Рішення № 13022144, 24.11.2010, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 51/19224.11.10 За позовом Комунального підприємства «Оренда»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Промоутерська компанія «Еліт-Боксінг»

про визнання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди № 835/09 від 01.01.2010 р. укладеною

Суддя Пригунова А.Б.

Представники сторін:

від позивача: Сергієнко В.В.

від відповідача: не з’явились

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з вимогою про визнання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди № 835/09 від 01.01.2010 р. нежитлового приміщення по вул. Костянтинівській, 37 літ. А в м. Києві укладеною в певній редакції. В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на зміну порядку розрахунку орендної плати та встановлення нових орендних ставок за використання нежитлових приміщень, які належать до комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.07.2010 р. порушено провадження у даній справі, призначено її до розгляду у судовому засіданні на 18.08.2010 р. за участю представників сторін, яких зобов’язано надати суду певні документи.

У процесі провадження у справі представник відповідача надав суду відзив на позов, в якому проти його задоволення заперечує з тих підстав, що позивачем не зазначається та не доведено факту проведення передбаченої п. 18 Методики розрахунку орендної плати за користування нерухомим майном територіальної громади Подільського району м. Києва, затвердженої рішенням Подільської районної у м. Києві ради від 22.06.06 р. № 31 незалежної оцінки на обґрунтування перегляду розміру орендної плати; умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору; позивачем не зазначено жодних передбачених Законом України «Про оренду державного та комунального майна», вищезазначеною Методикою підстав для зміни розміру орендної плати, а отже –і зобов’язання відповідача укласти додаткову угоду, якою цей розмір змінюється.

Розгляд справи неодноразово переносився через нез’явлення у судове засідання повноважних представників сторін та неналежне виконання ними вимог суду.

У даному судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги.

Представник відповідача на виклик суду не з’явився, причини неявки суду не повідомив.

Враховуючи, що матеріали справи містять докази належного повідомлення відповідача про час та місце судового засідання, суд, на підставі ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, приходить до висновку про можливість розгляду справи за наявними матеріалами без участі вищезазначеного учасника судового процесу.

Судове рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.

У судовому засіданні 24.11.2010 р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

22.01.2009 р. між Комунальним підприємством «Оренда»та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промоутерська Компанія «Еліт-Боксінг»було укладено договір № 835/09 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва (надалі - договір), за умовами якого позивач на підставі розпорядження Подільської районної у м. Києві державної адміністрації від 22 січня 2009 р. № 33 зобов’язався передати, а відповідач –прийняти в оренду приміщення 1-го поверху (будівлю, споруду) площею 259, 3 кв.м., вартість якого визначена експертним шляхом, по вул. Костянтинівська, 37 літ. А для розміщення боксерського клубу.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що приміщення (будівля, споруда) передається відповідачу згідно з актом приймання-передачі, що додається до цього договору і є його невід’ємною частиною.

Згідно з експертною оцінкою вартість приміщення становить 1516044, 00 грн. (п. 1.3 договору).

Відповідно до п. 1.4 договору за користування орендованим приміщенням відповідач сплачує позивачу орендну плату, місячний розмір якої встановлений у відповідності до Методики розрахунку орендної плати затвердженої рішенням Подільської районної в місті Києві ради від 22.06.2006 року № 31, та згідно з розрахунком орендної плати, що є невід’ємною частиною цього договору, на момент початку дії договору становить 10106, 96 грн., крім того ПДВ –2021, 39 грн., разом –12128, 35 грн.

Пунктом 1.5 договору передбачено, що орендна плата сплачується відповідачем, починаючи з дати фактичного використання об’єкта оренди, згідно акта приймання-передачі.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць (п. 1.6 договору).

Згідно п. 1.7 договору розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкту оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами та рішеннями сесії Подільської районної у м. Києві ради. Позивач залишає за собою право переглядати орендну плату згідно затвердженої методики, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до п. 2.1 договору позивач зобов’язаний передати, а відповідач прийняти по акту приймання-передачі об’єкт оренди. У разі невиконання цього пункту договір оренди вважається недійсним.

Відповідач зобов’язаний вносити орендну плату та комунальні платежі в повному обсязі, незалежно від наслідків господарської діяльності, не пізніше 30 числа поточного місяця на рахунок позивача (п. 2.4 договору).

Згідно п. 6.2 договору строк дії договору встановлений з 22.01.2009 р. по 21.01.2012 р.

На виконання умов договору позивач передав, а відповідач прийняв вищезазначене приміщення, що підтверджується актом прийому-передачі приміщення (будинку) від 22.01.2009 р. (копія –у матеріалах справи).

Згідно Рішення Подільської районної у місті Києві ради від 22.06.2006 р. № 31 «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за користування нерухомим майном територіальної громади Подільського району м. Києва»змінено порядок розрахунку орендної плати та встановлено нові орендні ставки за використання нежитлових приміщень, які належать до комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва.

