Решение № 138980823, 14.08.2026, Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4255/25

провадження № 2/650/1080/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 серпня 2026 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,

за участю секретаря - Завістовської Л.А.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернулася представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернулася до суду із вказаним позовом, в якому просить розірвати договір оренди землі без номера від 11 серпня 2008 року, зареєстрований у Державному реєстрі земель 11 серпня 2008 року за № 4АА002118-040871500028, зі змінами, у редакції додаткової угоди від 15 листопада 2021 року № 700196-7, укладений між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», з урахуванням переходу права оренди згідно з договором від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», а також припинити право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право 45337056, площею 3,5798 га з кадастровим номером 6520685200:04:050:0002, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Також представник позивача просить стягнути з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» понесені позивачем витрати зі сплати судового збору в розмірі 968,96 грн.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначила, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,5798 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:04:050:0002, яка знаходиться за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ХС № 024339 від 10 листопада 2003 року та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2519068465020, номер запису про право власності 45337014.

11 серпня 2008 року між ТОВ «Югтранзитсервіс-АГРОПРОДУКТ» та громадянами-орендодавцями, у тому числі ОСОБА_1 , було укладено договір оренди земель сільськогосподарського призначення, за яким в оренду передано належну позивачу земельну ділянку. Договір зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель 11 серпня 2008 року вчинено запис за № 4АА002118-040871500028. Первісно договір укладено строком на 15 років.

27 січня 2015 року між орендодавцем ОСОБА_1 , первісним орендарем та Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за яким право оренди перейшло до нового орендаря, а строк дії договору було продовжено до 11 серпня 2023 року.

28 липня 2017 року сторони уклали додаткову угоду № 700196 до договору оренди землі, відповідно до якої стороною орендаря стало ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір оренди викладено у новій редакції. В оренду передано земельну ділянку площею 3,58 га з кадастровим номером 6520685200:04:050:0002 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у розмірі 238 058,74 грн, а орендну плату - у розмірі 4,18 відсотка від нормативної грошової оцінки. Пунктом 4.5 договору передбачено внесення орендної плати у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

15 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700196-7, якою договір викладено у новій редакції, строк його дії продовжено до 31 грудня 2030 року та встановлено орендну плату у розмірі 6,63 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що, за розрахунком позивача, становить 15 783,29 грн за один рік оренди. Орендна плата підлягає внесенню до 31 грудня відповідного року.

Представник позивача стверджує, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» належним чином не виконувало обов`язок щодо своєчасної сплати орендної плати та не виплатило її за 2022, 2023 і 2024 роки. За розрахунком позивача, загальна сума орендної плати за три роки становить 47 349,87 грн. При цьому позов не містить самостійної майнової вимоги про стягнення цієї суми, а факт несплати орендної плати протягом трьох років наведено як підставу для розірвання договору оренди землі.

Представник позивача посилається на положення статей 13, 21, 24, 25 та 32 Закону України «Про оренду землі», статей 526, 530, 629, 651 ЦК України, пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та вважає, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням договору і самостійною підставою для його дострокового розірвання.

Окремо представник позивача зазначає, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснювало обробіток орендованих земель, унаслідок чого вони забур`янюються та подекуди самозаліснюються, що може призвести до деградації земель, їх виснаження та втрати родючих властивостей. На підтвердження цього посилається на лист-довідку Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року № 01-11/1052/25, за яким земельні ділянки громадян, що перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», фактично не використовуються, їх обробіток не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються.

У позові також наведено, що, за інформацією Новорайської сільської військової адміністрації, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не брало участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, які перебувають у його користуванні, а обстеження та очищення територій здійснювали військові групи з розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації. Представник позивача наголошує, що у листі військової адміністрації, наданому у 2025 році, зазначено про невіднесення земельних ділянок, які були предметом відповідного запиту, до забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.

