Рішення № 10096763, 04.03.2010, Господарський суд Полтавської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

36000, м. Полтава, вул.Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.03.2010 р.                                                                      Справа №8/124

за позовом Приватного підприємця Фадєєва Вадима Павловича, вул. Конституції, 40 кв.84, м.Комсомольськ,Полтавська область,39800

до Комсомольської міської ради, вул. Миру, 24, м.Комсомольськ, Полтавська область, 39800

та Комунального житлово-експлуатаційного підприємства №4, вул.Леніна,75, м.Комсомольськ, Полтавська область, 39800.

про стягнення 220098,68 грн.

Суддя Плеханова Л.Б.

Представники:

від позивача: не з"явився..

від відповідача: 1.Таран О.П., дов. №136 від 06.11.2009р.

2.Політай М.М. директор ЖЕП № 4          

В розгляді справи оголошувалася перерва з 25.02.2010р. до 04.03.2010р.

СУТЬ СПРАВИ: Розглядається позовна заява про стягнення 220098,68 грн. витрат на проведення поліпшення приміщення, розташованого за адресою : м.Комсомольськ, вул.Леніна № 42.

Відповідач Комсомольська міська рада позов не визнає, так як не є стороною договору оренди спірного підвального приміщення.

Відповідач комунальне житлово-експлуатаційне підприємство № 4 м.Комсомольськ у відзиві на позов позовні вимоги вважає необгрунтованим. Згідно умов договору оренди відшкодування вартості невід"ємних поліпшень майна можливе за умов викупу після включення орендованого приміщення до Переліку об"єктів приватизації згідно з діючим законодавством.

Договір оренди припинив свою дію з 1 січня 2009 р. у зв"язку із закінченням строку, на який його було укладено. Правом викупу вказаного приміщення позивач не скористався.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив, що між комунальним житлово-експлуатаційним підприємством № 4 та фізичною особою- приватним підприємцем Фадеєвим Вадимом Павловичем був укладений договір оренди нерухомого майна № 23 від 30.12.2006 р. підвального приміщення площею 432,0 кв.м. балансовою вартістю 26937,0 грн., розташованого за адресою: м.Комсомольськ, вул.Леніна,42. на строк до 28.12.2007р.

Дію вказаного договору було пролонговано до 31.12.2008 р.

Відповідач - Комсомольська міська рада - 24.01.2003 р. видав Розпорядження "Про дозвіл проекту реконструкції підвального приміщення по вул.Леніна,42" № 56-р та зобов"язав приватного підприємця Фадеєва В.П. розробити проект його реконструкції, виконати будівельні роботи та здати будівельній комісії.

Крім того, так як орендоване майно відноситься до складу комунального майна місцевої громади, то 23.03.2004 р. Фонд комунального майна місцевої громади видав листа про те, що він не заперечує проти виготовлення технічної документації на підвальне приміщення.

Управлінням архітектури і містобудування Виконавчого комітету Комсомольської міської ради 16.09.2004р. видане архітектурно-планувальне завдання № 34 на проектування об"єкта архітектури для нового будівництва, розширення, реконструкції, капітального ремонту та комплексного благоустрою території замовнику ПП Фадєєву В.П.

На засіданні комітету по передачі нерухомого майна (протокол № 18 від 22.12.2004 р.) надано згоду на здійснення невід"ємних поліпшень підвального приміщення за адресою : вул.Леніна,42, яке перебуває в оренді у ПП Фадєєва В.П., згідно з проектною документаціє., затвердженою в установленому порядку.

Актом державної приймальної комісії 12.11.2007р. було прийнято в експлуатацію закінчений будівництвом об"єкт "Реконструкція орендованого підвального приміщення у житловому будинку № 42 по вул.Леніна для розташування в ньому складського приміщення".

Рішенням № 837 від 18.12.2007 р. вищезазначений акт державної приймальної комісії був затверджений Виконавчим комітетом Комсомольської міської ради, що зареєстровано інспекцією архітектурно-будівельного контролю м.Комсомольська Полтавської області.

Вищевказане підтверджує, що реконструкція підвального приміщення була зроблена позивачем за згодою відповідача- Комсомольської міської ради

Відповідач - Комсомольська міська рада - позовні вимоги не визнає з таких підстав.

Статтею 27 Закону України № 2269-ХП від 10.04.1992 року "Про оренду державного та комунального майна" передбачений загальний порядок компенсації, якщо орендар за рахунок власних коштів за згодою орендодавця здійснив такі поліпшення, орендодавець, тобто КЖЕП № 4, зобов"язаний компенсувати орендарю ці кошти в межах збільшення вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку. Однак в Законі вказано, що такий порядок компенсації діє, якщо інше не визначено договором оренди. Тобто закон дає можливість встановити в договорі інший порядок компенсації. Саме таким шляхом і пішла Комсомольська міська рада, коли рішенням восьмої сесії Комсомольської міської ради двадцять четвертого скликання від 26.12.2002 року затвердила Типовий договір оренди. В розділі 5 цього договору оренди під назвою "Обов"язки сторін" є пункт 5.4, який регламентує відшкодування орендарю вартості невід"ємних поліпшень.

