Рішення № 10361490, 07.07.2010, Господарський суд Донецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

07.07.10 р.                     Справа № 6/76пд                               

Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді _Подколзіної Л.Д.

при секретарі Данилкіной П.М.

розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю „Науково-виробниче підприємство „Еталон” м.Донецьк

до відповідача: Закритого акціонерного товариства „Золоте руно - Донецьк” м.Донецьк

про визнання недійсним договору оренди

за участю

представників сторін:

від позивача –Кожушко Т.П. – представник по довіреності вих.№77/10/ДП від 05.02.2010р.

від відповідача – Зімін Р.А. – представник по довіреності вих.№224/07 від 26.04.2010р.

Відповідно до ст.77 ГПК України у судовому

засіданні оголошувалась перерва з 16.06.2010р.

до 07.07.2010р., для оголошення тексту рішення.

Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю „Науково-виробниче підприємство „Еталон” м.Донецьк, звернувся до господарського суду з позовом до Закритого акціонерного товариства „Золоте руно - Донецьк” м.Донецьк про визнання недійсним договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р., без номера, укладеного між позивачем – Товариством з обмеженою відповідальністю „Науково-виробниче підприємство „Еталон” та Закритим акціонерним товариством „Золоте руно - Донецьк”.

Відповідач у відзиві на позовну заяву вих.№223/07 від 26.04.2010р. заперечив проти задоволення позовних вимог та зазначив, що враховуючи специфіку господарської діяльності позивача, та мету використання об’єкту оренди – організація виробничої діяльності, об”єкт оренди дійсно не міг в повному обсязі використовуватися позивачем безпосередньо після прийняття і потребував від позивача здійснення певних дій спрямованих на організацію виробничого процесу. В зв’язку з цим, сторони на підставі вільного волевиявлення дійшли до згоди і зафіксували в п.4.1 договору оренди від 08.08.2008р. обов’язки позивача, щодо здійснення певних дій необхідних для організації виробничої діяльності. Враховуючи ці обставини, сторони також дійшли до згоди на деяке зниження орендної плати на перші чотири місяці оренди, що і зафіксоване в п. 4.1 договору оренди від 08.08.2008р. Також, відповідач пояснив, що плата за користування земельною ділянкою у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди, включена до складу плати за користування будівлею.

Позивач звернувся до суду з клопотанням вих.№314/10/ДП від 26.04.2010р. в якому зазначив, що згідно п.1.1 договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р., орендодавець повинен був додати до вищезазначеного договору нотаріально засвідчену копію свідоцтва про власність на нерухоме майно від 15.07.2004р., виданого Управлінням комунального господарства Донецької міської ради (додаток №1). Оскільки додаток №1 не був належним чином оформлений та переданий позивачу на момент підписання зазначеного договору позивач просив суд зробити наступні запити:

- на отримання інформації з Реєстру прав власності на нерухоме майно, що розташоване за адресою: 83117, м.Донецьк, вул.Бахметьєва,24, яке є об”єктом оренди за договором оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р.;

- до КП БТІ м.Донецьк про технічну характеристику приміщень, які є об”єктом оренди за договором оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р., б/н з метою обчислення загальної площі об”єкта оренди;

- на отримання інформаційної довідки з Реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна відносно нерухомого майна, що розташоване за адресою: 83117, м.Донецьк, вул.Бахметьєва,24 яке є об’єктом оренди за договором оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна б/н від 08.08.2008р. Суд задовольнив дане клопотання та надіслав відповідні запити.

11 травня 2010р. на адресу господарського суду Донецької області від Донецької філії Державного підприємства „Інформаційний центр” Міністерства юстиції України надійшов розширений витяг з Єдиного реєстру заборони відчуження об”єктів нерухомого майна на запит органу державної влади.

В свою чергу Комунальне підприємство БТІ м.Донецька у листі вих.№01-3/1082 від 11.05.2010р. повідомило суд про те, що згідно комп’ютерного обліку БТІ станом на 07.05.2010р. за адресою: м.Донецьк, вул.Бахметьєва,24 за ЗАТ „Золоте руно - Донецьк” зареєстроване право власності на будівлю АБК літ.Г-3, загальною площею 6812,3кв.м. на підставі свідоцтва про право власності від 03.06.2004р., виданого Управлінням комунального господарства Донецької міської ради.

