Рішення № 101154326, 16.11.2021, Старокостянтинівський районний суд Хмельницької області

Справа № 683/1524/21

2/683/856/2021

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 листопада 2021 року м. Старокостянтинів

Старокостянтинівський районний суд Хмельницької області

в складі: головуючої - судді Кутасевич О.Г.,

з участю секретаря судового засідання Свідерської К.В.

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача Клюки В.Ф.,

розглянувши у судовому засіданні в залі суду в місті Старокостянтинові цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» до ОСОБА_2 , з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Пруняка В.І. про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності, визнання права власності на нерухоме майно,

в с т а н о в и в:

В червні 2021 року ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» звернулось з позовом до ОСОБА_2 , з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Пруняка В.І., про визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Пруняка В.І. від 04 червня 2020 року щодо державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , припинення його права власності на зазначену нежитлову будівлю та визнання за ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» права власності на це нерухоме майно.

В обгрунтування позову позивач вказував, що 22 червня 2018 року між ОСОБА_2 (Іпотекодержателем) та ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» (Іпотекодавцем) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лучковською Т.М., яким забезпечено виконання ОСОБА_3 (Позичальником) зобов`язання перед Іпотекодержателем за договором позики від 22 червня 2018 року, сума позики 75 000 доларів США, що станом на момент укладення договору було еквівалентно 1 972 500 грн. з терміном повернення не пізніше 31 грудня 2018 року. Предметом іпотеки є нежитлова будівля загальною площею 467,5 кв.м, за адресою АДРЕСА_1 , вартість предмету іпотеки визначено сторонами в розмірі 1 972 500 грн.

Позивачу стало відомо, що 04 червня 2020 року відповідач незаконно, всупереч вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про іпотеку», Порядку державної реєстрації речових право на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою КМУ 25 грудня 2015 року №1127 та умов договору здійснив звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом прийняття його у власність в рахунок погашення виконання основного зобов`язання та зареєстрував право власності, належне позивачу на предмет іпотеки.

Уважав, що відповідач усупереч п.61 Порядку державної реєстрації речових право на нерухоме майно та їх обтяжень, не подав нотаріусу копію рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, з відміткою про вручення адресату або з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася така вимога, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення . Позивач стверджував, що лист, направлений відповідачем ОСОБА_3 за адресою АДРЕСА_2 повернувся 20 квітня 2020 року у зв`язку із відсутністю адресата, а листи ОСОБА_3 та його дружині ОСОБА_4 направлено на невідому адресу АДРЕСА_3 (останнім місцем проживання ОСОБА_3 : АДРЕСА_4 , а дружини ОСОБА_4 - АДРЕСА_5 ), повернулися за відмовою адресатів від одержання. Тому відповідач не дотримався вимоги про направлення таких листів не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць.

Крім того, відповідач не подав нотаріусу відомостей про технічні характеристики об`єкта нерухомості, його технічний паспорт, оцінка об`єкта нерухомості всупереч вимогам п.5.3.4 договору іпотеки проведена не суб`єктом оціночної діяльності, якого обрано за згодою сторін, або комісійно трьома оцінювачами (кожна сторона договору запрошує вибраного оцінюввача, які запрошують третього), а оцінювачем ТОВ «Оціночна компанія «Сокіл», обраним іпотекодержателем. Уважав, що звіт про оцінку замовлений відповідачем з іншою метою (укладення договору іпотеки), іншого нерухомого майна (об`єкта площею 751 кв.м, а не 652 кв.м., як зазначено у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та технічного паспорту предмета іпотеки), тому не міг бути використаний як підстава визначення вартості предмета іпотеки. Крім того, оцінка проведена з порушенням Національних стандартів №2 та №1, затверджених постановами КМУ 28.10.2004 №1442 та 10.09.2003 №1440.

Стверджував, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки проведена з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки у заяві про проведення державної реєстрації заявником зазначено самого нотаріуса, не встановлено особу ОСОБА_2 , не зазначено номер запису про право власності на нерухоме майно.

У відзиві на позов ОСОБА_2 уважав позов безпідставним та необгрунтованим.

