Решение № 141145330, 15.10.2026, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" жовтня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/2588/26

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Шатернікова М.І.

при секретарі судового засідання Цірук О.М.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Спільного підприємства "Фрегат" Товариство з обмеженою відповідальністю (61176, м. Харків, вул. Амосова, 36; ідент. код 30656850)

до Лозівської міської ради Харківської області (64602, Харківська обл., м. Лозова, вул. Ярослава Мудрого, буд. 1, ідент. код 06716633)

про визнання поновленим договору оренди та скасування рішення

за участю представників:

позивача Лазебник А.Ю.

відповідача Третьякова Н.Ю.

ВСТАНОВИВ:

Спільного підприємства "Фрегат" товариство з обмеженою відповідальністю 21.07.2026, звернулось до суду з позовною заявою до Лозівської міської ради Харківської області, в якій просить:

- визнати поновленим Договір оренди земельної ділянки у редакції від 16 березня 2012 року укладений між Лозівською міською радою Харківської області та Спільним підприємством "ФРЕГАТ" Товариством з обмеженою відповідальністю, що зареєстрований у Міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Лозова і Лозівському районі Харківської області, про що у державному реєстрі вчинено запис від 17.04.2012 року за № 631100004000035, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього Договору оренди земельної ділянки у редакції наведеній у позовній заяві, із зазначенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки в 2022 році у сумі 1 972 789,35 грн та продовженням дії Договору строком на 5 (п`ять) років;

- визнати недійсним та скасувати Рішення Лозівської міської ради Харківської області ХХV сесії VІІІ скликання № 1026 від 14.07.2022 року «Про поновлення спільному підприємству «ФРЕГАТ» ТОВ строку дії Договору оренди земельної ділянки по вулиці Кутузова, мікрорайон 5 у місті Лозова Харківської області».

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.07.2026 прийнято позовну заяву СП "Фрегат" ТОВ до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/2588/26, розгляд якої призначено за правилами загального позовного провадження, розпочато підготовче провадження, призначено підготовче засідання на 13 серпня 2026 року о 14:30.

13.08.2026 через кабінет Електронного Суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 19852), в якому відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. В обґрунтування своєї правової позиції відповідач підтверджує, що Лозівською міською радою Харківської області через Центр надання адміністративних послуг було отримано заяву СП «Фрегат» ТОВ про продовження строку дії договору від 08.02.2022. Відповідно до Листа-повідомлення СП «Фрегат» ТОВ від 08.02.2022 було підготовлено проект рішення, який було заплановано внести на розгляд чергової сесії міської ради 10.03.2022. Проте, у зв`язку із збройною агресією російської федерації засідання сесії Лозівської міської ради Харківської області було перенесено на невизначений строк. Зазначений проект рішення міської ради було винесено на сесію міської ради 14.07.2022, в результаті чого прийнято відповідне рішення №1026 «Про поновлення спільному підприємству «ФРЕГАТ» Товариству з обмеженою відповідальністю строку дії договору оренди земельної ділянки по вулиці Кутузова, мікрорайон 5 у місті Лозова Харківської області», вирішено, зокрема, поновити СП «Фрегат» ТОВ строк дії договору оренди земельної ділянки від 16.03.2012; з посиланням на Положення «Про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди земельних ділянок на території Лозівської територіальної громади», затвердженого рішенням міської ради від 19.04.2019 №1509, вирішено встановити орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; зобов`язано СП «Фрегат» ТОВ в місячний термін після прийняття цього рішення підписати проект договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки та направити для його подальшого підписання до міської ради; у разі ухилення чи зволікання СП «Фрегат» ТОВ від підписання додаткової угоди пункт рішення, яким поновлено дію договору оренди, втрачає чинність. Лозівська міська рада Харківської області передала прийняте рішення від 14.07.2022 до Центру надання адміністративних послуг. СП «Фрегат» ТОВ мало звернутись до ЦНАП для отримання інформації за результатами розгляду власного повідомлення, проте не зробило цього і досі. На підставі рішення міської ради від 14.07.2022 та у відповідності до Положення про порядок визначення розмірів орендної плати було підготовано проекти Додаткових угод до договору оренди земельної ділянки від 16.03.2012, які 20.07.2022 були направлені СП «Фрегат» ТОВ електронною поштою для підписання. Не зважаючи на отримання проектів додаткових угод ще в 2022 році, СП «Фрегат» ТОВ наступного разу звернулось до Лозівської міської ради з тим самим питанням тільки в 2024 році. При цьому відповідач наголошує, що суть позовних вимог зводиться виключно до небажання позивача укладати додаткову угоди про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки з врахування змін на підставі рішень міської ради, які є чинними, дійсними та обов`язковими до виконання.