На підтвердження можливості ведення господарської діяльності після деокупації представник позивача посилається на відповіді ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» та ТОВ «Додола 2021». За змістом цих листів зазначені підприємства після деокупації відновили господарську діяльність на території Бериславського району, у разі необхідності залучали фахівців для обстеження земельних ділянок, користувалися послугами гуманітарного розмінування та сплачували орендну плату орендодавцям. На думку представника позивача, це свідчить про те, що господарська діяльність на території громади була можливою, а ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зайняло пасивну позицію та ухилялося від виконання договірних обов`язків.

Представник позивача також посилається на те, що 17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди спірної земельної ділянки на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за договором № 1704/25-24. Право оренди за новим орендарем зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 45337056. Представник позивача вважає таку поведінку недобросовісною, оскільки право оренди передано іншій юридичній особі за наявності невиконаних зобов`язань щодо орендної плати та без погодження з власником земельної ділянки.

Обґрунтовуючи необхідність погодження відчуження права оренди з власником, представник позивача посилається на те, що частину п`яту статті 93 ЗК України, яка допускає відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення без погодження з власником, було викладено у відповідній редакції після укладення спірного договору оренди. На думку сторони позивача, нове законодавче регулювання не може застосовуватися до договору, укладеного раніше.

Крім того, представник позивача зазначає, що ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не здійснює господарську діяльність та не перебуває за місцем державної реєстрації. На підтвердження цього посилається на відповідь Виконавчого комітету Лохвицької міської ради Миргородського району Полтавської області та довідку АТ «Укрпошта» про повернення кореспонденції у зв`язку з відсутністю адресата за вказаною адресою.

З огляду на систематичну несплату орендної плати, невикористання земельної ділянки та відчуження права оренди іншій юридичній особі представник позивача вважає наявними підстави для розірвання договору оренди землі та припинення зареєстрованого права оренди.

У відзиві представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив проти задоволення позову та зазначив, що несплата орендної плати у спірний період була зумовлена обставинами, за які Товариство не відповідає, а саме збройною агресією рф, тимчасовою окупацією Новорайської сільської територіальної громади, знищенням та викраденням майна підприємства, мінною небезпекою та неможливістю безпечного використання земель сільськогосподарського призначення.

Представник відповідача зазначив, що Новорайська сільська територіальна громада у період з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф. Унаслідок окупації підприємство було позбавлено доступу до виробничої бази та майна, не мало можливості здійснювати господарську діяльність і використовувати орендовані земельні ділянки за цільовим призначенням.

На підтвердження зазначених обставин відповідач послався на витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, з якого вбачається реєстрація відомостей за частиною першою статті 438 КК України щодо незаконного заволодіння майном підприємства військовослужбовцями рф. У відзиві також наведено відомості про викрадення та знищення майна інших суб`єктів господарювання, яке перебувало на виробничій базі в селищі Новорайськ, із посиланням на судові рішення у відповідних господарських справах.

Представник відповідача стверджував, що після деокупації використання земель залишалося небезпечним через імовірне забруднення вибухонебезпечними предметами. На його думку, до перевірки земель уповноваженими підрозділами орендар не міг направляти працівників і техніку для проведення польових робіт, оскільки це створювало реальну загрозу життю, здоров`ю та майну.

Правовою підставою своїх заперечень ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» визначило статтю 617 ЦК України та частину шосту статті 762 ЦК України. Представник відповідача зазначив, що остання норма звільняє наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідач також послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення Херсонської обласної ради від 28 квітня 2023 року № 516, яким затверджено розпорядження, видані у міжсесійний період, а також на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо податкових пільг у 2022-2025 роках.

У відзиві представник відповідача окремо послався на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, від 06 лютого 2024 року № 29 та від 18 квітня 2024 року № 154, якими при вирішенні питань оподаткування враховувалася потенційна загроза забруднення земель, що перебували у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», вибухонебезпечними предметами.

Крім того, представник відповідача послався на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, згідно з яким піротехнічні підрозділи ДСНС до робіт з розмінування орендованих Товариством земель на території Бериславського району не залучалися, роботи здійснювали інші фахові відомства, а ДСНС не може гарантувати безпеку проведення польових робіт у зв`язку з мінною небезпекою та обстрілами.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також послався на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 та постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24, вважаючи, що викладені у них підходи підтверджують відсутність підстав для покладення на орендаря негативних наслідків несплати орендної плати за період, коли користування землею було об`єктивно неможливим.

