Решение № 141106685, 21.10.2026, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Незалежності, 1, м. Хмельницький, 29607, тел. (0382) 71-81-84, (0382) 71-81-83

e-mail: inbox@km.arbitr.gov.ua, ЄДРПОУ 03500128

________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

м. Хмельницький

"21" жовтня 2026 р. Справа № 924/646/26

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Вибодовського О.Д., при секретарі судового засідання Ковальчук А.С., розглянувши матеріали справи

за позовом керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати функції у спірних правовідносинах Хмельницької міської ради м. Хмельницький

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум" м. Хмельницький

про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 424454,00грн

Представники сторін:

Від прокуратури: Русецька О.В. на підставі службового посвідчення №080624 від 07.03.2025р.;

Від позивача: не з`явився;

Від відповідача: Матущак А.В. на підставі ордеру №1131770 від 14.07.2026р.

З оголошенням перерви в судовому засіданні 21.09.2026р. та 20.10.2026р.

21.10.2026р. в судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до ст. 240 ГПК України.

ВСТАНОВИВ:

19.06.2026р. до Господарського суду Хмельницької області надійшла позовна заява керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати функції у спірних правовідносинах Хмельницької міської ради м. Хмельницький до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум" м. Хмельницький про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 424454,00грн.

В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначає, що відповідно до рішення двадцять дев`ятої сесії міської ради від 13.02.2019р. №73 ОСОБА_1 із земель житлової та громадської забудови передано в оренду земельну ділянку із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 площею 0,045га для будівництва інших будівель громадської забудови. 19.03.2019р. між Хмельницькою міською радою та Данчук П.В. було укладено договір оренди землі №81/01 щодо земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 площею 0,045га. Прокурор зазначає, що згідно із витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.02.2019р. №18-22-0.33-475/116-19 її НГО становить 395091,00грн, коефіцієнт Кф 0,7 (як для земель із кодом КВЦПЗ 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови). У подальшому, прокурором встановлено, що 10.02.2021р. Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта "Нове будівництво офісного центру по вул. Соборна, 42/1 в м. Хмельницький" за ХМ101210210129, згідно вказаної декларації зареєстровано 5-поверховий офісний центр із загальною площею приміщень 2158 м2.

31.03.2021р. на підставі вказаної декларації ОСОБА_1 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності, на нерухоме майно право власності на офісний центр по вул. Соборна, 42/1 в м. Хмельницький загальною площею 2158 кв. м. У подальшому на підставі акту приймання-передачі від 27.09.2023р., укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Бізнес Центр Міленіум", ОСОБА_1 було передано до статутного капіталу ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" вказаний офісний центр, про що внесені відповідні дані до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У зв`язку із набуттям відповідачем права власності на означене офісне приміщення, 17.11.2023р. між Хмельницькою міською радою та ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" укладено додаткову угоду №437/02, згідно якої до договору оренди №81/01 від 19.03.2019р. внесені певні зміни.

У позові прокурор наголошує на тому, що Хмельницька міська рада та орендар ОСОБА_1 (у подальшому ТОВ "Бізнес Центр Міленіум"), з 2021 року, достовірно знаючи про фактичне використання зазначеної земельної ділянки для розташування офісного центру, як її власник та орендар (всупереч вимогам рішення Хмельницької міської ради від 29.08.2012р. №64, зокрема п. 2.7 рішення) не вжили заходів до приведення відповідних даних про неї у Державному земельному кадастрі до умов її використання та не внесли відповідні зміни до договору оренди, які в цілому впливають на розмір орендної плати.

З урахуванням вказаних у позові обставин, прокурор зазначає, що у період з 01.06.2023р. по 01.06.2026р. орендна плата за користування земельною ділянкою із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 нараховувалася без урахування фактичного та юридичного використання земельної ділянки під розміщення офісного центру, оскільки при визначені нормативної грошової оцінки застосовано коефіцієнт 0,7 (як для земель із кодом КВЦПЗ 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови), а не 2,5 (як для земель із кодом КВЦПЗ 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку), та застосовано 3% щодо площі 330 кв. м, 6 % щодо площі 120 кв. м, у той час як підлягає застосування 8% щодо усієї площі земельної ділянки, що, на думку прокурора, призвело до несплати відповідачем орендної плати в належному розмірі.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.06.2026р. справу передано на розгляд судді Вибодовському О.Д.

Ухвалою суду від 24.06.2026р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №924/646/26 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі на 11:00год. 14.07.2026р.

10.07.2026р. до суду через систему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх.№05-22/5734/26), із запереченнями, у якому останній зазначає, що перехід до набувача будівлі права користування земельною ділянкою не означає автоматичного переходу вже наявної грошової заборгованості попереднього орендаря, а тому, враховуючи обставини вказані у позові, а саме - набуття ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" права власності на офісний центр на підставі акта приймання-передачі від 27.09.2023р. та укладення сторонами 17.11.2023р. додаткової угоди №437/02 до договору оренди землі, період визначений у позові, який починається з 01.06.2023 року, є необґрунтованим. Також відповідач зазначає, що ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" виконувало чинні договірні умови та не ухилялося від сплати орендної плати, так як після набуття права власності на будівлю Хмельницька міська рада та відповідач уклали додаткову угоду №437/02 від 17.11.2023р., якою сторони визначили нормативну грошову оцінку земельної ділянки у розмірі 499789,00грн та погодили порядок обчислення орендної плати. Відтак, на переконання відповідача, ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" сплачував орендну плату за чинними умовами договору.

Крім цього, у відзиві зауважено, що у витязі з Державного земельного кадастру №НВ-9972497712026, сформований 03.07.2026р., щодо ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, вказано вид цільового призначення 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, при цьому, код 03.10 у цьому витягу відсутній. Цей самий витяг містить нормативну грошову оцінку 499789,00 грн і дату її проведення 01.11.2023р., і саме такий розмір НГО закріплено в додатковій угоді №437/02 від 17.11.2023р. Отже, на переконання відповідача, договірна база, за якою сплачував відповідач, узгоджується з офіційним витягом ДЗК, сформованим уже після подання позову. Водночас, у відзиві повідомлено, що відповідач не заперечує наявності на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна нежитлового - офісного призначення, проте фактичні характеристики будівлі не замінюють кадастрових відомостей земельної ділянки, які вказані у витязі ДЗК (станом на 03.07.2026р.) щодо земельної ділянки 6810100000:01:006:0299. При цьому, відповідач зазначає, що якщо позивач вважає, що для цієї ж ділянки слід було застосовувати інші кадастрові показники, саме він повинен надати належні докази їх внесення, дати застосування та правового механізму такого застосування.

Також відповідач заперечує твердження позивача щодо обізнаності відповідача та попереднього власника/орендаря з необхідністю зміни кадастрових відомостей, коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки чи розміру орендної плати з посиланням на те, що ані ТОВ "Бізнес Центр Міленіум", ані попередній власник/орендар земельної ділянки не отримували листів, повідомлень, вимог або інших звернень Хмельницької міської ради щодо необхідності зміни коду КВЦПЗ, НГО, Кцп або орендної плати. На думку відповідача, саме лише посилання на існування листів або внутрішнього листування органу місцевого самоврядування не доводить факту обізнаності відповідача чи попереднього орендаря.

Крім того, відповідач вважає, що необхідність застосування ставки 8% для офісного центру та всієї площі ділянки не доведена позивачем, оскільки позивач має довести, що рішення Хмельницької міської ради, на яке він посилається, у чинній для кожного спірного року редакції прямо передбачало застосування ставки 8% саме до офісного центру та саме до всієї площі земельної ділянки, оскільки посилання на загальні положення про об`єкти торгівлі, кафе, ресторани чи інші об`єкти харчування не доводить автоматичного застосування цієї ставки до офісної будівлі. При цьому, зазначає, що для розміщення, будівництва та обслуговування офісів передбачена ставка 6% під будівлями та спорудами, а не під всією земельною ділянкою. Окрім цього, відповідач звертає увагу, що договірні умови передбачали диференційований підхід до площі під будівлею та площі проїздів/проходів.

Також у відзиві наголошено на тому, що розрахунок позову ґрунтується на показниках, які не підтверджені поданим відповідачем офіційним витягом ДЗК, оскільки позивачем не надано історичні відомості ДЗК, документи (підстави) можливого застосування коду 03.10, технічну документацію з НГО та розрахунку, який дозволяє перевірити кожний показник за кожний місяць спірного періоду, позаяк, на думку відповідача, без таких доказів суд не має підстав ретроспективно замінювати офіційні кадастрові показники іншим кодом, коефіцієнтом і ставкою лише на підставі припущення про фактичне використання земельної ділянки. Водночас, у відзиві зазначено, що Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України №1147 від 03.11.2021р., пов`язує визначення показників НГО з відповідними відомостями та характеристиками земельної ділянки, тому застосування іншого коду, коефіцієнта або розміру НГО має бути підтверджене належними офіційними документами, а не лише доводами про фактичне призначення розташованої на ділянці будівлі. З урахуванням викладеного, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

14.07.2026р. в підготовчому засіданні судом оголошено перерву до 11:00год. 12.08.2026р., про що постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.

16.07.2026р. до суду через систему "Електронний суд" від прокуратури надійшла відповідь на відзив (вх.№05-22/5885/26), у якій прокурор зазначає, що заперечення відповідача, які ґрунтуються на тому, що у витязі з Державного земельного кадастру станом на 03.07.2026р. збережено код цільового призначення 03.15, що, на його думку, виключає можливість застосування показників за кодом 03.10, є хибними. Зокрема, зауважує, що матеріалами справи підтверджено та не заперечується відповідачем, що на спірній земельній ділянці зведено та введено в експлуатацію 5-поверховий офісний центр загальною площею 2158 кв. м, використання якого здійснюється як комерційного офісного центру для здійснення підприємницької діяльності з метою отримання прибутку. Так, у процесі пошуку, аналізу та верифікації загальнодоступної інформації в мережі Інтернет прокурором встановлено, що приміщення офісного центру та земельна ділянка під ним активно рекламуються щодо надання в оренду під комерційні об`єкти Агентством нерухомості INVEST на його сторінці у соціальній мережі Instagram (https://www.instagram.com/reel/Cx5tjFesFRW/), а також за допомогою сервісу "Google Карти" встановлено, що приміщення офісного центру та земельна ділянка під ним фактично передані для ведення комерційної діяльності щонайменше 2 суб`єктам господарювання, а саме: магазину одягу "Staff" та військового магазину "PROF1Group®".

При цьому, прокурором звернуто увагу, що ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України встановлено, що віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини. Крім цього, прокурор, посилаючись на рішення дев`ятнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 29.08.2012р. №64 "Про впорядкування орендної плати за землю та втрату чинності рішень сесії міської ради" (з урахуванням внесених змін та доповнень), яким впорядковано орендну плату за землю та передбачено під час розрахунку орендної плати відсотки від нормативної грошової оцінки згідно з додатком, а саме на пункти 2.4, 2.7 вказаного рішення, зауважує, що вказане рішення не є самостійною підставою для автоматичного внесення змін до договору, а зобов`язує саме орендаря звернутися до міської ради і подати документи для внесення відповідних змін. У випадку ж незвернення, він фактично використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, визначеним чинними умовами договору, що прямо порушує права орендодавця, у тому числі на визначення та отримання орендної плати у належному розмірі, та зумовлює необхідність їх судового захисту. Окрім цього, зауважено, що п. 13 договору оренди землі від 19.03.2019р. №81/01 також визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором. Звернуто увагу, що про необхідність застосовувати ставку 8% від нормативної грошової оцінки також і при будівництві об`єктів торгівлі зазначено в додатку до рішення сесії міської ради від 29.08.2012р. № 64.