Позивач звернувся до суду з запереченнями вих.№341/10/ДП від 12.05.2010р., в яких заперечив проти доводів відповідача, викладених в його відзиві на позовну заяву.

25 травня 2010р. відповідач звернувся до суд з клопотанням вих.№256/07 від 21.05.2010р., в якому просив суд викликати у судове засідання для встановлення та з’ясування усіх обставин по справі голову правління ЗАТ „Золоте руно - Донецьк”, голову комісії Зіміна А.С., членів комісії ЗАТ „Золоте руно - Донецьк”, директора ТОВ „НВП „Еталон”, главу комісії Сергєєва Е.В., членів комісії ТОВ „НВП „Еталон”. Ухвалою від 26.05.2010р. суд відклав вирішення питання про задоволення зазначеного клопотання та натомість витребував у відповідача технічний паспорт на нерухоме майно розташоване за адресою: 83117, м.Донецьк, вул.Бахметьєва,24 з метою встановлення фактичних обставин по справі, а саме: чи є об’єкт оренди згідно договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р. об’єктом обтяження на підставі іпотечного договору №531 від 11.06.2008р.

Крім цього, відповідач просив суд винести ухвалу, якою надіслати матеріали справи №6/76пд до слідчих органів за фактом навмисних дії посадових осіб ТОВ „НВП „Еталон” спрямованих на введення в оману бухгалтерії та колективу ЗАТ „Золоте руно - Донецьк”. Суд відхилив дане клопотання, оскільки відповідно до приписів ч.4 ст.90 ГПК України господарський суд надсилає повідомлення органам внутрішніх справ чи прокуратурі лише у тих випадках, коли при вирішені господарського спору господарський суд виявить у діяльності працівників підприємств та організацій порушення законності, що містять ознаки дії, переслідуваної у кримінальному порядку. Також, відповідачем не були вказані конкретні дії працівників ТОВ „НВП „Еталон”, які містили ознаки злочинів передбачених Кримінальним кодексом України. З огляду на наведене та наявних у справі матеріалах, судом не вбачалось підстав для задоволення клопотання відповідача.

Позивач у доповненнях вих.№368/10/ДП від 26.05.2010р. підстав позову про визнання недійсним договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р. зазначив, що 11.05.2010р. на адресу господарського суду Донецької області надійшов розширений витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна №27078096, згідно якого з 11.06.2008р. по теперішній час об’єкт оренди знаходиться в заставі АКБ соціального розвитку „Укрсоцбанк”. В той же час, згідно до ч.2 п.1.1 спірного договору індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р., на момент його підписання орендодавець, гарантував, що об’єкт оренди ніяким чином не обтяжений, в тому числі не знаходиться в заставі.

Відповідач у поясненнях вих.№257/07 від 21.05.2010р. зазначив, що п.1.4. договору передбачалось укладання договору, яким регулювали би відносини пов’язані з використанням земельної ділянки, на якій розташований об’єкт оренди разом з прилягаючою до нього територією. Яких-небудь фінансових вимог по оплаті орендної плати землі, яка знаходиться під об’єктом оренди ЗАТ „Золоте руно -Донецьк” до ТОВ „НВП „Еталон” згідно чинного законодавства не виставлялось, а плата за землю входила до орендної плати. Оформити договором, разом з договором від 08.08.2008р., прилеглої територій до об’єкта оренди представники ТОВ „НВП „Еталон” відмовились, вважаючи це передчасним.

Позивач у запереченнях вих.№401/10/ДП від 07.06.2010р. зазначив, що орендар не замовляв орендодавцю обсяги електричної енергії на період з серпня по листопад 2008р. та на 2009р. Також позивач зауважив, що ніяких повідомлень постачальнику електричної енергії стосовно субспоживача – ТОВ „НВП „Еталон” не надавав, договір про технічне забезпечення енергопостачання та передачу (транзит) електроенергії з позивачем не укладав.

Ухвалою від 26.05.2010р. суд відклав вирішення питання про задоволення клопотання вих.№256/07 від 21.05.2010р. відповідача про виклик у судове засідання, для встановлення обставин по справі наступних посадових осіб: голови правління ЗАТ „Золоте руно - Донецьк”, голови комісії Зіміна А.С., членів комісії ЗАТ „Золоте руно - Донецьк”, директора ТОВ „НВП „Еталон”, голови комісії Сергєєва Е.В., членів комісії ТОВ „НВП „Еталон”, у зв’язку з усуненням обставин, які зумовили відкладання вирішення даного питання, суд ухвалою від 08.06.2010р. задовольнив дане клопотання та викликав у наступне судове засідання вказаних посадових осіб, згідно ст.30 ГПК України.