У підготовчому засіданні 13.08.2026 у справі задоволено усне клопотання представника позивача про відкладення підготовчого засідання та постановлено протокольну ухвалу про продовження строку проведення підготовчого провадження на 30 днів до 25.10.2026 р. в порядку ч. 3 ст. 177 ГПК України та про відкладення підготовчого засідання в порядку п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України на 01.10.2026 о 13:00.

14.08.2026 на адресу суду надійшла відповідь на відзив (вх. 19973), в якій позивач з посиланням на розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», статтею 33 ЗУ «Про оренду землі» та статтею 126-1 Земельного кодексу України, наголошує, що у спірних правовідносинах необхідно керуватися положеннями приписів статті 33 ЗУ «Про оренду землі», що мала назву «Поновлення договору оренди землі», у редакції, чинній станом на момент укладення Договору оренди землі - 16.03.2012 року. Одночасно позивач наполягає на тому, що орендодавець протягом місяця не повідомив Орендаря про наявність заперечень щодо продовження строку дії договору і своє рішення, а відтак зазначений Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором оренди земельної ділянки, без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення Договору оренди землі. А відтак підписання запропонованого Орендарем проєкту Договору про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 16.03.2012 року неможливе, оскільки суперечить імперативним вимогам закону про поновлення Договору, зокрема в частині: «на тих самих умовах», більш того, відповідачем без взаємної згоди сторін змінено і односторонньому порядку умови договору оренди. Відповідач зазначає, що ним було отримано Рішення № 1026 та проєктів Додаткових угод до договору оренди земельної ділянки - 27 квітня 2026 року, а відтак він був позбавлений можливості виконати Рішення № 1026 в місячний термін після його прийняття, про що вказано у Рішенні № 1026; щодо тверджень про направлення рішення на електронну адресу представника орендаря, то позивач наголошує на наданні відповідачем неналежних, невірогідних та недостовірних доказів.

У підготовчому засіданні 01.10.2026 р. постановлено: протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті в порядку передбаченому п. 3 ч. 2 ст. 185 ГПК України на 15 жовтня 2026 року о 13:00 год.

Представник позивача, присутній в судовому засіданні 15.10.2026, позовні вимоги підтримав, просив суд їх задовольнити.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечив з підстав, наведених у відзиві, просив відмовити у його задоволенні.

З огляду на те, що у матеріалах справи достатньо документів для вирішення спору по даній справі, у судовому засіданні 15.10.2026 р. на підставі ст. 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду по даній справі.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, врахувавши пояснення позивача та відповідача, суд встановив наступне.

16.03.2012 р. між Лозівською міською радою Харківської області (Орендодавцем) та Спільним підприємством „Фрегат" Товариством з обмеженою відповідальністю (Орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки, що зареєстрований у Міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Лозова і Лозівському районі Харківської області, про що у державному реєстрі вчинено запис від 17.04.2012 року за № 631100004000035 строком до 16.03.2017 р.

Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки, її передано у орендне користування 17 квітня 2012 року.

Відповідно до пункту 1.1 договору, орендодавець на підставі рішення ХХІІІ сесії VI скликання Лозівської міської ради № 467 від 25.11.2011 року надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Лозова, Харківська обл., вул. Кутузова, м-н5, надалі - "земельна ділянка", для здійснення роздрібної торгівлі та надання комерційних послуг, (кадастровий номер 6311000000:24:059:0005), згідно з планом земельної ділянки, що додається та є невід`ємною частиною договору.

Відповідно до п. 2.1., 2.2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2415 га., у тому числі інші землі 0,2415 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки в 2012 році становить 791646,04 гривень.

Згідно п. 3.1. договору оренди земельної ділянки, договір укладено терміном на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. В цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 18.09.2018 року у справі № 922/756/18 визнано поновленим договір оренди земельної ділянки від 16.03.2012 року, укладений між Лозівською міською радою Харківської області та Спільним підприємством „Фрегат" Товариством з обмеженою відповідальністю, на той самий строк і на тих самих умовах та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 16.03.2012 року, якою, зокрема сторони домовились п. 2.2. розділу 2 Договору "Об`єкт оренди" викласти в наступній редакції: "2.2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянка в 2017 році становить 1793427,30 (один мільйон сімсот дев`яносто три тисячі чотириста двадцять сім гривень 30 копійок) гривень". 2) Сторони домовились продовжити дію договору строком на 5 (п`ять) років.

В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, згідно з витягом від 08.11.2018 року, зареєстровано обтяження: право відповідача на строкове платне користування земельною ділянкою, строком дії: 10 років з моменту державної реєстрації у державному реєстрі земель від 17.04.2012 року.

Тобто, дія договору оренди земельної ділянки від 16.03.2012 було продовжена до 17.04.2022 року.

