Decision № 140701697, 09.10.2026, Commercial Court of Kharkiv Oblast

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" жовтня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/1459/26

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калантай М.В.

при секретарі судового засідання Почуєвій А.А.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовомКерівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області, м. Харків, в інтересах держави в особі Харківської міської ради, м. ХарківдоФізичної особи-підприємця Капусника Анатолія Миколайовича, сел. Вільшани Харківської областіпроусунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкоюза участю представників:

від прокуратури: Клейн Л.В.

від позивача: не з`явився

від відповідача: не з`явився

ВСТАНОВИВ:

Керівник Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області (надалі - прокурор) в інтересах держави в особі Харківської міської ради (надалі - позивач) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Капусника Анатолія Миколайовича (надалі - відповідач), в якому просить усунути перешкоди власнику - Харківській міській територіальній громаді - у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0440 га, з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Цементна, 3-А, шляхом:

- визнання недійсним договору від 24.04.2024 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001, по вул. Цементній, 3-А в м. Харкові, площею 0,0440 га, укладеного між Харківською міською радою та Капусником Анатолієм Миколайовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ), скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 54850330);

- визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудований об`єкт в межах вказаної самовільно зайнятої земельної ділянки, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за Капусником Анатолієм Миколайовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ) як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1971732763101 - нежитлова будівля літ."АБ-1", загальною площею 14,5кв.м., по вул.Цементній, 3-А у м.Харкові;

- зобов`язання фізичної особи-підприємця Капусника Анатолія Миколайовича (РНОКПП НОМЕР_1 ) передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради самочинно збудований об`єкт, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за Капусником Анатолієм Миколайовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ) як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1971732763101 - нежитлова будівля літ."АБ-1", загальною площею 14,5кв.м., по вул.Цементній, 3-А у м.Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001, шляхом укладання акту прийому - передачі.

На підтвердження позовних вимог прокурор посилається на здійснення відповідачем самочинного будівництва на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена для цієї мети. У зв`язку з цим, на підставі ч.5 ст.376 ЦК України прокурор просить визнати право власності за Харківською міською радою на самочинно збудоване нерухоме майно. Щодо договору оренди земельної ділянки прокурор вказує, що відповідач не мав права отримати таку ділянку в користування на позаконкурентних засадах, оскільки самочинно збудоване майно не є об`єктом права власності. Отже, оскільки на спірній земельній ділянці був відсутній об`єкт нерухомого майна, Харківська міська рада не мала законних повноважень на передачу її в оренду інакше, ніж за наслідками процедури земельних торгів, як це передбачено ст.ст. 124, 134, 135 ЗК України. Вказане зумовлює підстави недійсності спірного договору оренди землі від 24.04.2024 у порядку ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Ухвалою від 04.05.2026 дану позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 03.06.2026.

05 травня 2026 року від прокурора надійшла заява про забезпечення позову, в якій він просив вжити заходи забезпечення позову шляхом встановлення фізичній особі-підприємцю Капуснику Анатолію Миколайовичу (РНОКПП НОМЕР_1 ) заборони на відчуження нежитлової будівлі літ."АБ-1", загальною площею 14,5 кв.м., за адресою по вул. Цементній, 3-А у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1971732763101).

Ухвалою від 05.05.2026 дану заяву про забезпечення позову прийнято до розгляду в судовому засіданні з викликом сторін. Судове засідання з розгляду заяви про забезпечення позову призначено на 07.05.2026.

Ухвалою від 07.05.2026 заяву Керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області від 05.05.2026 про забезпечення позову задоволено; вжито заходи забезпечення позову шляхом встановлення Фізичній особі-підприємцю Капуснику Анатолію Миколайовичу заборони на відчуження нежитлової будівлі літ."АБ-1", загальною площею 14,5 кв.м., за адресою по вул.Цементній, 3-А у м. Харкові.