Зазначив, що договір позики 22 червня 2018 року укладений ним з ОСОБА_3 на суму 75 000 доларів США, з терміном повернення до 31 грудня 2018 року, з метою забезпечення договору того ж дня укладено договір іпотеки, майновим поручителем виступило ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», власником якого є дружиною позичальника ОСОБА_3 ОСОБА_4 , тобто договір позики укладено в інтересах сім`ї. Позику ОСОБА_3 не повернув, посилаючись на те, що у 2019 році у нього діагностовано онкологічну хворобу та усі коши йдуть на лікування.

13 квітня 2020 року на виконання умов договору іпотеки п.3.1.4 та 5.1-5.3.4 він звернувся з вимогою до ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», ОСОБА_3 , його дружини ОСОБА_4 з вимогою про усунення порушень договору позики від 22 червня 2018 року та вимагав у 35 денний строк погасити заборгованість в сумі 75000 доларів США. Вимога направлена за місцем державної реєстрації юридичної особи: АДРЕСА_6 та за місцем реєстрації ОСОБА_3 : АДРЕСА_2 , а також за фактичним місцем проживання сім`ї позичальника: АДРЕСА_3 .

Однак 29 квітня 2020 року лист з м. Косіва повернувся через непроживання адресата за місцем прописки, а 15 квітня 2020 року - з АДРЕСА_3 за відмовою адресатів від отримання.

22 квітня 2020 року він повторно звернувся до ОСОБА_5 за адресою вул. Верейського, 7, однак лист повернувся 28 квітня 2020 року через відмову у його отриманні.

Разом з тим, лист адресований ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», отриманий ОСОБА_4 14 квітня 2021 року, у відповідь на який остання направила ОСОБА_2 лист про відсутність у неї договору позики, оскільки юридична сторона не була стороною у договорі.

21 червня 2020 року ОСОБА_2 надіслав Іпотекодавцю копію договору позики, яка отримана позивачем 23 квітня 2020 року, що підтверджується повідомленням про вручення ОСОБА_4 рекомендованого відправлення, однак жодних дій на погашення заборгованості за договором позики позивачем вчинено не було. Крім того, з інформації Хмельницького відділу державної реєстрації актів цивільного стану ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , а тому чергове звернення до позичальника було недоцільним. Оскільки дружина ОСОБА_4 як директор ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» була обізнана про укладення її чоловіком договору позики та договору іпотеки, за яким товариство було поручителем, уважав, що отримання нею вимоги про усунення порушення договору позики є достатньо для виконання вимог п.61 Порядку державної реєстрації речових право на нерухоме майно та їх обтяжень.

Ураховуючи, що ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» ухилилось від виконання зобов`язань за договором позики та від подальшого спілкування, ОСОБА_2 прийняв рішення про прийняття предмета іпотеки у власність та з цією метою замовив оцінку в ТОВ «Оціночна компанія «Сокіл» відповідно до вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку». Указав, що площа об`єкту нерухомості в звіті про оцінку зазначена 751 кв. м, а не 652 кв. м відповідно до технічного паспорта, наданого ОСОБА_3 , а тому з огляду на вимоги ст.5 зазначеного закону, згідно яких незалежно від того чи площа збільшилась, майно із збільшеною площею є майном, що перебуває в іпотеці, уважав, що оцінка проведена з дотриманням усіх стандартів та визначено ринкову вартість об`єкту іпотеки.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 підтримала позовні вимоги в повному обсязі та стверджувала, що заборгованість за договором позики, в рахунок якої звернуто стягнення на предмет іпотеки, є спірною. Підтвердила, що директор ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» ОСОБА_4 була дружиною померлого ОСОБА_3 . Заперечила отримання ОСОБА_3 та ОСОБА_4 вимоги про усунення порушення договору позики, оскільки останні проживали за адресою АДРЕСА_4 , а не по АДРЕСА_3 , а з 10 січня 2020 року - а адресою АДРЕСА_5 .

Представник відповідача ОСОБА_6 заперечив проти позову з підстав, викладених у відзиві. Також зазначив, що ОСОБА_3 не виконав умови договору позики, борг не повернув, а тому ОСОБА_2 прийняв рішення про прийняття у власність предмета іпотеки одноосібно відповідно до умов 5.3.4 договору та ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку», а тому не порушив умови договору щодо оцінки предмета іпотеки комісійно трьома оцінювачами.

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Пруняк В.Є., який належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи в судове засідання не з`явився, подав заяву про розгляд справи у його відсутності, просив у позові відмовити.

