Решение № 141303581, 09.11.2026, Господарський суд Житомирської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,

e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ 03499916

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 листопада 2026 р.м. ЖитомирСправа № 906/675/26

Господарський суд Житомирської області у складі судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Газарової Є.Д.

за участю представників сторін:

від позивача: Якухно О.М., адвокат, ордер серії АМ №1126906 від 09.04.2026

від відповідача-1: не прибув

від відповідача-2: Мельник Я.О., адвокат, ордер серїі АМ №1159496 від 01.10.2025

від третіх осіб: 1. не прибув

2. Муравський М.А., адвокат, ордер серії АМ №1160610 від 09.10.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Проспереті»

до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Добробут Полісся"

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Поліські Аграрні Інвестиції"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: Товариства з обмеженою відповідальністю "Ма`рижани Агро", Товариства з обмеженою відповідальністю "Акріс-Груп"

про переведення прав та обов`язків покупця, припинення договору оренди землі

Процесуальні дії по справі.

Господарський суд Житомирської області відповідно до ухвали суду від 05.06.2026 розглянув справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро Проспереті" до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Добробут Полісся", 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Поліські Аграрні Інвестиції" з позовними вимогами про переведення на ТОВ "Агро Проспереті" права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок від 29.11.2024, укладеного між ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" (продавець) та ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" (покупець), в частині земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021; припинення договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,5783га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021, укладений 30.12.2022 між Шевченко Григорієм Михайловичем, новий орендодавець ТОВ "Агро Проспереті", та ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся", новий орендар ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" за правилами загального позовного провадження, перше підготовче засідання призначив на 06.11.2026 о 11:00.

Господарський суд в межах стадії підготовчого провадження прийняв такі ухвали: від 11.06.2026 про залучення до участі у справі третіми особами на стороні ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" - ТОВ "Ма`рижани Агро" та ТОВ "Акріс-Груп"; від 06.07.2026 про відкладення підготовчого засідання на 30.07.2026 о 10:00.

Господарський суд ухвалою від 30.07.2026 закрив підготовче засідання та призначив справу до розгляду по суті на 07.09.2026 о 10:00.

Господарський суд в межах стадії розгляду справи по суті прийняв такі ухвали: від 07.09.2026 оголосив перерву в засіданні до 22.09.2026 о 14:30; від 22.09.2026 оголосив перерву в судовому засіданні до 05.10.2026 о 12:00; від 05.10.2026 призначив судове засідання для проведення стадії судових дебатів на 29.10.2026 о 16:00.

Господарський суд в судовому засіданні 29.10.2026 перейшов до стадії ухвалення судового рішення, проголошення рішення призначив на 14:30 09.11.2026.

Вирішуючи питання про можливість розгляду справи за відсутності представника Відповідача ТОВ "Агрофірма"Добробут Полісся", Господарський суд приймає до уваги таке.

В частині 11 ст. 242 ГПК України (далі - Кодексу) визначено, що у разі відсутності в учасника справи електронного кабінету суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в паперовій формі рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Верховний Суд неодноразово наголошував, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, у цьому випадку суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №800/547/17 та інші).

До повноважень господарських судів не віднесено встановлення фактичного місцезнаходження юридичних осіб або місця проживання фізичних осіб - учасників судового процесу (подібний висновок викладено Верховним Судом у постанові від 19.07.2023 у справі №906/638/22).

Верховний Суд також висновує, що негативні наслідки через неодержання підприємцем звернення до нього, якщо таке звернення здійснене добросовісно і розумно, покладаються на підприємця (див. постанову ВПВС від 19.05.2020 у справі №910/719/19, а також постанову ОПКГС у складі ВС від 17.05.2024 у справі №910/17772/20).

Заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання (рішення ЄСПЛ у справі "Юніон Аліментарія Сандерс С. А. проти Іспанії" від 07.07.1989).

Відповідно до усталеної позиції Верховного Суду, зазначено, що витративши значні ресурси, Україна створила інформаційне поле, де зацікавлена особа може знайти інформацію про судову справу. Функціонує Єдиний державний реєстр судових рішень. На сайті судової влади доступні персоналізовані відомості про автоматичний розподіл справ та розклад засідань. Працює підсистема "Електронний кабінет" ЄСІТС.

В свою чергу, ухвали суду від 05.06.2026, від 06.07.2026, від 30.07.2026, від 07.09.2026, від 22.09.2026 та від 05.10.2026, надіслані на адресу Відповідача ТОВ "Агрофірма "Добробут Полісся", повернулися з відміткою органу зв`язку про причини невручення "адресат відсутній".

Господарський суд зазначає, що Відповідач ТОВ "Агрофірма "Добробут Полісся" не виконав вимоги Закону щодо обов`язку зареєструвати в підсистемі "Електронний суд" ЄСІКС електронний кабінет для обміну документами, про обов`язок зареєструвати електронний кабінет вказано у п. 5 резолютивної частини ухвали суду від 05.06.2026 та п. 4 резолютивної частини ухвали суду від 06.07.2026.

Господарський суд додатково повідомляв Відповідача ТОВ "Агрофірма "Добробут Полісся" про розгляд справи шляхом розміщення оголошення на сайті судової влади України.

В судовому засіданні 09.11.2026 проголошено скорочене рішення про відмову у позові.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро Проспереті» просить перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок від 29.11.2024, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Добробут Полісся" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Поліські Аграрні Інвестиції", в частині земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021, а також припинити договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021, укладений 30.12.2022 між ОСОБА_1 , новий орендодавець Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро Проспереті», та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Добробут Полісся", новий орендар Товариство з обмеженою відповідальністю "Поліські Аграрні Інвестиції".