25 травня 2026 року від відповідача надійшло клопотання, в якому він просить повернути позовну заяву прокурора, оскільки вона подана з порушенням вимог частини четвертої статті 173 ГПК України, якою встановлено, що не допускається об`єднання в одне провадження кількох вимог, які належить розглядати в порядку різного судочинства, якщо інше не встановлено законом. Наголосив, що він не виступає в оспорюваному договорі оренди землі суб`єктом господарювання (фізичною особою-підприємцем) та спір у частині вимог прокурора про визнання недійсним договору оренди землі від 24.06.2024, укладеного між Харківською міською радою та Капусником А.М., в силу положень пункту 1 частини першої статті 20 ГПК України не підпадає під критерії господарського спору за участю фізичної особи сторони договору, тому подана позовна заява з вимогою до ФОП Капусника А.М. в частині визнання недійсним договору оренди землі від 24.06.2024 підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства. Відповідач також звернув увагу на те, що ухвалою Господарського суду Харківської області від 22.04.2026 у справі №922/1348/26 вже розглядалось вказане питання та зазначеною ухвалою суду було повернуто позовну заяву керівника Новобаварської окружної прокуратури м.Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради до фізичної особи-підприємця ФОП Капусника Анатолія Миколайовича про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

02 червня 2026 року від прокурора надійшло заперечення на вищевказане клопотання відповідача, в якому він наполягав на тому, що при поданні позовної заяви не було допущено порушень вимог ч.4 ст.173 ГПК України, оскільки у справі №922/1459/26 розглядаються спірні правовідносини, що виникли у зв`язку із здійсненням господарської діяльності Капусником А.М., який зареєстрований як фізична особа-підприємець.

У підготовчому засіданні 03.06.2026 судом без оформлення окремого документа постановлено ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на тридцять днів та оголошено перерву до 17.06.2026.

Ухвалою від 17.06.2026 позов Керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області в інтересах держави в особі Харківської міської ради до Фізичної особи-підприємця Капусника Анатолія Миколайовича про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою у справі №922/1459/26 залишено без розгляду; скасовано заходи забезпечення позову, які були вжиті ухвалою від 07.05.2026 у даній справі.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2026 у даній справі вищевказана ухвала від 17.06.2026 скасована, справу №922/1459/26 направлено для продовження розгляду до Господарського суду Харківської області.

Ухвалою від 03.09.2026 підготовче засідання призначено на 16.09.2026.

У підготовчому засіданні 16.09.2026 судом без оформлення окремого документа постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 09.10.2026.

Прокурор у судовому засіданні 09.10.2026 позов підтримав, просив його задовольнити.

Представник позивача у дане судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив. Про дату, час та місце даного засідання повідомлений належним чином шляхом направлення ухвали від 16.09.2026 в електронній формі із застосуванням Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи згідно з ч. 5 ст. 6 ГПК України. Дана ухвала була доставлена до Електронного кабінету позивача 16.09.2026 о 18:47. Враховуючи приписи п.2 ч.6 ст.242 ГПК України вказана ухвала про призначення даного судового засідання є врученою позивачу 17.09.2026.

Відповідач в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив. Про дату, час та місце даного засідання повідомлений належним чином шляхом направлення ухвали від 16.09.2026 в електронній формі із застосуванням Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи згідно з ч. 5 ст. 6 ГПК України. Дана ухвала була доставлена до Електронного кабінету відповідача 16.09.2026 о 18:47. Враховуючи приписи п.2 ч.6 ст.242 ГПК України вказана ухвала про призначення даного судового засідання є врученою відповідачу 17.09.2026.

Згідно з частиною 4 статті 120 ГПК України ухвала господарського суду про дату, час та місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії повинна бути вручена завчасно, з таким розрахунком, щоб особи, які викликаються, мали достатньо часу, але не менше ніж п`ять днів, для явки в суд і підготовки до участі в судовому розгляді справи чи вчинення відповідної процесуальної дії.

Отже, позивач та відповідач були своєчасно повідомлені судом про призначене на 09.10.2026 судове засідання.

Пунктом 1 частини 3 статті 202 ГПК України встановлено, що у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання.

