Решение № 140990450, 28.10.2026, Володимирський міський суд Волинської області (до 25.04.2025 - Володимир-Волинський міський суд Волинської області)

154/4146/21

2/154/8/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.10.2026 Володимирський міський суд Волинської області під головуванням судді Пустовойт Т.В., при секретарі судового засідання Мазій І.В., за участю представника позивача Восковського Ю.О., представника співвідповідача Штика О.В., представника співвідповідача Янця Р.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Володимирського міського суду Волинської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Виконавчого комітету Володимирської міської ради Волинської області, Комунального підприємства «Управляюча житлова компанія» Володимирської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Відділ майнових і земельних ресурсів виконавчого комітету Володимирської міської ради Волинської області, про розірвання договору оренди нерухомого майна та стягнення витрат, пов`язаних зі здійсненням невід`ємних поліпшень орендованого майна,

В С Т А Н О В И В:

04 листопада 2021 ОСОБА_1 звернувся до Володимир-Волинського міського суду Волинської області з позовом про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, від 01 листопада 2019 та стягнення витрат, пов`язаних зі здійсненням невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Позивач зазначав, що 01 листопада 2019 між ним та Відділом майнових і земельних ресурсів виконавчого комітету Володимир-Волинської міської ради Волинської області, за участю балансоутримувача КП «Управляюча житлова компанія», було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста.

Відповідно до пункту 1.1 цього договору на підставі рішення виконавчого комітету Володимир-Волинської міської ради від 01 листопада 2019 за №318 орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування частину нежитлового підвального приміщення загальною площею 50,7 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , для використання відповідно до визначеного договором призначення.

За пунктом 1.2 договору орендоване приміщення належало до комунальної власності територіальної громади міста Володимира-Волинського та перебувало на балансі КП «Управляюча житлова компанія». Відповідно до пункту 1.3 договору ринкова вартість орендованого майна становила 318 358,00 грн.

На виконання договору 01 листопада 2019 року сторонами складено акт приймання-передачі нерухомого майна.

Згідно з розрахунком орендної плати від 01 листопада 2019 року її місячний розмір становив 4 978,80 грн без ПДВ. Пунктом 3.3 договору передбачено розподіл орендної плати: 70 відсотків до місцевого бюджету, з яких 60 відсотків до загального фонду та 10 відсотків до спеціального фонду, і 30 відсотків балансоутримувачу.

Згідно з пунктом 10.1 договір укладено на строк до 01 жовтня 2022.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач посилався на те, що на момент передання орендоване приміщення перебувало в незадовільному технічному стані, потребувало проведення значного обсягу ремонтних робіт, у зв`язку із чим використання майна за визначеним договором призначення було істотно ускладнене. З метою приведення приміщення до належного технічного стану ним організовано проведення капітального ремонту, виготовлення проєктно-кошторисної документації, технічне обстеження, реконструкцію електричних мереж та виконання інших робіт.

Позивач зазначав, що відповідно до рішення виконавчого комітету Володимир-Волинської міської ради від 28 листопада 2019 року №346 йому було надано дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна з необхідністю погодження відповідної проєктно-кошторисної документації. Для виконання робіт ним укладено договори підряду, замовлено виготовлення технічної документації та проведення експертних досліджень, придбано будівельні матеріали, проведено реконструкцію внутрішніх електромереж та забезпечено електропостачання приміщення.

Первісно позивач визначив вартість проведеного капітального ремонту в сумі 595 000,00 грн, зазначивши, що ця сума не включає витрат на виготовлення різного роду технічної документації, проведення експертних досліджень та облаштування електропостачання.

26 листопада 2021 року ОСОБА_1 подав до суду заяву про збільшення позовних вимог, у якій просив стягнути з відповідачів 679 781,00 грн, з яких: 576 566,00 грн витрати, пов`язані з проведенням капітального ремонту орендованого приміщення; 62 652,00 грн витрати, пов`язані з виготовленням проєктної, технічної та дозвільної документації, проведенням технічних і експертних досліджень; 40 563,00 грн витрати на реконструкцію електричних мереж для електропостачання орендованого приміщення. Збільшення позовних вимог позивач обґрунтував необхідністю включення до заявленої компенсації всіх витрат, які, на його переконання, безпосередньо пов`язані зі здійсненням невід`ємних поліпшень комунального майна. Зазначав, що виконані роботи неможливо відокремити від орендованого приміщення без заподіяння йому шкоди, а тому їх вартість підлягає відшкодуванню орендодавцем.