Фактичні підстави позову. У власності ОСОБА_1 перебувала земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021, розташована на території Хорошівської селищної ради Хорошівського району Житомирської області, яка за договором оренди землі від 30.12.2022 передана в оренду ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" строком на 7 років. ТОВ "Агро Проспереті" набуло право власності на вказану земельну ділянку 10.10.2024 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу , а отже до товариства перейшли права і обов`язки орендодавця за договором оренди, про що було повідомлено ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" листами від 14.10.2024 та 13.11.2024. Однак з інформації Державного земельного кадастру від 16.10.2025 та з інформації Державного реєстру речових прав від 27.10.2025 ТОВ "Агро Проспереті" стало відомо про зареєстровані права: оренди земельної ділянки ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок від 29.11. 2024, укладеного з ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся"; суборенди земельної ділянки ТОВ "Ма`рижани Агро" на підставі договору суборенди землі № 25-03/25 від 25.03.2025, укладеного з ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" строком до 31.12.2025, з автоматичним продовженням дії договору; суборенди земельної ділянки ТОВ "Акріс - Груп" на підставі договору суборенди землі № 25-03/25 від 25.03.2025, укладеного з ТОВ "Ма`рижани Агро" строком до 31.12.2026, з автоматичним продовженням дії договору.

Правові підстави позову. За змістом ч.5 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу ( іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Аналогічне право закріплене і в ст. 411 ЦК України, відповідно до ч.1 якої землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом. Разом з тим, ч. ч. 2,3 ст. 411 ЦК України встановлено, що у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Таким чином, законодавець, надаючи орендарю право продажу права користування орендованою земельною ділянкою, зобов`язав останнього повідомляти власника земельної ділянки (орендодавця) про такий намір і надав останньому право переважного викупу такого права користування. Аналіз вище вказаних норм законодавства свідчить про те, що законодавець поставив сторони орендних відносин щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення в рівне становище, надавши їм можливість переважного перед іншими особами викупу орендарем права власності на земельну ділянку ( ст.9 Закону України "Про оренду землі") та власником - права користування (оренди) своєї земельної ділянки ( ст. 411 ЦК України). Такий висновок узгоджується зі змістом п.1 ч.1 ст. 412 ЦК України (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача); ч. 1 ст. 606 ЦК України (зобов`язання припиняється поєднанням боржника і кредитора в одній особі); ч.1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" (договір оренди землі припиняється в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря). У такому випадку, право користувача ( орендаря) земельної ділянки на відчуження права оренди, передбачене ч.5 ст. 93 ЦК України не буде порушеним, оскільки останній отримує ту саму суму коштів за продане право, що і будь-якому іншому потенційному покупцю (аналогічно праву продажу земельної ділянки власником, який не потребує погодження користувача на продаж землі, але з наданням такого переважного права останньому. Доводи позову про переважне право власника земельної ділянки на купівлю права користування (оренди) такою земельною ділянкою за приписами ч.5 ст.93 ЗК України та ст. 411 ЦК України узгоджуються з висновками Верховного Суду у постанові від 12.05.2025 у справі № 500/1760/23.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав від 27.10.2024 ОСОБА_1 ( власник земельної ділянки), у відповідності до вимог ст. 9 Закону України "Про оренду землі", повідомив ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" ( користувач) через нотаріуса про намір продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Однак ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" (користувач) не повідомило ТОВ "Агро Проспереті" ( власника) про намір відчужити право користування земельною ділянкою, чим перешкодило останньому реалізувати право на переважний викуп цього права. Відповідно до ч. 4 ст. 411 ЦК України у разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передбачені ст. 362 цього Кодексу - право подати позов про переведення прав та обов`язків покупця. Оскільки, у разі задоволення позову, поєднаються в одній особі власник і користувач (орендар) земельної ділянки, яким є ТОВ "Агро Проспереті", додатково заявляється вимога про припинення договору оренди від 30.12.2022.

Відповідач ТОВ "Поліські аграрні інвестиції" у відзиві на позов вимоги останнього не визнає з таких підстав. 29.11.2024 ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельними ділянками сільськогосподарського призначення відчужило на користь ТОВ "Поліські аграрні інвестиції" право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021, унаслідок чого до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди землі від 30.12.2022.Перехід права оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Надалі право користування земельною ділянкою передавалося в суборенду: на підставі договору суборенди № 25-03/25 від 25.03.2025- ТОВ "Ма`рижани Агро", а на підставі договору суборенди № 23-05/25 від 23.05.2025 - ТОВ "Акріс-Груп", що прямо дозволено умовами Договору оренди землі від 30.12.2022 (п.9.3. Орендар земельної ділянки має право передавати земельну ділянку в суборенду ( без отримання попередньої згоди Орендодавця). Таким чином, спірні правовідносини виникли та розвивалися виключно у площині оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення а не у площині емфітевзису ( права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб). Твердження позивача про порушення вимог ч. ч. 2,3 ст. 411 ЦК України та ст. 362 цього Кодексу, а саме про порушення обов`язку письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування та про настання наслідків порушення переважного права купівлі, є безпідставними. Щодо розмежування оренди землі та емфітевзису.

Третя особа ТОВ "Акріс-Груп" у письмових поясненнях по суті спору не погоджується з доводами позову з наступних міркувань. Згідно ч. ч. 1 та 2 ст. 411 ЦК України землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом. У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Частиною 2 ст. 9 ЦК України передбачено, що законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання. Відповідно до ч.5 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки шляхом укладення письмового договору між користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження права оренди. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди у порядку, визначеному законом. При цьому ст. 93 ЗК України не містить будь-яких положень щодо можливості переведення на власника земельної ділянки прав та обов`язків покупця за договором відчуження права оренди, а також не передбачає судового механізму втручання у вже укладені між іншими особами договірні відносини. З наведеного випливає, що законодавець спеціально врегулював порядок відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, визначивши вичерпний суб`єктний склад такого правочину, його форму та правові наслідки, пов`язані з державною реєстрацією переходу права. Отже, у сфері відчуження права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення саме стаття 93 ЗК України є спеціальною нормою, яка встановлює виключний порядок такого відчуження та його правові наслідки. Щодо обраного способу захисту у частині переведення на позивача прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу права оренди земельної ділянки, то такий не відповідає вимогам законодавства та характеру спірних відносин. Частина 4 статті 411 ЦК України передбачає наслідки порушення переважного права, однак відсилає до статті 362 ЦК України, яка регулює виключно правовідносини спільної часткової власності. Отже, механізм "переведення прав та обов`язків покупця" є спеціальним способом захисту, який законодавець прямо пов`язує із конкретним видом правовідносин - співвласністю, і не поширює його на відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Верховний Суд у постанові від 12.05.2025 у справі № 500/1760/23, на яку посилається позивач, не досліджував та не вирішував питання належного способу захисту у вигляді переведення на іншу особу прав та обов`язків покупця за договором відчуження права оренди, не формував відповідного правового механізму та не поширював дію ст. 362 ЦК України на такі правовідносини , тому його висновки не застосовні для вирішення спору у цій справі. Щодо вимоги про розірвання договору оренди. Посилання позивача на можливість поєднання в одній особі орендодавця та орендаря як підставу для розірвання договору оренди є безпідставним та гіпотетичним. Обставина поєднання в одній особі орендодавця та орендаря не є фактично встановленою, не настала та не підтверджена жодними доказами, а отже не може розглядатися як юридичний факт, що породжує підстави для розірвання договору Крім того, закон прямо визначає, що у разі реального поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача, договір оренди припиняється в силу закону, без необхідності його розірвання в судовому порядку. Отже, така обставина є не підставою для розірвання договору, а автоматичним правовим наслідком, який настане за умови фактичного виникнення відповідного юридичного факту. З врахуванням цих та інших мотивів , ТОВ "Акріс-Груп" просить у позові відмовити.