Частиною 9 статті 165 ГПК України встановлено, що у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу за наявними матеріалами та за відсутності представників позивача та відповідача.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно і повно дослідивши надані до матеріалів справи докази, суд встановив наступне.

Рішенням Харківської міської ради від 28.02.2024 за №555/24 «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок» надано в оренду строком до 01.03.2029 земельну ділянку комунальної власності площею 0,0440 га (кадастровий номер 6310137900:09:004:0001) за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «АБ-1» (адміністративна) з відкритим майданчиком для зберігання сипучих матеріалів по вул. Цементній, 3-А (п.14 Додатку №1 до вказаного рішення).

Звертаючись з даним позовом, прокурор зазначає, що при цьому були порушені вимоги чинного законодавства, пов`язані з невжиттям Харківською міською радою належних заходів з метою захисту порушених прав за фактами самовільного зайняття під самочинне будівництво земельної ділянки комунальної форми власності, а також незаконного розміщення та реєстрації об`єктів нерухомого майна, що стало підставою для передачі в оренду земельної ділянки всупереч вимогам ст.134 ЗК України. Внаслідок цього було порушено права територіальної громади при самовільній забудові земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Цементна, 3А.

На підтвердження факту здійснення відповідачем самочинного будівництва прокурор посилається на наступні обставини.

З відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що за адресою по вул. Цементній, 3-А, м. Харкова, зареєстровано нежитлову будівлю літ. «АБ-1», загальною площею 14,5кв.м. з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна №1971732763101.

Так, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С.Д. 26.11.2019 прийнято рішення про державну реєстрацію, індексний номер: №49893171, з відкриттям розділу щодо об`єкта нерухомого майна №1971732763101 (номер запису про право власності №34345566), а саме: нежитлової будівлі літ. «АБ-1» розташованої за адресою: м. Харків, вулиця Цементна, 3-А, а також внесено відомості про право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за Капусником Анатолієм Миколайович (РНОКПП НОМЕР_1 ).

Підставою виникнення права власності слугував технічний паспорт, серія та номер 136/01-2019, виданий 10.01.2019, видавник ФОП Колембет С.А., а також технічний висновок щодо можливості подальшої експлуатації нежитлової будівлі №33-11-19, виданий 18.11.2019 ФОП Олійник І.Є.

Відповідно до технічного паспорту та експлікації, виданих 10.01.2019 ФОП Колембет С.А., нежитлова будівля літ. «АБ-1» займає загальну площу 14,5 кв.м. та розташована за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому у технічному паспорті вказано відомості про рік спорудження будівлі - 1991.

В подальшому право власності на згадану нежитлову будівлю, яке було зареєстроване за Капусником А.М., припинене 03.06.2020 у зв`язку з даруванням часток будівлі іншій особі та проведенням за нею в цей же день державної реєстрації права власності на будівлю, а саме: за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на підставі договору дарування 1/2 частки нежитлової будівлі літ. «АБ-1» за адресою: АДРЕСА_1 , від 03.06.2020, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С.Ю. (реєстровий №1939), а також договору дарування 1/2 частки нежитлової будівлі літ. «АБ-1» за адресою: АДРЕСА_1 , від 03.06.2020, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С.Ю. (реєстровий №1936), номер відомостей про речове право 36736187.

Слід зазначити, що в Договорах дарування №1939, №1936, копії яких додано до позовної заяви, відсутні будь-які відомості про земельну ділянку.

Прокурор наголошує, що за змістом ч.2 ст.377 ЦК України та ч.6 ст.120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

Укладення щодо спірної нежитлової будівлі літ. «АБ-1» між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 03.06.2020 договорів її дарування по частинах дозволило вищевказаним особам формально не порушити вимоги законодавства щодо зазначення кадастрового номеру земельної ділянки, на якій ця будівля знаходиться, без зазначення в цих договорах кадастрового номера земельної ділянки.

