Рішення № 102257581, 28.12.2021, Києво-Святошинський районний суд Київської області

Справа № 369/222/19

Провадження № 2/369/639/21

РІШЕННЯ

Іменем України

28.12.2021 року м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Дубас Т.В.,

при секретарі судових засідань Яцевич В.А., Мазурик Д.С.,

Бугайовій М.В., Житар А.А.,

за участю представників позивача Ньорби О.М., Данченка О.П., Яремчук В.В.,

представників відповідача

ПАТ «Державний Ощадний банк України» Коцюба О.В., Тарасенка В.В., Кур`яти В.В., Склярова Д.М., Аргат Т.В.,

представника відповідача

ТОВ «ПГ Інвест» Заворотнюк М.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду № 6 в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», Публічного акціонерного товариства «Державний Ощадний банк України», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фірма Будбат» про визнання права власності на квартиру та зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства «Державний Ощадний банк України» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Будбат», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест» про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, визнання недійсним договору іпотеки та застосування наслідків недійсності правочину, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з даним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що 14.01.2016 р. між ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 було укладено договір №14/01/16-273 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .

Пунктом 1.2. договору №14/01/16-273 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 від 14.01.2016 р. встановлено, об`єкт нерухомості має наступні основні характеристики: Секція: 7; Поверх: 2; кількість кімнат: 3; номер квартири: 273; Загальна площа: 106,34 кв.м.

14.01.2016 р. між ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» та Позивачкою був підписаний акт приймання- передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості відповідно до умов Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 від 14.01.2016 №14/01/16-273.

На виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №273 від 14.01.2016 №14/01/16-273 щодо оплати вартості квартири (п.2.1., 2.2., 2.4.) Позивачка оплатила повну вартість майнових прав на квартиру, що підтверджується Довідкою ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» № б/н про повну оплату вартості майнових прав на квартиру №273 від 14.01.2016 р.

15.09.2015 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України на ім`я ТОВ «ПГ Інвест» видано Сертифікат серії ІУ №1652581870, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта: «1 черга будівництва: житловий будинок АДРЕСА_3 та дитячий ясла-садок на 110 місць масиву високоповерхової секційної житлової забудови в с. Чайки Києво-Святошинського району Київської області».

18.04.2016 р. приватним нотаріусом Верповською Оленою Володимирівною було зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності за позивачкою на квартиру загальною площею 106,3 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_4 (номер запису про право власності 14272732).

Підставою виникнення права власності та, відповідно, реєстрація права власності в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , серія та номер: 14/01/16-273, виданий 14.01.2016, видавник: ТОВ «ПГ Інвест»/Гаврилюк Ольга Володимирівна; акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, серія та номер: 273, виданий 14.01.2016, видавник: ТОВ «ПГ Інвест»/ ОСОБА_1 ; довідка про повну оплату вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , виданий 14.01.2016, видавник: ТОВ «ПГ Інвест».

12.05.2016 р. позивачка, уклала Договір про безвідсоткову цільову фінансову позику № 12/05/16-П з ТОВ «ФІРМА «БУДБАТ» (договір №12/05/16-П додається).

18.05.2016 р. з метою забезпечення повного виконання зобов`язання за Договором про безвідсоткову цільову фінансову позику №12/05/16-П від 12.05.2016 р., позивачка передала в іпотеку ТОВ «ФІРМА «БУДБАТ», належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_6 - уклавши нотаріально-посвідчений Договір іпотеки.

У грудні 2016 року позивачка отримала лист від Міністерства Юстиції України із копією скарги ПАТ «Державний ощадний банк України» на дії та рішення державних реєстраторів державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо порушення процедури реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 , яка зареєстрована за позивачкою

Наказом Міністерства Юстиції України від 09.02.2017 р. скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.04.2016 року за №29366488, прийнятого приватним нотаріусом Верповською О.В.

Пунктом 3 вказаного Наказу Мін`юсту відмовлено у задоволенні скарги ПАТ «Державний ощадний банк України» від 04.10.2016 у частині скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.04.2016 р., прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В., у зв`язку з тим, що скарга оформлена без дотримання вимог ч.5 ст.37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки скарга подана особою, яка не може підтвердити факт порушення її прав у результаті прийняття оскаржуваного рішення.

