Решение № 138907978, 31.07.2026, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" липня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/2341/25

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калантай М.В.

при секретарі судового засідання Почуєвій А.А.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області, м. Харків, в інтересах держави, в особі Харківської міської ради, м. Харків до Фізичної особи-підприємця Алі Йалмаз Феім, м. Харків про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання права власності на самочинно побудоване майно за територіальною громадою, визнання договору оренди недійснимза участю представників:

від прокуратури: Клейн Л.В., Запорожець А.А.

від позивача: не з`явився

від відповідача: не з`явився

ВСТАНОВИВ:

Керівник Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області (надалі - прокурор) в інтересах держави в особі Харківської міської ради (надалі - позивач) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Алі Йалмаз Феім (надалі - відповідач), в якому просить:

- Визнати недійсним договір від 17.02.2025 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, по вул. Гвардійців-Залізничників, 15 в м. Харкові, площею 0,2346 га, укладений між Харківською міською радою та Алі Йалмаз Феімом, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 58724963);

- Усунути перешкоди територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, у м. Харкові.;

- Зобов`язати фізичну особу-підприємця Алі Йалмаз Феіма (рнокпп НОМЕР_1 ) передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради нежитлову будівлю літ."Б-1", загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул.Гвардійців-Залізничників, 15, у м. Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, шляхом укладання акту прийому - передачі.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Харківська міська рада не мала законних підстав для передачі відповідачу земельної ділянки площею 0,2346 га, кадастровий номер 6310137900:02:017:0030, інакше як за результатами проведених земельних торгів, оскільки належний набувачу об`єкт Б-1 площею 569,7 кв. м не є об`єктом нерухомого майна, а тому згідно з частиною першою статті 134 Земельного кодексу України (далі ЗК України) вказана земельна ділянка мала бути передана в користування (оренду) окремим лотом на конкурентних засадах. Гаражні бокси у літ. "Б-1" є об`єктами самочинного будівництва, у зв`язку з чим у відповідача було відсутнє право на отримання земельної ділянки в оренду для її експлуатації на позаконкурентних засадах. Наявність зареєстрованого за відповідачем права власності на самочинне будівництво, надання земельної ділянки комунальної власності в оренду в порушення вимог чинного законодавства порушує права Харківської міської територіальної громади як власника земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 у даній справі, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.01.2026, в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 08.04.2026 вищевказані судові рішення скасовані, а справу №922/2341/25 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.04.2025 справу передано судді Калантай М.В.

Ухвалою від 04.05.2026 справу №922/2341/25 прийнято до розгляду суддею Калантай М.В. за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 03.06.2026.

20 травня 2026 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (з урахуванням висновків, наведених у постанові Верховного Суду від 08.04.2026 у справі №922/2341/25), в якому він проти вимог прокурора заперечив, посилаючись на їх необґрунтованість, просив у задоволенні позову відмовити. При цьому відповідач зазначив щодо правових підстав для набуття правопопередником у правовідносинах - ОСОБА_1 , права власності на гаражні бокси у літ. "Б-1", що право власності на гаражні бокси у літ. "Б-1" по АДРЕСА_1 , набуте ОСОБА_1 у встановленому законом порядку на підставі документів, передбачених п. 42 Порядку № 1127 (в редакції, діючий станом на 17.09.2019 року). Натомість, обґрунтовуючи свою правову позицію про незаконність проведення 17.09.2019 року державної реєстрації права власності на гаражні бокси літ. "Б-1" за ОСОБА_1 , прокурор посилається не на діюче на той час законодавство, а на його поточну редакцію. Щодо введення в експлуатацію гаражних боксів літ. "Б-1" - прийняттю в експлуатацію підлягають індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року. Натомість, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію. Щодо співмірності розміру переданої в оренду земельної ділянки та площі розташованого на ній нерухомого майна - сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею об`єкта нерухомості не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі незаконною. До того ж, на переданій йому в оренду земельній ділянці, кадастровий номер 6310137900:02:017:0030, по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, знадяться не тільки гаражні бокси у літ. "Б-1", але й належні йому на праві власності усі приміщення нежитлової будівлі у літ. "А-1". Щодо передачі земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах - на переданій в оренду земельній ділянці, кадастровий номер 6310137900:02:017:0030, по вул.Гвардійців-Залізничників, 15, знаходяться не тільки належні відповідачу на праві власності гаражні бокси у літ. "Б-1", але й усі приміщення нежитлової будівлі у літ. "А-1", що у будь-якому випадку зумовлює надання мені земельної ділянки в оренду із застосуванням виняткового застереження, передбаченого абзацом 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України, та, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірної земельної ділянки. Щодо добросовісності набуття відповідачем права власності на гаражні бокси у літ. "Б-1" - відповідно до ч. 2 ст. 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Право власності на гаражні бокси у літ. "Б-1" було набуто шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки згідно іпотечного застереження, яке узгоджено умовами договору іпотеки, що передбачено положеннями ст. 37 Закону України "Про іпотеку" і у судовому порядку незаконність такого набуття відповідачем у власність гаражних боксів у літ. "Б-1" судом не встановлювалася.