Позивач ТОВ "Агро Проспереті" у відповіді на відзив доводи про розмежування договорів оренди та емфітевзису та про поширення ст. 411 ЦК України тільки на договори емфітевзису не поділяє. Згідно з ч. 2 цієї статті Кодексу у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Вказана норма законодавства не містить будь-яких обмежень відносно того, що остання застосовується тільки для договорів емфітевзису. Визначальною є ознака відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Статтями 93 та 102-1 ЗК України врегульовано питання користування земельними ділянками, але емфітевзис обмежується тільки земельними ділянками сільськогосподарського призначення на відміну від права оренди , яке включає у себе право користування земельними ділянками будь-якого цільового призначення, в тому числі і землями сільськогосподарського призначення . Тому у разі продажу права користування земельною ділянкою саме сільськогосподарського призначення підлягають застосуванню норми ст. 411 ЦК України. Не заслуговують на увагу доводи відповідача та третьої особи про нерелевантність висновку Верховного Суду у справі № 500/1760/23, оскільки під час її розгляду Верховний Суд застосував ст. 411 ЦК України у взаємозв`язку із ч.5 ст. 93 ЗК України станом на 11.01.2021 , яка передбачала , що право оренди земельної ділянки може відчужуватися, тоді як станом на 29.11.2024 зазначена норма вже мала редакцію, що право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися без погодження з власником такої земельної ділянки. При цьому, ст. 411 ЦК України не зазнавала змін. Отже, ч.5 ст. 93 ЗК України було надано землекористувачу право відчужувати право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, як у редакції станом на 11.01.2021, так і станом на 29.11.2024. В той же час, право орендаря по продажу права користування земельною ділянкою і переважне право власника земельної ділянки перед іншими особами на його придбання є різними правовими інститутами захисту інтересів користувача земельної ділянки та її власника. Як було зазначено у позовній заяві , законодавством надано власнику земельної ділянки право її продажу та користувачу - право продажу права користування (оренди). В той же час, як власник земельної ділянки має переважне право викупу права користування щодо свого майна, так і користувач має переважне право викупу права власності на орендовану ним земельну ділянку, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства - справедливість, добросовісність та розумність (п.6 ч.1 ст. 3 ЦК України). У такому випадку сторони договірних відносин перебувають у рівному становищі. Позбавлення ж власника земельної ділянки переважного права викупу права користування нею призводить до дисбалансу інтересів сторін договору. Тому до спірних відносин підлягають застосовуванню вимоги ст. 411 ЦК України, як дія прямої норми закону , так і за аналогією закону ( ч.1 ст. 8 ЦК України). Щодо доводів про добросовісність виконання договору оренди ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції". Відповідач вказує на те, що набувши право користування (оренди) земельною ділянкою на підставі договору купівлі-продажу прав 29.11.2024 добросовісно виконує свої обов`язки , сплачує орендну плату, а ТОВ "Агро Проспереті" її приймає та не заперечує проти виконання відповідачем договору. Однак твердження відповідача спростовуються фактичними обставинами. Зокрема, придбавши 29.11.2024 у ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021, ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" не поставило до відома власника земельної ділянки про нового орендаря і останньому стало відомо про ці обставини тільки 16.10.2025 з інформації Державного земельного кадастру, а оплата за оренду земельної ділянки вперше надійшла тільки 19.12.2025. Така поведінка відповідача не свідчить про його добросовісність у відносинах з власником земельної ділянки, тоді як останній є найбільш зацікавленою особою у виборі контрагента - користувача його земельною ділянкою, а також викупі права користування для припинення орендних відносин. Щодо доводів ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" про те, що майнове право оренди земельною ділянкою захищається ст.1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, то переведення прав покупця на власника земельної ділянки не може вважатися втручанням у право на мирне володіння майном, оскільки набуття відповідачем права користування земельною ділянкою здійснено з порушенням черговості. При цьому, захист майнових прав ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" реалізується через депозитарний інструмент шляхом внесення позивачем вартості проданих прав на рахунок суду. Не підлягає застосуванню до спірних відносин і презумпція правочину, оскільки захист права позивача у даному випадку реалізується не через визнання правочину недійсним, а через механізм переважного права за ст. 362, ч.4 ст. 411 ЦК України, що узгоджується з висновком Верховного Суду у постанові від 17.08.2022 у справі № 127/16528/20.