Вказане свідчить про те, що Відповідач-2 не визнає право власності позивачки на спірну квартиру, відтак остання звертається до суду за захистом невизнаного права.

Позивачка звертає увагу суду, що на момент державної реєстрації права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_7 , будь-які відомості про реєстрацію іпотеки та державну реєстрацію обтяжень на вказану квартиру були відсутні.

Із вказаного слідує, що позивачка набула права власності на спірну квартиру за оплатним договором та в установленому законом порядку зареєструвала право власності в реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Із інформаційної довідки 146332483 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 21.11.2018 р. вбачається відсутність будь-яких записів про іпотеку та записів про обтяження, які зареєстровані за ПАТ «Державний ощадний банк України».

За відсутності в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про власника квартири-позивачки, остання вимушена звернутися за захистом її порушеного, не визнаного права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_7 до суду.

Тому позивач просила суд визнати право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_7 за ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , паспорт громадянина України, серія та номер: НОМЕР_2 , виданий 19.08.2004, видавник: Дарницьким РУ ГУ МВС України в місті Києві.

Ухвалою суду від 08.01.2019 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито загальне позовне провадження.

01.03.2019 року до суду надійшла зустрічна позовна заява ПАТ «Державний ощадний банк України», яка була мотивована тим що 31.12.2013 між АТ «Ощадбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», було укладено Договір кредитної лінії № 778/31/6 з наступними змінами та доповненнями (надалі - Кредитний договір).

У відповідності до умов Кредитного договору Банк зобов`язався надати Позичальнику на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у вигляді відновлювальної кредитної лінії з максимальним лімітом кредитування в розмірі 300 000 000,00 (триста мільйонів) гривень Щ. 2.2 Договору кредитної лінії). Згідно з п. 2.2 Кредитного договору Кредит надається у вигляді відновлювальної кредитної лінії окремими частинами (траншами), пп. 2.3.1 Кредитного договору визначено, що Кредит Позичальнику надається у гривні, погашення Кредиту здійснюється у валюті надання у порядку та на умовах, визначених Кредитним договором (надалі - Кредит).

Додатковим договором № 1 до Договору кредитної лінії № 778/31/6 від 31.12.2013 були внесені зміни, а саме, зменшено максимальний ліміт кредитування до 123 784 363,00 (сто двадцять три мільйони сімсот вісімдесят чотири тисячі триста шістдесят три) гривні з остаточним терміном повернення кредитних коштів не пізніше 15.10.2016 (п. 2.2 Додаткового договору №1), узгоджено зміну кредитної лінії на невідновлювальну.

24.02.2014 між АТ «Ощадбанк» та Позичальником було укладено Іпотечний Договір (зі змінами та доповненнями), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І., за реєстровим номером 444, у відповідності до умов якого, серед іншого, в іпотеку АТ «Ощадбанк» було передано майнові права на квартиру АДРЕСА_1 (далі - Іпотечний договір).

15.09.2015 Державною архітектурно - будівельною інспекцією України прийнято рішення, яким затвердженого акт готовності об`єкта до експлуатації від 01.09.2015 щодо об`єкта "І черга будівництва: житловий будинок АДРЕСА_3 та дитячий садок ясла на ПО місць масиву високоповерхової секції житлової забудови в с. Чайки Києво - Святошинського району Київської області (житловий комплекс)" та видано сертифікат серії ІУ № 165152581870, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

При цьому у відповідності до ст. 16 Закону України «Про іпотеку» після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

14.01.2016, тобто після укладення іпотечного договору, між ТОВ «ПГ Інвест» та - ОСОБА_1 було укладено Договір № 14/01/16-273 купівлі продажу майнових прав на квартиру № 273

Статтею 12 Закону України «Про іпотеку» визначено, що правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

АТ «Ощадбанк», як іпотекодержатель, не надавало згоди на відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна, а саме майнових прав на квартиру АДРЕСА_8 , а наявний в матеріалах справи Лист від 29.07.2015 (вих. № 31/6-11/1019-8127) адресований ГОВ «ПГ Інвест» свідчить виключно про надання дозволу на укладення попередніх договорів купівлі-продажу майнових прав/договорів резервування без отримання авансових платежів у рахунок оплати за нерухомість/майнові права до моменту виведення нерухомості/майнових прав.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи 18.05.2016 між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «БУДБАТ» було укладено договір іпотеки, серія та номер: 503, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою Мариною Вячеславівною.

