Рішення № 111362263, 06.06.2023, Деснянський районний суд міста Києва

Номер провадження 2/754/406/23

Справа №754/2683/22

РІШЕННЯ

Іменем України

06 червня 2023 року Деснянський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Саламон О.Б.

з участю секретаря Рябенка В.О.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Девелоп Фінанс», ОСОБА_4 , третя особа: приватний нотаріус КМНО Толочко Яна Миколаївна про визнання недійсним договору купівлі-продажу, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_3 через свого представника адвоката Кухаревську Н.О. звернулась до суду з позовом до відповідачів ТОВ «Девелоп Фінананс», ОСОБА_4 , третя особа: приватний нотаріус КМНО Толочко Я.М. про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

Свої вимоги позивач мотивує тим, що 03.12.2021 між ТОВ «Девелоп Фінанс» та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , яка на праві власності належить позивачу. Позивач зазначає про те, що зазначений договір купівлі-продажу квартири є недійсним, оскільки не відповідає вимогам закону. При цьому, відповідачем ТОВ «Девелоп Фінанс» укладено спірний договір на підставі договору іпотеки, що містить договір про задоволення вимог іпотекодержателя, та укладений між позивачем ОСОБА_3 та ВАТ КБ «Надра», і на підставі п. 1 Договору продавець продає квартиру, яка належить іпотекодавцю на праві приватної власності. При цьому права вимоги за договором іпотеки перейшли до ТОВ «Девелоп Фінанс» на підставі договору про відступлення права вимоги. Позивач також зазначає, що всупереч нормам ст. 37 Закону України «Про іпотеку» власнику не було направлено оцінку проданої квартири, зокрема не було погоджено оцінку житла з власником квартири, чим було порушено право власника, оскільки спірна квартира була продана по заниженій ціні. З поміж-іншого позивач посилається на те, що приватним нотаріусом при посвідченні спірного договору було фактично встановлено факт наявності прав у іпотекодержателя здійснювати продаж третім особам майна, переданого в іпотеку, тобто за наявності заборгованості. На думку позивача відсутність погодженої оцінки та належних доказів наявності розміру заборгованості, погодженої з боржником, може бути підтверджена лише нотаріальною справою. Позивач вимушена звернутись до суду із зазначеним позовом за захистом порушеного права, оскільки вважає, що договір купівлі-продажу укладено в порушення вимог закону, а отже він має бути визнаний недійсним.

Ухвалою Деснянського районного суду м Києва від 24.02.2022 накладено арешт на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 24.02.2022 відкрито провадження по справі, постановлено здійснювати ро розгляд справи в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання по справі.

24.01.2023 ухвалою суду постановлено витребувати у Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М. належним чином засвідчену копію нотаріальної справи та документів щодо укладання договору купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 .

ТОВ «Девелоп Фінанс» скористалось правом надання відзиву, відповідно до якого заперечують щодо позовних вимог з огляду на наступне. 28.09.2007 між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_5 був укладений кредитний договір № 20/П/76/2007-840, відповідно до умов якого Банк надав Позивачальнику кредит у розмірі 55 000 доларів США. З метою забезпечення виконання умов кредитного договору, між Банком та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір за реєстровим № 530, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пальорою Г.Ю., на підставі якого Банку передано 2-кімнатну квартиру загальною площею 55, 60 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 . Також, 18.05.2020 між ПАТ КБ «Надра» та ТОВ «Девелоп Фінанс» було укладено договір відступлення прав вимоги, відповідно до якого право вимоги, зокрема до позичальника ОСОБА_5 та майнового поручителя ОСОБА_3 за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28.09.2007 та іпотечним договором від 28.09.2007 передано ТОВ «Девелоп Фінанс». З метою повідомлення відповідача про зазначене, відповідачем-1 за адресою позичальника та ОСОБА_3 15.09.2020 та 06.07.2021 було надіслано письмову вимогу та попереджено про намір звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, шляхом продажу майна від свого імені будь-якій особі. Відповідач зазначає, що вказане повідомлення було отримано адресатом, однак погашення заборгованості не відбулось, тому в подальшому було укладено спірний договір купівлі-продажу квартири. Також, сторона відповідача не погоджується з посиланням позивача на невідповідність вартості реалізованого майна як на підставу визнання правочину недійсним, оскільки за змістом ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна предмета іпотеки визначається за згодою іпотекодавця та іпотекодержателя та на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому звичайного цьому виду майна. З поміж-іншого, відповідач вказує на те, що позивачем не наведено обґрунтованих претензій щодо вартості спірної квартири, а після отримання письмових вимог не здійснено заходів щодо оплати існуючої заборгованості. Зокрема, позивачем не повідомлено відповідача-1 про намір купити предмет іпотеки на виконання норм ч. 2 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а отже не скористалась своїм переважним правом на придбання предмета іпотеки. Щодо твердження позивача про наявність спірної заборгованості за кредитним договором, вважають його необґрунтованим та не підтвердженим належними доказами, зокрема, зважаючи на те, що стороною позивача не надано доказів виконання вимог кредитного договору, невідповідності вартості квартири ринковим цінам, а також відсутністю заборгованості. З врахуванням викладених обставин, сторона відповідача-1 просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

В судових засіданнях представник позивача позов підтримав з обставин, викладених у ньому, та просив задовольнити.