Відповідач ТОВ "Поліські аграрні інвестиції" у запереченні на відповідь на відзив підтримує доводи про незастосовність висновків Верховного Суду у постанові від 12.05.2025 у справі № 500/1760/23 до спірних відносин. Застосування Верховним Судом у зазначеній постанові положень ст. 411 ЦК України до відносин продажу орендарем права оренди було зумовлено виключно відсутністю власного процедурного механізму реалізації права на відчуження права оренди у тогочасній ( чинній станом на 11.01.2021) редакції ч.5 ст. 93 ЗК України. Верховний Суд у п.33 зазначеної постанови прямо вказав, що "аналогічне право закріплене ... у статті 411 ЦК України", тобто кваліфікував застосування ст. 411 ЦК України як застосування аналогічної, а не тотожної чи спеціальної для орендних відносин норми. При цьому редакція ч.5 ст. 93 ЗК України, чинна станом на 11.01.2021, лише констатувала саму можливість відчуження права оренди, але не встановлювала жодного власного процедурного механізму реалізації цього права - ані порядку повідомлення, ані форми правочину, ані наслідків недотримання процедури. Саме ця відсутність власного процедурного регулювання і зумовила застосування за аналогією положень ч.ч. 2-4 ст. 411 ЦК України, які містять розгорнутий процедурний механізм, відсутній у тодішній редакції земельного закону. На відміну від редакції , чинної станом на 11.01.2021 ( яка була предметом дослідження у справі № 500/1760/23), чинна редакція ч.5 ст. 93 ЗК України , яка діяла на момент укладення спірного договору від 29.11.2024, містить самодостатній процедурний механізм реалізації права на відчуження права оренди, а саме пряму вказівку на те, що відчуження здійснюється користувачем без погодження з власником; вимогу до форми правочину - письмовий договір між користувачем та набувачем; визначення підстави для державної реєстрації переходу права оренди - саме цей договір. Тобто прогалина у процедурному регулюванні, яка існувала станом на 11.01.2021 і яку Верховний Суд заповнив аналогією зі ст. 411 ЦК України, станом на 29.11.2024 вже була усунута законодавцем шляхом прямого і вичерпного врегулювання цього питання в самій ч.5 ст. 93 ЗК України. Сам факт, що позивач дізнався про перехід права оренди з Державного земельного кадастру, підтверджує перехід права оренди від 29.11.2024 був належним чином зареєстрований у публічному державному реєстрі відповідно до вимог ч.5 ст. 93 ЗК України, тобто не приховувався , а був відкритим та доступним для перевірки позивачем з моменту державної реєстрації. Більше того, 16.03.2026 позивач звернувся до відповідача 2 з пропозицією щодо зміни розміру орендної плати або розірвання договору оренди землі, тим самим визнавши відповідача 2 належним орендарем за договором оренди землі від 30.12.2022, домагаючись при цьому не оскарження переходу права оренди, а перегляду розміру орендної плати з підстав, передбачених ст. ст. 651,652 ЦК України. Однак відповідач 2 листом № 01/04 від 10.04.2026 відмовив у внесенні змін до договору та його розірванні через відсутність для цього підстав. Таким чином, позивач, який лише за 2 місяці до подання позовної заяви звертався до відповідача 2 саме як до належного орендаря з пропозицією про підвищення орендної плати, водночас звернувся до суду з вимогою про переведення на себе прав покупця права оренди, тобто про позбавлення відповідача 2 того самого права оренди, яке сам визнавав чинним і належним відповідачу 2. Така суперечлива поведінка є формою зловживання правом ( ч.3 ст. 13 ЦК України) і додатково підтверджує необґрунтованість позовних вимог. Чинне земельне законодавство не передбачає жодної "черговості" при відчуженні права оренди землі сільськогосподарського призначення, навпаки, ч.5 ст. 93 ЗК України прямо надає користувачеві право вільного вибору контрагента без обмежень і без погодження з власником. Набуття відповідачем 2 права оренди на підставі оплатного договору від 29.11.2024, зареєстрованого в установленому порядку, є законним , а тому задоволення позову становитиме непропорційне втручання у мирне володіння відповідачем 2 законно набутим майном у розумінні ст.1 Першого протоколу Конвенції. Посилання позивача на постанову Верховного Суду від 17.08.2022 у справі № 127/16528/20 як на підтвердження того, що захист його права реалізується через механізм переважного права за ст. 362, ч.4 ст. 411 ЦК України, то у наведеній справі йшлося про переважне право купівлі частки в спільній частковій власності співвласниками. На підставі цих та інших доводів, ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" просить у позові відмовити.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

30 грудня 2022 між фізичною особою ОСОБА_1 (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Добробут Полісся" (Орендар) укладено Договір б/н оренди землі.

За умовами п.1.1, п. 2.1, п.2.2 та 2.4 Договору оренди землі орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2,5783га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

У п.3.1 Договору оренди землі сторони погодили, що договір укладено на 7 (сім) років).

За умовою п.10.5 Договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору ( а.с. 9-11).

10 жовтня 2024 між фізичною особою ОСОБА_1 в особі представника (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Проспереті" (Покупець) укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки.

За умовою п.1.1 Договору купівлі-продажу земельної ділянки продавець продав, а покупець купив земельну ділянку площею 2,5783га, що розташована за адресою: Житомирська область, Житомирський район, Хорошівська селищна рада.

За умовою п. 1.2 Договору купівлі-продажу земельної ділянки цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення, кадастровий номер - 1821155100:05:001:0021, угіддя - 2,5783га рілля.

У п. 1.4 Договору купівлі-продажу земельної ділянки обумовлено, що згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 07.10.2024 № НВ -9950083142024 земельна ділянка знаходиться в оренді у ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" на підставі договору оренди землі від 30.12.2022, номер запису про інше речове право 49081840. 27.08.2024 Орендарю надіслана заява власника про намір щодо продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка отримана 02.09.2024 ( а.с. 12-13).

Витягом з Державного реєстру речових прав № 398800409 від 11.10.2024 підтверджується, що 10.10.2024 право власності на земельну ділянку площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021 зареєстровано за ТОВ "Агро Проспереті" ( а.с. 14).

14 жовтня 2024 ТОВ "Агро Проспереті" звернулося до ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" з повідомленням про зміну власника земельної ділянки площею з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021 та про намір укласти новий договір на тих же умовах або ж обговорити можливі зміни в його умовах ( а.с. 15). Однак ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" не відповіло на це звернення.

13 листопада 2024 ТОВ "Агро Проспереті" повторно звернулося до ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" з повідомленням про зміну власника земельної ділянки площею з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021 та про намір укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 30.12.2022 , а також щодо виплати орендної плати попередньому власнику за весь період оренди ( а.с. 16-17). Однак ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" не відповіло на це звернення.

29 листопада 2024 між ТОВ Агрофірма "Добробут полісся" та ТОВ "Поліські аграрні інвестиції" укладено Договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №б/н (а.с. 142-143).