Також судом встановлено та не заперечується сторонами, що Спільне підприємство "ФРЕГАТ" ТОВ листом-повідомленням вих. № 8404 від 08.02.2022 року повідомило про свій намір укласти договір оренди земельної ділянки на новий строк (поновити договір оренди земельної ділянки від 16.03.2012 року, зареєстрований у Міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Лозова і Лозівському районі Харківської області, про що у державному реєстрі вчинено запис від 17.04.2012 року за № 631100004000035, строком на 5 (п`ять) років), та додало до листа проєкт додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки, а також надало пакет документів до «Центру надання адміністративних послуг» Лозівської міської ради Харківської області, про що свідчить опис вхідного пакету документів (а.с. 26-30). Дата звернення суб`єкта звернення 09.02.2022 реєстраційний № 5726-07-07.

Проте на вказаний лист позивача Лозівська міська рада протягом одного місяця після закінчення строку договору відповіді чи будь-якого повідомлення не надала, у тому числі і відмови у поновленні договору оренди.

Як повідомляє відповідач, відповідно до Листа-повідомлення СП «Фрегат» ТОВ від 08.02.2022 було підготовлено проект рішення, який було заплановано внести на розгляд чергової сесії міської ради 10.03.2022. Проте, у зв`язку із збройною агресією російської федерації засідання сесії Лозівської міської ради Харківської області було перенесено на невизначений строк. Зазначений проект рішення міської ради було винесено на сесію міської ради 14.07.2022, в результаті чого прийнято відповідне рішення №1026 «Про поновлення спільному підприємству «ФРЕГАТ» Товариству з обмеженою відповідальністю строку дії договору оренди земельної ділянки по вулиці Кутузова, мікрорайон 5 у місті Лозова Харківської області».

Вказаним Рішенням Лозівської міської ради Харківської області № 1026 від 14.07.2022 вирішено, зокрема, поновити СП «Фрегат» ТОВ строк дії договору оренди земельної ділянки від 16.03.2012; встановити орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; зобов`язати СП «Фрегат» ТОВ в місячний термін після прийняття цього рішення підписати проект договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки та направити для його подальшого підписання до міської ради; у разі ухилення чи зволікання СП «Фрегат» ТОВ від підписання додаткової угоди пункт рішення, яким поновлено дію договору оренди, втрачає чинність.

Як зазначає відповідач, відповідачем передано прийняте рішення від 14.07.2022 до Центру надання адміністративних послуг та СП «Фрегат» ТОВ мало звернутись до ЦНАП для отримання інформації за результатами розгляду власного повідомлення, проте не зробило цього.

Водночас судом встановлено, що позивач після закінчення строку договору оренди не припинив користуватися земельною ділянкою, на якій розташований належний йому на праві власності об`єкт нерухомого майна, та відповідно до наявних в матеріалах справи платіжних інструкцій сплачує орендну плату за її користування.

У подальшому, 27 квітня 2026 року Товариством було отримано листа від Лозівської міської ради вих. № 02-13-10/734 від 22.04.2026 року (а.с. 51-57), яким відповідач надав відповідь на лист-повідомлення Позивача та зазначив, що 14.07.2022 року Лозівською міською радою Харківської області було прийнято рішення № 1026, яким поновлено строк дії Договору оренди земельної ділянки на 5 (п`ять) років. Разом із зазначеним вище листом Відповідач надіслав два примірники проєкту Договору про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки для підписання, які місять зовсім інші умови, не погоджені раніше з Орендарем, та копію рішення Лозівської міської ради ХХV сесії VІІІ скликання № 1026 від 14.07.2022 року, з яким орендар ознайомився лише під час отримання зазначеного вище листа 27.04.2026 року.

Заперечуючи проти дій та рішень Лозівської міської ради Харківської області щодо запропонованих орендодавцем умов договору та поновлення Договору оренди земельної ділянки у новій редакції, позивач наполягає, що такий підхід орендодавця до правовідносин між сторонами та прийняте в результаті Рішення Лозівською міською радою Харківської області № 1026 прямо суперечить імперативним нормам статті 33 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення Договору оренди земельної ділянки) та порушує переважне право орендаря та його законні інтереси.

За таких підстав, позивач звернувся до господарського суду з даним позовом.

Отже, предметом позову у цій справі є матеріально-правова вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору.

Статтею 124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Земельного кодексу України до повноважень Лозівської міської ради Харківської області у галузі земельних відносин на її території, належать зокрема, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Статтею 1 наведеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 цієї статті).

У вказаній редакції стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначала загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

При цьому частиною шостої вказаної статті було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абз. 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст. 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Саме такий правовий висновок щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21. Аналогічна правова позиція міститься у постановах Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, від 06.08.2024 у справі №912/300/23, від 05.02.2025 у справі № 918/456/24.

Відповідно до статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд повинен враховувати висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду, у подібних правовідносинах.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 висловив правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема, зроблено висновок, що відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Як встановлено судом, позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки 08.02.2022.