Представник відповідача в судових засіданнях проти задоволення позову заперечував, з обставин викладених у відзиві та просив відмовити в задоволенні позову.

Третя особа в судові засідання не з`явилась, про розгляд справи повідомлена належним чином, причини неявки суду невідомі.

Відповідачем ОСОБА_4 до суду не подано відзиву на позову заяву, при цьому останній належним чином повідомлявся про розгляд справи в суді.

Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані по справі докази виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд дійшов до наступного висновку.

Судом встановлено, що 28.07.2007 між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_5 було укладено кредитний договір № 20/П/76/2007-840, у відповідності до умов якого Банк надав Позичальнику кредит у розмірі 55 000 доларів США. Позичальник зобов`язався повернути кредит зі сплатою відсотків за користування кредитними коштами.

28.07.2007 між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 з метою забезпечення виконання зобов`язання було укладено іпотечний договір за № 530, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пальорою Г.О. На підставі іпотечного договору було передано в іпотеку Банку 2-кімнатну квартиру загальною площею 55, 60 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно з договором зобов`язаннями за кредитним договором Позичальник зобов`язався повернути до 28.09.2037 кредитні кошти у розмірі 55 000 доларів США, сплатити відсотки за користування кредитними коштами із розрахунку 12, 49 % річних, сплатити плату за управління кредитом, що сплачується щомісячно протягом всього терміну користування кредитними коштами із розрахунку 0.00 % від розміру фактичного залишку заборгованості за кредитом, а також сплатити можливі штрафні санкції (штраф, пеня). Порядок виконання зобов`язання визначається кредитним договором.

Відповідно до п.4.3 право іпотеки припиняється виконанням забезпечених іпотекою зобов`язань.

Пунктом 4.4 зазначено, що у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань в цілому або в тій чи іншій частині, а також у випадку порушення Іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих Іпотекодержателю за цим Договором, Іпотекодержатель має право реалізувати своє право іпотеки та звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому договором.

Згідно з п. 5.1 Іпотечного договору сторонами погоджено, що Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання Позичальником зобов`язань в цілому або в тій чи іншій частині, у випадку порушення Іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за договором або якщо гарантії та запевнення, надані Іпотекодержателю н відповідають дійсності.

У відповідності до п. 5.3 Іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін про передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Між ПАТ КБ «Надра» та відповідачем ТОВ «Девелоп Фінанас» 18.05.2020 укладено договір про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М.В., згідно з яким право вимоги до ОСОБА_6 та ОСОБА_3 за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28.09.2007 та Іпотечним договором від 28.09.2007 перейшло до ТОВ «Девелоп Фінанс».

Перехід прав підтверджується даними з Витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки від 27.05.2020 за № 210289998.

03.12.2021 між ТОВ «Девелоп Фінанс» та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі -продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М. за реєстровим номером 694.

Позивач, звертаючись до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним посилається на те, що відповідачем ТОВ «Девелоп Фінанс» всупереч нормам статті 37 Закону України «Про іпотеку», не було направлено ОСОБА_3 оцінку проданої квартири, зокрема не було погоджено оцінку житла з власником квартири, чим було порушено право власника, оскільки спірна квартира була продана по заниженій ціні. Також, позивач вважає, що приватним нотаріусом при посвідченні спірного договору було фактично встановлено факт наявності прав у іпотекодержателя здійснювати продаж третім особам майна, переданого в іпотеку, тобто за наявності заборгованості, а також не перевірено безспірність заборгованості за кредитним договором.

Відповідно до ст. 203 ЦК України загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину є:

1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Девелоп Фінанс» 15.09.2020 було направлено на адресу ОСОБА_3 та ОСОБА_5 письмову вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором від 28.09.2007, у відповідності до якої Відповідач-1 проінформував позивача щодо відступлення прав вимоги за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28.09.2007, а також вимагав протягом 30 днів з дня отримання вказаної вимоги сплатити наявну кредитну заборгованість.

Зазначена вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26.09.2020 та 29.09.2020, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля.

Також вбачається, що 06.07.2021 відповідачем 1 на адресу ОСОБА_3 та позичальника було надіслано повторно письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам, однак, матеріали справи не місять доказів сплати боргу за кредитним договором та виконання зобов`язання позивачем або позичальником.

Отже, у суду наявні підстави вважати, що вказані повідомлення-вимоги відповідають вимогам ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а позивач була достименно обізнана про наявність заборгованості.

Відповідно до ст.1 Закону України "Про іпотеку", далі Закон, іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про іпотеки» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» уразі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Варто також зауважити, що судом здійснено ряд заходів з метою всебічного та повного розгляду справи, та щодо належного витребування доказів, а саме матеріалів нотаріальної справи від приватного нотаріуса КМНО Толочко Я.М. шляхом направлення належним чином завіреної копії ухвали суду від 24.01.2023, в тому числі до Київського державного нотаріального архіву, на виконання якої, від завідувача Київського державного нотаріального архіву Гуль Л. до суду надійшла відповідь, що станом на 16.05.2023 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М не передавав документи нотаріального діловодства та архіву на державне відповідальне зберігання.