Зважаючи на той факт, що АТ «Ощадбанк», як іпотекодержатель, не надавало згоди ані на відчуження ані на передачу предмета іпотеки в наступну іпотеку, вказані правочини підлягають визнанню недійсними на підставі ст. 12 Закону України «Про іпотеку».

Про вказані обставини Банку стало відомо лише 09.09.2016 (вказане підтверджується наявною в матеріалах справи Скаргою № 55/2-01/1694-5418/2016-00/Вих та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 67723684 від 09.09.2016).

Тому позивач за зустрічним позовом просив суд визнати недійсним з моменту укладення договір № 14/01/16-273 купівлі-продажу майнових прав на квартиру №273 від 14.01.2016, укладений між ТОВ “ПГ ІНВЕСТ” (код ЄДРПОУ: 37974535) та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ). Визнати недійсним з моменту укладення договір іпотеки укладений 18.05.2018 між ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ТОВ “ФІРМА “БУДБАТ” (код ЄДРПОУ: 32203755) посвідчений приватним нотаріусом КМНО Соловйовою М.В. за №503. Застосувати наслідки недійсності правочину, а саме: скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про іпотеку № 14566967 від 18.05.2016 21:06:59, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В та скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про обтяження № 14567202 від 18.05.2016 20:58:04, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В.

Ухвалою суду від 01.03.2019 року прийнято до провадження зустрічний позов та об`єднано його в одне провадження з первісним позовом.

11.06.2019 року до суду надійшов відзив представника ОСОБА_1 згідно якого він просив відмовити у вимогах зустрічного позову в повному обсязі.

04.07.2019 року до суду надійшла заява ПАТ «Державний ощадний банк України» про зміну підстав зустрічного позову АТ «Ощадбанк» у справі № 369/222/19. В даній заяві було зазначено що через технічну помилку, Банком при підготовці позовної заяви, як на підставу заявленого позову було здійснено посилання на Іпотечний Договір від 24.02.2014 (зі змінами та доповненнями), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І., за реєстровим номером 444 укладений між АТ «Ощадбанк» та ТОВ «ПГ Інвест», проте, квартира № 273 була предметом іпотеки за Іншим договором іпотеки, а саме, Іпотечним Договором від 31.01.2014 (зі змінами та доповненнями), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І. за реєстровим номером 190 укладений між АТ «Ощадбанк» та ТОВ «ПГ Інвест».

Відтак, позивач за зустрічним позовом вважав за необхідне змінити одну із підстав заявленого зустрічного позову, а саме Іпотечний договір з умов якого випливають позовні вимоги, з Іпотечного Договору від 24.02.2014 (зі змінами та доповненнями), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І., за реєстровим номером 444 на укладений між АТ «Ощадбанк» та ТОВ «ПГ Інвест» на Іпотечний Договір від 31.01.2014 (зі змінами та доповненнями), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І., за реєстровим номером 190 укладений між АТ «Ощадбанк» та ТОВ «ПГ Інвест».

11.11.2021 року до суду надійшов відзив ТОВ «ПГ Інвест» згідно якого відповідач просив в задоволенні позовної заяви гр. ОСОБА_1 до ТОВ «ПГ ІНВЕСТ», ПАТ «Державний ощадний банк України», третя особа ТОВ «Фірма «БУДБАТ» про визнання права власності відмовити повністю; зустрічну позовну заяву ПАТ «Державний ощадний банк України» до гр. ОСОБА_1 , ТОВ «ПГ ІНВЕСТ», ТОВ «Фірма «БУДБАТ» про визнання недійсними договорів задовольнити з підстав викладених в цьому відзиві.

Ухвалою суду від 08.10.2021 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні.

В судове засідання 11.11.2021 учасники справи не з`явилися. Про час, дату та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Причини неявки суду невідомі.