Заслухавши представників сторін та дослідивши надані докази, суд дійшов висновку про таке.

Судом установлено, що 22 червня 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір позики, згідно якого ОСОБА_2 позичив останньому 75 000 доларів США, що за курсом Національного банку України станом на день укладення договору еквівалентно 1 972 500 грн. на строк до 31 грудня 2018 року. Відповідно до п.8 умов договору у випадку погашення суми боргу частковими платежами, Позикодавець надає Позичальнику розписки, що підтверджують факти поточних розрахунків.

Того ж дня між ОСОБА_2 (Іпоткодеателем) та ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» (Іпотекодавцем), яке є майновим поручителем за виконання зобов`язань за договором позики від 22 червня 2018 року ОСОБА_3 (Позичальника), укладено договір іпотеки, відповідно до якого предметом іпотеки була нежитлова будівля загальною площею 467,5 кв. м по АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого того ж дня 22 червня 2018 року приватним нотаріусом Хмельницького нотаріального округу Лучківською Т.М., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1583594668108, вартість предмета іпотеки 1 972 500 грн.

Проте, умови договору позики ОСОБА_3 виконані не були, позика в сумі 75 000 доларів ОСОБА_2 повернута не була.

Тому 13 квітня 2020 року відповідно до умов договору іпотеки п.3.1.4 та 5.1-5.3.4 ОСОБА_2 звернувся з вимогою до ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», ОСОБА_3 , його дружини ОСОБА_4 з вимогою про усунення порушень договору позики від 22 червня 2018 року та вимагав у 35 денний строк погасити заборгованість в сумі 75000 доларів США.

Вимога направлена за місцем державної реєстрації юридичної особи: АДРЕСА_6 , зазначеної у договорі іпотеки від 22 червня 2018 року та за адресою місця реєстрації ОСОБА_3 , зазначеної у договорі позики: АДРЕСА_2 .

Крім того, вимога направлена також за місцем фактичного проживання сім`ї ОСОБА_5 : АДРЕСА_3 , де ОСОБА_2 неодноразово зустрічався з позичальником з приводу повернення боргу.

Лист, адресований ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», отриманий директором товариства Шкрібляк С.Б. 14 квітня 2020 року (яка є також дружиною позичальника ОСОБА_3 ), що підтверджується повідомленням про вручення рекомендованого відправлення та змістом заяви директора товариства до ОСОБА_2 від 15 квітня 2020 року з вимогою направити копію договору позики, оскільки товариство не було стороною у договорі.

21 червня 2020 року на вимогу іпотекодавця ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», ОСОБА_2 направив копію договору позики, який отримано позивачем 23 квітня 2020 року, що підтверджується повідомленням про вручення ОСОБА_4 рекомендованого відправлення.

29 квітня 2020 року лист, адресований ОСОБА_3 з м. Косіва повернувся через непроживання адресата за місцем реєстрації.

15 квітня 2020 року лист, адресований ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , за адресою вул. Верейського м. Хмельницький, повернувся через відмову адресатів від отримання.

22 квітня 2020 року він повторно звернувся до Шкрібляків за адресою АДРЕСА_3 , однак лист повернувся 28 квітня 2020 року через відмову у його отриманні.

Згідно з інформації Хмельницького відділу державної реєстрації актів цивільного стану ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

03 червня 2020 року ТОВ «Оціночна компанія «Сокіл» проведено оцінку майна №26DR-200603-004, об`єктом якого є нежитлова будівля кондитерського цеху, що знаходиться по АДРЕСА_1 , в ході якої встановлено ринкову вартість однієї цілої частки об`єкту оцінюваного майна 1 473 644 грн. 04 коп., зокрема 1962,24 грн. за 1 кв. м.

04 червня 2020 року на підставі рішення приватного нотаріуса Хмельницького нотаріального округу Пруняка В.І. №52527092 зареєстровано право власності за ОСОБА_2 на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв. м. за адресою АДРЕСА_1 .

Так, згідно статті 12 Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року № 898-IV (далі - Закону) у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до частини 1, 4 статті 33 Закону у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно частини 1 статті 35 Закону у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Статтею 36 Закону передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог

іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).

Частиною 1 статті 37 Закону визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною 2 статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 2 частини 1 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державним реєстратором є нотаріус, як спеціальний суб`єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок проведення державної реєстрації прав.