За таких обставин, на переконання прокурора, обов`язковість перерахунку розміру орендної плати у разі зміни функціонального використання земельної ділянки прямо передбачена вимогами чинного законодавства, рішенням сесії міської ради від 29.08.2012р. №64, яке має нормативно-правовий характер, та безпосередньо умовами договору, а тому після зміни фактичного функціонального використання орендованої земельної ділянки ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" при добросовісній поведінці зобов`язане було вжити своєчасних заходів для приведення у відповідність до фактичного використання земельної ділянки (для обслуговування офісного центру) належного до сплати розміру орендної плати.

Також прокурор вважає, що посилання відповідача на те, що він належним чином виконував умови додаткової угоди №437/02 від 17.11.2023р., укладеної з Хмельницькою міською радою, не спростовує наявності правових підстав для стягнення заборгованості, оскільки орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною та складником системи оподаткування, а сторони договору оренди землі не мають права визначати розмір плати чи нормативну грошову оцінку всупереч імперативним вимогам закону та Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021р. №1147. Відтак фіксація у додатковій угоді заниженої нормативної грошової оцінки на основі невідповідного коду цільового призначення порушує інтереси держави та свідчить про бездіяльність Хмельницької міської ради, що й зумовило звернення прокурора до суду.

Також у відповіді на відзив зазначено, що офіційний витяг з ДЗК про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом у розумінні процесуального закону, водночас аналіз усталеної судової практики свідчить про те, що наявність або відсутність такого витягу, як і відображені в ньому відомості, не є абсолютним і єдиним критерієм для визначення дійсного розміру зобов`язань землекористувача. На переконання прокурора, у разі встановлення судом розбіжностей між формальними відомостями ДЗК та фактичним використанням земельної ділянки (яке безпосередньо впливає на її оцінку та розмір орендної плати), суд не обмежений виключно даними витягу з кадастру та наділений повноваженнями здійснити розрахунок виходячи з фактичних обставин справи, підтверджених належними доказами.

Окрім наведеного, прокурор вважає, доводи відповідача з приводу того, що позов необґрунтовано охоплює період з 01.06.2023 року, тобто до моменту реєстрації його права власності на будівлю від 27.09.2023 року, є безпідставними. В обґрунтування вказаної позиції зазначає, що, враховуючи хронологію обставин, викладених у позові, договір оренди землі №81/01 від 19.03.2019р. не припинявся, не змінювався в частині користувача та продовжує діяти до цього часу. Тому оскільки спірна будівля комерційного призначення безперервно функціонує з моменту введення в експлуатацію, а попередня власниця майна ОСОБА_1 є безпосереднім засновником ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" і передала цей офісний центр до статутного капіталу відповідача за актом приймання-передачі від 27.09.2023р., у цьому випадку мала місце послідовна та неперервна діяльність із комерційної експлуатації нерухомості. Відтак, відповідач в силу статті 20 Земельного кодексу України та статті 7 Закону України "Про оренду землі", відповідно до змісту яких з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до нового власника автоматично переходять права та обов`язки землекористувача за чинним договором оренди, перейняв обов`язки землекористувача щодо сплати орендної плати у розмірі, що відповідає фактичному функціональному використанню ділянки.

У відповіді на відзив також зазначено, що строк позовної давності щодо вимог про стягнення недоотриманої орендної плати за період з травня 2023 по травень 2026 року не є пропущений, оскільки впродовж усього зазначеного періоду на території України діяв особливий правовий режим воєнного стану, тому перебіг позовної давності об`єктивно зупинено в силу закону.

На переконання прокурора, намагання відповідача узаконити штучно занижену плату за користування землею під функціонуючим комерційним 5-поверховим офісним центром прямо суперечить принципам невідворотності оподаткування та рівності всіх суб`єктів господарювання перед законом, тому захист інтересів держави у цій справі полягає у невідворотності стягнення недоотриманих бюджетом коштів у розмірі 424454,00грн, що безпосередньо забезпечує соціальну справедливість шляхом рівного розподілу благ від використання публічних ресурсів, щоб усі члени громади могли користуватися перевагами, які надає держава.

На підтвердження обставин фактичного функціонального використання спірної земельної ділянки та розміщеної на ній будівлі як комерційного офісного центру, прокурором надано до справи електронні докази.

11.08.2026р. до суду через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшло заперечення на відповідь на відзив (вх.№05-22/6665/26), у якому останній повідомляє, що після подання відзиву відповідач отримав додаткові докази, які мають істотне значення для оцінки доводів позивача, зокрема лист ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області від 14.07.2026р. №ПІ-83/0-93/0/63-26 у якому зазначено, що за даними Державного земельного кадастру спірна земельна ділянка має код цільового призначення 03.15, а також вказано, що з моменту внесення до ДЗК відомостей про оренду земельної ділянки відсутня інформація про будь-які зміни таких відомостей, а перевірки дотримання вимог земельного законодавства або цільового використання ділянки у період з 01.06.2023р. до 01.06.2026р. не проводилися, акти та приписи не складалися.

Також відповідач зазначає, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №НВ-6800695682023 від 01.11.2023р. підтверджує НГО у розмірі 499789,00грн, саме ця оцінка була покладена в основу додаткової угоди №437/02 від 17.11.2023р., укладеної між Хмельницькою міською радою та відповідачем. Водночас, зазначає, що довідка ГУ ДПС у Хмельницькій області від 14.07.2026р. №3098/АП/22-01-13-05-32-Е підтверджує відсутність у відповідача податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску та іншої заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи, при цьому, зауважує, що ця довідка має значення для оцінки добросовісності відповідача та спростовує тезу про свідоме ухилення від сплати обов`язкових платежів. Зазначає, що листи Управління земельних ресурсів Хмельницької міської ради від 20.01.2026р. №205-26 та від 12.06.2026р. №522/01-16, навіть за умови їх існування, не підтверджують факту належного вручення відповідачу, більше того лист від 12.06.2026р. складено вже після завершення заявленого позивачем періоду стягнення - з 01.06.2023р. до 01.06.2026р., а тому він не може створювати ретроспективний борг або підтверджувати обізнаність відповідача у попередні періоди.

Окрім цього, відповідачем до відзиву долучено акти приймання-передачі об`єктів оренди щодо приміщень, на які позивач посилається як на підтвердження функціонування магазинів Staff та PROF1Group, а саме: акт приймання-передачі за договором №101 від 10.10.2023р., складений 22.01.2024р., що підтверджує передачу ФОП Кузьмич О.В. окремого приміщення №1/ офісу №101 площею 293,6кв. м лише з 22.01.2024р.; акт приймання-передачі за договором №011Ц від 18.06.2025р., складений 18.06.2025р., що підтверджує передачу ТОВ "О.С.С. Трейд" окремого приміщення №84 площею 252,1кв. м лише з 18.06.2025р. Відтак, відповідач наголошує, що ці акти не підтверджують використання всієї будівлі або всієї земельної ділянки під об`єкти торгівлі протягом усього спірного періоду, а навпаки, вони підтверджують користування лише окремими приміщеннями з конкретних дат. Зазначене, на думку відповідача, додатково спростовує застосування ставки 8% до всієї площі земельної ділянки за весь період з 01.06.2023р. до 01.06.2026р.

Також відповідач зазначає, що лист ГУ Держгеокадастру від 23.03.2026р., на який посилається позивач, не є актом перевірки, не є приписом, не є технічною документацією з нормативної грошової оцінки та не є документом про внесення змін до ДЗК, а є службовою відповіддю, сформованою за зверненням прокуратури, яка не може замінити передбачену законом кадастрову процедуру.

Окрім цього, у запереченнях зауважено, що надані позивачем скріншоти вебсторінок, посилання на Google Карти, Instagram, YouTube та фактична наявність окремих магазинів у будівлі можуть свідчити лише про окремі прояви використання приміщень будівлі, проте ці докази мають обмежене значення і не підтверджують заявленого розрахунку з наступних причин: вони не містять офіційних кадастрових відомостей і не підтверджують внесення до ДЗК коду 03.10; вони не є технічною документацією з нормативної грошової оцінки, витягом ДЗК, довідкою ДЗК або висновком судової експертизи щодо НГО; вони не підтверджують використання всієї земельної ділянки під об`єкти торгівлі; вони не охоплюють увесь заявлений період з 01.06.2023р. до 01.06.2026р.; вони не підтверджують правову підставу застосування ставки 8% саме до всієї площі земельної ділянки.

На переконання відповідача, навіть за умови того, що окремі приміщення в будівлі використовуються як магазини або здаються в оренду, з цього не вбачається, що вся земельна ділянка має обліковуватися як 03.10 або що до всієї площі 0,0450 га має застосовуватися ставка 8%. Також зазначає, що у відповіді на відзив позивач фактично стверджує, що додаткова угода №437/02 від 17.11.2023р. є нікчемною, оскільки нібито містить занижену НГО, однак, на переконання відповідача, ця теза не підтверджена належними доказами так як додаткова угода укладена безпосередньо Хмельницькою міською радою після набуття відповідачем права власності на об`єкт, угода ґрунтується на витягу з технічної документації з НГО від 01.11.2023р., який визначає НГО 499789,00грн, при цьому, станом на 03.07.2026р. офіційний витяг ДЗК також підтверджує код 03.15 та НГО 499789,00грн.

Окрім цього, додатково повідомляє, що довідка ГУ ДПС у Хмельницькій області від 14.07.2026р. №3098/АП/22-01-13-05-32-Е підтверджує добросовісність відповідача та відсутність податкової заборгованості у ТОВ "Бізнес Центр Міленіум". Також відповідач зазначає, що застосування ставки 8% до всієї земельної ділянки не доведене, оскільки навіть за умови врахування судом факту функціонування окремих магазинів - Staff та PROF1Group, вказаних позивачем у відповіді на відзив, останнім не доведено наступних обставин: використання всієї будівлі площею 2158 кв. м як об`єкта торгівлі; використання всієї земельної ділянки під об`єкти торгівлі; наявність підстав для застосування ставки 8% до всієї площі 0,0450 га, а не пропорційно до відповідних частин; охоплення такими доказами всього заявленого періоду з 01.06.2023р. до 01.06.2026р.; підстави для ігнорування договірного розподілу площі під будівлею та площі проїздів/проходів. За таких умов, відповідач вважає, що розрахунок заявленої до стягнення суми - 424454,00грн не є доведеним за стандартом вірогідності доказів.

У запереченнях також зауважено, що відповідач не заперечує загального правила переходу права користування земельною ділянкою до набувача будівлі, однак перехід права користування не дорівнює автоматичному переведенню вже наявного грошового боргу попереднього орендаря. Більше того відповідач переконаний, що позивач не довів, що ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" прийняло на себе грошовий борг Данчук П.В. за період до 27.09.2023р. або до укладення додаткової угоди №437/02 від 17.11.2023р., тому вимоги за період до оформлення правовідносин із відповідачем щонайменше мають бути відхилені як недоведені щодо належного боржника.

З урахуванням викладеного, відповідач зазначає, що відповідь на відзив не спростовує ключової обставини, зокрема того, що станом на 03.07.2026р. офіційні відомості Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 містять код виду цільового призначення 03.15 та нормативну грошову оцінку 499789,00грн. Відтак, відповідач вважає, що позивач фактично просить суд не застосувати чинні кадастрові дані, а замінити їх ретроспективним припущенням про код 03.10, коефіцієнт Кцп 2,5 та ставку 8%.

12.08.2026р. в підготовчому засіданні судом оголошено перерву до 10:00год. 20.08.2026р., про що постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.

19.08.2026р. до суду через систему "Електронний суд" від прокуратури надійшли письмові пояснення по справі (вх.№05-22/6899/26), у яких вказано, що з часу введення в експлуатацію та реєстрації 5-поверхового офісного центру із загальною площею приміщень 2158 кв. м, земельна ділянка із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 використовувалася для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, що відповідає коду земель із цільовим призначенням 03.10.