Таким чином, згідно з частиною 2 ст.27 Закону України № 2269 - ХП від 10.04.1992 року "Про оренду державного та комунального майна" та п.5.4 Типового договору відшкодування можливе тільки при приватизації орендованих приміщень шляхом викупу орендарем. Якщо орендар відмовляється від оренди приміщення, він втрачає можливість і приватизації шляхом викупу, і компенсації вартості невід"ємних поліпшень одночасно.

Відповідач КЖЕП № 4 просить відмовити у задоволенні позову з таких підстав.

Враховуючи Договір оренди нерухомого майна № 39 від 16.01.2003 р., який був укладений між ФОП Фадеєв В.П. та КЖЕП № 4, а саме п.5.4 Розділу 5, аналогічно як і в Договорі № 23 від 30.12.2006, вказано, що після закінчення строку дії Договору, а також при достроковому його розірванні Орендар повинен передати Орендодавцю безоплатно всі проведені в орендованому приміщенні перебудови і поліпшення, які не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди. Вішкодування вартості невід"ємних поліпшень, проведених за згодою Орендодавця та органу, уповноваженого розглядати питання щодо проведення таких поліпшень, здійснюється при викупі після включення орендованого приміщення до Переліку об"єктів приватизації м.Комсомольська згідно з діючим законодавством. Договір № 39 від 16.01.2003 р. пролонгований до 31.12.2004 р. Таким чином, на момент дозволу на здійснення невід"ємних поліпшень орендованого підвального приміщення по вул.Леніна,42 (Витяг з протоколу № 18 від 22.12.2004 р.) діяв Договір № 39 від 16.01.2003 р., який був власноруч підписаний Фадеєвим В.П., і з п.5.4 даного Договору сторони були ознайомлені.

Отже, всі вказані Договори оренди нерухомого майна укладалися на підставі Типового договору оренди нерухомого майна.

Згідно ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено загальний порядок компенсації вартості невід"ємних поліпшень, а саме якщо Орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою Орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди. Орендодавець зобов"язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди.

Як встановлено у судовому засіданні, об"єкт оренди - підвальне приміщення загальною площею 432,0 кв.м., розташоване за адресою : м.Комсомольськ, вул.Леніна, № 42, є об"єктом комунальної власності - територіальної громади Комсомольської міської ради.

Вказане приміщення перебуває на балансі Комунального житлово-експлуатаційного підприємства № 4, яке виступило орендодавцем даного приміщення.

За час оренди в орендованому приміщенні приватним підприємцем Фадеєвим В.П. проводились ремонтні роботи по поліпшенню орендованого майна.

Згідно звіту про оцінку нерухомого майна (нежитлового приміщення підвалу загальною площею 432,0 кв.м., складеного ТОВ "Консалдінгова компанія" "Форекс" станом на 28.02.2009 р. ринкова вартість орендованого майна складала 367174,63 грн., з якої частка орендаря складає 161958,37 грн.

Тобто, ринкова вартість невід"ємних поліпшень. здійснених орендарем за час оренди, складає 161958,37 грн. (без ПДВ).

Факт поліпшення майна відповідачами не оспорюється. До того ж, матеріали справи містять складений у зв"язку з закінченням строку дії договору акт передачі орендованого приміщення, згідно з яким проведені у ньому поліпшення передані орендодавцеві. Акт підписаний уповноваженими представниками сторін без будь-яких застережень стосовно поліпшення майна.

Відповідно до ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної у встановленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором.

Вказана норма кореспондується зі ст. 778 ЦК України, частиною 3 якої визначено, що, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Зі змісту зазначених норм вбачається, що компенсацію вартості поліпшення орендованого майна повинен здійснити орендодавець. Згідно Договору № 23 від 30.12.2006 року, пролонгованого до 31.12.2008 року, орендодавцем виступає Комунальне житлово-експлуатаційне підприємство № 4 м. Комсомольськ, вул. Леніна, 75.

Згідно п.2.2 вказаного Договору власником майна, а саме, підвального приміщення по вул. Леніна №42, залишається громада м. Комсомольська. Вказаний Договір був укладений відповідно до Наказу Фонду комунального майна м.Комсомольська №140а від 26.12.2006 р.

Документальним підтвердженням згоди Комсомольської міської ради на проведення поліпшення є Розпорядження Комсомольської міської ради № 56р від 24.01.2003 року "Про дозвіл на розробку проекту реконструкції підвального приміщення по вул. Леніна, 42", витяг з протоколу № 17 засідання комітету по передачі в оренду нерухомого майна від 22.12.2004 року "Про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого підвального приміщення по вул. Леніна, 42 ПП Фадєєвим В.П.", Архітектурним планувальним завданням № 34, виданим Виконавчим комітетом Комсомольської міської ради, а також розмір невід'ємних поліпшень, затверджений Актом Державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту по вул. "Реконструкція орендованого підвального приміщення у житловому будинку № 42 по вул. Леніна для розташування в ньому складського приміщення", від 27.11.2007 року з додатком, Договором будівельного підряду №1/12-06 від 14.12.2006 року та Договором будівельного підряду №1/6-08 від 10.06.2008 року.