У зв`язку із цим позивач просив розірвати договір оренди нерухомого майна від 01 листопада 2019 року та стягнути з відповідачів 679 781,00 грн витрат, пов`язаних зі здійсненням невід`ємних поліпшень орендованого майна, а також понесені судові витрати.

Позиція співвідповідачів

Виконавчий комітет Володимирської міської ради позову не визнав. У відзиві на позовну заяву від 16.12.2021 та подальших письмових поясненнях відповідач заперечував проти виникнення у нього обов`язку компенсувати позивачу заявлені витрати. Зазначав, що надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень не означає автоматичного погодження вартості всіх фактично виконаних робіт і не породжує безумовного обов`язку компенсувати орендарю всі понесені ним витрати. На думку відповідача, позивач повинен довести не лише факт виконання та оплати робіт, а й дотримання погодженого порядку їх здійснення, невід`ємний характер поліпшень, збільшення вартості орендованого майна саме внаслідок цих поліпшень та визначення відповідного приросту вартості у встановленому законодавством порядку. Також посилався на порушення позивачем умов договору щодо сплати орендної плати та відсутність підстав для дострокового припинення договірних відносин з вини орендодавця. На підтвердження своїх заперечень відповідачем надано, зокрема, листи, рішення органів місцевого самоврядування, документи щодо їхньої структури та повноважень, пояснення від 23 серпня 2022 року та 03 листопада 2022 року, акт звірки взаємних розрахунків від 01 серпня 2022 року, лист виконавчого комітету від 09 серпня 2022 року, а також лист №2659/1-16/2-22.

Крім того, у справі наявний лист Управління містобудування, архітектури та комунальних ресурсів виконавчого комітету Володимир-Волинської міської ради від 14 грудня 2021 року №490, адресований юридичному відділу виконавчого комітету міської ради. Із зазначеного листа вбачається, що протягом 20192021 років проєктно-кошторисна документація щодо погодження відповідних робіт до відділу майнових і земельних ресурсів не надходила. Також повідомлено, що станом на 14 грудня 2021 року ОСОБА_1 не звертався до орендодавця з пропозиціями щодо укладення додаткової угоди про розірвання договору оренди. У цьому ж листі зазначено, що за оренду частини підвального приміщення площею 50,7 кв. м по АДРЕСА_1 станом на 14 грудня 2021 виникла заборгованість до міського бюджету в загальній сумі 68 189,14 грн, з яких 58 447,84 грн до загального фонду бюджету та 9 741,30 грн до спеціального фонду.

Комунальне підприємство «Управляюча житлова компанія» у відзиві від 24 листопада 2021 також заперечувало проти задоволення позову. Підприємство підтвердило факт передання позивачу орендованого приміщення, перебування його на балансі КП та погодження зведеного кошторисного розрахунку вартості ремонтних робіт на 599 484,00 грн. Водночас зазначило, що виступало балансоутримувачем комунального майна, а не орендодавцем, і не приймало самостійного грошового зобов`язання відшкодувати позивачу вартість проведених поліпшень. КП заперечувало погодження всіх додаткових витрат позивача, зокрема витрат на виготовлення окремої документації та експертні дослідження. Крім того, посилалося на неналежне виконання позивачем обов`язку зі сплати орендної плати. Відповідно до довідки КП «Управляюча житлова компанія» від 24 листопада 2021 року №1-03/509, станом на 01 листопада 2021 року заборгованість ОСОБА_1 перед балансоутримувачем становила 46 210,91 грн. У довідці зазначено, що останній платіж орендної плати в сумі 2 072,50 грн здійснений у січні 2020 року за січень 2020 року. У подальшому КП надавало додаткові пояснення, зокрема лист від 21 листопада 2022 №102 та лист від 22 листопада 2022, у яких висловлювало свою позицію щодо виконання договору оренди та взаємних розрахунків.

Співвідповідачі просили відмовити у задоволенні позову.

Процесуальний рух справи

Ухвалою Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 19 травня 2022 року цивільну справу прийнято до розгляду та призначено судовий розгляд.

Ухвалою суду від 22 грудня 2022 року провадження у справі було зупинено до набрання законної сили судовим рішенням за позовом Виконавчого комітету Володимирської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа КП «Управляюча житлова компанія», про стягнення заборгованості з орендної плати.