Відповідач у судовому засіданні 08.06.2010р. заперечив проти задоволення позовних вимог та усно пояснив, що при укладанні договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р. орендарю для огляду були надані оригінал свідоцтва про право власності та технічний паспорт на будівлю. Крім того, пояснив, що питання стосовно оренди об’єкта в адміністративній будівлі було відкладено сторонами на більш пізніший час, та що вказана в договорі оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р. загальна площа об’єкта оренди не включає площу приміщення в адміністративній будівлі.

Відповідно до положень статті 69 Господарського процесуального кодексу України термін розгляду справи продовжувався за клопотанням сторін.

15 червня 2010р. відповідач звернувся до суду з поясненнями по справі.

У судове засіданні 16.06.2010р. з”явилися наступні посадові особи від ТОВ „НВП „Еталон” м.Донецьк та ЗАТ „Золоте руно-Донецьк” м.Донецьк: ведучий інженер-технолог Дорофєєв Д.В. за довіреністю вих.№438/10/ДП від 15.06.2010р., директор ТОВ „НВП”Еталон” Сергєєв Є.В., голова комісії та правління ЗАТ „Золоте руно-Донецьк” Зімін А.С., Почекаєв В.П., Чубар В.М., які надали усні пояснення по справі №6/76пд, про що відображено у протоколі судового засідання від 16.06.2010р.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши представників сторін, суд –

                    в с т а н о в и в :

8 серпня 2008р. між Закритим акціонерним товариством „Золоте руно-Донецьк” (далі по тексту-орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Науково-виробниче підприємство „Еталон” (далі по тексту-орендар) був укладений договір оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна, згідно умов якого орендодавець зобов’язався передати, а орендар прийняти в строкове платне користування індивідуально визначене нерухоме майно, яке належить орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 15.07.2004р., виданого Управлінням комунального господарства Донецької міської ради. Нотаріально завірена копія якого повинна була бути додана до даного договору (додаток №1).

Орендодавець гарантував, що на момент укладення даного договору об”єкт оренди нікому іншому не проданий, не подарований, не відчужений іншим чином, не знаходиться у заставі (у тому числі податковій заставі), не переданий повністю або частково на користь третім особам, спори (в тому числі судові) відносно об”єта оренди відсутні, особливі властивості та недоліки об”єкта оренди, які відомі орендодавцю та які можуть бути небезпечні для життя, здоров”я працівників орендатора та інших осіб, або привести до пошкодження об”єкта оренди під час користування, відсутні (п.1.1 укладеного договору).

Об”єкт оренди представляє собою ізольоване приміщення у виробничій будівлі з підсобними (допоміжними) спорудами, окремим входом та приміщення в адміністративній будівлі, який розташований за адресою: вул.Бахметьєва, 24, м.Донецьк, 83117, загальна площа якого складає 2204 кв.м. (п.1.2.1-1.2.2, 1.2.4 договору).

Строк оренди складає 35 місяців з дати прийняття об”єкта по акту прийому-передачі (п.3.1 договору).

Пунктом 4.1 укладеного договору сторони дійшли до згоди, що протягом перших чотирьох місяців оренди Орендар за рахунок власних коштів обладнує та оснащує необхідними інженерними комунікаціями Об”єкт оренди з урахуванням дотримання умов даного Договору, самостійно і за власний рахунок оформляє у всіх необхідних для такого виду діяльності компетентних органах (санітарно-емідеміологічній службі, пожежному нагляду, екологічній інспекції та інше) дозвіл на початок робіт, укладає договори на постачання природного газу і електроенергії, тепло-, водопостачання, послуги каналізації, оформляє в компетентних органах дозвіл на виконання робіт, і тому в цей період не зможе повністю використовувати Об”єкт у відповідності з метою оренди згідно п. 1.3. Орендна плата за перші чотири місяці оренди після підписання Сторонами акту приймання-передачі складає 31737,60 (тридцять одна тисяча сімсот тридцять сім грн. 60 коп.) з ПДВ в місяць. Розрахунок орендної плати за перші чотири місяці оренди додається до даного Договору і є його невід”ємною частиною (Додаток № 4)”.