Орендна ставка за користування нерухомим майном комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва згідно вищевказаного Рішення від 22.06.2006 р. № 31 за функціональним призначенням –спортивні заклади –12 %.

Відповідно розмір місячної орендної плати згідно орендної ставки 12 % становить 6578, 10 грн., крім того ПДВ 3411, 40 грн., а разом –20458, 41 грн.

Позивачем на адресу відповідача було направлено лист № 186 від 16.04.2010 р., а також примірник додаткової угоди та розрахунок орендної плати згідно Рішення Подільської районної у місті Києві ради від 22.06.2006 р. № 31 «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за користування нерухомим майном територіальної громади Подільського району м. Києва».

Відповідач не відреагував та не повернув на адресу позивача підписаного примірника додаткової угоди із зміненим порядком розрахунку орендної плати та відмовляється від підписання додаткової угоди, порушуючи при цьому п. 1.7 даного договору.

За таких обставин позивач звернувся до суду з вимогою про визнання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди № 835/09 від 01.01.2010 р. нежитлового приміщення по вул. Костянтинівській, 37 літ. А в м. Києві укладеною в певній редакції.

Зі змісту проекту додаткової угоди про внесення змін до договору оренди № 835/09 від 01.01.2010 р. вбачається, що нею передбачається внесення змін до п. 1.1. розділу 1 договору №835/09 від 01.01.2010 р., а саме: «Орендодавець на підставі розпорядження Подільської районної у м. Києві державної адміністрації від 22 січня 2009 р. № 33 передає, а орендар приймає в оренду приміщення (будівлю, споруду), вартість якого визначена експертним шляхом, по вул. Костянтинівській, 37 літ. А, 1-першого поверху площею 259, 3 кв.м. для розміщення боксерського клубу». Крім того, вказаним проектом додаткової угоди передбачається викладення в новій редакції п. 1.4 договору, а саме: «За користування орендованим приміщення орендар сплачує орендодавцю орендну плату, місячний розмір якої у відповідності до Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Подільської районної в місті Києві ради від 22.02.2006 року № 31, та розрахунку орендної плати, що є невід’ємною частиною цього договору, становить 17057, 01 грн., крім того ПДВ –3411, 40 грн., разом –20468, 41 грн.».

Обґрунтовуючи свою позицію, позивач посилається на Рішення Подільської районної у місті Києві ради від 22.06.2006 р. № 31 «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за користування нерухомим майном територіальної громади Подільського району м. Києва», яким, зокрема, змінено порядок розрахунку орендної плати та встановлено нові орендні ставки за використання нежитлових приміщень, які належать до комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва. Крім того, позивач звертає увагу на те, що орендна ставка за користування нерухомим майном комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва згідно вищевказаного Рішення від 22.06.2006 р. № 31 за функціональним призначенням –спортивні заклади –12 %, в той час як у договорі № 835/09 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва від 22.01.2009 р. застосовано річну орендну ставку –8 %.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об’єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вказані вимоги позивача підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Проаналізувавши зміст укладеного між сторонами договору, суд дійшов висновку, що за цивільно-правовими ознаками він є договором найму, а тому до нього застосовуються положення законодавства про найм (оренду).

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Однією з істотних умов договору є орендна плата, яка встановлюється згідно з методикою розрахунку орендної плати. Дана методика та порядок використання орендної плати для об'єктів державної власності визначаються Кабінетом Міністрів України (ст. ст. 10, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

На сьогодні є чинною Методика розрахунку і порядок використання орендної плати за оренду державного майна, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 р. № 786.

Згідно з ч. 3 ст. 285 Господарського кодексу України та ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендар зобов’язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Орендна плата –це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі (ст. 286 ГК України).

Відповідно до ч. 1, ч. 3 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Внесення змін до договору оренди в частині орендної плати кореспондується з приписами ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Зміна умови договору щодо ставок орендної плати може мати місце лише за погодженням сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України (частини перша і друга статті 21 зазначеного Закону). У разі недосягнення згоди з цього питання за заявою заінтересованої сторони спір вирішується господарським судом (п. 14.3 Роз'яснення, Вищий арбітражний суд, від 25.05.2000, № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна"").

Частиною третьою статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»встановлено загальне правило, згідно з яким прийняті після укладення договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором. Винятком з цього правила є стаття 21 зазначеного Закону, згідно з якою збільшення цін і тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї з сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове становище орендаря. Отже збільшення цін і тарифів може тягти за собою внесення відповідних змін до договору оренди (п. 8 роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 р. № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна"").

