Рішення № 10688928, 27.07.2010, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

____________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" липня 2010 р. Справа № 57/110-10

вх. № 6194/4-57

Суддя господарського суду

при секретарі судовогозасідання

за участю представників сторін:

позивача - Жеребкіна Л.Л. (директор); відповідача - ОСОБА_2 (особисто);

розглянувши справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Скіф, ЛТД", м. Харків

до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, м. Харків 3-я особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_3, м. Харків

про визнання права

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом ( з урахуванням прийнятих ухвалою суду від 15 липня 2010 року уточнень), в якому просить суд визнати за позивачем переважне право перед будь-якими іншими третіми особами на придбання у власність нежитлової будівлі літ. «А-1», загальною площею 720,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, пр-т Пятдесятиріччя ВЛКСМ, буд. 54-Г та перевести на позивача права та обовязки покупця за договором купівлі-продажу від 19.02.2008р. посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Д'яченко В.Є., зареєстровано в реєстрі за №409.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначив, що 03.01.2007р. він уклав з відповідачем договір оренди нежитлового приміщення з правом викупу. Свої зобовязання за вказаним договором оренди позивач виконував сумлінно, а саме сплачував орендну плату та частково виплатив відповідачу вартість орендованого приміщення. Однак, згодом позивач дізнався про те, що відповідач без попереднього повідомлення позивача, продав орендоване позивачем нежитлове приміщення на користь третьої особи. В звязку з цим, позивач вважає, що не визнано та порушено його переважне право на придбання орендованого ним нежитлового приміщення.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 09 липня 2010 року прийнято вказану позовну заяву до розгляду, порушено провадження у справі та призначено її до розгляду у судовому засіданні на 15 липня 2010 року о 10:00 год.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 15 липня 2010 року залучено до участі у даній справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача - ОСОБА_3; розгляд справи відкладено на 27 липня 2010 року о 10:00 год.

У призначеному судовому засіданні 27 липня 2010 року позивач позовні вимоги з урахуванням уточнень позов підтримав та просив суд задовольнити позов у повному обсязі.

Відповідач, через канцелярію суду (вх. № 14405 від 27.07.2010 р.). подав відзив на позов у якому, просить суд відмовити у задоволенні позову повністю, посилаючись на те, що позивач неналежно виконував свої обовязки по сплаті орендних платежів та часткової сплаті за нежитлові приміщення за договором оренди. Крім того, відповідач зазначила, що позивач не звертався до неї з пропозиціями продати йому орендоване майно, а договором оренди не передбачено обовязку орендодавця повідомляти орендаря про відчуження орендованого майна.

Третя особа ОСОБА_3, через канцелярію суду (вх. № 14441) надав свої письмові пояснення, в яких зазначив, що договір купівлі-продажу від 19.02.2008р. було укладено у відповідності до вимог чинного законодавства та без порушення інтересів будь-яких третіх осіб.

Третя особа ОСОБА_3 в судове засідання не зявився, але в своїх письмових поясненнях просив суд розглядати дану справу за його відсутності на підставі доказів наявних в матеріалах справи.

Присутні в судовому засіданні 27 липня 2010 року позивач та відповідач вважають за можливе розглянути справу по суті в даному судовому засіданні без участі третьої особи.

Статтею 6 Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 року, ратифікованою Верховною Радою України ( Закон України від 17.07.1997 року № 475/97 - ВР ), кожній особі гарантовано право на справедливий і відкритий розгляд при визначенні її громадських прав і обов'язків впродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, створеним відповідно до закону.

Враховуючи те, що норми ст.38 Господарського процесуального кодексу України, щодо обов`язку господарського суду витребувати у сторін документи і матеріали, необхідні для вирішення спору, кореспондуються з диспозитивним правом сторін подавати докази, п.4 ч.3 ст. 129 Конституції України визначає одним з принципів судочинства свободу в наданні сторонами суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, суд вважає, що господарським судом в межах наданих ним повноважень створені належні умови для надання сторонами доказів та здійснені всі необхідні дії щодо витребування додаткових доказів, суд дійшов висновку про достатність в матеріалах справи доказів та можливість розгляду справи за наявними у справі матеріалами і документами.

Зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позов, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, всебічно та повно дослідивши надані учасниками судового процесу докази, суд встановив наступне.

03.01.2007р. між позивачем ТОВ «Скіф, ЛТД» та відповідачем ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди нежитлового приміщення з правом викупу, відповідно до умов якого відповідач передав позивачу з правом подальшого викупу нежитлові приміщення літ. «А-1», «А'-1», «а» та «а'» будівлі спортивно-оздоровчого центру, більярдного клубу «Золоте руно», загальною площею 866,7 кв.м. з усім обладнанням, які знаходяться за адресою: м. Харків, пр-т Пятдесятиріччя ВЛКСМ, буд 54-Г.

Факт передачі орендованих приміщень підтверджується актом прийому-передачі від 03.01.2007р.

Пунктами 4.2., 4.3, 4.4 договору оренди сторони встановили, що розмір орендної плати за договором, становить суму, еквівалентну на день її сплати 13000,00 доларам США за місяць, та сплачується за кожний наступний місяць не пізніше останнього робочого дня попереднього місяця в повному розмірі. Всі витрати на утримання обєкту оренди (комунальні послуги, оренда земельної ділянки, заробітна плата персоналу та інші) входять до складу орендної плати та сплачується Орендодавцем.

04.01.2007р. позивачем та відповідачем укладено договір про зміну умов та доповнення до договору оренди від 03.01.2007р., яким було змінено розмір орендної плати за договором та встановлено, що розмір орендної плати за договором складає 30000,00 грн. на місяць.

Пунктом п. 5.1. договору оренди, встановлено, що договір укладено на один рік, а саме до 31.12.2007 року.

31.12.2007р. позивачем та відповідачем було укладено договір про зміну умов та доповнення №1 до договору оренди від 03.01.2007р., яким було продовжено дію договору оренди до 31.12.2008 року.

Позивач належним чином виконував свої зобовязання по договору оренди, повному обсязі сплачував орендні платежі, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями квитанцій до прибуткових касових ордерів з січня 2007 року по січень 2008 року.

Крім того, згідно з п.п. 3.1.13. Договору оренди, позивач був зобовязаний до кінця терміну дії договору оренди сплатити на користь відповідача не менше однієї четвертої частини вартості орендованих нежитлових приміщень, тобто суму еквівалентну 550000,00 доларів США, що за офіційним курсом Національного банку України на той час складало 2777500,00 грн.

На підтвердження виконання передбаченої п.п. 3.1.13. договору оренди умови, позивач надав суду написані відповідачем, відповідно до 4.8. договору оренди, копії розписок про отримання від позивача коштів в якості часткової оплати вартості орендованих нежитлових приміщень у загальному розмірі 6955000,00 грн. Зокрема, за розпискою від 03.01.2007р. відповідачем отримано 151500,00 грн., за розпискою від 20.04.2007р. отримано 858500,00 грн., за розпискою від 10.07.2007р. отримано 1161500,00 грн., за розпискою від 10.10.2007р. отримано 606000,00 грн. та за розпискою від 14.01.2008р. отримано 4177500,00 грн.

19.02.2008р. на підставі договору купівлі-продажу посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Д'яченко В.Є., реєстровий №409, відповідач продав третій особі ОСОБА_3 частину орендованих позивачем нежитлових приміщень, а саме нежитлову будівлю літ. «А-1», загальною площею 720,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, пр-т Пятдесятиріччя ВЛКСМ, буд. 54-Г.

З матеріалів справи вбачається, що укладення договору купівлі-продажу від 19.02.2008р. відбулося в період дії договору оренди від 03.01.2007р., укладеного між позивачем та відповідачем.

Позивач вважаючи, що він має переважне право перед будь-якими третіми особами на придбання обєкта оренди, звернувся до господарського суду Харківської області з відповідним позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам суд виходить з наступного.

За загальним положенням цивільного законодавства, зобов'язання виникають з підстав, зазначених у статті 11 Цивільного кодексу України. За приписами частини 2 цієї статті підставами виникнення цивільних прав та обовязку, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти. Підставою виникнення цивільних прав та обовязків є дії осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також дії, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обовязки.

У відповідності із ст. 173 Господарського кодексу України та ст. 509 Цивільного кодексу України, господарським визнається зобовязання, що виникає між субєктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим кодексом, в силу якого один субєкт (зобовязана сторона, у тому числі боржник) зобовязаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого субєкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утримуватися від певних дій, а інший субєкт (управлена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобовязаної сторони виконати її обовязку.

Господарські зобовязання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (ст. 174 Господарського кодексу України).

Відповідно до ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обовязковим для виконання сторонами.

Згідно статті 525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 статті 16 Цивільного кодексу України, частиною 2 статті 20 Господарського кодексу України, одним із способів захисту права є примусове виконання обовязку в натурі (присудження до виконання обовязку в натурі).

Відповідно до ст. 598 Цивільного кодексу України, зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом та припинення зобовязання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених законом або договором, а згідно статті 599 Цивільного кодексу України, зобовязання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Відповідно до ч.1 ст. 193 Господарського кодексу України, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 вказаної норми передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

З аналізу вищенаведеного положення закону, суд приходить до висновку, що наймодавець, який бажає продати річ, передану в найм, насамперед зобовязаний повідомити наймача про свій намір і про умови продажу. І лише в разі відмови наймача купити річ на запропонованих умовах, наймодавець вправі запропонувати річ іншим особам.

Як свідчать матеріали справи на спростовується відповідачем, відповідач не повідомляв позивача про свій намір здійснити відчуження орендованих нежитлових приміщень, про ціну та інші істотні умови продажу.

Окрім того, дослідивши надані суду копії квитанцій та розписок, оглянувши їх оригінали в судовому засіданні, суд встановив, що позивачем у повному обсязі та в передбачений договором оренди строк були проведені виплати за користування орендованим майном на користь відповідача, починаючи з початку орендних правовідносин, тобто з січня 2007 року, по лютий 2008 року, та повністю виконано зобовязання з часткової оплати вартості орендованих нежитлових приміщень, передбачене п.п. 3.1.13. договору оренди.

Враховуючи, що для вирішення справи по суті заявлених позовних вимог має значення саме вказаний період часу, суд обмежився дослідженням сплати орендних платежів саме за цей період часу, оскільки обєми та строки сплати орендних платежів після укладення договору купівлі-продажу від 19.02.2008р. не впливатимуть на вирішення справи по суті.

Судом відхиляються твердження відповідача про те, що позивач неналежно виконував свої обовязки за договором оренди та належним чином не сплачував орендні платежі за договором оренди. По-перше, судом встановлено, що позивачем на користь відповідача на виконання договору оренди нежилого приміщення від 03.01.2007р.були сплачені орендні платежі за період січень 2007 року лютий 2007 року в повному обсязі та в передбачений договором строк; по-друге, відповідачем з приводу сплати орендних платежів позивачем не предявлялося жодних претензій, що в свою чергу свідчить про те, що орендні платежі за користування майном були повністю прийняті відповідачем як належним чином оплачені.

Крім того, відповідачем не було вчинено жодних визначених договором оренди дій, повязаних з можливим неналежним виконанням позивачем договірних зобовязань. Так, відповідач не використовувала своє право на одностороннє розірвання договору оренди, передбачене п. 5.12 договору, не виступала з ініціативою про внесення змін до договору оренди в звязку з несплатою орендних платежів, що передбачено п. 3.4.1. договору оренди тощо.