Крім того, на переконання прокурора, лист ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області від 14.07.2026р. щодо цільового призначення земельної ділянки та довідки ГУ ДПС у Хмельницькій області від 14.07.2026р. щодо сплати орендних платежів - станом на час їх отримання, лише підтверджують той факт, що нормативно грошова оцінка щодо земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 та розмір орендної плати, незаконно розраховуються із застосуванням коду цільового призначення 03.15 та коефіцієнту 0,7, хоча повинні розраховуватися з урахуванням дійсного функціонального використання земельної ділянки під розміщення офісного центру, а саме із застосуванням коду цільового призначення 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, що зумовлює необхідність застосування коефіцієнта 2,5.

У поясненнях звернуто увагу, що про невідповідність фактичного використання земельної ділянки із даними Державного земельного кадастру в частині її цільового призначення зазначено у листі Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області від 23.03.2026р. №10-22-0.41-1336/2-26, який є у повноваженим державним територіальним органом, що здійснює державний контроль в сфері земельних відносин. Також прокурор зазначає, що представник відповідача не заперечує той факт, що приміщення офісного центру передані в оренду іншим суб`єктам господарювання, що вкотре вказує на фактичне використання спірної земельної ділянки із цільовим призначенням - 03.10, при цьому, зазначене також підтверджується укладенням відповідачем у 2024 та 2025 році договорів оренди із суб`єктами господарювання, а саме - використання споруди з метою отримання прибутку.

За таких обставин, а також посилаючись на практику Верховного Суду, прокурор зазначає, що вимога про стягнення несплаченої (недоотриманої) суми орендної плати в розмірі, визначеному з урахуванням належних коефіцієнтів, на підставі ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України буде ефективним способом поновлення прав територіальної громади. Окрім наведеного, у поясненнях прокурор зазначає, що після передачі нерухомого майна офісного центру по вул. Соборна, 42/1 в м. Хмельницький загальною площею 2158 кв. м до статутного капіталу ТОВ "Бізнес Центр Міленіум", воно стає власністю самого товариства, а як наслідок товариство відповідає за зобов`язання щодо сплати належних орендних платежів, які виникли ще у Данчук П.В., а тому, відповідні вимоги про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати з ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" визначено з 01.06.2023р. (трирічний термін).

20.08.2026р. до суду через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшли додаткові пояснення (вх.№05-22/6913/26) щодо заяви позивача від 19.08.2026р. та актуальної судової практики у справі №924/646/26. Зокрема, відповідач заперечує твердження позивача з приводу того, що наявність на земельній ділянці офісного центру та передача окремих приміщень в оренду свідчать про необхідність застосування коду 03.10, коефіцієнта 2,5 та ставки 8%, зазначаючи про те, що фактичне використання окремих приміщень будівлі, наявність офісного центру або отримання власником доходу від оренди не змінюють автоматично відомостей Державного земельного кадастру, код виду цільового призначення земельної ділянки, нормативну грошову оцінку, коефіцієнт функціонального використання, істотні умови договору оренди землі, розмір орендної плати за минулий період. Також вказує, що лист ГУ Держгеокадастру від 23.03.2026р. не є доказом зміни ДЗК або НГО з підстав, викладених у вказаних додаткових поясненнях, при цьому, наголошуючи на тому, що відповідь ГУ Держгеокадастру від 14.07.2026р., навпаки підтверджує відсутність змін до кадастрових відомостей та відсутність перевірок, актів і приписів за спірний період. На переконання відповідача, позивач помилково тлумачить подані відповідачем акти приймання-передачі приміщень як підтвердження використання всієї земельної ділянки за кодом 03.10, так як ці акти підтверджують не загальне використання всієї будівлі або всієї земельної ділянки, а передачу окремих приміщень із конкретних дат, позаяк механічне застосування ставки 8% до всієї площі земельної ділянки за весь заявлений період є помилковим.

Окрім цього, у додаткових поясненнях відповідач посилається на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.08.2026р. у справі №924/65/26, вказуючи про те, що ці висновки є безпосередньо релевантними для справи №924/646/26. Водночас, відповідач зауважує, що посилання позивача на справу №904/186/23 не змінює загальних висновків щодо правовідносин, які виникли у справі №924/646/26, так як справа №904/186/23 підтверджує лише загальну допустимість способу захисту, але не підтверджує правильність розрахунку позивача і не дозволяє суду замінити офіційні дані ДЗК та чинні умови договору припущеннями про фактичне використання. Також відповідач вважає, що вимоги за період до набуття ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" права власності на об`єкт та укладення додаткової угоди №437/02 від 17.11.2023р. є недоведеними щодо належного боржника, так як позивачем не надано доказів, що ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" прийняло на себе борг Данчук П.В. за попередній період, що було укладено договір про переведення боргу або що існує інша правова підстава для покладення на товариство обов`язку сплачувати грошові зобов`язання попереднього власника за період до оформлення правовідносин із відповідачем.

З урахуванням викладеного, на думку відповідача, позивач не довів наступних обставин: внесення до ДЗК коду 03.10 щодо спірної земельної ділянки; офіційної зміни НГО із застосуванням Кцп 2,5; проведення перевірки, складання акта або припису за спірний період; внесення змін до договору оренди або додаткової угоди №437/02; правової підстави застосування ставки 8% до всієї площі земельної ділянки; переходу до ТОВ грошового боргу попереднього власника.

20.08.2026р. в підготовчому засіданні судом закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 10:00год. 21.09.2026р., про що постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.

21.09.2026р. в судовому засіданні судом оголошено перерву до 10:00год. 20.10.2026р., про що постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.

20.10.2026р. в судовому засіданні судом оголошено перерву до 10:00год. 21.10.2026р., про що постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.

Прокурор в судовому засіданні 21.10.2026р. позовні вимоги підтримав, наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача в судовому засіданні 21.10.2026р. проти позову заперечував, просив суд відмовити прокуратурі у задоволенні позовних вимог.

Представник позивача в судове засідання 21.10.2026р. не з`явився, про дату, час та місце судового засідання був належним чином повідомлений шляхом направлення ухвали суду про оголошення перерви від 20.10.2026р. до електронного кабінету учасника справи, що підтверджується наявною в матеріалах справи довідкою про доставку електронного листа. Письмової позиції з приводу спірних правовідносин позивач не подав.

Суд враховує, що відповідно до положень ст. ст. 42, 46 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України), за змістом яких участь сторони у судовому засіданні є її правом. При цьому, норми вказаної статті зобов`язують сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними права.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. 4 ст. 13 ГПК України).

Фактичні обставини справи, встановлені судом.

Згідно з Витягом з рішення двадцять дев`ятої сесії міської ради від 13.02.2019р. №73 "Про припинення права користування земельними ділянками, розірвання договору оренди землі за згодою сторін, затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та надання земельних ділянок в оренду, постійне користування", зокрема пунктом 2 вказаного рішення вирішено затвердити проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок та надати її в оренду юридичній та фізичній особам згідно з додатком 1. Відповідно до списку юридичних та фізичних осіб, яким затверджуються проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок та надаються земельні ділянки в оренду, Данчук Поліні Володимирівні із земель житлової та громадської забудови (категорія земель) передано в оренду земельну ділянку із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 площею 0,045га за адресою АДРЕСА_1 , для обслуговування нежитлових приміщень, строком на 10 років. Код класифікації видів цільового призначення земель: 03.15 - для будівництва інших будівель громадської забудови.

19.03.2019р. між Хмельницькою міською радою в особі міського голови Симчишина Олександра Сергійовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (надалі - орендодавець), з одного боку, та фізичною особою Данчук Поліною Володимирівною (надалі орендар), з другого боку, укладено договір оренди землі №81/01.

Відповідно до п. 1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення двадцять дев`ятої сесії міської ради від 13.02.2019р. №73 із земель житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, яка розташована в АДРЕСА_1 .

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 450 кв. м (п. 2 договору).

На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна - одна двоповерхова капітальна нежитлова будівля, а також інші об`єкти інфраструктури - проїзди, проходи площею 330 кв. м (п. 3 договору).

У пункті 5 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 на дату укладення договору становить 395091,00грн.

Договір укладено на 10 років до 13.02.2029р. (п. 8 договору).

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 15013,86грн в рік, що становить 6 (шість) відсотків під нежитлові приміщень, 3 (три) відсотки під проїзди, проходи від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на відповідний рахунок.

Орендна плата за земельні ділянки приватної власності, земельні ділянки несільськогосподарського призначення державної та/або комунальної власності вноситься протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (п. 11 договору).

У пункті 13 сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності;

- в інших випадках, передбачених законом.

Земельна ділянка передається в оренду для обслуговувань нежитлових приміщень (п. 15 договору).

У пункті 16 договору визначено, що цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ - для будівництва і обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - житлової та громадської забудови.

Пунктами 28, 31 договору визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, а обов`язком орендаря є додержання режиму використання земель відповідно до цільового призначення.

Пунктом 36 договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Згідно з п. 45 договору, цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, то такий договір є укладеним з моменту нотаріального посвідчення.

Невід`ємними частинами договору є: розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності; витяг (довідка) з нормативної грошової оцінки земельної ділянки; план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; витяг з рішення Хмельницької міської ради; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі земельної ділянки.

Договір містить підписи представників сторін, та скріплений відтиском печатки Хмельницької міської ради.

Додатком до договору є розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності для обслуговування нежитлового приміщення, а саме - по вул. Соборній, 42/1, м. Хмельницький, грошова оцінка якого проведена станом на 18.02.2019р., зокрема нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 450 кв. м за вказаною адресою становить 395091,00грн (при визначені розміру орендної плати щодо площі земельної ділянки застосовано 3,0% та 6% від НГО. Загальний розмір орендної плати становить 15013,86грн. Категорія землі землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.02.2019р. №18-22-0.33-475/116-19, виданого Головним управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, розташованої за адресою: м. Хмельницький, вул. Соборна, 42/1, зазначено наступне: категорія землі землі житлової та громадської забудови, цільове призначення земельної ділянки - 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, коефіцієнт Кф 0,7, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 395091,00грн.

Також невід`ємною частиною договору оренди землі є План землекористування громадянкою ОСОБА_1 земельною ділянкою з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 та акт встановлення (погодження) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) відповідно до якого представником ТОВ "Ренесанс-Груп", інженером-землевпорядником Бондар Л.О. в присутності замовника ОСОБА_1 та сусідніх землекористувачів проведено встановлення і погодження меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . У акті вказано, що площа земельної ділянки становить 0,0450га.

Передача Хмельницькою міською радою, як орендодавцем, фізичній особі Данчук П.В., як орендарю, земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, площею 450 кв. м, яка розташована в АДРЕСА_1 , для обслуговування нежитлових приміщень підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки, який також є невід`ємною частиною договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р. У акті зазначено, що вказана земельна ділянка відповідає умовам договору та придатна до використання за цільовим призначенням.

Відповідно до витягу з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, за результатами поданих ОСОБА_1 документів, 10.02.2021р. Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта "Нове будівництво офісного центру по. вул. Соборна, 42/1 в м. Хмельницький". Реєстраційний номер документу - ХМ101210210129. Згідно вказаної декларації зареєстровано п`ятиповерховий офісний центр із загальною площею приміщень 2158кв. м.

На вказаний офісний центр ФОП Юрчишиним І.П. 11.01.2021р. виготовлений технічний паспорт із зазначенням характеристик об`єкта нерухомості.

31.03.2021р. на підставі вказаної вище декларації про готовність до експлуатації об`єкта, виданої 10.02.2021р. Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області, ОСОБА_1 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності, на нерухоме майно право власності на офісний центр по вул. Соборна, 42/1 в м. Хмельницький, загальною площею 2158кв. м, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2328400468101. Номер відомостей про речове право: 41317552.