Крім того, як зазначалося вище, пунктом 1.7 договору сторони погодили, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкту оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами та рішеннями сесії Подільської районної у м. Києві ради. Позивач залишає за собою право переглядати орендну плату згідно затвердженої методики, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Проаналізувавши зміст Методики розрахунку орендної плати за користування нерухомим майном територіальної громади Подільського району м. Києва від 22.06.2006 р., судом встановлено, що п. 41 зазначеної методики передбачено, що за використання приміщень за функціональним призначенням –заклади та установи культури, освіти, спортивні заклади та інші організації і установи гуманітарної сфери приватної та колективної форми власності річна орендна ставка, у відсотках до вартості майна, визначеної експертним шляхом –12 % та за використання приміщень за функціональним призначенням –інші – 8 %.

У процесі розгляду справи представник позивача пояснив суду, що при укладенні договору № 835/09 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва від 22.01.2009 р., невірно застосовано річну орендну ставку, а саме –8 %, тобто, як за використання приміщень за функціональним призначенням –інші, в той час як приміщення надано в оренду для розміщення боксерського клубу, тобто, функціональне призначення використання приміщення підпадає під заклади та установи культури, освіти, спортивні заклади та інші організації і установи гуманітарної сфери приватної та колективної форми власності, за які встановлена річна орендна ставка у відсотках до вартості майна, визначеної експертним шляхом –12 %.

Таким чином, вимоги щодо внесення змін до договору в частині розміру орендної плати, які викликані зміною методики її розрахунку, у тому числі зміною орендної ставки є правомірними.

Вищенаведене спростовує твердження відповідача щодо необґрунтованості позову у цій частині.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до п. 1.1 договору, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Положення п. 1.1 додаткової угоди містять аналогічний зміст, що і положення п. 1.1 договору № 835/09 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва, а тому відсутні підстави для внесення змін у цій частині.

Таким чином, позовні вимоги задовольняються судом частково.

Враховуючи, що відповідно до ст. 44 ГПК України позивачем понесені судові витрати, пов’язані з розглядом справи, зокрема витрати на оплату інформаційно-технічного забезпечення судового процесу та сплати державного мита, то зазначені витрати відшкодовуються за рахунок відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ст. 49 ГПК України).

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

          2. Визнати додаткову угоду про внесення змін до договору № 835/09 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва від 22.01.2009 р. укладеною на наступних умовах:

          Комунальне підприємство «Оренда», надалі –орендодавець, в особі генерального директора Петрашкіна Артема Валерійовича, який діє на підставі статуту, з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Промоутерська компанія «Еліт-Боксінг», надалі –орендар, в особі директора Шумака Валерія Володимировича, що діє на підставі статуту, з другої сторони, уклали дану додаткову угоду про наступне:

          1. Внести зміни в п. 1.4 договору № 835/09 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва від 22.01.2009 р. та викласти в такій редакції:

          1.4. За користування орендованим приміщенням орендар сплачує орендодавцю орендну плату, місячний розмір якої у відповідності до Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Подільської районної в місті Києві ради від 22.02.2006 року № 31, та розрахунку орендної плати, що є невід’ємною частиною цього договору, становить 17057, 01 грн., крім того ПДВ –3411, 40 грн., разом –20468, 41 грн.

          2. Інші умови вищевказаного договору, не зачеплені даною додатковою угодою, залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов’язання.

          3. Дана додаткова угода є невід’ємною частиною договору № 835/09 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва від 22.01.2009 р.

РОЗРАХУНОК

          Орендної плати Товариства з обмеженою відповідальністю «Промоутерська компанія «Еліт-Боксінг»до додаткової угоди про зміну і доповнення до договору № 835/09 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва від 22.01.2009 р., згідно рішення третьої сесії Подільської районної у місті Києві ради V скликання від 22.06.2006 р. № 31 «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за користування нерухомим майном територіальної громади Подільського району м. Києва».

          Даний розрахунок є невід’ємною частиною договору оренди.

          Проіндексована вартість 1 кв.м. приміщення складає 6578, 10 грн.

          Розмір місячної орендної плати: 259, 3 кв.м. * 6578, 10 * 12 % / 12 = 17057, 01 грн.

          ПДВ –3411, 40 грн.

          Разом –20468, 41 грн.

          3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Промоутерська компанія «Еліт-Боксінг»(01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, буд. 6, ідентифікаційний код - 33831407) з будь-якого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, на користь Комунального підприємства «Оренда»(04071, м. Київ, вул. Костянтинівська, буд. 2/1, ідентифікаційний код - 31840749) 42 (сорок дві) грн. 50 коп. державного мита, 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

          4. У іншій частині позовних вимог відмовити.

5. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Дане рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги відповідно до ст. 85 ГПК України та може бути оскаржене в порядку, передбаченому чинним законодавством України.

СуддяПригунова А.Б. Повне рішення складено: 24.12.2010 р.