Рішення № 102909291, 28.01.2022, Запорізький районний суд Запорізької області

Єдиний унікальний номер 317/2309/21

Провадження номер 2/317/84/2021

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.01.2022 року м. Запоріжжя

Запорізький районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді Громової І.Б.

при секретарі Коваль В.В.

за участю

представника позивача Василеги І.М. ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Запоріжжя у загальному позовному провадженні цивільну справу за позовом Приватного підприємства «ТЮН» до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Головне управління Держгеокадастру в Запорізькій області про визнання договору оренди землі недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

До Запорізького районного суду Запорізької області надійшов позов Приватного підприємства «ТЮН» до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Головне управління Держгеокадастру в Запорізькій області про визнання договору оренди землі недійсним.

Позивач просить визнати недійним договір оренди земельної ділянки укладений 18.02.2021 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 щодо передачі в оренду земельної ділянки загальною площею 5,7901 га, кадастровий номер 2322187200:04:002:0027 , яка розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області.

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що Згідно із Державним актом на право власності на земельну ділянку Серія ЗП № 124812 який виданий 31.07.2006 р., ОСОБА_3 , (далі - відповідач 1), є власником земельної ділянки кадастровий номер 2322187200:04:002:0027, загальною площею 5,7901 га, яка розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

22.05.2011 р. між позивачем та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до умов договору оренди земельної ділянки, відповідач передала, а позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка є власністю орендодавця, що знаходиться на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області.

Відповідач ОСОБА_3 згідно Акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) відповідно до Договору оренди землі від 22.05.2011 року передала земельну ділянку з кадастровим номером 2322187200:04:002:0027, яка до теперішнього час знаходиться в користуванні та володінні позивача.

17.11.2011 року договір оренди земельної ділянки від 22.05.2011 року зареєстрований у Відділі Держкомзему у Запорізькому районі Запорізької області у книзі записів державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок вчинено запис за № 232210004000735.

Наприкінці 2020 року рішенням власника Приватного Підприємства «ТЮН» було змінено керівника, яким став - ОСОБА_5 , що підтверджується копією Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадянських формувань, копія додається.

30.06.2021 року ОСОБА_5 звернувся до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області з приводу проведення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 22.05.2011 року який укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 за вимогами зміненого законодавства, натомість 02.07.2021 року у вказаній дії було відмовлено, оскільки існують суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, а саме: зареєстровано договір оренди від 18.02.2021 року на земельну ділянку з кадастровим номером 2322187200:04:002:0027, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 у Державному реєстрі речових прав. Відмова підтверджується Рішенням про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень за № 59060960 від 02.07.2021 року.

Таким чином, наявність державної реєстрації, а саме Договору оренди землі від 18.02.2021 року укладеного між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_4 є таким, що підлягає визнанню недійсним, оскільки договірні відносини у позивача виникли з 22.05.2011 року та які діють до теперішнього часу, крім того, відповідач ОСОБА_3 виявила своє бажання й надалі продовжувати з позивачем договірні відносини з приводу оренди земельної ділянки, оскільки нею укладено з позивачем додаткову угоду від 24.07.2019 року, договір від 11.01.2021 року та земельна ділянка, яка належить на праві власності відповідачу ОСОБА_3 надалі продовжує перебувати саме у позивача, тому позивач на підставі виявлених порушень його права на володіння земельною ділянкою належною ОСОБА_3 змушений звернутися до суду з позовною вимогою про визнання договору оренди земельної ділянки укладеного між відповідачем ОСОБА_3 та ОСОБА_4 недійсним.

Тому, враховуючи ту обставину, що спірна земельна ділянка не вибула від позивача та знаходиться в його постійному володінні та користуванні, вона ніяк не могла перейти до користування та володіння ОСОБА_4 .

Тому, законних підстав для укладення договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до розірвання чи припинення діючого договору оренди землі, який 22.05.2011 року був укладений між позивачем та ОСОБА_3 , не має.

До закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки укладеного між позивачем та ОСОБА_3 , строк дії якого до 31.12.2021 року включно, ОСОБА_3 не дочекавшись його припинення уклала договір оренди землі з ОСОБА_4 , що вчинено без законних підстав.

В судовому засіданні представник позивача, адвокат Василега І.М. повністю підтримала позовні вимоги, надала пояснення аналогічні викладеному в позовній заяві

Відповідачка ОСОБА_3 в судове засіданні не з`явилась, про день та час слухання справи була повідомлена своєчасно та належним чином, про що свідчать матеріали справи.

Від представника відповідача ОСОБА_4 - адвоката Петрова Г.М. надійшов відзив на позов, відповідно до якого, відповідач не визнає позов в повному обсязі.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_4 зазначив, що вважає, що у разі якщо Договір оренди від 22.05.2011 року був зареєстрований в Державному реєстрі земель 17.11.2011 року за № 23210004000735, то повинен був автоматично бути перенесений до Державного земельного кадастру без додаткового звернення або власника, або користувача.