У відповіді на відзив представник позивача зазначила, що наведені відповідачем обставини та додані докази не доводять неможливості виконання саме спірного договору оренди. За її позицією, сам факт військової агресії, викрадення майна підприємства чи надання податкових пільг не свідчить автоматично про неможливість використання конкретної земельної ділянки у 2023 та 2024 роках.

Представник позивача звернула увагу, що лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року має загальний інформаційний характер, не виданий щодо конкретного договору і сам по собі не підтверджує причинно-наслідкового зв`язку між війною та невиконанням конкретного зобов`язання.

Також представник позивача наголосила, що податкові пільги та приватноправовий обов`язок зі сплати орендної плати мають різну правову природу. На її думку, звільнення від земельного податку, єдиного податку або орендної плати за землі комунальної власності не припиняє обов`язку сплачувати погоджену договором орендну плату власнику земельної ділянки приватної форми власності.

Представник позивача заперечила твердження про фактичне забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та зазначила, що на час подання позову матеріали не містили акта обстеження чи очищення саме земельної ділянки позивача. Вона також послалася на лист Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року, в якому зазначалося, що земельні ділянки, які були предметом відповідного адвокатського запиту, не віднесені до забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.

Щодо здійснення господарської діяльності іншими сільськогосподарськими підприємствами представник позивача зазначила, що після деокупації вони організовували обстеження земель, відновили виробництво та виконують договори оренди, тоді як ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», за її твердженням, належної активності не проявило.

Представник позивача також зазначила, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не повідомляло орендодавця про конкретні обставини, які перешкоджають використанню земельної ділянки, та не доводило до його відома виникнення обставин непереборної сили.

У додаткових поясненнях від 09 листопада 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послався на постанову Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 та дані інтерактивної карти ДСНС «Розмінування України», за якими територія Новорайської сільської територіальної громади відображається як місцевість, де виявлені або ймовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. Також зазначив про близькість відповідної місцевості до тимчасово окупованої території та небезпеку атак FPV-дронів і ракет.

26 травня 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав клопотання про долучення нових доказів та додаткових пояснень. У ньому зазначив, що після отримання відповідей від органів, які координують протимінну діяльність, вдалося ідентифікувати конкретний акт очищення території, з якою пов`язується земельна ділянка позивача з кадастровим номером 6520685200:04:050:0002.

До клопотання долучено лист Центру протимінної діяльності від 26 березня 2026 року № 428, лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26, листи Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46 та від 20 квітня 2026 року № 01-01-66-4875/0/26/46, статистичну звітність за формою № 4-сг за 2022, 2023 та 2024 роки, внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за 2022-2024 роки, наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 та постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24.

Листом Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46 прямо повідомлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6520685200:04:050:0002 проводилися роботи з розмінування місцевості від вибухонебезпечних предметів згідно з наявними актами виконаних робіт, отриманими від уповноважених підрозділів фахових відомств з питань протимінної діяльності.

Листом від 20 квітня 2026 року № 01-01-66-4875/0/26/46 Херсонська обласна військова адміністрація надала наявні акти виконаних робіт. Представник відповідача також подав матеріали співставлення координат перевіреної території з кадастровими межами, за результатами якого спірну земельну ділянку пов`язано з актом № 2.11/1/0430/021124 від 02 листопада 2024 року.

Актом № 2.11/1/0430/021124 від 02 листопада 2024 року зафіксовано проведення уповноваженою групою розмінування робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. В акті наведено координати перевіреної території: 6533768 Y 5209445 X; 6533660 Y 5209507 X; 6533865 Y 5209853 X; 6533971 Y 5209788 X.

Відповідно до пункту 1 акта перевірено ділянку місцевості загальною площею 4,98 га на наявність вибухонебезпечних предметів. Під час проведення робіт фактично виявлено та знищено один вибухонебезпечний предмет - постріл реактивний РПВ «Джміль» у кількості однієї одиниці. Вибухонебезпечний предмет знищено 02 листопада 2024 року шляхом одного підриву.