Згідно з п. 4.2 Договору орендна плата за орендне користування всім об”єктом за даним Договором за п”ятий місяць оренди, який є базовим, складає 52896грн. з ПДВ в місяць. Розрахунок орендної плати за базовий місяць оренди додається до даного Договору і є його невід”ємною частиною (Додаток № 5)”.

Позивач просить суд визнати недійсним договір оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р.

Відповідно приписів чинного законодавства неподання додаткових матеріалів і доказів в обґрунтування своїх вимог та заперечень сторонами свідчить про те, що вони вважають наявні у справі докази достатніми, а суд відповідно до ст.ст. 43, 82 ГПК України надає їм належну оцінку та має право прийняти за наявними у матеріалах справи документами відповідне рішення.

Позивач обґрунтовує свої вимоги нормами Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, тому судом при розгляді справи застосовані ці норми.

Вирішуючи спори про визнання угод недійними, суд встановлює наявність тих обставин, з якими закон пов’язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Згідно із ст. 759 ЦК України, яка трансформується із статтєю 283 ГК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов•язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочинну є недодержання в момент вчинення правочинну стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п”ятою та шостою статті 203 цього Кодексу:

За приписами ст. 203 ЦК України зміст правочинну не може суперечить цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам судочинства (ч.1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч.2); волевиявлення учасника правочинну має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч.3), правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч.4), правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч.5).

Згідно з частиною першою статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. При цьому на підставі частини шостої цієї статті наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до частини першої статті 286 ГК України орендною платою є фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві незалежно від наслідків своєї господарської діяльності у строки, які визначені в договорі.

З огляду наведеного господарський суд погоджується з доводами позивача, що зміст договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008 р., б/н суперечить вимогам чинного законодавства України, які регулюють орендні правовідносини між сторонами, на підставі наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, Договір оренди індивідуально - визначеного нерухомого майна від 08.08.2008 р., б/н, підписаний від імені орендодавця – відповідача у цій справі, головою правління Закритого акціонерного товариства „Золоте руно – Донецьк” Зиміним А.С., а від імені орендаря – позивача у цій справі, директором Товариства з обмеженою відповідальністю „Науково-виробниче підприємство „Еталон” Сергєєвим Є.В. При цьому директор підприємства - позивача відповідно до вимог ч. 2 ст. 203 Цивільного кодексу України не мав необхідний обсяг цивільно-правової дієздатності.

Статут підприємства-позивача, зареєстрований в редакції 14.04.2006р., що діяла на той час, передбачав (п.п.11.4.7), що наглядова рада затверджує усі угоди без виключення. Погодження виконується у вигляді узгоджувального написа голови наглядової ради товариства, а в разі його відсутності заступника голови на відповідних документах.

Такий узгоджувальний напис голови наглядової ради або його заступника на момент підписання оспорюваного договору оренди був відсутній. Не відбулося схвалення Наглядовою радою підприємства-позивача цієї угоди і в наступному. В підтвердження позивач надав суду копію протоколу Наглядової ради ТОВ „НВП „ЕТАЛОН” від 07.09.2008 р.

Преамбула оспорюваного договору оренди містить стандартну фразу про те, що директор ЗАТ „Золоте Руно-Донецьк” діє на підставі статуту, що означає обов”язок відповідача ознайомитися з таким статутом і перевірити його повноваження. Таким чином, голова правління підприємства відповідача мав бути обізнаний про обмежену цивільно-правову дієздатність директора підприємства позивача і повинен був перевірити наявність узгоджувального напису згідно п.п.11.4.7 Статуту ТОВ „НВП „ЕТАЛОН”, зареєстрованого в редакції 14.04.2006 р.

При цьому відповідно до п. 9.1 роз”яснень ВАСУ від 12.03.99 р. № 02-5/111 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов”язаних з визнанням угод недійсними” із змінами і доповненнями, „припущення про те, що сторона, з якою укладено угоду, знала або повинна була знати про відсутність у представника юридичної особи або керівника її відособленого підрозділу повноважень на укладення угоди, грунтується на її обов”язку перевіряти такі повноваження”.

Як вбачається з матеріалів справи, наступного схвалення юридичною особою – підприємством позивача підписаного директором Сергєєвим Є.В. договору оренди індивідуально - визначеного нерухомого майна від 08.08.2008 р., б/н, не відбулось також з причини неналежного затвердження його підпису печаткою підприємства – „Для документів” замість основної, відбиток якої міститься на акті приймання-передачі від 19.08.2008р.