У зв`язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Дослідивши матеріали справи, зібрані у справі докази, суд приходить до висновку, що у позовних вимогах первісного позову необхідно відмовити, а вимоги зустрічного позову необхідно задовольнити, виходячи з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи, 31 грудня 2013 року між ПАТ «Державний ощадний банк України», правонаступником якого є АТ «Державний ощадний банк України, та ТОВ «ПГ Інвест» був укладений договір кредитної лінії № 778/31/6 (з подальшими змінами до нього), за умовами якого банк надав ТОВ «ПГ Інвест» кредит у вигляді відновлювальної кредитної лінії окремими частинами (траншами) на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання з максимальним лімітом кредитування у розмірі 300 000 000 грн. 00 коп., з остаточним терміном повернення кредиту не пізніше 16 жовтня 2017 року.

15 жовтня 2014 року між ПАТ «Державний ощадний банк України» та ТОВ «ПГ Інвест» був укладений додатковий договір № 1 до договору кредитної лінії від 31 грудня 2013 року, яким зменшено максимальний ліміт кредитування до 123 784 363 грн 00 коп. з остаточним терміном повернення кредиту не пізніше 15 жовтня 2016 року та узгоджено зміну кредитної лінії на невідновлювальну.

На забезпечення виконання зобов`язань за договором кредитної лінії, 31 січня 2014 року між ПАТ «Державний ощадний банк України» та ТОВ «ПГ Інвест» був укладений іпотечний договір (далі - Іпотечний договір), за умовами якого ТОВ «ПГ Інвест» передало в іпотеку банку майнові права на об`єкти нерухомості, будівництво яких не завершено в об`єкті будівництва 1, а саме: житловий будинок АДРЕСА_3 , зокрема, на квартиру АДРЕСА_2 згідно додатку №1 до цього договору. Після завершення будівництва об`єкта будівництва 1 новозбудоване (новостворене) нерухоме майно залишається предметом іпотеки відповідно до цього договору.

Вказаний іпотечний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І. та зареєстрований в реєстрі за № 190. Також приватним нотаріусом накладено заборону на відчуження зазначеного в договорі майна - майнові права, зокрема, на спірну квартиру АДРЕСА_2 .

Пунктом 3.3 іпотечного договору передбачено, що іпотекодавець не повинен без письмової згоди іпотекодержателя розпоряджатися будь-яким чином предметом іпотеки або його частиною, зменшувати без належних на те підстав, наявність яких повинна бути письмово обгрунтована іпотекодавцем, якісні та кількісні показники предмета іпотеки. Іпотекодавцю заборонено укладати будь-які інші договори (угоди), що встановлюють обтяження предмета іпотеки, крім випадків, передбачених цим договором.

15 вересня 2015 року Державною архітектурно - будівельною інспекцією України прийнято рішення, яким затвердженого акт готовності об`єкта до експлуатації від 01 вересня 2015 року щодо об`єкта «І черга будівництва: житловий будинок АДРЕСА_3 та дитячий садок ясла на 110 місць масиву високоповерхової секції житлової забудови в с. Чайки Києво - Святошинського району Київської області (І пусковий комплекс)" та видано сертифікат серії ІУ № 165152581870, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

ПАТ «Державний ощадний банк України`листом від 29 липня 2015 року за вих. № 31/6-11/1019-8127 повідомило ТОВ «ПГ Інвест» про те, що рішенням банку від 13 травня 2015 року йому надано дозвіл на укладення попередніх договорів купівлі-продажу майнових прав/договорів резервування без отримання авансових платежів у рахунок оплати за нерухомість/майнові права (предмет купівлі-продажу) до моменту виведення нерухомості/майнових прав, розташованої в об`єкті будівництва - об`єктах нерухомості, будівництво яких не завершено в І черзі будівництва, зокрема, в житловому будинку АДРЕСА_9 , без необхідності отримання попередньої згоди банку.

14.01.2016 р. між ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 було укладено договір №14/01/16-273 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .

Пунктом 1.2. договору №14/01/16-273 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 від 14.01.2016 р. встановлено, об`єкт нерухомості має наступні основні характеристики: Секція: 7; Поверх: 2; кількість кімнат: 3; номер квартири: 273; Загальна площа: 106,34 кв.м.

14.01.2016 р. між ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 був підписаний акт приймання- передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості відповідно до умов Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №273 від 14.01.2016 №14/01/16-273.

