Рішення № 12554163, 23.11.2010, Господарський суд Запорізької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Запорізької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.11.10 Справа № 20/34д/10

Суддя

За позовом: Енергодарської міської ради (71502, м. Енергодар Запорізької області, вул. Курчатова, 11)

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Союз 10” (71504, м. Енергодар Запорізької області, вул. Козацька, б. 5 кв. 20; 71504, м. Енергодар Запорізької області, вул. Комунальна, 8)

про визнання недійсним договору оренди цілісного майнового комплексу від 27.02.2010 р.

Суддя Гандюкова Л.П.

Представники сторін:

Від позивача – Гордієнко К.В. (довіреність № 02-20/3789 від 28.10.2010 р.);

Від відповідача – Скорих В.В. (довіреність № 2 від 18.03.2010 р.)

СУТНІСТЬ СПОРУ:

Заявлений позов про визнання недійсним договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства “Підприємство комунальної власності” Енергодарської міської ради, укладеного між Енергодарською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “Союз 10”, посвідченого приватним нотаріусом Енергодарського міського нотаріального округу 27.02.2010 р.

Ухвалою господарського суду від 23.09.2010 р. позовна заява прийнята до розгляду, порушено провадження у справі № 20/34д/10, судове засідання призначено на 21.10.2010 р. У судовому засіданні 21.10.2010 р. оголошено перерву до 11.11.2010 р., потім - до 23.11.2010 р.

За клопотанням сторін технічна фіксація судового процесу не здійснювалася.

23.11.2010р. справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позивач підтримує позовні вимоги, викладені у позові, та просить позов задовольнити, мотивуючи наступним. Рішенням Енергодарської міської ради від 11.12.2009 р. № 304 було вирішено надати в оренду цілісний майновий комплекс Комунального підприємства “Підприємство комунальної власності” (далі за текстом рішення –КП “ПКВ”) та доручено міському голові укласти договір оренди цілісного майнового комплексу з ТОВ “Союз 10”, забезпечивши погодження умов договору оренди. Всупереч прийнятому рішенню, міським головою 27.02.2010 р. було укладено з ТОВ “Союз 10” договір оренди цілісного майнового комплексу КП “ПКВ” без погодження його умов з міською радою. Відповідно до п. 2.3 Положення “Про порядок передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) та іншого окремого індивідуально визначеного майна, які знаходяться у комунальній власності територіальної громади м. Енергодара” (далі за текстом рішення –Положення), затвердженого рішенням міської ради від 27.06.2007 р. № 10, повноваження орендодавця цілісного майнового комплексу здійснює Енергодарська міська рада. Відповідно до п. 43 ч. 1 ст. 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, міський голова зобов’язаний був надати Енергодарській міській раді умови оспорюваного договору оренди для затвердження. В порушення вказаних вимог, договір фактично був укладений без погодження його умов та без наступного його затвердження радою. Сторонами договору не дотримано визначеної радою типової форми договору оренди цілісного майнового комплексу, обов’язок додержання якої передбачено ч. 2 ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Типова форма договору оренди цілісного майнового комплексу затверджена рішенням Енергодарської міської ради від 27.06.2007 р. № 10 (додаток № 2 до Положення). Оскаржуваний договір суттєво відрізняється від встановленої Енергодарською міською радою типової форми договору оренди цілісного майнового комплексу, переважна більшість відмінностей не відповідає вимогам законодавства, локальних нормативних актів і спрямовані в бік погіршення становища орендодавця, звуження меж відповідальності орендаря порівняно з типовими умовами. Відповідно до умов спірного договору, Енергодарська міська рада в період всієї дії договору оренди опинилася поза межами регулювання методики розрахунку та порядку використання орендної плати за власне майно, орендар набув права розпоряджатися орендованим майном на власний розсуд – передавати його третім особам в найм без погодження з орендодавцем за будь-яку плату та на будь-яких умовах, орендодавець не є одержувачем страхового відшкодування у разі загибелі майна або його пошкодження. Вказані умови договору (відмінності між редакцією спірного договору та редакцією типової форми договору оренди ЦМК наведені в позовній заяві у вигляді порівняльної таблиці) є невигідними для територіальної громади, суперечать типовому договору та значно погіршують становище орендодавця в порівнянні з умовами типового договору оренди, затвердженого рішенням Енергодарської міської ради від 27.06.2007 р. № 10. Міська рада не надавала згоди на їх включення до договору та не наділяла міського голову повноваженнями самостійно визначати умови цього договору, що суперечить п. 4 рішення Енергодарської міської ради від 11.12.2009 р. № 304. Вказане є порушенням волевиявлення Енергодарської міської ради і підставою відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 16, ст.ст. 203, 215 ЦК України, ст.ст. 28, 42, 49, 59 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” для визнання договору оренди недійсним.

