Решение № 32212921, 04.07.2013, Господарський суд Запорізької області

номер провадження справи 31/54/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Запорізької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.07.2013 Справа № 908/1628/13

Господарський суд Запорізької області у складі судді Хуторного В.М., при секретарі Романовій К.І.

За участю представників: від позивача - Черкез Є.В., довіреність № 708 від 18.06.2013 р.; від відповідача - ОСОБА_2, довіреність № 34 від 19.02.2013 р.

Розглянувши в судовому засіданні матеріали справи №908/1628/13

за позовом: Приазовської селищної ради Приазовського району Запорізької області, АДРЕСА_1 (скорочено Приазовська селищна рада);

до відповідача: Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, АДРЕСА_1 (скорочено ФОП ОСОБА_3.);

про розірвання договору оренди земельної ділянки

Ухвалою господарського суду від 08.05.2013 р. позовна заява прийнята до розгляду, порушено та присвоєно номер провадження у справі 31/54/13, справу до розгляду в засіданні господарського суду призначено на 19.06.2013 р. В судовому засіданні оголошувались перерви до 26.06.2013 р. та до 04.07.2013 р.

За клопотанням представників сторін розгляд справи здійснювався без застосування засобів фіксації судового процесу.

У відповідності до ст. 85 ГПК України в судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

СУТНІСТЬ СПОРУ:

Приазовська селищна рада звернулась до господарського суду Запорізької області з позовною заявою до ФОП ОСОБА_3 про розірвання договору від 03.09.1999 р. оренди земельної ділянки, що розташована у АДРЕСА_2, загальною площею 0,12 га.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем на підставі Договору оренди від 03.09.1999 р. було отримано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,12 га, розташовану у АДРЕСА_2. За усною домовленістю між відповідачем та третіми особами, на зазначеній земельній ділянці були розташовані малі архітектурні форми, що є порушенням законодавства України. Окрім того, Договір оренди з відповідачем було укладено з метою благоустрою, реконструкції дренажу, наведення порядку. Жодна із зазначених цілей не була досягнута, екологічне становище орендованої земельної ділянки лише погіршилось. Зазначає, що на орендованій земельній ділянці закладено фундамент для здійснення на ній капітального будівництва, на початок якого позивач не надавав відповідного дозволу. У зв'язку з цим Договір оренди повинно бути розірвано. В обґрунтування вимог позивач посилається на ст. 1, 2, 49, 54, 61, 64 ГПК України, ст. 16, 256, 610 ЦК України, ст. 24 Закону України «Про оренду землі», ст. 34 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» та положення «Порядку розміщення малих архітектурних форм для провадження підприємницької діяльності», затвердженого рішенням Приазовської селищної ради від 03.11.2009 р. № 8.

Представник позивача в судовому засіданні підтримує позовні вимоги в повному обсязі.

ФОП ОСОБА_3, відповідач у справі, у відзиві на позовну заяву вказує, що висунуті претензії позивача не доведені, не мають правового підгрунття.

Представник ФОП ОСОБА_3 у судовому засіданні доводи, викладені у позовній заяві заперечує в повному обсязі, у задоволенні позову просить відмовити.

Розглянувши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

03.09.1999 р., на підставі рішення Приазовської селищної ради, двадцятої сесії, ХХІІІ скликання від 25.08.1999р. № 71 «Про виділення у тимчасове користування (на умовах оренди) земельної ділянки приватному підприємцю ОСОБА_3.», між Приазовською селищною радою (Орендодавець, позивач) та ФОП ОСОБА_3 (Орендар, відповідач) було укладено Договір оренди земельної ділянки (надалі Договір оренди), за яким Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку, розташовану у АДРЕСА_2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,12 га земель загального користування, згідно з планом, що є невід'ємною частиною цього договору. Зазначена земельна ділянка передається в оренду для благоустрою, реконструкції дренажу, наведення порядку, розміщення торгівельних місць (розділ 1 Договору оренди).

Орендар зобов'язується вчасно сплачувати орендну плату (розділ 3 Договору оренди), використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору, ефективно використовувати землю, не допускати погіршення екологічної обстановки на території в результаті своєї діяльності (розділ 4 Договору оренди).

Згідно розділу 2 Договору оренди, цей договір укладено на строк 20 років і набирає чинності з моменту його реєстрації в Приазовському районному відділі земельних ресурсів.

Відповідно до книги записів (реєстрації) державних актів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) на території Приазовської районної ради, 03.09.1999 року договір зареєстровано у Приазовському районному відділі земельних ресурсів, про що здійснено запис №2.

У відповідності до умов Договору, орендодавець має право здійснювати контроль за відповідністю використання Орендарем наданої в оренду земельної ділянки її цільовому призначенню та достроково припиняти право оренди у разі порушень умов використання земельної ділянки або інших умов договору (розділ 4 Договору).

Актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 11.09.2012 р., складеного державним інспектором відділу оперативного контролю за дотриманням вимог земельного законодавства управління контролю за використанням та охороною земель Державної інспекції сільського господарства в Запорізькій області Коробко Ю.В., а також рішенням господарського суду Запорізької області від 01.11.2012 р. по справі № 5009/3588/12 (рішення набрало законної сили 18.12.2012 р.) встановлено, що на теперішній час на земельній ділянці площею 0,12 га, яку використовує ПП ОСОБА_3, розташовано 12 торгівельних МАФ (малих архітектурних форм), встановлені третіми особами, які розміщено за усною домовленістю цих громадян з орендарем ФОП ОСОБА_3

Вказані архітектурні форми є збудованими в порушення зазначених вище положень Договору, без погодження з орендодавцем Приазовською селищною радою, але з дозволу орендаря земельної ділянки ФОП ОСОБА_3

Крім того, із встановленням та використанням торгівельних МАФ значно погіршується екологічна ситуація земельної ділянки, що передана в оренду, адже у зв'язку зі здійсненням торгівельної діяльності осіб, що мають домовленість з ФОП ОСОБА_3, забруднюється навколишнє середовище, неналежним чином вивозиться сміття, забруднені відходи виливаються у навколишню середу, тощо.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню.

Позивачем у позові, та у наданих додаткових поясненнях до нього, порушуються питання щодо правомірності будівництва капітальних споруд на спірній земельній ділянці та недотримання умов договору відповідачем стосовного цільового призначення земельної ділянки, невиконання відповідачем умов договору щодо реконструкції дренажу, ненаведення порядку на земельній ділянці, розміщення торгівельних місць.

Між сторонами у справі виникли орендні правовідносини. За договором оренди землі орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар - використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України), кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: відновлення становища, яке існувало до порушення.

Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України).

Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Вказані малі архітектурні форми встановлено на орендованій ФОП ОСОБА_3 земельній ділянці в порушення законодавства України.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил.

У відповідності до положень Закону України «Про благоустрій населених пунктів», для розміщення на земельній ділянці малих архітектурних форм, орендар повинен дотримуватись положень законів України, регуляторних актів, затверджених органами місцевого самоврядування (ст. 34 Закону).

Згідно з порядком розміщення малих архітектурних форм для провадження підприємницької діяльності, що затверджений 03.11.2009 р. рішенням Приазовської селищної ради № 8 (надалі Порядок), розміщення малої архітектурної форми здійснюється на підставі рішення Приазовської селищної ради. Самовільне розміщення малих архітектурних форм забороняється (п. 3 Порядку).

Селищна рада приймає рішення щодо надання дозволу на розміщення малих архітектурних форм. (п. 8 Порядку).

Як вбачається з викладеного вище, орендар ФОП ОСОБА_3, погоджуючи з громадянами та дозволяючи розміщення на орендованій нею земельній ділянці малих архітектурних форм, не додержується встановлених нормативними актами правил розміщення таких тимчасових споруд. Заяву про розміщення малих архітектурних форм на території орендованої ФОП ОСОБА_3 земельної ділянки до Приазовської селищної ради не подавалось. Рішення про надання дозволу на розміщення малих архітектурних форм на території орендованої ФОП ОСОБА_3 земельної ділянки Приазовською селищною радою не приймалось.

Отже, ФОП ОСОБА_3 істотно порушує договір, значною мірою позбавляючи Приазовську селищну раду того, на що вона розраховувала при укладені договору.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» до істотних умов договору оренди землі віднесено умову щодо використання та цільового призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

У відповідності до ст. 96 Земельного кодексу України, розділу 4 Договору оренди земельної ділянки, до обов'язку орендаря належить використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Згідно приписів ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Відповідно до ст. 90 Земельного кодексу України, ст. 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», власники земельних ділянок мають право, зокрема, передавати земельну ділянку в оренду; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Рішення з питань планування та забудови територій приймаються сільськими, селищними, міськими радами та їх виконавчими органами, районними, обласними радами, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями в межах визначених законом повноважень з урахуванням вимог містобудівної документації.

За приписами ст. 375 Цивільного кодексу України право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам має власник земельної ділянки.

Згідно зі статтею 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки вправі надавати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій).

Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Якщо інше не передбачене законом або договором, землекористувачі також мають право на здійснення будівництва на орендованій земельній ділянці (ст. 95 Земельного кодексу України).

Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Отже, суд погоджується з позицією позивача, та вважає, що право здійснювати будівництво на земельній ділянці має власник цієї земельної ділянки або особа, якій ця земельна ділянка передана в користування власником, і щодо якої саме власником надана згода на здійснення на цій землі будівництва. Наявність згоди власника землі є необхідною передумовою та правовою підставою для здійснення відповідного будівництва.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечувалось представником відповідача, 19.09.2012 р. від ФОП ОСОБА_3 до Виконавчого комітету Приазовської селищної ради було направлено повідомлення, що надійшло за вх. № 831, у якому орендар повідомив орендодавця про початок виконання будівельних робіт.

Відповідно позивачем було надіслано відповідачу лист-відповідь № 1483 від 24.09.2012 р. про заперечення проти капітального будівництва на спірній земельній ділянці.

Суд не погоджується з доводами відповідача щодо відсутності вимог діючого законодавства стосовно погодження капітального будівництва із власником земельної ділянки.

За відсутності погодження з позивачем (наявності письмової згоди позивача), відповідач відступив від істотних умов договору щодо цільового призначення земельної ділянки, передбаченого розділом 1 Договору, а також порушив вимоги чинного законодавства України щодо погодження будівництва із орендодавцем.

Генеральний план населеного пункту - це містобудівна документація що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту за змістом п. 1 ч. 1. ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Як вбачається з наданого викопіювання Генплану смт. Приазовське, на спірній земельній ділянці не передбачено капітальних споруд, таких як торгівельний комплекс, тощо.

Щодо доводів позивача про те, що відповідачем порушуються умови спірного договору оренди землі в частині своєчасної та повної сплати орендних платежів, то слід зазначити наступне.

За змістом ст. 15 Закону України «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно зі ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно ст.ст. 271, 274, 288 Податкового кодексу України, базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом. Ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

У відповідності зі ст. 286.2 Податкового кодексу України, платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов'язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі. Згідно із ст. 288.5. Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: 288.5.1 не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Згідно з п. 35 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», виключною компетенцією сільських, селищних, міських рад є затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Рішенням Приазовської селищної ради від 29.01.2009 № 18 «Про затвердження «Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі на території Приазовської селищної ради», затверджено Положення, та формула розрахунку річної орендної плати. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, переданої в оренду за Договором від 03.09.1999 р., була проведена Відділом Держземагенства у Приазовському районі Запорізької області. З витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №599 від 27.03.2013 р. вбачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 98534,4 грн.

Суд дійшов висновку, що орендар має обраховувати та сплачувати орендну плату за орендовану земельну ділянку у трикратному розмірі земельного податку, згідно ст. ст. 271, 274, 286, 288 Податкового кодексу України, що складає 295,6 грн. на рік. Відповідач надав докази сплати орендної плати у підвищеному розмірі (а. с. 52-80 т. 2), тому доводи позивача в частині неповної сплати орендної плати судом до уваги не приймаються.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Судом не приймаються до уваги посилання позивача на недотримання орендарем санітарних норм, що зафіксовано комісійними актами від 05.09.2012 р. та від 17.06.2013 р., оскільки складання таких актів віднесено до компетенції санітарної епідеміологічної служби, тоді як вони складені в односторонньому порядку представниками Приазовської селищної ради без участі ФОП ОСОБА_3 Доказів того, що відповідачка викликалась для складання та підписання таких актів, суду не надано.

Щодо доводів позивача про неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі з питання реконструкції дренажу, то слід зазначити наступне.

На підтвердження належного виконання відповідачкою умов договору з питання реконструкції дренажу, останньою до суду надані такі документи, як технічний паспорт від 03.09.2012 р. на архітектурну споруду бювет літ. А-1, свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 04.09.2012р. (дублікат), Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 26.06.2003р. (дублікат).

Проте, вищевказані документи не можуть бути розцінені судом як належні докази виконання ФОП ОСОБА_3 умов спірного договору оренди землі щодо реконструкції дренажу, оскільки вони стосуються архітектурної споруди бювету літ. А-1, що за своїм визначенням є спеціальною спорудою біля виходу мінерального джерела на поверхню землі; призначений для проведення питного лікування мінеральними водами. В той же час, під терміном «дренаж» розуміється один із способів осушення територій.

У зв'язку з цим, суд приходить до висновку, що відповідачем не було доведено належними доказами виконання договірного зобов'язання щодо реконструкції дренажу не лише бювету, а всієї орендованої ділянки.

З приводу тверджень позивача про порушення відповідачем порядку та умов розміщення торгівельних місць на орендованій земельній ділянці, представником відповідача повідомлено про те, що вказане питання вже було предметом дослідження під час розгляду господарським судом справи №5009/4833/13 у рішенні від 11.03.2013р. (за позовом Приазовської селищної ради до ФОП ОСОБА_3 про приведення земельної ділянки в належний стан), залишеного без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 14.05.2013 р. Вказане рішення не встановлює преюдиційних фактів, оскільки стосується іншого предмету спору, тому судом до уваги не приймається.

Виходячи з вимог ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З урахуванням викладеного, керуючись ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки, що розташована у АДРЕСА_2, укладений 03.09.1999 р. між Приазовською селищною радою та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3.

Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_1, ІПН НОМЕР_1) на користь Приазовської селищної ради Приазовського району Запорізької області (72401, Запорізька область, Приазовський район, смт. Приазовське, вул. Леніна, 5 код ЄДР 20527198) 1147 (одна тисяча сто сорок сім) грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено 04.07.2013 р.

Суддя Хуторной В.М.