку суду, дії відповідача та третьої особи відносно позивача, в тому числі пропозиція щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав або повернення сплачених за попереднім договором коштів є добросовісними та справедливими.

Натомість, Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 16.12.2021 №337, на виконання Порядку визначення та застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджено показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані на жовтень-грудень 2021) за якими вартість 1 кв.м. загальної площі квартир будинку у Львівській області визначено у розмірі 15044 грн.

Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1756, Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1757 та Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2021 року №1758, сторонами визначено вартість квадратного метра квартири за майбутнім основним договором у розмірі 7000,00 грн, що більш ніж удвічі менше, ніж визначений Мінрегіонбудом на вказаний період показник собівартості будівництва житла.

Наведене свідчить про неможливість укладення основного договору на зазначених у попередньому договорі умовах, оскільки вартість квадратного метра квартири за основним договором не покриває витрат на спорудження будинку більш, ніж удвічі. Це також свідчить про недобросовісність позивача у спірних правовідносинах.

Суд виконавши всі вимоги цивільного процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини справи, приходить висновку, що позовні вимоги необґрунтовані та недоведені в суді.

Розподіл судових витрат між сторонами:

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Враховуючи, що у задоволенні позову слід відмовити, сплачений за подання позовної заяви судовий збір слід залишити за позивачем.

Представником відповідача в судових дебатах зроблено заяву про намір подати у 5-денний строк з дня ухвалення рішення докази понесення витрат на професійну правничу допомогу, тому даним рішенням вказані витрати не розподіляються

На підставі викладеного та керуючись

ст. ст. 15, 392, 526, 530, 628, 635, 638 ЦК України,

ст. ст. 141, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, -

ухвалив:

У задоволенні позовних вимог представника позивача ОСОБА_1 адвоката Яковенко Ольги Миколаївни до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції, а саме до Львівського апеляційного суду.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарги подаються учасниками справи через Шевченківський районний суд м. Львова.

У разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення.

У разі проголошення в судовому засіданні скороченого рішення суд надсилає учасникам справи копію повного судового рішення протягом двох днів з дня його складення в електронній формі у порядку, встановленому законом, а в разі відсутності електронного кабінету - рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, а в разі відсутності електронного кабінету - рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - http://sh.lv.court.gov.ua/sud1328/.

Текст рішення складено 16.12.2025 року.

Повне найменування (ім`я) учасників справи та їх місце проживання (місце знаходження):

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 ;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Єврольвів», ЄДРПОУ 36118695, юридична адреса: м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, буд. 44;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», ЄДРПОУ 45622250, юридична адреса: м. Львів вул. О. Новаківського, буд. 14.

Суддя О. Ф. Федорова