В розділі 2 договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р. сторонами був узгоджений особливий порядок передачі об”єкта в оренду та повернення його орендодавцю, який здійснюється на підставі акту двосторонньої комісії, яка складається з уповноважених на це представників сторін згідно відповідних наказів.

Як зазначив позивач, така двостороння комісія у встановлений пунктом 2.3 Договору строк до 11.08.2008 р. не була створена сторонами і в підтвердження свого доводу надав відповідну довідку (вих. № 342/10/ДП від 12.05.2010 р.), якою заперечує видання у термін з 08.08.2008 р. по теперішній час будь-яких наказів з приводу призначення уповноважених осіб для здійснення приймання-передачі об”єкту оренди. Відповідач, зі свого боку в якості доказу створення цієї комісії надав копію наказу від 13.08.2008 р. № 21 за підписом голови правління ЗАТ „Золоте руно – Донецьк” Зиміна А.С.

Розглянувши представлений відповідачем наказ судом встановлено, що з нього не вбачається, що ця робоча комісія створена відповідно до вищезазначених умов Договору саме для приймання-передачі об”єкту оренди за спірним Договором від 08.08.2008 р., а не якихось інших об”єктів. Відповідач не надав суду доказів ознайомлення позивача з цим наказом з метою підтвердження повноважень своїх представників до складу двосторонньої комісії, а примітка про те, що він розсилається тільки в комісію, яка ним створена, зовсім виключає усяку можливість створення за умовами Договору саме двосторонньої комісії.

Як стверджує позивач, приймання-передача об”єкта в оренду не було здійснено належним чином у відповідності з умовами Договору оренди (п.п. 2.3, 2.4) у встановлений строк з причин наявності у нього численних недоліків, таких як необхідність проведення капітального ремонту світлового ліхтаря (скляної покрівлі), відсутність опалення, питної води, достатньої напруги в системі енергопостачання, у зв•язку з чим необхідно було здійснити ремонт та ввести в експлуатацію силові трансформатори 1,6 мВт; 1,0 мВт та підводящі лінії, необхідність відновлення працездатності та технічного огляду в спеціалізованих організаціях вантажопідйомних механізмів – 2-х кран-балок вантажопідйомністю 3.2 тонни кожна та інше.

Як вбачається з матеріалів справи, виявлені недоліки об”єкту оренди були зафіксовані в заздалегідь заготовлених відповідачем примірниках акту приймання-передачі типової форми в окремому підрозділі пункту 1 „Стан об”єкту оренди”, де посадові особи позивача, які неодноразово виїзджали на цей об”єкт на протязі липня-серпня 2008р., ретельно його вивчали на предмет можливості використання для виробничої діяльності, зафіксували виявлені недоліки та в п. 2 визначились, що здійснювати використання цього об”єкту можливо тільки за умовою їх усунення, а саме: „2. Об”єкт оренди переданий в стані, що дозволяє здійснювати його цільову експлуатацію за умови усунення вищезазначених недоліків”. Позивач стверджує, що саме про це свідчать підписи його посадових осіб, а не про приймання цього об”єкту в оренду, бо відсутність підписів представників позивача доказує, що ніякого передавання та приймання цього об”єкту не було.

Навпаки, відповідач у справі, як орендодавець за спірним Договором, відповідно до вимог п.2 ст. 767 ЦК України, ч. 2 п. 1.1 Договору повинен був попередити позивача про вищезазначені недоліки об”єкту оренди, які були йому відомі і які могли бути небезпечними для життя і здоров”я робітників та пошкодити майно орендаря – відповідача у цій справі.

Суд не приймає до уваги твердження відповідача, викладені в його поясненнях від 21.05.2010р. №257/07, відносно того, „що 19.08.2008р. здійснилась прийомка об”єкта оренди, про що складений акт, який підписаний з боку відповідача головою комісії, а з боку позивача – головою комісії та всіма членами”.

Суд вважає дане твердження помилковим з наступних підстав. Згідно до п. 6 ст. 283 ГК України, ч. 2 ст. 640, ч.1 ст. 795 ЦК України встановлені вимоги щодо необхідності обв”язкової письмової форми оформлення передачі наймачу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) при укладанні договору. У частині 1 ст. 795 ЦК України встановлене також спеціальне правило щодо початку перебігу строку договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який повинен обчислюватися з дати передачі предмета договору, визначеної у відповідному документі (акті), яким оформлена така передача, якщо інше не встановлено в договорі найму (оренди).

Умовами Договору від 08.08.08р. (п.п. 2.2, 2.3) передбачено, що приймання-передача об”єкта в оренду, а також його повернення орендодавцю, здійснюється на підставі акту двосторонньої комісії, який складається з уповноважених на це представників сторін згідно відповідних наказів.

Як вбачається з матеріалів справи, спірний акт приймання-передачі об”єкту оренди був підписаний посадовими особами позивача з метою фіксації в п. 1 „Стан об”єкту оренди” його недоліків в односторонньому порядку, без участі уповноважених на це осіб відповідача, з порушенням обов”язкової письмової форми, тому він не є належним доказом приймання-передачі та використання спірного об”єкту оренди. Присутній у судовому засіданні представник позивача – ведучий інженер-технолог Дорофєєв Д.В. пояснив суду, що акт від 19.08.2008р. підписаний ним безпосередньо на робочому місці. А представник відповідача – начальник електромеханічної служби Почекаєв В.А. невпевнений, чи був він присутній при прийманні-передачі об”єкту оренди саме 19.08.2008 р., чи в інший день.

Наявність в тексті спірного акту приймання-передачі об”єкту оренди підпису голови правління ЗАТ „Золоте руно – Донецьк” Зиміна А.С. та підпису з позначкою „за керівника” невідомої особи з боку ТОВ „Науково-виробниче підприємство „Еталон” (надруковано: „Директор Є.В.Сергєєв”, а підписано не Сергєєвим Є.В., хоча останній пояснив у судовому засіданні, що нібито цей підпис схожий на підпис заступника по комерційним питанням Левічева П.О.), скріплених печатками, замість підписів голів та членів двосторонньої комісії відповідно до ч. 1 ст. 795 ЦК України, п.п. 2.2, 2.3 Договору не свідчить про дотримання вимог чинного законодавства та додатково узгоджених договірних умов щодо порядку приймання-передачі об”єкту оренди.

Згідно із ст.34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства мають підтверджуватися певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. На підставі вищенаведеного суд дійшов висновку, що недотримання певної встановленої форми акту приймання-передачі об”єкту оренди від 19.08.2008 р., на який посилається відповідач, не може бути доказом належного укладання та вступу в дію спірного Договору оренди у цій справі.

Договір найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд (їх частин) регулюється параграфом 4 глави 58 ЦК України. Правила цієї глави поширюються не на будь-які споруди, а лише на ті, що мають капітальний характер, який виявляється в нерозривному зв”язку споруди з земельною ділянкою.

Згідно ст. 796 ЦК України, одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Відповідно до ст. 797 ЦК України, плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Згідно з п.1.4 оспорюваного Договору сторони домовились право користування орендаря земельною ділянкою, на якій розташований об”єкт оренди, визначити в окремому договорі, який укладається одночасно з укладанням Договору оренди. Оскільки у орендодавця, відповідача у цій справі, відсутнє право власності на земельну ділянку, на якій розташований об”єкт оренди, а також не здійснений відвід земельної ділянки відносно орендованій площі, тому витрати орендодавця з плати за землю підлягають відшкодуванню орендарем в частині, пропорційній орендованій площі.

З цих підстав, п.п. 1.4, 4.1, 4.2 разом з додатками №№ 4, 5 оспорюваного Договору, які при розрахунку орендної плати не враховують відшкодування витрат орендодавця з оплати за землю, не відповідають вимогам чинного законодавства України, зокрема ст.ст. 796, 797 ЦК України.

Суд не приймає заперечення відповідача відносно того, що плата за користування земельною ділянкою входить в орендну плату, оскільки додатки №№ 4,5 до Договору не підтверджують цього.

Пунктами 2.1, 8.1 Договору оренди від 08.08.2008 р., встановлено, що строк його дії та строк платного користування об”єктом оренди співпадають і обчислення його починається не раніше дати підписання сторонами акту приймання-передачі об”єкту оренди.

