Рішення № 10715071, 16.07.2010, Лозівський міськрайонний суд Харківської області

Справа № 2-68/10

З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 липня 2010 року Лозівський міськрайонний суд Харківської області у складі головуючого: судді Смірнової Н.А., за участю секретаря Яценко А.О, розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Лозова Харківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, -

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до фізичної ооби підприємця ОСОБА_2 про різірвання договору оренди нежитлового приміщення, посилаючись на те, що їй на праві приватної власності належить нежитлове вбудоване приміщення цегляного магазину, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, згальною площею 290,5 кв.м.

8 серпня 2003 року між нею та відповідачем був укладений у простій письмовій формі договір оренди вказаного нежитлового приміщення. Рішенням Лозівського міськрайонного суду Харківської області по справі № 2-472/2008 договір оренди від 08 серпня 2003 року було визнано дійсним. Згідно умов договору оренди, орендар, зобов»язується утримувати об»єкт, що орендується в належному стані, а також має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця. Але в порушення умов договорувідповідач самовільно без надання дозволу на виконання будівельних робіт провів реконструкцію нежитлового приміщення, а саме переобладнав допоміжні приміщеня, в зв»язку з чим збільшилася загальна площа на 5,5 кв.м. 21 квітня 2008 року з даного приводу було складено протокол про адміністративне правопорушення та 22 квітня 2008 року відносно позивачки була винесена постанова по справі про адміністративне правопорушення та накладено штраф у розмірі 170 (сто сімдесят) гривень 00 копійок з зобов»язанням у 30 денний строк звернутися до районної (міської ради), для одержання відповідного рішення або добровільно знести самочинно побудований об»єкт. З цього приводу 2 лютого 2009 року відповідачу була направлена пропозиція про врегулювання спірних питань, але з відповіді відповідача вбачається, що дана пропозиція для нього є недоцільною. Враховуючи це позивач вважає, що порушення з боку відповідача умов договору оренди, пов»язане з здійсненням самовільної реконструкції без дозволу на виконання будівельних робіт ставить під загрозу цілістність орендованого майна та суттєво порушує її права. В зв»язку з цим, позивач просить розірвати договір онеди нежитлового вбудованого приміщення цегляного магазину, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, укладений між нею та відповідачем по справі 8 липня 2003 року. Крім цього позивач просить зобов»язати відповідача по справі звільнити спірне приміщення та стягнути з нього понесені судові витрати.

У своїх письмових запереченнях, наданих до суду представниками відповідача, останні проти позову заперечували, посилаючись на незаконність вимог позивача і наявність перешкод для відкриття провадження у даній справі. При цьому у якості обгрунтування своєї позиції представниками відповідача зазначено, що вказаний спір між сторонами вже розглядався і тому у відкритті провадження у цій справі повинно бути відмовлено.

Представник позивача ОСОБА_3 до суду надав в письмовому вигляді правову позицію щодо заперечень відповідача у якій зазначено, що правовідносини між сторонами за договором оренди нежитлового вбудованого приміщення за адресою: АДРЕСА_1, укладеним 08 липня 2003 року є діючими і орендодавець, у випадку порушення умов договору з боку орендаря не позбавлений права щодо захисту своїх порушених прав у встановленому законом порядку на протязі усього строку дії договору.

Представником позивача ОСОБА_4 надана до суду заява про доповнення до позовної заяви в якій зазначено, що пунктом 2 Договору передбачено мету оренди, а саме “торгівля товарами народного споживання та надання пов”язаних з цим послуг”. Вказано, що, за адресою де знаходиться нежитлове приміщення, що є об”єктом оренди знаходиться відокремлений підрозділ Повного Товариства “Центральний міський ломбард ТОВ “Юридична компанія “Ліга” і Компанія” (ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 23932284, місцезнаходження: 51400, Дніпропетровська обл., місто Павлоград, вулиця Леніна, будинок № 103), а саме Відділення № 10. Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 18.11.2009р., діяльність вказаної юридичної особи повязана з фінансовим посередництвом та наданням кредитів. Також зазначено, що з інформації, отриманою ним 25.11.2009р. з Державного реєстру фінанових установ, вбачається, що за адресою де розташований об”єкт оренди (АДРЕСА_1) зареєстровано Відділення № 10 Повного Товариства “Центральний міський ломбард ТОВ “Юридична компанія ”Ліга” і Компанія”. Також зазначено дату створення відокремленого підрозділу - 23.11.2005р.. У розділі щодо виду фінансових послуг, що планує надавати відокремлений підрозділ зазначено: надання ломбардами фінансових кредитів фізичним особам за рахунок власних коштів. Враховуючи це, представник позивача вважає, що вищевказана інформація, є підтвердженням того факту, що об”єкт оренди використовується відповідачем не за його призначенням та з порушенням умов договору оренди, так як надання ломбардних послуг щодо фінансових кредитів фізичним особам суперечить меті оренди зазначеній у пункті 2 договору. Факт порушення з ж з боку відповідача пункту 2 договору, у свою чергу, є додатковою підставою для розірвання договору та підтвердженням обгрунтованості позовних вимог позивача.