У частині 1 статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх

обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав.

Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги.

Відповідно до цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

В іпотечному договорі від 22 червня 2018 року сторони погодили, що іпотекодержатель набуває право звернення на предмет іпотеки та його реалізацію у разі невиконання умов договору позики. Зокрема, відповідно до п.5.1 договору у разі невиконання договору позики іпотеко держатель надсилає позичальнику та/або Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення Договору позики та зобов`язань, передбачених цим Договором з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не виконання цієї вимоги не менш ніж у тридцятиденний строк, та попередження про дострокове припинення Договору позики і звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодсржателя залишається без задоволення, останній вправі розпочати звернення стягнення на Предмет іпотеки відповідно до умов цього договору будь-яким з зазначених у договорі способів на вибір іпотекодержателя, зокрема, прийняти Предмет іпотеки у власність іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» (п.5.3.1 договору).

Отже, вказане вище застереження в іпотечному договорі прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц.

За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав на нерухоме майно, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав.

Тобто у випадку порушення основного зобов`язання для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля іпотекодержателя та вчинення ним дій, передбачених законом.

Пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).

З матеріалів справи вбачається, що вимога про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки та повідомлення про вручення поштового відправлення були надані державному реєстратору та відповідно до вказаних документів ним була вчинена дія щодо реєстрації права власності на нерухоме майно за ОСОБА_2 .

При цьому суд уважає, що оскільки іпотекодавцем за договором іпотеки є ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», директором якого є ОСОБА_4 та одночасно дружиною позичальника ОСОБА_3 , направлення вимоги про усунення порушення основного зобов`язання умов іпотечного договору іпотекодавцю, яка була отримана останнім 14 квітня 2020 року, було достатньою для виконання зазначених вимог цього Порядку.

Крім того, іпотекодержателем вживались заходи для направлення вимоги і за іншими відомими йому адресами позичальника.

29 квітня 2020 року лист, адресований ОСОБА_3 з м. Косіва повернувся через непроживання адресата за місцем реєстрації та із позначкою, що на вказаний мобільний телефон не відповідає.

Оскільки позикодавець не повідомив позичальника про зміну своєї адреси, позичальник направив ще одного листа за відомою йому адресою: АДРЕСА_3 із зазначенням мобільних телефонів ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .

Однак такі листи, адресовані ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , за цією адресою 15 квітня та 28 квітня 2020 року повернулися через відмову адресатів від отримання.

Посилання представника позивача на те, що ОСОБА_4 проживала за АДРЕСА_4 на час направлення їй поштової кореспонденції не заслуговує на увагу, позаяк вона як директор ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» отримала вимогу іпотеко держателя 14 квітня 2020 року. Крім того, згідно довідки про реєстрацію місця проживання за цією адресою вона зареєстрована лише з 10 листопада 2020 року. Доказів про те, що саме

ОСОБА_3 проживав за цією адресою чи за адресою АДРЕСА_5 та з якого часу позивачем не надано.

Беручи до уваги відмову адресатів від отримання листів, доводи позивача про необхідність направлення не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць вимоги про усунення порушень договору позики не ґрунтується на вимогах Закону, оскільки стосується випадку повернення таких листів у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

Не надано позивачем належних та допустимих доказів, зокрема розписок, що підтверджують факти поточних розрахунків відповідно до п.8 Договору позики, про погашення суми боргу частковими платежами.

Дотримано відповідачем і порядку оцінки предмету іпотеки при зверненні стягнення на нього.

Статтею 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності (стаття 3 Закону України «України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»)

Згідно з пунктами 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 (далі - Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав») є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 (далі - Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна»), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Так, згідно з приписами пункту 50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, під час якого здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка, визначення бази оцінки та подання замовнику істотних умов для укладення договору на проведення оцінки.

У пункті 51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» закріплено, що незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та

іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Крім того, статтею 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Матеріали справи містять докази отримання оцінювачем необхідної та достовірної інформації про нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 для проведення оцінки, зокрема заяву оцінювача та умови проведення оцінки, технічний паспорт об`єкта та інші технічні характеристики. Звіт містить розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна та свідчить про проведення усіх процедур, зокрема і огляд об`єкту оцінки, що підтверджується відповідними фотознімками. Звітом визначено ринкову ціну об`єкта оцінки в цілому, а також ринкову вартість за 1 кв. м.