Згідно довідки ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» № б/н від 14 січня 2016 року вбачається що на виконання та у відповідності до умов Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 273 від 14 січня 2016 року № 14/01/16-273, Товариство з обмеженою відповідальністю «ПГ ІНВЕСТ», що є юридичною особою за законодавством України, повідомляє та підтверджує, що громадянин України ОСОБА_1 , здійснила всі розрахунки за Договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру №273 від 14 січня 2016 року № 14/01/16-273 в т.ч. оплатив 100 % (сто відсотків) вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .

18.04.2016 р. приватним нотаріусом Верповською Оленою Володимирівною було зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності за позивачкою на квартиру загальною площею 106,3 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_4 (номер запису про право власності 14272732).

Підставою виникнення права власності та, відповідно, реєстрація права власності в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , серія та номер: 14/01/16-273, виданий 14.01.2016, видавник: ТОВ «ПГ Інвест»/Гаврилюк Ольга Володимирівна; акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, серія та номер: 273, виданий 14.01.2016, видавник: ТОВ «ПГ Інвест»/ ОСОБА_1 ; довідка про повну оплату вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , виданий 14.01.2016, видавник: ТОВ «ПГ Інвест».

12.05.2016 р. між ОСОБА_1 та ТОВ «ФІРМА «БУДБАТ» було укладено Договір про безвідсоткову цільову фінансову позику № 12/05/16-П.

18.05.2016 р. з метою забезпечення повного виконання зобов`язання за Договором про безвідсоткову цільову фінансову позику №12/05/16-П від 12.05.2016 р., між ОСОБА_1 та ТОВ «ФІРМА «БУДБАТ» був укладений договір іпотеки, за умовами якого, ОСОБА_1 передала в іпотеку ТОВ «ФІРМА «БУДБАТ», належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_6 . Вказаний договір іпотеки посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В., про що також здійснено запис про державну реєстрацію іпотеки за № 14566967

Наказом Міністерства юстиції України від 09 лютого 2017 року № 324/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» на підставі скарги ПАТ «Державний ощадний банк України» скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 квітня 2016 року за №29366436, прийнятого приватним нотаріусом Верповською О.В.

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 25 лютого 2019 року у справі 826/3857/17, залишеного без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 21 травня 2019 року, адміністративний позов приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. задоволено частково. Визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України від 09 лютого 2017 року № 324/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень», яким скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 квітня 2016 року № 29366488, № 29366399, № 29366436, прийняті приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В.

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно з частиною 1 ст. 321 ЦКУ право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до ч. 1ст. 383 ЦК України, власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім`ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно з ч.1 ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1 ст.638 ЦК України).

Стаття 657 ЦК України визначає що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Частиною п`ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії договору іпотеки. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цей об`єкт.

Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

У відповідності до ст. 16 Закону України «Про іпотеку» передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Обтяження об`єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

При цьому у відповідності до ст. 16 Закону України «Про іпотеку» після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Статтею 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено підстави припинення іпотеки, серед яких, зокрема, зазначено, що іпотека припиняється у разі припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору та визнання договору іпотеки недійсним.

Згідно ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Згідно рішення Європейського суду з прав людини від 25.07.2002р. у справі за заявою №48553/99 „Совтрансавто-Холдинг" проти України", а також згідно рішення Європейського суду з прав людини від 28.10.1999 р. у справі за заявою №28342/95 „Брумареску проти Румунії" встановлено, що існує усталена судова практика конвенційних органів щодо визначення основним елементом верховенства права принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 20.07.2004р. по справі „Шмалько проти України" (заява №60750/00) зазначено, що для цілей ст. 6 виконання рішення, ухваленого будь-яким судом, має розцінюватися як невід`ємна частина „судового розгляду".

Як зазначалось вище у ст.17 Закону України «Про іпотеку» передбачено підстави припинення іпотеки, серед яких, зокрема, зазначено, що іпотека припиняється у разі припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору та визнання договору іпотеки недійсним.

Отже, якщо договір іпотеки не припинено з визначених законом підстав, то усі права і обов`язки, набуті сторонами за цим правочином, повинні безперешкодно здійснюватися і є діючими до його повного виконання.

