Рішення № 11448911, 27.08.2010, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"27" серпня 2010 р.Справа № 20/90-10-3233 За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології"

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування"

про визнання права власності

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники сторін:

від позивача: Терзі К.В.- за довіреністю б/н від 10.08.2010 року;

від відповідача: не з’явились.

СУТЬ СПОРУ: Товариство з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" звернулося до господарського суду Одеської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування", в якій просило суд розірвати договір оренди нерухомого майна № 2 від 15.09.2009 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування", зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування" за свій рахунок привести нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81, у попередній стан згідно даних технічного паспорту, виготовленого станом на 2009 року, та стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що 15.09.2009 року між сторонами був укладений договір оренди нерухомого майна № 2, відповідно до якого орендодавець –ТОВ "Ресторанні технології" передав, в орендар –ТОВ "Корисне харчування" прийняв у строкове платне користування для розташування приміщень установи харчування (ресторану) нежитлові приміщення, розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81, загальною площею 482,5 кв.м, що належать позивачу на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 10.09.2009 року (реєстровий № 1645). Факт передачі приміщень в оренду підтверджується Актом приймання-передачі об’єкту оренди від 15.09.2009 року.

Разом з тим, станом на день подання позовної заяви відповідач відмовився від виконання умов договору в частині сплати орендної плати, а крім того, як стало відомо позивачу, без узгодження із власником майна, без отримання дозволу на проведення будівельних робіт, без погодженої у встановленим законодавством порядку проектної документації, з недотриманням ДБН відповідач здійснив незаконну реконструкцію об'єкту оренди –нежитлових приміщень, загальною площею 482,5 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81, належних на праві власності ТОВ "Ресторанні технології".

Вважаючи, що відповідач своїми діями порушив істотні умови укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна № 2 від 15.09.2009 року та припустився порушення діючого законодавства у сфері містобудівної діяльності, ТОВ "Ресторанні технології" звернулося до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди нерухомого майна № 2 від 15.09.2009 року та зобов’язання відповідача за свій рахунок привести нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81, у попередній стан згідно даних технічного паспорту, виготовленого станом на 2009 року.

Ухвалою суду від 23.07.2010 року було порушено провадження у справі № 20/90-10-3233 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування" про розірвання договору оренди та зобов’язання вчинити певні дії.

У судовому засіданні 13.08.2010 року представник позивача, користуючись наданим йому згідно до ст. 22 ГПК України правом, до початку розгляду спору по суті надав суду заяву про зміну предмету позову, в якій просить суд розірвати договір оренди нерухомого майна № 2 від 15.09.2009 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування", та визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" право власності на нежитлову будівлю кафе літ. „А”, загальною площею 597,1 кв.м, літній майданчик - І, загальною площею 620,3 кв.м, фонтан –ІІ, огорожу № 1, що розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81.

В обґрунтування зміненого позову ТОВ "Ресторанні технології" посилається на те, що під час розгляду справи позивачем було замовлено у ліцензованій організації ТОВ „Ніка-Сан” (ліцензія серії АВ № 079023 від 20.03.2006р.) технічний висновок про можливість збереження проведеної реконструкції та подальшої експлуатації нежитлового приміщення по проспекту Добровольського, 81 у місті Одесі. За результатами проведеного технічного обстеження було зроблено висновок, що здійснена відповідачем реконструкція відповідає державним будівельним, протипожежним та санітарним нормам, проведені будівельні роботи з реконструкції є невід'ємним поліпшенням об'єкту обстеження, саме за яких можливе використання приміщення за цільовим призначенням та об'єкт обстеження є придатним для введення в експлуатацію.

Вважаючи, що відповідач своїми протиправними діями з самочинної реконструкції нежитлового приміщення - об'єкту оренди поставив під сумнів та порушив права позивача, як власника об'єкту нерухомості, позивач, посилаючись на ст.ст. 321, 391, 392, 778 ЦК України, просить суд визнати за ТОВ "Ресторанні технології" право власності на нежитлову будівлю кафе за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81.

Відповідно до ст. 22 ГПК України до початку розгляду господарським судом справи по суті позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання письмової заяви.

Враховуючи, що представник позивача подав заяву про зміну предмету позову до початку розгляду спору по суті, суд приймає її до розгляду та розглядає позовні вимоги ТОВ "Ресторанні технології" відповідно до зміненої редакції.