14 травня 2024 Володимир-Волинським міським судом Волинської області у справі №154/3003/22, провадження №2/154/36/24 ухвалено рішення, яким позов Виконавчого комітету Володимирської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості з орендної плати задоволено повністю. З ОСОБА_1 стягнуто заборгованість з орендної плати станом на 01 квітня 2024 в сумі 313 461,00 грн, інфляційне збільшення заборгованості в сумі 61 874,98 грн, штрафні санкції в сумі 206 180,61 грн та судовий збір у сумі 8 722,78 грн. Зазначене рішення набрало законної сили 27 червня 2024 року.

Ухвалою Володимирського міського суду Волинської області від 09 липня 2024 провадження у справі поновлено та відповідно до частини третьої статті 254 ЦПК України продовжено розгляд.

20 вересня 2024 позивач подав заяву про збільшення позовних вимог, у якій просив стягнути з відповідачів 857 338,00 грн на відшкодування витрат, пов`язаних зі здійсненням невід`ємних поліпшень орендованого майна. Однак зазначену заяву судом залишено без розгляду, оскільки її подано після закінчення встановленого частиною другою статті 49 ЦПК України строку для збільшення розміру позовних вимог.

Відтак предметом вирішення судом по суті залишаються позовні вимоги про розірвання договору оренди та стягнення 679 781,00 грн, заявлені позивачем у попередній заяві про збільшення розміру позовних вимог.

У матеріалах справи наявні довідка військової частини НОМЕР_1 від 24 жовтня 2025 №8049, відповідно до якої ОСОБА_1 проходить військову службу з 13.10.2025, а також довідка військової частини НОМЕР_2 від 22.01.2026 №782 про проходження ним військової служби у зазначеній військовій частині з 30 грудня 2025.Копії зазначених документів долучено до матеріалів справи за клопотанням представника позивача адвоката Восковського Ю.О. від 04.03.2026.

При цьому ні позивач, ні його представники клопотань про зупинення провадження у справі у зв`язку з проходженням ним військової служби не заявляли. Після долучення довідок про військову службу представники позивача продовжували здійснювати процесуальні дії, зокрема подавали заяви та клопотання, спрямовані на вирішення спору.

Під час оцінки цих обставин суд ураховує правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 12.11.2025 у справі №754/947/22, провадження №14-74цс25, щодо значення волевиявлення військовослужбовця при вирішенні питання про зупинення провадження за пунктом 2 частини першої статті 251 ЦПК України.

14 квітня 2026 представник позивача адвокат Карпук А.С., подав клопотання про закриття провадження у справі в частині позовних вимог про розірвання договору оренди у зв`язку з відсутністю предмета спору. Ухвалою Володимирського міського суду Волинської області від 16.04.2026 у задоволенні вказаного клопотання відмовлено.

14 липня 2026 представник позивача адвокат Карпук А. С. подав до суду заяву про долучення документів, підписаних сторонами, на підтвердження повернення орендованого майна. До заяви долучено Додаткову угоду №1 від 26 червня 2026 до договору оренди від 01 листопада 2019 та Акт повернення з оренди нерухомого майна від 26 червня 2026.

Зазначені документи мають істотне значення для вирішення спору, оскільки підтверджують виникнення після відкриття провадження у справі нових юридичних обставин щодо припинення договору та повернення орендованого майна.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Восковський Ю.О. збільшені позовні вимоги підтримав, мотивуючи викладеними в позові та в ході судового слідства обставинами. Вважав, що наявні всі підстави для задоволення позовних вимог.

Представники співвідповідачів Штик О.В. та Янець Р.М., в судовому засідання просили відмовити у задоволенні заявлених вимог у повному обсязі, мотивуючи недоведеністю та відсутністю законних підстав.

Представник третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог в судове засідання не з,явився з невідомих суду причин, про час та місце розгляду справи був неодноразово повідомлений, про що в матеріалах справи наявне належне підтвердження.

Суд, заслухавши позиції сторін, дослідивши подані сторонами докази, з`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, оцінивши їх відповідно до статті 89 ЦПК України, суд установив таке.

Відповідно до статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За статтями 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін та диспозитивності.

Згідно зі статтями 7681 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, установлених законом.

За статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному й безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь установленої сили.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно бути законним і обґрунтованим.