В судовому засіданні позивачка та її представники позовні вимоги підтримали, мотивуючі їх тим, що відповідач використовує орендоване приміщення не з метою, зазначеною у договорі, здійснив перепланування приміщення без згоди орендодавця. Також відповідачем без згоди орендодавця, без правових підстав частина орендованого приміщення була передана в оренду іншій особі.

Відповідач та представники відповідача в судове засідання не зявилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися своєчасно та належним чином, причину неявки суду не повідомили. Зі згоди представника позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст.. 224 ЦПК України.

Суд, вислухавши пояснення представників позивачки, дослідивши матеріали справи та фактичні обставини на яких ґрунтується матеріально-правова вимога позивача, допитавши свідків, вважає позов таким, що підлягає задоволенню, виходячи з наступного:

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення № 1, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 290,5 кв.м. на підставі договору дарування, посвідченого 15.09.1998 року Руденко Т.В. приватним нотаріусом Лозівського міського нотаріального округу Харківської області. Рішенням Лозівської міської ради Харківської області № 1026 від 30 червня 2009 року «Про присвоєння адреси» нежитловому вбудованому приміщенню магазину літ «А-5», загальною площею 290,5 кв.м., що належить ОСОБА_1 на праві приватної власності було присвоєно нову адресу: АДРЕСА_1, нежитлове приміщення № 1.

Між ОСОБА_1 та приватним підприємцем ОСОБА_2 08 серпня 2003 року був укладений у простій письмовій формі договір оренди нежитлового приміщення, за умовами якого останньому було передано в тимчасове користування нерухоме майно, що знаходиться в АДРЕСА_1. Умовами договору визначений порядок передачі ОСОБА_1 приміщення орендарю, умови користування приміщенням, мета оренди, права та обовязки сторін та інші умови. Рішенням Лозівського міськрайонного суду Харківської області від 09 липня 2008 року, яке набрало законної сили вказаний договір за позовом ОСОБА_2 був визнаний дійсним.

Відповідно до ч. 3 ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. А тому, обставини, які встановлені цим рішенням мають преюдиціальне значення при розгляді справи.

Відповідно до вимог ст.. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обовязків є, зокрема, договори та інші правочини, які повинні виконуватися сторонами належним чином відповідно до умов укладеного договору.

Згідно з вимогами ст..ст. 651, 652, 783 ЦК України, договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю поведінкою створює загрозу пошкодження речі, користується нею всупереч договору чи призначенню, без дозволу передав річ у користування іншій особі та порушує інші умови договору.

Як вбачається з договору оренди від 08 серпня 2003 року, метою цього договору є торгівля товарами народного споживання та надання повязаних з цим послуг. Також умовами договору оренди передбачено, що орендар зобовязується утримувати обєкт, що орендується, в належному стані та має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою позивача та здавати обєкт, що орендується у суборенду. Відповідно до п. 6.1. досліджуваного договору, позивач має право доступу до нерухомості для здійснення контролю за її станом та використанням за призначенням, а покращення стану предмету договору можливе лише за згодою наймодавця.

В судовому засіданні встановлено, що відповідач в порушення умов договору, самовільно, без отримання проектно-коштористної документації на виконання будівельних робіт провів реконструкцію нежитлового приміщення, а саме: заклав цеглою вхід до підвального приміщення, демонтував частину перегородок, демонтував вітрину, а замість неї звів капітальну стіну, прибудував капітальний тамбур. В звязку з чим збільшилася загальна площа на 5,5 кв.м. та якісно змінився обєкт оренди. Ця обставина підтверджується результатами поточної інвентаризації, проведеної 30 квітня 2009 року Лозівським БТІ Харківської області. Про це також зазначено і у листі Лозівського бюро технічної інвентаризації від 29 травня 2009 року вих. № 80 до Виконавчого комітету Лозівської міської ради. Окрім цього ці обставини були також в судовому засіданні підтвердженні начальником Лозівського БТІ Харківської області Литвиновим О.С. і техніком Лозівського БТІ Харківської області, які були допитані в судовому засіданні в якості свідків та які принесли присягу свідків і були попереджені про кримінальну відповідальність за відмову від давання свідчень та задачу завідомо неправдивих свідчень. Факт порушення умов договору оренди відповідачем підтверджується також протоколом про адміністративне правопорушення, складеним 21 квітня 2008 року головним Державним інспектором інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області Макогон Ю.В. відносно позивачки та постановою від 22 квітня 2008 року про адміністративне правопорушення та накладення на позивачку стягнення у вигляді штрафу у розмірі 170 (сто сімдесят) гривень з зобовязанням у 30 денний строк звернутися до районної (міської ради), для одержання відповідного рішення або добровільно знести самочинно побудований обєкт.