За умовою п.1.2 Договору купівлі - продажу від 29.11.2024 предметом продажу ( відчуження) за цим Договором є право користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, згідно з переліком земельних ділянок наведених в Додатку №1 ( "Перелік земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право користування (оренди) яких відчужується за Договором") до цього Договору. Згідно з п.1.2.1 Договору загальна площа зареєстрованих за орендарем-продавцем земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право користування (оренди) яких продається (відчужується) орендарю-покупцю складає 189,9328га. Земельні ділянки розташовані на території Житомирської області ( п.1.2.2 Договору).

За умовою п.2.2 Договору купівлі - продажу від 29.11.2024 земельні ділянки за цим Договором вважаються переданими орендарю-покупцю з моменту державної реєстрації права користування (оренди) земельних ділянок за орендарем-покупцем. Згідно п.2.3 Договору передача права користування (оренди) земельних ділянок за цим Договором є підставою та водночас має наслідком заміну сторони ( орендаря), а саме - орендаря-продавця на орендаря-покупця, який стає новим орендарем земельних ділянок.

За умовою п.3.1 Договору купівлі - продажу від 29.11.2024 право користування (оренди) земельних ділянок, що є предметом цього Договору, та зазначених в Додатку № 1 ("Перелік земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право користування (оренди) яких відчужується за Договором" ) до цього Договору, продається (відчужується) орендарю -покупцю за 100 (сто гривень) за 1 га земельної ділянки, без ПДВ, пропорційно (кратно) до загальної площі земельних ділянок, проданих (відчужених) за цим Договором та зазначених в Додатку № 1 до цього Договору. Згідно п.3.2 Договору загальна ціна продажу (відчуження) права користування (оренди) земельних ділянок, що є предметом цього Договору та зазначених в Додатку №1 до цього Договору становить 18993,28грн. Земельна ділянка площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021 внесена до Додатку № 1 до Договору за № 66 ( а.с. 144).

За умовою п. 6.1. Договору купівлі - продажу від 29.11.2024 останній набуває чинності з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін, що визначається датою його підписання, вказаною в цьому Договорі і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за цим Договором.

Згідно інформації з Державного земельного кадастру станом на 16.10.2025 та Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 449403066 від 27.10.2025 земельна ділянка площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021 з 10.10.2024 на праві власності зареєстрована за ТОВ "Агро Проспереті", з 30.12.2022 на праві оренди зареєстрована за ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся", з 29.11.2024 на праві оренди зареєстрована за ТОВ "Поліські аграрні інвестиції", з 23.03.2025 на праві суборенди зареєстрована за ТОВ "Ма`рижани Агро" та з 23.05.2025 на праві суборенди зареєстрована за ТОВ "Акріс-Груп" ( а.с. 19-22).

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

У підпунктах 11.82-11.85 постанови від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 та підпунктах 8.43-8.46 постанови від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 Велика Палата Верховного Суду вказувала, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

ТОВ "Агро Проспереті" вважає , що мало переважне право на купівлю права оренди земельної ділянки площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021, власником та орендодавцем якої він є з 10.10.2024, тоді як орендар ТОВ Агрофірма "Добробут полісся" відчужив зазначене право на користь ТОВ "Поліські аграрні інвестиції" шляхом укладення Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №б/н від 29 листопада 2024 без дотримання переважного права власника земельної ділянки.

ТОВ "Агро Проспереті" доводить, що за змістом ч.5 ст. 93 ЗК України в редакції, чинній станом на 29.11.2024 право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу ( іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Аналогічне право закріплене і в ст. 411 ЦК України, відповідно до ч.1 якої землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом. Разом з тим, ч. ч. 2,3 ст. 411 ЦК України встановлено, що у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Таким чином, законодавець, надаючи орендарю право продажу права користування орендованою земельною ділянкою, зобов`язав останнього повідомляти власника земельної ділянки (орендодавця) про такий намір і надав останньому право переважного викупу такого права користування. Аналіз вище вказаних норм законодавства свідчить про те, що законодавець поставив сторони орендних відносин щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення в рівне становище, надавши їм можливість переважного перед іншими особами викупу орендарем права власності на земельну ділянку ( ст.9 Закону України "Про оренду землі") та власником - права користування (оренди) своєї земельної ділянки ( ст. 411 ЦК України). Такий висновок узгоджується зі змістом п.1 ч.1 ст. 412 ЦК України (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача); ч.1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" (договір оренди землі припиняється в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря).

ТОВ "Агро Проспереті" вважає, що має право вимагати переведення на нього прав та обов`язків орендаря за Договором купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № б/н від 29 листопада 2024 на підставі ч. 4 ст. 411 ЦК України. Мета позову - припинити дію Договору б/н оренди землі від 30.12.2022 , укладеного між фізичною особою ОСОБА_1 (Орендодавець) та ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" (Орендар) щодо платного користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення загальною площею 2,5783га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 (сім) років).

Переважне право - це право (правомочність), яка забезпечує першочерговість перед іншими (третіми) особами на вчинення певної юридичної дії.

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, пункт 5.5). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Позов про переведення прав та обов`язків покупця за договором за своєю суттю відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (п.6 ч.2 ст.16 ЦК України), та найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також є найпростішим шляхом, який забезпечує для позивача відновлення та реалізацію відповідного переважного права. Положення про способи захисту порушеного переважного права особи відображені також у п.48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 909/337/19.

У цій справі ТОВ "Агро Проспереті" як власник та орендодавець земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2,5783га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва хоче набути ще статус орендаря такої земельної ділянки у спосіб застосування аналогії закону про переважне право власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення за емфітевзисом на купівлю права користування і застосувати визначений у ст. 411 ЦК України спосіб захисту.

Згідно з абз. 3, 7 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до речових прав на нерухоме майно, похідних від права власності, належить право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (частина перша статті 2 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

У статті 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України. ( ч.5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 148 - 1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

У ч. 4 цієї статті Кодексу передбачено, що внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (частина четверта статті 32 Закону України "Про оренду землі").

Отже, Закон передбачає можливість заміни в договорі оренди землі як орендодавця, так і орендаря, що спрямовано на збереження попередніх існуючих орендних відносин. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19 та у подальшому набув послідовного застосування у судовій практиці.