Обставини справи, установлені судом, та оцінка доказів

01 листопада 2019 на підставі рішення виконавчого комітету Володимир-Волинської міської ради №318 між ОСОБА_1 та Відділом майнових і земельних ресурсів виконавчого комітету Володимир-Волинської міської ради, за участю балансоутримувача КП «Управляюча житлова компанія», укладено договір оренди нерухомого майна комунальної власності.

Об`єктом оренди визначено частину нежитлового підвального приміщення загальною площею 50,7 кв. м по АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 5.2 договору орендар зобов`язувався своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Пунктом 5.4 договору передбачено проведення поточного ремонту орендованого майна за рахунок власних коштів орендаря. Водночас зазначено, що така умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень і не породжує обов`язку орендодавця компенсувати їхню вартість.

Згідно з пунктом 6.2 договору орендар має право виключно з письмового дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, здійснювати реконструкцію, технічне переозброєння й інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості, за погодженням відповідними службами міськвиконкому переліку робіт, кошторису та джерел фінансування.

За пунктом 10.5 договору в разі його припинення або розірвання поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, визнаються власністю орендаря.

Невідокремлювані поліпшення визнаються власністю орендодавця.

Цим же пунктом передбачено, що питання компенсації орендареві збільшення вартості орендованого майна внаслідок поліпшень, здійснених за згодою орендодавця, вирішуються міськвиконкомом у межах суми приросту вартості майна внаслідок таких поліпшень.

Сума приросту вартості має визначатися експертним шляхом.

Отже, сторонами договору прямо передбачено, що компенсація пов`язана не з автоматичним відшкодуванням усіх витрат орендаря, а із встановленням збільшення вартості майна внаслідок погоджених невід`ємних поліпшень.

Рішенням виконавчого комітету Володимир-Волинської міської ради від 28 листопада 2019 №346 ОСОБА_1 надано дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого приміщення з дотриманням передбаченого цим рішенням порядку погодження проєктно-кошторисної документації.

Для виконання відповідних робіт виготовлено робочий проєкт капітального ремонту частини підвального приміщення, архітектурно-будівельні рішення 1/2020-АБ, а також кошторисну документацію.

У справі наявний зведений кошторисний розрахунок на 599 484,00 грн, розроблений ТОВ «КБ Архпростір», та кошторисна документація на 576 566,00 грн.

У відзиві від 24 листопада 2021 КП «Управляюча житлова компанія» підтвердило погодження зведеного кошторисного розрахунку на 599 484,00 грн.

Суд ураховує зазначену обставину та не приймає як обґрунтоване твердження про повну відсутність погодження здійснення будь-яких невід`ємних поліпшень.

Разом з тим погодження кошторису на 599 484,00 грн не є доказом виникнення обов`язку відповідачів компенсувати саме таку суму та не підтверджує погодження всіх додаткових витрат, включених позивачем до збільшених позовних вимог.

На підтвердження виконання капітального ремонту позивач надав: договір на виконання проєктних робіт від 08.01.2020; акт приймання виконаних робіт від 14.01.2020; договір підряду №021/11/2020; акт приймання-передачі виконаної роботи №001 від 01.02.2021; квитанцію до договору підряду №021/11/2020; акт закриття прихованих робіт №1 від 15.02.2020; акт закриття прихованих робіт №2 від 01.03.2020; акт закриття прихованих робіт №3 від 10.10.2020; акт закриття прихованих робіт №4 від 20.10.2020;робочі проєкти, зведені кошторисні розрахунки та інші документи щодо виконаних будівельних робіт.

Наведені документи підтверджують укладення договорів щодо проведення ремонту, оформлення виконання відповідних робіт, придбання матеріалів та здійснення певних розрахунків.

Суд не заперечує того, що позивачем за власні кошти організовано та здійснено ремонтні роботи в орендованому приміщенні.

Однак установлені обставини не є тотожними доведенню конкретного розміру збільшення ринкової вартості об`єкта оренди саме за рахунок невід`ємних поліпшень.