Відповідач проти задоволення позову заперечив на таких підставах. У п.1 рішення Енергодарської міської ради від 11.12.2009 р. № 304 передбачено передати в оренду цілісний майновий комплекс КП “ПКВ” товариству з обмеженою відповідальністю “Союз 10” на умовах запропонованого ТОВ “Союз 10” договору оренди (додаток 2 до даного рішення) згідно з чинним законодавством. Відповідач вважає, що саме даним рішенням Енергодарська міська рада погодила запропоновану відповідачем редакцію спірного договору оренди, викладену в додатку 2 до рішення № 304, і доручила міському голові укласти договір саме в редакції, викладеній в додатку 2 до рішення. Склад і вартість переданого в оренду цілісного майнового комплексу визначено актом оцінки вартості цілісного майнового комплексу, передаточним балансом, протоколом про результати інвентаризації та інвентарним описом основних засобів КП “ПКВ”, складених станом на 01.11.2009р. Об’єктом оренди за спірним договором є цілісний майновий комплекс КП “ПКВ”, як господарський об’єкт із завершеним циклом надання послуг, з наданими йому земельними ділянками, на яких він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання (п. 2.1 договору). Пунктом 14.1 договору оренди сторони обумовили, що договір укладено до 01.03.2040р. Відповідно до акту приймання-передачі від 27.02.2010 р. здійснено прийняття-передавання вказаного майна згідно з переліком. Спірний договір оренди містить всі обов’язкові умови, передбачені для договорів оренди, як того вимагає чинне законодавство, зокрема ст.ст. 759, 765, 795 ЦК України, ст. 283 ГК України, ст.ст. 10, 13, 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Посилання позивача, в обґрунтування заявлених позовних вимог, на Положення “Про порядок передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) та іншого окремого індивідуально визначеного майна, які знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Енергодара”, затверджене рішенням Енергодарської міської ради від 27.06.2007 р. № 10, відповідач вважає необґрунтованим з огляду на те, що вказане Положення є актом локального характеру та не є актом цивільного законодавства в розумінні ст. 203 ЦК України, якому не може суперечити зміст правочину. Посилання позивача на невідповідність деяких пунктів спірного договору оренди Положенню та умовам типової форми договору, затверджених міською радою, також вважає необґрунтованими, посилаючись на ст. 179 ЦК України. Відповідач зазначає, що цивільне законодавство, зокрема ст. 217 ЦК України, встановлює, що недійсність окремої частини правочину не тягне за собою визнання недійсності інших його частин, тобто визнання недійсним правочину в цілому. Відповідач заперечує щодо твердження позивача на відсутність у нього (Енергодарської міської ради) вільного волевиявлення на укладення спірного договору оренди, посилаючись на недоведеність даного належними доказами з боку позивача. Наголошує на тому, що договір діє до теперішнього часу і сторони продовжують виконувати взяті на себе зобов’язання за цим договором. Просить у задоволенні позову відмовити повністю, вважає, що відсутні правові підстави для визнання договору недійсним, оскільки відповідно до ст.ст. 203, 215 ЦК України всі вимоги при укладенні договору сторонами дотримані, договір є дійсним.