Відповідно до п.3 вказаних Договорів «дарувальник» свідчить, що земельна ділянка, на якій розташована вищезазначена частка нежитлової будівлі, не знаходиться у власності та у користуванні, державний акт на право власності на земельну ділянку, свідоцтво про право власності на нерухоме майно на земельну ділянку, державний акт про право постійного користування на земельну ділянку не видавалися, право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не реєструвалося, договори оренди земельної ділянки, договори користування земельною ділянкою не укладалися, що стверджується Довідкою №01/346, виданою 01 червня 2020 року Харківською регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».

Лише після дарування ОСОБА_2 по частинам будівлі літ. «АБ-1», ОСОБА_1 наприкінці 2021 року звернулася із заявою про державну реєстрацію земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 . Підставою для розроблення проекту землеустрою щодо вiдведення земельної дiлянки комунальної власностi гр. ОСОБА_1 для експлуатацiї та обслуговування нежитлової будівлі лiт.«АБ-1» (адмiнiстративна) з вiдкритим майданчиком для зберiгання сипучих матерiалiв по вул.Цементнiй, 3-А, Новобаварський район м. Харкова, iз цiльовим призначенням - 11.02 Для розмiщення та експлуатацiї основних, пiдсобних i допомiжних будівель та споруд пiдприємств переробної, машинобудiвної та iншої промисловостi є рiшення 6 ceciї Харківської міської ради 8 скликання вiд 14.07.2021 року №152/21, договір на виконання робіт та завдання на виконання робiт.

В подальшому згідно договору дарування від 19.01.2024 (реєстровий №946), посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Арнаутовою Т.А., право власності на нежитлову будівлю літ. «АБ-1» за адресою: АДРЕСА_1 , знову перейшло до ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ), номер відомостей про речове право 53362627.

Отже, на теперішній час, саме за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. «АБ-1», розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до даних Державного реєстру речових прав.

Згідно відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань встановлено, що ОСОБА_2 зареєстрований як фізична особа-підприємець, номер запису про проведення державної реєстрації 24560170000001879 від 23 червня 1997 року, до основного виду діяльності якого відноситься « ІНФОРМАЦІЯ_1 ».

Також на підставі вищевказаного рішення Харківської міської ради від 28.02.2024 за №555/24 між останньою та ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) укладено договір оренди землі від 24.04.2024 щодо передачі в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001, яка розташована по вул.Цементній, 3-А, в м. Харкові для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Відомості про державну реєстрацію вказаного договору оренди 30.04.2024 посвідчено державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Вєлєвою А.О. в Державному реєстрі речових прав, номер відомостей про інше речове право 54850330.

Прокурор звертає увагу, що документи, надані ОСОБА_2 для реєстрації об`єкта нерухомого майна вперше з відкриттям розділу державному реєстратору не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю літ. «АБ-1», розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Також, відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості в районі АДРЕСА_1 (за даними Google Earth Pro) у період до жовтня 2018 року включно будь-які будівлі по АДРЕСА_1 , які відповідають технічним характеристикам об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 19717332763101, відсутні. Лише з березня 2020 року прослідковуються ознаки наявності спірного об`єкта нерухомості. Крім цього, проведеним безпосереднім оглядом території по вул. Цементній, 3-А, за координатами 49.967098, 36.165330 земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001 встановлено, що на території частково огородженій бетонним парканом знаходиться бетонна конструкція, яка відповідає характеристикам об`єкта згідно технічного паспорту на об`єкт літ. «АБ-1». Означена бетонна конструкція фактично не функціонує, не має вікон та дверей, ознак її використання як адміністративної будівлі, що передбачено договором оренди землі, не прослідковується, поруч зафіксовані насипи з будівельних матеріалів. Також окружною прокуратурою 02.04.2026 за №52-105-2153вих-26 направлено запит до Національного центру управління та випробувань космічних засобів Державного космічного агентства України з метою з`ясування в динаміці змін конфігурації об`єктів нерухомого майна на спірній земельній ділянці. Відповідь НЦУВКЗ ДКА України від 14.04.2026 додана до позовної заяви.