27.09.2023р. згідно акта приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум", укладеного між фізичною особою ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум", ОСОБА_1 передала, а ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" прийняло в якості вкладу до статутного капіталу ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" у негрошовій формі офісний центр загальною площею 2158 кв. м, що знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Соборна, 42/1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2328400468101, номер запису про право власності /довірчої власності: 41317552, вартістю 70000000,00грн. У акті зазначено, що право власності на вищевказане нерухоме майно виникає у ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" з моменту його державної реєстрації, підставою для чого є цей акт приймання-передачі. Акт приймання-передачі зареєстровано в реєстрі за №2278-2280.

27.09.2023р. на підставі акта приймання-передачі №2278-2280 від 27.09.2023р. за ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" зареєстровано право власності на офісний центр загальною площею 2158 кв. м, що знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Соборна, 42/1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2328400468101. Номер запису про право власності 51938451. Розмір частки: 1/1.

На підтвердження вказаних вище обставин прокурором до позову долучено інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 16.06.2026р. (номер інформаційних довідок: 481942009, 481943583).

У подальшому, 17.11.2023р. між Хмельницькою міською радою в особі міського голови Симчишина Олександра Сергійовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (надалі - орендодавець), з одного боку, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум" м. Хмельницький, Соборна, 42/1, в особі директора Яцишена Валентина Вікторовича, який діє на підставі статуту, до якого відповідно до ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та ст. 31-6 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у зв`язку з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна (акт приймання-передачі, серія та номер: реєстр. №2278-2280 від 27.09.2023р., номер запису про право власності 51938451) перейшло право оренди земельної ділянки, укладено додаткову угоду №437/02. Згідно вказаної додаткової угоди сторони вирішили:

- п. 5 договору викласти в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 6810100000:01:006:0299, станом на 01.11.2023р. становить 499789,00гр (п. 1 додаткової угоди);

- п. 9 договору викласти в новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 18992,49грн в рік, що становить 6 (шість) відсотків під нежитлові приміщення, 3 (три) відсотки під проїзди, проходи від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на відповідний рахунок (п. 2 додаткової угоди).

Невід`ємною частиною додаткової угоди є: витяг №НВ-6800695682023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 01.11.2023р.; розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 01.11.2023р.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01.11.2023р. №НВ-6800695682023 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, нормативна грошова оцінка становить 499789,00грн.

Також додатком до додаткової угоди є розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності для обслуговування нежитлового приміщення, а саме - по вул. Соборній, 42/1, м. Хмельницький, грошова оцінка якого проведена станом на 01.11.2023р., зокрема нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 450 кв. м за вказаною адресою становить 499789,00грн (при визначені розміру орендної плати щодо площі 330 кв. м застосовано 3,0% від НГО, щодо площі 120 кв. м застосовано 6,0% від НГО). Загальний розмір орендної плати становить 18992,49грн. Категорія землі землі житлової та громадської забудови.

08.01.2026р. Окружною прокуратурою міста Хмельницького надіслано листа №55-52-26 на адресу Хмельницької міської ради, у якому повідомлено про порушення, виявленні під час вивчення прокуратурою питань щодо законності використання земельних ділянок на території Хмельницької міської територіальної громади, зокрема зазначено, що на території міста Хмельницького поширеними є факти використання земельних ділянок для потреб, що не відповідають їх цільовому призначенню згідно даних Державного земельного кадастру, зазначені порушення призводять до суттєвого заниження плати за землею до місцевого бюджету. Зокрема, у листі повідомлено про порушення, виявленні прокуратурою, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299. У зв`язку із викладеним у листі, окружна прокуратура просить проінформувати її чи будуть вживатися Хмельницькою міською радою заходи щодо належного обрахунку сум орендної плати щодо вказаної земельної ділянки з урахуванням їх фактичного використання, з часу їх використання не за цільовим призначенням та стягнення відповідних сум недоотриманих орендних платежів, у тому числі, шляхом вжиття заходів представницького характеру, за періоди передбачені цивільним та господарським законодавством. У листі прокурором зазначено, що вказана інформація необхідна для встановлення підстав для представництва інтересів держави у суді відповідно до ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

19.01.2026р. Хмельницька міська рада листом №185-02-23-26 повідомила Окружну прокуратуру міста Хмельницького, що структурними підрозділами Хмельницької міської ради надіслано листи користувачам, у тому числі ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" з вимогою приведення у відповідність цільового призначення земельної ділянки до її фактичного використання. Щодо обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки, зазначені в листі окружної прокуратури, зокрема й щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, міською радою звернуто увагу, що обчислення орендної плати за таку земельну ділянку проведено відповідно до вимог чинного законодавства, чинної нормативної грошової оцінки земельної ділянки та офіційних відомостей, які містяться в Державному земельному кадастрі. Водночас, у листі вказано, що відомості про нормативну грошову оцінку кожної земельної ділянки з врахуванням офіційних даних, які містяться в ДЗК, для обчислення орендної плати надає територіальний орган Держгеокадастру, та зауважено, що при обчисленні орендної плати Хмельницька міська рада не вправі змінювати чи корегувати нормативну грошову оцінку, лише застосовувати відсотки орендної плати. Крім того, у листі зазначено, що у міської ради відсутні передбачені чинним законодавством України документи, які підтверджують факт нецільового використання орендарями земельних ділянок, зазначених у листі окружної прокуратури.

03.03.2026р. Окружною прокуратурою міста Хмельницького надіслано листа №55-52-26 на адресу Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області, у якому повідомлено про порушення, виявленні під час вивчення прокуратурою питань щодо законності використання земельних ділянок на території Хмельницької міської територіальної громади, у тому числі щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 у неналежному розмірі, зокрема без урахування дійсного цільового використання такої земельної ділянки. З урахування викладеного, прокурор просить надати інформацію щодо дотримання вимог земельного законодавства при нарахуванні та сплаті обов`язкових платежів за користування земельними ділянками, означеними у листі.

У відповідь, 23.03.2026р. листом №10-22-0.41-1336/2-26 ГУ Держеокадастру у Хмельницькій області повідомило Окружну прокуратурою міста Хмельницького, що згідно даних Державного земельного кадастру земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, площею 0,0450 га, яка розташована по вул. Соборній, 42/1 у м. Хмельницькому відноситься до категорії земель землі житлової і громадської забудови, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Крім того, у листі вказано що під час надання земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 у власність та користування, на ній існував об`єкт нерухомого майна комерційного використання. Зокрема, за результатами дистанційного зондування земель з використанням геопорталу Національної інфраструктури геопросторових даних та даних Державного земельного кадастру, фактичне використання земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, шляхом розміщення офісного центру, а тому, враховуючи зазначене вище у листі, фактичне використання означеної земельної ділянки не відповідає її цільовому призначенню, а тому на сьогодні, є необхідність у приведенні фактичного використання даної земельної ділянки у відповідність до Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок шляхом внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру, в межах та у спосіб, передбачених ст. 20 Земельного кодексу України та у подальшому здійсненню перерахунку нормативної грошової оцінки землі. При цьому, вказано, що з урахуванням фактичного використання земельної ділянки слід застосовувати Кцп - 2,5, водночас, згідно методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 03.11.2021р. №1147, коефіцієнти цільового призначення для земельних ділянок, визначені у додатку 8 вказаної методики, застосовуються відповідно до встановленого цільового призначення при передачі земельної ділянки у власність чи користування та даних Державного земельного кадастру. Відтак, вид цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 як напрям її використання та її правовий режим, при наданні в коригування, визначено невірно, що призводить до невірного застосування коефіцієнту цільового призначення (Кпц) при обрахунку нормативної грошової оцінки землі та суттєво знижує розмір орендної плати за її користування.

30.03.2026р. Окружною прокуратурою міста Хмельницького надіслано листа №55-52-26 на адресу ГУ ДПС у Хмельницькій області з проханням надати інформацію щодо сплати орендарями орендної плати та власниками земельного податку за користування земельними ділянками, визначеними у листі, у тому числі із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, площею 0,045 га - Товариством з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум". У листі зазначено, що вказана інформація необхідна для встановлення підстав для представництва інтересів держави у суді відповідно до ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

03.04.2026р. ГУ ДПС у Хмельницькій області листом №5152/5/22-01-04-01-13 повідомила Окружну прокуратуру міста Хмельницького, що згідно інформаційно-комунікаційної системи ДПС "Податковий блок", поданих податкових декларацій з плати за землю (земельний податок та або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності з плати за землю) ТОВ "БЦ Міленіум" з 18.10.2023р. по даний час є платником орендної плати за землю. Упродовж 2023-2026 років товариством подано податкову звітність з орендної плати за землю, оподатковано земельні ділянки загальною площею 450кв. м та задекларовано за: 2023 рік - 3880,32грн; 2024 рік - 19961,14грн; 2025 рік - 22356,41грн; 2026 рік - 24144,95грн. Також вказано, що земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, площею 450кв. м включена до оподаткування (120кв. м оподатковано за ставкою 6%, 330кв. м 3%). Крім цього, у листі зазначено, що інформацію щодо сплати орендної плати ТОВ "БЦ Міленіум" та вказано, що у товариства відсутній податковий борг по податках та зборах до бюджету.

25.05.2026р. Окружною прокуратурою міста Хмельницького надіслано листа №55-52-26 на адресу Хмельницької міської ради з проханням надати інформацію щодо вжитих заходів по зміні цільового призначення та стягненню відповідних сум недоотриманих загальнообов`язкових платежів за користування земельними ділянками, зокрема земельною ділянкою із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 площею 0,045га. У листі зауважено, що вказана інформація необхідна для встановлення підстав для представництва інтересів держави у суді відповідно до ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

29.05.2026р. Хмельницька міська рада листом №3870-02-23-25 повідомила Окружну прокуратуру міста Хмельницького, що управлінням земельних ресурсів надіслано листа до користувача земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 щодо необхідності зміни КВЦПЗ земельної ділянки, проте станом на 29.05.2026р. звернень від користувача не надходило. Враховуючи викладене, управлінням земельних ресурсів буде направлено листи повторно, а також питання зміни цільового призначення вказаної земельної ділянки буде винесено на розгляд постійної комісії з питань містобудування, земельних відносин та охорони природного середовища.

Також у листі зауважено з приводу належного обрахунку орендної плати, зокрема вказано, що обчислення орендної плати за означені, у листі прокуратури, земельні ділянки проведено відповідно до вимог чинного законодавства, чинної нормативної грошової оцінки земельних ділянок та офіційних відомостей, які містяться в Державному земельному кадастрі.

Окрім цього, вказано, що в листі-відповіді Окружній прокуратурі міста Хмельницького від 08.01.2026р. зазначалося, що управлінням земельних ресурсів було надіслано запит до Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області, як до державного контролюючого органу, щодо проведення перевірки дотримання використання зазначених у листі земельних ділянок за цільовим призначенням та надання відповідних документів проведеної перевірки, передбачених чинним законодавством України. Проте, у листі-відповіді Головне управління Держгеокадастру у Хмельницькій області відповідних документів проведеної перевірки не надало, а лише обмежилось наведенням даних з Реєстру речових прав на нерухоме майно та констатацією процедури зміни цільового призначення земельних ділянок у відповідності до норм Земельного кодексу України.

08.06.2026р. Окружною прокуратурою міста Хмельницького на адресу Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області скеровано листа №55-52-26 з проханням надати проіндексовану нормативну грошову оцінку, зокрема щодо земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 за 2023, 2024, 2025 та 2026 роки, так як Окружною прокуратурою міста Хмельницького проводиться вивчення щодо законності використання земельних ділянок на території Хмельницької міської територіальної громади.