На відзив відповідача позивачем надано письмове пояснення. Відповідно до пояснення позивач не погоджується із твердженням відповідача у відзиві про те, що Енергодарська міська рада погодила запропоновану відповідачем редакцію спірного договору оренди, викладеному в додатку 2 до рішення Енергодарської міської ради від 11.12.2009 р. № 304 і доручила міському голові укласти договір саме в цій редакції. Наголошує на тому, що вказане рішення було спрямовано на вирішення питання щодо відчуження відповідно до закону комунального майна і вказаним рішенням договір оренди не погоджувався і не затверджувався. При прийнятті даного рішення рада не керувалася ч. 43 п.1 ст. 26, п. 16 ч. 4 ст. 42 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, якими врегульовано порядок затвердження договорів, укладених міським головою від імені ради. Міський голова зобов’язаний був не тільки погодити з радою умови оспорюваного договору оренди, але й надати цей договір раді на затвердження, чого ним зроблено не було і що призвело до укладення договору на невигідних для територіальної громади умовах. Позивач зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, спірний договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типовий договір оренди майна, що перебуває у комунальній власності, затверджують органи місцевого самоврядування. Враховуючи ст. 203 ЦК України, в якій зазначено, що зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, позивач зазначає, що під актами цивільного законодавства слід також розуміти акти органів місцевого самоврядування, що формулюють норми цивільного права. Органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов’язковими до виконання на відповідній території. Істотні умови спірного договору оренди суттєво відрізняються від визначеної радою типової форми договору оренди цілісного майнового комплексу, суперечать затвердженому Положенню, Закону України “Про оренду державного так комунального майна”, та спрямовані в бік погіршення становища орендодавця, звуження меж відповідальності орендаря. Позивач зазначає, що невідповідність вимогам закону, іншим нормативним актам будь-якої з істотних умов договору спричиняє його недійсність в цілому. Волевиявлення Енергодарської міської ради як орендодавця здійснюється у формі рішення про затвердження конкретного договору оренди. Таке рішення радою не приймалося, що є порушенням волевиявлення Енергодарської міської ради і підставою визнання цього правочину недійсним. Наполягає на задоволенні позову.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд           

ВСТАНОВИВ:

11.12.2009р.          сороковою сесією п’ятого скликання Енергодарської міської ради Запорізької області (позивач) було розглянуто ініціативу господарського товариства з обмеженою відповідальністю “Союз 10”, яке було створено трудовим колективом комунального підприємства “Підприємство комунальної власності”, взяти в оренду цілісний майновий комплекс - комунальне підприємство “Підприємство комунальної власності” та надані матеріали. Керуючись пунктом 30 ст.26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, ст.ст.4,5,8,11 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.7 Закону України “Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність”, Методикою оцінки вартості об’єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. №629, Енергодарська міська рада вирішила, зокрема: 1) передати в оренду цілісний майновий комплекс комунального підприємства “Підприємство комунальної власності” товариству з обмеженою відповідальністю “Союз 10” на умовах запропонованого товариством з обмеженою відповідальністю “Союз 10” договору оренди (додаток 2) згідно з чинним законодавством України. 2) З метою оформлення договору оренди КП “ПКВ” провести оцінку цілісного майнового комплексу відповідно до Методики оцінки вартості об’єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. №69, станом на 01.11.2009р., для визначення його вартості та встановлення орендної плати. Акт оцінки доручити затвердити міському голові.4) Міському голові укласти договір оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства “Підприємство комунальної власності” з товариством з обмеженою відповідальністю “Союз 10”, забезпечивши погодження умов договору оренди, та підписати акт приймання-передачі майна, а також забезпечити виконання ст.14 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, затвердити склад ліквідаційної комісії згідно з додатком 3 та ліквідаційний баланс комунального підприємства.

27 лютого 2010р. між територіальною громадою міста Енергодара в особі Енергодарської міської ради (Орендодавець за договором) та товариством з обмеженою відповідальністю “Союз 10” (Орендар за договором) укладений договір оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства “Підприємство комунальної власності” Енергодарської міської ради. Договір посвідчений приватним нотаріусом Енергодарського міського нотаріального округу Запорізької області Кошкіною В.В., за реєстровим № 1212, та зареєстрований в Державному реєстрі правочинів, що підтверджується витягом про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів № 8286293 від 27.02.2010 р.

          Відповідно до п.1.1 договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс комунального підприємства “Підприємство комунальної власності” Енергодарської міської ради, юридична адреса підприємства: м. Енергодар Запорізької області, вул. Комунальна, 8 (надалі за текстом рішення –об’єкт оренди), склад і вартість якого визначено відповідно до Акту оцінки вартості цілісного майнового комплексу, передаточного балансу, протоколу по результати інвентаризації та інвентарного опису основних засобів КП “ПКВ” Енергодарської міської ради, складених станом на 01.11.2009 р., у тому числі будівлі, споруди, приміщення та основні засоби, зазначені в Додатку № 3 до договору.

          Об’єктом оренди за договором оренди є цілісний майновий комплекс комунальне підприємство “Підприємство комунальної власності”, як господарський об’єкт із завершеним циклом надання послуг, з наданими йому земельними ділянками, на яких він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання (п. 2.1 договору). Пунктом 2.1.1 договору передбачено, що склад і вартість об’єкту оренди визначено відповідно до інвентаризаційного опису, протоколу про результати інвентаризації, акту оцінки майна, складеного згідно з вимогами Методики оцінки вартості об’єктів оренди, затвердженої Постановою КМУ від 10.08.1995 р. № 629, технічної документації на нерухоме майно, передаточного балансу, складених станом на 01.11.2009 р.

          Згідно з п.3.1 Орендар вступає у строкове платне користування об’єктом оренди після набрання договором чинності - з дати підписання сторонами акта приймання-передачі. Передача об’єкту оренди не тягне за собою виникнення у орендаря права власності на це майно, власником об’єкту оренди залишається територіальна громада міста Енергодара в особі Енергодарської міської ради (п. 3.2). Вартість об’єкту оренди при його поверненні орендодавцю визначається на підставі передаточного балансу та акту оцінки, складеного за даними інвентаризації майна на момент припинення договору, звіреного з актом прийому-передачі майна в оренду (п. 3.5). Згідно з п. 3.6 договору оренди орендар має право на викуп об’єкту оренди на умовах, визначених відповідно до законодавства і рішень Енергодарської міської ради.

          Пунктом 4.1 договору встановлено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786 і на момент розрахунку складає 984 848 грн. за рік, що передбачено Додатком № 1 до договору. Згідно з п.п. 4.2, 4.3 розмір орендної плати за перший місяць оренди становить з розрахунку 85 189,35 грн. без урахування ПДВ, збільшений на індекс інфляції. За кожний наступний місяць розмір орендної плати розраховується орендарем самостійно шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць. Згідно з п. 4.5 сплата орендної плати до бюджету проводиться щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за тим місяцем, що підлягає оплаті. Розмір орендної плати може бути переглянутий за вимогою однієї із сторін договору в разі зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України (п. 4.7). Відповідно до п. 4.8 договору зайво перерахована до бюджету сума орендної плати зараховується в рахунок наступних платежів або повертається платникові в 5-денний термін від дня одержання його письмової заяви.

          Розділом 5 “Порядок використання амортизаційних відрахувань та відновлення об’єкту оренди” договору оренди передбачено, що амортизаційні відрахування на об’єкт оренди нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар (п. 5.1). Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення об’єкту оренди (п. 5.2). Поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, а також майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю територіальної громади м. Енергодар (п. 5.3). Орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити реконструкцію, технічне переоснащення і поліпшення об’єкта оренди (п. 5.5). Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення об’єкта оренди, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди ( п. 5.7).

          Згідно з п.п. 7.2, 7.3, 7.5, 7.6, 7.7 орендар має право: самостійно передавати в суборенду або на інших умовах майнового найму окремі інвентарні об’єкти та не житлові приміщення зі складу орендованого майна; за згодою орендодавця продавати, обмінювати, позичати, іншим чином розпоряджатися матеріальними цінностями, які входять до складу орендованого майна КП “ПКВ”; з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна КП “ПКВ”, здійснювати його реконструкцію, технічне переобладнання та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості; за погодженням з орендодавцем списувати орендоване майно; орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди, про даному випадку він зобов’язаний повідомити орендодавця не пізніше ніж за тиждень до спливу строку договору.

          Орендодавець надає орендарю право самостійно укладати договори суборенди або інші договори майнового найму відносно використання майна, наданого в суборенду (п. 8.5). У випадку дострокового припинення чинності договору оренди з незалежних від сторін умов, або з ініціативи орендодавця при відсутності провини або порушень договору з боку орендаря, орендодавець зобов’язаний відшкодувати орендарю вартість поліпшень орендованого майна, узгоджених з орендодавцем, у строк, не більш ніж 30 днів з моменту розірвання договору (п. 8.6).

          Договором передбачено, що орендодавець має право контролювати наявність, стан і напрями використання майна, переданого в оренду, а також виконання інших умов договору (п. 10.1). Згідно з п. 10.2 договору орендар при цьому зобов’язаний: на письмову вимогу орендодавця один раз на рік до 01 березня наступного року надавати інформацію про хід виконання умов договору, стан і склад орендованого майна; на письмову вимогу орендодавця забезпечувати доступ орендодавця до об’єкту оренди.

          Відповідно до п. 11.1 ризик випадкової загибелі або пошкодження об’єкта оренди несе орендар. Пунктом 11.2 передбачено страхування орендарем об’єкту оренди на свою користь від майнових ризиків на суму не меншу, ніж вартість об’єкту оренди. Страхове відшкодування використовується орендарем тільки на відновлення орендованого майна (п. 11.5).

          Договором оренди передбачено (п. 14.1), що згідно з ст.ст. 793, 794 ЦК України даний договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, набирає чинності з моменту його державної реєстрації і діє до 01.03.2040 р.

          Істотними порушеннями відповідно до даного договору є: несплата орендної плати з простроченням більше 60 діб; дії орендаря, що нанесли суттєвої майнової шкоди об’єкту оренди (під суттєвою шкодою розуміється, що розмір шкоди перевищує 30 відсотків) (п. 14.6).

          23.09.2010р. Енергодарська міська рада звернулась до суду з даним позовом та просить визнати недійсним договір оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства “Підприємство комунальної власності” Енергодарської міської ради, укладений між Енергодарською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “Союз 10”, посвідчений приватним нотаріусом Енергодарського міського нотаріального округу 27.02.2010 р. Позивач вважає, що рада не погоджувала умови вказаного договору оренди та не затверджувала цей договір, його укладення в редакції, що відрізняється від типової форми договору оренди ЦМК, є порушенням волевиявлення міської ради і підставою для визнання цього правочину недійсним.

Проаналізувавши законодавство, оцінивши докази, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню частково на наступних підставах.

Доводи позивача відносно недійсності договору оренди в цілому, зміст якого не відповідає типовому договору, не засновані на положеннях діючого законодавства. Відповідно до статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. У статті 203 ЦК України зазначається, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч.2 ст.2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” державну політику у сфері оренди щодо майна, яке перебуває в комунальній власності, здійснюють органи місцевого самоврядування. І згідно з ст.3 цього Закону відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно - правовими актами.

Статтею 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди майна, що перебуває у комунальній власності, затверджують органи місцевого самоврядування. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Затвердження типових договорів є формою державного регулювання договірних відносин у сфері господарювання, яке полягає у прийнятті відповідним органом нормативно-правового акта. Згідно з частиною другою статті 179 ГК України типові договори затверджуються Кабінетом Міністрів України, уповноваженими ним органами виконавчої влади у визначених законом випадках.

Згідно з абзацом четвертим частини четвертої статті 179 ГК України сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. При цьому слід враховувати, що укладення договору спрямоване на набуття, зміну або припинення прав та обов’язків. Тому викладення умов договору у спосіб, відмінний від застосованого у типовому договорі (наприклад, викладення умов договору іншими словами), не є відступом від змісту типового договору. Під таким відступом слід розуміти включення сторонами до господарського договору умов, які створюють регулювання, що за змістом прав і обов’язків сторін суперечить відповідному регулюванню, передбаченому типовим договором.

Вирішуючи спір, суд бере до уваги, що орендодавцем за спірним договором оренди цілісного майнового комплексу є територіальна громада міста Енергодар в особі Енергодарської міської ради. Рада є органом місцевого самоврядування, який відповідно до ч.5 ст.60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Згідно п. 43 ч.1 ст. 26 цього Закону, на який посилається позивач, виключно на пленарних засіданнях ради вирішуються питання затвердження договорів, укладених сільським, селищним, міським головою від імені ради, з питань, віднесених до її виключної компетенції.

Відповідно до п.30 цієї статті Закону до виключної компетенції міської ради відноситься прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об'єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об'єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.