Таким чином, на думку прокурора, бетонна конструкція, на яку зареєстровані права власності за Капусником А.М. вперше з відкриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як на нежитлову будівлю по вул. Цементній, 3-А, у м. Харкові, з`явилась на місцевості у період з жовтня 2018 по березень 2020 року. Отже, реєстрація права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна 26.11.2019 не могла бути проведена лише на підставі довідки та технічного паспорту. Реєстратор, який проводив державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, якого фактично на місцевості не було станом на 1991 рік, був введений в оману. За достовірність поданих документів реєстратору для проведення державної реєстрації несе відповідальність особа, яка їх подає.

З урахуванням вищевикладеного, прокурор наполягає на тому, відповідач зареєстрував за собою право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на спірну нежитлову будівлю літ. «АБ-1» з метою заволодіння правом оренди на земельну ділянку, сформовану для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Вищевикладені обставини зумовили подання позову у даній справі.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини першої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Частиною другою статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Згідно з частиною третьою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Статтею 134 ЗК України встановлено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренда, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Отже, власник нерухомого майна має виключне право на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, без проведення земельних торгів.

Аналогічні приписи закріплено у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.

За таких обставин, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам, для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Харківської міської ради від 28.02.2024 за №555/2 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,0440 га (кадастровий номер 6310137900:09:004:0001) за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «АБ-1» (адміністративна) з відкритим майданчиком для зберігання сипучих матеріалів по вул.Цементній, 3-А, а також вирішено надати в оренду відповідачу вищевказану земельну ділянку строком до 01.03.2029 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «АБ-1».

На підставі вказаного рішення міською радою та відповідачем укладено договір оренди землі від 24.04.2024 щодо передачі в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001, яка розташована по вул.Цементній, 3-А, в м. Харкові для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Договір укладено строком до 01.03.2029.

Зазначеним обставинам передувало набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю літ. «АБ-1».

В той же час, прокурор у позові наполягає на відсутності визначених законом правових підстав для набуття права власності на зазначену будівлю.

Суд вважає вказані доводи прокурора обґрунтованими, виходячи з наступного.

Реєстрація права власності Капусника А.М. на нежитлову будівлю літ. "АБ-1" здійснена на підставі наступних документів:

- технічного паспорта, серія та номер 136/01-2019, виданого 10.01.2019 ФОП Колембет С.А.;

- технічного висновку щодо можливості подальшої експлуатації нежитлової будівлі №33-11-19, виданого 18.11.2019 ФОП Олійник І.Є.

Прокурор правомірно зазначає, що жоден із вказаних документів не належить до переліку правовстановлюючих документів, передбачених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (надалі - Закон), а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно.

Згідно зі ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Щоб можна було встановити право власності на річ, вона повинна існувати.

Отже, річ насамперед має бути створена, і створення нової речі є підставою для виникнення права власності на цю річ.

Зазначена норма встановлює презумпцію правомірності набуття права власності, а також встановлює умови правомірності набуття права власності на майно, а саме, право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону.

Таким чином, факт неправомірності набуття права власності не підлягає доказуванню, якщо він випливає із закону.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові Великої Палати від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18 (п. 91).

Відповідно до ч. 8 ст. 18 Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Частиною 2 ст.18 Закону визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (далі - Порядок) визначено, що цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону державної реєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Частиною 3 ст.10 Закону (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно) передбачено, що державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав, похідних від права власності, здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії;

4) під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.

Так, п.40 Порядку передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком.

Згідно з п. 7 Порядку Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком.

Частиною 1 ст. 27 Закону передбачено перелік документів на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав.

Пунктом 14 ч. 1 ст. 27 Закону зазначено серед підстав «інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Проте, технічний паспорт та довідка про інвентаризацію об`єкту не є правовстановлюючими документами. Технічний паспорт - це документ, який містить відомості щодо проведеної технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, зокрема інформацію про його місцезнаходження (адресу), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт, тощо. Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на нерухомість, а тільки інформаційним, він лише описує об`єкт та визначає його складові для подальших дій. При цьому, довідка є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, що є підставою для складання технічного паспорту. Довідка не є правовстановлюючим документом та не може слугувати підставою для державної реєстрації.