За результатами внутрішнього контролю якості перевірено 4980 м? очищеної ділянки, при цьому інших вибухонебезпечних предметів не виявлено. До акта додано схему місця виявлення вибухонебезпечного предмета та координати перевіреної ділянки. Акт погоджено та затверджено посадовими особами відповідних підрозділів і підписано членами групи розмінування та представником замовника.

У додаткових поясненнях відповідач зазначив, що фактичне виявлення під час офіційного обстеження пострілу реактивного РПВ «Джміль» у межах перевіреної території, з якою пов`язана спірна земельна ділянка, підтверджує реальність, а не гіпотетичність мінної небезпеки та об`єктивну неможливість безпечного використання землі до завершення її перевірки 02 листопада 2024 року. У зв`язку з цим просив у задоволенні позову відмовити.

На судове засідання позивач та його представник не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Представник позивача подала заяву про розгляд справи без участі позивача та його представника, в якій зазначила, що позовні вимоги підтримує у повному обсязі.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, зокрема шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у підсистемі «Електронний суд». Позицію щодо суті спору викладено у відзиві, клопотаннях та додаткових поясненнях, у яких відповідач просить відмовити у задоволенні позову.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся у встановленому законом порядку за адресою місцезнаходження юридичної особи. Відзиву на позов та заяв про відкладення розгляду справи до суду не надходило.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд також виходив з положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами, в обов`язковому порядку.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронного кабінету не зареєструвало. Частиною сьомою статті 43 ЦПК України передбачено, що якщо інший учасник справи, який відповідно до частини шостої статті 14 цього Кодексу зобов`язаний зареєструвати електронний кабінет, не зареєстрував його, учасник справи, який подає документи до суду в електронній формі з використанням електронного кабінету, звільняється від обов`язку надсилання копій документів такому учаснику справи.

Невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету не може створювати для неї процесуальні переваги, покладати негативні наслідки такого невиконання на суд або іншу сторону чи перешкоджати розгляду справи за умови вжиття судом передбачених законом заходів щодо її повідомлення. Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21 з урахуванням особливостей відповідних процесуальних кодексів.

Відповідно до частини третьої статті 211 ЦПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Частиною першою статті 223 ЦПК України передбачено, що неявка у судове засідання учасника справи, належним чином повідомленого про дату, час і місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність у матеріалах справи їх письмових позицій та відсутність передбачених законом підстав для відкладення розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за наявними у матеріалах доказами та письмовими поясненнями сторін.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,5798 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:04:050:0002, яка знаходиться за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується державним актом серії ХС № 024339 від 10 листопада 2003 року та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Спірна земельна ділянка була передана в оренду за договором оренди землі без номера від 11 серпня 2008 року, зареєстрованим у Державному реєстрі земель 11 серпня 2008 року за № 4АА002118-040871500028. У подальшому сторона орендаря змінювалася, а 28 липня 2017 року на підставі додаткової угоди № 700196 право оренди перейшло до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

15 листопада 2021 року ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» уклали додаткову угоду № 700196-7, якою строк дії договору встановлено до 31 грудня 2030 року та погоджено орендну плату у розмірі 6,63 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. За розрахунком позивача базовий річний розмір орендної плати становить 15 783,29 грн.

Матеріали справи не містять доказів виплати ОСОБА_1 орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» факт невиплати у ці роки по суті не заперечує, однак вказує, що обов`язок зі сплати орендної плати не виникав або не міг бути виконаний внаслідок об`єктивної неможливості користування земельною ділянкою.

17 квітня 2025 року право оренди спірної земельної ділянки на підставі договору відчуження права оренди № 1704/25-24 зареєстровано за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Номер запису про інше речове право - 45337056.

Суд вважає участь у справі обох відповідачів належною. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є особою, поведінка якої у 2022-2024 роках безпосередньо покладена позивачем в основу вимоги про дострокове розірвання договору, а ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є особою, за якою на час розгляду справи зареєстроване право оренди. Перехід права оренди не усуває матеріально-правового зв`язку попереднього орендаря зі спором щодо виконання ним договору у попередні періоди.

Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які тимчасово окуповані рф, територія Новорайської сільської територіальної громади була тимчасово окупованою у період з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року.

Рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради VIII скликання від 23 грудня 2022 року № 491 визнано наявність обставин непереборної сили та затверджено перелік суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок таких обставин. Розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 до відповідного переліку включено ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а рішенням Херсонської обласної ради від 28 квітня 2023 року № 516 затверджено розпорядження, видані у міжсесійний період.

Розпорядженням начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163 ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надано пільги з місцевих податків та зборів за період з 01 березня 2022 року до 31 грудня 2023 року щодо земельних ділянок, які визначалися як такі, використання яких ускладнене потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами. Розпорядженнями від 06 лютого 2024 року № 29 та від 18 квітня 2024 року № 154 відповідні пільги продовжено на 2024 рік.

Суд враховує, що самі по собі рішення про податкові пільги не припиняють приватноправового обов`язку зі сплати орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Водночас у цій справі вони мають доказове значення не через встановлені ними податкові наслідки, а як документи, які характеризують загальну безпекову ситуацію та наявність на відповідній території потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами. Вирішальне значення суд надає індивідуалізованим доказам щодо спірної земельної ділянки.

Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 має загальний інформаційний характер та сам по собі не доводить неможливості виконання конкретного договору оренди. Так само матеріали кримінального провадження № 42022232090000075 підтверджують окупацію, втрату доступу до виробничої бази та заволодіння майном підприємства у 2022 році, однак самостійно не встановлюють стан конкретної земельної ділянки у 2023-2024 роках. Суд оцінює ці докази як частину загального фактичного контексту.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року також не містить висновку про фактичне забруднення саме земельної ділянки позивача та повідомляє, що роботи з розмінування проводили інші фахові відомства. Тому сам по собі цей лист не був би достатнім для встановлення об`єктивної неможливості користування конкретною ділянкою.

Інтерактивна карта ДСНС «Розмінування України» відображає актуальну інформацію про території, на яких виявлені або ймовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. Водночас така карта має динамічний характер і сама по собі не встановлює історичного стану конкретної земельної ділянки у кожний із спірних років. У цій справі її відомості мають лише допоміжне значення, оскільки фактична мінна небезпека підтверджується конкретним актом виконаних робіт.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46 безпосередньо містить кадастровий номер 6520685200:04:050:0002 у переліку земельних ділянок, на яких проводилися роботи з розмінування місцевості від вибухонебезпечних предметів згідно з наявними актами виконаних робіт уповноважених підрозділів фахових відомств.

Листом від 20 квітня 2026 року № 01-01-66-4875/0/26/46 Херсонська обласна військова адміністрація надала наявні акти виконаних робіт. Стороною відповідача також подано матеріали співставлення координат перевіреної території з кадастровими межами, відповідно до яких спірна земельна ділянка пов`язується з територією, щодо якої складено акт № 2.11/1/0430/021124 від 02 листопада 2024 року.

Акт № 2.11/1/0430/021124 від 02 листопада 2024 року складено за результатами проведення робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Відповідно до акта перевірено ділянку загальною площею 4,98 га за визначеними координатами.

Під час проведення робіт на перевіреній території фактично виявлено та знищено постріл реактивний РПВ «Джміль» у кількості однієї одиниці. Цей факт має принципове значення для оцінки спору, оскільки свідчить, що ризик забруднення відповідної місцевості вибухонебезпечними предметами був не припущенням, а реально існуючою небезпекою, підтвердженою результатами робіт уповноваженого підрозділу.