Отже на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк та із застосуванням нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та звернення позивача з позовом до суду, діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі".

Так, відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина перша статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті).

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина третя статті).

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті).

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (часина п`ята статті).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята статті).

Як вбачається із матеріалів справи, позивач у порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, яким повідомив про намір скористатися своїм переважним правом для укладення спірного договору на новий строк, та додав проект додаткової угоди про поновлення такого договору 08.02.2022. Водночас відповідач ні у місячний термін з дня отримання вказаного листа-повідомлення, ні упродовж місяця по закінченню строку дії спірного договору не направив позивачу відповіді на його лист.

Зволікання відповідача в урегулюванні спірних правовідносин у 2022 році не були оскаржені.

Разом з тим суд наголошує, що умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Переважне право означає лише пріоритетну можливість укладення договору перед іншими потенційними орендарями та як зазначає КГС ВС у пізніших постановах, норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. (Постанова КГС ВС від 17.09.2025, № 906/1220/24 https://reyestr.court.gov.ua/Review/130377492)

При цьому, договір оренди землі, як будь-який інший договір, незалежно від його суб`єктного складу, укладається лише в разі досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору.

Слід зазначити, що аналіз змісту статті 33 Закону України "Про оренду" вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції - переважне право орендаря на поновлення договору, а в чинній редакції - переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Отже вказана стаття як у попередній, так і у чинній редакції, регулює такі відносини, за яких можливим є укладення договору оренди землі не лише з попереднім орендарем, але і з іншою особою, що у спірних правовідносинах виключається.

Так, суд звертає увагу, що перебування на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18). Згідно з указаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ч. 1 ст. 377 ЦК України).

З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі (укладання договору оренди на новий строк) в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

За таких обставин доводи позивача, що у нього є переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки, суд вважає необґрунтованим, адже чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності позивача будівлі, яка розташовується, на спірній земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання позивачем та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об`єкта нерухомого майна (частина четверта статті 120 ЗК України).

Водночас за змістом абзацу третього розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Реалізуючі відповідні приписи, сторони договору оренди можуть викласти такі умови у письмовому вигляді шляхом зазначення про це в проекті додаткової угоди про поновлення договору або шляхом укладення нового договору на нових погоджених сторонами умовах на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.

У той же час, здійснюючи аналіз змісту наданої позивачем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 16.03.2012, суд зазначає, що запропонована позивачем редакція суперечить положенням Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання її укладеною), зокрема, в частині відсутності умов, передбачених статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України, як це вимагається наведеним вище абзацом третім розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Аналогічна позиція також наведена у постанові Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22.

Наведене є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог про визнання поновленим договору оренди шляхом визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 16.03.2012 укладеною.

Щодо позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення ради

Суд враховує висновок Верховного Суду, викладений у постановах від 28.05.2024 у справі №604/648/23, від 12.04.2024 у справі №131/970/23 про те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Відносно доводів позивача про пропуск відповідачем місячного строку на розгляд листа-повідомлення орендаря про поновлення орендних правовідносин з доданою додатковою угодою щодо внесення змін до договору оренди, суд зауважує, що така обставина не визначена приписами ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка підлягає застосуванню до спірних відносин) як підстава для визнання укладеною такої додаткової угоди/договору оренди землі на новий строк. Водночас суд акцентує, що наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі могло бути оскаржене в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Суд зауважує, що предмет регулювання статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, в силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Разом із цим, суд враховує, що за встановлених судом обставин в частині вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, яка не потребує вжиття додаткових способів захисту у випадку її обґрунтованості, позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення Лозівської міської ради № 1026 від 14.07.2022 в частині встановлення відсоткової ставки орендної плати, сама по собі не спрямована на захист прав позивача, а тому скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові. Близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.08.2021 у справі № 910/6701/20 та від 08.11.2022 у справі №910/18853/21.

Суд зауважує, що рішення Лозівської міської ради № 1026 від 14.07.2022 в частині пунктів 2-4 рішення є вираженням волі орендодавця щодо визначеного останнім змісту подальших договірних відносин сторін і свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору та, як наслідок, - про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

Водночас позивач не позбавлений права та можливості звернутися у встановленому законом порядку до відповідача з пропозицією укласти новий договір оренди земельної ділянки, під час укладання якого сторони цього договору мають дійти згоди щодо всіх його істотних умов, зокрема, в частині розміру орендної плати, а також включити до договору умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст. 73-79, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Спільного підприємства "Фрегат" Товариство з обмеженою відповідальністю до Лозівської міської ради Харківської області про визнання поновленим договору оренди та скасування рішення - відмовити.

2. Витрати зі сплати судового збору залишити за позивачем.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 ГПК України).

Відповідно до ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України, рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено "26" жовтня 2026 р.

СуддяМ.І. Шатерніков