Отже, з аналізу статей 93 ЗК України, положень Закону України «Про оренду землі», статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» слідує, що право на оренду (право оренди) земельної ділянки, яке набуте орендарем на підставі договору оренди, є похідним від права власності майновим правом у розумінні статей 177 і 178 ЦК України, щодо якого законодавством установлено певні обмеження, які визначають рівень його оборотоздатності.

Рівень оборотоздатності права на оренду (права оренди) земельної ділянки залежно від визначеного суб`єкта права на оренду земельної ділянки, який має право його відчужувати (власник (орендодавець) земельної ділянки, заставодержатель), виду права на користування земельною ділянкою (емфітевзіс і суперфіцій, оренда у спеціально визначених випадках), форми права власності на земельну ділянку.

Так, у ч. 5 ст. 93 ЗК України в редакції до 27.05.2021 було передбачено, що право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Тобто ч. 5 ст. 93 ЗК України в редакції до 27.05.2021 право оренди земельної ділянки було визнано оборотоздатним об`єктом для власника такої ділянки.

Також за абзацом третім частини другої статті 135 ЗК України „продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) могло здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулювалися положеннями цього Кодексу, якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів". Тож спеціальним законодавством право ініціювати та продавати серед іншого і право на оренду земельної ділянки було надано саме власнику земельної ділянки.

Обмеження в оборотоздатності права на оренду було встановлено щодо земельної ділянки державної або комунальної власності , оскільки відчуження такого права орендарем могло здійснюватись щодо земельної ділянки, наданої для будівництва житлового будинку за згодою орендодавця, а в разі не надання орендодавцем згоди на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивованої відмови в її наданні у встановлений законом місячний строк, орендар мав право відчужувати право оренди земельної ділянки через десять робочих днів з дня закінчення цього строку. Відчужене право оренди земельної ділянки підлягало державній реєстрації у встановленому законодавством порядку ( ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі»).

В свою чергу, орендар, який відповідно до закону міг мати у власності орендовану земельну ділянку, мав переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки у порядку , визначеному ст. 9 Закону України «Про оренду землі» . Не допускалося відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря. Орендар міг придбати земельну ділянку, що перебувала в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки.

Однією з підстав для припинення договору оренди землі Закон України «Про оренду землі» в редакції чинній до 27.05.2021 визначив поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря ( абз. 4 ч. 1 ст. 31 цього Закону). На думку суду, припинення договору оренди землі з цієї підстави відбувалось саме внаслідок набуття орендарем орендованої ним земельної ділянки у власність , зокрема , в порядку реалізації переважного права.

Також однією з підстав для припинення договору оренди землі Закон України «Про оренду землі» в редакції чинній до 27.05.2021 визначив відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем. Отже, оборотоздатність права оренди залежала від визначеного суб`єкта права на оренду земельної ділянки, який мав право його відчужувати (орендар, заставодержатель).

В свою чергу, у ч.1 ст.102 -1 ЗК України в редакції чинній до 27.05.2021- було передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникало на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Згідно з ч. 2 цієї статті ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) могло відчужуватися, крім земельних ділянок державної або комунальної власності (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди).

У ч. 6 ст. 102-1 ЗК України було передбачено, що укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

У ч. 1 ст. 411 ЦК України в редакції чинній до 27.05.2021 було передбачено, що землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом.

У ч. 2 цієї статті Кодексу було передбачено, що у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання на умовах , визначених у цій нормі, а в разі порушення права переважної купівлі наставали наслідки, передбачені статтею 362 цього Кодексу.

Згідно з ч. 7 статті 102-1 ЗК України було передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) припиняється в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. Однією з підстав для припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб за приписами Цивільного кодексу України також було визначено поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача ( п.1 ч.1 ст. 412 ЦК України). На думку суду, припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з цієї підстави відбувалось саме внаслідок набуття власником земельної ділянки права користування нею, зокрема , в порядку реалізації переважного права.

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX частину п`яту статті 93 Земельного кодексу України викладено у такій редакції:

«5.Право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом. Відчуження, застава права користування земельною ділянкою здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюються відчуження або на користь якої передається у заставу право користування. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права користування у порядку, передбаченому законодавством».

Отже, з 27.05.2021 право оренди/емфітевзису земельної ділянки визнано оборотоздатним об`єктом для користувача такої ділянки, а не її власника.

Відповідно до ч. 2. ст. 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті. У ч. 3 цієї статті передбачено, що земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису (статтю 102-1 доповнено новою частиною згідно із Законом № 1423-IX від 28.04.2021).

Отже, якщо земельна ділянка для сільськогосподарських потреб була передана в оренду, власник обмежений у праві розпорядження нею шляхом встановлення емфітевзису доти, доки орендні відносини не будуть припинені. Натомість орендар набув право відчуження права оренди такої земельної ділянки без погодження з її власником.

Сукупний аналіз ч.5 ст. 93 та ч.2 ст. 102-1 ЗК України в редакції Закону № 1423-IX від 28.04.2021 передбачили право землекористувача на відчуження права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом.

Таким законом, як слідує з ч.1 ст. 102-1 ЗК України є Цивільний кодекс України.

Згідно з ч. 1 ст. 411 ЦК України в редакції Закону № 1423-IX від 28.04.2021 землекористувач мав право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом.

У ч. 3 цієї статті Кодексу було передбачено, що особа, яка здійснює відчуження права користування земельною ділянкою, зобов`язана письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі (ч.3 ст. 411 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1423-IX від 28.04.2021). Згідно з ч. 4 цієї статті Кодексу у разі порушення права переважної купівлі наставали наслідки, передбачені статтею 362 цього Кодексу.

Згідно з ч. 9 статті 102-1 ЗК України та п.1 ч.1 ст. 412 ЦК України в редакції Закону № 1423-IX від 28.04.2021 право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) припинялося в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. На думку суду, припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з цієї підстави відбувалось саме внаслідок набуття власником земельної ділянки права користування нею, зокрема , в порядку реалізації переважного права.