Матеріали справи свідчать, що при укладенні договору оренди нерухомого майна № 23 від 30.12.2006 р., приватному підприємцю Фадеєву В.П. був переданий примірник договору, у якому відсутній пункт 5.4 щодо відшкодування вартості невід"ємних поліпшень орендареві лише при викупі орендованого приміщення після включення орендованого приміщення по переліку об"єктів приватизації м.Комсомольська.

Тобто, позивач правомірно вважав, що витрачені ним грошові кошти на поліпшення орендованого складського приміщення будуть йому відшкодовані після закінчення строку дії договору оренди і повернення орендованого майна орендодавцеві.

Відповідно до ч.6 ст.283 Господарського Кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного Кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

У відповідності до ст.778 Цивільного кодексу України:

п.1 Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

п. 3 Якщо поліпшення речі зробленого за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Статтею 27 частиною 2 Законом України № 2269-ХП від 10.04.1992 року "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця здійснив поліпшення орендованого майна, то орендодавець зобов"язаний компенсувати орендарю ці кошти в межах збільшення вартості орендованого майна, якщо інше не передбачено договором.

З витягу з Протоколу 18 засідання комітету по передачі в оренду нерухомого майна від 22.12.2004 р. та з акту прийому-передачі Об"єкта оренди до договору № 39 від 16.01.2003 р. вбачається, що вищевказане нежитлове приміщення знаходилося у такому стані, що потребувало повної реконструкції і значних інвестицій.

Згідно п. 5 Роз"яснень президії Вищого арбітражного суду України № 02-5/225 від 02.04.1994р."Про деякі питання практики вирішення спорув, пов"язаних з судовим захистом права державної власності":

"...якщо відділити поліпшення неможливо, то тільки добросовісний володілець має право вимагати відшкодування зроблених на поліпшення витрат, але не більше розміру збільшення вартості майна.

До поняття, необхідні витрати слід віднести тільки ті, які необхідні для забезпечення нормального стану та зберігання майна з урахуванням його зношеності.

Отже, інші витрати, тобто не "необхідні", відшкодуванню не підлягають.

Матеріалами справи доведена необхідність проведення орендарем ПП Фадеєвим В.П. будівельних робіт по поліпшенню орендованого приміщення.

Статтею 34 ГПК України передбачено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

У відповідності зі ст.43 ГПК України наявні докази підлягають оцінці у їх сукупності і жодний доказ не має для господарського суду заздалегідь встановленої сили (Роз"яснення ВАСУ від 10.12.96 р. № 02-5/422 "Про судове рішення").

Як зазначається в частині першій ст.32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких грунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення спору.

Наявні у справі матеріали та докази доводять правомірність і обгрунтованість позовних вимог в частині відшкодування на користь позивача витрат на проведення поліпшення орендованого приміщення.

Наведені відповідачами доводи щодо незрозумілої відсутності сторінкиу примірнику договора оренди № 23 від 30.12.2006р., який знаходиться у позивача, є непереконливими і зводяться до намагань надати перевагу його доказам над іншим, тому судом не приймаються при проведенні оцінки усіх доказів та обставин справи.

Так, відповідачами не доведено, що вказане нежитлове приміщення було включено у Переліку об"єктів приватизації м.Комсомольська і що позивач відмовився від викупу даного об"єкта.

На підставі вищевикладеного, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню в частині стягнення з відповідача КЖЕП № 4 витрат на проведення поліпшення орендованого приміщення в сумі 161958,37 грн.

Позовні вимоги щодо інфляційних нарахувань задоволенню не підлягають у зв"язку з відсутністю з боку відповідачів грошового зобов"язання, як це передбачено статтею 625 ЦК України.

В позові до Комсомольської міської ради слід відмовити, оскільки вона не є стороною вищевказаного договору оренди.

На підставі вищенаведеного, керуючись ст.ст. 43,49,82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

В И Р І Ш И В :

1.Позов задовольнити частково.

2.Стягнути з комунального житлово-експлуатаційного підприємства № 4 (м.Комсомольськ, Полтавської області, вул.Леніна, № 46, код ЗКПО 24825165, МФО 331133, р/р 1609625 в Комсомольському відділенні ПІБ) на користь фізичної особи - приватного підприємця Фадеєва Вадима Павловича (м.Комсомольськ, вул.Конституції,40, кв.84, р/р 26001501550940, МФО 331133) - 161958,37 грн. боргу, 1619,58 грн. витрат по оплаті держмита, 229,95грн. за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ з набранням цим рішенням законної сили.

3.В іншій частині позову та до Комсомольської міської ради - у позові відмовити.

           Суддя                                                                      Плеханова Л.Б.