Сукупність листа Херсонської обласної військової адміністрації, акта № 2.11/1/0430/021124 та матеріалів співставлення координат пов`язує спірну земельну ділянку з конкретною перевіреною територією площею 4,98 га, в межах якої вибухонебезпечний предмет був фактично виявлений та знищений. На відміну від загальної інформації про потенційне забруднення громади, ці докази є індивідуалізованими та стосуються місцевості, де розташована земельна ділянка позивача.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 цього Закону орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати, а частиною другою статті 25 Закону на орендаря покладено обов`язок своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Систематичність у наведеній нормі передбачає два та більше випадки несплати орендної плати. Разове порушення строку сплати орендної плати не утворює систематичності та саме по собі не є підставою для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

Водночас частиною шостою статті 762 ЦК України встановлено спеціальне правило, за яким наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Стаття 617 ЦК України передбачає звільнення особи від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. При цьому сама по собі стаття 617 ЦК України не припиняє основного грошового зобов`язання, тоді як частина шоста статті 762 ЦК України безпосередньо регулює питання плати за період об`єктивної неможливості користування орендованим майном.

Застосування частини шостої статті 762 ЦК України потребує встановлення об`єктивної неможливості користування об`єктом оренди та незалежності причин такої неможливості від волі орендаря. При цьому сертифікат Торгово-промислової палати не є єдиним можливим засобом доказування. Наявність відповідних обставин може підтверджуватися іншими належними та допустимими доказами, які суд оцінює в сукупності.

У постанові Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, провадження № 61-6327св25, підтверджено усталений підхід, за яким систематичність у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України означає два та більше випадки несплати орендної плати. Верховний Суд також погодився з висновком про можливість застосування частини шостої статті 762 ЦК України у правовідносинах з оренди земель сільськогосподарського призначення за умови встановлення дійсної неможливості користування ними з незалежних від орендаря причин.

У цій постанові Верховний Суд зазначив, що лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 має загальний інформаційний характер і не є доказом форс-мажору для конкретного суб`єкта у конкретному зобов`язанні. Разом з тим відсутність індивідуального сертифіката Торгово-промислової палати не позбавляє сторону можливості доводити наявність обставин непереборної сили іншими доказами.

Верховний Суд у справі № 650/3776/24 погодився з оцінкою сукупності конкретних доказів щодо земель Новорайської громади та залишив без змін висновок апеляційного суду про відсутність підстав для стягнення орендної плати і розірвання договору за 2022 та 2023 роки, оскільки було встановлено об`єктивну неможливість користування земельними ділянками.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 суд бере до уваги лише в межах релевантності. Та справа стосувалася орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності та застосування спеціальних положень податкового законодавства. Вирішальним у цій справі є не саме перебування земельної ділянки у певній категорії Переліку територій, а встановлена доказами фактична неможливість безпечного використання конкретного об`єкта оренди.

Оцінюючи обставини цієї справи, суд насамперед розмежовує періоди 2022, 2023 та 2024 років, оскільки правова оцінка несплати орендної плати залежить від фактичної можливості використання спірної земельної ділянки у кожному з цих періодів.

Щодо 2022 року суд враховує, що територія Новорайської сільської територіальної громади перебувала під тимчасовою окупацією з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року. Окупація охопила основний період проведення сільськогосподарських робіт та об`єктивно позбавила орендаря доступу до виробничої бази, техніки, працівників і земельних ділянок. Вказані обставини не залежали від волі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

З огляду на сезонний характер сільськогосподарського виробництва, тривалість окупації та втрату можливості проведення основного циклу польових робіт суд дійшов висновку, що у 2022 році спірна земельна ділянка не могла використовуватися орендарем за цільовим призначенням через обставини, за які він не відповідає. Тому відсутність орендної плати за 2022 рік не може враховуватися як випадок безпідставної несплати, що формує систематичність у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Щодо 2023 року та більшої частини 2024 року суд виходить з того, що в цій справі доказова база істотно відрізняється від ситуації, коли сторона посилається лише на загальний факт воєнного стану, інтерактивну карту чи припущення про можливе замінування. У матеріалах справи наявний конкретний акт виконаних робіт з очищення місцевості, а офіційний лист Херсонської обласної військової адміністрації прямо зазначає кадастровий номер земельної ділянки позивача серед ділянок, на яких проводилися роботи з розмінування.

Акт № 2.11/1/0430/021124 підтверджує, що 02 листопада 2024 року було проведено перевірку конкретної території площею 4,98 га в межах Новорайської громади. Під час перевірки фактично виявлено та знищено постріл реактивний РПВ «Джміль». Таким чином, небезпека від вибухонебезпечних предметів на відповідній місцевості підтвердилася не припущенням, а результатом фізичного обстеження.