Матеріали справи не містять доказів того, що іпотечний договір від 31 січня 2014 року, укладений між ПАТ «Державний ощадний банк України» і ТОВ «ПГ Інвест», предметом якого є майнові права на спірну квартиру, припинено з передбачених законом підстав.

Згідно з ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частиною 1 ст.202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч.1 ст.203 ЦК України).

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Однак, у випадку невизнання іншою стороною такої недійсності правочину в силу закону та при наявності відповідного спору вимога про встановлення нікчемності може бути пред`явлена до суду окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (пункт 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

У такому разі суд своїм рішенням не визнає правочин недійсним, а лише підтверджує його недійсність в силу закону у зв`язку з її оспоренням та не визнанням іншими особами.

Відповідно до ч.3 ст.12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 02 березня 2016 року у справі № 6-308цс16, у постанові Верховного Суду від 25 квітня 2018 року у справі №757/10655/15-ц, у постанові Верховного Суду від 19 квітня 2018 року у справі №161/3376/17, у постанові Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі №640/6457/17.

Умовами іпотечного договору від 31 січня 2014 року передбачено, що іпотекодавець не повинен без письмової згоди іпотекодержателя розпоряджатися будь-яким чином предметом іпотеки або його частиною, зменшувати без належних на те підстав, наявність яких повинна бути письмово обґрунтована іпотекодавцем, якісні та кількісні показники предмета іпотеки. Іпотекодавцю заборонено укладати будь-які інші договори (угоди), що встановлюють обтяження предмета іпотеки, крім випадків, передбачених цим договором.

По справі встановлено, що 14.01.2016 р. між ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 було укладено договір №14/01/16-273 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 .

Даний договір укладений без згоди іпотекодержателя - ПАТ «Державний ощадний банк України».

Наявний у справі лист ПАТ «Державний ощадний банк України» від 29 липня 2015 року за вих. № 31/6-11/1019-8127 не є письмовою згодою банку на укладення ТОВ «ПГ Інвест» договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, оскільки із змісту цього листа вбачається, що позичальнику ТОВ «ПГ Інвест» рішенням банку від 13 травня 2015 року було надано дозвіл виключно на укладення попередніх договорів купівлі-продажу майнових прав та без отримання авансових платежів.

Встановлено, що на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , вона перебувала під забороною відчуження на підставі іпотечного договору від 31 січня 2014 року, укладеного між ПАТ «Державний ощадний банк України» і ТОВ «ПГ Інвест», проте, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про вказані обмеження спірної квартири були відсутні у зв`язку з тим, що приватний нотаріус Гунько І.І. помилково зазначила номера секцій та номера квартир у розділі «доповнення до підтипу майна», а не у розділі «адреса об`єкту».

Відсутність запису в Єдиному реєстрі заборон не спростовує презумпції правомірності обтяження спірного нерухомого майна іпотекою на час її відчуження у зв`язку з невірним внесенням приватним нотаріусом до реєстру номеру секції та номеру квартири у розділі «доповнення до підтипу майна», а не у розділі «адреса об`єкту».

ПАТ «Державний ощадний банк України» письмову згоду ТОВ «ПГ Інвест» на укладення основного договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що є предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, не надав, то ТОВ «ПГ Інвест» не мало право укладати спірний договір від 14.01.2016 р. між ТОВ «ПГ ІНВЕСТ» з ОСОБА_1 .

У ч.1 ст.13 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором. Попередня іпотека має вищий пріоритет над наступними іпотеками.

Згідно з ч.3 ст.12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

У пункті 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору.

Враховуючи, що договір іпотеки від 18.05.2016 року, укладений між ТОВ «Фірма «Будбат» та ОСОБА_1 , було укладено з порушенням вимог ст.13 Закону України «Про іпотеку» без згоди попереднього іпотекодержателя - ПАТ «Державний ощадний банк України», такий договір в силу ст. 215 ЦК України слід визнати недійсним, що узгоджується з правовим висновком, викладеним Верховним Судом у постанові від 19 квітня 2018 року у справі № 161/3376/17.

Загальним правовим наслідком недійсності правочину (ст.216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли у зв`язку із вчиненням особами нікчемного правочину та внаслідок визнання його недійсним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як «заінтересовані особи» (ст.ст.215, 216 ЦК України).