Зокрема, з матеріалів справи вбачається, що Наказом Міністерства юстиції України Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) про припинення нотаріальної діяльності припинено нотаріальну діяльність приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М. з 05 квітня 2023 року.

Суд критично відноситься до твердження позивача щодо відсутнього погодження вартості іпотечного майна з власником такого майна, а також з твердженням щодо ніби-то заниженої ніж ринкової вартості квартири з огляду на наступне.

Згідно з ч. 5,6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Враховуючи викладене, суд вважає обґрунтування позивача в цій частині недоведеним належними доказами, а також така обставина не є підставою для визнання недійним договору купівлі-продажу майна. З поміж-іншого, слід враховувати, що позивач всупереч обізнаності щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не вчинила дій для сплати існуючої заборгованості за кредитним договором, а також не скористалась своїм першочерговим правом та не повідомила ТОВ «Девелоп Фінанс» про намір купити предмет іпотеки на виконання норм статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Позивачем в обґрунтування звернення до суду та в якості підстави для визнання спірного договору недійсним наведено причину існування спірної заборгованості, утвореної внаслідок невиконання умов кредитного договору. Проте, з матеріалів справи не вбачається і позивачем не обґрунтовано зазначене твердження, зокрема, враховуючи суть спору, а також відсутню необхідність для здійснення перевірки спірності заборгованості, при здійснення нотаріусом державної реєстрації договорів купівлі-продажу або права власності на предмет іпотеки за новим власником. Також, у додаткових поясненнях представник позивача зазначив, що відповідно до вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуто (без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Відповідно до ст. 1 цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із ст.5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; 2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); 3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи. Однак, відповідно до ст. 203 ЦК України передбачає волевиявлення сторони правочину, що має бути вільним та відповідати внутрішній волі. Таким чином, укладаючи іпотечне застереження, що міститься в договорі іпотеки, сторона виявила свою волю та надала згоду на відчуження предмету іпотеки в разі невиконання зобов`язання. А відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті» забороняється здійснювати примусове стягнення. Крім того згідно Постанови Верховного Суду 15 січня 2020 року по справі №201/344/18: «Тлумачення статті 37 Закону України "Про іпотеку" свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі), який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавием шляхом підписання відповідного договору. Такі висновки відповідають правовим позиціям, викладеним у постанові Верховного Суду від 9 грудня 2019 року у справі №464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі 643/17966/14-ц (провадження 14-203цс19).

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд вважає безпідставними доводи ОСОБА_3 , що оспорюваний договір посвідчений нотаріусом за ціною нижчою погодженої між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а ТОВ «Девелоп Фінанс» не мало повноважень на укладення оспорюваного договору.

Відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продаж предмета іпотеки іпотекодержателем за заниженою ціною не може бути достатньою підставою для визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсним. У разі невиконання вимог щодо встановлення ціни продажу предмета іпотеки іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Отже, повноваження ТОВ «Девелоп Фінанс» на продаж квартири АДРЕСА_1 що є предметом іпотеки, третій особі закріплені положеннями ст. ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку».

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до переконливого висновку про те, що позивачем не доведено того, що договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 , яка є предметом іпотеки від 28.09.2007 року, укладений між ТОВ «Девелоп Фінанс» та ОСОБА_4 з порушенням вимог закону. При цьому слід зазначити, що посилання позивача на підстави відчуження об`єкта нерухомості без згоди власника за відсутності погодження з власником оцінки майна за нижчою ринкової вартості, відсутності безспірності заборгованості за кредитним договором не є підставами в силу норм ст.ст. 203, 216 ЦК України для визнання договору недійсним.

Відповідно до ч. 1,2 ст. 141 ЦПК України судовий збір у випадку залишення позовної заяви без задоволення покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 11, 15, 16, 203, 216 ЦК України, ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 17, 43, 49, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 258, 262, 263, 264, 265, 268, 273, 352 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Девелоп Фінанс», ОСОБА_4 , третя особа: приватний нотаріус КМНО Толочко Яна Миколаївна про визнання недійсним договору купівлі-продажу, - відмовити.

Рішення може бути оскаржено протягом 30 днів з дня його проголошення шляхом подання безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційної скарги.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не подано.

В разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили, якщо його не скасовано, після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач ОСОБА_3 - РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_3 .

Відповідач Товариства з обмеженою відповідальністю «Девелоп Фінанс» - ЄДРПОУ 41937164, місцезнаходження: м. Київ, пров. Рильський, 4, поверх 6.

Відповідач ОСОБА_4 - РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_4 .

Третя особа Приватний нотаріус КМНО Толочко Яна Миколаївна - місцезнаходження: АДРЕСА_5 .

Повний текст рішення складено 07.06.2023

Суддя Деснянського районного суду м. Києва Саламон О.Б.