22 травня 2026 року від прокурора надійшла відповідь на відзив, у якій він з доводами відповідача не погодився та наполягав на правомірності позовних вимог. При цьому зауважив, що документи, внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно як нібито підстава для набуття ОСОБА_1 та ОСОБА_2 права власності на гаражні бокси літ. Б-1, загальною площею 569,7 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 , не є такими, що спроможні за нормами чинного цивільного законодавства встановити необхідні для юридичного складу набуття права власності на об`єкт нерухомого майна юридичні факти. Жодних посилань на правовстановлюючі документи, якими б підтверджувалась належність ОСОБА_1 відповідного об`єкту нерухомого майна, наявність документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння йому у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси, ні технічний паспорт, ні інші матеріали реєстраційної справи не містять. Норми Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення, затвердженого Постановою КМУ № 449 від 05.08.1992, щодо виключення для проходження процедури прийняття в експлуатацію будівель, збудованих у період до 05.08.1992, стосуються не будь-яких будівель, а тільки лише індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд. Враховуючи те, що відповідні гаражні бокси є самочинним будівництвом, право власності на яке, незважаючи на проведену державну реєстрацію цього права, не виникало, Попов О.В. не набув права власності на гаражні бокси у літ. Б-1 з реєстраційним номером 1920277663101. Також прокурор наголосив, що здійснена відповідачем реконструкція об`єкта самочинного будівництва, у тому числі реєстрація 14.02.2024 означеної декларації ХК101240214687 про готовність об`єкта до експлуатації, суперечить вимогам чинного законодавства, зокрема вищевказаним вимогам ст.ст.178, 316, 317, 376 ЦК України, згідно яких не можуть бути в цивільному обороті об`єкти самочинного будівництва. Отже відповідач не набув право власності на об`єкт літ. Б-1, площею 569,7кв.м., з реєстраційним номером 1920277663101. При цьому неможливо здійснити реконструкцію не введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва (будівельних матеріалів). Крім того, прокурор вказав, що площа земельної ділянки, яка надається особі в оренду із земель комунальної власності, повинна відповідати площі, яку безпосередньо займає відповідний об`єкт нерухомого майна. Площа земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування гаражних боксів, значно менша ніж фактично відведена відповідачу в користування, що використовується для обслуговування об`єктів за адресою м. Харків, вул.Гвардійців-Залізничників, 15. Таким чином, невідповідність спірного рішення міської ради та договору оренди землі вимогам ст. ст. 124, 134, 135 ЗК України є підставою для визнання незаконними та скасування вказаного рішення, визнання недійсним договору оренди та застосування правових наслідків недійсності правочину. До того ж на момент реєстрації за відповідачем права власності на гаражні бокси у літ. "Б-1", загальною площею 569,7 кв.м, за адресою: місто Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15, спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030 не була сформована. Водночас, ОСОБА_2 не мав права отримати таку ділянку в користування на позаконкурентних засадах, оскільки самочинно збудоване майно не є об`єктом права власності. В силу частини другої статті 124, частини першої статті 134 Земельного кодексу України відповідач у спірних правовідносинах мав право отримати спірну земельну ділянку лише за результатами проведених земельних торгів. Вчинення відповідачем дій, спрямованих на заволодіння нежитловою будівлею літ. Б-1 (реєстрації за собою права власності на неї) належить розглядати як складову єдиного протиправного механізму, в якому під виглядом набуття права на нежитлову будівлю штучно створюються умови для подальшого набуття у позаконкурентному порядку права користування земельною ділянкою, з огляду на те, що отримання відповідачем у володіння спірної нежитлової будівлі літ. Б-1 (нібито у власність) відбулося з порушенням ним принципу добросовісності.

Вищевказані заяви сторін по суті справи подані сторонами в межах строків, що були встановлені в ухвалі від 04.05.2026, а тому були прийняті судом та долучені до матеріалів справи.

У підготовчому засіданні 03.06.2026 судом без оформлення окремого документа постановлено ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на тридцять днів та про відкладення підготовчого засідання на 17.06.2026.

У підготовчому засіданні 17.06.2026 судом без оформлення окремого документа постановлено ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 01.07.2026.

01 липня 2026 року від прокурора надійшла заява, в якій викладено пояснення щодо уточнення підстав позовної заяви.

Дані пояснення долучені судом до матеріалів справи.

У підготовчому засіданні 01.07.2026 судом без оформлення окремого документа постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 31.07.2026.

У судовому засіданні 31.07.2026 представники прокуратури підтримали доводи, викладені в позовній заяві, відповіді на відзив, а також наданих під час розгляду справи поясненнях, просили позов задовольнити в повному обсязі.

Позивач та відповідач у дане судове засідання своїх представників не направили, причини неявки суду не повідомили. Про дату, час і місце засідання були повідомлені згідно з ч.ч. 5, 7 ст. 6 ГПК України шляхом направлення ухвали від 01.07.2026 в електронній формі до їх Електронних кабінетів із застосуванням Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи. Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи. Якщо судове рішення надіслано до електронного кабінету пізніше 17 години, судове рішення вважається врученим у робочий день, наступний за днем його відправлення, незалежно від надходження до суду повідомлення про його доставлення. У даному випадку судом отримано такі повідомлення 02.07.26 о 13:26, а тому ухвала про призначення даного судового засідання є врученою позивачу та відповідачу 02.07.2026.

Згідно з частиною 4 статті 120 ГПК України ухвала господарського суду про дату, час та місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії повинна бути вручена завчасно, з таким розрахунком, щоб особи, які викликаються, мали достатньо часу, але не менше ніж п`ять днів, для явки в суд і підготовки до участі в судовому розгляді справи чи вчинення відповідної процесуальної дії.

Таким чином, оскільки ухвалу від 01.07.2026 було вручено позивачу та відповідачу 02.07.2026, суд приходить до висновку, що їх було своєчасно повідомлено про дату, час і місце судового засідання.

Пунктом 1 частини 3 статті 202 ГПК України встановлено, що у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представників позивача та відповідача.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно і повно дослідивши надані до матеріалів справи докази, суд встановив наступне.

17 вересня 2019 року право власності на об`єкт нерухомого майна гаражні бокси у літ. "Б-1", розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , було зареєстроване за ОСОБА_1 . Державна реєстрація здійснена державним реєстратором Комунального підприємства "РегістрСервіс" Первомайської міської ради Харківської області Дунаєвою О. В. шляхом відкриття відповідного розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Реєстрація права власності здійснена на підставі технічного паспорту об`єкта нерухомості та довідки про обстеження, виданої 26.08.2019 фізичною особою-підприємцем Каросьовим В.В., у якій, зокрема, зазначено загальну площу об`єкта (413,3 кв. м) та рік його будівництва - 1991.

21 листопада 2019 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І.О. зареєстровано договір іпотеки від 21.11.2019 №6734 між ОСОБА_1 (Іпотекодавець) та ОСОБА_2 (Іпотекодержатель), згідно з яким із метою забезпечення виконання зобов`язання, що виникло у ОСОБА_1 (Боржник) за укладеним із Іпотекодержателем ОСОБА_2 договором позики від 21.11.2019 на суму 367 500,00 грн із строком повернення грошей не пізніше 21.12.2019, Іпотекодавець надає в іпотеку Іпотекодержателю належні йому гаражні бокси у літ. "Б-1" загальною площею 413,3 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (далі предмет іпотеки).