Таким чином, посилання відповідача на те, що він нібито відповідно до умов Договору оренди, передав нерухоме майно в користування не підтверджуються матеріалами справи. Навпаки, відповідач в порушення вимог ч. 1 ст. 767 ЦК України не виконав свого договірного зобов”язання (п.п. 5.1.1, 1.2.8) щодо передачі об”єкта оренди у задовільному стані (п. 1.2.8), який відповідає умовам договору від 08.08.08р. та надає можливість використовувати цей об”єкт згідно його призначення. Суд не приймає твердження відповідача відносно того, що об”єкт оренди був в задовільному стані і потребував тільки поточного ремонту та демонтажу перегородки з профнастилу. Голова правління Зимін А.С., який підписав акт від 19.08.2008 р., був обізнаний про перелічені в ньому недоліки і мав застосувати суттєві заходи, щодо їх усунення.

Але про усунення недоліків, зафіксованих в п. 2 „Стан об”єкту оренди” спірного акту, відповідач ніяк не повідомляв директора ТОВ „НВП”Еталон”, у зв•язку з чим позивач згідно ч. 1 ст. 784 ЦК України відмовився від подальшого укладання Договору оренди від 08.08.08 р., б/н, який відповідно до вимог ч.2 ст. 640, ч.1 ст. 795 ЦК України, п.п. 2.1, 8.1 договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.08 р., б/н, п. 2 акту приймання-передачі нежилого приміщення до цього договору від 19.08.08 р. не вступив в силу і жодною стороною не виконувався.

У листі від 05.11.08 р. позивач на підставі ч. 2 ст. 766 ЦК України відмовився від наміру подальшого укладання Договору від 08.08.08 р. б/н.

Відповідно до п. 1.1 Договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.08 р., б/н, орендодавець повинен був додати до вищезазначеного Договору нотаріально засвідчену копію свідоцтва про власність на нерухоме майно від 15.07.2004 р., виданого Управлінням комунального господарства Донецької міської ради (Додаток №1). Оскільки Додаток № 1 не був належним чином оформлений та переданий орендарю на момент підписання зазначеного Договору, судом у процесі слухання справи були надіслані запити для отримання інформації з Реєстру прав власності на нерухоме майно, інформаційної довідки з Реєстру заборон відчуження об”єктів нерухомого майна, інформації з КП БТІ м. Донецьку про технічну характеристику приміщень відносно нерухомого майна, що розташоване за адресою: 83117, м. Донецьк, вул. Бахметьєва, 24, яке є об”єктом оренди за договором від 08.08.08 р.

11.05.2010 р. на адресу господарського суду Донецької області надійшов розширений витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об”єктів нерухомого майна за № 27078096, згідно якого з 11.06.2008 р. по теперішній час вищезазначений об”єкт оренди знаходиться в заставі АКБ соціального розвитку „Укрсоцбанк”. В той же час, згідно до ч. 2 п. 1.1 спірного договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008 р. б/н, на момент його підписання орендодавець, що є відповідачем у цій справі, гарантував, що об”єкт оренди ніяким чином не обтяжений, в тому числі не знаходиться в заставі.

Також суд приймає до уваги доводи відповідача стосовно того, що об”єктом права власності за Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 15.07.2004 р., виданим Управлінням комунального господарства Донецької міської ради, є будівля головного виробничого корпусу лит. Д-1 загальною площею 56326,10 кв.м та будівля АБК лит. Г-3 загальною площею 6822,1 кв.м.

Крім того, відповідач надав господарському суду пояснення від 15.06.2010р. № 279/07, в яких зазначив, що в додатку № 3 „Схематичний план розміщення об”єкта оренди” до Договору оренди від 08.08.2008 р., який складається з переліку приміщень і ксерокопій відповідних аркушів технічного паспорту на будівлю головного виробничого корпусу лит. Д-1, що розташована за адресою: м. Донецьк, вул. Бахметьєва, 24, затвердженого КП Бюро технічної інвентаризації м. Донецька (інвентарна справа б/н, реєстраційний номер 24в-8564(184)), йдеться тільки про ізольоване приміщення в виробничій будівлі з підсобними (допоміжними) спорудами, окремим входом загальною площею 2204 кв.м.

Судом встановлено, що приміщення в адміністративному будинку, яке разом з ізольованим приміщенням в виробничій будівлі з підсобними (допоміжними) спорудами, окремим входом є предметом Договору оренди від 08.08.2008р., орендодавцем не було виділено орендарю в будівлі АБК лит. Г-3 та його площа не включена в загальну площу об”єкта оренди (п.1.2.4). Акт приймання-передачі від 19.08.2008 р. також не містить даних про передачу в оренду приміщення в адміністративній будівлі. Ніяких вказівок на необхідність складання окремого акту приймання-передачі на поетапно передану решту приміщень, а саме приміщення в адміністративній споруді відповідно до п.п. 1.2.1 Договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008 р., б/н, останній не містить.