При розгляді даної справи судом встановлено наявність підстав для застосування наслідків недійсності договору іпотеки від 18 травня 2016 року, укладеного між ТОВ «Фірма «Будбат» та ОСОБА_1 , шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запису про іпотеку та обтяження, внесених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В.

Тому суд приходить до висновку що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що є предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, було укладено без згоди іпотекодержателя - ПАТ «Державний ощадний банк України». Договір іпотеки від 18.05.2016 року, укладений між ТОВ «Фірма «Будбат» та ОСОБА_1 , було укладено з порушенням вимог ст.13 Закону України «Про іпотеку» без згоди попереднього іпотекодержателя - ПАТ «Державний ощадний банк України», тому такий договір в силу ст. 215 ЦК України слід визнати недійсним із застосування наслідків недійсного правочину.

З наведеного суд приходить до висновку про обґрунтованість вимог зустрічного позову та необхідності його задоволення, а позов ОСОБА_1 про визнання права власності на спірну квартиру задоволенню не підлягає з наведених вище підстав.

Відповідно до частин першої-третьої статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно з принципом диспозитивності, встановленим статтею 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За змістом частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частинами першою, п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (PRONINA v. UKRAINE, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Таким чином, повно та всебічно дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги первісного позову не підлягають задоволенню, а вимоги зустрічного позову підлягають задоволенню в повному обсязі.

У відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України судові витрати що складаються із судового збору суд стягує з відповідачів за зустрічним позовом на користь позивача за зустрічним позовом.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно та керуючись ст.ст. 4, 5, 12, 76-82, 141, 258-259, 263-265, 268, 354, 355, ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», Публічного акціонерного товариства «Державний Ощадний банк України», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фірма Будбат» про визнання права власності на квартиру – залишити без задоволення.

Зустрічний позов Публічного акціонерного товариства «Державний Ощадний банк України» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Будбат», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест» про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, визнання недійсним договору іпотеки та застосування наслідків недійсності правочину – задовольнити.

Визнати недійсним з моменту укладення договір № 14/01/16-273 купівлі-продажу майнових прав на квартиру №273 від 14.01.2016, укладений між ТОВ “ПГ ІНВЕСТ” (код ЄДРПОУ: 37974535) та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ).

Визнати недійсним з моменту укладення договір іпотеки укладений 18.05.2016 між ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ТОВ “ФІРМА “БУДБАТ” (код ЄДРПОУ: 32203755) посвідчений приватним нотаріусом КМНО Соловйовою М.В. за №503.

Застосувати наслідки недійсності правочину, а саме скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про іпотеку № 14566967 від 18.05.2016 21:06:59, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В та скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про обтяження № 14567202 від 18.05.2016 20:58:04, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Публічного акціонерного товариства «Державний Ощадний банк України» судовий збір в розмірі 1921 грн. (одна тисяча дев`ятсот двадцять одна гривня).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест» на користь Публічного акціонерного товариства «Державний Ощадний банк України» судовий збір в розмірі 1921 грн. (одна тисяча дев`ятсот двадцять одна гривня).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма Будбат» на користь Публічного акціонерного товариства «Державний Ощадний банк України» судовий збір в розмірі 1921 грн. (одна тисяча дев`ятсот двадцять одна гривня).

Інформація про сторін

Позивач за зустрічним позовом (відповідача за первісним позовом): Публічне акціонерне товариство «Державний ощадний банк України», місцезнаходження: 01001, м. Київ, вул. Госпітальна, 12-Г, код ЄДРПОУ 00032129;

Відповідач за зустрічним позовом (позивач за первісним позовом): ОСОБА_1 , адреса проживання АДРЕСА_10 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ;

Відповідач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом): «ПГ Інвест», місцезнаходження: 04071, м. Київ, вул. Воздвиженська, 14, оф. 2, код ЄДРПОУ 37974535;

Відповідач за зустрічним позовом (третя особа за первісним позовом) Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «БУДБАТ», місцезнаходження: 02081, м.Київ, вул. Здолбунівська, 16, код ЄДРПОУ: 32203755.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Київського апеляційного суду через Києво-Святошинський районний суд Київської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя: Т.В. Дубас