Пунктом 2 договору іпотеки від 21.11.2019 № 6734 визначено, що зазначені гаражні бокси належать на праві власності ОСОБА_1 , право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.09.2019, номер запису про право власності 33341685, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1920277663101.

Відповідно до пункту 9 договору іпотеки від 21.11.2019 № 6734 Іпотекодержатель здобуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні Боржником та/або Іпотекодавцем сплати боргу більш ніж на п`ять календарних днів за договором позики, в забезпечення якої укладається цей договір.

18 січня 2022 року приватним нотаріусом Ємцем І. О. посвідчено право власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ), країна громадянства: Болгарія, через порушення основного зобов`язання за договором іпотеки від 21.11.2019 № 6734.

З відомостей Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі- ЄДЕССБ) вбачається, що Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради 14.02.2024 зареєстровано декларацію ХК101240214687 про готовність до експлуатації об`єкта під назвою "Реконструкція гаражних боксів № 1/1 та № 2/1 у літ. "Б-1" за адресою: вулиця Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків. Код ДКБС-1242.1 Гаражі наземні. Клас наслідків СС1. Дата початку будівництва 26.01.2024, дата завершення будівництва- 09.02.2024. Відомості про містобудівні умови та обмеження відсутні. Документ на земельну ділянку відсутній у зв`язку з реконструкцією або капітальним ремонтом об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаменту у плані.

20 березня 2024 року згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І. О. проведено реєстрацію змін розділу, а саме загальну площу об`єкта 413,3 кв. м змінено на загальну площу 569,7кв.м.

Згідно відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків, зареєстровані гаражні бокси у літ. "Б-1" з реєстраційним № 1920277663101.

Право власності на гаражні бокси літ. "Б-1" загальною площею 569,7 кв.м, за адресою: вул.Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків, 20.03.2024 зареєстроване за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ), країна громадянства: Болгарія, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 72207320 від 22.03.2024) приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І.О., номер відомостей про речове право 54244353.

19 серпня 2024 року відповідачем отримано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею орієнтовно 0,2346 га для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків (Новобаварський район).

Згідно з інформацією з Державного земельного кадастру право власності та речові права на земельну ділянку площею 0,2346 га з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030 зареєстровано 21.10.2024; цільове призначення: 02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів.

Рішенням 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 03.12.2024 № 717/24 "Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок" затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер 6310137900:02:017:0030) для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків (Новобаварський район). Надано в оренду строком до 01.12.2027 земельну ділянку комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер 6310137900:02:017:0030) для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15. м. Харків (Новобаварський район).

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та Алі Йалмаз Феімом укладено договір оренди землі від 17.02.2025 щодо передачі в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД (02.05) для будівництва індивідуальних гаражів, з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, яка розташована на вул. Гвардійців-Залізничників, 15 у місті Харкові. Договір укладено строком до 01.12.2027.

Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків, також зареєстровані нежитлові приміщення першого поверху №№ 1 9, 11 в літ. "А-1" загальною площею 154,4 кв.м. та нежитлові приміщення першого поверху № 10 в літ. "А-1" загальною площею 213кв.м з реєстраційним номером № 1775154163101.

Право власності на зазначені нежитлові приміщення 13.08.2019 зареєстроване за ОСОБА_2 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 48217623 від 13.08.2019) приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І.О., номер відомостей про речове право 32798941. Документом, поданим для державної реєстрації, слугував договір купівлі-продажу № 4662, виданий 13.08.2019, згідно з яким Алі Йалмаз Феім прийняв у власність нежитлові приміщення першого поверху №№19, 11 в літ. "А-1" загальною площею 154,4 кв. м, нежитлові приміщення першого поверху № 10 в літ. "А-1" загальною площею 213 кв.м, що розташовані за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків, від ТОВ "ПАСТ".

Звертаючись з позовом у даній справі прокурор зазначає, що що Харківська міська рада не мала законних підстав для передачі відповідачу земельної ділянки площею 0,2346 га, кадастровий номер 6310137900:02:017:0030, інакше як за результатами проведених земельних торгів, оскільки належний набувачу об`єкт Б-1 площею 569,7кв.м. не є об`єктом нерухомого майна, а тому згідно з частиною першою статті 134 Земельного кодексу України (далі ЗК України) вказана земельна ділянка мала бути передана в користування (оренду) окремим лотом на конкурентних засадах. Гаражні бокси у літ. "Б-1" є об`єктами самочинного будівництва, а документи, вперше надані Поповим О.В. державному реєстратору, не відповідали вимогам законодавства, у зв`язку з чим у відповідача було відсутнє право на отримання земельної ділянки в оренду для її експлуатації на позаконкурентних засадах. Наявність зареєстрованого за відповідачем права власності на самочинне будівництво, надання земельної ділянки комунальної власності в оренду в порушення вимог чинного законодавства порушує права Харківської міської територіальної громади як власника земельної ділянки.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини першої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Частиною другою статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Згідно з частиною третьою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Статтею 134 ЗК України встановлено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренда, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Отже, власник нерухомого майна має виключне право на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, без проведення земельних торгів.

Аналогічні приписи закріплено у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.

За таких обставин, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам, для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Харківської міської ради від 03.12.2024 № 717/24 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер 6310137900:02:017:0030) для експлуатації й обслуговування індивідуальних гаражів відповідача за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків (Новобаварський район).

На підставі вказаного рішення міською радою та відповідачем укладено договір оренди землі від 17.02.2025 щодо передачі в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД (02.05) для будівництва індивідуальних гаражів, з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, яка розташована на вул. Гвардійців-Залізничників, 15 у місті Харкові. Договір укладено строком до 01.12.2027.