Відповідачем не надано доказів укладання з позивачем додаткової угоди до Договору оренди від 08.08.2008 р. стосовно поетапної передачі об”єкту оренди.

Відповідно до ч.1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов”язків.

Згідно ч. 1 ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За приписами статті 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочинну навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.

Слід зазначити, що обман – це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть.

Ознакою обману є умисел: особа знає про наявність чи відсутність певних обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї.

Обман також має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Таким чином, визнання спірного договору недійсним внаслідок обману може мати місце у тому випадку, коли одна з його сторін намагається навмисно ввести в оману іншу сторону з метою вчинення правочину. Правочин, вчинений під впливом обману, належить до правочинів з видами волі, оскільки у сторони, яка діяла під впливом обману, внутрішня воля сформувалася невірно під впливом хибних відомостей про обставини правочину, спричинених діями інших осіб.

Згідно зі ст. 1 Закону України „Про заставу” застава – це спосіб забезпечення зобов”язань, в силу застави кредитор (заставоутримувач) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов”язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.

Об”єкт оренди за спірним договором від 08.08.2008 р., б/н, уявляє собою приміщення, яке потребує значного обладнання за власні кошти орендаря, яке він має здійснити в рахунок майбутніх платежів з орендної плати. За таких обставин наслідки укладення цього договору оренди стають непередбаченими. За таких обставин позивач не погодився б на цю угоду, бо вона не відповідає його майновим інтересам і в майбутньому може привести до значних збитків.

В п.п.1.1 відповідач не тільки приховав відомості про заставу об”єкта оренди, а навіть гарантував позивачу, що її не існує, чим грубо порушив цивільне право на його волевиявлення при здісненні цього правочину.

З аналізу правових норм вбачається, що саме позивач як сторона, яка діяла під впливом обману, повинен довести наявність умислу з боку відповідача, істотність значення обставин, щодо яких її введено в оману, і сам факт обману. Позивачем доведений цей факт згідно вище перелічених складових.

На підставі вищевикладеного, відповідно до ч. 1 ст. 229, ч.1 ст.230 ЦК України договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна від 08.08.2008 р., б/н має буди визнаний недійсним.

Відповідно зі ст.43 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

З урахуванням зазначеного, суд вважає, що витрати по сплаті держмита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу треба віднести на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись ч. 1 ст. 92, ч.1, ч. 2, ч. 5 ст. 203, ч. 1, ч. 3 ст. 215, ч.1 ст. 229, ч.1 ст.230, ст.ст.759, 762, 796, 797 Цивільного кодексу України, ст.283, 286 Господарського кодексу України, ст.ст. 33, 43, 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю „Науково-виробниче підприємство „Еталон” м.Донецьк до Закритого акціонерного товариства „Золоте руно - Донецьк” м.Донецьк про визнання недійсним договору оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р., без номера, укладеного між позивачем – Товариством з обмеженою відповідальністю „Науково-виробниче підприємство „Еталон” та Закритим акціонерним товариством „Золоте руно - Донецьк” задовольнити повністю.

Визнати не дійсним договір оренди індивідуально-визначеного нерухомого майна від 08.08.2008р., без номера, укладеного між позивачем – Товариством з обмеженою відповідальністю „Науково-виробниче підприємство „Еталон” м.Донецьк та Закритим акціонерним товариством „Золоте руно - Донецьк” м.Донецьк.

Стягнути з Закритого акціонерного товариства „Золоте руно - Донецьк” (83117 м.Донецьк, вул.Бахмет”єва,24, п/р26005165163990 в Кіровському відділенні ДОФ АКБ УСБ, МФО 334011, ЄДРПОУ 31586532) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Науково-виробниче підприємство „Еталон” (83114 м.Донецьк, вул.Р.Люксембург,72, п/р26005186025001 в Донецькому РУ ПАТ КБ „ПриватБанк”, МФО 394404, ЄДРПОУ 25115499) витрати по сплаті держмита у сумі 85грн. та витрати за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі 236грн.

У судовому засіданні 07.07.2010р. було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Повний текст рішення виготовлений та підписаний 09.07.2010р.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Видати наказ після набрання рішення законної сили.

Суддя