Разом з тим Положеннями ч. 3 ст. 773 ЦК України визначено, що наймач має право змінювати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця. До того ж проведення цих робіт вимагають отримання дозвільної документації. Окрім цього ці роботи відповідно до умов договору оренди можуть виконуватися орендарем тільки за згодою орендодавця. Вказані умови орендарем виконані не були. З метою вирішення цього питання шляхом переговорів позивач звертався до відповідача, але останній від цього відмовився в силу недоцільності, на його думку, запропонованої пропозиції, що підтверджується листом.

Також з наявних у матеріалах справи документів (інформація з Державного реєстру фінансових установ станом на 23.11.2009р.) вбачається, що за адресою де розташований об”єкт оренди зареєстровано Відділення № 10 Повного Товариства “Центральний міський ломбард ТОВ “Юридична компанія ”Ліга” і Компанія”. У розділі щодо виду фінансових послуг, що планує надавати відокремлений підрозділ зазначено: надання ломбардами фінансових кредитів фізичним особам за рахунок власних коштів. Таким чином вказане є підтвердженням того факту, що об”єкт оренди використовується відповідачем не за його призначенням та з порушенням умов договору оренди нежитлового приміщення від 08 липня 2003 року, так як надання ломбардних послуг щодо фінансових кредитів фізичним особам суперечить меті оренди зазначеній у пункті 2 договору.

Частиною 4 підпункту 7.1. пункту 7 договору оренди нежитлового приміщення від 08 липня 2003 року, встановлено, що орендар зобов»язується утримувати об»єкт, що орендується в належному стані

Статтею 773 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач зобов»язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Частиною 2 вказаної норми передбачено, що якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Частиною 2 стті 651 Цивільного Кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом.

Згідно зі ст.. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто умови. До таких істотних умов відноситься і мета договору і обовязок орендаря використовувати обєкт, що орендується, за його цільовим призначенням і обовязок утримувати обєкт в належному стані, і проводити обладнання тільки за згодою орендодавця, і здавати обєкт, що орендується тільки у суборенду. І всі ці умови внесені в договір оренди, який укладений між сторонами.

Відповідно до частини 1 статті 321 Цивільного Кодексу України, право власності є непорушним.

Надані раніше в судовому засіданні пояснення представників відповідача, свідчать про те, що заперечуючи проти позову в цілому, вони разом з тим не заперечували, що дійсно орендарем з метою покращення стану приміщення проводилось переобладнання приміщення. Однак вважали, що відповідач вправі проводити такі роботи без згоди наймодавця і вважали це поточним ремонтом. Також вважали, що відповідач вправі був укладати договори оренди, що мету договору він не порушував.

Зазначені доводи представників відповідача суперечать договору оренди, згідно якого обладнання приміщення, тобто поліпшення стану предмету договору наймач має право проводити за згодою наймодавця. А проведені фактично самовільно роботи по переобладнанню та реконструкції приміщення відповідачем з порушенням встановленого порядку не можуть не впливати на стан та використання будівлі і не можуть не порушувати законних прав та інтересів її власника.

Крім того надані, представниками позивачки докази, пояснення позивачки, та її представників, а також пояснення представників відповідача, надані раніше в судових засіданнях, свідчать на користь доводів позивачки і її представників. В той же час представники відповідача не спростували доводи позивачки та її представників. Інші твердження представників відповідача, надані раніше в судових засіданнях, не є суттєвими.

Заперечення представників відповідача про те, що відповідачем умови договору оренди не порушувались, спростовуються як умовами наявного договору оренди, укладеного сторонами, так і доказами, які були дослідженні в судовому засіданні, а також поясненнями свідків.

З вищевикладеного суд робить висновок, що з боку відповідача дійсно мали місце порушення умов договору оренди нежитлового приміщення від 08 липня 2003 року повязані з здійсненням самовільної реконструції нежитлового приміщення без дозволу на виконання будівельних робіт. Вказані дії з боку відповідача носять систематичний характер та ставлять під загрозу цілісніть орендованого майна, що суттєво порушує право власності Позивача. У звязку з неправомірними діями відповідача на позивача, як на власника, покладено обовязок та витрати щодо приведення (узаконення) розбіжностей між даними правовстановлюючих документів та даними вказаними у технічному паспорті на нежитлове приміщення. Крім того, суттєвим порушенням умов договору оренди нежитлового приміщення від 08 липня 2003 року з боку відповідача є те, що об”єкт оренди використовується не за його призначенням, так як надання ломбардних послуг щодо фінансових кредитів фізичним особам суперечить меті оренди зазначеній у пункті 2 договору та іншим умовам договору.