Листом від 09.06.2026р. №1057/281-26 Головне управління Держгеокадастру у Хмельницькій області повідомило Хмельницьку обласну прокуратуру про те, що розрахунок нормативної грошової оцінки земельних ділянок розташованих за адресою: м. Хмельницький проводиться згідно технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Хмельницького затвердженою рішенням 2-ї сесії міської ради від 15.12.2010р. №20. Витяги формуються згідно Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016р. №489 "Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" та постанови Кабінету Міністрів України 03.11.2021р. №1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок".

Крім цього, до листа долучено проіндексовані витяги із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, надані відповідно до даних Державного земельного кадастру, так згідно витягу №НВ-6800695682023 від 01.11.2023р. нормативно грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 499789,00грн, згідно витягу №НВ-6800370552026 від 09.06.2026р. 635376,00грн.

Повідомленням №52-4845вих-26 від 16.06.2026р. про встановлення підстав та намір здійснювати представництво інтересів держави в суді, Окружна прокуратура міста Хмельницького відповідно до ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", попередньо повідомила Хмельницьку міську раду, що прокуратурою встановлено підстави для представництва інтересів держави в особі органу, уповноважених державою на здійснення функцій у спірних правовідносинах - Хмельницької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум" про стягнення 424454,00грн заборгованості по сплаті орендної плати за період з 01.06.2023р. по 01.06.2026р.

Також у справі наявний витяг з Державного земельного кадастру №НВ-9972497712026 від 03.07.2026р., згідно з яким земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 площею 0,045га за категорією земель належить до земель житлової та громадської забудови, а вид цільового призначення земельної ділянки 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Нормативна грошова оцінка - 499789,00грн. Дата державної реєстрації земельної ділянки: 03.12.2018р. Додатком до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 03.07.2026р. №НВ-9972497712026 є кадастровий план земельної ділянки 6810100000:01:006:0299, у якому зазначено, що категорія вказаної земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, код цільового призначення - 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Відповідачем додано до відзиву запит на публічну інформацію від 07.07.2026р., адресований ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області, щодо історичних відомостей Державного земельного кадастру та нормативної грошової оцінки стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, та запит на публічну інформацію від 09.07.2026р., адресований Хмельницькій міській раді.

У відповідь на зазначений запит, листом від 14.07.2026р. №ПІ-83/0-93/0/63-26 Головне управління Держгеокадастру у Хмельницькій області, посилаючись на відомості Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 площею 0,0450 га, повідомило ТОВ "Бізнес Центр Міленіум", що державна реєстрація означеної земельної ділянки - 03.12.2018р., цільове призначення - 03.15 "Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови", розташована земельна ділянка на території міста Хмельницького, вулиця Соборна, 42/1. Також зазначено, що відповідно до даних Державного земельного кадастру з моменту внесення відомостей про вищезазначену земельну ділянку відсутня інформація щодо будь-яких змін до відомостей. Окрім цього, стосовно проведення перевірок дотримання вимог земельного законодавства або перевірок цільового використання зазначеної земельної ділянки у період з 01.06.2023 по 01.06.2026 роки ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області повідомило, що такі перевірки Головним управлінням не проводились, акти та приписи відсутні.

Також Хмельницька міська рада листом з додатками від 14.07.2026р №ЗПІ-65-02-32-26 у відповідь на запит відповідача повідомила ТОВ "Бізнес Центр Міленіум", що згідно додаткової угоди №437/02 від 17.11.2023р. про внесення змін до договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р., укладеної між Хмельницькою міською радою та ТОВ "Бізнес Центр Міленіум", керуючись рішенням дев`ятнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 29.08.2012р. №64 (із змінами) здійснено розрахунок орендної плати станом на 2023 рік, а також міська рада вказала, що додаткових угод про внесення змін до договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р. у частині перерахунку орендної плати за 2024, 2025, 2026 рік не укладалось, відповідних звернень від ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" не надходило. До листа долучено: архівну копію рішення сорок восьмої сесії Хмельницької міської ради від 04.03.2015р. №28; архівну копію рішення двадцять першої сесії Хмельницької міської ради від 12.12.2012р. №75; архівну копію рішення шістдесят другої сесії Хмельницької міської ради від 21.05.2026р. №44; архівну копію рішення двадцять четвертої сесії Хмельницької міської ради від 24.04.2013р. №56; архівну копію рішення двадцять третьої сесії Хмельницької міської ради від 27.02.2013р. №66; архівну копію рішення дев`ятнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 29.08.2012р. №64; архівну копію рішення двадцять восьмої сесії Хмельницької міської ради від 30.10.2013р. №24; копію листа від 20.01.2026р. №205-26 Хмельницької міської ради (з доказами надсилання такого листа), адресованого ТОВ "Бізнес Центр Міленіум", у якому вказано, що відповідач є орендарем земельної ділянки по вул. Соборній, 42/1 у місті Хмельницькому (кадастровий номер 6810100000:01:006:0299) на підставі договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р. (із змінами внесеними додатковою угодою №437/02 від 17.11.2023р.) для обслуговування нежитлових приміщень, код КВЦПЗ земельної ділянки 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, проте згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, на вказаній вище земельній ділянці знаходиться офісний центр. Враховуючи вказане у листі, Хмельницька міська рада наголосила на здійсненні ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" заходів щодо приведення у відповідність з чинним земельним законодавством відомостей щодо цільового використання земельної ділянки по вул. Соборній, 42/1 що у місті Хмельницькому (кадастровий номер 6810100000:01:006:0299); копію листа від 12.06.2026р. №522/01-16 Хмельницької міської ради (з доказами надсилання такого листа), адресованого ТОВ "Бізнес Центр Міленіум", у якому міською радою повторно вказано на необхідності здійснення товариством заходів щодо приведення у відповідність відомостей щодо виду використання земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, а саме внесення змін в п. 15 договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р. та цільового призначення вищезазначеної земельної ділянки. Зокрема, зазначено, що потрібно змінити код КВЦПЗ земельної ділянки з коду КВЦПЗ "03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на код КВЦПЗ "03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку". З урахуванням викладеного у листі, міською радою наголошено, що відповідно до ст. 20 Земельного кодексу України ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" необхідно вжити заходів щодо приведення у відповідність КВЦПЗ вказаної земельної ділянки або надати до Хмельницької міської ради нотаріально посвідчену згоду для зміни КВЦПЗ Хмельницькою міською радою.

Крім наведеного, учасниками справи на підтвердження своїх доводів надано суду також: копії скріншотів вебсторінок та сервісів "Google Карти", Instagram, відео, долучені прокурором на підтвердження обставин фактичного функціонального використання спірної земельної ділянки та розміщеної на ній будівлі як комерційного офісного центру; акт приймання - передачі об`єкту оренди за договором оренди №101 від 10.10.2023р., укладений між ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" як орендодавцем, та фізичною особою-підприємцем Кузьмич О.В. як орендарем, відповідно до п.1 якого цим актом сторони визнають та підтверджують, що орендодавець передав, а орендар прийняв у платне орендне користування об`єкт оренди та/або приміщення. а саме: нежитлове приміщення № 1 (офіс №101 ) загальною площею: 293,6 квадратних метрів на першому поверсі Офісного центру за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вулиця Соборна, будинок 42/1; акт приймання - передачі об`єкту оренди за договором оренди №01Ц від 18.06.2025р., укладений між ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" як орендодавцем, та ТОВ "О.С.С. Трейд" як орендарем, у п. 1 якого зазначено, що цим актом сторони визнають та підтверджують, що орендодавець передав, а орендар прийняв у платне орендне користування об`єкт оренди та/або приміщення, а саме: нежитлове приміщення №84, загальною площею: 252,1 квадратних метрів на цокольному поверсі Офісного центру за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вулиця Соборна, будинок 42/1; довідку про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи від 14.07.2026р. №3098/АП/22-01-13-05-32-Е, видану ГУ ДПС у Хмельницькій області, згідно якої у ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" станом на 14.07.2026р. не має податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів (у тому числі розстроченої, відстроченої, реструктуризованої); витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.06.2026р. №НВ-6800370552026, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, згідно якого НГО становить 635376,00грн.

У матеріалах справи також містяться: витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних-підприємців та громадських формувань від 16.06.2026р. щодо ТОВ "Бізнес Центр Міленіум"; витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних-підприємців та громадських формувань від 29.09.2023р. щодо ТОВ "Бізнес Центр Міленіум"; постанова Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.08.2026р. у справі №924/65/25; постанова Верховного Суду від 17.03.2026р. у справі №924/528/26.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Частиною 3 ст. 4 ГПК України передбачено, що до господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно із ст. 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, визначеному законом.

Згідно з ч. 3 ст. 53 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах (ч. 4 ст. 53 ГПК України).

Частиною 5 ст. 53 ГПК України передбачено, що у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача.

Отже, прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній заяві обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що держава бере участь у цивільних та господарських правовідносинах через відповідний орган, наділений компетенцією у спірних правовідносинах, а поведінка такого органу є поведінкою держави (постанови від 26.06.2019 р. у справі №587/430/16-ц, від 23.11.2021р. у справі №359/3373/16-ц, від 05.10.2022р. у справах №923/199/21 та №922/1830/19).

У пункті 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2022р. у справі №2-3887/2009 зазначено, що наведені висновки однаково застосовуються і щодо участі територіальної громади у цивільних правовідносинах та судовому процесі.

Питання представництва інтересів держави прокурором у суді врегульовано у ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", якою визначено, що представництво прокурором держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини.

Звертаючись з позовом в інтересах держави в особі Хмельницької міської ради, прокурор в обґрунтування поданого позову зазначив, що внаслідок неналежного виконання ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" умов договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р. (із змінами внесеними додатковою угодою №437/02 від 17.11.2023р.) щодо сплати орендної плати місцевий бюджет упродовж червня 2023 року по червень 2026 року недоотримав понад 400000,00грн, що, за твердженням прокурора, негативно впливає на формування доходної частини місцевого бюджету, фінансування публічних потреб та забезпечення реалізації повноважень органу місцевого самоврядування. Водночас, прокурором зауважено, що відсутність належного реагування зі сторони держави створює необґрунтовані переваги відповідному суб`єкту господарювання - відповідачу у порівнянні з добросовісними користувачами та потребує невідкладного втручання.

Системне тлумачення положень статті 53 Господарського процесуального кодексу України та статті 23 Закону України "Про прокуратуру" дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво у суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави лише у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

Поняття "орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах" означає орган, на який державою покладено обов`язок щодо здійснення конкретної діяльності у відповідних правовідносинах, спрямованої на захист інтересів держави. Таким органом відповідно до статей 6, 7, 13 та 143 Конституції України може виступати орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження органу виконавчої влади (пункти 4, 5 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України №3-рп/99 від 08.04.1999р.).

Відповідно до ст. 7 Конституції України в Україні визнається і гарантується місцеве самоврядування.

Згідно з ст. 2 Закону "Про місцеве самоврядування в Україні" місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України. Місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.

За приписами ч. 1 ст. 10 вищевказаного Закону сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно з ст. 18-1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" орган місцевого самоврядування може бути позивачем та відповідачем у судах загальної юрисдикції, зокрема, звертатися до суду, якщо це необхідно для реалізації його повноважень і забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування.

Територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом (ч. ч. 1, 8 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Частинами 1, 4 ст. 61 вказаного Закону передбачено, що органи місцевого самоврядування в селах, селищах, містах, районах у містах (у разі їх створення) самостійно складають та схвалюють прогнози відповідних місцевих бюджетів, розробляють, затверджують і виконують відповідні місцеві бюджети згідно з Бюджетним кодексом України. Самостійність місцевих бюджетів гарантується власними та закріпленими за ними на стабільній основі законом загальнодержавними доходами, а також правом самостійно визначати напрями використання коштів місцевих бюджетів відповідно до закону.

Органам місцевого самоврядування надано широкі права для здійснення економічного і соціального розвитку на своїй території. Так, частинами першою та другою статті 143 Конституції України передбачено, зокрема, що територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.

Згідно зі статтею 172 ЦК України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Саме Хмельницька міська рада розробляє, затверджує місцевий бюджет і наділена повноваженнями контролю за виконанням бюджету. Завданням органу місцевого самоврядування є забезпечення раціонального використання майна та інших ресурсів, що перебувають у комунальній власності. Використання коштів місцевого бюджету становить суспільний інтерес та стосується прав та інтересів великого кола осіб - мешканців міста Хмельницького.

Як установлено судом, земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 упродовж спірного періоду перебувала у комунальній власності Хмельницької міської територіальної громади, а від імені власника правомочності щодо володіння, користування та розпорядження цією земельною ділянкою здійснювала Хмельницька міська рада.

Саме тому Хмельницька міська рада є органом місцевого самоврядування, уповноваженим державою здійснювати функції власника земельної ділянки, забезпечувати належне надходження орендної плати до місцевого бюджету та вживати заходів судового захисту у разі порушення прав територіальної громади.

Відтак, зважаючи на викладене та зміст вищевказаних звернень прокурора, суд вважає, що Хмельницька міська рада є особою, уповноваженою на вжиття заходів представницького характеру щодо захисту інтересів територіальної громади, інтереси якої є складовою інтересів держави, а тому є належним позивачем у цій справі.

Крім того, судом враховується, що закон не зобов`язує прокурора подавати позов в особі усіх органів, які можуть здійснювати захист інтересів держави у спірних відносинах і звертатися з позовом до суду. Належним буде звернення в особі хоча б одного з них (такий висновок міститься в постановах Верховного Суду від 18.06.2021р. у справі №927/491/19, від 25.02.2021р. у справі №912/9/20, від 19.08.2020р. у справі №923/449/18).

Суд зважає на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень (органи державної влади, органи місцевого самоврядування або інші суб`єкти владних повноважень, до компетенції яких віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах), а не прокурор, між тим для того щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захисту або робить це неналежно. Прокурор не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави.

Отже, прокурор, звертаючись до суду з позовом, повинен обґрунтувати та довести бездіяльність компетентного органу.

Бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020р. у справі №912/2385/18, звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме: подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

З матеріалів справи вбачається, що Окружною прокуратурою міста Хмельницького листами від 08.01.2026р. №55-52-26 (55-186вих-26) та від 25.05.2026р. №55-52-26 повідомлено Хмельницьку міську раду про виявлені порушення, запропоновано надати інформацію про суму коштів орендної плати, яка підлягає сплаті ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" з урахуванням використання земельної ділянки для потреб розташування торгово-офісних приміщень, та вжиті міською радою заходи, спрямовані на її стягнення. У вказаних листах прокурором зазначено, що інформація необхідна для встановлення наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді відповідно до ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

У відповідь, листами від 19.01.2026р. №185-02-23-26, від 29.05.2026р. №3870-02-23-25 Хмельницькою міською радою було повідомлено Окружну прокуратуру міста Хмельницького про відсутність підстав для здійснення перерахунку розміру орендної плати.

З наведеного слідує, що позивач з урахуванням обізнаності про порушення інтересів держави, територіальної громади, на які вказує прокурор, не відреагував на стверджувані порушення, заходів захисту вказаних інтересів, зокрема у судовому порядку, не вжив. Невжиття таких заходів за умови обізнаності про наявність відповідного порушення, про що свідчить вищенаведене листування прокурора з позивачем, стало підставою для звернення прокурора в інтересах держави в особі позивача до суду з цим позовом.

Така бездіяльність позивача як компетентного органу, який здійснює відповідні повноваження у сфері спірних правовідносин, є самостійною юридичною особою, однак який незалежно від причини не здійснює захисту інтересів держави в судовому порядку, виключає можливість трактування прокурора як альтернативного суб`єкта звернення до суду, що замінює компетентний орган, який може і бажає захищати інтереси держави. У цьому випадку прокурор виконує саме субсидіарну роль, замінюючи в судовому провадженні позивача, який всупереч вимогам закону не здійснює захисту інтересів держави.

Наведені вище обставини щодо обізнаності позивача з порушенням інтересів держави, зважаючи на характер наданих позивачем відповідей на низку листів прокурора, свідчать про встановлення обставин, за яких порушення відповідачем інтересів держави супроводжується неналежним виконанням уповноваженими органами функцій з їх захисту, що призводить до виникнення у прокурора не лише права, а й обов`язку вжити заходів з представництва інтересів держави в суді.

Вказане відповідно до статті 53 Господарського процесуального кодексу України, статті 23 Закону України "Про прокуратуру" є підставою для захисту інтересів держави в особі позивача шляхом пред`явлення цього позову. Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постанові від 15.10.2019р. у справі №903/129/18.

Водночас, судом враховано, що на підтвердження дотримання прокурором порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру" для звернення до суду з відповідним позовом, до матеріалів справи долучено повідомлення від 16.06.2026р. №55-4845вих-26, адресоване позивачу, про намір здійснювати представництво в суді законних інтересів держави в особі цього органу шляхом пред`явлення відповідного позову до суду.

Отже, матеріалами справи підтверджується, що Хмельницька міська рада була належним чином обізнана про обставини, на які посилається прокурор як на порушення інтересів держави, мала достатній час та належні повноваження для самостійного захисту цих інтересів, однак до суду з відповідними вимогами не звернулася та інших ефективних заходів захисту не вжила.

За таких обставин суд доходить висновку, що компетентний орган фактично не здійснив належного захисту інтересів територіальної громади, що свідчить про наявність передбачених статтею 23 Закону України "Про прокуратуру" та статтею 53 Господарського процесуального кодексу України підстав для здійснення прокурором представництва інтересів держави у цій справі.

Зважаючи на викладене та з огляду на те, що прокурор у позовній заяві навів підстави для представництва інтересів держави, обґрунтував, у чому полягає порушення цих інтересів, та визначив орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, суд вважає, що прокурор підтвердив підстави для представництва інтересів держави у цій справі та обґрунтовано звернувся до суду в інтересах держави в особі Хмельницької міської ради.

Щодо суті спору.

Судом відзначається, що вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), що підтверджується як Земельним кодексом України (далі - ЗК України), так і Законом України "Про оренду землі".

Частиною першою статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ч. 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

У ч. 2 ст. 25 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Разом з тим, згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі" необхідно враховувати і вимоги ПК України. За змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України "Про оцінку земель". Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

З аналізу пунктів 288.1, 288.4, підпунктів 288.5.1, 288.5.2 статті 288 Податкового кодексу України вбачається, що розмір орендної плати визначається за домовленістю сторін у договорі оренди, однак у межах, встановлених законом, із застосуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто, при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Тобто, в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220 (зі змінами та доповненнями), передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки. Вказана правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021р. у справі №635/4233/19.

Як вбачається з матеріалів справи, 19.03.2019р. між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та фізичною особою Данчук Поліною Володимирівною (орендар) укладено договір оренди землі №81/01.

Відповідно до п. 1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення двадцять дев`ятої сесії міської ради від 13.02.2019р. №73 із земель житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, яка розташована в АДРЕСА_1 .

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 450кв. м (п. 2 договору).

На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна - одна двоповерхова капітальна нежитлова будівля, а також інші об`єкти інфраструктури - проїзди, проходи площею 330кв. м (п. 3 договору).

У пункті 5 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 на дату укладення договору становить 395091,00грн. Цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ - для будівництва і обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - житлової та громадської забудови (п. 16 договору).

У подальшому, на підставі поданих Данчук П.В. документів, 10.02.2021р. Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта "Нове будівництво офісного центру по. вул. Соборна, 42/1 в м. Хмельницький" (реєстраційний номер документу - ХМ101210210129). Згідно вказаної декларації зареєстровано п`ятиповерховий офісний центр із загальною площею приміщень 2158кв. м. Вказане підтверджується витягом з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, наявним у справі.

На вказаний офісний центр ФОП Юрчишиним І.П. 11.01.2021р. виготовлений технічний паспорт із зазначенням характеристик об`єкта нерухомості.

31.03.2021р. на підставі декларації про готовність до експлуатації об`єкта до експлуатації за номером ХМ101210210129, виданої 10.02.2021р. Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області, Данчук П.В. зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно право власності на офісний центр по вул. Соборна, 42/1 в м. Хмельницький, загальною площею 2158кв. м, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2328400468101). Номер відомостей про речове право: 41317552.

27.09.2023р. згідно акта приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум", укладеного між фізичною особою ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум", ОСОБА_1 передала, а ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" прийняло в якості вкладу до статутного капіталу ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" у негрошовій формі офісний центр загальною площею 2158кв. м, що знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Соборна, 42/1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2328400468101, номер запису про право власності/довірчої власності: 41317552, вартістю 70000000,00грн.

У акті зазначено, що право власності на вищевказане нерухоме майно виникає у ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" з моменту його державної реєстрації, підставою для чого є цей акт приймання-передачі. Акт приймання-передачі зареєстровано в реєстрі за №2278-2280.

27.09.2023р. на підставі акта приймання-передачі №2278-2280 за ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" зареєстровано право власності на офісний центр загальною площею 2158кв. м, що знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Соборна, 42/1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2328400468101. Номер запису про право власності 51938451. Розмір частки: 1/1. Вказане підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 16.06.2026р. (номер інформаційних довідок: 481942009, 481943583).

У подальшому, 17.11.2023р. між Хмельницькою міською радою в особі міського голови Симчишина Олександра Сергійовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (надалі - орендодавець), з одного боку, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бізнес Центр Міленіум" м. Хмельницький, Соборна, 42/1, в особі директора Яцишена Валентина Вікторовича, який діє на підставі статуту, до якого відповідно до ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та ст. 31-6 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у зв`язку з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна (акт приймання-передачі, серія та номер: реєстр. №2278-2280 від 27.09.2023р., номер запису про право власності 51938451) перейшло право оренди земельної ділянки, укладено додаткову угоду №437/02. Згідно вказаної додаткової угоди сторони вирішили:

- п. 5 договору викласти в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 6810100000:01:006:0299, станом на 01.11.2023р. становить 499789,00гр (п. 1 додаткової угоди);

- п. 9 договору викласти в новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 18992,49грн в рік, що становить 6 (шість) відсотків під нежитлові приміщення, 3 (три) відсотки під проїзди, проходи від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на відповідний рахунок (п. 2 додаткової угоди).

Як стверджує прокурор, з 01.06.2023р. відповідач повинен був сплачувати орендну плату в іншому, підвищеному розмірі, зокрема з урахуванням наявного на ній офісного центру, проте внаслідок протиправної поведінки відповідача, на думку прокурора, відповідні зміни до договору оренди земельної ділянки не були внесені та розмір орендної плати не переглянуто (саме виходячи з іншого функціонального використання спірної земельної ділянки), відтак, за період з 01.06.2023р. по 01.06.2026р. місцевий бюджет недоотримав кошти в сумі 424454,00грн.

Суд зазначає, що із розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, зокрема за земельну ділянку з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 площею 450кв. м, яка розташована по вул. Соборна, 42/1 у м. Хмельницькому та призначена для обслуговування нежитлових приміщень, вбачається, що розмір орендної плати визначено наступним чином: за площу 120кв. м застосовано 6% від нормативної грошової оцінки, за площу 330,00кв. м застосовано 3% від нормативної грошової оцінки. Категорія землі землі житлової та громадської забудови. Вказаний розрахунок орендної плати є невід`ємною частиною додаткової угоди №437/02 від 17.11.2023р., якою внесено зміни до договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р.