Враховуючи досліджені вище обставини справи, суд приходить до висновку про безпідставність посилань відповідача про те, що позивач неналежним чином виконував свої обовязки по сплаті орендних платежів за договором оренди.

Таким чином, суд доходить висновку про наявність у позивача, передбаченого ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, переважного права перед іншими особами на придбання орендованих ним нежитлових приміщень за договором оренди від 03.01.2007 року та про порушення такого переважного права в звязку з укладенням відповідачем та ОСОБА_3 договору купівлі продажу від 19.02.2008 року.

З огляду на вищевикладене, суд не бере до уваги заперечення відповідача про те, що умовами договору оренди не передбачено обовязку орендодавця повідомляти про відчуження орендованого майна на користь третіх осіб, а також те, що позивач не звертався до відповідача з пропозиціями про продаж орендованого майна, оскільки переважне право орендаря на придбання орендованого майна у разі його продажу передбачено Цивільним кодексом України, тому відсутність відповідного положення в тексті договору оренди не позбавляє орендаря його переважного права та не відміняє дію положень Цивільного кодексу України. Крім того, обєктивна наявність у орендаря переважного права на першочергове придбання орендованого майна кореспондує з обовязком саме орендодавця повідомити про свої наміри продати орендоване майно та про умови його продажу.

Суд також погоджується з поясненнями позивача стосовно того, що укладення договору купівлі-продажу від 19.02.2008р. без попереднього повідомлення позивача свідчить про свідоме невизнання відповідачем переважного права позивача перед іншими особами на придбання орендованих ним нежитлових приміщень.

Відповідно статей 55 Конституції України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст.43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до вимог ст. 32 Господарського процесуального кодексу України: доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України, одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема визнання права.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про законність та обґрунтованість позовних вимог в частині визнання переважного права позивача перед іншими особами на придбання орендованих ним нежитлових приміщень та наявність достатніх та необхідних підстав для їх задоволення.

Стосовно позовної вимоги про переведення на позивача прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу від 19.02.2008р., суд вважає, що в цій частині позов є необґрунтованим та не підлягає задоволенню, оскільки положеннями Цивільного кодексу України не передбачено такого способу захисту порушеного переважного права орендаря як переведення на орендаря прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу.

Суд також критично ставиться до пояснень директора позивача стосовно застосування аналогії закону при вирішенні даного спору, оскільки передбачене ст. 8 Цивільного кодексу України правило аналогії закону застосовується лише в разі наявності норми, яка регулює подібні за змістом цивільні відносини. Однак, суд вважає, що запропонована позивачем для застосування до спірних правовідносин по аналогії ст. 362 Цивільного кодексу України регулює правовідносини у сфері права власності, які не є спільними за змістом зі спірними правовідносинами, що є правовідносинами у сфері найму.

Приймаючи до уваги, що позивач не наполягає на стягненні з відповідача судових витрат, відповідно до ст. 49 ГПК України суд вважає, що витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційне-технічне забезпечення судового процесу слід покласти на позивача.

На підставі викладеного, керуючисьст.ст. 41, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 8, 16,362, 777 Цивільного кодексу України, ст.ст.1, 4, 12, 24, 27, 32, 33, 43, 44, 49, статтями 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Задовольнити позов частково.

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю Виробничо-побутова Фірма «Скіф, ЛТД» (61090, м. Харків, просп. М. Жукова, буд. 2-А, код ЄДРПОУ: 22640929) переважне право перед будь-якими іншими третіми особами на придбання у власність нежитлової будівлі літ. «А-1», загальною площею 720,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, пр-т Пятдесятиріччя ВЛКСМ, буд. 54-Г.

В решті позову відмовити.

Суддя

Рішення оформлено згідно з вимогами ст. 84 ГПК України

та повний текст рішення підписано 02 серпня 2010 року

справа № 57/110-10