У судовому засіданні 27.08.2010 року представник позивача підтримав змінені позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача, незважаючи на належне повідомлення про час та місце розгляду справи, про що свідчать наявні в матеріалах справи поштові повідомлення, у судові засідання не з’явився, відзив на позов не надав, у зв’язку з чим справа розглядається за наявними в ній матеріалами відповідно до ст. 75 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову, виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи, Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" на підставі договору купівлі-продажу від 10.09.2009 року, посвідченого нотаріально та зареєстрованого за реєстровим № 1645, було придбано у власність нежитлові будівлі кафе, загальною площею 482,5 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81. Право власності позивача на зазначене майно було у встановленому законом порядку зареєстроване 18.09.2009 року в КП „ОМБТІ та РОН” за № 3163 в книзі 90неж-85.

У відповідності до положень зазначеного договору купівлі-продажу земельна ділянка, загальною площею 2314 кв.м, на якій розташоване відчужуване майно, знаходиться у користуванні продавця на підставі договору оренди землі від 01.06.2004 року, у зв’язку з чим одночасно із набуттям права власності на нежитлові будівлі кафе за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81 до позивача, згідно до ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України, перейшло й право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.

15.09.2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування" (орендар) був укладений договір оренди № 2, строком дії до 31.12.2011 року, відповідно до якого орендодавець передав, в орендар прийняв у строкове платне користування належні орендодавцю на праві власності нежитлові приміщення, загальною площею 482,5 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81, для розміщення приміщень установи харчування (ресторану).

Факт передачі приміщень в оренду підтверджується Актом приймання-передачі об’єкту оренди від 15.09.2009 року.

Відповідно до п. 2.1, 2.2 договору загальний розмір орендної плати складає 10000,00 грн. в місяць. Форма оплати –безготівковий розрахунок. Датою оплати вважається дата зарахування суми орендної плати на банківський рахунок орендодавця.

Згідно до п. 5.1 договору орендар має право за письмовою згодою орендодавця за рахунок власних засобів здійснювати: поточний ремонт об’єкта оренди з метою недопущення погіршення його технічного стану; капітальний ремонт, перепланування, реконструкцію об’єкту оренди.

Пунктом 5.2. договору встановлено, що орендар зобов’язується, зокрема, використовувати об’єкт оренди у відповідності до його цільового призначення; своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату; не здійснювати перепланування, реконструкцію об’єкта оренди без письмової згоди орендодавця.

01.10.2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування" було укладено додаткову угоду до договору оренди № 2 від 15.09.2009 року, якою орендодавець надав згоду орендарю на проведення ремонту об’єкти оренди –нежитлових приміщень за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81.

Разом з тим, як свідчать матеріали справи, відповідач, в порушення умов укладеного договору оренди № 2 від 15.09.2009 року та додаткової угоди від 01.10.2009 року до нього, не сплачує орендну плату за користування об’єктом оренди та без згоди орендодавця та отримання відповідних, передбачених чинним законодавством, дозвільних документів здійснив реконструкцію об’єкту оренди.

Вважаючи, що відповідач своїми діями порушив істотні умови укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна № 2 від 15.09.2009 року, ТОВ "Ресторанні технології" просить суд розірвати вказаний договір оренди на підставі ст. 651 ЦК України.

У відповідності до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Згідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 762 Цивільного Кодексу України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором.

Згідно до ст. 193 ГК України, яка цілком кореспондується із ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов’язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

У відповідності до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У відповідності до ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Згідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Як вбачається із матеріалів справи, додатковою угодою до договору оренди № 2 від 15.09.2009 року позивачем (орендодавцем) було надано згоду ТОВ "Корисне харчування" (орендарю) виключно на проведення ремонту об’єкта оренди.

Разом з тим, відповідач, в порушення умов договору, не погодивши з орендодавцем, здійснив не ремонт, а реконструкцію об’єкту оренди без відповідних дозвільних документів, до того ж припинив сплачувати орендну плату, що є істотним порушенням умов договору, внаслідок якого друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" про розірвання договору оренди нерухомого майна № 2 від 15.09.2009 року, укладеного між сторонами, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Що стосується вимог позивача про визнання за ним права власності на нежитлову будівлю кафе літ. „А”, загальною площею 597,1 кв.м, літній майданчик - І, загальною площею 620,3 кв.м, фонтан –ІІ, огорожу № 1, що розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81, суд зазначає наступне:

Згідно ст. 15 Цивільного кодексу України кожна сторона має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ст.ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Як встановлено матеріалами справи, відповідач, в порушення умов укладеного між сторонами договору оренди № 2 від 15.09.2009 року, самочинно здійснив реконструкцію орендованих ним нежитлових приміщень, загальною площею 482,5 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81.