Спірний договір оренди не належить до договорів відчуження комунального майна. Як вбачається із рішення міської ради №304 від 11.12.2009р., рада вирішила передати в оренду цілісний майновий комплекс на умовах запропонованого ТОВ “Союз 10” договору оренди. Таким чином, умови договору оренди 11.12.2009р. обговорювалися на пленарному засіданні сорокової сесії п’ятого скликання Енергодарської міської ради, рада доручила міському голові затвердили акт оцінки, укласти договір, забезпечивши погодження умов договору оренди та підписати акт приймання-передачі майна. Із вказаного рішення №304 не слідує, що договір підлягав затвердженню на пленарному засідання ради.

Рішенням Енергодарської міської ради від 27.06.2007р. № 10 затверджено Положення “Про порядок передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) та іншого окремого індивідуально визначеного майна, які знаходяться у комунальній власності територіальної громади м. Енергодара”, згідно з яким повноваження орендодавця цілісного майнового комплексу здійснює Енергодарська міська рада. Додатками до вказаного Положення є Методика розрахунку плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м.Енергодар, та Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу підприємства комунальної власності.

Згідно з ст.6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Враховуючи, що орендодавцем у спірному договорі виступала Енергодарська міська рада, яка і затверджувала Методику розрахунку плати за оренду, Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу підприємства комунальної власності, слід визнати, що викладення у договорі оренди від 27.02.2010р. умов договору у спосіб, відмінний від застосованого у типовому договорі, не є відступом від змісту типового договору. Спірний договір містить всі істотні умови.

Посилання позивача на те, що договір не містить окремі положення, які передбачені Типовим договором, що приводить до порушення його прав, суд вважає необґрунтованим, оскільки чинним законодавством передбачені норми, які повинні застосовуватися у правовідносинах сторін, незалежно від включення їх до договору.

Так, можливість стягнення заборгованості по орендній платі в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса передбачена ст.19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Заборона передачі цілісного майнового комплексу у суборенду, обмеження строку суборенди та суборендної плати щодо окремого майна встановлена в ст.22 цього Закону.

Законом передбачена можливість погодження між сторонами строків внесення орендної плати, можливість перегляду розміру орендної плати (ст.19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.652 ЦК України), встановлення особи, яка несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об’єкта оренди і страхування орендованого майна на користь того учасника договору оренди, який бере на себе цей ризик (ст.24 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Позивачем також не доведено, що визначення розміру орендної плати у Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786, яка вказана в договорі, суттєво відрізняється від визначення розміру орендної плати, передбаченого в Методиці розрахунку плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м.Енергодара (п. 4.1 договору).

Включення до договору п.п.7.5.7.6 щодо права орендаря з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна КП “ПКВ”, здійснювати його реконструкцію, технічне переобладнання та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості; за погодженням з орендодавцем списувати орендоване майно не суперечить чинному законодавству, не порушує права позивача, оскільки в будь-якому разі позивач, як орендодавець, має право при виконанні договору не давати дозволу на вчинення вказаних дій.

Позивач також вважає, що зменшення у п.7.7договору терміну повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження договору (із одного місяця до тижня), суперечить Положенню, ніким не погоджено. Однак, законом визначено, що наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк (ст.777 ЦК України). Тобто, дана умова також не відноситься до істотних умов договору, може бути погоджена сторонами і позивачем не доведено порушення прав в цій частині.

Умови договору щодо порядку відшкодування вартості поліпшень (п.п.5.7,8.6), в тому числі щодо строку відшкодування не більше 30 днів також не суперечать закону і не порушують права позивача, оскільки право на відшкодування узгоджених поліпшень у разі розірвання договору, в тому числі можливість встановлення порядку визначення вартості за домовленістю сторін, передбачено ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, відповідальності за порушення цього строку (30 днів) не встановлено.

Відсутність посилання у спірному договорі на можливість повернення зайво перерахованої суми орендної плати лише в разі припинення дії договору оренди (п.4.8); умови щодо сплати на підставі договорів, укладених з відповідними організаціями, вартості комунальних послуг, витрат на утримання при будинкової території та інш. (п.4.11) не є підставою для визнання договору недійсним, оскільки право вимагати повернення безпідставно збережених грошей встановлено ст.1212 ЦК України і не залежить від припинення договору. Статтею 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що орендна плата є лише платою за користування об’єктом оренди.