При цьому, звертається увага, що рішенням дев`ятнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 29.08.2012 №64 "Про впорядкування орендної плати за землю та втрату чинності рішень сесії міської ради" з урахуванням внесених змін та доповнень впорядковано орендну плату за землю та передбачено під час розрахунку орендної плати за землю відсотки від нормативної грошової оцінки згідно додатку.

Згідно із пунктом 10 додатку до рішення міської ради від 29.08.2012р. №64 для розміщення, будівництва та обслуговування магазину, кафе, інтернет-кафе, бару, ресторану, інших об`єктів торгівлі та закладів ресторанного типу та прибудов до них встановлено 8 відсотків від нормативної грошової оцінки при розрахунку розміру орендної плати за землю.

Також у пункті 2.4 означеного рішення міської ради унормовано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії, а також відповідно до фактичного функціонального використання приміщень, будівель, споруд, розташованих на ній, про що орендар має вказати у своїй заяві (клопотанні) щодо передачі в оренду земельної ділянки.

Разом з тим, суд зазначає, що сам по собі факт розміщення на спірній земельній ділянці офісного центру загальною площею приміщень 2158кв. м, що перебуває у власності ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" на підставі акта приймання-передачі №2278-2280 від 27.09.2023р., не є достатньою правовою підставою для автоматичної зміни розміру орендної плати за земельну ділянку.

Вид цільового призначення земельної ділянки є визначеним відповідно до вимог закону напрямом її використання та характеризує її правовий режим у межах відповідної категорії земель. Встановлення або зміна виду цільового призначення здійснюється виключно у порядку, визначеному земельним законодавством, і набуває юридичного значення лише після прийняття уповноваженим органом відповідного рішення та внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.

Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 20 Земельного кодексу України віднесення земельної ділянки до певної категорії земель та визначення виду її цільового призначення здійснюється відповідно до закону та за рішенням компетентного органу. Згідно зі статтею 50 Закону України "Про землеустрій" зміна цільового призначення земельної ділянки у випадках, визначених законом, здійснюється на підставі відповідної документації із землеустрою.

Із системного аналізу наведених норм убачається, що процедура зміни цільового призначення земельної ділянки складається із взаємопов`язаних етапів, які охоплюють розроблення, погодження та затвердження документації із землеустрою, а завершальним етапом є внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру. Саме з моменту внесення таких відомостей встановлене цільове призначення земельної ділянки набуває юридичного значення для всіх учасників земельних правовідносин.

Водночас чинне земельне законодавство не пов`язує зміну правового режиму земельної ділянки з фактичним способом її використання, отриманням містобудівних умов та обмежень, дозволу на виконання будівельних робіт, здійсненням забудови чи реєстрацією права власності на об`єкт незавершеного будівництва. Такі обставини самі по собі не свідчать про зміну виду цільового призначення земельної ділянки та не можуть підміняти собою передбачену законом процедуру внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.

Як встановлено матеріалами справи, пунктом 16 договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р. визначено, що цільове призначення спірної земельної ділянки відповідно до КВЦПЗ становить 03.15 - "для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови", а категорією земель є землі житлової та громадської забудови.

Також означений вид цільового призначення земельної ділянки зазначений у відомостях кадастрового плану земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, площею 0,045га, зокрема вказано код цільового призначення землі - 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, статей 13, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", статей 20, 24 Закону України "Про Державний земельний кадастр" нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначається на підставі офіційних відомостей Державного земельного кадастру, а належним документом, який підтверджує такі відомості, є витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23.05.2018р. у справі №629/4628/16-ц, від 13.02.2019р. у справі №320/5877/17 та від 09.11.2021р. у справі №905/1680/20 дійшла висновку, що саме витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку є належним та допустимим доказом, який підтверджує нормативну грошову оцінку земельної ділянки, її цільове призначення та коефіцієнти, що застосовуються при визначенні розміру орендної плати.

Такий висновок узгоджується і з положеннями пункту 4 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021р. №1147, відповідно до якої площа земельної ділянки та її цільове призначення визначаються саме за відомостями Державного земельного кадастру, а коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки (Кцп), застосовується відповідно до цих відомостей.

Отже, при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчисленні розміру орендної плати не можуть використовуватися відомості, які відсутні у Державному земельному кадастрі або ґрунтуються виключно на фактичному використанні земельної ділянки.

Судом зауважено, що у матеріалах справи наявний витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.02.2019р. №18-22-0,33-475/116-19, який є невід`ємною частиною договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р., виданий Головним управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 площею 450 кв.м, розташованої за адресою м. Хмельницький, вул. Соборна, 42/1, у якому містяться наступні відомості: категорія землі землі житлової та громадської забудови, цільове призначення земельної ділянки - 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, коефіцієнт Кф 0,7, нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 395091,00грн.

Окрім цього, у справі міститься витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01.11.2023р. №НВ-68006956682023, який є невід`ємною частиною додаткової угоди №437/02 від 17.11.3023р., якою, у свою чергу, внесено зміни до вказаного вище договору оренди землі, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 становить 499789,00грн.

Також судом враховано, що відповідно до інформації, наданої Головним управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області листом від 23.03.2026р. №10-22-0,41-1336/2-26 земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 належить до категорії земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення земельної ділянки - 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. У листі Управлінням вказано, що означені дані отримані з Державного земельного кадастру.

Крім цього, до справи долучено витяг з Державного земельного кадастру №НВ-9972497712026 від 03.07.2026р., згідно з яким земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 площею 0,045га за категорією земель належить до земель житлової та громадської забудови, вид цільового призначення земельної ділянки - 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, а нормативна грошова оцінка станом на 01.11.2023р. становить 499789,00грн. Додатком до означеного витягу з Державного земельного кадастру є кадастровий план земельної ділянки 6810100000:01:006:0299, у якому також зазначено, що категорія вказаної земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, код цільового призначення - 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Як установлено судом та підтверджується матеріалами справи, протягом усього спірного періоду земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 мала зареєстрований код КВЦПЗ 03.15 - "Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови". Будь-яких доказів прийняття уповноваженим органом рішення про зміну виду цільового призначення цієї земельної ділянки, розроблення та затвердження відповідної документації із землеустрою, внесення відповідних змін до Державного земельного кадастру або отримання нового витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку із зазначенням іншого коду КВЦПЗ матеріали справи не містять.

Отже, матеріали справи не містять жодного належного та допустимого доказу того, що у спірний період в установленому законом порядку було змінено вид цільового призначення земельної ділянки або внесено відповідні зміни до Державного земельного кадастру. Навпаки, договір оренди землі, додаткова угода про внесення змін до договору оренди, витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та інформація Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області підтверджують, що протягом усього спірного періоду земельна ділянка мала код КВЦПЗ 03.15, для якого застосовується коефіцієнт функціонального використання 0,7.

За таких обставин суд відхиляє доводи прокурора про виникнення у відповідача з 01.06.2023 року обов`язку обчислювати орендну плату із застосуванням коефіцієнта функціонального використання 2,5, встановленого для земель із кодом КВЦПЗ 03.10 "Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку", оскільки такі доводи ґрунтуються виключно на фактичному характері забудови земельної ділянки та її функціональному використанні, зокрема на розміщенні на ній офісного центру. Водночас чинне земельне законодавство, Закон України "Про оцінку земель", Закон України "Про Державний земельний кадастр" та Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок пов`язують визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, застосування коефіцієнта функціонального використання та розміру орендної плати виключно з офіційними відомостями Державного земельного кадастру, а не з фактичним використанням земельної ділянки.

Щодо посилань прокурора з приводу того, що після реєстрації Декларації про готовність до експлуатації об`єкта "Нове будівництво офісного центру по вул. Соборна, 42/1 в м. Хмельницький" за №ХМ101210210129, відповідно до якої зареєстровано п`ятиповерховий офісний центр із загальною площею приміщень 2158кв. м, приміщення офісного центру та земельна ділянка під ним фактично передані для ведення комерційної діяльності щонайменше 2 суб`єктам господарювання: магазину одягу "Staff" та військовому магазину "PROF1Group®", суд зазначає таке.

Зокрема, як вже зазначалось, здійснення нового будівництва чи зміна фактичного способу використання земельної ділянки не змінюють автоматично відомостей Державного земельного кадастру, не замінюють визначеної законом процедури зміни виду цільового призначення земельної ділянки та не можуть бути підставою для застосування іншого коду КВЦПЗ або іншого коефіцієнта функціонального використання при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Суд зазначає, що доводи прокурора зводяться до необхідності визначення розміру орендної плати не на підставі офіційних відомостей Державного земельного кадастру, а виходячи із фактичного використання земельної ділянки. Проте такий підхід суперечить положенням статті 20 Земельного кодексу України, статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", статей 20, 24 Закону України "Про Державний земельний кадастр", пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України та пункту 4 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, відповідно до яких визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, застосування коефіцієнтів функціонального використання і, як наслідок, обчислення розміру орендної плати здійснюється виключно на підставі відомостей Державного земельного кадастру.

Крім того, судом враховано, що чинний у спірний період витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, який є невід`ємною частиною договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р., містив відомості про код КВЦПЗ 03.15 "Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" та визначений відповідно до нього коефіцієнт функціонального використання Кф - 0,7. Вказаний витяг є офіційним документом, сформованим органом, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, відповідно до статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель". Його достовірність прокурором не спростована, незаконність формування не доведена, а недійсним у встановленому законом порядку він не визнавався.

Таким чином, відсутність у Державному земельному кадастрі відомостей про зміну виду цільового призначення спірної земельної ділянки та чинність витягу з технічної документації про її нормативну грошову оцінку, який визначає код КВЦПЗ 03.15 і коефіцієнт функціонального використання Кф - 0,7, виключають правові підстави для застосування при визначенні розміру орендної плати коефіцієнта, встановленого для іншого виду цільового призначення земельної ділянки.

Відтак доводи прокурора про необхідність застосування до спірної земельної ділянки коефіцієнта 2,5, передбаченого для земель із кодом КВЦПЗ 03.10, не ґрунтуються на вимогах земельного законодавства та спростовуються наявними у справі належними й допустимими доказами.

Зважаючи на викладене, суд доходить висновку, що цільовим призначенням земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 протягом усього спірного періоду залишалося цільове призначення 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, а підстави для застосування інших показників нормативної грошової оцінки земельної ділянки були відсутні.

Також щодо тверджень прокурора з приводу того, що, враховуючи розміщення на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 офісного центру зальною площею приміщень 2158кв. м, при розрахунку розміру орендної плати за користування відповідачем вказаною земельною ділянкою використанню підлягає ставка 8% від нормативної грошової оцінки відповідно до п. 10 додатку до рішення Хмельницької міської ради від 29.08.2012р. №64 "Про впорядкування орендної плати за землю та втрату чинності рішень сесії міської ради" щодо усієї площі земельної ділянки, суд зазначає наступне.

За змістом статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" розмір орендної плати, порядок її обчислення та внесення належать до істотних умов договору оренди землі.

Частиною першою статті 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення такої згоди - у судовому порядку.

Отже, законодавець не передбачив автоматичної зміни істотних умов договору оренди землі лише у зв`язку зі зміною окремих фактичних обставин, здійсненням забудови земельної ділянки чи отриманням дозвільної документації у сфері містобудівної діяльності.

У свою чергу статтями 651, 652 Цивільного кодексу України встановлено загальний принцип незмінності договірних зобов`язань, відповідно до якого зміна договору допускається лише за взаємною згодою сторін або за рішенням суду у випадках, передбачених законом.

За відсутності таких змін суд не вправі фактично підміняти волевиявлення сторін договору та визначати інший порядок розрахунку орендної плати за минулий період, ніж той, який був погоджений сторонами та діяв у відповідний час.

Крім того, відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України діє презумпція правомірності правочину.