Зазначеним обставинам передувало набуття відповідачем права власності на предмет іпотеки (гаражні бокси у літ. "Б-1" загальною площею 413,3 кв.м., що розташовані за адресою: вул.Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків) у зв`язку з невиконанням іпотекодержателем ( ОСОБА_1 ) договору позики від 21.11.2019 на суму 367 500,00 грн із строком повернення грошей не пізніше 21.12.2019.

В той же час, прокурор у позові наполягає на відсутності визначених законом правових підстав для набуття правопопередником у правовідносинах щодо володіння нежитловою будівлею літ. "Б-1" - ОСОБА_1 - права власності на зазначену будівлю.

Суд вважає вказані доводи прокурора обґрунтованими, виходячи з наступного.

Реєстрація права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "Б-1" площею 413,3 кв.м. здійснена на підставі наступних документів:

- технічного паспорта об`єкта нерухомості від 10.09.2019, наданого ФОП Каросьовим В.В.;

- довідки про обстеження, виданої 26.08.2019 ФОП Каросьовим В.В., у якій зазначено загальну площу об`єкта (413,3 кв. м) та рік його будівництва (1991).

В подальшому реєстрація права власності ОСОБА_2 на гаражні бокси у літ. "Б-1" загальною площею 413,3 кв.м., що знаходяться за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харків, здійснена на підставі:

- витягу із реєстру будівельної діяльності ЄДЕСББ, серія та номер ХК101240214687;

- технічного паспорта, серія та номер: ТІ01:8906-8393-4054-9522, виданий 13.02.2024, видавник ЄДЕССБ.

Прокурор правомірно зазначає, що жоден із вказаних документів не належить до переліку правовстановлюючих документів, передбачених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (надалі - Закон), а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 8 ст. 18 Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Частиною 2 ст.18 Закону визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (далі - Порядок) визначено, що цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону державної реєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Частиною 3 ст.10 Закону (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно) передбачено, що державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав, похідних від права власності, здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії;

4) під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.

Так, п.40 Порядку передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком.

Згідно з п. 7 Порядку Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком.

Частиною 1 ст. 27 Закону передбачено перелік документів на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав.

Пунктом 14 ч. 1 ст. 27 Закону зазначено серед підстав «інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Проте, технічний паспорт та довідка про інвентаризацію об`єкту не є правовстановлюючими документами. Технічний паспорт - це документ, який містить відомості щодо проведеної технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, зокрема інформацію про його місцезнаходження (адресу), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт, тощо. Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на нерухомість, а тільки інформаційним, він лише описує об`єкт та визначає його складові для подальших дій. При цьому, довідка є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, що є підставою для складання технічного паспорту. Довідка не є правовстановлюючим документом та не може слугувати підставою для державної реєстрації.

Водночас, з урахуванням того, що державним реєстратором проведено державну реєстрацію права власності на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна вперше з відкриттям нового розділу в Державному реєстрі прав та присвоєнням реєстраційного номера цьому об`єкту нерухомого майна, під час розгляду заяви про реєстрацію державному реєстратору слід було керуватися п.41 Порядку, яким встановлено перелік документів, що подаються для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.

Так, відповідно до п.41 Порядку (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно) для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Нормами ст.ст. 90, 95, 102-1 ЗК України визначено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій» (у редакції, чинній на той час), фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об`єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов`язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об`єкта містобудування.

За змістом ч.ч. 4, 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно), право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3)затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Таким чином, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.

Однак з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 жодних прав на земельну ділянку по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харкова, на якій збудовано гаражні бокси не набував.

Відомості про реєстрацію речових прав на земельну ділянку по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харкова в Державному реєстрі станом до 21.02.2025 відсутні, що підтверджується відповідною Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за вказаною адресою.

З урахуванням того, що державним реєстратором відповідно до п.20 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за №1127, проведено державну реєстрацію права власності на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна вперше з відкриттям нового розділу в Державному реєстрі прав та присвоєнням реєстраційного номера цьому об`єкту нерухомого майна, під час розгляду заяви ОСОБА_1 державному реєстратору слід було керуватися п.41 Порядку, яким встановлено перелік документів, що подаються для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.

Прокурор у позові вказує, що вивченням матеріалів електронної реєстраційної справи на згаданий об`єкт нерухомого майна не встановлено наявності документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, обов`язкове подання яких було передбачене чинним на час відкриття в Реєстрі розділу на згаданий об`єкт пунктом 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за №1127, яким було передбачено перелік документів, що подавалися для державної реєстрації права власності на новозбудовані об`єкти нерухомого майна.

Крім того, п. 42 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.

У разі коли індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р. та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених цим пунктом, можуть бути подані документи, передбачені статтею 31 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Проте, жодних посилань на правовстановлюючі документи, якими б підтверджувалась належність ОСОБА_1 відповідного об`єкту нерухомого майна, наявність документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння йому у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси, ні означений технічний паспорт, ні інші матеріали реєстраційної справи, всупереч ч.ч.1, 3 п.41, п. 42 Порядку, не містять.

Відомості про кадастровий номер земельної ділянки під згаданим об`єктом та реєстрацію права власності на таку ділянку в матеріалах електронної реєстраційної справи відсутні.

Згідно зі ст.377 ЦК України (в редакції, чинній на час первинної реєстрації права власності 17.09.2019) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Водночас, земельна ділянка під згаданими гаражними боксами належить до земель комунальної власності, у приватну власність або користування забудовника чи інших осіб на той час не передавалася, у зв`язку з чим, права на земельну ділянку не виникали у ОСОБА_1 та в подальшому у ОСОБА_2 , та до них не переходили.

Згідно з ч.1 ст.376 ЦК України самочинно збудованим вважається об`єкт нерухомості, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного документа чи належно затвердженого проєкту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч.1 ст.376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Такий правовий висновок неодноразово підтверджений Верховним Судом у постанові від 10.10.2018 у справі №520/17520/14-ц, постанові від 02.12.2015 у справі №6-1328цс15 тощо.