Так, в п. 7.2 договору оренди, укладеному між позивачкою та відповідачем, вказано, що орендар має право здавати обєкт, що орендується, у суборенду.

На порушення вимог п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України відповідач передав не в суборенду, а у оренду частину орендованого ним приміщення, площею 6 кв.м., не маючи законних підстав для цього. Про це свідчить наданий до суду представником відповідача договір від 01 травня 2009 року, укладений між приватним підприємцем ОСОБА_2 та АТ «Центральний міський ломбард ТОВ «Юридична компанія «Ліга і компанія». Ця умова не передбачена договором оренди від 08.08.2003 року, укладеним між позивачем та відповідачем. І що також свідчить про істотне порушення умов договору відповідачем.

Відповідно до ст.. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі коли наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі та коли наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Суд визнає доведеними доводи позивачки та її представників про порушення відповідачем умов договору, щодо використання нерухомості відповідно до призначення, забезпечення її збереження, підтримання в належному стані.

Крім цього, справа знаходилася в провадженні суду з 12.08.2009 року, проте відповідачем та його представниками за весь час не надано суду жодного доказу який би спростував доводи позивача.

Черговими представниками відповідача, яких було чотири, і які з відповідними інтервалами вступали до участі у справі, заявлялись в основному процедурні клопотання, які на думку суду, були спрямовані на забезпечення судової тяганини.

Так, 22 вересня 2009 року для участі у справі до суду зявився представник відповідача ОСОБА_8, який надав суду заперечення проти позову та заявив судді відвід, а 12 жовтня 2009 року заявив клопотання про витребування з архіву суду цивільну справу. Але вже 23 жовтня 2009 року в судовому засідання не зявився у звязку з його відрядженням до м. Києва, просив справу слуханням відкласти. В наступне судове засідання, яке було призначене також на 09.11.2009 року не зявився.

А 25 листопада 2009 року до суду зявився в якості представника відповідача ОСОБА_9, ОСОБА_8 до суду не зявився, документів, підтверджуючих припинення його повноважень суду не надав. ОСОБА_9 заявив клопотання про ознайомлення з матеріалами справи, в звязку з чим було відкладено судовий розгляд справи. ОСОБА_9 з матеріалами справи був ознайомлений, і після того до суду не зявлявся. 10 грудня 2009 року до участі у справі був допущений в якості представника відповідача ОСОБА_10, який також заявив клопотання про ознайомлення з матеріалами справи. Інші представники відповідача в судове засідання не прибули, ОСОБА_10 тривалий час знайомився з матеріалами справи, неодноразово направляв до суду заяви про перенесення розгляду справи на іншу дату, в звязку з неможливістю явки до суду, але доказів, які б підтверджували поважність його відсутності суду не надав. Після вимог суду надати підтверджуючі документи, надав заяву, якою свої повноваження, як представника припинив.

08 липня 2010 року до участі у справі в якості представника відповідача був допущений ОСОБА_11, яким було заявлено клопотання про ознайомлення з матеріалами справи. Судом це клопотання було задоволено, але в судове засідання 16 липня 2010 року ні відповідач, а ні його представники, які були повідомлені про час слухання справи належним чином та своєчасно, до суду не зявилися.

У відповідності з ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись Законом.

Згідно з вимогами ст..ст. 10, 11, 60 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності, згідно з якими кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі своїх вимог або заперечень, а суд розглядає справи в межах заявлених вимог і вирішує справи на підставі наданих доказів.

Стаття 88 ч.1 ЦПК України передбачає, що стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 88, 209, 212, 214-215, 218, 224-226 ЦПК України, ст.ст. 526, 611, 638, 651, 773, 783 ЦК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 1, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 08 липня 2003 року.

Зобовязати ОСОБА_2 звільнити нежитлове приміщення № 1, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Стягнути з ОСОБА_2 судовий збір на користь ОСОБА_1 у розмірі 51 гривні.

Стягнути з ОСОБА_2 витрати на інформаційно-технічне забезпечення на користь ОСОБА_1 у розмірі 252 гривні.

Рішення може бути оскаржене в апеляційний суд Харківської області через Лозівський міськрайонний суд Харківської області суд шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і поданням після цього протягом 20 днів апеляційної скарги або в порядку ч. 4 ст. 295 ЦПК України.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Суддя: Н.А. Смірнова