На підтвердження виконання електромонтажних робіт позивачем надано: технічні умови нестандартного приєднання до електричних мереж від 05.05.2020; договір про нестандартне приєднання до електричних мереж №521-4053/20 від 05.05.2020;робочий проєкт реконструкції електричних мереж для електропостачання, шифр 2020-060/06-ЕМ; акт наданих послуг №7752 від 01.06.2020; договір підряду №7/3 від 01.10.2020; протокол погодження договірної ціни від 01.10.2020; накладну №00125 від 10.10.2020; накладну №00126 від 20.10.2020; накладну №00127 від 30.10.2020; акт здачі-приймання виконаних робіт від 01.12.2020, додаток №5 до договору №7/3; акт приймання внутрішніх і зовнішніх електромонтажних робіт від 15.12.2020; акт здачі-приймання робіт із реконструкції внутрішніх електромереж; квитанцію від 18.12.2020 до договору підряду №7/3.

Відповідно до пункту 1.2 договору підряду №7/3 від 01.10.2020 вартість електромонтажних робіт становила 26 770,00 грн без урахування вартості матеріалів.

Водночас у протоколі погодження договірної ціни до зазначеного договору вказано вартість робіт 26 700,00 грн, а матеріалів 13 863,00 грн.

Позивач обґрунтовував вимогу в сумі 40 563,00 грн, що складається з 26 700,00 грн вартості робіт та 13 863,00 грн вартості матеріалів.

Відповідно до накладних вартість матеріалів становила: за накладною №00125 від 10.10.2020 10 829,00 грн; за накладною №00126 від 20.10.2020 1 535,00 грн; за накладною №00127 від 30.10.2020 1 499,00 грн. Загальна вартість цих матеріалів становить 13 863,00 грн.

Наведені докази підтверджують оформлення та виконання електромонтажних робіт, однак не визначають окремо приріст ринкової вартості об`єкта оренди внаслідок реконструкції електромереж.

У заяві про збільшення позовних вимог позивач зазначив про понесення, зокрема, таких витрат:11 370,00 грн проведення технічного обстеження приміщення;6 000,00 грн виготовлення робочого проєкту капітального ремонту;5 000,00 грн виготовлення робочого проєкту реконструкції електромереж;24 816,00 грн приєднання до електричних мереж;3 687,00 грн придбання, заміна та встановлення приладу обліку електроенергії;2 000,00 грн виконання топографо-геодезичної зйомки;4 279,60 грн проведення експертизи проєктної документації;2 500,00 грн проведення експертного дослідження щодо ринкової вартості орендованого приміщення;3 000,00 грн проведення експертної оцінки невід`ємних поліпшень орендованого приміщення.

На підтвердження зазначених витрат надано, серед іншого, експертну оцінку №280/03-0285/01-21, договір №03-0285/01-21 від 06.07.2021, розрахунок вартості експертизи до цього договору, відповідні платіжні документи.

У матеріалах справи також наявні квитанції до прибуткових касових ордерів від 15.11.2019, 09.04.2020, 28.05.2021, 09.11.2021, квитанції №47056699 і №47056700 від 09.01.2020, копія розписки від 07.08.2020, квитанції від 25.05.2020, 09.06.2020, 08.07.2021 та інші документи.

Суд бере до уваги зазначені документи як докази понесення певних витрат.

Однак витрати на виготовлення проєктної та дозвільної документації, проведення технічних обстежень, під`єднання до електромереж та експертні дослідження мають різну правову й економічну природу.

Саме по собі понесення таких витрат не означає, що всі вони становлять вартість погоджених невід`ємних поліпшень, яка підлягає компенсації відповідно до умов договору та спеціального закону.

Щодо доказів збільшення вартості орендованого майна

Відповідно до договору оренди від 01 листопада 2019 вартість переданого позивачу приміщення становила 318 358,00 грн.

За наданим позивачем висновком про вартість об`єкта оцінки ринкова вартість частини нежитлового підвального приміщення загальною площею 50,7 кв. м станом на 09 листопада 2021 становила 913 357,00 грн.

Різниця між зазначеними показниками становить 594 999,00 грн.

Водночас висновок про ринкову вартість всього об`єкта оцінки на 913 357,00 грн не є тотожним висновку про те, що саме на таку суму збільшилася вартість орендованого майна внаслідок конкретних невід`ємних поліпшень, виконаних позивачем.

При визначенні приросту вартості майна необхідно відмежовувати збільшення, спричинене поліпшеннями, від змін ринкових показників, що могли виникнути з інших причин.

Наявні у справі кошториси, акти виконаних робіт та платіжні документи підтверджують відповідні витрати, проте не встановлюють визначеного у належному порядку розміру збільшення вартості майна саме внаслідок погоджених невід`ємних поліпшень.

Щодо орендної заборгованості

Судом установлено, що обставини неналежного виконання ОСОБА_1 зобов`язань зі сплати орендної плати були предметом окремого судового розгляду.

Рішенням Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 14.05.2024 у справі №154/3003/22, яке набрало законної сили 27 червня 2024, встановлено заборгованість із орендної плати станом на 01 квітня 2024 року в сумі 313 461,00 грн.

Зазначене рішення підлягає врахуванню відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України в межах установлених ним фактичних обставин.

Водночас факт орендної заборгованості не спростовує автоматично здійснення ремонтних робіт, але має значення для перевірки належного виконання договору та умов застосування компенсаційного механізму, визначеного спеціальним законодавством.

Щодо припинення договору оренди та повернення майна

26 червня 2026 між Управлінням містобудування, архітектури та комунальних ресурсів виконавчого комітету Володимирської міської ради, орендарем ОСОБА_1 та КП «Управляюча житлова компанія» укладено Додаткову угоду №1 до договору оренди нерухомого майна від 01 листопада 2019 року.

Згідно з пунктом 1 додаткової угоди, на підставі рішення виконавчого комітету Володимирської міської ради від 26 червня 2026 №219 сторони вирішили за взаємною згодою припинити договір оренди від 01 листопада 2019 року шляхом підписання додаткової угоди та акта повернення майна.

Відповідно до акта повернення майна від 26 червня 2026 датою припинення договору визначено дату підписання цього акта.

Пунктом 4 акта підтверджено передання орендарем і прийняття балансоутримувачем частини підвального приміщення загальною площею 50,7 кв. м, розташованого за адресою: м. Володимир, вул. Ковельська, 103.

У пункті 5 акта зазначено, що станом на дату його підписання майно перебуває на балансі КП «Управляюча житлова компанія».

Пунктом 6 акта підтверджено передання орендарем балансоутримувачу комплекту ключів від майна в кількості трьох штук.

Додаткова угода й акт підписані представниками орендодавця, орендарем та балансоутримувачем.

Отже, з 26 червня 2026 договір оренди від 01 листопада 2019 року припинено за взаємною згодою сторін, а орендоване майно фактично повернуто балансоутримувачу.

Правові підстави та мотиви, з яких виходить суд, вирішуючи спір

Відповідно до статей 525, 526, 629 ЦК України зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону, а договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 651 ЦК України передбачено можливість розірвання договору за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За статтею 653 ЦК України в разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із характеру зобов`язання.

При цьому відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX договір оренди припиняється з підстав, передбачених законом.

На момент звернення позивача до суду в листопаді 2021 року між сторонами існували договірні правовідносини щодо оренди частини підвального приміщення площею 50,7 кв. м по АДРЕСА_1 .

Однак у ході розгляду справи сторони врегулювали питання припинення договору самостійно, уклавши 26 червня 2026 Додаткову угоду №1 та підписавши акт повернення майна.

Отже, на момент ухвалення судового рішення договір оренди вже припинений за взаємною згодою сторін.

Суд ураховує висновок Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду, викладений у постанові від 20.09.2021 у справі №638/3792/20, провадження №61-3438сво21, щодо застосування пункту 2 частини першої статті 255 ЦПК України, а також постанову Верховного Суду від 31.07.2023 у справі №335/8285/22, провадження №61-7066св23, у якій розмежовано відсутність предмета спору на момент звернення з позовом та припинення його існування після відкриття провадження.

У даній справі предмет спору щодо розірвання договору існував на час подання позову, а його припинення відбулося згодом 26 червня 2026 внаслідок укладення сторонами додаткової угоди.

За встановлених обставин підстав для повторного розірвання договору оренди судовим рішенням немає, оскільки відповідний договір уже припинений самими сторонами, а отже відсутні підстави для задоволення позовних вимог в цій частині.

Договір оренди від 01 листопада 2019 укладений під час дії Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року №2269-XII.

Відповідно до частини другої статті 27 цього Закону в редакції, чинній на час укладення договору, у разі здійснення орендарем за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати відповідні кошти в межах збільшення вартості майна внаслідок таких поліпшень, визначеної в установленому законодавством порядку, якщо інше не встановлено договором оренди.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 №157-IX введено в дію з 01 лютого 2020, за винятком визначених його прикінцевими та перехідними положеннями норм.

Відповідно до статті 21 Закону №157-IX орендар за наявності визначених законом умов може здійснювати ремонт та невід`ємні поліпшення орендованого майна.

Частиною третьою статті 25 Закону №157-IX передбачено право орендаря на відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених за належною згодою, у межах збільшення вартості цього майна внаслідок поліпшень та відповідно до встановленого порядку.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 №483 затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна.

Пунктом 163 Порядку №483 передбачено спеціальний механізм компенсації невід`ємних поліпшень, зокрема після укладення орендодавцем договору з новим орендарем за результатами аукціону, за умови одночасного виконання встановлених цим пунктом вимог.

До таких умов належать наявність письмової згоди уповноваженого органу, підтвердження здійснення та невід`ємного характеру поліпшень відповідними документами, дотримання встановленого порядку оцінки, належне виконання договору оренди, відсутність заборгованості з орендної плати та участь орендаря у відповідному аукціоні.

За пунктом 164 Порядку №483 вартість невід`ємних поліпшень визначається на підставі звіту незалежного оцінювача.

При цьому оцінювач визначає ринкову вартість невід`ємних поліпшень як різницю між вартістю об`єкта у стані після здійснення невід`ємних поліпшень та його вартістю у стані до здійснення таких поліпшень.

Пунктами 165166 Порядку №483 визначено документи та процедуру, необхідні для реалізації передбаченого цим Порядком компенсаційного механізму.

Суд ураховує, що зазначений механізм не можна автоматично застосовувати до всіх способів припинення оренди без перевірки умов відповідного договору та правовідносин.

Разом із тим і спеціальний закон, і пункт 10.5 договору від 01 листопада 2019 передбачають необхідність установлення конкретного розміру збільшення вартості майна внаслідок погоджених невід`ємних поліпшень.

Відповідно до статті 778 ЦК України наймач, який здійснив поліпшення речі за згодою наймодавця, за передбачених законом умов має право на відшкодування відповідних витрат.

Однак до відносин оренди комунального майна положення цієї статті застосовуються з урахуванням спеціального законодавства про оренду державного та комунального майна.

У постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 24.02.2021 у справі №905/435/19 зазначено, що юридичний склад, який підлягає доведенню у спорі про компенсацію невід`ємних поліпшень відповідно до статті 27 Закону №2269-XII, включає факт збільшення вартості орендованого майна внаслідок здійснених поліпшень, а не лише встановлення загальної вартості відновлювального ремонту чи реконструкції.

Верховний Суд наголосив, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту та реконструкції не є тотожним розміру збільшення вартості орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати.

Зазначено, що вартість майна визначається ринковими показниками, на які можуть впливати не лише виконані поліпшення, а й інші чинники, зокрема попит і пропозиція.

Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №910/4923/14 та від 20.02.2020 у справі №916/685/17.

Суд ураховує також постанову Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 05.12.2018 у справі №490/4005/15-ц, провадження №61-20559св18.

У зазначеній справі Верховний Суд погодився з можливістю відшкодування вартості невідокремлюваних поліпшень комунального майна за наявності згоди орендодавця та належного підтвердження їхньої вартості. При цьому визначальне значення для встановлення розміру компенсації мав висновок судової оціночно-технічної експертизи, яким окремо встановлено збільшення вартості орендованого майна внаслідок відповідних поліпшень.

Отже, наведена судова практика підтверджує, що право на компенсацію невід`ємних поліпшень не ототожнюється з безумовним правом на відшкодування всіх витрат, понесених орендарем під час ремонту.

Судом установлено, що ОСОБА_1 отримав дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого приміщення відповідно до рішення виконавчого комітету від 28 листопада 2019 року №346. Також установлено, що балансоутримувач погодив зведений кошторисний розрахунок на 599 484,00 грн.

Позивач надав договори підряду, акти виконаних робіт, накладні, акти прихованих робіт, квитанції, проєктно-кошторисну документацію та інші письмові докази, які підтверджують виконання певного обсягу ремонтних робіт і здійснення відповідних витрат.

Водночас відповідно до умов пункту 10.5 договору та спеціального законодавства компенсації підлягає не автоматично кошторисна вартість усіх робіт, а встановлена у належному порядку сума приросту вартості орендованого майна внаслідок погоджених невід`ємних поліпшень.