За ч.2 ст.376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Відповідно до чинного законодавства, зокрема ст.ст.178, 316, 317, 376 ЦК України, не можуть бути в цивільному обороті об`єкти самочинного будівництва. Зазначене підтверджується правовими позиціями Верховного Суду України у справах №№6-286цс15, 3-202гс15, 6-265цс16. З урахуванням положень ст.331 ЦК України та роз`яснень, наведених в п.15 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №5 від 07.02.2014 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» до виникнення права власності на самочинно збудоване майно право власності існує лише на матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення) майна.

Водночас, відповідно до ч.1 ст.375 ЦК України право давати дозвіл на будівництво на своїй земельній ділянці будівель та споруд іншим особам має власник земельної ділянки.

Оскільки Харківська міська рада, як власник відповідної земельної ділянки, не надавала згоди на будівництво на її земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, вона має право вимагати усунення будь-яких порушень її прав як власника земельної ділянки (ч.2 ст.152 ЗК України).

У розумінні ст.1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» поняття самовільного зайняття земельної ділянки визначене як будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

З огляду на викладене, Харківська міська рада, як власник самовільно зайнятої земельної ділянки 6310137900:02:017:0030, мала підстави звернутись з позовом до ОСОБА_1 , та в подальшому до ОСОБА_2 , про знесення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна або про визнання права власності на цей об`єкт самочинного будівництва. Однак таких заходів Харківською міською радою не вживалося.

З урахуванням викладеного, оскільки відповідні гаражні бокси є самочинним будівництвом, право власності на яке, незважаючи на проведену державну реєстрацію цього права, не виникало, ОСОБА_2 не набув права власності на гаражні бокси у літ. Б-1 з реєстраційним номером 1920277663101.

Державна реєстрація права власності на цей об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_2 відбулась на підставі витягу з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер НОМЕР_2 .

Схему розташування будівель і споруд, поповерхові плани гаражів та інші технічні характеристики наведено в технічному паспорті, виготовленому станом на 09.02.2024 ФОП Луценко С.П.

Згідно з відомостями з ЄДЕССБ Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради 14.02.2024 зареєстровано декларацію ХК101240214687 про готовність до експлуатації об`єкта під назвою "Реконструкція гаражних боксів № 1/1 та № 2/1 у літ. «Б-1» за адресою: м. Харків, вулиця Гвардійців-Залізничників, 15". Код ДКБС-1242.1 Гаражі наземні. Клас наслідків СС1. Дата початку будівництва 26.01.2024, дата завершення будівництва 09.02.2024. Відомості про містобудівні умови та обмеження відсутні. Документ на земельну ділянку відсутній у зв`язку з реконструкцією або капітальним ремонтом об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаменту у плані.

Згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І. О. 20.03.2024 проведено реєстрацію змін розділу, а саме загальну площу об`єкта (413,3 кв. м) змінено - 569,7 кв. м.

Отже, зі змісту Витягу з реєстру будівельної діяльності ЄДЕСББ вбачається, що в ньому вказано відомості про рік початку будівництва (2024) та загальну площу будівель (569,7 кв. м). Крім того, у цьому Витязі зазначено про відсутність документа на земельну ділянку.

Як вбачається з правової позиції, викладеної Верховним Судом у постанові від 10.01.2024 у справі № 907/385/22, реконструкція це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин. Реконструкція створена з прив`язкою до вже існуючої нерухомості з використанням її функціональних елементів.

Отже, неможливо здійснити реконструкцію не введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва (будівельних матеріалів), на чому також наполягає прокурор, водночас вказані обставини залишились поза увагою судів попередніх інстанцій.

У даному випадку спірне майно має самочинний характер, а тому сама лише державна реєстрація права власності на цей об`єкт не могла бути належною та достатньою правовою підставою для набуття права користування земельною ділянкою у заявленому обсязі в розумінні статті 377 ЦК України, статті 120 та частини другої статті 134 ЗК України.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний із питаннями права власності на земельну ділянку.

Так, у постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

Хоча у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. "Б-1" як на об`єкт нерухомого майна на підставі вказаних у пунктах 46, 47 цієї постанови документів (технічного паспорту об`єкта нерухомості від 10.09.2019 наданого ФОП Каросьовим В.В.; довідки про обстеження від 26.08.2019 виданої ФОП Каросьовим В.В., у якій зазначено загальну площу об`єкта (413,3кв.м) та рік його будівництва (1991); витягу із реєстру будівельної діяльності ЄДЕСББ, серія та номер ХК101240214687; технічного паспорту, серія та номер: ТІ01:8906-8393-4054-9522, виданого 13.02.2024, видавник ЄДЕССБ), водночас відомості про введення його в експлуатацію у матеріалах справи відсутні.

Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, із якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного.

Аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31 6.33).

Таким чином, в силу частини другої статті 124, частини першої статті 134 Земельного кодексу України відповідач у спірних правовідносинах мав право отримати спірну земельну ділянку лише за результатами проведених земельних торгів.

Проте, всупереч зазначеним нормам земельного законодавства, Харківська міська рада шляхом прийняття підпункту 1 Додатку 3 до Рішення Харківської міської ради від 03.12.2024 за № 717/24 «Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок», надала ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310137900:02:017:0030) площею 0,2346 га із земель територіальної громади м. Харкова на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів).

Відповідно до п.3 Договору оренди від 17.02.2025 на земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна нежитлові будівлі літ. «А-1», літ. «Б-1», металевий контейнер та металеві споруди.

Вказана земельна ділянка з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030 передана в оренду для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів (п.15 Договору).

Відомості про державну реєстрацію вказаного договору оренди 21.02.2025 посвідчено державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Перебоєвою Т.І. в Державному реєстрі речових прав, номер відомостей про речове право 58724680.

При цьому, підставою для набуття права оренди на земельну ділянку ОСОБА_2 стало те, що на земельній ділянці за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15, розташовані гаражні бокси у літ. «Б-1», що зареєстровані за ним на праві приватної власності у Державному реєстрі речових прав.

Також аналізом відомостей Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності, технічного паспорту на об`єкт нерухомості, проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки встановлено, що гаражні бокси у літ. «Б-1» мають загальну площу забудови 0,05697 га, тоді як площа земельної ділянки, яка відводиться, становить 0,2346 га. Тобто, площа забудови гаражних боксів становить лише 24 % від площі земельної ділянки, яка відводиться ОСОБА_2 .