Як убачається з матеріалів справи, протягом усього спірного періоду договір оренди землі №81/01 від 19.03.2019р. недійсним не визнавався, а його умови залишалися чинними.

Водночас, судом враховано, що додатковою угодою №437/02 від 17.11.2023р. до вказаного договору, яка є невід`ємною його частиною, було внесено зміни, а саме: п. 5 договору викладено в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 6810100000:01:006:0299, станом на 01.11.2023р. становить 499789,00гр (п. 1 додаткової угоди); п. 9 договору викладено в новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 18992,49грн в рік, що становить 6 (шість) відсотків під нежитлові приміщення, 3 (три) відсотки під проїзди, проходи від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на відповідний рахунок (п. 2 додаткової угоди). При цьому, вказана додаткова угода сторонами недійсною не визнавалася, а її умови залишалися чинними.

Крім того, у додатку до додаткової угоди №437/02 від 17.11.2023р. про внесення змін до договору оренди землі №81/01 від 19.03.2021р, укладеної між Хмельницькою міською радою та ТОВ "Бізнес Центр Міленіум", сторони погодили розрахунок орендної плати, виконаний на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.11.2023р., відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299 становила 499789,00грн, а орендна плата визначалася шляхом застосування різних відсоткових ставок до окремих частин земельної ділянки залежно від їх функціонального використання, а саме: 3% - щодо площі 330кв. м, 6% - щодо площі 120кв. м.

Таким чином, сторони додаткової угоди самостійно визначили як відсоткові ставки орендної плати, так і площі земельної ділянки, до яких кожна з них застосовується. Протягом спірного періоду жодних змін до додаткової угоди, додатка до неї чи порядку розподілу площ між відповідними ставками не вносилося.

Відтак, відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір оренди землі №81/01 від 19.03.2019р. та додаткова угода №437/02 від 17.11.2023р. до нього є обов`язковими для виконання їх сторонами.

Судом зауважено, що пунктом 13 договору оренди землі сторони визначили випадки перегляду розміру орендної плати.

При цьому ні зазначеним пунктом договору, ні іншими його положеннями не покладено на орендаря обов`язку самостійно визначати інший розмір орендної плати, застосовувати інший порядок її розрахунку або в односторонньому порядку змінювати істотні умови договору.

Навпаки, питання встановлення виду цільового призначення земельної ділянки, затвердження документації із землеустрою, визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру належать до компетенції відповідних органів державної влади та органів місцевого самоврядування, а не сторін договору оренди.

Також пунктом 36 договору сторони погодили, що зміна його умов здійснюється виключно у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення такої згоди спір вирішується судом.

Судом звернуто увагу, що саме орендодавець є стороною договору та суб`єктом, який у разі виникнення підстав для перегляду орендної плати вправі ініціювати внесення відповідних змін до договору.

При цьому жодним положенням спірного договору не передбачено покладення на орендаря обов`язку самостійно змінювати розмір орендної плати чи в односторонньому порядку застосовувати інші показники нормативної грошової оцінки без внесення відповідних змін до договору.

Окрім цього, судом враховано, що на момент укладання додаткової угоди №437/02 від 17.11.2023р., якою внесено зміни до договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р., Хмельницька міська рада як орендодавець земельної ділянки знала, що на вказаній земельній ділянці розміщений об`єкт нерухомого майна офісний центр, однак матеріали справи не містять доказів того, що після цього Хмельницькою міською радою було вжито заходів для віднесення спірної земельної ділянки до іншої категорії та для зміни виду цільового призначення такої земельної ділянки. Навпаки, орендодавець продовжував приймати виконання договору у редакції, чинній на момент його укладення, з урахування укладеної до нього додаткової угоди, та приймав орендну плату саме у погодженому сторонами розмірі, який визначено у додатковій угоді (без внесення будь-яких змін щодо КВЦПЗ земельної ділянки чи розміру ставки від нормативної грошової оцінки).

За таких обставин покладення на відповідача негативних наслідків бездіяльності самого орендодавця суперечило б принципам добросовісності, справедливості та правової визначеності.

Посилання прокурора на рішення Хмельницької міської ради від 29.08.2012р. №64 також не спростовує наведених висновків, оскільки зазначене рішення є нормативним актом органу місцевого самоврядування, який визначає порядок встановлення розміру орендної плати під час укладення договорів оренди землі або внесення змін до них, однак саме по собі не змінює істотних умов уже укладених договорів, не породжує автоматичного обов`язку сторін застосовувати інший порядок визначення орендної плати та не звільняє їх від необхідності внесення відповідних змін до договору в порядку, встановленому статтею 30 Закону України "Про оренду землі", статтями 651, 652 Цивільного кодексу України та умовами самого договору.

Так, пунктом 2.7 зазначеного рішення передбачено, що у разі зміни функціонального використання земельної ділянки орендар зобов`язаний надати орендодавцю документи, які підтверджують такі зміни, для проведення уточнюючого розрахунку орендної плати.

Однак наведена норма не встановлює автоматичної зміни розміру орендної плати та не покладає на орендаря обов`язку самостійно визначати новий розмір орендної плати чи застосовувати інший порядок її обчислення без внесення відповідних змін до договору оренди землі. Її зміст свідчить лише про необхідність подання документів, які можуть бути підставою для ініціювання перегляду умов договору.

Аналогічно пункт 2.5 зазначеного рішення передбачає можливість визначення орендної плати пропорційно різному функціональному використанню окремих частин земельної ділянки лише за умови підтвердження такого використання відповідною землевпорядною документацією або технічним паспортом.

Разом з тим, як вже зазначалось раніше, Хмельницька міська рада і ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" визначили у додатковій угоді №437/02 від 17.11.2023р., якою внесено зміни до договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р., розрахунок орендної плати за земельну ділянку 6810100000:01:006:0299 пропорційно різному функціональному використанню окремих частин земельної ділянки.

Більше того, реалізація положень рішення Хмельницької міської ради №64 передбачала вчинення відповідних дій і самим орендодавцем, оскільки без його участі неможливими були ані внесення змін до договору оренди землі, ані оформлення документів, необхідних для визначення нового розміру орендної плати. Проте матеріали справи не містять доказів вчинення таких дій.

Також матеріали справи не містять рішення компетентного органу про зміну цільового призначення спірної земельної ділянки, а тому листи Хмельницької міської ради від 20.01.2026р. №205-26, від 12.06.2026р. №522/01-16, якими лише рекомендовано відповідачу здійснити заходи щодо зміни коду КВЦПЗ, як і лист Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області від 23.03.2026р. №10-22-0.41-1336/2-26 мають виключно інформативний характер, не є рішеннями компетентного органу та не породжують правових наслідків щодо зміни умов договору оренди.

Відтак, ані сторони договору, ані суд не наділені повноваженнями самостійно визначати або змінювати вид цільового призначення земельної ділянки.

Такий висновок узгоджується із правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 17.04.2025р. у справі №904/186/23, відповідно до якої сторони договору оренди не вправі встановлювати чи змінювати категорію або вид цільового призначення земельної ділянки договором або будь-яким іншим способом поза процедурою, визначеною земельним законодавством.

З урахуванням викладеного, суд зазначає, що запропонований прокурором підхід фактично зводиться до покладення на відповідача негативних наслідків недотримання встановленої законом процедури зміни виду цільового призначення земельної ділянки, внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру, формування нової нормативної грошової оцінки та внесення змін до договору оренди землі.

Проте принцип правової визначеності як складова принципу верховенства права виключає можливість покладення на особу обов`язку діяти всупереч офіційним даним державних реєстрів та чинним умовам договору. Відповідач, сплачуючи орендну плату відповідно до додаткової угоди №437/02 від 17.11.2023р., якою внесено зміни до договору оренди землі №81/01 від 19.03.2019р., чинного витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та відомостей Державного земельного кадастру, мав законні підстави розраховувати, що належним чином виконує свої договірні обов`язки.

За таких обставин вимоги прокурора фактично спрямовані на ретроспективну зміну істотних умов договору оренди землі та покладення на відповідача обов`язку сплачувати орендну плату у розмірі, який не вбачається ані з умов додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, ані з офіційних відомостей Державного земельного кадастру, ані з чинної технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Такий підхід суперечить принципам свободи договору, правової визначеності, обов`язковості договору для його сторін та презумпції правомірності правочину, закріпленим статтями 3, 204, 627 та 629 Цивільного кодексу України.

Відповідно до статей 73-79 ГПК України саме на прокурора покладався обов`язок доведення тих обставин, на які він посилався як на підставу своїх вимог. Однак належних та допустимих доказів, які б підтверджували виникнення у відповідача обов`язку сплачувати орендну плату в іншому розмірі, ніж визначено чинною додатковою угодою, якою внесено зміни до договору оренди землі, та підтверджено офіційними відомостями Державного земельного кадастру і технічною документацією про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, матеріали справи не містять.

Відтак, оскільки прокурором не доведено, що у спірний період у встановленому законом порядку було змінено вид цільового призначення земельної ділянки, внесено відповідні зміни до Державного земельного кадастру, визначено нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки або змінено істотні умови договору оренди землі щодо порядку визначення орендної плати, крім змін внесених додатковою угодою, суд вважає, що відсутні підстави для стягнення з відповідача заявленої прокурором суми недоотриманої орендної плати.

Щодо посилань прокурора на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 09.11.2021р. у справі №635/4233/19, про можливість самостійного визначення судом фактичного розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її функціонального призначення та застосування відповідного коефіцієнту виду її цільового призначення, суд зазначає наступне. Так, у постанові від 09.11.2021р. у справі №905/1680/20 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що належним доказом нормативної грошової оцінки земельної ділянки є витяг, довідка або технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Аналогічні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019р. у справі №320/5877/17 (пункт 71) та від 23.05.2018р. у справі №629/4628/16-ц, у яких наголошено, що саме офіційні відомості, які містяться у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, є належною правовою підставою для визначення розміру орендної плати.

Отже, суд не наділений повноваженнями самостійно визначати нормативну грошову оцінку земельної ділянки, змінювати коефіцієнти функціонального використання або відступати від офіційних відомостей Державного земельного кадастру лише з огляду на фактичний спосіб використання земельної ділянки. При цьому, судом зауважується, що у матеріалах справи наявний чинний витяг з із технічної документації з нормативної грошової оцінки щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:006:0299, інших доказів (витягів чи довідок) про зміну відомостей щодо нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки матеріали справи не містять, а сторонами не надано. Крім цього, аналогічні відомості про нормативну грошову оцінку щодо зазначеної земельної ділянки містяться у наявному в справі Витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-9972497712026 від 03.07.2026р., у якому також зазначено вид цільового призначення земельної ділянки (03,15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови), котрий безпосередньо визначає коефіцієнт, що враховує цільове призначення земельної ділянки (Кцп), який у подальшому враховується при визначенні НГО.

Частинами 1-2 ст. 74 ГПК України унормовано, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Відповідно до ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

За змістом частин 1-3 ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Судом зважається на те, що Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006р. та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010р. зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог прокурора та відмову у їх задоволенні в повному обсязі.

Щодо розподілу судових витрат між сторонами, суд зазначає таке.

Згідно ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору у зв`язку із відмовою у задоволенні позову покладаються на прокурора.

Керуючись ст. ст. 2, 12, 20, 24, 73, 74, 75, 129, 232, 236, 237, 238, 240, 241, 326 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Північно-західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 02.11.2026р.

Суддя О.Д. Вибодовський

Виготовлено 5 примірників:

1 - до справи (в паперовому екз.),

2 - Хмельницькій обласній прокуратурі (до електронного кабінету),

2 - Окружній прокуратурі міста Хмельницького (до електронного кабінету),

3 - Хмельницькій міській раді (до електронного кабінету),

4 - ТОВ "Бізнес Центр Міленіум" (до електронного кабінету).