Водночас, з урахуванням того, що державним реєстратором проведено державну реєстрацію права власності на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна вперше з відкриттям нового розділу в Державному реєстрі прав та присвоєнням реєстраційного номера цьому об`єкту нерухомого майна, під час розгляду заяви про реєстрацію державному реєстратору слід було керуватися п.41 Порядку, яким встановлено перелік документів, що подаються для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.

Так, відповідно до п.41 Порядку (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно) для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалась в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримує відомості Єдиного реєстру документів про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та перевіряє, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, також не вимагається у разі, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. У такому разі державний реєстратор відповідно до зазначених заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що згідно з вимогами законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє відсутність суперечностей між заявленою адресою та відомостями, що містяться в Єдиному реєстрі документів.

Крім того, п. 42 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.

У разі коли індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р. та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених цим пунктом, можуть бути подані документи, передбачені статтею 31 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Проте, жодних посилань на правовстановлюючі документи, якими б підтверджувалась належність ОСОБА_2 відповідного об`єкту нерухомого майна, наявність документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння йому у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси, ні означений технічний паспорт, ні інші матеріали реєстраційної справи, всупереч ч.ч.1, 3 п.41, п. 42 Порядку, не містять.

Суд погоджується з доводами прокурора, що належним документом, який би підтверджував присвоєння об`єкту нерухомого майна поштової адреси, може бути рішення виконкому Харківської міської ради або довідка (витяг) з Єдиного адресного реєстру міста Харкова.

Аналогічного висновку дійшов Верховний суд України в своїй постанові від 20.04.2016 по справі №826/1112/15.

Прокурор зазначає, і це не було спростовано відповідачем під час розгляду даної справи, що у Єдиному адресному реєстрі міста Харкова відсутні відомості щодо присвоєння адреси нежитловій будівлі: літ.«АБ-1», загальною площею 14,5 кв.м., по вул. Цементній, 3-А, у м. Харкові. Також у Реєстрі дозвільних документів та у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відсутня інформація про документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту - нежитлової будівлі: літ.«АБ-1», загальною площею 14,5 кв.м., по вул. Цементній, 3-А, в м.Харкові.

Отже, реєстрація за відповідачем права на вказану нежитлову будівлю власності суперечить вищевказаному Порядку, а також порушує інтереси Харківської міської територіальної громади, представником якої є Харківська міська рада, адже зареєстровано самочинне будівництво на території міста Харкова, яке проведено на земельній ділянці комунальної власності.

Нормами ст.ст. 90, 95, 102-1 ЗК України визначено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

За змістом ч.ч. 4, 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно), право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3)затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Таким чином, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.

Однак з матеріалів справи вбачається, що жодних речових прав на земельну ділянку по вул. Цементній, 3-А, у м.Харкові, на якій збудовано нежитлову будівлю літ.«АБ-1», ОСОБА_2 до 2024 року не набував.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частиною 2 статті 376 ЦК України встановлено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Водночас, земельна ділянка під нежитловою будівлею літ. «АБ-1» за адресою м. Харків, вул. Цементна,3-А, яка належить до земель комунальної власності, у приватну власність або користування забудовника чи інших осіб до прийняття рішення Харківської міської ради від 28.02.2024 №555/24 «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок», не передавалася.

Як зазначалося вище, згідно з ч.1 ст.376 ЦК України самочинно збудованим вважається об`єкт нерухомості, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного документа чи належно затвердженого проєкту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч.1 ст.376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Такий правовий висновок неодноразово підтверджений Верховним Судом у постанові від 10.10.2018 у справі №520/17520/14-ц, постанові від 02.12.2015 у справі №6-1328цс15 тощо.

За таких обставин, збудований відповідачем спірний об`єкт нерухомого майна є об`єктом самочинного будівництва. Відповідач, з огляду на приписи ч.2 ст. 376 ЦК України, не набуває права власності на нежитлову будівлю літ. «АБ-1».

Водночас, відповідно до ч.1 ст.375 ЦК України право давати дозвіл на будівництво на своїй земельній ділянці будівель та споруд іншим особам має власник земельної ділянки.

Оскільки Харківська міська рада, як власник відповідної земельної ділянки, не надавала згоди на будівництво на її земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, вона має право вимагати усунення будь-яких порушень її прав як власника земельної ділянки (ч.2 ст.152 ЗК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 135 Земельного кодексу України, продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу.

Оскільки нежитлова будівля літ. «АБ-1», загальною площею 14,5 кв.м., є самочинним будівництвом і право власності на неї, незважаючи на проведену державну реєстрацію цього права, у відповідача не виникало, передача в оренду Харківською міською радою Капуснику Анатолію Миколайовичу земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001 за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, є такою, що здійснена всупереч вимогам ст. 134 ЗК України.

Згідно ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною 1 ст.203 цього Кодексу.

Частиною 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Таким чином, невідповідність рішення міської ради та договору оренди землі вимогам ст. ст. 124, 134, 135 ЗК України є підставою для визнання незаконними та скасування вказаного рішення, визнання недійсним договору оренди та застосування правових наслідків недійсності правочину.

Пунктами «г», «д» ч. 3 ст. 152 ЗК України в якості способів захисту прав на землю передбачено: визнання недійсними рішень органів виконавчої влади; визнання угоди недійсною; застосування інших, передбачених законом, способів.

Пунктами 2, 4, 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України в якості способів захисту цивільних прав передбачено: визнання правочину недійсним, відновлення становища, яке існувало до порушення, визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування.

З огляду на те, що рішення Харківської міської ради щодо надання земельної ділянки, розташованої по вул. Цементній,3-А у м. Харкові, в оренду Капуснику А.М. є незаконним і слугувало підставою для подальшого оформлення права користування на зазначену земельну ділянку, то й Договір оренди не відповідає законові та порушує права власника.

У зв`язку з наведеним, суд вважає законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню вимогу прокурора про визнання недійсним Договору від 24.04.2024 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001, по вул. Цементній, 3-А в м. Харкові, площею 0,0440 га, укладеного між Харківською міською радою та Капусником Анатолієм Миколайовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ), скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 54850330).

Абзацом 2 ст.216 ЦК України визначено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Відповідно до вимог ст.1212 ЦК України особа, яка набула майно без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї статті застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Відповідно до ст.1213 ЦК України набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

У зв`язку із викладеним відповідач зобов`язаний повернути територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001, по вул. Цементній, 3-А в м. Харкові, площею 0,0440 га.

Отже позов прокурора в цій частині також підлягає задоволенню.

Процедуру вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом на території міста Харкова регулює Порядок вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом, затверджений рішенням Харківської міської ради від 17.08.2011 №390/11 «Про затвердження Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом», зі змінами.

Відповідно до п. 3.1 вищевказаного Порядку для збереження об`єкту самочинного будівництва забудовником подається клопотання на ім`я міського голови за формою згідно з додатком 1 до цього Порядку та документами визначеними п. 3.1.

Як зазначає прокурор в позовній заяві, і це не було спростовано відповідачем, за результатами опрацювання відомостей з Єдиного міського реєстру актів Харківської міської ради, встановлено відсутність рішень щодо збереження об`єкту самочинного будівництва.

Крім цього, окружною прокуратурою направлялися листи в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» від 16.10.2025 №52-106-6440вих та від 15.12.2025 №52-106-7882вих до Харківської міської ради щодо встановлених порушень земельного законодавства.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради листом від 20.11.2025 №10692/0/225-25 повідомлено про те, що в даному випадку більш ефективним способом захисту прав Харківської міської ради, як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво є вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Частинами другою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке: особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті.

Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Згідно з ч1 ст.377 ЦК України (в редакції, чинній на час первинної реєстрації права власності) передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Водночас, земельна ділянка під нежитловою будівлею літ. «АБ-1» за адресою м. Харків, вул. Цементна, 3-А, яка належить до земель комунальної власності, у приватну власність або користування забудовника чи інших осіб до прийняття рішення Харківської міської ради від 28.02.2024 №555/24 «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок», не передавалася.

Враховуючи вищевикладене, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22.

Відповідно до ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Земельна ділянка за адресою: м. Цементна, 3-А, розташована у межах міста Харкова та не перебувала у приватній та державній власності, у зв`язку з чим в силу закону є комунальною власністю територіальної громади міста в особі Харківської міської ради.

Як зазначалося вище, Харківська міська рада визначила способом захисту порушених інтересів територіальної громади в даному випадку визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Відповідна позовна вимога є різновидом негаторного позову, передбаченого статтею 391 Цивільного кодексу України, згідно з якою власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном на протязі всього часу існування перешкод.

Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що сам по собі факт державної реєстрації без наявності відповідних правових підстав, передбачених законодавством, не тягне за собою легітимізацію самочинно збудованого майна.

Ураховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина друга статті 152 Земельного кодексу України).

Таким чином, враховуючи позицію власника земельної ділянки, розташованої за адресою по вул.Цементній, 3-А, м. Харкова - Харківської міської ради, то належним способом захисту є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання права власності на самочинно побудоване майно, відповідно до частини 5 статті 376 ЦК України.

У зв`язку з цим, суд вважає за необхідна задовольнити позов і в частині вимог про визнання за Харківською міською радою (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7, код 04059243) права власності на самочинно збудований об`єкт в межах самовільно зайнятої земельної ділянки, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , код НОМЕР_3 ) як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1971732763101 - нежитлова будівля літ."АБ-1", загальною площею 14,5кв.м., по АДРЕСА_1 , та про зобов`язання відповідача передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради вказаний самочинно збудований об`єкт.

Запереченням відповідача проти позову щодо того, що прокурором об`єднані позовні вимоги, які повинні розглядатись у порядку господарського та цивільного судочинства, надана оцінка в постанові Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2026 у даній справі, який визнав вказані доводи необґрунтованими.

Інших заперечень проти позовних вимог відповідачем під час розгляду справи наведено не було.

Відповідно до пункту 3 частини 3 статті 2 ГПК України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства є змагальність сторін.

Частиною 3 статті 13 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Суд наголошує, що відповідно до частини 4 статті 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Таким чином, оскільки відповідач не надав жодних доказів, які б спростовували наведені у позові обставини, судом здійснено розгляд справи з урахуванням наявних у ній матеріалів, які підтверджують правомірність вимог прокурора.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись статтями 129, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір від 24.04.2024 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001, по вул. Цементній, 3-А в м. Харкові, площею 0,0440 га, укладений між Харківською міською радою (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7, код 04059243) та ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , код РНОКПП НОМЕР_1 ), скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 54850330).

Визнати за Харківською міською радою (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7, код 04059243) право власності на самочинно збудований об`єкт в межах самовільно зайнятої земельної ділянки, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , код РНОКПП НОМЕР_1 ) як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1971732763101 - нежитлова будівля літ."АБ-1", загальною площею 14,5кв.м., по АДРЕСА_1 .

Зобов`язати Фізичну особу-підприємця Капусника Анатолія Миколайовича ( АДРЕСА_3 , код РНОКПП НОМЕР_1 ) передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7, код 04059243) самочинно збудований об`єкт, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за Капусником Анатолієм Миколайовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ) як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1971732763101 - нежитлова будівля літ."АБ-1", загальною площею 14,5кв.м., по АДРЕСА_1 , та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:09:004:0001, шляхом укладання акту прийому - передачі.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Капусника Анатолія Миколайовича ( АДРЕСА_3 , код РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м.Харків, вул.Богдана Хмельницького, буд.4, код 02910108) 10513,13грн. судового збору за подання позовної заяви, 1331,20грн. судового збору за подання заяви про вжиття заходів забезпечення позову.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено "19" жовтня 2026 р.

СуддяМ.В. Калантай