При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди.

Слід підкреслити, що ОСОБА_2 отримав в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030 саме для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів, а не для обслуговування інших нежитлових будівель.

Можливість отримання земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів передбачена з метою розміщення та обслуговування об`єктів нерухомого майна, які вже перебувають у власності особи, яка звертається до органу місцевого самоврядування з проханням надати їй земельну ділянку в оренду.

При цьому площа такої земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займає відповідний об`єкт нерухомого майна.

Зокрема, відповідно до вимог ст. 11 Закону України «Про будівельні норми» застосування будівельних норм або їх окремих положень є обов`язковим для всіх суб`єктів містобудування.

Наказом Державного комітету України у справах містобудування і архітектури № 44 від 17.04.1992 затверджено Державні будівельні норми 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» які поширюються на проектування нових і реконструкцію існуючих міських і сільських поселень України і є обов`язковими для органів державного управління, місцевого і регіонального самоуправління підприємств і установ незалежно від форм власності та відомчого підпорядкування, громадських об`єднань і громадян, які здійснюють проектування, будівництво і благоустрій на території міських і сільських поселень.

Пунктом 6.1 ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» визначені усереднені розміри земельних ділянок необхідних для обслуговування будівель та споруд.

Згідно з приміткою 1 до зазначеного п. 6.1 розміщення, місткість і розміри земельних ділянок установ та підприємств обслуговування, не зазначені в таблиці 6.1, слід приймати за завданням на проектування.

Водночас, згідно п. 3.25 ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» розташування і орієнтація житлових та громадських будинків повинні здійснюватись з урахуванням забезпечення нормативної тривалості інсоляції та норм освітленості відповідно до «Санитарных норм и правил обеспечения инсоляцией зданий и территорий жилой застройки» та СНІП II-4-79 «Естественное и искусственное освещение» як в будинках, що будуються, так і в сусідніх житлових і громадських будинках.

Для догляду за будівлями і здійснення їх поточного ремонту відстань до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни треба приймати не менше 1,0 м. При цьому повинно бути забезпечене влаштування необхідних інженернотехнічних заходів, що запобігатимуть стіканню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок.

Відповідно до 3.25а* ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» відстань між житловими будинками та господарськими будівлями і спорудами слід приймати відповідно до санітарних норм за таблицею 3.2а, але не менше протипожежних норм згідно з таблицею 1 додатка 3.1.

Відсутність будь-яких документів або аналітичних матеріалів, з яких вбачається яка саме площа необхідна для обслуговування вказаних будівель, свідчить про те, що міська рада не могла з наданих матеріалів встановити, яка саме площа потрібна для обслуговування будівель, в тому числі з урахуванням вимог чинного законодавства.

З урахуванням викладеного, суд погоджується з доводами прокурора про те, що наявність об`єкту нерухомості використана лише як формальний привід для уникнення процедури земельних торгів.

Таким чином, площа земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування гаражних боксів, значно менша ніж фактично відведена Алі Йалмаз Феіму в користування, що використовується для обслуговування інших об`єктів за адресою м.Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15.

Згідно ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною 1 ст.203 цього Кодексу.

Частиною 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Таким чином, невідповідність спірного рішення міської ради та договору оренди землі вимогам ст. ст. 124, 134, 135 ЗК України є підставою для визнання незаконними та скасування вказаного рішення, визнання недійсним договору оренди та застосування правових наслідків недійсності правочину.

Пунктами «г», «д» ч. 3 ст. 152 ЗК України в якості способів захисту прав на землю передбачено: визнання недійсними рішень органів виконавчої влади; визнання угоди недійсною; застосування інших, передбачених законом, способів.

Пунктами 2, 4, 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України в якості способів захисту цивільних прав передбачено: визнання правочину недійсним, відновлення становища, яке існувало до порушення, визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування.

З огляду на те, що рішення Харківської міської ради щодо надання земельної ділянки, розташованої по вул. Гвардійців-Залізничників, 15 у м. Харкові, в оренду Алі Йалмаз Феіму є незаконним і слугувало підставою для подальшого оформлення права користування на зазначену земельну ділянку, то й Договір не відповідає законові та порушує права власника.

У зв`язку з наведеним, суд вважає законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню вимогу прокурора про визнання недійсним Договору від 17.02.2025 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, по вул. Гвардійців Залізничників, 15 в м. Харкові, площею 0,2346 га, укладений між Харківською міською радою та Алі Йалмаз Феімом, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 58724963).

Відповідно до вимог ст.1212 ЦК України особа, яка набула майно без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї статті застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Відповідно до ст.1213 ЦК України набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

Також, положеннями ст. 34 Закону України «Про оренду землі» та п. 18 Договору передбачено обов`язок орендаря у разі припинення або розірвання договору оренди землі повернути земельну ділянку її орендодавцю, на умовах визначених договором.

З огляду на порушення порядку відведення земельної ділянки в користування, вона підлягає поверненню власнику.

У зв`язку із викладеним фізична особа-підприємець Алі Йалмаз Феім зобов`язаний повернути територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 630137900:02:017:0030 за адресою: м.Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15.

Отже позов прокурора в цій частині також підлягає задоволенню.

Крім того, процедуру вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом на території міста Харкова регулює Порядок вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом, затверджений рішенням Харківської міської ради від 17.08.2011 №390/11 «Про затвердження Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом», зі змінами.

Відповідно до п. 3.1 вищевказаного Порядку для збереження об`єкту самочинного будівництва забудовником подається клопотання на ім`я міського голови за формою згідно з додатком 1 до цього Порядку та документами визначеними п. 3.1.

Як зазначає прокурор в позовній заяві, за результатами опрацювання відомостей з Єдиного міського реєстру актів Харківської міської ради, встановлено відсутність рішень щодо збереження об`єкту самочинного будівництва.

Крім цього, окружною прокуратурою направлявся лист в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» від 12.02.2025 за №52-106-968вих-25 до Харківської міської ради щодо встановлених порушень земельного законодавства.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради листом від 12.03.2025 за №2077/0/225-25 повідомлено про те, що за умови встановлення факту самовільного будівництва на земельній ділянці, площею 0,2346 га, кадастровий номер 6310137900:02:017:0030, за адресою м. Харків, вул.Гвардійців Залізничників, 15, належним способом захисту порушених прав Харківської міської ради є звернення з вимогою про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Вказана правова норма беззаперечно свідчить про те, що спірний об`єкт нерухомого майна є об`єктом самочинного будівництва.

Частинами другою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке: особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі №916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті.

Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Згідно ст.377 ЦК України (в редакції, чинній на час первинної реєстрації права власності) передбачені наступні положення.

Так, згідно ч.1 вказаної статті ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Водночас, земельна ділянка під нежитловою будівлею літ. «Б-1» за адресою м.Харків, вул. Гвардійців Залізничників, 15, яка належить до земель комунальної власності, у приватну власність або користування забудовника чи інших осіб до прийняття рішення 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 03.12.2024 №717/24 «Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок», не передавалася.

Враховуючи вищевикладене, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22.

У силу ч.5 ст.376 ЦК України на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. При цьому, згідно ч.6 вказаної статті ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

Про те, що позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені у зв`язку зі здійсненням самочинного будівництва є неефективними способами захисту, Верховний Суд вказував також у постанові від 27.04.2022 у справі №521/21538/19.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Відповідно до ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Земельна ділянка за адресою: м. Гвардійців-Залізничників, 15, розташована у межах міста Харкова та не перебувала у приватній та державній власності, у зв`язку з чим в силу закону є комунальною власністю територіальної громади міста в особі Харківської міської ради.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №916/1608/18).

З огляду на викладене, Велика Палата Верховного Суду у п. 88 постанови від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зробила висновок, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодуванням завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду при розгляді справи №202/7377/16-ц.

Оскільки зазначена земельна ділянка, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Залізничників, 15, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Харкова, а гаражні бокси літ. «Б-1», розташовані на ній, є об`єктом самочинного будівництва, то належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою (у даному випадку Харківська міська рада) є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Як зазначалося вище, Харківська міська рада визначила способом захисту порушених інтересів територіальної громади в даному випадку визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Відповідна позовна вимога є різновидом негаторного позову, передбаченого статтею 391 Цивільного кодексу України, згідно з якою власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном на протязі всього часу існування перешкод.

Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що сам по собі факт державної реєстрації без наявності відповідних правових підстав, передбачених законодавством, не тягне за собою легітимізацію самочинно збудованого майна.

Ураховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина друга статті 152 Земельного кодексу України).

Таким чином, враховуючи позицію власника земельної ділянки, розташованої за адресою по вул. Гвардійців Залізничників, 15, м. Харкова - Харківської міської ради, то належним способом захисту є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання права власності на самочинно побудоване майно, відповідно до частини 5 статті 376 ЦК України.

Крім цього, у постанові від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20 Верховним Судом наведено висновок про те, що: «належними відповідачами за вимогами про знесення самочинно збудованого майна, приведення приміщень у первісний стан шляхом знесення самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна, усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом перебудови самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна мають бути чинні власники спірного майна, а визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом».

Належними відповідачами за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є особи, які придбали об`єкт самочинного будівництва у забудовника та зареєстрували право власності на такий об`єкт: тобто не забудовник, а саме останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво, про що вказав Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 19.03.2024 у справі №915/1439/21.

Таким чином, належним позивачем у справі про визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва за власником земельної ділянки та визнання недійсним договору оренди є Харківська міська рада, а належним відповідачем фізична особа-підприємець Алі Йалмаз Феім, як останній набувач, за яким на теперішній час зареєстроване право власності на майно.

Вирішуючи питання щодо добросовісності набуття Алі Йалмаз Феімом права власності на гаражні бокси у літ. Б-1 суд зазначає наступне.

Згідно зі змістом правової позиції, сформованої Великою Палатою Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, не будь яка особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатись на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а тільки лише добросовісна.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Обов`язок діяти добросовісно поширюється на обидві сторони договору (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №688/2908/16-ц).

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 узагальнила, що принцип добросовісності, який лежить в основі доктрини venire contra factum proprium, є стандартом чесної та відкритої поведінки. Це означає повагу до інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Як обґрунтовано зазначає прокурор, відповідач діяв недобросовісно, адже незаконно отримав в оренду первинну земельну ділянку.

При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 2 та ч. 3 ст. 13 ЦК України).

Конституційний Суд України у рішенні від 28.04.2021 № 2-р(ІІ)/2021 зауважив, що словосполучення «а також зловживання правом в інших формах», передбачене у частині 3 статті 13 ЦК України, слід тлумачити та застосовувати не відокремлено від інших приписів права, а в їх посутньому взаємозв`язку з приписами цього кодексу, насамперед із тими, які є у його статтях 3, 12 і 13.

Тому, на думку Конституційного Суду України, учасник цивільних відносин у разі потреби за допомогою відповідної консультації зможе розумно передбачити, які його дії надалі можна буде кваліфікувати як недобросовісні та такі, що порушують межі здійснення цивільних прав, зокрема у формі зловживання правом, та якими можуть бути юридичні наслідки таких дій (абзац другий пункту 3.6 мотивувальної частини рішення).

У постанові від 20.07.2022 №923/196/20 Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що можливість втручання у право власності шляхом визнання недійсними правочинів передбачена у ЦК України. Підстави для такого визнання є доступними, чіткими, а наслідки їхнього застосування - передбачуваними для сторін правочинів.

За обставин цієї справи метою позивача як сторони спірного договору купівлі-продажу, який звернувся до суду, був контроль за користуванням земельною ділянкою через недобросовісне заволодіння нею з боку відповідача, який для того, аби оминути конкурентні засади її придбання, надав недостовірну інформацію про наявність у нього права власності на об`єкт незавершеного будівництва позивачеві. Такий об`єкт був і є самочинним будівництвом, право власності на яке не могло виникнути з факту його державної реєстрації та за відсутності будь-якого права на спорудження цього об`єкта на первинній земельній ділянці. А тому у відповідача завідомо не було підстав претендувати на її придбання на неконкурентних умовах.

