Рішення № 129233996, 25.07.2025, Приморський районний суд м. Одеси

Справа № 522/3582/24

Провадження 2/522/3030/25

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАІНИ

25 липня 2025 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси, у складі:

головуючого - судді Науменко А.В.,

за участю секретаря судового засідання Зелінська К.Ю.,

розглянувши в порядку загального позовного провадження позовну заяву за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва, якою просить суд визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Білоус І.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.02.2021 року індексний номер: 56506193, на квартиру АДРЕСА_1 та просить зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, орієнтовною площею 8,4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом знесення прибудови.

В обґрунтування позову Одеська міська рада зазначає, що ОСОБА_1 вчинено самовільне зайняття земельної ділянки комунальної власності шляхом здійснення самочинного будівництва прибудови до квартири та подальшої незаконної державної реєстрації права власності на вищевказану нерухомість з метою легалізації власних протиправних дій. ОСОБА_1 як замовником будівництва не отримано у встановленому законом порядку дозвільних документів на проведення будівельних робіт, пов`язаних з реконструкцією квартири зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані, а саме здійснено будівництво приміщення площею 8,4 кв.м. за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, за адресою: АДРЕСА_2 .

Позивач вказує, що державним реєстратором під виглядом зміни відомостей про об`єкт нерухомого майна та його площі зареєстровано право власності ОСОБА_1 на реконструйовану квартиру включно із самочинно збудованою прибудовою, що розташована за рахунок земельної ділянки комунальної власності, що є неприпустимим, виходячи з положень чинного законодавства України, а тому таке рішення держаного реєстратора необхідно скасувати.

Разом з позовною заявою до суду надійшло клопотання про витребування доказів, а саме:

витребувати у юридичного департаменту Одеської міської ради (м. Одеса, вул. Черняховського, 6) оригінал або належним чином завірену копію реєстраційної справи на квартиру АДРЕСА_1 , (РНОНМ: 2152799951101) для огляду у судовому засіданні та засвідчену належним чином копію вказаної реєстраційної справи на зазначений об`єкт нерухомого майна для приєднання до матеріалів справи.

11 березня 2024 року ухвалою суду було відкрито провадження у справі в загальному позовному порядку та задоволено клопотання позивача про витребування доказів.

До суду також разом із позовною заявою надійшла заява позивача про забезпечення позову, в який він просив вжити заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 .

11.03.2024 року ухвалою суду заяву представника позивача Одеської міської ради про забезпечення позову було задоволено та забезпечено позов, шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 , (РНОНМ: 2152799951101).

29.03.2024 року від Юридичного департаменту ОМР до суду надійшли матеріали реєстраційної справи №2152799951101 у паперовій формі, роздруковані з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

24.06.2024 року до суду надійшов Відзив на позовну заяву, відповідно до якого Відповідач зазначає, що нею не здійснювалось самовільне зайняття земельної ділянки комунальної власності оскільки, частина квартири АДРЕСА_3 по периметру розташована над приміщенням підвалу, що є власністю ОСОБА_2 . Земельна ділянка, що покриває простір над приміщеннями підвалу (у тому числі сходи в підвал у вигляді коридору) перебуває у користуванні ОСОБА_2 , яка не заперечувала користуванням квартирою над приміщенням її підвалу. За таких обставин, квартира АДРЕСА_3 розташована чітко над приміщеннями підвалу та не виходить за межі власності ОСОБА_3 і з огляду на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, право власності на земельну ділянку під приміщеннями підвалу та над ним фактично належить ОСОБА_3 . Отже, Відповідач зазначає, що права та інтереси комунальної власності Одеської міської ради на земельну ділянку, що розташована під квартирою АДРЕСА_4 не порушені. Відповідач вважає, що знесення належної частини квартири над підвалом, яку позивач зазначає як самочинну прибудову, є безпідставним та необґрунтованим з огляду на те, що в силу приписів ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, права на земельну ділянку, на якій здійснено перепланування квартири АДРЕСА_3 , належать саме ОСОБА_3 (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та будинку, розташованого на ній), а не Одеській міській раді, а ОСОБА_3 надала свою згоду, відповідно до якої не заперечує проти права власності на квартиру АДРЕСА_3 , що розміщена над приміщеннями її підвалу. Права та інтереси Одеської міської ради не порушуються, а вимоги щодо знесення спірного об`єкту не матимуть наслідком поновлення речових прав Одеської міської ради. Земельна ділянка, права на яку, на твердження Позивача, порушуються Відповідачем має декілька метрів та, як зазначалось вище, покриває простір над приміщеннями підвалу ОСОБА_3 . Права будь-яких інших осіб також не порушені. Крім того, Відповідач зазначила, що позовні вимоги ОМР щодо скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Білоус І.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.02.2021 року не є ефективним способом захисту та не забезпечать усунення порушень прав Позивача, як власника спірної земельної ділянки.

06.08.2024 року до суду надійшла відповідь на відзив, відповідно до якої Позивач своїми запереченнями оспорює наявність у Відповідачки дозвільної документації на будівництво та зазначає, що будівництво прибудови до квартири АДРЕСА_4 , здійснено за відсутності проектної документації, яка мала розроблятись з урахуванням вимог містобудівної документації, вихідних даних на проектування та дотримання вимог законодавства та будівельних норм; отже об`єкт використовується без введення в експлуатацію. Таким чином, самовільно зайнята відповідачем земельна ділянка комунальної власності площею 8,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_5 повинна бути звільнена шляхом знесення прибудови силами і за рахунок відповідача. Разом з відповіддю на відзив Позивачем додано Лист ДІАМ від 18.07.2024 року №3796/04/18-24.

06.08.2024 року від представника Відповідача на адресу суду надійшов супровідний лист, яким остання направила копію Згоди ОСОБА_3

24.09.2024 року від представника Відповідача надійшов супровідний лист, яким було направлено копію відповіді Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради №01-6/236-пр від 20.08.2024 року.

У судове засідання, що відбулось 24.09.2024 року з`явились представник Позивача та Представник Відповідачки. Представником Відповідачки було зазначено про надання в подальшому висновку експерта щодо з`ясування питання проведення будівельних робіт ОСОБА_1 та чи здійснювалось будівництво ОСОБА_1 за рахунок земельної ділянки комунальної власності. Представником Позивача зазначено, що ними надано усі докази. Ухвалою суду було закрито підготовче засідання по справі та призначено справу до розгляду.

У судовому засіданні, що відбулось 18.06.2025 року Представником Відповідачки було надано оригінал висновку експерта №05/25 від 17.03.2025 року та залучено його до матеріалів справи. Ухвалою суду, за клопотанням представника Позивача, у судове засідання викликано експерта Рапач Костянтина Васильовича.

17.07.2025 року у судове засідання з`явились представник Позивача та Представник Відповідачки, а також судовий експерт Рапач К.В. Судовим експертом були надані пояснення стосовно складеного ним висновку, відповідно до яких експертом зазначено, що за результатами проведеного обстеження ним встановлено, що роботи проводились на місці розташування деревинної прибудови та входу у підвал, який на техпаспорті на допоміжне приміщення підвалу від 06.12.2007 року також відображений та позначений сходами. Сходи, відображені схематично без визначення розмірів приміщення над цими сходами, в той час як у технічному паспорті від 27.01.2021 року ці сходи відображені з визначенням площі приміщення над сходами, що раніше було дерев`яною прибудовою. Крім того, експерт зазначив, що приміщення над сходами не могло бути переоблаштовано або переміщено в інше місце, у зв`язку з конструктивними властивостями розташування сходів у підвал. Отже, будівельні роботи в приміщенні №1 квартири АДРЕСА_4 за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси не здійснювались.

В судовому засіданні представник позивача наполягав на задоволенні позову. Представник відповідача заперечувала, додатково пояснила, що зазначена спірна частина квартири наявна на технічному паспорті 2007 року та не є самочиною прибудовою. В цій частині квартири дерев`яні стіни були замінені на цеглинні (газобетонні).

В ході розгляду справи, Відповідачка набула право власності на допоміжне приміщення підвалу у будинку АДРЕСА_2 , на підтвердження чого, Представником Відповідача надано правовстановлюючі документи, а саме: копію Договору купівлі-продажу від 16.12.2024 року, допоміжного приміщення підвалу, площею 79 кв.м., що розташоване в будинку АДРЕСА_2 , укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 та посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. і зареєстрованого в реєстрі за №2213, копію витягу з державного реєстру речових прав №408233278 від 18.12.2024 року та копію технічного паспорту від 06.12.2007 року на допоміжне приміщення підвалу в житловому будинку АДРЕСА_2

Розглянувши матеріали справи, вислухавши представників сторін та експерта у засіданні, суд дійшов наступних висновків.

Судом встановлено, що 25.08.2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , загальною площею 46.7 кв.м., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тимофімець В.В. та зареєстрований в реєстрі за №814.

Згідно технічного паспорту від 07.08.2007 року на квартиру АДРЕСА_4 , виданий на ім`я ОСОБА_3 , реєстровий номер 426 пр.-105-р.167, загальна площа квартири становить 46.7 кв.м. та складається в цілому з 6 приміщень.

У матеріалах справи наявний технічний паспорт від 27.01.2021 року на квартиру АДРЕСА_4 , виданий на ім`я ОСОБА_1 , з якого вбачається, що власником здійснено перепланування квартири, а саме: приміщення АДРЕСА_6 та №6 за технічним паспортом від 07.08.2007 року об`єднані в одне приміщення, яке пронумероване під №5, загальна площа квартири становить 55.1 кв.м. та складається в цілому з 5 приміщень.

Згідно Довідки, виданої Приватним підприємством «ГЛАВ ІНВЕСТ ГРУП» вих. №382238 від 27.01.2021 року, під час проведеної технічної інвентаризації квартири АДРЕСА_4 , що належить ОСОБА_1 на праві власності, були виявлені технічні помилки, а саме при попередній інвентаризації не були враховані підсобні приміщення, а також площа змінена у зв`язку з уточненням лінійних розмірів та площ приміщень, і не належать до самочинного будівництва та не являється реконструкцією згідно п. 1 переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання.

На підставі вищезазначених довідки ПП «ГАЛВ ІНВЕСТ ГРУП» та технічного паспорту від 27.01.2021 року, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоус І.О. було внесені зміни до розділу щодо загальної площі квартири АДРЕСА_4 , а саме на 55,1 кв.м., індексний номер рішення 56506193.

Отже, загальна площа квартири, що належить на праві власності ОСОБА_1 станом на момент розгляду справи становить 55,1 кв.м.

Матеріали справи містять копію згоди ОСОБА_3 , відповідно до якої остання, як власниця підвального приміщення під квартирою АДРЕСА_3 та АДРЕСА_7 , надала згоду на розташування даної квартири над приміщенням підвалу, що належить їй на праві власності. Крім того, Відповідачем до суду надано дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області громадянці ОСОБА_3 від 18.08.2010 року за реєстраційним номером: 369, на підставі якого, за твердженням Відповідача, саме колишня власниця квартир ОСОБА_3 здійснювала ремонтні роботи.

Матеріали справи містять довідку Департаменту земельних ресурсів №01-1811410 від 18.08.2021 року, згідно якої за наявною інформацією Департаменту земельних ресурсів земельна ділянка, за адресою АДРЕСА_2 рішенням Одеської міської ради у власність або користування не надавалась. З виїздом на місце встановлено, що на земельної ділянці за адресою: АДРЕСА_2 , орієнтовною площею 8,4 кв.м розташована одноповерхова прибудова до кв. АДРЕСА_3 жилого будинку, яка знаходиться у фактичному користуванні гр. ОСОБА_1 .

Згідно Акту обстеження земельної ділянки від 05.08.2021 року, складений Департаментом земельних ресурсів управління самоврядного контролю за використанням та охороною земель Одеської міської ради, згідно якого в ході обстеження Департаментом встановлено, що на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_2 , орієнтовною площею 8,4 кв. м. розташована одноповерхова прибудова до кв. АДРЕСА_3 жилого будинку за вищевказаною адресою, яка знаходиться у фактичному користуванні гр. ОСОБА_1 .

Відповідно до листа Департаменту архітектури та містобудування №01-11/2666 від 04.08.2021 року, за інформацією архіву та відділу загального листування департаменту, дані щодо видачі містобудівних умов та обмежень на проектування об`єкту будівництва/реконструкції, будівельного паспорту забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_5 , не значаться.

Згідно листа ДІАМ від 18.07.2024 року №3796/04/18-24, інформації та документів в паперовому вигляді щодо дозволу виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області громадянці ОСОБА_3 від 18.08.2010 року за реєстраційним номером: 369 станом на дату надання відповіді не виявлено.

В свою чергу, Відповіддю Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради №01-6/236-пр від 20.08.2024 року зазначено, що Управління ДАБК не є належним розпорядником інформації щодо дозволу виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області громадянці ОСОБА_3 від 18.08.2010 року за реєстраційним номером: 369 та в Управління відсутні документи дозвільного/декларативного характеру, які подавались до 2016 року.

Вже підчас розглядусправи,16.12.2024року Відповідачканабула правовласності надопоміжне приміщенняпідвалу,площею 79кв.м.,що розташованев будинку АДРЕСА_2 ,що підтверджуєтьсякопією Договорукупівлі-продажувід 16.12.2024року,допоміжного приміщенняпідвалу,площею 79кв.м.,що розташованев будинку АДРЕСА_2 , укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 та посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. і зареєстрованого в реєстрі №2213, копією витягу з державного реєстру речових прав №408233278 від 18.12.2024 року та копією технічного паспорту від 06.12.2007 року на допоміжне приміщення підвалу в житловому будинку АДРЕСА_2 , виданого на ім`я ОСОБА_3 , реєстровий номер 66неж.-24-167.

З технічногопаспорту від 06.12.2007 року на допоміжне приміщення підвалу вбачається, що для входу у підвал облаштовані сходи з приміщенням над ним біля фасаду будинку. Дане приміщення зі сходами відображено на плані, однак не позначено в журналі підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями з визначенням його площі.

Вирішуючи даний спір суд виходить із наступного:

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) зазначено, що «ОСОБА_11 вимог про усунення перешкод у здійснені права користування та розпорядження своїм майном (знесення самочинно збудованого майна) чи про відновлення становища, яке існувало до порушення не пред`являв. Тому в задоволенні позовних вимог ОСОБА_11 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 необхідно було відмовити у зв`язку з тим, що визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом. Як наслідок постанову апеляційного суду в цій частині належить змінити в мотивувальній частині. Апеляційним судом обґрунтовано зазначено, що в задоволенні позовних вимог ОСОБА_11 до державних реєстраторів про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів слід відмовити, оскільки державні реєстратори не є належними відповідачами, а тому в цій частині постанову апеляційного суду слід залишити без змін».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19 (провадження № 61-204св22) вказано, що: «позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв`язку з здійсненням на думку прокурора самочинного будівництва є неефективними способами захисту, а позовні вимоги про знесення самочинно збудованих будинків, зобов`язання привести земельну ділянку до попереднього стану є недоведеними». У справі, що переглядається, позовні вимоги міської ради до ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності ОСОБА_1 на гараж не є ефективним способом захист та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом. Тому оскаржені рішення у цій частині належить скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні вказаних позовних вимог.

З огляду на викладене, суд доходить до висновку, що позовні вимоги Одеської міської ради в частині визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Білоус І.О. про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 08.02.2021 року індексний номер: 56506193 на квартиру АДРЕСА_4 не підлягають задоволенню, оскільки є неналежним та неефективним способом захисту.

Щодо доводів Позивача про відсутність у Відповідачки дозвільної та проектної документації на будівництво прибудови до квартири АДРЕСА_4 , а також використання об`єкту без введення його в експлуатацію.

Суд зазначає, що відповідно до висновку судового експерта Рапач К.В. №05/25 від 17.03.2025 року, наявного в матеріалах справи, встановлено, що роботи виконані Відповідачкою відносяться до видів робіт, які не потребують дозвільної документації згідно Постанови Кабінету Міністрів України №406 від 07.06.2017 року «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію». У висновку судовий експерт зазначив, що проведення будівельних робіт зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані квартири, пов`язаних з реконструкцією квартири АДРЕСА_4 не здійснювалось. Крім того, проведення будівельних робіт в приміщенні №1 квартири АДРЕСА_4 не здійснювалось за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, за адресою: АДРЕСА_2 . Як вбачається з матеріалів інвентаризації та наданої фотофіксації, роботи здійснювались в місці розташування деревинної прибудови та входу у підвал.

У судовому засіданні експертом ОСОБА_4 пояснив , що за результатами проведеного обстеження ним встановлено, що роботи проводились на місці розташування деревинної прибудови та входу у підвал, який на техпаспорті на допоміжне приміщення підвалу від 06.12.2007 року також відображений та позначений сходами. Сходи, відображені схематично без визначення розмірів приміщення над цими сходами, в той час як у технічному паспорті від 27.01.2021 року ці сходи відображені з визначенням площі приміщення над сходами, що раніше було дерев`яною прибудовою.

Щодо вимог Одеської міської ради про зобов`язання ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, орієнтовною площею 8,4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом знесення прибудови, суд виходить із наступного.

Судом вже зазначалось, що Відповідно до висновку судового експерта Рапач К.В. №05/25 встановлено, що приміщення над сходами не могло бути переоблаштовано або переміщено в інше місце за рахунок земельної ділянки, у зв`язку з конструктивними властивостями розташування сходів у підвал. Отже, будівельні роботи в приміщенні №1 квартири АДРЕСА_4 за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси не здійснювались.

Отже,роботи вприміщенні №1квартири АДРЕСА_4 не маютьознак самочинногобудівництва.

Положеннями статті 376 ЦПК України визначені ознаки самочинного будівництва.

З огляду на зазначене Верховний Суд України у Постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-137цс14 зазначив наступне:

«У положеннях спеціальної матеріально-правової норми, що міститься в частині першій статті 376 ЦК України, поняття самочинного будівництва визначено через сукупність його основних ознак, які виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості може бути визначений самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил»

Тобто, за змістом частин четвертої та сьомої статті 376 ЦК України залежно від ознак самочинного будівництва зазначені в цих пунктах особи можуть вимагати від особи, яка здійснила самочинне будівництво: знесення самочинно збудованого об`єкта або проведення його перебудови власними силами або за її рахунок, приведення земельної ділянки у попередній стан або відшкодування витрат.

З урахуванням окресленої правової норми а також з дослідженням положень ст. ст. 16,386,391 ЦК України вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту порушення прав цих осіб самочинною забудовою.

Разом з викладеним, зі зміст частини сьомої статті 376 ЦК України вбачається, що у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил право на звернення до суду з вимогою про знесення самочинного будівництва має відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. При цьому, якщо можливо провести відповідну перебудову самочинного будівництва, суд може постановити рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести таку перебудову.

Слід зауважити, що Верховним Судом, зроблений відповідний правовий висновок, викладений у Постанові від 21 травня 2020 року у справі 726/824/15. Так, Судом зазначено, що збудований об`єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво, за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених частинами четвертою та сьомою статті 376ЦК України: 1. якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці; 2. якщо така забудова порушує права інших осіб; 3. якщо проведення перебудови об`єкта є неможливим; 4. особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.

Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Таким чином, системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає знесенню, якщо: 1. Власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; 2. Власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; 3. Самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці, але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.

Відповідно до ст. 391 ЦК України: власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Таким чином, позивачем пред`явлено негаторний позов. Так, умовами для задоволення негаторного позову є сукупність таких обставин: майно знаходиться у власника або титульного володільця; інша особа заважає користуванню, розпорядженню цим майном; для створення таких перешкод немає правомірних підстав (припису закону, договору між власником та іншою особою тощо); у позові має бути чітко та конкретно визначено дії, які повинен здійснити відповідач для усунення порушень права власника (володільця).

Відповідну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 30.07.2019 у справі № 926/3881/17.

Разом з тим, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод в користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Правовий висновок такого змісту викладено у постановах Верховного Суду від 04.09.2018 у справі №915/1279/17, від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17, від 17.04.2018 у справі №914/1521/17.

Судом встановлено,що квартира АДРЕСА_4 складається з 5 приміщень, два з яких житлові, загальної площею 55,1 кв.м. та належить на праві приватної власності ОСОБА_1 . Крім того, Відповідачка набула права власності на допоміжне приміщення підвалу, площею 79 кв.м., що розташоване в будинку АДРЕСА_2 , де над входом у підвал, облаштовані сходи з приміщенням над ним біля фасаду будинку. Таким чином, прибудова до фасаду будинку, за яку вказує Позивач фактично є частиною квартири та входом до неї та знаходиться не на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади м. Одеси, а над сходами в допоміжне приміщення підвалу і така прибудова не порушує права інших осіб, в тому числі Позивача.

Оскільки Одеська міська рада виступає у спірних правовідносинах не як орган державної влади, до повноваження якого віднесено здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, а як особа, яка діє на захист суб`єктивного цивільного права комунальної власності на земельну ділянку, то у даному спорі вона зобов`язана була довести факт порушення такого права, а саме довести обставину на яку посилається, довести факт захоплення земель територіальної громади м. Одеси за рахунок забудови ділянки орієнтовною площею 8,4 кв.м.

За ДБН А.2.2-3:2014 новим будівництвом є будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об`єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в тому числі добудова зупинених об`єктів незавершеного будівництва.

Будівництвом є нове будівництво, реконструкція, реабілітація, капітальний ремонт та технічне переоснащення об`єктів будівництва. А замовником будівництва є особа, яка має намір здійснити будівництво або змінити об`єкт будівництва.

Втім, припущення позовної заяви, щодо того, що Відповідач здійснила нове будівництво у вигляді кам`яної прибудови до фасаду будинку за рахунок земельної ділянки територіальної громади ґрунтуються лише на результатах візуального огляду Департаменту земельних ресурсів, здійсненого 05.08.2021 року та матеріали фотофіксації з планом-схемою.

Інформаційні листи відповідних компетентних органів, наявні в матеріалах справи не мають відповідного доказового значення для даної справі, оскільки не стосуються предмета доказування.

Разом з тим, висновком судового експерта Рапач Костянтина Васильовича №05/25 від 17.03.2025 року, за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи встановлено, що ОСОБА_1 не здійснювалось проведення будівельних робіт зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані квартири, пов`язаних з реконструкцією квартири АДРЕСА_4 . Проведення будівельних робіт в приміщенні №1 квартири АДРЕСА_4 ОСОБА_1 не здійснювалось за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, за адресою: АДРЕСА_2 . Як вбачається з матеріалів інвентаризації та наданої фотофіксації, роботи здійснювались в місці розташування деревинної прибудови та входу у підвал.

В свою чергу, Позивачем власного експертного висновку, клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи або клопотання про визнання експертного висновку №05/25 від 17.03.2025 року неналежним доказом у справі до суду не надані, а отже Позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження збільшення Відповідачкою площі забудови за рахунок земельної ділянки територіальної громади м. Одеси

Навпаки із досліджених судом технічних паспортів у сукупності з висновком експерта, вбачається приміщення № 5 та № 6 на технічному паспорті від 2007 року відповідають по розташуванню приміщення № 1 після перепланування, що площа квартири не була збільшена, а збільшення загальної площі квартири відбулось за рахунок уточнення лінійних розмірів квартири та врахування площі приміщення над сходами у підвал, що раніше було дерев`яною частиною квартири та було зображено схематично над сходами у технічному паспорті на допоміжне приміщення підвалу від 06.12.2007 року.

За таких обставин не знайшли свого підтвердження доводи Одеської міської ради, покладені в основі підстав позову про захоплення земельної ділянки, належної територіальній громаді м. Одеси.

Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (серед багатьох інших, наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23 вересня 1982 року, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21 лютого 1986 року, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23 листопада 2000 року, "Трегубенко проти України" від 02 листопада 2004 року, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22 січня 2009 року, "Щокін проти України" від 14 жовтня 2010 року, "Сєрков проти України" від 07 липня 2011 року, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави у право на мирне володіння майном повинно здійснюватися на підставі закону, під яким розуміється нормативно-правовий акт, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм та не суперечити принципам верховенства права.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу держави у право на мирне володіння майном, за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття "суспільний інтерес" має широке значення (рішення ЄСПЛ від 23 листопада 2000 року у справі "Колишній король Греції та інші проти Греції"). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить "суспільний інтерес" (рішення ЄСПЛ від 02 листопада 2004 року у справі "Трегубенко проти України").

Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". При цьому з питань оцінки "пропорційності", як і з питань наявності "суспільного", "публічного" інтересу, ЄСПЛ визнає за державою досить широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.

Оскільки судом не встановлено факту збільшення площі квартири АДРЕСА_4 , що належить ОСОБА_1 на праві власності за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси то вимоги позовної заяви про «звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, орієнтовною площею 8,4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом знесення прибудови» по суті своєї зводяться до знесення приміщення існуючої частини квартири над сходами у підвал, що в цілому належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .

За встановлених судом обставин, втручання у право ОСОБА_1 на мирне володіння своїм майном у спосіб про який просить Одеська міська рада не направлене на задоволення жодного публічного інтересу, не є пропорційній заявленій меті та становитиме значну диспропорцію в інтересах сторін, оскільки покладатиме на Відповідачку індивідуальний надмірний тягар.

Таким чином, суд дійшов до висновку про відсутність порушеного права на земельну ділянку територіальної громади м. Одеси та підстав задоволення позовних вимог Одеської міської ради.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76,77, 141, 158, 259, 263, 264, 265, 268,272,273 ЦПК України, -

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову Одеської міської ради до ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1ст. 354 ЦПК України.

Суддя А.В. Науменко

Повний текст рішення виготовлений 01.08.2025 року.

Суддя А.В. Науменко

25.07.25