Decision № 140674013, 16.10.2026, Velyka Oleksandrivka District Court of Kherson Oblast

Справа № 650/6758/25

провадження № 2/650/1339/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 жовтня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі: головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Андріяшева Ірина Михайлівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивачки ОСОБА_1 - адвокат Андріяшева І.М. звернулася до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди землі від 03 березня 2006 року щодо земельної ділянки площею 8,3416 га з кадастровим номером 6520687300:02:002:0002, право оренди на яку на час звернення до суду зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», номер запису про інше речове право 30187255 від 25 травня 2016 року.

В обґрунтування позову представник позивачки зазначив, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 8,3416 га, кадастровий номер 6520687300:02:002:0002, розташованої на території колишньої Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується державним актом серії ХС № 013320 від 21 березня 2003 року та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в якому право власності зареєстровано 02 лютого 2019 року за номером запису 30187224.

03 березня 2006 року між ОСОБА_1 як орендодавцем та ТОВ «Югтранзитсервіс Агропродукт» як орендарем укладено договір оренди цієї земельної ділянки. За договором про заміну сторони від 24 вересня 2015 року орендаря замінено на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

Додатковою угодою № 1300044 від 22 грудня 2017 року за згодою орендодавця орендаря замінено на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та продовжено строк дії договору до 31 грудня 2025 року. Додатковою угодою № 1300044-3 від 23 березня 2018 року строк оренди продовжено до 30 листопада 2027 року, додатковою угодою № 1300044-2 від 26 березня 2019 року - до 30 листопада 2029 року, а додатковою угодою № 1300044-2-1 від 18 травня 2021 року - до 31 грудня 2032 року.

15 грудня 2021 року сторони уклали додаткову угоду № 1300044-7, якою текст договору оренди викладено у новій редакції. Відповідно до пункту 4.1 договору в цій редакції орендна плата встановлена у грошовій формі у розмірі 7,86 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22 251,66 грн за повний рік оренди. Пунктом 4.5 договору передбачено внесення орендної плати до 31 грудня відповідного року.

Позивачка стверджує, що орендна плата за повні 2023 та 2024 роки їй не виплачена. За встановленим договором річним розміром загальна сума двох платежів становить 44 503,32 грн, однак вимога про стягнення цієї суми у даній справі не заявлена. На підтвердження відсутності нарахування та виплати доходу позивачка надала відомості Державного реєстру фізичних осіб - платників податків станом на 02 жовтня 2025 року.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-11 відчужило ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди, у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером 6520687300:02:002:0002. За пунктом 2.3 цього договору до набувача перейшли усі права та обов`язки орендаря за відповідним договором оренди зі змінами та доповненнями. Державну реєстрацію права оренди за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» підтверджує інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22 жовтня 2025 року № 448712619.

Крім систематичної несплати орендної плати, позивачка посилається на відчуження права оренди без її згоди та вважає, що така заміна орендаря суперечить статтям 520, 521 ЦК України та умовам договору оренди, а тому є окремою підставою для його розірвання.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відзиву на позов у встановлений судом строк не подало. 15 грудня 2025 року представник товариства подав додаткові пояснення, у яких просив врахувати обставини, що, на його думку, виключали обов`язок зі сплати орендної плати. Зокрема, відповідач послався на забруднення або ймовірне забруднення території вибухонебезпечними предметами, можливість мінування, обстріли та атаки FPV-дронів, які створюють загрозу життю працівників і унеможливлюють ведення сільськогосподарської діяльності.

На підтвердження цих доводів ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» додало матеріали інтерактивної карти ДСНС щодо територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, та послалося на постанову Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740, якою врегульовано ведення відповідного реєстру. Відповідач вважає, що за таких обставин підлягає застосуванню частина шоста статті 762 ЦК України.

У додаткових поясненнях від 22 грудня 2025 року представник позивачки заперечив проти врахування поданих ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пояснень, посилаючись на пропуск встановленого судом строку для подання відзиву. Крім того, представник позивачки зазначив, що інтерактивна карта ДСНС не містить точних відомостей про фактичне виявлення вибухонебезпечних предметів саме на земельній ділянці з кадастровим номером 6520687300:02:002:0002, а тому не доводить повної неможливості її використання.

Ухвалою суду від 03 листопада 2025 року відкрито провадження у справі та вирішено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження. Ухвалою від 21 квітня 2026 року підготовче провадження закрито, а справу призначено до судового розгляду по суті.

Позивачка та її представник у судове засідання не з`явилися. Представник позивачки подав клопотання про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, зокрема шляхом направлення судових документів до зареєстрованого електронного кабінету товариства в підсистемі «Електронний суд».

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у судове засідання не з`явився. Судові документи неодноразово направлялися на зареєстровану юридичну адресу товариства, однак поштові відправлення поверталися до суду з відмітками про відсутність адресата за відповідною адресою. Відзиву, доказів сплати орендної плати або інших пояснень по суті спору ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не подало.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд виходить також із положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронний кабінет не зареєструвало. Негативні процесуальні наслідки невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету прямо передбачені ЦПК України та не можуть бути підставою для безпідставного відкладення розгляду справи. Суд враховує висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21, з урахуванням відмінностей відповідного процесуального регулювання.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, заяву представника позивачки про розгляд справи за її відсутності, а також відсутність обставин, які відповідно до статті 223 ЦПК України перешкоджають розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за наявними у матеріалах справи доказами.

Щодо клопотання представника позивачки про залишення без розгляду додаткових пояснень ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» суд зазначає, що встановлений ухвалою від 03 листопада 2025 року строк стосувався подання відзиву як заяви по суті справи. Поданий відповідачем документ названий додатковими поясненнями та містить доводи щодо обставин, на які відповідач посилається на заперечення проти позову. Водночас сам по собі пропуск строку для подання відзиву не позбавляє учасника справи права надавати суду пояснення та доводи відповідно до статті 43 ЦПК України. Питання своєчасності подання доказів, доданих до таких пояснень, оцінюється окремо за правилами статті 83 ЦПК України.

При цьому навіть з урахуванням змісту поданих пояснень та доданих до них матеріалів інтерактивної карти ДСНС наведені відповідачем обставини не підтверджують фактичної та повної неможливості користування саме спірною земельною ділянкою протягом усього 2023 та 2024 років. Тому вирішення питання про процесуальну допустимість кожного з поданих після спливу строку матеріалів не змінює висновків суду щодо суті спору.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та перевіривши доводи учасників справи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 8,3416 га, кадастровий номер 6520687300:02:002:0002, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір оренди укладено 03 березня 2006 року. Після послідовної заміни орендарів додатковою угодою № 1300044 від 22 грудня 2017 року орендарем стало ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Надалі строк оренди неодноразово продовжувався, востаннє додатковою угодою № 1300044-2-1 від 18 травня 2021 року - до 31 грудня 2032 року. Додатковою угодою № 1300044-7 від 15 грудня 2021 року текст договору викладено у новій редакції.

Пунктом 4.1 чинної редакції договору орендна плата визначена у розмірі 7,86 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22 251,66 грн за повний рік оренди, а пунктом 4.5 встановлено строк її внесення до 31 грудня відповідного року. Отже, на час виникнення спірної заборгованості сторони мали чинне орендне правовідношення з однозначно визначеними розміром та строком внесення орендної плати.

Доказів внесення орендної плати за 2023 та 2024 роки ані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ані ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» суду не надали. Відомості з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків, подані позивачкою, не містять інформації про нарахування їй відповідного доходу за ці роки. Заперечення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» стосуються не факту сплати, а наявності, на його думку, підстав для звільнення від плати через неможливість користування ділянкою.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а статті 21, 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» визначають орендну плату як платіж за користування земельною ділянкою, надають орендодавцеві право вимагати її своєчасного внесення та покладають на орендаря обов`язок своєчасно і в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 уточнила, що у випадку систематичної, тобто два та більше випадки, повної несплати орендної плати договір оренди землі підлягає розірванню на підставі спеціальної норми пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а додаткова оцінка істотності порушення за частиною другою статті 651 ЦК України потрібна передусім у випадку часткової несплати або недоплати орендної плати.

Разом з тим оцінка невнесення орендної плати за період збройної агресії потребує встановлення, чи існували обставини, які відповідно до закону об`єктивно виключали можливість використання конкретного об`єкта оренди.

За змістом статті 617 ЦК України непереборна сила за наявності причинного зв`язку з порушенням може звільняти боржника від відповідальності за порушення зобов`язання. Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає інший правовий наслідок: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Верховний Суд у своїй практиці виходить з того, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України має бути встановлена саме об`єктивна та безпосередня неможливість користування конкретним майном з незалежних від наймача причин, а обов`язок доведення таких обставин покладається на особу, яка посилається на них як на підставу звільнення від плати.

Суд враховує, що територія розташування земельної ділянки була тимчасово окупована у 2022 році, а після деокупації безпекова ситуація в Бериславському районі Херсонської області залишається складною. Однак позовні вимоги не ґрунтуються на несплаті орендної плати за 2022 рік. Предметом оцінки у цій справі є повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки.

Після деокупації загальний статус території, наявність мінної небезпеки у Херсонській області, обстрілів, атак безпілотних літальних апаратів або складної безпекової ситуації не є автоматичним доказом повної неможливості користування кожною конкретною земельною ділянкою протягом усього календарного року.

Суд не применшує реальність і масштаб небезпеки, пов`язаної з вибухонебезпечними предметами та обстрілами. Водночас застосування частини шостої статті 762 ЦК України означає повне звільнення орендаря від основного майнового обов`язку за договором, тому потребує встановлення не лише загального ризику, а факту об`єктивної неможливості використання саме орендованого майна протягом конкретного періоду.

Інтерактивна карта територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, на яку посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», підтверджує наявність відповідних ризиків на певній території та є джерелом інформації про зони забруднення або ймовірного забруднення. Водночас вона не замінює індивідуального обстеження конкретної земельної ділянки та сама по собі не встановлює, що земельна ділянка позивачки протягом 2023 та 2024 років була повністю недоступною або непридатною для використання.

Посилання відповідача на близькість території до районів ведення бойових дій та на загрозу обстрілів також характеризує загальний рівень небезпеки, але не містить індивідуалізованих відомостей про фактичний стан земельної ділянки з кадастровим номером 6520687300:02:002:0002 протягом кожного зі спірних років.

У матеріалах справи відсутні акт нетехнічного чи технічного обстеження спірної земельної ділянки, акт виявлення або знищення на ній вибухонебезпечних предметів, документ про встановлення заборони доступу саме до цієї ділянки на весь 2023 чи 2024 рік, а також інший документ компетентного органу, який би встановлював фактичну та повну неможливість користування об`єктом оренди протягом усього відповідного періоду.

Матеріали справи також не містять доказів того, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» повідомляло орендодавця про неможливість використання саме її земельної ділянки, пропонувало змінити умови договору, тимчасово врегулювати питання орендної плати або вчиняло інші дії, спрямовані на узгодження наслідків стверджуваної неможливості користування майном. Ця обставина сама по собі не створює обов`язку зі сплати плати, якщо об`єктивна неможливість дійсно існувала, однак у сукупності з відсутністю індивідуальних доказів не підтверджує доведеність умов частини шостої статті 762 ЦК України.

Отже, надані відповідачем матеріали підтверджують існування воєнних ризиків і мінної небезпеки на відповідній території, однак не є достатніми для висновку про повну об`єктивну неможливість використання саме земельної ділянки позивачки протягом усього 2023 та 2024 років у розумінні частини шостої статті 762 ЦК України.

Відтак підстави для повного звільнення орендаря від орендної плати за 2023 та 2024 роки судом не встановлені. Повна несплата орендної плати за кожний із цих років є окремим випадком невиконання грошового зобов`язання у визначений договором строк і в сукупності утворює систематичну несплату у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Суд окремо зазначає, що не покладає в основу висновку про систематичність можливу несплату орендної плати за 2025 рік. Позов подано 28 жовтня 2025 року, тоді як за умовами договору строк внесення річної орендної плати за 2025 рік спливав 31 грудня 2025 року. Для вирішення заявленої вимоги достатньо встановлених судом випадків повної несплати за 2023 та 2024 роки.

Щодо посилань позивачки на незаконність відчуження права оренди без її згоди суд зазначає таке.

На час укладення між відповідачами договору відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року частина п`ята статті 93 ЗК України прямо передбачала, що право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім випадків, установлених законом для земель державної та комунальної власності. Відчуження здійснюється за письмовим договором між користувачем та особою, на користь якої відчужується право, і такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди.

Отже, твердження позивачки про те, що законодавством України не передбачено можливості відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення без згоди орендодавця, не відповідає змісту спеціальної норми земельного законодавства, чинної на час укладення договору від 17 квітня 2025 року.

Наведені позивачкою висновки Верховного Суду щодо застосування статей 520, 521 ЦК України стосуються загального інституту переведення боргу. Відчуження зареєстрованого речового права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення після запровадження спеціального регулювання частини п`ятої статті 93 ЗК України є іншим правовим механізмом. Спеціальна норма прямо визначає можливість такого відчуження без погодження з власником, а тому загальні правила про переведення боргу не можуть тлумачитися як такі, що нівелюють спеціально передбачений законом спосіб переходу права оренди.

Сам по собі пункт 12.1 договору, який передбачає зміну його умов за взаємною згодою сторін, не спростовує встановленого законом механізму переходу права оренди. Внаслідок відчуження не змінюються погоджені сторонами об`єкт оренди, строк, розмір орендної плати чи інші умови договору, а відбувається передбачений законом перехід зареєстрованого речового права та пов`язаних із ним прав і обов`язків до нового орендаря.

Тому суд не встановив порушення прав позивачки самим фактом укладення договору відчуження права оренди без її згоди та не визнає цю обставину самостійною підставою для розірвання договору.

Разом з тим законність переходу права оренди не усуває правових наслідків порушень договору, які виникли до його відчуження. 17 квітня 2025 року право оренди перейшло до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». З цього моменту саме це товариство є поточним носієм права оренди та стороною орендного правовідношення, яке позивачка просить припинити.

За змістом спеціального регулювання відчуження права оренди та пункту 2.3 договору від 17 квітня 2025 року до набувача перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди землі. Тому належним відповідачем за вимогою про розірвання чинного договору є особа, за якою на час вирішення спору зареєстровано право оренди, тобто ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», право оренди якого припинилося внаслідок відчуження, не є належним відповідачем щодо вимоги про припинення на майбутнє чинного орендного правовідношення.

При цьому обставини виконання договору ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у 2023 та 2024 роках досліджуються судом не з метою покладення на нього у цій справі грошового обов`язку, а як фактичні підстави для визначення наявності передбаченої законом підстави для розірвання договору, права та обов`язки за яким у подальшому перейшли до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

За таких обставин позовна вимога про розірвання договору оренди підлягає задоволенню щодо належного відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», а у задоволенні позову до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» слід відмовити як пред`явленого до неналежного відповідача.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання позову в електронній формі позивачкою сплачено судовий збір у розмірі 968,96 грн. Оскільки задоволена немайнова вимога про розірвання договору стосується припинення права оренди, носієм якого є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», зазначені витрати підлягають стягненню з цього товариства на користь позивачки.

Належних доказів понесення інших судових витрат, які підлягали б розподілу при ухваленні рішення, матеріали справи не містять.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 15, 16, 526, 617, 629, 651, 762, 792 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 1, 13, 21, 24, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статтями 12, 13, 14, 43, 76-83, 89, 126, 141, 211, 223, 259, 263-265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Андріяшева Ірина Михайлівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі від 03 березня 2006 року щодо земельної ділянки ОСОБА_1 площею 8,3416 га з кадастровим номером 6520687300:02:002:0002, право оренди за яким на час ухвалення рішення належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-11 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30187255 від 25 травня 2016 року.

У задоволенні позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 968,96 грн.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 16 жовтня 2026 року.

Суддя: _____ О.О. Сікора