Суд не вважає необхідним для вирішення спору встановлювати, чи знаходився виявлений вибухонебезпечний предмет безпосередньо всередині кадастрового контуру земельної ділянки позивача. Вирішальним є те, що Херсонська обласна військова адміністрація прямо включила кадастровий номер 6520685200:04:050:0002 до переліку земельних ділянок, на яких проводилися роботи з розмінування, а матеріали співставлення координат пов`язують спірну ділянку з перевіреною територією площею 4,98 га, де вибухонебезпечний предмет фактично виявлено.

До моменту завершення перевірки орендар не мав об`єктивних підстав вважати таку земельну ділянку безпечною для проведення механізованих сільськогосподарських робіт. Вимога розпочати обробіток землі до її перевірки фактично означала б покладення на орендаря обов`язку піддавати небезпеці життя і здоров`я працівників та сільськогосподарську техніку.

Подальший результат обстеження підтвердив обґрунтованість такого ризику. Фактичне виявлення пострілу реактивного РПВ «Джміль» на перевіреній території виключає оцінку мінної небезпеки як суто гіпотетичної або такої, що була створена самим орендарем для виправдання невиконання договору.

Тому суд дійшов висновку, що після деокупації і до завершення робіт з обстеження 02 листопада 2024 року існували обставини, які об`єктивно перешкоджали безпечному використанню спірної земельної ділянки та не залежали від волі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Відповідно, несплата орендної плати за 2023 рік не може розглядатися як безпідставне порушення договору, що формує систематичність.

Суд критично оцінює довід представника позивача про те, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не проявило достатньої активності для розмінування земель. З матеріалів справи вбачається, що очищення відповідної місцевості здійснювалося уповноваженими підрозділами у межах заходів протимінної діяльності. Відсутність у орендаря можливості самостійно допустити працівників до необстеженої після бойових дій землі не може бути поставлена йому у вину.

Відомості Новорайської сільської військової адміністрації 2025 року про те, що земельні ділянки, які були предметом відповідних адвокатських запитів, не віднесені до забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, суд оцінює разом із тим, що сама військова адміністрація фізичного огляду конкретних ділянок не проводила. Натомість пізніше отриманий офіційний лист Херсонської обласної військової адміністрації містить кадастровий номер спірної ділянки та посилання на фактично проведені роботи з розмінування.

За таких умов листи 2025 року не спростовують акт № 2.11/1/0430/021124 та лист Херсонської обласної військової адміністрації, оскільки вони ґрунтувалися на іншому обсязі наявної інформації та не містили результатів фізичного обстеження місцевості. Навпаки, пізніше виявлені документи пояснюють, чому загальна довідкова інформація не відображала фактичний стан конкретної перевіреної території.

Посилання представника позивача на здійснення господарської діяльності ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023», ТОВ «Додола 2021» та іншими сільськогосподарськими підприємствами також не доводить можливості безпечного використання саме земельної ділянки ОСОБА_1 . Земельні масиви Бериславського району мали різний ступінь мінної небезпеки, а самі надані відповіді свідчать, що інші землекористувачі у разі сумнівів щодо безпеки залучали фахівців до обстеження відповідних земель.

Статистична звітність ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за формою № 4-сг та внутрішні накази підприємства за 2022-2024 роки самі по собі не доводять об`єктивний стан спірної земельної ділянки, оскільки є документами самого відповідача або характеризують його господарську діяльність у цілому. Водночас вони узгоджуються з незалежними офіційними доказами щодо фактичної безпекової ситуації та можуть враховуватися лише як допоміжні докази.

Так само відсутність своєчасного повідомлення орендодавця про неможливість використання земельної ділянки не створює фактичної можливості її безпечного використання та не усуває обставини, передбачені частиною шостою статті 762 ЦК України. Така обставина може характеризувати належність комунікації сторін, однак не перетворює об`єктивну неможливість користування на безпідставне невиконання грошового зобов`язання.