Отже, землекористувач не мав права відчужити право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) без погодження із власником такої земельної ділянки, оскільки згідно з ч. 3 ст. 411 ЦК України в редакції Закону № 1423-IX від 28.04.2021 мав повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею.

У ч. 9 ст. 93 ЗК України в редакції в редакції Закону № 1423-IX від 28.04.2021було передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

У статті 8-1 Закону України «Про оренду землі» зберігалось обмеження в оборотоздатності права на оренду щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, а також переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність за умовами ст. 9 цього Закону.

Однак Законом № 1423-IX від 28.04.2021 було доповнено статтю 9 Закону України «Про оренду землі» частиною сьомою наступного змісту : «У разі передачі земельної ділянки в оренду особою, якій належить право емфітевзису, орендар не має переважного права на отримання такої земельної ділянки у власність». Цим Законом було доповнено статтю 102-1 новою частиною в наступній редакції: «Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису. Договором емфітевзису може бути встановлено заборону про передачу емфітевтом такої земельної ділянки в оренду. Така заборона є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації у порядку, визначеному законом».

На думку суду, цією нормою законодавець чітко унормував, що право емфітевзису є речовим правом на земельну ділянкою для сільськогосподарських потреб відмінним від зобов`язального права оренди на таку земельну ділянку, а емфітевт та орендар такої земельної ділянки мають різний обсяг прав щодо неї.

Законом № 1423-IX від 28.04.2021 також було доповнено статтю 9 Закону України «Про оренду землі» частиною сьомою наступного змісту : «Реалізація переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, передбаченому Земельним кодексом України». Цим Законом було доповнено ЗК України статтею 130-1-1 «Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення».

Згідно з цією статтею суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги ( орендар земельної ділянки ) може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права. Суб`єкти переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги встановлюються шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно з ч. 4 цієї статті ЗК України у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця.

Така підстава для припинення договору оренди землі як поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря ( абз. 4 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі), на думку суду, також є наслідком набуття орендарем орендованої ним земельної ділянки у власність , зокрема , в порядку реалізації переважного права, однак щодо якої не було встановлено емфітевзис.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» від 02.05.2023 №3065-IX частину п`яту статті 93 Земельного кодексу України викладено у такій редакції:

« 5. Право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством».

Наведеними змінами, внесеними Законами України від 28.04.2021 № 1423-IX, від 02.05.2023 № 3065-IX до частини п`ятої статті 93 Земельного кодексу України, були розширені повноваження орендаря щодо розпорядження правом оренди земельної ділянки, зокрема, орендар набув право відчужувати, передавати в заставу прав оренди земельною ділянкою сільськогосподарського призначення без погодження із власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Такі випадки визначені ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі».

З аналізу вищезгаданих положень Земельного кодексу України вбачається, що законодавець зняв обмеження оборотоздатності майнових прав (оренди) для користувача земельної ділянки, надавши йому право відчужувати їх (майнові права) без погодження із власником. Тобто, були розширені повноваження орендаря щодо розпорядження правом оренди земельної ділянки (подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 11.07.2024 у cправі № 904/9875/21; від 17.02.2025 у справі № 904/1615/22; від 29.04.2025 у справі № 873/70/22).

Оскільки права й обов`язки в орендних правовідносинах зберігаються і після набрання чинності новим нормативно-правовим актом, тобто є триваючими, тому до правовідносин щодо відчуження права оренди земельної ділянки застосовуються положення нових актів цивільного законодавства. Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 11 липня 2024 року у справі № 904/9875/21.

Суд звертає увагу на відмінність редакцій частини п`ятої статті 93 Земельного кодексу України в редакції Закону № 1423-IX від 28.04.2021 та Закону № 3065-IX від 02.05.2023 , оскільки пізнішими змінами законодавець вилучив з цієї норми термін «емфітевзис».

Так, у ч.1 ст. 135 ЗК України вже передбачено, що продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, передача їх у користування, продаж прав емфітевзису, суперфіцію на них, крім випадку, визначеного пунктом "в" цієї частини, можуть здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельних ділянок.

Відповідно до існуючої моделі правового регулювання безумовний пріоритет у регулюванні земельних відносин (суспільних відносин щодо володіння, користування та розпорядження землею) надається саме земельному законодавству. Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 19.11.2025 у справі № 902/1257/24.

Тому до спірних відносин підлягає застосуванню частина п`ята статті 93 Земельного кодексу України в редакції Закону № 3065-IX від 02.05.2023, яка наділяє орендаря земельної ділянки сільськогосподарського призначення приватної форми власності правом відчуження права оренди такої земельної ділянки без погодження з власником такої земельної ділянки.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина перша статті 5 Закону України «Про оренду землі»).

У разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено (частина сьома статті 7 Закону України «Про оренду землі»).

Норма закону про оренду землі, що договір оренди припиняється у разі поєднання власника та орендаря, в розумінні цього закону йдеться про ситуацію викупу земельної ділянки саме орендарем у власника, а не навпаки.

Законодавство України (зокрема ст. 9 Закону України «Про оренду землі» та ст. 130-1 Земельного кодексу України) надає переважне право орендарю (на купівлю орендованої ним ділянки), а не власнику ділянки на право оренди.

Власник уже володіє, користується та розпоряджається своєю земельною ділянкою (ст. 317 Цивільного кодексу України та ст. 90 Земельного кодексу України). Він не може орендувати те, що належить йому на праві власності.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 18 грудня 2019 року у справі №522/1029/18 виснувала, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

З аналізу статей 93 і 135 ЗК України, положень Закону України „Про оренду землі", статті 4 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" слідує, що право на оренду (право оренди) земельної ділянки, яке набуте орендарем на підставі договору оренди, є похідним від права власності майновим правом у розумінні статей 177 і 178 ЦК України, щодо якого законодавством установлено певні обмеження, які визначають рівень його оборотоздатності.

Наділення орендаря окремими повноваженнями щодо права на оренду земельної ділянки не дає підстав для прирівнювання цього майнового права до емфітевзису і суперфіцію, щодо яких законодавством чітко визначено самостійний правовий режим. Це зазначила ВПВС у постанові 18 березня 2020 у справі № 904/968/18.

Оскільки ч.1 ст. 102-1 ЗК України відсилає до Цивільного кодексу України, суд приймає до уваги наступне.