Відповідно до ст.32 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” контроль за використанням майна, переданого в оренду, покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди. Контроль за використанням іншого окремого індивідуально визначеного майна, переданого в оренду, здійснюють органи, уповноважені управляти підприємством, яке є орендодавцем цього майна.

Згідно з п.10.2 договору орендар зобов’язаний на письмову вимогу орендодавця один раз на рік до 01 березня наступного року надавати інформацію про: хід виконання умов договору, стан і склад орендованого майна.

Позивач вважає, що ці умови безпідставно звужують його права, оскільки відповідно до Типового договору надавати інформацію орендар зобов’язаний в розумний строк. Крім того, у договорі відсутня передбачена Типовим договором умова щодо права орендодавця контролювати виконання орендарем вимог закону та отримувати копії затверджених комплексних заходів щодо забезпечення пожежної безпеки об’єкта оренди у цілях надання пропозицій та зауважень.

Суд вважає дані твердження не доведеними, оскільки “розумний строк” є оціночним поняттям, право контролю виконання договору, в тому числі щодо забезпечення пожежної безпеки, встановлено ст.32 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Разом з тим, суд вважає п.п.7.2,7.3,8.5,14,6 договору такими, що суперечать чинному законодавству, порушують права орендодавця (позивача), тому підлягають на підставі ст.ст.203,215 ЦК України визнанню недійсними з наступних підстав.

Згідно з п.7.2 орендар має право: самостійно передавати в суборенду або на інших умовах майнового найму окремі інвентарні об’єкти та не житлові приміщення зі складу орендованого майна. При цьому строк надання майна в суборенду (майновий найм) не може перевищувати термін дії договору оренди.

Із цим пунктом кореспондується п.8.5, відповідно до якого орендодавець надає орендарю право самостійно укладати договори суборенди або інші договори майнового найму відносно використання майна, наданого в оренду з обмеженнями, вказаними п.7.2.

Пунктом 7.3 встановлено право орендаря за згодою орендодавця продавати, обмінювати, позичати, іншим чином розпоряджатися матеріальними цінностями, які входять до складу орендованого майна .

Відповідно до приписів ст.319, п.1 ч.1 ст.346, 658 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов’язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Право власності припиняється у разі відчуження власником свого майна.

Суд вважає, що встановлення у п.п.7.2,7.3,8.5 таких умов, в тому числі право самостійно передавати на інших умовах майнового найму об’єкти, продавати, обмінювати, позичати, іншим чином розпоряджатися матеріальними цінностями є порушенням правомочностей, які належать в даному випадку виключно міській раді.

Відповідно до п.14.6 істотними порушеннями відповідно до даного договору є: несплата орендної плати з простроченням більше 60 діб; дії орендаря, що нанесли суттєвої майнової шкоди об’єкту оренди (під суттєвою шкодою розуміється, що розмір шкоди перевищує 30 відсотків).

Даний пункт договору суперечить ст.651 ЦК України, згідно з якою істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності іншої його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Суд вважає, що договір оренди від 27.02.2010р. був би вчинений і без включення до нього недійсних п.п.7.2,7.3,8.5,14.6 договору, оскільки ці пункти не стосуються істотних умов договору.

На підставі викладеного, позов задовольняється частково.

Відповідно до ст.236 ЦК України якщо за недійсним правочином права та обов’язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Враховуючи правову природу договору оренди, суд вважає, що спірні пункти підлягають визнанню недійсними на майбутнє.

Згідно з ст.49 ГПК України судові витрати суд вважає за необхідне покласти на сторони порівну.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсними на майбутнє п.п. 7.2,7.3,8.5,14,6 договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства “Підприємство комунальної власності” Енергодарської міської ради, укладеного між Енергодарською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “Союз 10”, посвідченого приватним нотаріусом Енергодарського міського нотаріального округу 27 лютого 2010року.

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Союз 10” (71504, Запорізька область, м.Енергодар, вул..Козацька, 5 кв.20, код ЄДРПОУ 35663772) на користь Енергодарської міської ради (71502, Запорізька область, м.Енергодар, вул. Курчатова,11, код ЄДРПОУ 20514818) суму 42грн. 50 коп. витрат на державне мито, суму 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.

Суддя Л.П. Гандюкова

Рішення підписано у повному обсязі 29.11.2010 р.