Що стосується періоду після завершення робіт 02 листопада 2024 року, суд зазначає, що сам по собі факт усунення або істотного зменшення мінного ризику у певний момент 2024 року не створює підстав для висновку про систематичну несплату орендної плати. Навіть якщо виходити з того, що після проведення перевірки у орендаря виникла можливість користування ділянкою та відповідний обов`язок зі сплати орендної плати за окремий період, невиконання такого обов`язку щодо 2024 року становило б не більше одного випадку порушення.

При цьому після 02 листопада 2024 року до початку грудня залишився лише обмежений проміжок часу, який не охоплював повного сільськогосподарського циклу підготовки ґрунту, посіву, вирощування та збирання врожаю. Крім того, наказом Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 територію Новорайської громади у грудні 2024 року віднесено до районів ведення воєнних бойових дій, що додатково характеризує безпекову ситуацію наприкінці року.

Отже, 2022 рік, 2023 рік та період до 02 листопада 2024 року не можуть враховуватися як періоди безпідставного невиконання орендарем грошового зобов`язання, оскільки користування об`єктом оренди було об`єктивно неможливим через обставини, за які орендар не відповідає. За таких обставин відсутні два або більше самостійних випадки безпідставної несплати орендної плати, які могли б утворювати систематичність, необхідну для застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

При цьому суд враховує, що предметом спору є саме вимога про дострокове розірвання договору через систематичну несплату орендної плати, а не визначення та стягнення пропорційної суми плати за окремий період 2024 року після завершення обстеження. Тому суд не вирішує питання про розмір можливого грошового зобов`язання за окремі дні або місяці 2024 року поза межами заявленого предмета позову.

Суд також не погоджується з доводом позивача про те, що відчуження 17 квітня 2025 року права оренди обов`язково потребувало його згоди лише тому, що первісний договір оренди укладено до внесення змін до статті 93 ЗК України. На момент укладення договору відчуження права оренди діяла частина п`ята статті 93 ЗК України, яка передбачала можливість відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім установлених законом випадків.

Застосування зазначеної норми до договору відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року не є наданням закону зворотної дії у часі, оскільки нова норма регулює право та юридичну дію, що виникли і були вчинені після набрання нею чинності. Крім того, у цій справі позивач не заявив самостійної вимоги про визнання договору відчуження права оренди недійсним або про визнання відсутнім права оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Відповідно до принципу диспозитивності суд розглядає справу в межах заявлених вимог.

Доводи про відсутність ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за місцем реєстрації та нездійснення ним господарської діяльності також не встановлюють факту систематичної несплати орендної плати у 2022-2024 роках, коли відповідні обставини виникли до переходу права оренди. Такі відомості не можуть самостійно бути підставою для дострокового розірвання договору оренди в межах заявленого позову.

Що стосується вимоги про припинення права оренди земельної ділянки, суд виходить з того, що вона заявлена як наслідок розірвання договору оренди. Оскільки правові підстави для дострокового розірвання договору оренди судом не встановлені, похідна вимога про припинення зареєстрованого за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» права оренди також задоволенню не підлягає.

Оцінивши докази окремо та в їх сукупності відповідно до статті 89 ЦПК України, суд дійшов висновку, що відповідач довів наявність об`єктивних обставин, які унеможливлювали безпечне використання спірної земельної ділянки у значній частині заявленого позивачем періоду, а тому позивач не довів наявності систематичної несплати орендної плати як юридичного факту, необхідного для дострокового розірвання договору оренди землі.

За таких обставин позов ОСОБА_1 до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки у задоволенні позову відмовлено повністю, понесені позивачем витрати зі сплати судового збору в розмірі 968,96 грн на відповідачів не покладаються та залишаються за позивачем. Доказів понесення відповідачами інших судових витрат, які підлягають розподілу, суду не надано.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 12, 13, 76-81, 89, 141, 211, 223, 259, 263-265 ЦПК України, статтями 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, частиною п`ятою статті 93, пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, статтями 13, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 , в інтересах якого звернулася представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Судові витрати, понесені позивачем, залишити за позивачем.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційну скаргу подано протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 14 серпня 2026 року.

Суддя: _____ О.О. Сікора