Речовими правами на чуже майно є, зокрема, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (пункт 3 частини першої статті 395 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 395 ЦК України передбачено, що самостійним різновидом виду речового права на чуже майно є право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). Підстави виникнення, порядок оформлення, припинення та інші питання щодо емфітевзису врегульовано частиною п`ятою статті 102-1 ЗК України та Главою 33 Розділу II «Речові права на чуже майно» Книги третьої «Право власності та інші речові права» ЦК України

Згідно зі статтею 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою (далі - землекористувач). Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною п`ятою статті 102-1 ЗК України.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 20.01.2025 у справі № 390/25/22 зазначає наступне:

- по своїй суті емфітевзис - це речове, довгострокове, відчужуване та успадковуване право володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Емфітевзис є правом абсолютним, не просто речовим правом на земельну ділянку, а одним із найбільш міцних прав після права власності. Емфітевзис постає в історії приватного права та цивілістичній доктрині як найбільш повне обмежене речове право на сільськогосподарські землі, поступаючись у цьому аспекті лише праву власності. Емфітевзис як речове право на чуже майно стає відносно самостійним і незалежним від договору, яким він встановлений;

- тлумачення статті 412 ЦК України та частини дев`ятої статті 102-1 ЗК України дає підстави для висновку, що емфітевзис, як один із найбільш міцних речових прав після права власності, може бути припинений за рішенням суду та лише у випадках і з підстав, встановлених законом;

- підстави припинення речових прав на чуже майно спеціально визначаються лише законом та є вичерпними для емфітевзису. Зокрема, для емфітевзису це слідує з положень статті 412 ЦК України, яка не допускає встановлення підстав припинення цього речового права договором чи підзаконним нормативно-правовим актом;

- загальні умови та підстави розірвання договору, які визначені у главі 53 ЦК України, зокрема, у разі істотного порушення договору другою стороною (частина друга статті 651 ЦК України), як і загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, які визначені у стаття 141 ЗК України, не можуть застосовуватися для встановлення наявності підстав для припинення емфітевзису, як права речового, якщо інше прямо не передбачено законом для емфітевзису;

- самостійність і незалежність емфітевзису від договору, яким він був встановлений, зумовлює ще одну особливість - існування емфітевзису як речового права може бути уражене лише недійсністю такого договору, розірвання ж його наслідків у вигляді припинення емфітевзису не матиме;

- належним способом захисту прав особи у зв`язку з несплатою за користування земельною ділянкою по договору про встановлення емфітевзису є стягнення боргу, тобто примусове виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України)".

Натомість відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону України «Про оренду землі».

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства. Висновки про те, що договір оренди землі є консенсуальним, містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, від 6 березня 2024 у справі № 902/1207/22).

Отже відповідно до змісту ч.5 ст. 93, ст. 102-1 ЗК України, так і ст. 411,412 ЦК України, можна виснувати, що право оренди не тотожне праву емфітевзису, тому право оренди може відчужуватися без згоди власника, а емфітевзис - з використанням його переважного права на придбання права користування власної земельної ділянки.

Як вже мотивував суд, порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22 вкотре наголосила про те, що спосіб захисту опосередковується позовною вимогою, яка втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

ТОВ "Агро Проспереті" вимагає переведення на нього прав та обов`язків орендаря за Договором купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № б/н від 29 листопада 2024 саме з метою припинити дію Договору б/н оренди землі від 30.12.2022 , укладеного між фізичною особою ОСОБА_1 (Орендодавець) та ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" (Орендар) щодо платного користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення загальною площею 2,5783га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 (сім) років).

Натомість підстави для припинення Договору б/н оренди землі від 30.12.2022 визначені як у п.п. 10.2 та 10.3 цього Договору, так і Законом України "Про оренду землі".

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові, що узгоджується зі сталою практикою Верховного Суду.

Верховний Суд неодноразово зазначав, що встановивши відсутність у позивача порушеного права чи охоронюваного законом інтересу, який підлягав би судовому захисту, суди не повинні вдаватися до правової оцінки по суті спору, тому встановлення судами відсутності у позивача порушеного права чи охоронюваного законом інтересу є самостійною, достатньою підставою для відмови в позові (подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 910/15262/18, від 03.03.2020 у справі № 910/6091/19, від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17).

З врахуванням викладених мотивів, суд відмовляє як у вимозі перевести на ТОВ "Агро Проспереті" права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок від 29.11.2024, укладеного між ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" та ТОВ"Поліські Аграрні Інвестиції", в частині земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021, так і у похідній вимозі припинити договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,5783 га з кадастровим номером 1821155100:05:001:0021, укладений 30.12.2022 між ОСОБА_1 , новий орендодавець ТОВ «Агро Проспереті», та ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся", новий орендар ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції".

Щодо розподілу судових витрат

ТОВ "Агро Проспереті" при зверненні з позовом внесло 1000,00грн на депозитний рахунок суду для забезпечення позову про переведення прав та обов`язків покупця права оренди земельної ділянки за Договором б/н від 29.11.2024 без ПДВ, що підтверджується платіжною інструкцією № 282 від 02.06.2026 (а.с. 6).

ТОВ "Агро Проспереті" при зверненні з позовом сплатило судовий збір в розмірі 3328,00грн, що підтверджується платіжною інструкцією №281 від 02.06.2026.

У зв`язку з відмовою у позові, судовий збір покладається на позивача.

У зв`язку з відмовою у позові внесені на депозитний рахунок суду кошти в сумі 1000,00 грн підлягають поверненню позивачу ухвалою суду на підставі клопотання позивача.

У позовній заяві заявлено про орієнтовний розмір витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 15000,00грн. У зв`язку з відмовою у позові, такі витрати покладаються на позивача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 09.11.26

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати:

1-в справу

2 - позивачу (через Ел. суд)

3- відповідачу ТОВ Агрофірма "Добробут Полісся" код 43022394 (рек. з повідомл.)

4- відповідачу ТОВ "Поліські Аграрні Інвестиції" (через Ел.суд),

5- третій особі ТОВ "Ма`рижани Агро" (через Ел. суд)

6- третій особі ТОВ "Акріс-Груп" (через Ел. суд)