Відповідно до виготовленого Комунальним підприємством „ОМБТІ та РОН” технічного паспорту на нежитлові будівлі кафе, розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81, від 27.07.2010 року, реконструйована будівля стала складатися з: будівлі кафе літ. „А”, загальною площею 597,1 кв.м, літнього майданчику - І, загальною площею 620,3 кв.м, фонтану –ІІ, площею12 кв.м, огорожи № 1.

Під час розгляду справи, на замовлення позивача, Товариством з обмеженою відповідальністю „Ника-Сан” (держліцензія АВ № 079023) було виготовлено технічний висновок про можливість збереження проведеної реконструкції та подальшої експлуатації нежитлових приміщень за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81. Вказаним технічним висновком було встановлено, що будівля приміщень не виходить за межі ділянки; технічний стан основних несучих будівельних конструкції добрий, недопустимих дефектів немає, що забезпечує надійну експлуатацію об’єкту; реконструкція відповідає протипожежним та санітарним нормам України та приміщення являється приданим до експлуатації. Також вказаним технічним висновком було встановлено, що всі проведені будівельні роботи по реконструкції є невід’ємними поліпшеннями об’єкту, у зв"язку з чим можливість приведення приміщення у первісний стан відсутня, разом з тим ресторан має можливість функціонувати у відповідності до його цільового призначення.

Відповідно до ч. 5 ст. 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

У відповідності із ст.332 ЦК України, особа, яка самочинно переробила чужу річ, не набуває право власності на неї.

Враховуючи, що у даному випадку самочинно було перероблено нерухоме майно, суд вважає за необхідне звернутися до положень ст.376 ЦК України, згідно до якої особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Проте, на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

За таких обставин, враховуючи, що відповідачем без згоди орендодавця (позивача) були проведені будівельні роботи по реконструкції об’єкту оренди, які, згідно до наявного в матеріалах справи технічного висновку, є невід’ємними поліпшеннями об’єкту, у зв"язку з чим можливість приведення приміщення у первісний стан відсутня, разом з тим ресторан має можливість функціонувати у відповідності до його цільового призначення, з огляду на те, що згідно до того ж технічного висновку реконструкція була здійснена без порушень будівельних норм і правил, стан та придатність спірного об’єкту відповідає його цільовому призначенню і не суперечить пожежним та санітарним нормам України, суд, з урахуванням вищезазначених законодавчих приписів, вважає позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" про визнання за ним права власності на нежитлову будівлю кафе за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81 також обґрунтованими та підлягаючими задоволенню.

Відповідно до ст. 44, 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди № 2 від 15.09.2009 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" (65000, м. Одеса, вул. Рішельєвська, 27, код ЄДРПОУ 36611222) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування" (65000, м. Одеса, вул. Рішельєвська, 27, код ЄДРПОУ 33138106).

3. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" (65000, м. Одеса, вул. Рішельєвська, 27, код ЄДРПОУ 36611222) право власності на нежитлову будівлю кафе літ. „А”, загальною площею 597,1 кв.м, літній майданчик - І, загальною площею 620,3 кв.м, фонтан –ІІ, площею 12 кв.м, огорожу № 1, розташовану за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81, у відповідності із технічним паспортом від 27.07.2010 року.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Корисне харчування" (65000, м. Одеса, вул. Рішельєвська, 27, код ЄДРПОУ 33138106) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" (65000, м. Одеса, вул. Рішельєвська, 27, код ЄДРПОУ 36611222) витрати по сплаті державного мита в сумі 187 /сто вісімдесят сім/ грн. 00 коп. та на ІТЗ судового процесу в розмірі 236 /двісті тридцять шість/ грн. 00 коп.

Зазначене рішення є підставою для реєстрації КП "ОМБТІ та РОН" права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресторанні технології" на нежитлову будівлю кафе літ. „А”, загальною площею 597,1 кв.м, літній майданчик - І, загальною площею 620,3 кв.м, фонтан –ІІ, площею 12 кв.м, огорожу № 1, розташовану за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 81.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя