Decision № 139057249, 18.08.2026, Odesa District Administrative Court

Справа № 420/6731/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 серпня 2026 року м. Одеса

Одеський окружний адміністративний суд у складі:

Головуючої судді - Бойко О.Я.,

розглянув у письмовому спрощеному провадженні справу за адміністративним позовом заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси Великодного Дмитра Вадимовича, поданим в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації, до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Будинок Потоцького» про визнання протиправною бездіяльності та зобов`язання вчинити певні дії,

І. Суть спору.

Заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації звернувся до суду з адміністративним позовом, у якому просить:

- визнати протиправною бездіяльність Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Будинок Потоцького» (код 32933714), яка полягає у неукладенні охоронного договору на об`єкт культурної спадщини національного значення, який розташований за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 1;

- зобов`язати Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Будинок Потоцького» (код 32933714) протягом одного місяця з дати набрання рішенням суду законної сили укласти з Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації (код ЄДРПОУ 40055626) охоронний договір на об`єкт культурної спадщини національного значення, розташований за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 1, на умовах та в порядку, визначеному постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 № 1768.

ІІ. Аргументи сторін.

(а) Позиція прокурора та органу, в інтересах якого подано позов.

В обґрунтування позову прокурор зазначає, що будівля за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 1 (адреса пам`ятки - Приморський бульвар, 1 - Воронцовський провулок, 1) - «Будинок Потоцького, Маразлі» - є пам`яткою культурної спадщини, прийнятою під охорону держави. Балансоутримувачем зазначеного будинку є відповідач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Будинок Потоцького», якому будинок передано на баланс розпорядженням виконавчого комітету Одеської міської ради від 21.06.2004 № 822-01р. Актами огляду встановлено незадовільний технічний стан пам`ятки та наявність руйнувань. Усупереч вимогам статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» відповідач охоронний договір з уповноваженим органом охорони культурної спадщини не уклав, вимоги приписів Департаменту не виконав, унаслідок чого пам`ятка перебуває у незадовільному стані та зазнає руйнування. Прокурор зазначає, що така бездіяльність є триваючим правопорушенням, у зв`язку з чим строки звернення до суду не є застосовними, а неукладення охоронного договору порушує інтереси держави та суспільства у сфері охорони культурної спадщини. Підстави для представництва інтересів держави прокурор обґрунтовує тим, що компетентний орган - Департамент - належним чином свої повноваження щодо захисту інтересів держави в судовому порядку не здійснив: на запит прокурора від 21.10.2025 Департамент листом від 24.10.2025 повідомив, що у зв`язку з обмеженим фінансуванням на оплату судового збору звертатися з позовом до суду не планує.

Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації, в інтересах якого подано позов, у письмових поясненнях від 19.03.2026 позовні вимоги прокурора підтримав у повному обсязі, зазначивши, що є уповноваженим органом охорони культурної спадщини, що охоронний договір відповідачем не укладено, а повторний припис від 20.01.2026 залишено без виконання, у зв`язку з чим бездіяльність відповідача створює реальну загрозу подальшого руйнування та безповоротної втрати об`єкта культурної спадщини.

(б) Позиція відповідача.

Відповідач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Будинок Потоцького» - відзив на адміністративний позов не подав, хоча про розгляд справи повідомлений належним чином.

ІІІ. Процесуальні дії у справі.

Ухвалою Одеського окружного адміністративного суду від 16.03.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін. Справу розглянуто за наявними у ній матеріалами.

IV. Обставини, встановлені судом.

Будівля за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 1 (адреса пам`ятки - Приморський бульвар, 1 - Воронцовський провулок, 1) - жилий і громадський будинок, пам`ятка культурної спадщини «Будинок Потоцького, Маразлі». Зазначена споруда прийнята під охорону держави постановою Ради Міністрів УРСР від 06.09.1979 № 442 «Про впорядкування справи обліку та охорони пам`ятників архітектури на території Української РСР» як пам`ятка містобудування та архітектури національного значення, а рішенням виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів від 25.12.1984 № 652 - як пам`ятка історії місцевого значення. Історичний центр м. Одеси, у межах якого розташована будівля, рішенням Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО від 25.01.2023 внесено до Списку всесвітньої спадщини, що перебуває під загрозою.

Розпорядженням виконавчого комітету Одеської міської ради від 21.06.2004 № 822-01р жилий будинок за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 1, передано на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Будинок Потоцького»; управляючою організацією будинку є відповідач.

Актом візуального огляду будівлі-пам`ятки від 04.06.2024, актом огляду від 15.08.2024, складеними Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, а також актами візуального обстеження від 12.07.2024 № 04-03/04/106 та від 19.09.2024 № 04-03/04/146, складеними Департаментом культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради, зафіксовано незадовільний технічний стан пам`ятки: часткове руйнування карнизу та міжповерхових тяг, відшарування тиньку, деформації архітектурних елементів, тріщини, руйнування декоративного оздоблення карнизу до оголення дерев`яної основи (дранки), руйнування поручнів та сходинок.

Листом від 08.08.2025 № 2442/10/01-12/2-25/1150 Департамент повідомив, що охоронний договір з Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Будинок Потоцького» не укладався. Департаментом направлено відповідачу припис від 24.07.2025 № 2283/10/05-05/2-25 із зобов`язанням надати правовстановлюючу документацію для укладення охоронного договору, а також повторний припис від 20.01.2026; вимоги приписів залишено без виконання. Крім того, Департамент неодноразово звертався до відповідача листами (від 02.07.2024, 17.10.2024, 13.12.2024, 17.12.2024) щодо необхідності вжиття заходів зі збереження пам`ятки та укладення охоронного договору. Станом на час розгляду справи охоронний договір не укладено.

Приморською окружною прокуратурою м. Одеси в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» на адресу Департаменту неодноразово надсилалися запити (від 08.05.2024, 04.10.2024, 16.05.2025, 23.07.2025, 21.08.2025) щодо неналежного стану будинку та неукладення охоронного договору, а також запит від 21.10.2025 № 52-15208вих-25 щодо наміру Департаменту самостійно звернутися до суду. Листом від 24.10.2025 № 3284/10/01-12/2-25/1642 Департамент повідомив, що у зв`язку з обмеженим фінансуванням на оплату судового збору звертатися з позовом до суду не планує. На адресу Департаменту прокурором надіслано повідомлення про звернення до суду з цим позовом у порядку частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

V. Джерела права та висновки суду.

Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Частиною 4 статті 54 Конституції України встановлено, що культурна спадщина охороняється законом.

Правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини регулюються Законом України «Про охорону культурної спадщини». Згідно з преамбулою цього Закону об`єкти культурної спадщини, які знаходяться на території України, охороняються державою; охорона об`єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» пам`ятка культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України; охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів із запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації об`єктів культурної спадщини.

Відповідно до частини 1 статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. Частиною 4 цієї статті передбачено, що відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із цього Закону. Згідно зі статтею 24 Закону власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно проводити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.

Порядок укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, щойно виявлені об`єкти культурної спадщини чи їх частини затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 № 1768 (далі - Порядок № 1768). Згідно з пунктом 1 Порядку № 1768 власник пам`ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов`язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам`ятки чи її частини у власність або у користування укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини. Пунктами 6, 8, 9 Порядку № 1768 визначено зміст охоронного договору, зокрема режим використання пам`ятки, види і строки виконання робіт з консервації, реставрації, реабілітації, ремонту, пристосування пам`ятки та обов`язки власника (користувача) щодо забезпечення її збереження.

Відповідно до пункту 17 частини 1 статті 6 Закону України «Про охорону культурної спадщини» до повноважень органів охорони культурної спадщини обласних державних адміністрацій належить укладення охоронних договорів на пам`ятки. Згідно з пунктом 6.3 Положення про Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, затвердженого розпорядженням в.о. голови обласної державної адміністрації від 27.05.2019 № 647/А-2019, Департамент у сфері охорони культурної спадщини укладає охоронні договори на пам`ятки. Отже, уповноваженим органом охорони культурної спадщини у спірних правовідносинах є Департамент.

Правовідносини щодо утримання спільного майна багатоквартирного будинку регулюються також Цивільним кодексом України та спеціальним законодавством. Відповідно до статті 382 ЦК України та статей 1, 5, 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку (у тому числі несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку) є спільною сумісною власністю співвласників, які зобов`язані забезпечувати належне утримання та належний технічний стан спільного майна, додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реставрації, ремонту та технічного переоснащення. Згідно зі статтями 1, 4, 15, 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для управління, утримання і використання спільного майна та зобов`язане забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам; основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують належне утримання багатоквартирного будинку. Таким чином, функції з належного утримання будинку - пам`ятки культурної спадщини, у тому числі щодо укладення охоронного договору, покладено на відповідача як балансоутримувача та об`єднання співвласників.

Суд зазначає, що охоронний договір за своєю правовою природою є адміністративним договором у розумінні пункту 16 частини 1 статті 4 КАС України, оскільки є актом за участю суб`єкта владних повноважень та власника (користувача) пам`ятки, має форму договору, визначає взаємні права та обов`язки його учасників у публічно-правовій сфері (реалізація державного управління у сфері охорони культурної спадщини) і укладається на підставі статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» замість видання індивідуального акта. Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.12.2019 у справі № 806/1536/18.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач, будучи балансоутримувачем пам`ятки культурної спадщини, всупереч вимогам статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та пункту 1 Порядку № 1768 охоронний договір з уповноваженим органом охорони культурної спадщини не уклав, вимоги приписів Департаменту від 24.07.2025 та від 20.01.2026 не виконав. За таких обставин суд доходить висновку, що бездіяльність відповідача щодо неукладення охоронного договору є протиправною, а вимога прокурора про визнання її протиправною - обґрунтованою.

Оскільки обов`язок укласти охоронний договір прямо передбачений законом, а відповідач його не виконує тривалий час, унаслідок чого пам`ятка перебуває у незадовільному стані та зазнає руйнування, належним та ефективним способом захисту порушених інтересів держави є зобов`язання відповідача укласти з Департаментом охоронний договір у визначений строк. Обрання прокурором такого способу захисту узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 17.11.2022 у справі № 640/16767/21, від 21.12.2022 у справі № 420/8789/22, від 09.10.2023 у справі № 640/4637/21 та від 30.01.2024 у справі № 420/10218/22.

Щодо строку звернення до суду суд зазначає, що невиконання обов`язку з укладення охоронного договору є триваючим правопорушенням, яке припиняється лише в разі виконання цього обов`язку. Як зазначив Верховний Суд у постанові від 19.06.2018 у справі № 464/2638/17, встановлені строки звернення до адміністративного суду не повинні використовуватися як засіб легалізації неправомірної поведінки і не застосовуються стосовно заходів, спрямованих на припинення такого правопорушення. Аналогічної позиції дотримується Конституційний Суд України у Рішенні від 30.05.2001 № 7-рп/2001. З огляду на триваючий характер правопорушення підстави для висновку про пропуск прокурором строку звернення до суду відсутні.

Стосовно наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави суд виходить із такого. Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом. Згідно з частиною 3 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження. За правовими висновками Великої Палати Верховного Суду (постанови від 15.10.2019 у справі № 903/129/18, від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц) та Верховного Суду (постанови від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, від 16.04.2019 у справі № 910/3486/18) бездіяльність компетентного органу, який знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звернувся до суду в розумний строк, є підставою для представництва прокурором інтересів держави; при цьому прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру».

Судом встановлено, що прокурор у порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» неодноразово повідомляв Департамент про порушення та звертався із запитом щодо наміру самостійно звернутися до суду, а Департамент листом від 24.10.2025 повідомив, що звертатися з позовом не планує у зв`язку з обмеженим фінансуванням на оплату судового збору. Наведене свідчить про нездійснення компетентним органом захисту інтересів держави в судовому порядку, що є достатньою підставою для представництва прокурором інтересів держави в цій справі; вимоги частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» щодо попереднього повідомлення органу прокурором виконано. Охорона об`єктів культурної спадщини, захист пам`яток від руйнації та їх збереження для нинішнього і майбутніх поколінь становлять безпосередній державний інтерес, що додатково підтверджує наявність підстав для звернення прокурора до суду.

Відповідно до частини 1 статті 77 КАС України кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення. Відповідач доводів прокурора та органу, в інтересах якого подано позов, не спростував, доказів укладення охоронного договору чи вжиття належних заходів зі збереження пам`ятки не надав.

Оцінивши наявні у справі докази в їх сукупності, суд доходить висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для задоволення адміністративного позову у повному обсязі.

VI. Судові витрати.

Позов у цій справі подано прокурором в інтересах держави в особі суб`єкта владних повноважень - Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації, у зв`язку з чим розподіл судових витрат здійснюється за правилами частини 2 статті 139 КАС України. Відповідно до частини 2 статті 139 КАС України при задоволенні позову суб`єкта владних повноважень з іншої сторони стягуються судові витрати, пов`язані із залученням свідків та проведенням експертиз. Оскільки таких витрат у справі не понесено, а стягнення судового збору за наслідками задоволення позову суб`єкта владних повноважень зазначеною нормою не передбачено, судовий збір, сплачений прокурором при зверненні до суду, стягненню з відповідача не підлягає.

На підставі викладеного, керуючись статтями 2, 6, 7, 9, 77, 90, 139, 242-246, 255, 262, 295 КАС України, суд

ВИРІШИВ:

Адміністративний позов заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси, поданий в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації, задовольнити.

Визнати протиправною бездіяльність Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Будинок Потоцького» (код ЄДРПОУ 32933714), яка полягає у неукладенні охоронного договору на об`єкт культурної спадщини національного значення, розташований за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 1.

Зобов`язати Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Будинок Потоцького» (код ЄДРПОУ 32933714) протягом одного місяця з дати набрання рішенням суду законної сили укласти з Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації (код ЄДРПОУ 40055626) охоронний договір на об`єкт культурної спадщини національного значення, розташований за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 1, на умовах та в порядку, визначеному постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 № 1768.

Відповідно до статті 255 КАС України рішення суду першої інстанції набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з частиною першою статті 295 Кодексу адміністративного судочинства України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів. Оскільки справа розглянута в порядку письмового провадження, зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту рішення.

Апеляційна скарга подається учасниками справи до П`ятого апеляційного адміністративного суду.

Суддя Оксана БОЙКО