Порівняння вартості орендованого майна, зазначеної в договорі від 01 листопада 2019 в сумі 318 358,00 грн, з його ринковою вартістю станом на 09 листопада 2021 в сумі 913 357,00 грн саме по собі не доводить, що різниця між цими показниками в розмірі 594 999,00 грн утворилася виключно внаслідок здійснення позивачем поліпшень.

Наявні документи не дають підстав визначити, яка саме частина зміни вартості об`єкта спричинена поліпшеннями, а яка може бути пов`язана з іншими ринковими чинниками або відмінностями оцінки.

Суд також звертає увагу, що заявлена до стягнення сума 679 781,00 грн включає не лише вартість капітального ремонту, а й витрати на виготовлення проєктної документації, технічні дослідження, електропостачання, експертизи та інші заходи.

Належність усіх таких витрат до вартості погоджених невід`ємних поліпшень у правовому розумінні спеціального законодавства не може презюмуватися.

Отже суд приходить до висновку, хоча факт виконання певних робіт та здійснення відповідних витрат підтверджується письмовими доказами, розмір належної до компенсації суми приросту вартості орендованого майна у межах заявленої вимоги не доведений.

Суд вважає доцільним зазначити, що позивачем надано письмові докази понесення певних витрат на капітальний ремонт, електромонтажні роботи, проєктування та виготовлення технічної документації.

Однак навіть часткове задоволення позову потребує встановлення конкретної суми компенсації відповідно до передбачених договором і законом умов.

Наявні докази не дають достатніх підстав визнати належною до компенсації окремо 576 566,00 грн вартості капітального ремонту, 62 652,00 грн супутніх витрат чи 40 563,00 грн витрат на електромережі.

Так само не може бути автоматично визнана сумою належної компенсації різниця між показниками вартості майна за 2019 та 2021 роки в розмірі 594 999,00 грн.

Визначення компенсації шляхом довільного обрання однієї з кошторисних сум або арифметичної різниці між оцінками майна не відповідало б вимогам статей 7681, 89 ЦПК України та наведеним правовим висновкам Верховного Суду.

Таким чином, оцінивши наявні у справі докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 задоволенню не підлягають, оскільки договір оренди нерухомого майна від 01 листопада 2019 припинений 26 червня 2026 за взаємною згодою сторін, що підтверджено додатковою угодою №1 та актом повернення майна, а правові підстави для повторного розірвання цього договору судовим рішенням відсутні. Щодо вимоги про стягнення 679 781,00 грн, суд виходить із того, що позивачем підтверджено здійснення певного обсягу ремонтних і технічних робіт, наявність дозволу на поліпшення та погодження кошторисної документації на суму 599 484,00 грн. Однак позивач не довів належними та достатніми доказами конкретний розмір приросту вартості орендованого майна внаслідок погоджених невід`ємних поліпшень, а також наявність усіх передбачених законом і договором підстав для покладення на відповідачів обов`язку компенсувати заявлену суму. На думку суду зазначене виключає можливість задоволення грошової вимоги повністю або частково.

Відповідно до статті 141 ЦПК України судові витрати розподіляються між сторонами залежно від результатів вирішення спору.

Оскільки в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю, понесені позивачем судові витрати залишаються за ним.

Керуючись статтями 15, 16, 525, 526, 629, 651, 653, 759, 762, 773, 776, 778 ЦК України, статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-XII в редакції, чинній на час укладення договору, статтями 21, 24, 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX, Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року №483, статтями 3, 4, 12, 13, 49, 7682, 89, 141, 251, 254, 255, 258, 259, 263265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Виконавчого комітету Володимирської міської ради Волинської області, Комунального підприємства «Управляюча житлова компанія» Володимирської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Відділ майнових і земельних ресурсів виконавчого комітету Володимирської міської ради Волинської області, про розірвання договору оренди нерухомого майна від 01 листопада 2019 та стягнення 679 781,00 грн витрат, пов`язаних зі здійсненням невід`ємних поліпшень орендованого майна, відмовити.

Судові витрати залишити за позивачем.

Рішення може бути оскаржене до Волинського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів із дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні проголошено лише вступну та резолютивну частини рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено в день його проголошення або складення, має право на поновлення строку апеляційного оскарження в порядку та за умов, установлених статтею 354 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не подано.

Повний текст рішення виготовлено 28.10.2026.

Суддя Тетяна Пустовойт