Однак згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ - 2308665252021 від 03.02.2021 року щодо спірної земельної ділянки є відомості про кадастровий номер, власника, форми власності та підстави набуття права власності, відомостей про право постійного користування внесені до Поземельної книги, крім відомостей про речові права, що виникли після 01.01.2013 року на підставі Порядку ведення ДЗК , затвердженого ПКМУ від : 7.10.2012 року № 1051 - не зареєстровані.

В Договорі оренди від 22.05.2011 року сторони узгодили у пункті 13.1 договору строк його дії - 10 років, у пункті 9.4 передбачили обов`язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку. Початок строку дії такого договору не визначений. Отже, на думку представника відповідача, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії визначається згідно із вимогами законодавства, з моменту державної реєстрації. Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить.

На переконання представника, Договір оренди землі від 22.05.2011 року не розпочав свою дії на момент укладання договору оренди 18.02.2021 року, оскільки відсутня державна реєстрація такого договору.

Також підтвердженням відсутності реєстрації договору оренди землі від 22.05.2011 року є твердження самого позивача про те, що ПП «ТЮН» 30.06.2021 року звернувся до Державного реєстратора прав на нерухоме майно ЗРДА Запорізької області з приводу проведення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 22.05.2011 року.

Представник відповідача зазначає, що до матеріалів справи позивачем надана завірена копія такого акту прийому-передачі земельної ділянки, яка не містить дати складання та номеру договору оренди, що в свою чергу тягне за собою його недійсність. Представник відповідача ОСОБА_4 в відзиві зазначено, що відповідачем ОСОБА_3 заперечується факт передачі земельної ділянки в користування ПП «ТЮН».

ОСОБА_4 обробляє землю, здійснив посіви соняшника, охороняє свої посіви. Для обробки цієї ділянки було 20.04.2021 року куплений Трактор БЕЛАРУС 892,2 державний номер НОМЕР_1 , свідоцтво про реєстрацію машин серії НОМЕР_2 .

Представник відповідача вважає, що оскільки умовами Договору від 22.05.2011 року передбачено, що Орендар має переважне право і укладення договору оренди землі на новий строк, тому він зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі про що надсилає повідомлення з проектом додаткової угоди. А орендодавець протягом місяця має надати відповідь. Оскільки такі дії не виконані ПП «ТЮН» не має право на продовження договору оренди, а позив не підлягає задоволенню. Просить відмовити позивачу у повному обсязі.

Представник третьої особи - Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області до суду не з`явився.

Суд, вислухавши учасників судового провадження, дослідивши матеріали справи, встановивши обставини і перевіривши їх доказами, приходить до наступних висновків.

Відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку Серія ЗП № 124812 який виданий 31.07.2006 року Запорізьким районним відділом земельних ресурсів, кадастровий номер 2322187200:04:002:0027, ОСОБА_3 , є власником земельної ділянки загальною площею 5,7901 га, яка розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області.

Встановлено, що 22.05.2011 року між Приватним Підприємством «ТЮН» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,7901 га, яка належить ОСОБА_3 на підставі свідоцтва № НОМЕР_3 .

Згідно до п. 13.1 договору оренди земельної ділянки договір укладено на десять років, тобто до 2021 року з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, договір оренди є чинним до 31 грудня останнього року оренди.

17.11.2011 року договір оренди земельної ділянки від 22.05.2011 року був зареєстрований у Відділі Держкомзему у Запорізькому районі Запорізької області у книзі записів державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок вчинено запис за № 232210004000735, що підтверджується засвідчувальним написом на зворотній стороні договору. Суд не сумнівається в дійсності договору.

Згідно до Акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) згідно до Договору оренди землі від 22.05.2011 року ОСОБА_3 передала ПП «ТЮН» земельну ділянку за кадастровим номером 2322187200:04:002:0027.

На виконання своїх зобов`язань за договором оренди 22.05.2011 року ПП «ТЮН» відповідно до Відомостей про виплату орендної плати за земельний пай сплатило ОСОБА_3 : за 2018 р. - 14000,00 грн.; за 2019 р. 20000,00 грн.; за 2020 р. 8050,00 грн та 8050,00 грн.

Відповідно до Додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 22.05.2011 р. укладеного 24.07.2019 р. сторонами було внесено зміни до п. 13.1 та 9.1 договору.

Пункт 13.1 Договору викладено в наступній редакції: Термін дії договору оренди земельної ділянки до 31.12.2031 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію на той же самий термін.

02.07.2021 р. державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_6 відмовила ПП «ТЮН» у державній реєстрації права оренди землі на земельну ділянку кадастровий номер 2322187200:04:002:0027, у зв`язку з реєстрацією права оренди землі на зазначену ділянку на підставі договору від 18.02.2021 р. укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , що підтверджується копією рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень за № 59060960 від 02.07.2021 р.

10.02.2021 р. ОСОБА_3 звернулась до ОСОБА_4 з заявою в якій просила укласти з нею договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322187200:04:002:0027.

18.02.2021 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322187200:04:002:0027, загальною площею 5,7900 га. Строком на 7 років та підписано акт приймання-передачі земельної ділянки. (При розгляді справи суд звернув увагу на те, що розмір земельної ділянки відповідачами визначається не точно, згідно акту та первісного договору «5,7901», по документах при оформленні договору оренди ОСОБА_4 5,7900 га

Зазначений договір був зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.02.2021 р., що підтверджується витягом № 245387188 від 22.02.2021 р.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленій формі.