Доводи представника позивача про те, що площа об`єкта оцінки складає 652 кв. м., а не 751, як зазначено у звіті є безпідставними, оскільки не спростовують того факту, що оцінювався саме об`єкт нерухомості по АДРЕСА_1 , оцінювачем визначено ринкову ціну об`єкта за 1 м. кв. на підставі технічного паспорта, наданого заявником.

Як пояснив у судовому засіданні, цей технічний паспорт ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_3 .

Крім того, згідно ст.5 Закону України «Про іпотеку» у разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано, всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Згідно з відповіді ТОВ «Оціночна компанія «Сокіл» мета оцінки у звіті про оцінку майна №26DR-200603-004 від 03 червня 2020 року зазначена «для укладення договору іпотеки» оскільки використовується для усіх договорів, пов`язаних з переданням в іпотеку майна відповідно до Закону України «Про іпотеку».

Такі неточності, в тому числі і зазначення власником майна ОСОБА_2 не є істотними та не впливають на визначену експертом ринкову ціну об`єкта нерухомості та не свідчить про порушенням оцінювачем вимог зазначених стандартів оцінки та Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», та неможливість використання цього звіту для реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_2 .

Частиною 5 статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Не заслуговують на увагу доводи позивача про порушенням іпотекодержателем вимог договору іпотеки щодо проведення оцінки майна комісійно трьома оцінювачами.

Так, відповідно до п.5.3.4 зазначеного Договору рішення про прийняття у власність

предмета іпотеки приймається Іпотекодержателем одноосібно. В такому випадку це застереження, згідно ст.ст.36, 37 Закону України «Про іпотеку» вважається Договором про задоволення вимог

Іпотекодержателя. Підписанням цього договору Іпотекодавець засвідчує, що він надає Іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до Іпотекодержателя за власним одноосібним письмовим рішенням Іпотекодержателя з дотриманням вимог ст.т. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» Іпотекодавець засвідчук, що цей договір є підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя га предмет іпотеки відповідно до чинного законодавства.

Визначення ціни предмета іпотеки оцінювачем за згодою сторін або комісійно стосується інших способів звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених Договором.

При цьому суд також виходить з того, що отримавши вимогу ОСОБА_2 14 квітня 2021 року, Іпотекодавець ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» до 03 червня 2021 року не вчинило жодних дій щодо узгодження з ним суб`єкта оцінювальної діяльності, який мав визначити ціну предмета іпотеки на момент набуття права власності.

Не встановлено судом будь-яких порушень державним реєстратором вимог Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Оцінивши відповідно до ст.89 ЦПК України докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, суд дійшов висновку про безпідставність вимоги позивача про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 , а тому у її задоволенні слід відмовити.

Оскільки позовні вимоги про припинення права власності ОСОБА_2 на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв. м. за адресою АДРЕСА_1 та визнання за ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» права власності на зазначене приміщення є похідними від вимоги про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію, у задоволенні якої судом відмовлено, такі позовні вимога також задоволенню не підлягають.

Ураховуючи, що судом відмовлено у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, суд відповідно вимог ч.9 ст.158 ЦПК України скасовує заходи забезпечення позову, накладені ухвалою Старокостянтинівського районного суду від 10 вересня 2020 року.

Керуючись ст.ст.10, 11, 12, 263-265 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» до ОСОБА_2 про визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Пруняка Володимира Івановича від 04 червня 2020 року щодо державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв. м. за адресою

АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , припинення права власності ОСОБА_2 на зазначену нежитлову будівлю та визнання за ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» права власності на нерухоме майно відмовити.

Скасувати заходи забезпечення позову, накладені ухвалою Старокостянтинівського районного суду від 10 вересня 2020 року у виді арешту на нежитлову будівлю, загальною площею 652 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1583594668108, заборони державним реєстраторам вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо зазначеного об`єкта нерухомого майна.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивач: ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», місце знаходження: вул. Свободи, 22

м. Хмельницький, 29001, код ЄДРПОУ 39333950.

Відповідач: ОСОБА_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_7 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Третя особа: Приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Пруняк В.І., місце знаходження: вул. Проскурівського підпілля, 46 кв. 2 м. Хмельницький, 29013.

Повний текст рішення складено 16 листопада 2021 року.

Суддя: