Decision № 140054976, 25.09.2026, Velyka Oleksandrivka District Court of Kherson Oblast

Справа № 650/4048/25

провадження № 2/650/1099/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 вересня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі: головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Цюпа В.П. звернувся до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 07 грудня 2011 року щодо земельної ділянки площею 3,69 га з кадастровим номером 6520685200:04:047:0015, сторонами орендного правовідношення за яким на час звернення до суду є ОСОБА_1 як орендодавець та Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як орендар, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 45560627, а також стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,69 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6520685200:04:047:0015, розташованої на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності позивача підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 308240 та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

07 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, який зареєстровано у встановленому на той час порядку за № 652060004000953. 29 січня 2015 року на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди права та обов`язки орендаря перейшли до ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». 20 липня 2017 року на підставі додаткової угоди № 700517 права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

24 листопада 2021 року ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» уклали додаткову угоду № 700517, якою договір оренди землі викладено у новій редакції. За цією редакцією строк дії договору визначено до 31 грудня 2026 року, нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн, а орендну плату встановлено у грошовій формі у розмірі 6,63 % від нормативної грошової оцінки, що становить 15 783,29 грн за повний рік оренди. Відповідно до пункту 4.5 договору орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня відповідного року.

За твердженням позивача, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не сплатило орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума трьох річних платежів за встановленим договором розміром становить 47 349,87 грн, однак вимога про стягнення цієї суми у даній справі не заявлена. Позивач вважає повну несплату орендної плати протягом трьох років систематичним порушенням істотної умови договору, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі», пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та статті 651 ЦК України є підставою для дострокового розірвання договору.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором № 1704/25-24 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок передало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди, у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:047:0015. Згідно з умовами цього правочину до покупця перейшли права та обов`язки орендаря за відповідними договорами оренди зі змінами та доповненнями. Відомості про перехід права оренди внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і на час розгляду справи орендарем за записом про інше речове право № 45560627 є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

У відзиві на первісний позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на той час було залучено до участі у справі як третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, просило у задоволенні позову відмовити. Представник товариства не заперечував факту невиплати орендної плати, однак зазначив, що з 2022 року господарська діяльність підприємства на орендованих землях Бериславського району була призупинена у зв`язку з повномасштабною збройною агресією рф, тимчасовою окупацією, знищенням і викраденням майна, мінною небезпекою, обстрілами та відсутністю підтвердження безпечності використання земель після деокупації.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на те, що Новорайська сільська територіальна громада з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф, а після деокупації відносилася до територій можливих бойових дій. Також товариство вказало, що з грудня 2024 року відповідна територія визначалася військовим командуванням як район ведення воєнних (бойових) дій.

На підтвердження наслідків окупації товариство надало витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, який містить відомості про протиправне заволодіння у квітні 2022 року з бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у селищі Новорайськ автомобілем КАМАЗ та дронами для проведення сільськогосподарських робіт, а також про інші факти позбавлення підприємства доступу до майна під час окупації. Крім того, товариство посилалося на рішення судів у справах інших суб`єктів господарювання щодо відшкодування шкоди, завданої рф майну, яке перебувало у селищі Новорайськ.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 про засвідчення військової агресії рф як форс-мажорної обставини, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, затверджене рішенням від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Також товариство надало розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, від 06 лютого 2024 року № 29, від 18 квітня 2024 року № 154 та від 11 лютого 2025 року № 58 щодо надання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пільг з місцевих податків і зборів стосовно земель, які перебували у користуванні товариства, у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами. У переліку земель до розпорядження від 18 квітня 2024 року № 154 безпосередньо зазначено земельну ділянку з кадастровим номером 6520685200:04:047:0015 площею 3,6900 га.

На підтвердження безпекових ризиків ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 66 03-2942/66 16/3. У листі зазначено, що піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з гуманітарного розмінування на зазначених товариством територіях не залучалися, роботи з розмінування проводилися іншими фаховими відомствами, а вказані земельні ділянки ймовірно можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. ДСНС також повідомило, що через щоденні обстріли з боку рф не може гарантувати безпеку проведення польових робіт на відповідних територіях.

Крім того, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надало статистичну звітність за формою № 4-сг за 2022-2024 роки, внутрішні накази від 05 січня 2023 року та 03 січня 2024 року про призупинення або заборону обробітку земель, які не пройшли процедуру розмінування, наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5, а також послалося на Національну стратегію протимінної діяльності на період до 2033 року. На думку товариства, сукупність цих доказів підтверджує об`єктивну неможливість безпечного використання земельної ділянки після деокупації, а тому до спірних правовідносин підлягає застосуванню частина шоста статті 762 ЦК України.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також послалося на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24, у якій за встановлених у тій справі обставин суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди за несплату орендної плати у 2022-2023 роках, а також на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24.

15 серпня 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Журик А.Л. звернувся до суду з позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, до ОСОБА_1 , у якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 652060004000953, укладений 07 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», новим орендарем за яким у подальшому стало ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Позов з самостійними вимогами мотивований тим, що, на думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», під час укладення договору оренди у 2011 році не було проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:047:0015. Товариство вважає, що відсутність належної нормативної грошової оцінки унеможливлювала визначення розміру орендної плати, її індексацію та належне виконання договору, а тому свідчить про недодержання вимог статей 203, 215, 638 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Представник Атаманчука Л.Ю. у додаткових поясненнях проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив. Він зазначив, що сторони погодили всі необхідні умови договору, зокрема порядок визначення і сплати орендної плати. У новій редакції договору, погодженій безпосередньо ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» 24 листопада 2021 року, нормативну грошову оцінку визначено у сумі 238 058,74 грн, а річну орендну плату - у сумі 15 783,29 грн. Протягом тривалого часу договір виконувався, орендар сплачував орендну плату та не заявляв про неможливість визначення її розміру. На підтвердження своєї позиції представник позивача послався, зокрема, на постанову Верховного Суду від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23 та правові висновки щодо необхідності встановлення конкретного порушення права особи, яка вимагає визнання правочину недійсним.

Ухвалою суду від 08 серпня 2025 року відкрито провадження за первісним позовом. Ухвалою від 15 грудня 2025 року позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, припинено участь цього товариства як третьої особи без самостійних вимог, визнано його третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

Представник ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився. У матеріалах справи наявне його клопотання про розгляд справи за відсутності представника, первісні позовні вимоги він підтримав, проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив та просив у його задоволенні відмовити.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, зокрема шляхом направлення судових документів до зареєстрованого електронного кабінету товариства в підсистемі «Електронний суд». Товариство скористалося правом на подання відзиву, позову з самостійними вимогами, додаткових пояснень та доказів.

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у судове засідання не з`явився. Судові документи неодноразово направлялися на зареєстровану юридичну адресу товариства, однак поштові відправлення поверталися до суду з відмітками про відсутність адресата за відповідною адресою. Відзиву на первісний позов, доказів сплати орендної плати або інших пояснень по суті спору ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не подало.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд виходить також із положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронний кабінет не зареєструвало. Негативні процесуальні наслідки невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету прямо передбачені ЦПК України та не можуть бути підставою для безпідставного відкладення розгляду справи. Суд враховує висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21, з урахуванням відмінностей відповідного процесуального регулювання.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність поданих ними письмових позицій та доказів, а також відсутність обставин, які відповідно до статті 223 ЦПК України перешкоджають розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та перевіривши доводи учасників справи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,69 га, кадастровий номер 6520685200:04:047:0015, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджують право власності позивача та існування зареєстрованого права оренди за записом № 45560627.

Первісний договір оренди укладено 07 грудня 2011 року. На першій сторінці договору визначено об`єкт оренди, площу та кадастровий номер земельної ділянки, а також зазначено нормативну грошову оцінку: 28 264,69 грн у цінах 1995 року та 90 447,01 грн станом на 01 січня 2011 року після індексації. Пунктом 9 договору орендну плату встановлено у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки, що становило 2 713,41 грн за рік.

Додатковою угодою від 24 листопада 2021 року, підписаною ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», текст договору оренди викладено в новій редакції. Пунктом 2.4 цієї редакції нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн. Пунктом 4.1 орендну плату визначено у грошовій формі у розмірі 6,63 % від нормативної грошової оцінки, тобто 15 783,29 грн за повний рік оренди, а пунктом 4.5 встановлено строк її внесення до 31 грудня. Строк дії договору визначено до 31 грудня 2026 року.

Таким чином, на час виникнення спірної заборгованості у 2022-2024 роках сторони мали чинне орендне правовідношення, у якому були прямо та однозначно визначені об`єкт оренди, строк договору, база і розмір орендної плати та строк її внесення.

Факт повної невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» по суті не заперечує. Заперечення товариства стосуються не факту несплати, а наявності, на його думку, законних підстав для звільнення від плати через неможливість користування земельною ділянкою. Доказів внесення орендної плати за будь-який із зазначених років суду не надано.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а статті 21, 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» визначають орендну плату як платіж за користування земельною ділянкою, надають орендодавцеві право вимагати її своєчасного внесення та покладають на орендаря обов`язок своєчасно і в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 уточнила, що систематична несплата означає два та більше випадки повної несплати орендної плати у строки, визначені договором, і така спеціальна підстава сама по собі є достатньою для розірвання договору. У разі повної систематичної несплати додаткове встановлення істотності порушення за частиною другою статті 651 ЦК України не є необхідним.

Разом з тим суд враховує, що оцінка невнесення орендної плати за період збройної агресії потребує встановлення, чи існували обставини, які відповідно до закону об`єктивно виключали можливість використання конкретного об`єкта оренди.

За змістом статті 617 ЦК України непереборна сила за наявності причинного зв`язку з порушенням може звільняти боржника від відповідальності за порушення зобов`язання. Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає інший правовий наслідок: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 та Верховний Суд у постановах від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 і від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23 виходили з того, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України має бути встановлена саме об`єктивна, безпосередня та повна неможливість користування конкретним майном з незалежних від орендаря причин. Обов`язок доведення обставин, які свідчать, що майно не використовувалося і не могло бути використане, покладається на орендаря.

Щодо 2022 року суд враховує, що територія Новорайської сільської територіальної громади перебувала під тимчасовою окупацією рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року. Окупація охопила переважну частину сільськогосподарського сезону, а матеріали кримінального провадження підтверджують факти захоплення та викрадення майна з бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у селищі Новорайськ. Верховний Суд у постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 зазначив, що тимчасова окупація території, яка фактично позбавила орендаря можливості провести сезонні сільськогосподарські роботи, може виключати врахування несплати орендної плати за відповідний рік як випадку порушення, що формує систематичність.

З огляду на тривалість окупації, характер сільськогосподарського використання спірної земельної ділянки та встановлені наслідки окупації для діяльності підприємства, суд не враховує несплату орендної плати за 2022 рік як випадок порушення, що формує систематичність.

Іншої оцінки потребує несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки. Після деокупації загальний статус території як території можливих бойових дій, наявність мінної небезпеки у Херсонській області, обстрілів або складної безпекової ситуації не є автоматичним доказом повної неможливості користування кожною конкретною земельною ділянкою протягом усього календарного року.

Суд не применшує реальність і масштаб небезпеки, пов`язаної з вибухонебезпечними предметами. Водночас застосування частини шостої статті 762 ЦК України означає повне звільнення орендаря від основного майнового обов`язку за договором, тому потребує встановлення не загального ризику, а факту об`єктивної неможливості використання саме орендованого майна протягом конкретного періоду.

Надані розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації підтверджують, що орган місцевої влади враховував потенційну загрозу забруднення земель вибухонебезпечними предметами та надавав ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» податкові пільги. При цьому розпорядження від 18 квітня 2024 року № 154 дійсно містить кадастровий номер спірної земельної ділянки 6520685200:04:047:0015 у відповідному переліку.

Однак зазначені розпорядження приймалися у межах податкового регулювання і визначали, що земельні ділянки не є об`єктами оподаткування в певні періоди у зв`язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами. Такі акти підтверджують існування загального та потенційного безпекового ризику, але не містять висновку про фактичне виявлення вибухонебезпечних предметів безпосередньо на земельній ділянці позивача та не встановлюють її повну непридатність до використання протягом усього 2023 або 2024 року.

Суд не ототожнює звільнення від земельного податку, єдиного податку четвертої групи, мінімального податкового зобов`язання чи орендної плати за землі державної або комунальної власності зі звільненням від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Такі правовідносини мають різну правову природу. Постанова Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, на яку посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», стосувалася орендної плати за землі комунальної власності, яка одночасно є обов`язковим платежем у системі оподаткування, та застосування спеціального податкового регулювання. Відтак наведений у тій справі підхід не означає автоматичного звільнення орендаря земельної ділянки приватної власності від цивільно-правового обов`язку сплачувати погоджену сторонами орендну плату.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року також не підтверджує фактичного забруднення спірної земельної ділянки. Навпаки, з його змісту вбачається, що піротехнічні розрахунки ДСНС до розмінування зазначених територій не залучалися, роботи проводилися іншими відомствами, а земельні ділянки лише ймовірно можуть бути потенційно забрудненими. Неможливість ДСНС гарантувати безпеку польових робіт через обстріли є важливою характеристикою загальної безпекової ситуації, але не є актом технічного чи нетехнічного обстеження конкретної земельної ділянки.

У матеріалах справи відсутній акт очищення місцевості, акт технічного або нетехнічного обстеження, акт виявлення чи знищення вибухонебезпечних предметів або інший документ компетентного органу, який би засвідчував, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6520685200:04:047:0015 або у конкретному масиві, до якого вона входить, фактично виявлялися вибухонебезпечні предмети чи була встановлена заборона на використання землі протягом повних 2023 та 2024 років.

Витяг з ЄРДР підтверджує факти злочинного заволодіння майном підприємства під час окупації та неможливість нормального функціонування його бази у 2022 році, але не містить відомостей про фактичний стан спірної земельної ділянки у 2023-2024 роках. Рішення Херсонської обласної ради та розпорядження про включення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до переліку суб`єктів, які постраждали від обставин непереборної сили, підтверджують негативний вплив війни на підприємство в цілому, однак також не встановлюють повної неможливості користування саме цією земельною ділянкою у спірні роки.

Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним документом, яким військова агресія рф визнана надзвичайною та невідворотною обставиною. Сам по собі такий лист не підтверджує причинного зв`язку між загальною форс-мажорною обставиною та неможливістю виконання конкретного договору у конкретний період.

Статистична звітність за формою № 4-сг та внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про призупинення або заборону обробітку земель підтверджують, що товариство фактично не здійснювало сільськогосподарських робіт на визначених ним землях. Однак ці документи сформовані самим орендарем або відображають подані ним статистичні дані і не є зовнішнім підтвердженням існування такої перешкоди, яка об`єктивно унеможливлювала використання саме земельної ділянки позивача.

Національна стратегія протимінної діяльності на період до 2033 року визначає державну політику щодо обстеження, зменшення ризиків і очищення територій, які зазнали впливу збройної агресії. Її положення підтверджують масштаб проблеми та необхідність обстеження територій, але не встановлюють цивільно-правової презумпції повної непридатності кожної земельної ділянки до моменту отримання індивідуального документа про її безпечність.

Так само наказ Головнокомандувача Збройних Сил України про визначення районів ведення воєнних (бойових) дій підтверджує загальний воєнний контекст, проте не встановлює факту мінування або повної неможливості використання конкретної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24 не є підставою для іншої оцінки доказів у цій справі. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені саме у постановах Верховного Суду. Крім того, висновок у кожній конкретній справі формується з урахуванням установлених у ній фактичних обставин та доказів. У даній справі після окремої оцінки 2022 року суд не встановив належних доказів повної неможливості користування конкретною земельною ділянкою у 2023 та 2024 роках.

Отже, судом не встановлено належного причинно-наслідкового зв`язку між загальними воєнними ризиками, податковими пільгами, внутрішніми рішеннями орендаря та повною неможливістю користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:04:047:0015 протягом 2023 і 2024 років. Підстави для звільнення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від орендної плати за ці роки відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України судом не встановлені.

Таким чином, повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки є двома окремими випадками невиконання грошового зобов`язання у визначені договором строки та утворює систематичну несплату у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Суд окремо зазначає, що не покладає в основу висновку про систематичність можливу несплату орендної плати за 2025 рік. Первісний позов подано 21 червня 2025 року, тоді як строк внесення річної орендної плати за 2025 рік відповідно до договору спливав 31 грудня 2025 року. Для задоволення заявленої вимоги достатньо встановлених судом випадків повної несплати за 2023 та 2024 роки.

17 квітня 2025 року право оренди було відчужене ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав. Після такого переходу саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є поточним носієм права оренди та належним відповідачем за вимогою про розірвання чинного договору.

Верховний Суд у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 198/346/24, а також у постанові від 02 липня 2026 року у справі № 732/1364/25 виходив з того, що після відчуження права оренди новий набувач є правонаступником прав та обов`язків попереднього орендаря за договором і належним відповідачем за вимогою про його розірвання. Тому відчуження права оренди після виникнення підстав для припинення орендного правовідношення не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору від поточного орендаря.

При цьому суд не вирішує питання про покладення на ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» грошової заборгованості ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за 2023 та 2024 роки, оскільки вимога про стягнення орендної плати у справі не заявлена. Обставини виконання договору попереднім орендарем досліджуються виключно як фактичні підстави для вирішення питання про припинення чинного орендного правовідношення.

За таких обставин первісний позов ОСОБА_1 є обґрунтованим. Систематична повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки порушує основне майнове право орендодавця на отримання плати за передане у користування майно та відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України і частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» є достатньою підставою для розірвання договору.

Щодо позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди землі недійсним суд зазначає таке.

Відповідно до статей 15 та 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорене цивільне право чи інтерес. За змістом статей 203 та 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання саме в момент його вчинення вимог, установлених законом. Особа, яка вимагає визнання правочину недійсним, повинна довести як наявність установленої законом підстави недійсності, так і порушення свого права або охоронюваного законом інтересу.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обґрунтовує вимогу тим, що у 2011 році не була проведена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, внаслідок чого нібито не могли бути визначені та індексовані орендні платежі. Така фактична підстава спростовується дослідженим договором.

Первісна редакція договору оренди містить дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та її проіндексоване значення станом на 01 січня 2011 року, а також конкретний грошовий розмір річної орендної плати. Отже, твердження про те, що договір взагалі не містив бази для обчислення орендної плати та не дозволяв визначити її розмір, не відповідає змісту письмового правочину.

Крім того, 24 листопада 2021 року саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як орендар підписало з ОСОБА_1 додаткову угоду, якою весь текст договору викладено у новій редакції. У ній прямо зазначено нормативну грошову оцінку 238 058,74 грн, річну орендну плату 6,63 % від цієї оцінки у сумі 15 783,29 грн, порядок її обчислення, форми та строк сплати. Таким чином, навіть наведена ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» теза про неможливість виконання договору через невизначеність розміру орендної плати не узгоджується з умовами правовідношення, які це товариство безпосередньо погодило.

Саме по собі ненадання до матеріалів справи окремого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку станом на 2011 рік не доводить, що така оцінка не існувала або що сторони не погодили розмір плати. Позивач за самостійними вимогами не надав доказів, які б спростовували зазначені в договорі показники або підтверджували відсутність законних підстав для їх використання.

Суд також враховує, що нормативна грошова оцінка не є самостійно названою у статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі. Істотною умовою є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм або способу платежу, строків, порядку внесення і перегляду та відповідальності за несплату. У спірному договорі відповідні умови були погоджені.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на правові висновки у справах, у яких нормативна грошова оцінка використовувалася для визначення орендної плати за землі державної чи комунальної власності або для вирішення питання про зміну розміру платежу, не свідчать про автоматичну недійсність договору оренди земельної ділянки приватної власності, за яким сторони погодили конкретний розмір плати та тривалий час виконували правочин.

Верховний Суд у постанові від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23 виходив з того, що навіть відсутність у договорі певної істотної умови може бути підставою для визнання договору оренди недійсним лише за умови встановлення, у чому саме полягає порушення права особи, яка звернулася з таким позовом. Якщо сторони протягом тривалого часу виконували договір погодженим способом і відсутність відповідної умови фактично не перешкоджала розрахункам, подальше оспорення договору саме з цієї підстави не свідчить про порушення права в момент укладення.

Подібний підхід узгоджується з висновком Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, відповідно до якого недійсність правочину як приватно-правовий спосіб захисту має застосовуватися для захисту порушених цивільних прав та інтересів, а ініціювання спору про недійсність не з метою такого захисту є неприпустимим.

У даній справі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не зазначило і не довело, яке його суб`єктивне право було порушене під час укладення первісного договору у 2011 році саме через визначення нормативної грошової оцінки та орендної плати. Товариство набуло статусу орендаря у подальшому, підписувало додаткові угоди, у 2021 році погодило нову редакцію договору з конкретною нормативною грошовою оцінкою та конкретною річною платою, а 17 квітня 2025 року оплатно відчужило право оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Така сукупність обставин свідчить, що спірні умови не перешкоджали існуванню та виконанню орендного правовідношення і не позбавляли ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» можливості визначити зміст своїх прав та обов`язків. Доказів недодержання сторонами у момент укладення правочину вимог статті 203 ЦК України, які відповідно до статті 215 ЦК України зумовлювали б його недійсність, суду не надано.

Отже, позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним є необґрунтованим та задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання первісного позову в електронній формі ОСОБА_1 сплатив судовий збір у розмірі 1 211,20 грн, який у зв`язку із задоволенням первісного позову підлягає стягненню з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь позивача.

Судові витрати ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», пов`язані з поданням позову з самостійними вимогами, у зв`язку з відмовою у його задоволенні покладаються на це товариство. Належних доказів фактичного понесення ОСОБА_1 витрат на професійну правничу допомогу та їх розміру, які підлягають розподілу при ухваленні цього рішення, матеріали справи не містять, у зв`язку з чим підстав для їх стягнення суд не встановив.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 3, 13, 15, 16, 203, 215, 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 1, 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статтями 12, 13, 14, 76-81, 89, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Первісний позов ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 07 грудня 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт», зареєстрований за № 652060004000953, право оренди за яким на час ухвалення рішення належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-24 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 45560627, щодо земельної ділянки площею 3,69 га з кадастровим номером 6520685200:04:047:0015.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 211,20 грн.

У задоволенні позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки № 652060004000953 від 07 грудня 2011 року - відмовити.

Судові витрати, понесені Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у зв`язку з поданням позову з самостійними вимогами, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

У стягненні з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» витрат ОСОБА_1 на професійну правничу допомогу відмовити у зв`язку з ненаданням доказів їх розміру та фактичного понесення.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 25 вересня 2026 року.

Суддя: ___ О.О. Сікора