Підпунктом 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

За положеннями ст.ст.204, 629 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У передбаченому законом порядку Договір від 22.05.2011 р. та Додаткова угода від 24.07.2019 р. укладені між ОСОБА_3 та ПП «ТЮН», недійсними не визнавалися, а отже в силу ст.ст.204, 629 ЦК України є правомірним і обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною 1 статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України встановлено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Системний аналіз вищенаведених законодавчих приписів дозволяє суду зробити висновок про те, що договір оренди земельної ділянки від 22.05.2011 р., укладений між ПП «ТЮН» та ОСОБА_3 є підставою для виникнення цивільних прав та обов`язків та має зобов`язальний характер.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини є Закон України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

У відповідності до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011 р.), передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем в строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Статтею 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011 р.) встановлено, що договір оренди землі набирає чинності з дня його державної реєстрації. Обов`язковість державної реєстрації договору оренди землі встановлена також і ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011 р.).

Відповідно статті 32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011 р.) перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Суд констатує, що договір оренди землі 22.05.2011 р., укладений між ПП «ТЮН» та ОСОБА_3 , повністю відповідає вимогам законодавства, що діяло на час його укладання, пройшов державну реєстрацію, а відтак є чинним. Окрім того між ОСОБА_3 та ПП «ТЮН» було укладено 24.07.2019 р. Додаткову угоду до спливу строку дії основного договору.

Зауваження представника відповідача про те, що Додаткова угода не була належним чином зареєстрована в Держреєстрі суд звертає увагу на те, що строк дії основного Договору не сплив, до спливу строку договору ПП «ТЮН» звернулося до суду за захистом свого порушеного права, а тому зауваження відповідача про те, що на час винесення рішення договір вже не є діючим, а тому відсутні підстави вимагати визначати договір між відповідачами недійсним є помилковими та такими, що не відносяться до розглядаємих обставин справи .

Щодо договору оренди землі від 18.02.2021 р., укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , суд виходить з наступного.

У відповідності до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового права та інтересу.

Пунктом 2 частини 2 статті 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Відповідно до ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Пунктом «в» частини 3 статті 152 ЗК України визначено, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, з-поміж іншого, шляхом визнання угоди недійсною.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, викладені у ст. 203 ЦК України. Згідно вимог зазначеної статті:

- зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам;

- особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

- волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі;

- правочин має вчинятися у формі, встановленій законом;

- правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;

- правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Частиною 1 статті 215 визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно статті 24 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011 р.) орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

У порушення вказаного обов`язку відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 уклали договір оренди землі від 18.02.2021 р., незважаючи на те, що та сама земельна ділянка вже була об`єктом права оренди іншої особи. Суд констатує, що вказаними діями відповідачів було порушено право позивача самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, яке передбачене ст. 25 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, суд приходить до висновку про те, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки від 18.02.2021 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , є таким, що порушує права позивача щодо користування земельною ділянкою, суперечить нормам Цивільного та Земельного кодексів України та Закону України «Про оренду землі» в частині забезпечення принципів непорушності, правомірності та обов`язковості договорів оренди землі, які укладені з дотриманням необхідних вимог.

Крім того, суд констатує, що відповідачами при укладанні договорів від 18.02.2021 року не було дотримано вимоги статті 203 Цивільного кодексу України, оскільки правочин не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. При цьому суд виходить з того, що відповідачами порушено приписи ст. 15 Закону України «Про оренду землі», оскільки акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно умов договору оренди землі від 18.02.2021 року підписаний відповідачами з порушенням, адже фактично земельна ділянка ОСОБА_4 не передавалась, знаходиться в орендному користуванні позивача згідно договору оренди земельної ділянки від 22.05.2011 року, який на момент розгляду справи не розірвано, не визнано недійсним, тобто його дія не припинена.

Системно проаналізувавши докази у справі, суд дійшов остаточного висновку про обґрунтованість позовних вимог.

На підставі вищенаведеного, керуючись Законом України «Про оренду землі», ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ст.152 ЗК України, ст.ст. 11, 16, 203,204, 215,509,626,629, 792 ЦК України, ст.ст. 4, 12, 13, 19, 23, 76-83, 89, 141, 247, 258-259, 263-265 ЦПК України,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Приватного підприємства «ТЮН» - задовольнити в повному обсязі.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки укладений 18.02.2021 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 щодо передачі в оренду земельної ділянки загальною площею 5,7901 га, кадастровий номер 2322187200:04:002:0027 , яка розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області.

Стягнути з ОСОБА_3 , ОСОБА_4 солідарно на користь Приватного підприємства «ТЮН» суму сплаченого судового збору у розмірі 2270,00 грн. (дві тисячі двісті сімдесят грн. 00 коп.)

Рішення може бути оскаржено протягом 30 днів з дня його проголошення шляхом подачі апеляційної скарги.

Згідно з ч. 1 ст. 355 ЦПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повний текст рішення буде виготовлено 28.01.2022

Суддя І.Б. Громова