Також Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 06.09.2023 у справі № 910/21329/17 зазначив: «Водночас колегія суддів звертає увагу, що добросовісність набувача передбачає не лише звіряння відомостей про права на нерухоме майно з інформацією, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також розумну обачність набувача.

Така розумна обачність включає перевірку, виявлення та докладання інших зусиль для визначення наявності прав інших осіб стосовно нерухомого майна. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на важливості встановлення розумної обачності як критерію добросовісного набувача, зокрема, у постановах від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 (провадження № 14-317цс19, пункт 116), 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 4-473 цс 18, пункт 125.4), від 30.01.2019 у справі № 357/9328/15-ц (провадження № 14-460цс18), від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 108), від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256 цс 18, пункт 90), від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц (провадження № 14-71цс18), від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц (провадження № 14-95цс18), від 15.05.2018 у справі № 372/2180/15-ц (провадження № 14-76цс18).

Тому набувач нерухомого майна може вважатися добросовісним лише тоді, коли він не просто покладався на відомості з Державного реєстру, а робив це добросовісно.

Якщо перевірка нерухомого майна дає підстави для сумнівів щодо наявності прав інших осіб на нерухоме майно, у тому числі незареєстрованих, то набувач такого майна має вчинити дії, спрямовані на усунення таких сумнівів, або відмовитися від набуття нерухомого майна; в іншому разі набувач не буде вважатися добросовісним.

Водночас запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності відчужувача не є безспірним доказом добросовісності набувача.

Тобто, в набувача все ж таки є потреба в перевірці контрагента й майна в разі його придбання. А власник майна має право доводити, що під час учинення правочину набувач повинен був засумніватися в праві відчужувача на відчуження майна.

Ураховуючи викладене, маючи реальний інтерес у поверненні за рахунок отримання у власність нежитлової будівлі літ. Б-1 предмету позики у розмірі 367500,00 грн., а також те, що передати право власності на відповідне майно може тільки лише особа, яка є власником, усвідомлюючи неможливість для ОСОБА_1 передати більше прав, ніж він має, відповідач мав усі підстави та можливості для перевірки інформації щодо наявності у ОСОБА_1 правоустановчих документів про право власності на спірну нежитлову будівлю літ. Б-1. Здійснення такої перевірки було необхідною умовою дотримання вимог законодавства при набутті права власності на цю нежитлову будівлю. Недотримання Відповідачем цієї вимоги, що виявилося у відсутності належної правової перевірки, яку ОСОБА_2 міг і повинен був провести з точки зору спроможності забезпечити переданий ним ОСОБА_3 грошовий займ у розмірі 367 500, 00 грн., перед укладенням угоди, свідчить про його неналежну обачність та повністю нівелює його добросовісність у набутті права власності на спірну будівлю літ. Б-1.

Отже, у спірних правовідносинах щодо нібито набуття ОСОБА_2 права власності на гаражні бокси у літ. Б-1, загальною площею 413,3кв.м, що знаходяться за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників ,15 за договором іпотеки від 21.11.2019 № 6734, добросовісність останнього виключається.

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном.

Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява №19336/04), пункти 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними із цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки - встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

У даному випадку відсутнє втручання у право ФОП Алі Йалмаз Феіма на мирне володіння майном.

Проте, наведені вище обґрунтування недобросовісності відповідача у питанні набуття права власності на спірну нежитлову будівлю літ. Б-1 виключає непропорційне втручання у право на володіння майном, відсутність справедливого балансу між інтересами суспільства й приватними інтересами відповідача у фактичному володінні спірною земельною ділянкою. Отже, приватні інтереси ОСОБА_2 у володінні спірною земельною ділянкою комунальної власності не перевершують загальні інтереси територіальної громади міста Харкова у контролі за комунальним майном. Відповідач не понесе надмірний тягар у зв`язку з визнанням недійсним спірного договору оренди земельної ділянки та визнанням за міськрадою права власності на спірну нежитлову будівлю.

Підсумовуючи вищевикладене, суд задовольняє вимогу прокурора про усунення перешкод територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Залізничників, 15, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул. Гвардійців Залізничників, 15, у м.Харкові.

Заперечення відповідача проти позову спростовуються вищевикладеним.

Здійснюючи розподіл судових витрат, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини 1 статті 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При цьому слід врахувати, що згідно з частиною 14 статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

У даній справі Верховний Суд за наслідками касаційного перегляду рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 та постанови Східного апеляційного господарського суду від 19.01.2026 передав справу на новий розгляд до суду першої інстанції. При цьому розподіл судових витрат, понесених прокурором, за подання апеляційної та касаційної скарги Верховним Судом не було здійснено.

У зв`язку з цим, оскільки за результатами нового розгляду справи судом було задоволено позов прокурора в повному обсязі, сплачений ним судовий збір за подання позовної заяви, апеляційної скарги та касаційної скарги покладається на відповідача.

Керуючись статтями 129, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір від 17.02.2025 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, по вул. Гвардійців Залізничників, 15 в м. Харкові, площею 0,2346 га, укладений між Харківською міською радою (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7, код 04059243) та Алі Йалмаз Феімом ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ), скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 58724963).

Усунути перешкоди територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Залізничників, 15, шляхом визнання за Харківською міською радою (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7, код 04059243) права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул. Гвардійців Залізничників, 15, у м.Харкові.

Зобов`язати Фізичну особу-підприємця Алі Йалмаз Феіма ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7, код 04059243) нежитлову будівлю літ."Б-1", загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул.Гвардійців Залізничників, 15, у м. Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:02:017:0030, шляхом укладання акту прийому - передачі.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Алі Йалмаз Феіма ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м.Харків, вул.Богдана Хмельницького, буд.4, код 02910108) 48874,42грн. судового збору за подання позовної заяви, 73311,63грн. судового збору за подання апеляційної скарги, 97748,83грн. судового збору за подання касаційної скарги.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено "10" серпня 2026 р.

СуддяМ.В. Калантай